小規模マンションオーナーの日記


11月 18, 2022

高層階ほど人気があるマンション 窓からの眺めが重要なポイント


最近まで兵庫県の六甲山に六甲山ホテルがありましたが、伝統的な六甲山ホテル、海側の部屋と山側の部屋とでは料金が異なります。

海側の部屋のほうが料金が高いのです。

というのも海側の部屋からは神戸の街並みから遠く大阪までを眺めることができ、美しい夜景を楽しむことができるからです。

そして六甲山ホテルに限らず、他のホテルでも窓からの眺めの良い部屋は料金が幾らか高めに設定されていることは少なくありません。

ところで窓からの眺めが重要視されるのはホテルだけではありません。

賃貸物件や分譲マンションでも同じです。

例えば多くの場合、賃貸物件の場合、高い階のほうが家賃が多少高くなりますが、なぜでしょうか。

その要因の1つは通常は高い階のほうが眺めが良いからです。

逆に1階部分が最も人気がないので、1階を住居にせずにテナントにする物件も多々あります。

さらに分譲マンションでも高層階のほうが値段が高くなる傾向があります。

これもまた窓からの眺めが高い階ほど良いからでしょう。

ですから賃貸物件を選ぶ場合でも、分譲マンションを購入する場合でも、実際に物件を見て、窓からの眺めが良いかどうかを確認してみるのは大切なことです。

眺めが良ければ、物件売却値段にも多少、有利になることでしょう。

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11月 05, 2022

魅力のない物件を相続することのリスク 固定資産税 高額の解体費用・・


最近とりわけ地方での空家が目立って多くなっているのが社会問題化しています。

筆者の妻の実家も、もはや空家状態ですが、売ろうにも買い手がいないので売れない、息子に相続しようにも、相続したところで、ほとんどメリットがないので、本気で相続のための手続きをしようとしないというありさまです。

結局は人が住んでいない空家ですが、それでも現在は、私の家に引き取ってる妻の母が固定資産税等を支払っている状態です。

このように持ち家や分譲マンションを購入したとしても相続の問題に、ぶつかっている方が最近増えているようです。

もちろん主要な駅近くの利便性の高いエリアの持ち家や分譲マンションならば相続してくれる子供がいることでしょうが、利便性がよくない地方や郊外の物件となると事情が変わります。

というのも空家を相続によって取得したとしても3つのリスクをかかえるゆえに相続したがらないのです。

そのリスクとは

①空家を放置することによって近隣に迷惑をかける可能性があることです。例えば空家状態になっていると不審者が住みつく、火災が発生してもすぐに気づかず近隣を巻き込んだ大火災に発生する可能性があります。

さらに万が一、空き家が原因で近隣に対して損害を与えた場合は、損害賠償責任が生じる可能性があります。

②固定資産税がかかるといてんもあります。

しかも人が住んでいないとなると固定資産税の軽減対象から外れ固定資産税が高くなる可能性があります。

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9月 24, 2022

マンションのブランドと資産価値 ブランド力だけでは資産価値は守れない


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大手不動産販売会社の分譲マンションにはブランド名で知られている物件もある。

アルス(東急不動産)
ザ・パークハウス(三菱地所レジデンス)
ブリリア(東京建物)
プラウド(野村不動産)
ブランズ(東急不動産)

はマンションのブランド名です。

他にもライオンズマンション(大京)、京阪神ではジオ(阪急不動産)など様々なブランドがありますが、ブランドマンションであるならば資産価値は下がらないのでしょうか。

たしかにブランド力もある程度は資産価値に影響していることは間違いないと思いますが、それが資産価値を決定づけるわけではないようです。

zakzak2015年5月3日の「大手ブランド“盲信”は危険 資産価値の9割は立地で決まる 」という記事のなかで住宅ジャーナリストの榊敦司氏によると

マンションの資産価値は9割が立地。8が駅からの距離、1が環境 

 

引用:大手ブランド“盲信”は危険 資産価値の9割は立地で決まる 

と断言しておられます。

つまりはいくらブランドマンションであっても立地が悪ければ、いずれは資産価値は下がっていくということです。

しかしあのブランドマンションの資産価値はほとんど下がっていない、むしろ上がっていると言われる方もおられることでしょう。

そのとおりです。なぜならばブランドマンションの多くは立地の悪いところには始めから建てないからです。

つまりは資産価値が下がりにくい所でしか建てないために資産価値が維持されているのです。

一方でその同じ場所にノーブランドのマンションがあっても、同じように資産価値は下がりにくいことでしょう。

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11月 18, 2017

株価がバブル崩壊すると建築費も下がる?


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株価と不動産、さらには建築費も連動する?

2017年11月になると、これまで高騰した株価も不安定な値動きをしています。

もちろん11月は値上がりした株を海外のファンドなどが利益確定売りをしやすい時期ともいわれていますので、想定内の値動きなのかもしれません。

ところで今後も株価が上がり続けのかどうかになると意見の分かれるところです。

一部の意見ではドル円相場が今は110円~115円ですが、それがさらに円安が進むと、株価はさらに上昇するとの意見もあります。

その一方で今の株価は海外も含めてバブル状態でいずれは急落するとの見方もあります。

このてんでZAKZAK2017年11月17日の田村秀男さんの記事には

という見出し記事がのせられましたが、このなかで著名な投資家パフェット氏によると、今の内外の株価の状態が1990年代後半のITバブル、そして2008年ごろの不動産バブルの時とよく似ているというのです。

つまりはこのことは近い将来、ITバブルや不動産バブル崩壊時の時と同じような、世界的な株価急落の可能性があるというのです。

もちろんこれは過去の経験則からの推測で、そのとおりなるかどうかは将来になってみないとわかりません。

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9月 18, 2017

光ネクストマンションタイプ全戸型導入する場合の費用((+_+))


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インターネット無料の物件が増えてきた・・。

最近はアパートマンション供給過剰のためか空室率が2割ともいわれています。

そして将来的には空室率が3割になるともいわれています。

3割となると1カ月の家賃収入が満室の場合に100万円とすると、3割が空室となると30万円減の70万円となります。

例え空室の家賃保証がある一括借り上げであっても、空室率が3割ともなると家賃は下落し、オーナーに支払われる賃料も下落していくことでしょう。

そこで空室対策の1つとして最近行われているのが、アパートマンションの

全戸数インターネット無料サービスです。

既に分譲マンションでは導入済のマンションも少なくありませんが、賃貸アパートマンションでも導入しているところがあります。

私の知人宅マンションでも築年数のたったマンションですが、阪神地区では幾らかのシュアがあるケーブルテレビベイコム(インターネットも使い放題)を入居者にはマンションオーナーの取り計らいで格安料金で利用できると言っていました。

ところでインターネットの光といえば最もメジャーなのは、やはりNTTの光サービスではないでしょうか。

以前の記事

NTTからのフレッツ光についての勧誘電話

で書きましたように、電話でNTT本社のマンション担当者から、サービスの提案についての、お話があるということで、訪問を受けることにしました。

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9月 13, 2017

エレベーター有り無しと入居率 やはり!!


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昔は5階建て住宅でもエレベーターのない住宅があったものだが・・。

昔は5階建ての団地でもエレベーターがついていない団地も珍しくありませんでした。

団地の住人もエレベーターがなくとも不平も言わず階段をせっせと上がっていったものです。

しかし時代は流れ、今では4階建て以上のマンションではエレベーターは必ずといっていいほど設置されています。

そしてエレベーターの有り無しによって

そのマンションの入居率にも多少の影響があるのは

事実のようです。

というのも私のすぐ近くに築年数が35年以上のマンションがありますが、4階建てで、1フロアーあたり6部屋の18部屋と1階がテナントというマンションですが、エレベーターはありません。

家賃も周辺相場にそった家賃なので1階テナントは入居していますし、住居部分も空室が目立つということもありませんでしたが、最近は多少、空室が増えてきています。

しかもその空室ですが

4階が6部屋中、3部屋が空室 空室率50%

3階が6部屋中、2部屋が空室 空室率33%

2階が6部屋中 空室なし   空室率0%

と18部屋中5部屋が空室、つまりは全体の空室率は約28%ですが上階が空室率を大きくしていることがわかります。

そしてその原因はエレベーターがないために3階よりも上階にはなかなか入居者が見つからないというのが原因のようです。

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8月 21, 2017

NTTから賃貸住宅オーナーにインターネット無料化についての提案?


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インターネットは生活必需品になりつつある。

最近は電気、水道、ガスとならんでインターネットも生活必需品になりつつあります。

そこでアパートマンションの入居者の利便性を高めるために、マンションタイプのインターネット設備を置いていることも少なくありません。

私の所有マンションにも、マンションタイプのフレッツ光とeo光の設備を置いています。

もちろん入居者はこれらの設備を利用するさいには、インターネット事業者と契約し料金を支払わなければならないのですが、マンションタイプなので、戸建て住宅でフレッツ光やeo光を利用するよりは料金が安くなります。

ところで今日

NTTと名乗る会社から電話がかかってきました。

フリーダイヤルでかかってきたのですが、現在のところフレッツ光のマンションタイプの設備を置かせてもらっているが、新たなサービスの提案をしたいというのです。

これまでもNTTの代理店のようなところから、フレッツ光と関連したサービスの提供の宣伝チラシなどが、しばしばポストに投函されていましたが、それと同じようなものなのでしょうか。

そこでNTTの代理店ですかと尋ねてみると、代理店でなくNTTの支店からですと主張します。

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4月 25, 2017

公営団地では外壁修繕工事はあまり行われていませんが・・ 


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管理戸数NO1の大東建託のアパート。大規模修繕工事は10年か15年あるいは20年で行なっている。

私が住んでいる阪神地区においても、分譲マンションは多くありますが、たいがいどこの分譲マンションも決まりきったかのように12~13年に1度の割合で大規模修繕工事が行われています。

分譲マンションオーナーは毎月修繕積立金を支払っているので、大規模修繕工事を行うといっても、急な大きな出費にならないためか、さほど反対する方もおられないようですし、資産価値を維持することを気にかける分譲マンションオーナーも少なくないので、すんなりと予定通り行っているのがほとんどのようです。

なかには物件管理会社に大規模修繕工事を自動的に任せないで、工事業者の入札を行って、できるかぎりコストダウンを試みているマンションもあります。

しかし一方で不思議に思うのは公営団地などは、外壁修繕工事を数十年たっても行わずに、そのままにしているところもあるように思います。

おかげで外壁は、やはり汚れが目立つようになっていますが、住むことについては支障がないようで、ほぼ満室状態を維持しています。

もちろん屋上の防水工事については、公営団地でも周期的に行っているようですが。

ところで大規模修繕工事ですが、かかる費用は相当なものです。

賃貸住宅オーナーとしては、行わなくてはならないという意識がありますが、かかる費用のことを思うと気が重くなります。

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