大東建託パートナーズのワランティサービスの活用 トイレ設備編
大東建託パートナーズのワランティサービスに２０１５年１１月に加入してから最初のころですが、正直のところ、ほとんど活用することがありませんでした。
最初の１年半の間、活用したのはエアコンの不具合修理、給湯器の電気系統の故障、換気扇の交換ですが、すべて筆者家族が使用しているオーナー使用部屋の設備のみです。
どう考えても、毎月支払っているサービス料のもとがとれてない状態です。
まあ今後、エアコンや給湯器の故障が相次ぎもとがとれるようになるのかもしれませんが。
大東建託とのスタンダードプランでの一括借り上げの場合は、ワランティサービスに加入して設備故障の保証を得ることができる。
ところで最近、大東建託パートナーズのマイサービス（大東建託物件オーナー向けのネットサービス）を見ていると、ある部屋のトイレの設備工事と表示がありました。
費用負担は大東ワランティサービスとなっていました。
いったいどんな修理工事だろうかと関心がありましたので、入居者と会った時に、聞いてみようと思っていました。
そして、ある時お会いした時に、声をかけ「お部屋のトイレが壊れたんですね」と尋ねてみました。
すると「ウォッシュレットの便座が全然、温かくならなかったので見てもらったら、交換修理をする必要があるとの言われました」とのことでした。
オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる
大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。
この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。
筆者もこれまで何回も、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきて事足りたことがあります。
ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。
その時間は９時３０分～１７時３０分で、しかも平日限定です。
つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。
そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。
ところで大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。
それによると、これまでの電話の受付時間が９時３０分～１８時００分だったのが９時３０分～１７時３０分へと変更になるとのことです。
大東建託のフルパッケージプランでもオーナーが費用負担する工事
大東建託グループの賃貸アパートやマンションのオーナーさんは、大東建託のフルパッケージプランの契約をして賃貸住宅経営をしている方も少なくないと思います。
フルパッケージプランは家賃の５%程度を支払うならば、大規模修繕工事を含む、様々な修繕工事の費用負担を基本的には物件オーナーがしなくてもよいというプランです。
竣工から約３０年間がそうなります。
大東建託の景品の手袋。
なので３０年間は修繕工事等の費用のことで心配しなくてもよいということになります。
しかし実際のところは全く費用負担をしなくてもよいというわけではありません。
例えば、建物内の照明ですが、今の時代、急速にLEDに替わっています。
従来の蛍光灯や水銀灯はだんだんと少なくなっています。
ということは賃貸アパートやマンションの照明も、今後はますますLEDへと切り替えていかなければならないということになります。
しかし照明をLEDに切り替えることには莫大なコストがかかります。
賃貸住宅の場合、照明器具が使われているのは、部屋内と共有スペースです。
まず部屋内ですが、照明器具をLEDに対応できる器具に替えなければなりませんが、１台あたり５０００円～ですが、この費用はフルパッケージプランでもオーナー負担になるようです。
さらに部屋内に非常灯があるならば、非常灯のLEDへの切り替えがとても高い価格なります。
大東建託の営業社員の歩合給は建築の請負金銀の２％前後
建築営業の魅力は基本給に加算される歩合給。
以前のことですが大東建託の担当支店の営業担当の方が来られました。
営業担当者によってオーナーさんのもとに、よく来る方とそうでない方とにわかれるようですが、今回の担当者はオーナーさんとのコンタクトを大切にされている方のようです。
ところでこの担当者が言われるには、「この会社は階級が上がれば上がるほど研修などで、忙しくなりあまり外回りができなくなる」と言われていました。
ということで前の担当者は、ある程度の階級のある社員なので、あまり来ることができなかったということを言われていました。
もちろん支店長、課長、主任、係長といった階級に上がっていっても、
階級が上がれば降格することもあるので
階級が上がっても現ポジションで頑張るしかありません。
たしか以前、どこかの大東建託の支店で、支店長降格となり、そのことに不満を持った前支店長と大東建託とが揉めているというニュースを読んだことがありますが、確かに降格処分はあるようです。
しかしそれは、多くの大手企業でも降格やそれとよくに似た事柄は行われているので、大東建託がとりわけ社員に酷だということではないと思います。
大東建託で賃貸住宅を建ててオーナー使用部屋を設けるメリット
オーナー使用部屋は１階か最上階に設けられることが少なくない。
オーナー使用部屋という言葉を聞かれたことがあるでしょうか。
オーナー自らが、自分の所有するアパートマンションの1部屋を自分の部屋として住むことです。
筆者の場合は大東建託物件ですが現在そうしています。
ところでそうすることを嫌がるアパートマンションオーナーさんもおられます。
入居者と揉めたくないなどの理由でそうされている方もおられるようです。
しかし筆者ももうそうしてかなりの年月が経ちましたが、これまで入居者と1度も揉めたことはありません。
ではオーナー使用部屋のメリットそしてデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。
まずはメリットからとりあげてみたいと思います。
メリットその１ 物件になんらかの異常が生じた時に迅速に管理会社に連絡がとれる
例えば、共有部分の廊下の照明が切れたとします。
この場合、入居者さんは気になってもなかなか管理会社に連絡しないようですが、オーナーが住んでいるならばオーナーが迅速に管理会社に連絡し対応します。
こういうケースはこれまでしばしば生じてきました。
あるいは火災報知器が誤作動したり、ゴミ置き場をきれいに管理することなどは、オーナーが住んでいる物件ではオーナーが迅速に対応できます。
三菱や三井そして住友とったブランドを頼りにしてマンションを選ぶのは正解？
マンションの施行不良が社会問題化している。
マンションの施工不良が、相次いで発覚したことがありました。
例えば以前のことですが名古屋の三菱地所の販売した高級マンションによる施工不良が発覚しました。
このてんで
産経新聞の２０１６年３月２５日の夕刊にもその記事が掲載されていました。以前に話題になったのは三井不動産系が販売したマンションですが、今回は三菱地所です。記事によると
2001～03年に建設され、三菱地所（東京）が販売した名古屋市千種区の高級分譲マンション「フォレスト東山パークハウス」（128戸）で、建築図面では約550カ所となっている「耐震スリット」のうち106カ所が未施工だったことが２５日、同社と管理組合への取材で分かった。深さ不足などの施工不良を含めるとスリット全体の６割近くに問題があるという
と書かれています。
三井不動産、三菱地所といえばブランド財閥企業でマンションを買った多くの方が、このメーカーが販売しているならば、大丈夫と思って買ったと思われますが、期待を裏切られたとような感じです。
それではマンションを買う場合、どこの不動産会社を選べばよいのでしょうか。
トイレの換気扇の交換修理代が１６０００円👍大東建託物件で
高い入居率を維持している大東建託パートナーズ管理のアパート。
小規模マンションにオーナー使用部屋を設けていますが、トイレの換気扇から異常な音がでるようになったことがあります。
さらに台所の換気扇も動かなくなってしまいました。
明らかに修理が必要な状況です。
そこでマンションの管理会社である大東建託パートナーズに連絡を入れました。
大東建託パートナーズの担当者の携帯番号も知ってはいたのですが、一応、正規の連絡ルートの大東建託パートナーズの担当支店に電話をすると、女性の社員が対応にでてこられました。
修理の件で電話をしたことなど話すと、「担当者からの電話をお待ちください」とのこと。
すると１０分もしないうちに物件の担当者から電話がかかってきて、「今から状況を確認したいために見にいきたい」との連絡でした。
この対応の速さには感心しました。
そしてしばらくして訪問してこられました。
そして台所の換気扇を見られましたが、「この種の換気扇はまだまだ壊れることはないはずなんですけどね」と言われつつ、あっちこっちを動かしているうちに治りました。
どうやら不注意にも、なんらかの拍子に元になる電源を落としてしまっていたようです。
明らかに、こちら側のミスによるトラブルで、直ぐに解決しました。
大東建託のDK SELECT for ownersの応募でJCB券が当選
以前のことですが、クラブオフアライアンスから手紙が届きました。
クラブオフからの手紙なのでダイレクトメールだろうと思い、そのまま破棄しようと思いつつも、とりあえずは開封してみました。
すると
『「マイページ登録感謝キャンペーン」当選のご案内』
と書かれています。
なんのことか、理解するのに時間がかかりましたが、どうやらずっと以前に大東オーナーマイページにログインして、「マイページ登録感謝キャンペーン」に応募していたようです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
応募したかどうかも、はっきりと覚えてはいませんが、応募の機会があるたびに応募していたこともあるので、応募していたんだと思います。
そしてその時に希望商品として応募したJCBギフト券5000円分が当選したとのことです。
そして手紙ののなかにはJCBギフト券5000円分も同封されていました。
破棄しなくて良かったと思いました。
それにしても当選商品がクラブオフから届いたので、最初はそれが大東建託と結びつきませんでしたが、考えてみると大東建託のDK SELECT for ownersにはクラブオフのサービスが含まれているので、そういう仕方で送られてくるのかということがわかりました。
大東建託を賃貸で猛追する積水ハウスの本社ビルは梅田スカイビル
関西の中心地、大阪梅田のすぐ近くに、高層で芸術的ともいえるビルディングがあります。
そのビルディングとは
梅田スカイビル
です。
このスカイビルについてウィキペディアには
梅田スカイビル（うめだスカイビル）は、1993年3月に完成した、大阪府大阪市北区大淀中の新梅田シティ内にある超高層ビルである。・・地上40階・地下2階、高さ約173メートルの超高層ビルである。・・建築主の積水ハウスがタワーイースト内に本社を置く。
このように、あの積水ハウスのビルディングで、積水ハウスの本社機能が置かれているビルディングです。
そして大阪キタにおいては梅田スカイビルは観光スポットにもなっています。
建設業界では大和ハウス工業に次いで大きな建設会社ですが、賃貸住宅事業においても、シャーメゾンブランドであちらこちらアパートやマンションを建てており、賃貸住宅最大手の大東建託を猛追しています。
筆者が住んでいるエリアも大阪に近いせいか、シャーメゾンはあちらこちらにあり、おそらくは大東建託のアパートよりも多いのではないかと思います。
阪神間の地主さんからは積水ハウスへの信頼が絶大なのかもしれません。
大東建託の入居率は９６％を維持している 人口減少時代にあっても
以前の記事で現在、アパートの深刻な空室急増が進んでいることについて書いたことがあります。
とにかく今の時代、アパートが急増しているなか、人口は減少しており、当然といえば当然のことですが、アパートの空室が増えているのです。
大東建託設計施行管理の賃貸アパート。高い入居率を維持している。
アパートマンションの３０％が空室になっているとの声もあります。
しかしこういった中、みずほ証券の２０１６年１０月１１日の報告では
大東建託の投資判断の「買い」を継続。目標株価を引き上げた。大東建託が管理する賃貸住宅の空室率は１６年９月末で３．７％、９５年４月から１６年９月末の過去２１年の平均でも４．１％の低水準になっている。
と報告しました。
空室率３．７％、つまり入居率が９６，３％です。
これは確かにスゴイ数字です。
空室率が全国的に右肩上がりで上昇しているなか、大東建託の管理賃貸住宅については空室率が横ばいか、やや下降しているのです。
しかも大東建託は空室率の高いアパートとの契約を打ち切っているとの嘘っぽい噂が流されていることもありますが、管理戸数も右肩上がりで上昇している現実を考えると、むやみやたらに、そのような事柄を行っているとは考えにくい事柄です。
筆者の近隣エリアでも大東建物管理のアパートマンションが幾つかありますが、管理替えで他社管理になった物件はあまりありません。