小規模マンションオーナーの日記


3月 19, 2019

収益物件価格が急落している今が買い時?


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不動産ブームもいよいよ終わりを向かえるのだろうか?

2019年2月に明らかになったレオパレス21のアパート施工不良問題。

以前からレオパレス21のアパートは、どうも遮音性が良くないという評判でしたが、今になって思うと、こういうことだったのかということです。

ところで空前の不動産ブームも2018年ごろから失速していると言われています。

その要因の1つがスルガ銀行の不動産不正融資事件です。

これをきっかけに銀行が個人向けの不動産担保融資の審査が厳しくなったというのです。

スルガ銀行以外の他行もスルガ銀行の二の舞とならないよう、審査を厳格にしたようです。

結果的に個人の不動産投資にブレーキがかかり、収益物件に投資したくても、資金調達ができない→不動産投資を断念という流れになっているようです。

この業界に詳しい人の話によると、個人の不動産投資が厳しくなったためか、いわゆる個人向けの収益物件の価格がピーク時よりも20~30%は下がったとの情報もあります。

さらにそれに加えて、レオパレス21の物件オーナーが自物件の売却を進めているとの話もあり、さらに収益物件の下落に拍車がかかる可能性があります。

それにしても今の時代、レオパレス21の物件を買う人がいるんでしょうかね。

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1月 03, 2019

アパートマンションの収益物件の価格が下がっている!!


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アパートやマンションなどの収益物件が値下がり傾向にある。

最近は私の所有マンションがあるエリアでも、分譲マンションが次から次へと完成し、入居が開始されていますが、しかし売れ残りもちらほらと見かけます。

マンション販売会社の理想は完成までに完売することなんだそうですが、なかなかそのようにはいかないようです。

そしてどうしても売れない場合は、マンション価格を下げて売るようですが、既に入居している方には知られないように値下げした価格で成約するのでしょうか?

ところでどのようなモノでも需要と供給の関係で価格や値段が決まるものですが、このてんで最近は賃貸住宅の収益物件の価格が下がりだしているようです。

このてんについてZAKZAK2018年12月10日の「2019年、不動産大暴落はあるか!? 予断許さない米中貿易戦争 マンション業界の秘密」という記事で榊敦司さんは

最近、目に見えて軟化しているのは「収益モノ」と呼ばれる個人投資家向けの一棟売りアパートやマンション。かぼちゃの馬車事件やスルガ銀行の不正融資発覚を受けて、個人投資家が融資を受けること自体が難しくなった。その影響か、値下がり傾向がハッキリとしてきた感じがする。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/181210/eco1812100002-n1.html 閲覧日2018年12月10日

と述べておられます。

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12月 06, 2018

不動産の資産価値減少を抑えるためのポイント!!


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不動産物件を購入しても資産価値は経年とともに減少していくのだが・・。

最近は分譲マンションや戸建て住宅を購入して物件オーナーになる方も少なくありません。

税理的には物件を購入するほうが節税になるのはたしかなようです。

しかし悩ましいのは、購入した物件の資産価値が多くの場合、経年とともに下がっていくことです。

例えば5000万円で購入した分譲マンションの資産価値が20年後には2500万円程度になっているといった感じです。

ですから不動産物件購入をしても、結局は投じた資金は返ってこないならば、賃貸暮らしをしていたほうが良いのではないかと思うかもしれません。

しかしあるポイントを押さえれば、資産価値の減少を抑えることができるようです。

どのようなポイントでしょうか。

その1つは国交省によって検討されている福祉や交通などを含めた都市構造を見直す「立地適正化計画」です。

この計画とは、公共交通と連携したコンパクトな街づくりのことです。

おそらくは主要な駅の周辺が対象になることでしょう。

つまりは主要な駅周辺の不動産価格は下がりにくくなっていくというのです。

もちろんこの現象は国交省の計画が施行される前の今でも生じています。

もちろんどの駅が主要駅になるかは、はっきりしない部分もありますが、国交省の動きを注視することによって見極めていくことができるでしょう。

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9月 13, 2018

賃貸住宅需要に強気な大東建託!!


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全国的に賃貸住宅需要に陰りが生じている。

先日、大東建託の営業店の担当者が来られた時に「最近は銀行のアパート建設のための融資の審査が厳しくなりました」と言っておられました。

そのことが原因の1つか全国的にアパート建設受注は減少しています。

もちろん銀行の融資審査が厳しくなっただけではなく、メディアによるサブリースについてのネガティブな報道や記事、最近はおまけに本まであるようで、そういった事柄もアパート建設受注鈍化の原因になっているようです。

このような状況下のなか多くの建設会社が、住居賃貸住宅部門から非住居部分のビジネスへとシフトしつつあるようです。

こういったなか大東建託は住居賃貸住宅にこだわっているようですが、このてんについて全国賃貸住宅新聞2018年8月20日の「賃貸住宅建築需要に陰り」という記事には

国土交通省によると、貸家の着工戸数は、6月時点で前年同月比13カ月連続で減少している。こうした経営環境を大東建託(東京都港区)は「賃貸住宅市場は一時的な好況から、適正化に向けた市場環境に移行している」と捉え、利便性の高い賃貸住宅需要は引き続き底堅く推移すると考えている。今期は157人の営業増員、関東エリアを中心に6拠点の支店を開設し、前年対比で4.9%増の6830億円の受注を目指す。

引用:賃貸住宅建築需要に陰り

と報じました。

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8月 28, 2018

今は人口が増えているエリアでも資産価値や家賃相場が崩れるリスクがある😿


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人口増加は不動産価格の上昇をもたらす。

私の所有物件があるエリアでは、リーマンショック後は、しばらくは路線価が下がり続けましたが、この数年は再び上昇し続けています。

おかげで固定資産税も土地の上昇に比例して、高くなってきています。

そして上昇している原因は、この数年の間に次から次へと新しい分譲マンションが建ったり、賃貸住宅が建ったりして、人口が増加していることにあるようです。

そしてこのように不動産価格が上昇すること自体は、物件オーナーとして悪いことではありません。

土地の担保価値も上がりますし、銀行からの融資が受けやすくなっていきます。

ところで一般に人口増加=不動産価格が上昇、と言われています。

そしてこの方程式が正しいことを証明するかのように、東京都心などの明らかに人口が増加しているエリアでは、不動産価格が上昇しています。

例えば分譲マンション価格は高止まりしていますし、賃貸住宅の家賃相場も高くなっています。

しかし今は人口が増えていても、いつまでも増え続けるわけではありません。

例えば、新しい分譲マンションがどんどん建設されるとなると、通常はそのエリアにおいては人口は増えていきます。

しかし需要を見込んで、どんどん新しい分譲マンションが建つと、竣工から数年は良くても、しばらくすれば供給過剰に転じる危険性もあります。

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8月 23, 2018

米中貿易戦争で不動産バブルが弾けるかも?


 

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米中貿易戦争が日本の不動産にも直撃する可能性がある。

今年の路線価も公表されましたが、都市部などでは、今年も路線価が上昇したようです。

このように近年は、不動産価格はほぼ上昇基調にあります。

株価と連動してですが。

このように、景気と不動産価格とは、密接に関連しています。

ところで景気に冷や水となりかねない事柄が、最近ニュースでしきりに取り上げられるようになりました。

それが米中貿易戦争です。

もちろんニュースではしきりに取り上げられても、今のところは実感がわかないかもしれません。

しかし本格的な貿易戦争はこれから始まり、その時にはジワジワとその影響が及んでくるかもしれません。

ところでこの米中貿易戦争、本格的なものになると不動産にはどのような影響が及んでくるのでしょうか。

このてんについてZAKZAK2018年7月30日の「米中貿易戦争が不動産市場を直撃か 最も危険な暴落予備軍は…  
榊淳司 マンション業界の秘密 」という記事には

不動産の価格というものは景気と密接に連動する。景気が良いと・・当然、その価格も上昇する。逆に景気が悪くなれば・・不動産自体の価格は急低下する。今、日本の不動産市場は非常にいびつな状態にある。・・大都市や地方都市の一部不動産だけが、説明のつかない高値で評価されている。いわゆる局地バブル状態だ。米中貿易戦争が過熱し、このまま世界的な不況に突入すれば、このバブル的にふくらんだ局地エリアの不動産こそが、最も危険な暴落予備軍になる。

引用:米中貿易戦争が不動産市場を直撃か 最も危険な暴落予備軍は… 

と書かれています。

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5月 24, 2018

土地総合情報システムを活用しよう!!


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市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

物件オーナーであるならば、例えばアパートマンションオーナーであっても、あるいは分譲マンションオーナー、戸建て住宅オーナーでも、所有物件の資産価値つまりは売買価格がどれぐらいなのかについては関心があることと思います。

その価格がわかっているならば、いざ売却するとなる時に、どれぐらいで売ることができるのかがわかりますし、銀行からの融資を受けるさいの担保価値がどれぐらいなのかを知ることができます。

ではどのようにして所有物件の資産価値を知ることはできるのでしょうか。

一般的には積算評価や収益還元法といった計算法で資産価値を計ることができますが、もっと簡便に資産価値の目安を知る方法があります。

それが国土交通省が運営管理している土地総合情報システムというサイトです。

国土交通省がこのようなサイトを運営しているとは驚きですが、とても便利で使い勝手も良いサイトのようです。

このサイトを開くのも簡単で、グーグルの検索で「土地総合情報システム」と入力すれば、すぐにこのサイトに辿りつくことができます。

そしてこのサイトで知ることができるのは土地の公示価格を知ることができますが、それ以上の物件価格の目安を知ることができます。

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4月 21, 2018

リフォームの中心は省エネ住宅へ?


シャーメゾン画像

積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

戸建て住宅でも賃貸住宅でもリフォームを行うことがあるかもしれません。

このリフォーム分野での業界トップは積水ハウスですが、SankeiBiz2018年1月17日の「【2018 成長への展望】積水ハウス社長・阿部俊則さん」の記事には当時の積水ハウス社長のリフォームについてのコメントが載せられらていました。

それによると

これから伸びていく分野だ。当社は自社建築の戸建てを、『シャーメゾン』など賃貸、それ以外の物件の3つの窓口を持っており、リフォームでは業界1位だ。一昨年は伸び悩んだが、円安株高で景気が良くなっており、『お金があるからリフォームをやろう』という意識に変わってきている。今後強化したい。ただ、リフォームによるZEH(ゼロエネルギー住宅)化については目標はない。あくまでリフォームでは省エネ住宅を目指すことになる 

 

引用:【2018 成長への展望】積水ハウス社長・阿部俊則さん」

と述べておられ、リフォームでは省エネ住宅を目指すてんを強調しています。

もちろん最近の新しい住宅、戸建住宅でも賃貸住宅でも省エネ住宅は多くなってきているようですが、省エネ化されていない住宅のリフォームにおいては省エネ化へと変化させることは大きな挑戦となることでしょう。

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3月 17, 2018

建築物のずさんな設計施工はオーナーに致命的😿


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不動産投資で安物物件を手にしてしまうと、後ほど厳しい状況に直面するかもしれない。

数年以上前に大手不動産会社販売の分譲マンションの施工不良が、大きく取り上げられ社会問題となったことがあります。

このケースでは大手不動産会社販売ということで、安心して大きな買い物をしたオーナーさんも少なくなかったと思います。

ところでこのケースでは施工に問題があったものの、設計自体は適正に行われていたものと思われます。

ところで最初の設計段階がずさんだとすればどうなるのでしょうか。

実はこのような物件もあるようなのです。

楽待不動産投資新聞2018年2月16日には

「どう見ても設計の質が悪いと言わざるを得ない」
一般社団法人日本建築まちづくり適正支援機構代表理事の連(むらじ)健夫氏は、視察したあるオーナーの物件について「建物南側に窓がない」「玄関から台所が丸見え」「キッチン周りが狭すぎる」「居室のエアコン設置箇所が窓と重なっている」「共用廊下に自然光が入らない」など、利用者視点を欠いた設計上の問題点を列挙。さらに「天井裏に本来あるべき界壁(防火、防音)がない」・・などと指摘し、「通常ありえないレベルの安物設計だ」と切り捨てた。 別のコンサルタントは「はっきり言って上物はほぼ価値がないのと同然。この設計なら半分ぐらいの価格が妥当」と指摘。

 

引用: https://www.rakumachi.jp/news/column/217981(閲覧日2018年3月17日)

と述べて、スマートディズ社が運営するシュアハウス「かぼちゃの馬車」の物件の設計について酷評です。

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1月 20, 2018

どんな物件が値上がりしていくのだろうか!!


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空室が多いことはアパートマンション経営の最大のリスクの1つといわれている。

アパートマンションを経営する、ないしは不動産投資をするという時には、物件の利回りを考慮する方は少なくないと思います。

たしかに利回りは選択するうえでの重要な要素であることは間違いありません。

しかしどんなに利回りの高い物件であっても空室が多く、しかもなかなか空室が埋まらない、多くの方々から住みたい賃貸住宅として選ばれないならば、どうなっていくでしょうか。

高利回り物件でも、購入したあとに厳しい経営を強いられ、売却しようにも買い手がいなく売却できない、にっちもさっちもいかない状況へと追い込まれてしまうかもしれません。

ZAKZAK2017年12月25日の「不動産選びは「美人投票」の法則で 資産価値を予想、“思い入れ”はNG」という記事で榊敦司さんが述べているような状況です。

20年後あるいは30年後には資産価値がほとんど見込めないようなマンションの場合だ。自分たちが暮らさなくなった後で売るに売れない、貸すに貸せないような物件になっていたらどうだろう。鉄筋コンクリート造のマンションは、車のように廃車にして処分することは不可能だ。自分たちが亡くなった後の相続も厄介。子供たちが「こんなものを残してくれて…」と恨まれる物件になっている可能性も高い。

https://www.zakzak.co.jp/eco/news/171225/eco1712250002-n1.html(閲覧日2018年1月20日)

ここで言われているのは直接的には分譲マンションのことを述べておられるわけですが、原則的には賃貸アパートマンション購入やワンルームマンション投資にもあてはまるように思われます。

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