小規模マンションオーナーの日記


12月 19, 2023

公営団地では外壁修繕工事はあまり行われていませんが・・ 


アパート画像

管理戸数NO1の大東建託のアパート。大規模修繕工事は10年か15年あるいは20年で行なっている。

筆者が住んでいる阪神地区においても、分譲マンションは多くありますが、たいがいどこの分譲マンションも決まりきったかのように12~13年に1度の割合で大規模修繕工事が行われています。

分譲マンションオーナーは毎月修繕積立金を支払っているので、大規模修繕工事を行うといっても、急な大きな出費にならないためか、さほど反対する方もおられないようですし、資産価値を維持することを気にかける分譲マンションオーナーも少なくないので、すんなりと予定通り行っているのがほとんどのようです。

なかには物件管理会社に大規模修繕工事を自動的に任せないで、工事業者の入札を行って、できるかぎりコストダウンを試みているマンションもあります。

しかし一方で不思議に思うのは公営団地などは、外壁修繕工事を15年たっても行わずに、そのままにしているところもあるように思います。

おかげで外壁は、やはり汚れが目立つようになっていますが、住むことについては支障がないようで、ほぼ満室状態を維持しています。

もちろん屋上の防水工事については、公営団地でも周期的に行っているようです。

ところで大規模修繕工事ですが、かかる費用は相当なものです。

賃貸住宅オーナーとしては、行わなくてはならないという意識がありますが、かかる費用のことを思うと気が重くなります。

(さらに…)

2月 12, 2023

アパートの建設費って安い高い?過去のレオパレスの建設費からすると


花画像

サブリース物件の建設費は高いとも言われているが・・。

これまでの記事で小石川ケンイチ氏のレオパレスについて書いた記事を読んで、大東オーナーとして同じ一括借り上げでオーナーをしている視点から記事の内容について思ったことについて書いたことがありますが、今回は建設費に注目しました。

というのもこの記事によると、レオパレス家主のAさんは

(各18部屋)は建設費約1億円、1部屋あたり約500万円超かかる計算

でレオパレスにアパートを建ててもたらったというのです。

アパートなので2階建てとして1階と2階が9戸の建物かあるいは3階建てでも各階6戸づつといった建物といったところでしょうか。

おそらくはエレベーターはなし。

造りはレオパレスに多い、軽量鉄骨といったところのように思います。

そして建設費が約1億円。

やはり多少なり高いのでしょうか。

筆者の場合は大東建託施行でエレベーターつきのRC造りですが、そのときの建設費と比較してみると高いように感じます。

もちろん一括借り上げの場合は当初の建設費が高くなるとは、よく聞きますが、やはりそうなんでしょう。

たしか大東建託施行の場合でも建設費の30%程度が大東建託の利益になるような事を聞きましたが、レオパレスはどうなのでしょうか。

正確なことはわかりません。

(さらに…)

9月 24, 2022

マンションのブランドと資産価値 ブランド力だけでは資産価値は守れない


バラ画像

大手不動産販売会社の分譲マンションにはブランド名で知られている物件もある。

アルス(東急不動産)
ザ・パークハウス(三菱地所レジデンス)
ブリリア(東京建物)
プラウド(野村不動産)
ブランズ(東急不動産)

はマンションのブランド名です。

他にもライオンズマンション(大京)、京阪神ではジオ(阪急不動産)など様々なブランドがありますが、ブランドマンションであるならば資産価値は下がらないのでしょうか。

たしかにブランド力もある程度は資産価値に影響していることは間違いないと思いますが、それが資産価値を決定づけるわけではないようです。

zakzak2015年5月3日の「大手ブランド“盲信”は危険 資産価値の9割は立地で決まる 」という記事のなかで住宅ジャーナリストの榊敦司氏によると

マンションの資産価値は9割が立地。8が駅からの距離、1が環境 

 

引用:大手ブランド“盲信”は危険 資産価値の9割は立地で決まる 

と断言しておられます。

つまりはいくらブランドマンションであっても立地が悪ければ、いずれは資産価値は下がっていくということです。

しかしあのブランドマンションの資産価値はほとんど下がっていない、むしろ上がっていると言われる方もおられることでしょう。

そのとおりです。なぜならばブランドマンションの多くは立地の悪いところには始めから建てないからです。

つまりは資産価値が下がりにくい所でしか建てないために資産価値が維持されているのです。

一方でその同じ場所にノーブランドのマンションがあっても、同じように資産価値は下がりにくいことでしょう。

(さらに…)

11月 18, 2017

株価がバブル崩壊すると建築費も下がる?


花画像

株価と不動産、さらには建築費も連動する?

2017年11月になると、これまで高騰した株価も不安定な値動きをしています。

もちろん11月は値上がりした株を海外のファンドなどが利益確定売りをしやすい時期ともいわれていますので、想定内の値動きなのかもしれません。

ところで今後も株価が上がり続けのかどうかになると意見の分かれるところです。

一部の意見ではドル円相場が今は110円~115円ですが、それがさらに円安が進むと、株価はさらに上昇するとの意見もあります。

その一方で今の株価は海外も含めてバブル状態でいずれは急落するとの見方もあります。

このてんでZAKZAK2017年11月17日の田村秀男さんの記事には

という見出し記事がのせられましたが、このなかで著名な投資家パフェット氏によると、今の内外の株価の状態が1990年代後半のITバブル、そして2008年ごろの不動産バブルの時とよく似ているというのです。

つまりはこのことは近い将来、ITバブルや不動産バブル崩壊時の時と同じような、世界的な株価急落の可能性があるというのです。

もちろんこれは過去の経験則からの推測で、そのとおりなるかどうかは将来になってみないとわかりません。

(さらに…)

9月 18, 2017

光ネクストマンションタイプ全戸型導入する場合の費用((+_+))


花画像

インターネット無料の物件が増えてきた・・。

最近はアパートマンション供給過剰のためか空室率が2割ともいわれています。

そして将来的には空室率が3割になるともいわれています。

3割となると1カ月の家賃収入が満室の場合に100万円とすると、3割が空室となると30万円減の70万円となります。

例え空室の家賃保証がある一括借り上げであっても、空室率が3割ともなると家賃は下落し、オーナーに支払われる賃料も下落していくことでしょう。

そこで空室対策の1つとして最近行われているのが、アパートマンションの

全戸数インターネット無料サービスです。

既に分譲マンションでは導入済のマンションも少なくありませんが、賃貸アパートマンションでも導入しているところがあります。

私の知人宅マンションでも築年数のたったマンションですが、阪神地区では幾らかのシュアがあるケーブルテレビベイコム(インターネットも使い放題)を入居者にはマンションオーナーの取り計らいで格安料金で利用できると言っていました。

ところでインターネットの光といえば最もメジャーなのは、やはりNTTの光サービスではないでしょうか。

以前の記事

NTTからのフレッツ光についての勧誘電話

で書きましたように、電話でNTT本社のマンション担当者から、サービスの提案についての、お話があるということで、訪問を受けることにしました。

(さらに…)

9月 13, 2017

エレベーター有り無しと入居率 やはり!!


花画像

昔は5階建て住宅でもエレベーターのない住宅があったものだが・・。

昔は5階建ての団地でもエレベーターがついていない団地も珍しくありませんでした。

団地の住人もエレベーターがなくとも不平も言わず階段をせっせと上がっていったものです。

しかし時代は流れ、今では4階建て以上のマンションではエレベーターは必ずといっていいほど設置されています。

そしてエレベーターの有り無しによって

そのマンションの入居率にも多少の影響があるのは

事実のようです。

というのも私のすぐ近くに築年数が35年以上のマンションがありますが、4階建てで、1フロアーあたり6部屋の18部屋と1階がテナントというマンションですが、エレベーターはありません。

家賃も周辺相場にそった家賃なので1階テナントは入居していますし、住居部分も空室が目立つということもありませんでしたが、最近は多少、空室が増えてきています。

しかもその空室ですが

4階が6部屋中、3部屋が空室 空室率50%

3階が6部屋中、2部屋が空室 空室率33%

2階が6部屋中 空室なし   空室率0%

と18部屋中5部屋が空室、つまりは全体の空室率は約28%ですが上階が空室率を大きくしていることがわかります。

そしてその原因はエレベーターがないために3階よりも上階にはなかなか入居者が見つからないというのが原因のようです。

(さらに…)