小規模マンションオーナーの日記


5月 21, 2019

所有不動産が粗大ゴミ扱いの時代に😢


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のどかな地方も人口減そして世帯数減に悩まされている。そして不動産は粗大ゴミ化。

大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。

直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。

ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。

例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。

しかしそれでも固定資産税はかかります。

つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。

さらに家屋となるとさらに大変です。

土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。

例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。

火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。

そして固定資産税がかかります。

また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。

そこで家屋の解体を検討するとします。

しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。

このことは実際に私の妻の実家で生じている問題でもあります。

実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。

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9月 13, 2018

賃貸住宅需要に強気な大東建託!!


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全国的に賃貸住宅需要に陰りが生じている。

先日、大東建託の営業店の担当者が来られた時に「最近は銀行のアパート建設のための融資の審査が厳しくなりました」と言っておられました。

そのことが原因の1つか全国的にアパート建設受注は減少しています。

もちろん銀行の融資審査が厳しくなっただけではなく、メディアによるサブリースについてのネガティブな報道や記事、最近はおまけに本まであるようで、そういった事柄もアパート建設受注鈍化の原因になっているようです。

このような状況下のなか多くの建設会社が、住居賃貸住宅部門から非住居部分のビジネスへとシフトしつつあるようです。

こういったなか大東建託は住居賃貸住宅にこだわっているようですが、このてんについて全国賃貸住宅新聞2018年8月20日の「賃貸住宅建築需要に陰り」という記事には

国土交通省によると、貸家の着工戸数は、6月時点で前年同月比13カ月連続で減少している。こうした経営環境を大東建託(東京都港区)は「賃貸住宅市場は一時的な好況から、適正化に向けた市場環境に移行している」と捉え、利便性の高い賃貸住宅需要は引き続き底堅く推移すると考えている。今期は157人の営業増員、関東エリアを中心に6拠点の支店を開設し、前年対比で4.9%増の6830億円の受注を目指す。

引用:賃貸住宅建築需要に陰り

と報じました。

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8月 23, 2018

米中貿易戦争で不動産バブルが弾けるかも?


 

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米中貿易戦争が日本の不動産にも直撃する可能性がある。

今年の路線価も公表されましたが、都市部などでは、今年も路線価が上昇したようです。

このように近年は、不動産価格はほぼ上昇基調にあります。

株価と連動してですが。

このように、景気と不動産価格とは、密接に関連しています。

ところで景気に冷や水となりかねない事柄が、最近ニュースでしきりに取り上げられるようになりました。

それが米中貿易戦争です。

もちろんニュースではしきりに取り上げられても、今のところは実感がわかないかもしれません。

しかし本格的な貿易戦争はこれから始まり、その時にはジワジワとその影響が及んでくるかもしれません。

ところでこの米中貿易戦争、本格的なものになると不動産にはどのような影響が及んでくるのでしょうか。

このてんについてZAKZAK2018年7月30日の「米中貿易戦争が不動産市場を直撃か 最も危険な暴落予備軍は…  
榊淳司 マンション業界の秘密 」という記事には

不動産の価格というものは景気と密接に連動する。景気が良いと・・当然、その価格も上昇する。逆に景気が悪くなれば・・不動産自体の価格は急低下する。今、日本の不動産市場は非常にいびつな状態にある。・・大都市や地方都市の一部不動産だけが、説明のつかない高値で評価されている。いわゆる局地バブル状態だ。米中貿易戦争が過熱し、このまま世界的な不況に突入すれば、このバブル的にふくらんだ局地エリアの不動産こそが、最も危険な暴落予備軍になる。

引用:米中貿易戦争が不動産市場を直撃か 最も危険な暴落予備軍は… 

と書かれています。

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5月 24, 2018

土地総合情報システムを活用しよう!!


シャーメゾン画像

市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

物件オーナーであるならば、例えばアパートマンションオーナーであっても、あるいは分譲マンションオーナー、戸建て住宅オーナーでも、所有物件の資産価値つまりは売買価格がどれぐらいなのかについては関心があることと思います。

その価格がわかっているならば、いざ売却するとなる時に、どれぐらいで売ることができるのかがわかりますし、銀行からの融資を受けるさいの担保価値がどれぐらいなのかを知ることができます。

ではどのようにして所有物件の資産価値を知ることはできるのでしょうか。

一般的には積算評価や収益還元法といった計算法で資産価値を計ることができますが、もっと簡便に資産価値の目安を知る方法があります。

それが国土交通省が運営管理している土地総合情報システムというサイトです。

国土交通省がこのようなサイトを運営しているとは驚きですが、とても便利で使い勝手も良いサイトのようです。

このサイトを開くのも簡単で、グーグルの検索で「土地総合情報システム」と入力すれば、すぐにこのサイトに辿りつくことができます。

そしてこのサイトで知ることができるのは土地の公示価格を知ることができますが、それ以上の物件価格の目安を知ることができます。

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11月 18, 2017

株価がバブル崩壊すると建築費も下がる?


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株価と不動産、さらには建築費も連動する?

2017年11月になると、これまで高騰した株価も不安定な値動きをしています。

もちろん11月は値上がりした株を海外のファンドなどが利益確定売りをしやすい時期ともいわれていますので、想定内の値動きなのかもしれません。

ところで今後も株価が上がり続けのかどうかになると意見の分かれるところです。

一部の意見ではドル円相場が今は110円~115円ですが、それがさらに円安が進むと、株価はさらに上昇するとの意見もあります。

その一方で今の株価は海外も含めてバブル状態でいずれは急落するとの見方もあります。

このてんでZAKZAK2017年11月17日の田村秀男さんの記事には

という見出し記事がのせられましたが、このなかで著名な投資家パフェット氏によると、今の内外の株価の状態が1990年代後半のITバブル、そして2008年ごろの不動産バブルの時とよく似ているというのです。

つまりはこのことは近い将来、ITバブルや不動産バブル崩壊時の時と同じような、世界的な株価急落の可能性があるというのです。

もちろんこれは過去の経験則からの推測で、そのとおりなるかどうかは将来になってみないとわかりません。

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11月 04, 2017

管理費と修繕積立金を支払わなくなるとどうなるか?


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分譲マンション区分所有者には管理費と修繕積立金を支払い続ける義務がある。

最近は分譲マンションに住んでいる人が本当に多くなってきました。

だいたいが3LDKでファミリーで住んでいるという形態です。

なかには独身でそのようなマンションに住んでおられる方もおられます。

ところで築30年を超える分譲マンションも増えてきました。

築30年というと30歳か40歳台の時にマンションを買った方の場合は、今では60歳ないしは70歳台となっておられます。

マンションを買った当時は比較的、高収入のサラリーマンだったかもしれません。

それが今では、仕事も退職し年金生活者になっておられる方も少なくないでしょう。

そしてサラリーマンの時代は頑張ればそれなりに収入アップを図ることができたかもしれませんが、年金生活者となるとそういうわけにはいきません。

住宅ローンの返済はもうすでに終わっているかもしれませんが、管理費と

マンション購入当時よりは高くなっているかもしれない

修繕積立金を支払っていくのが大変になっているかもしれません。

そしてついにはそれらの支払いが数カ月間、未払いの状態になっているかもしれません。

もし管理費や修繕積立金の支払いができない状態が続くならばどうなるのでしょうか。

その場合でも法律によってマンションに住み続けることができるように守られるのでしょうか。

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9月 18, 2017

光ネクストマンションタイプ全戸型導入する場合の費用((+_+))


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インターネット無料の物件が増えてきた・・。

最近はアパートマンション供給過剰のためか空室率が2割ともいわれています。

そして将来的には空室率が3割になるともいわれています。

3割となると1カ月の家賃収入が満室の場合に100万円とすると、3割が空室となると30万円減の70万円となります。

例え空室の家賃保証がある一括借り上げであっても、空室率が3割ともなると家賃は下落し、オーナーに支払われる賃料も下落していくことでしょう。

そこで空室対策の1つとして最近行われているのが、アパートマンションの

全戸数インターネット無料サービスです。

既に分譲マンションでは導入済のマンションも少なくありませんが、賃貸アパートマンションでも導入しているところがあります。

私の知人宅マンションでも築年数のたったマンションですが、阪神地区では幾らかのシュアがあるケーブルテレビベイコム(インターネットも使い放題)を入居者にはマンションオーナーの取り計らいで格安料金で利用できると言っていました。

ところでインターネットの光といえば最もメジャーなのは、やはりNTTの光サービスではないでしょうか。

以前の記事

NTTからのフレッツ光についての勧誘電話

で書きましたように、電話でNTT本社のマンション担当者から、サービスの提案についての、お話があるということで、訪問を受けることにしました。

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9月 13, 2017

エレベーター有り無しと入居率 やはり!!


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昔は5階建て住宅でもエレベーターのない住宅があったものだが・・。

昔は5階建ての団地でもエレベーターがついていない団地も珍しくありませんでした。

団地の住人もエレベーターがなくとも不平も言わず階段をせっせと上がっていったものです。

しかし時代は流れ、今では4階建て以上のマンションではエレベーターは必ずといっていいほど設置されています。

そしてエレベーターの有り無しによって

そのマンションの入居率にも多少の影響があるのは

事実のようです。

というのも私のすぐ近くに築年数が35年以上のマンションがありますが、4階建てで、1フロアーあたり6部屋の18部屋と1階がテナントというマンションですが、エレベーターはありません。

家賃も周辺相場にそった家賃なので1階テナントは入居していますし、住居部分も空室が目立つということもありませんでしたが、最近は多少、空室が増えてきています。

しかもその空室ですが

4階が6部屋中、3部屋が空室 空室率50%

3階が6部屋中、2部屋が空室 空室率33%

2階が6部屋中 空室なし   空室率0%

と18部屋中5部屋が空室、つまりは全体の空室率は約28%ですが上階が空室率を大きくしていることがわかります。

そしてその原因はエレベーターがないために3階よりも上階にはなかなか入居者が見つからないというのが原因のようです。

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8月 21, 2017

NTTから賃貸住宅オーナーにインターネット無料化についての提案?


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インターネットは生活必需品になりつつある。

最近は電気、水道、ガスとならんでインターネットも生活必需品になりつつあります。

そこでアパートマンションの入居者の利便性を高めるために、マンションタイプのインターネット設備を置いていることも少なくありません。

私の所有マンションにも、マンションタイプのフレッツ光とeo光の設備を置いています。

もちろん入居者はこれらの設備を利用するさいには、インターネット事業者と契約し料金を支払わなければならないのですが、マンションタイプなので、戸建て住宅でフレッツ光やeo光を利用するよりは料金が安くなります。

ところで今日

NTTと名乗る会社から電話がかかってきました。

フリーダイヤルでかかってきたのですが、現在のところフレッツ光のマンションタイプの設備を置かせてもらっているが、新たなサービスの提案をしたいというのです。

これまでもNTTの代理店のようなところから、フレッツ光と関連したサービスの提供の宣伝チラシなどが、しばしばポストに投函されていましたが、それと同じようなものなのでしょうか。

そこでNTTの代理店ですかと尋ねてみると、代理店でなくNTTの支店からですと主張します。

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7月 09, 2017

マンション売買も安値で買い高値で売るが鉄則!!


積水マンション画像

積水ハウス施行のマンション。

通常は分譲マンションを買っても、経年とともに資産価値は下がっていくものです。

下げ幅が小さければラッキーといったところです。

私の知り合いも阪神間のある駅から徒歩5分以内ところでマンションを買いましたが、2016年の売却時にはやはり買った時よりも価格が下がっていたと言っておられました。

ところが2017年現在、一部景気がいいのか、一部マンションは値上がりしているようです。

そして値上がりしているのは東京都心とその周辺エリアです。

今から5年ほど前に購入したマンションが2017年現在値上がりしているというのです。

例えば4000万円で購入した物件が5000万円近くのまで値上げしているとかです。

私の住んでいるエリアでも1986年から1991年ごろのバブル景気の時は、マンション価格が怖ろしいほど値上がりしていたこともあったようで、値段が上がったところで売り抜けて、郊外に一戸建て住宅を建てた方などもおられたようです。

しかしバブルが弾け、マンション価格も怖ろしいほど下がっていったようですが・・。

ところで値上がりしたマンションを売却して、他の物件を買うのは得策なのでしょうか。

このてん株式投資の場合は割安の銘柄を買って、高くなったら売り抜けるというのが原則です。

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