小規模マンションオーナーの日記


2月 21, 2019

法人化でも相続税対策!!


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個人の賃貸住宅事業を法人化することもできる。

市街地に土地を持つ地主さんにとって頭が痛いのは相続税かもしれませんが、相続税対策としてアパートやマンションを建てるということは少なくありません。

しかしアパートやマンションを建てるために銀行からの借入金額もだんだんと減っていき、次なる相続税対策に迫られることがあるかもしれません。

この場合に行える対策としては古くなったアパートやマンションを建て替えることによって、銀行からの借入金額を増やすことによって、相続税対策を行うという方法もあります。

しかし賃貸住宅の築年数がまだ30年を超えておらず、しかも高い入居率を維持しているならば、建物を解体して新しいアパートやマンションを建てることは、時期尚早のように感じることでしょう。

となるともはや打つ手なしなのでしょうか。

実はこのときに相続税対策として行える方法として賃貸住宅経営を個人としてではなく

法人化することによって

相続税対策を行なうことができます。

というのも法人化するならば、相続することがなくなるからです。

法人化によって効果的に相続税対策を行うことができます。

さらに親族を法人の役員としておくならば、役員報酬を不動産収入から支払うことによって贈与税がかからなくなるというメリットがあります。

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1月 20, 2019

税制改正で減税になるマンションオーナーとは?


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高所得者への税負担が重たくなる。

アパートを数棟以上持つようになると不動産所得が増大する可能性があります。

その一方で不動産所得の増大は税負担も重たくなることをも意味します。

そして平成30年度の税制の変更点も高所得者への税負担をさらに重たくするものとなっています。

どのようなてんがあるのでしょうか。

1つには

配偶者控除の見直し

があります。

端的に言うと、世帯主の所得が1000万円を超えると配偶者控除の適用がなくなるのです。

例えば不動産所得が500万円、給与所得が505万円となると所得が1000万円を超えてしまうので、配偶者控除の適用はありません。

ということはこれまでは配偶者控除の恩恵を受けていたものの、次回からは受けることができなくなる、つまりは所得税と住民税と合わせて数万円以上の税負担が増える可能性があります。

世帯主の所得が1000万円を超えているならばですが。

一方で配偶者の年収については、これまでは103万円以下だったのが150万円以下と適用範囲が拡大しました。

つまりはパートの主婦が1カ月の給与が12万5千円以下であるならば、世帯主は配偶者控除を受けることができるようになったのです。

ということで配偶者控除については高所得者については増税、一方でそうでない場合は配偶者の年収によっては減税になる場合があるようです。

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7月 18, 2018

国民健康保険料の支払い方でちょっとした節税👍


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不動産収入があると国民健康保険料が高額になることがある。

私がマンションオーナーになって大きく変化した事柄の1つが、国民健康保険料が驚くほどに高額になったことです。

年によったら国民健康保険料の上限にまでいった年もあります。

確定申告のために税理士さんとの打ち合わせの時も税理士さんが

「国民健康保険料が高いですね」

と言われるほどに、マンション経営において国民健康保険料は足を引っ張る要因になっています。

ところで、高額の国民健康保険料、唯一物件オーナーのとって良いことがあります。

それはなんでしょうか。

勿論、病気になって医者にかかった時に助かることは、勿論のことですが、それ以外の事柄としては国民健康保険料のために支払った金額の

全額が所得税控除になる

というてんです。

ですから結果的には、所得税や住民税を軽減させることができます。

そしてこの国民健康保険料、支払い方を工夫することによって、多少効果的に節税を行うことができます。

どのようにでしょうか。

この国民健康保険料が所得税控除になる金額は1月1日から12月31日までに実際に支払った金額です。

ですから6月に役所から送られてくる国民健康保険料決定通知書の保険料が80万円だとしても、1月1日から12月31日までの間に実際に支払った保険料が50万円だとすると所得税控除の対象となる金額は50万円になります。

この特性を考慮して国民健康保険料の支払い方を工夫して効果的な節税を行うことができます。

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6月 30, 2018

意外と所得税0円になりやすい物件オーナー


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レオパレス21の設計施工管理のアパート。

物件オーナー、アパートやマンションのオーナーとなると家賃収入があるので、さぞかし所得税や住民税もたくさん払っているのだろうと思われるかもしれません。

もちろんそのようなオーナーさんもおられることと思います。

しかし実際にはアパートマンションオーナーが置かれている種々の事情により、所得税0円になってしまっているオーナーさんも少なくないと思います。

とりわけサラリーマン大家でないオーナーさんはそのような状況になりやすいといえます。

どのような事情でしょうか。

その1つの理由は不動産所得に国民健康保険料がかかり、しかもその保険料が高額になる場合があります。

よって社会保険料控除額が大きくなりやすい傾向があります。

オーナーさんによっては年間で80万円前後の国民健康保険料を支払っていても、所得税0円になっているという一見矛盾したオーナーさんもおられることでしょう。

さらに国民年金の保険料も高額になるので、社会保険料が配偶者の国民年金料も合わせて120万円以上になることもあります。

さらに別の理由として節税対策として小規模企業共済に加入したり、確定拠出年金にも加入しているならば、そのために支払った掛金も全額控除になります。

仮に小規模企業共済に年額84万円、確定拠出年金に12万円を掛金として支払っているならば、96万円を控除にすることができます。

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5月 01, 2018

小規模企業共済の掛金納付状況等のお知らせの手紙!!


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10部屋以上を賃貸している専業マンションオーナーの場合、小規模企業共済に加入することができる。

4月のある日、中小機構から手紙が届きました。

その内容は「小規模企業共済に関するお知らせ」というものです。

開封してみると小規模企業共済の掛金状況等が記入されたものです。

まずは共済契約者番号CDが書かれており、その次に契約成立年月日が記入されています。

そして現在の掛金月額が記入されています。

そしてその下の欄に平成28年12月までの掛金納付状況が記入されている欄があります。

しかしよくよく考えてみると、今は平成30年4月です。

なぜ今になって、1年以上前の掛金納付状況のお知らせがくるの?といった感じです。

ですから現時点での納付済の掛金よりも、あきらかに記入されている納付済みの掛金は少なくなっています。

当然ですが。

しかしこのお知らせの用紙にも書かれていますが、重要な書類にはちがいがないので、大切に保管しておきたいと思います。

それにしても小規模企業共済ですが、いまだにインターネットでログインして契約状況や掛金納付状況などを確認することができない、そういった面では不便さを感じています。

もちろん月額の掛金の変更なども、窓口となる銀行などに行って、手続きをしなければなりません。

インターネットでスマートな取引を行える時代で、やや時代遅れかなといった感じです。

しかし上手く活用すれば有用な制度でもあります。

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2月 13, 2018

国民年金の支払いをお得な2年前納で!!


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国民年金の支払いを2年前納にすると約1万5000円の割引を受けることができる。

厚生年金に加入していないので、国民年金に加入し保険料を支払っていますが、今回は国民年金の保険料の支払いを2年前納することにしました。

というのも2年前納にすると1万5000円程度の割引を受けることができるからです。

そこで早速、2月上旬に「ねんきんダイヤル」に電話をし、2年前納にしたい旨を告げました。

そしてクレジットカードで支払いたいとも告げました。

すると本人確認が行われた後に、記入するための書類を送るとのこと、そして2月までに書類を近くの年金事務所に持っていくか、郵送する必要があるとのことでした。

そして数日後に日本年金機構から書類が送られてきました。

実は記入する書類は「国民年金保険料クレジットカード納付申出」のみです。(本人以外のクレジットカードを使用する場合はクレジットカード所有者が記入する「国民年金保険料クレジットカード納付に関する同意書」の提出も必要です)

この「国民年金保険料クレジットカード納付申出」の中に、納付方法として毎月納付、6カ月前納、1年前納、2年前納かのいずれかを選ぶこができます。

そこで2年前納の箇所にチェックを入れ、後は必要事項と使用するクレジットカードの情報を記入して完了です。

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1月 29, 2018

配偶者控除が103万円以下から150万円以下へと改正☻


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アパートマンションオーナーにとって節税対策は必須事項。

配偶者がいると配偶者控除によって、幾らかの節税になります。

38万円の所得税控除を受けることができます。

38万円ということですから住民税で、およそ4万円ぐらいの節税になり、所得税も2万円以上の節税になります。

ですから多くの場合、配偶者控除によって6万円以上の節税になります。

ところでこの配偶者控除、配偶者ならば、だれしもが控除になるわけではありません。

もし配偶者に収入があるならば、その収入が103万円以下でなければ38万円の所得控除を得ることができないという税制になっていました。

もちろん103万円を超えていても、配偶者特別控除によって段階的に控除額が少なくなっていきある程度の所得税控除を受けることができました。

しかしそれでも

これまでは103万円が収入の目安となり、

38万円の配偶者控除のために収入は103万円までに抑えるように仕事を調整した主婦の方も少なくなかったのではないかと思います。

しかしこの103万円以下というてんが改正されることになりました。

産経新聞2018年1月4日には

配偶者控除、年収要件「150万円以下」に 今月から改正 パート主婦世帯の減税拡大

という記事の見出しが掲載されました。

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1月 08, 2018

レオパレスが相続税対策の投資信託を販売?


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レオパレス21の賃貸アパート。

平成27年の相続税の改正によって、多くの地主さんが相続税対策としてアパートマンションの建設そしてアパート経営を始めたといわれていますが、相続税対策には効果があっても、その後のアパート経営は大変になる場合があります。

そこで他の手段で相続税対策を行う方もおられますが、なかなか効果的な方法が見つけにくいように思われます。

その一方で最近は資産運用で、投資信託を活用するといことも多くなってきたかもしれませんが、残念ながら投資信託で相続税対策を行うことはできません。

と思いきや、その方法があったのです。

それはレオパレス21が提供している商品ですが、日経新聞2017年10月23日の「都心の賃貸物件、小口化して販売 レオパレス21 」という記事によると

レオパレス21は、都心の賃貸物件を細かく分けて投資家に販売する事業を始める。1口100万円で5口を最低出資額とする。出資口数に応じて家賃収入などを定期的に分配。運用終了後に対象物件を売却し、収益も分配する。同社は競争力の高い都心物件への進出を始めており、資金調達を多様化する目的がある。対象となるのは同社が東京都の中心エリアで展開する賃貸物件「LOVIE」シリーズ。まず文京区と港区の物件2棟を対象に総額24億6千万円の出資を募る。不動産投資信託(REIT)と違い、投資家は不動産の区分所有権を購入するかたちになるため相続税対策にもなる。

引用: https://www.nikkei.com/article/DGKKZO22559310S7A021C1TJC000/(閲覧日2018年1月8日)

と報じました。

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7月 11, 2017

小規模企業共済の前納減額金


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節税対策の1つとして小規模企業共済を活用することができる。

アパートマンションオーナーにとって節税対策は必須の事柄のように思います。

というのも修繕費などの運営経費があまりなかった場合、不動産所得が高額になり、不動産所得をもとに所得税や住民税が課税されるからです。

父はあまり節税対策を行っていなかったので、けっこうな額の所得税、住民税を支払っていました。

しかし父が亡くなり、私がマンションオーナーになった時には、それではよくないと思いいろいろと節税対策を行うことにいたしました。

そこで加入したのが

小規模企業共済です。

掛金全額が所得控除になるわけですから、とても効果的に節税になりますし、掛金も1%ぐらいで運用されるようですので、事業を終了したさいの解約金が掛金全額と運用によって得た金額を得ることができます。

もちろん加入資格もあり、退職金制度のあるサラリーマンはNG,アパートマンション経営も事業的規模でないといけないなどの加入条件がありますが、加入前に中小機構の担当者から、加入資格を満たしているかどうかの確認の電話があり、それをクリアすれば加入となります。

ところで加入して2年を経過しましたが、最近、中小機構からハガキが届きました。

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6月 10, 2017

JCBゴールドカードとマンションオーナー!!


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JCBゴールドカード会員の場合は、税務の無料相談サービスを受けることができる。

私もJCBカードを持つようになって15年以上になると思いますが、

今朝MyJCBを確認してみると、なんとJCBの携帯電話、公共料金支払いキャンペーンで3万円がキャッシュバックされていることが確認できました。

これまで様々なJCBのキャンペーンに参加申込をしてきたものの、ことごとく抽選に外れてきましたが、今回は奇跡的に当選していました。

思い返してみると、当初は取引銀行からJCBカードの申込を勧められたのが始まりですが、申し込んでから4週間ほどでカードが届きました。

JCBカードの最初の申込だったので審査にも時間がかかったようですが、それからはJCBとの長い付き合いとなっています。

たしか10年ほど前にゴールドカードへのアップグレード勧誘の手紙がJCBから届き、それからはJCBのゴールドカードを保有しています。

ただネックなのは毎年かかる10800円(税込)の年会費です。

ときには年会費を支払うのが、ちょっとしんどいので解約しようかと思ったこともありますが、今回の出来事で、当分は保有し続けることになりそうです。

しかし年会費は負担になるものの、それなりの特典も多く提供しているのがJCBゴールドです。

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