大東ワランティサービス 1月分から築年数に応じた料金変更になる
築年数とともに修繕費用も増えていく。
12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額を確認してみますと、先回分よりも減額されています。
えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。
ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。
そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。
そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。
具体的には
築6年～築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円
築11年～築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円（すべて消費税８%痔の税込み価格）
となっています。
そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。
なぜ木造アパートなのか！！鉄筋住宅にないメリットとは
大東建託施行管理のアパート。
最近は、筆者の所有マンションのあるエリアにおいて、いい部屋ネットの大東建託施行による新しいアパートが増えてきました。
今から１０年以上前は、大東建託もRC造りのマンションなどの建築をよく行っていたようですが、今は目につくのが木造アパートです。
なぜ木造アパートなのかと思っていましたが、木造アパートにはRC造りにはないメリットがあるのです。
例えば給水についてですが、４階建て以上のマンションならば、給水ポンプの設置が必要になり、給水ポンプを稼働させなければなりません。
しかもその設備、いずれは寿命がきて交換修理が必要になります。
この交換修理費用、マンションの規模によりますが最低でも
１００万円～です。
ですからファミリータイプや戸数の多いマンションとなると〇百万円～〇千万円かかるでしょう。
一方で３階までの木造アパートの場合は、水道の水圧だけで給水が可能なので、給水ポンプを設置する必要はありません。
おそらくは１５年～２０年の間で寿命ががくるかもしれない給水ポンプの交換修理をする必要がないのです。
さらに高額修理がかかる分野として４階建て以上のRC造りとなるとエレベーターの設置が必要となってきます。
このエレベーター、金食い虫と言われるほど維持管理コストがかかる設備です。
大東建託物件のワランティサービスの築年数別のサービス料金
大東オーナーはワランティサービスに加入して室内設備の修繕の保証をえることができる。
２０１５年の１１月ごろだったと思いますが、大東建物管理（現大東建託パートナーズ）の担当者が来られて、大東建託パートナーズが提供している住宅設備機器延長保証ワランティサービスに加入しました。
当時は筆者の所有物件が築８年だったので、大東建物管理の担当所も「サービス料金もお得だと思いますよ」と言われていました。
というのも、この住宅設備機器延長保証ワランティサービスのサービス料金、築年数によって変わっていくのです。
当然、築年数が経てば経つほど、住宅設備機器の故障も多くなっていきますので、
サービス料金も高くなっていきます。
そして５年ごとに上がっていきます。
ところで、筆者の所有物件も築１０年になりました。
大東オーナーの場合は築１０年の前にオーナーに支払われる賃料の改定の協議が行われ、築１０年の最初の月からは改定された賃料が支払われることになっています。
そして築１０年の最初の月の賃料は多少減額された賃料が支払われていたのですが、ワランティサービスのサービス料金は前月と同じでした。
あれっと思いましたが、サービス料金は変わっていません。
そこでもう一度、ワランティサービスのサービス内容の説明書をよく読みなおしてみますと、どうやら筆者が勘違いしていたようです。
マンションにかかる高額な修繕費 修繕やメンテナスを怠ると
RC造りのマンションの利点は、とにかく長持ちすることです。
メンテナンスがしっかりと行われているならば１００年は長持ちするという専門家もおられます。
メンテナス、そうですメンテナスがしっかりと行われているということが条件です。
そのためには費用がかかるわけですが、その費用負担は分譲マンションならば区分所有者が賃貸マンションならば、マンションオーナーが費用負担していかなければなりません。
このマンション劣化を防ぐための修繕工事ですが主なものとしては
１０年～２０年前後で１回目の大規模修繕工事として外壁の補修工事が行われます。
そしてさらに、その１０年～２０年後には２回目の大規模修繕工事として外壁補修と屋上の防水に加えて、エレベーターの取替工事や給排水設備の交換工事も加わり２回目の場合のほうが費用がさらに高くなります。
つまりは年々修繕費用が高くなっていくということを覚悟しておかなければなりません。
このてんで賃貸マンションのオーナーは自己責任で修繕費用を、蓄えておく必要があります。
おそらくは、少なとも家賃収入の５%は修繕費用として取り分けておかなければならないでしょう。
建物竣工時の不具合は多数あるもの 速やかに無償の修理依頼を
マンションがオーナーに引き渡されるにさいして、オーナーが部屋を内覧することがあります。
筆者も賃貸マンションの完成前に内覧しました。
そして完成したてのマンションには多くの場合、不具合があるものです。
筆者もオーナー使用部屋において、幾つかの不具合があり、すぐに補修してもらいました。
例えばオートロックインターホンの配線ミス、お風呂で給湯器がつかないといったトラブルがあり、施行会社の大東建託にすぐに補修してもらいました。
実際に工事を行ったのは大東建託の下請け会社で、当時は筆者の物件の周辺エリアでは大東建託はほとんど浸透していなかったので、大東建託も下請け会社の選択においても試行錯誤状態だったのかもしれません。
とにかく完成後、不具合が見つかれば、なるべく速く補修を要求すれば応じてくれるものです。（もちろん無償修理です）
もちろん、このような事は分譲マンションの区分所有者になる場合でも同じようです。
この分野で詳しい専門家によると分譲マンション売主が区分所有予定者に内覧してもらう時がありますが、実は不具合箇所は３０箇所ぐらいはあると指摘しておられます。
素人目には分からない部分が多いようですが、専門家に同行してもらうと、数多くの不具合箇所を見つけてくださり、売主に補修を要求することができるんだそうです。
既製品を使用している建物や設備のほうが修繕負担が安くなる
インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。
実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。
それではなぜ高いのでしょうか？
その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。
当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。
大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。
ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。
ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。
その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。
というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。
大規模修繕で大東建託ともめた事例 和解後も大東オーナー？
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
以前に書いた記事
ではある大東オーナーが契約前に大東建託の営業社員から大規模修繕工事を周期的に行いそのための費用をオーナーが負担することになることについての説明がなかったということで1億9千万円の損害賠償を求めて提訴したことについて書きましたが、正直そんなにも損害賠償を求めることができるのかと驚きました。
ところでこの裁判の結果についてですが、朝日新聞2018年7月27日の朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事には
東京地裁は16年、修繕費について大東建託が必要な説明をしなかったとして、同社に約5400万円の支払いを命じる判決を出した。翌年、同社が金銭を支払って和解した。
と書かれています。
1億9千万円に対して判決は約5400万円ということだったそうです。
どのような根拠でこのような金額になったのかは推測するしかありませんが、6階建てマンションで、40～50戸のマンションということなので、1回の大規模修繕工事費用は約2500万円程度。
その2回分と慰謝料と合わせて5400万円ということになったのでしょうか。
まあこれはあくまでも憶測ですが・・。
マンション大規模修繕の汚い商習慣 この業界のモラルは疑わしい？
アパートやマンションの多くは１０年以上もすると、建物の防水等を防ぐための大規模修繕工事が行われます。
そのことは賃貸住宅でも分譲マンションでも同じです。
そしてそのさいには、「大規模」という名がつくとおり大々的な修繕が行われるわけですから当然それなりの費用もかかってきます。
ところで近年になって大規模修繕工事にまつわる様々な問題点がメディアで取り上げられるようになりました。
そして２０１７年１０月でしたがNHKの晩の１０時から放送されているクローズアップ現代でも率直に取り上げられました。
新聞等でも、この問題について取り上げられていましたが、テレビでこのテーマ扱った番組を見たのは初めてです。
おそらく
このNHKの番組を見た分譲マンションの区分所有者
さんたちは怒りを覚えたことでしょう。
ところで問題点となるのは主に２つてんにあるように思います。
その１つですが、分譲マンションが大規模修繕工事を行うさいは、管理組合が設計事務所などにその依頼を行います。
すると設計事務所が、建物を調査などを行いまた施行業者の選定を行います。
もちろん設計事務所は依頼を受けて作業に取りかかるわけですが、そのさいにコンサルタント料を管理組合に請求します。
そしてそのことは正当な事であり、問題ではありません。
大規模修繕工事費用を巡る訴訟！！大東建託のマンションで
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
朝日新聞の2018年7月27日の朝刊には、サブリースリスクについての記事が書かれています。
そしてやはりこの記事には大東建託やレオパレス21といったサブリースを代表するような会社と物件オーナーとのトラブルともいえるような事柄が書かれています。
もちろんこの記事には大東建託専務のコメントも載せられていますので、一方的に大東建託を批評しまくるような週刊誌の記事や本とは内容の性質が違うと思いますし、大東オーナーの私にも参考になるような情報になっているように思います。
ところでこの朝日新聞の記事のなかで私の注目をひいた事柄は大規模修繕費用を巡るトラブルです。
当時はまだフルパッケージプランがなかった時代なので、大規模修繕などの修繕費用は物件オーナーが支払うことになっていた時代です。
この朝日新聞2018年7月27日朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事によると
大分市で00年、大東建託の勧めで6階建てマンションを建てた女性は、契約時の説明が不十分だったとして同社に1億9千万円の損害賠償を求めて提訴。女性が契約直前に示された「提案書」には、家賃収入が建設後約20年にわたって増え続ける試算が示される一方、修繕費用は毎年定額（32万5千円）で変わらず、一定期間ごとに必要な大規模修繕費は含まれていなかった。
と書かれていました。
完成工事利益率が３０％の大東建託！！
完成工事利益率は建設会社によって異なる。
私は阪神地区のとある場所に住んでいますが、最近は大東建託もこのあたりでの営業が実を結んできたのか、あちらこちらで大東建託のアパートの新築工事が行われています。
全国的には、新規受注は減少傾向にあるようですが、私の周辺エリアでは大東建託については明らかに増加傾向にあるように思います。
ところで以前はあまり気にならなかったのですが、最近やけに気になることが完成工事利益率です。
この数値の見方については専門家のようにこの数値であらゆることを見極めることができるといわけではありませんが、素人なりに気になる数値が大東建託の完成工事利益率が３０％前後というてんです。
というのも大手建設会社の完成工事利益率ですが
大林組 １１．５％
大成建設 １０．９％
長谷工 １６．５％
と総じて大東建託よりも低い数値です。
ある情報によると平均は２０％ぐらいともいわれていますが(実際はもっと低いように思いますが）、非公表の建設会社も多く正確なことはわかりません。
積水ハウスや大和ハウス工業の完成工事利益率は調べてもわからないので、非公表ということなのでしょうか。
そう考えると、完成工事利益率や管理物件の空室率を公表している大東建託は他社よりも紳士的ともいえるのかもしれません。