小規模マンションオーナーの日記


5月 11, 2021

社宅にしてもらって賃料負担を下げてもらえることがある

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サラリーマンの多くは、所得税そして住民税を源泉徴収されています。

そして社会保険料も給料からひかれます。

例えば月収50万円の方の場合、配偶者1人扶養1人とした場合

社会保険料で引かれる分 年間約70万円

所得税 年間約24万円

住民税 年間約26万円

となり600万円の年収から約120万円が引かれ手取りは480万円になってしまいます。

しかしその場合もお金を節約するための打つ手はあります。

それは

会社の借り上げ制度を活用することです。

例えば賃貸物件に住んでいるならば、大家と本人との契約形態を大家と会社の契約形態に変更し、借り上げ住宅にしてみることができるかもしれません。

そうするならば、これまで支払っていた賃貸料を大幅に下げることができますし、会社側も経費を膨らませることができます。

私の所有物件も40~50%は会社の借り上げ住宅という形態の契約になっていて多くの会社に活用されています。

しかも大家にとっても社宅として賃貸してくれることは、ありがたいことで転勤等で退去されることがあるにしても、転勤がなければ、たいがいは長く借りてくださり安定した入居者さんということで、大家サイドからも歓迎です。

 

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1月 20, 2019

税制改正で減税になるマンションオーナーとは?


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高所得者への税負担が重たくなる。

アパートを数棟以上持つようになると不動産所得が増大する可能性があります。

その一方で不動産所得の増大は税負担も重たくなることをも意味します。

そして平成30年度の税制の変更点も高所得者への税負担をさらに重たくするものとなっています。

どのようなてんがあるのでしょうか。

1つには

配偶者控除の見直し

があります。

端的に言うと、世帯主の所得が1000万円を超えると配偶者控除の適用がなくなるのです。

例えば不動産所得が500万円、給与所得が505万円となると所得が1000万円を超えてしまうので、配偶者控除の適用はありません。

ということはこれまでは配偶者控除の恩恵を受けていたものの、次回からは受けることができなくなる、つまりは所得税と住民税と合わせて数万円以上の税負担が増える可能性があります。

世帯主の所得が1000万円を超えているならばですが。

一方で配偶者の年収については、これまでは103万円以下だったのが150万円以下と適用範囲が拡大しました。

つまりはパートの主婦が1カ月の給与が12万5千円以下であるならば、世帯主は配偶者控除を受けることができるようになったのです。

ということで配偶者控除については高所得者については増税、一方でそうでない場合は配偶者の年収によっては減税になる場合があるようです。

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7月 18, 2018

国民健康保険料の支払い方でちょっとした節税👍


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不動産収入があると国民健康保険料が高額になることがある。

私がマンションオーナーになって大きく変化した事柄の1つが、国民健康保険料が驚くほどに高額になったことです。

年によったら国民健康保険料の上限にまでいった年もあります。

確定申告のために税理士さんとの打ち合わせの時も税理士さんが

「国民健康保険料が高いですね」

と言われるほどに、マンション経営において国民健康保険料は足を引っ張る要因になっています。

ところで、高額の国民健康保険料、唯一物件オーナーのとって良いことがあります。

それはなんでしょうか。

勿論、病気になって医者にかかった時に助かることは、勿論のことですが、それ以外の事柄としては国民健康保険料のために支払った金額の

全額が所得税控除になる

というてんです。

ですから結果的には、所得税や住民税を軽減させることができます。

そしてこの国民健康保険料、支払い方を工夫することによって、多少効果的に節税を行うことができます。

どのようにでしょうか。

この国民健康保険料が所得税控除になる金額は1月1日から12月31日までに実際に支払った金額です。

ですから6月に役所から送られてくる国民健康保険料決定通知書の保険料が80万円だとしても、1月1日から12月31日までの間に実際に支払った保険料が50万円だとすると所得税控除の対象となる金額は50万円になります。

この特性を考慮して国民健康保険料の支払い方を工夫して効果的な節税を行うことができます。

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7月 11, 2017

小規模企業共済の前納減額金


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節税対策の1つとして小規模企業共済を活用することができる。

アパートマンションオーナーにとって節税対策は必須の事柄のように思います。

というのも修繕費などの運営経費があまりなかった場合、不動産所得が高額になり、不動産所得をもとに所得税や住民税が課税されるからです。

父はあまり節税対策を行っていなかったので、けっこうな額の所得税、住民税を支払っていました。

しかし父が亡くなり、私がマンションオーナーになった時には、それではよくないと思いいろいろと節税対策を行うことにいたしました。

そこで加入したのが

小規模企業共済です。

掛金全額が所得控除になるわけですから、とても効果的に節税になりますし、掛金も1%ぐらいで運用されるようですので、事業を終了したさいの解約金が掛金全額と運用によって得た金額を得ることができます。

もちろん加入資格もあり、退職金制度のあるサラリーマンはNG,アパートマンション経営も事業的規模でないといけないなどの加入条件がありますが、加入前に中小機構の担当者から、加入資格を満たしているかどうかの確認の電話があり、それをクリアすれば加入となります。

ところで加入して2年を経過しましたが、最近、中小機構からハガキが届きました。

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6月 10, 2017

JCBゴールドカードとマンションオーナー!!


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JCBゴールドカード会員の場合は、税務の無料相談サービスを受けることができる。

私もJCBカードを持つようになって15年以上になると思いますが、

今朝MyJCBを確認してみると、なんとJCBの携帯電話、公共料金支払いキャンペーンで3万円がキャッシュバックされていることが確認できました。

これまで様々なJCBのキャンペーンに参加申込をしてきたものの、ことごとく抽選に外れてきましたが、今回は奇跡的に当選していました。

思い返してみると、当初は取引銀行からJCBカードの申込を勧められたのが始まりですが、申し込んでから4週間ほどでカードが届きました。

JCBカードの最初の申込だったので審査にも時間がかかったようですが、それからはJCBとの長い付き合いとなっています。

たしか10年ほど前にゴールドカードへのアップグレード勧誘の手紙がJCBから届き、それからはJCBのゴールドカードを保有しています。

ただネックなのは毎年かかる10800円(税込)の年会費です。

ときには年会費を支払うのが、ちょっとしんどいので解約しようかと思ったこともありますが、今回の出来事で、当分は保有し続けることになりそうです。

しかし年会費は負担になるものの、それなりの特典も多く提供しているのがJCBゴールドです。

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5月 13, 2017

貸付制度もある小規模企業共済!!


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節税のために小規模企業共済に加入することができる。

数年前に亡くなった父からマンション経営を相続してから、気づかされた事柄の1つが、支払う所得税そして住民税が多いというてんでした。

父は税金対策ということでは、あまり手を打つ人ではなかったからです。

マンション管理会社の大東建物管理(現大東建託パートナーズ)も相続税対策でアパートマンション建設を提案しても、いざ家主になると、税金対策についていちいちアドバイスをしてくれるわけではありません。

そこで何を行えるか、自分なりに考えて、行えそうな事柄を調べた結果、行えると思える1つが小規模企業共済に加入すること、そしてもう1つが確定拠出年金に加入することです。

どちらに加入するか考えたうえで、まず検討したのが小規模企業共済です。

というのも掛金すべてが、所得税控除の対象になること、そして掛金の範囲で貸付制度あるからです。

この貸付制度、例えば300万円を掛金としてこれまで支払ってきたのであれば、300万円の7割~9割までの範囲で低金利で貸付を受けることができます。

この貸付制度は確定拠出年金にはありません。

そこでまずは小規模企業共済に加入することにいたしました。

もちろん加入条件があって、保険制度のある会社の従業員はNG、そしてマンション事業者でも規模が事業的規模でないといけないという条件があります。

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2月 20, 2017

大規模修繕工事費用 経費か資本支出になるか?


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賃貸住宅は周期的に大規模な修繕工事を行う。

賃貸アパート、マンションは周期的に修繕を行う必要が生じてきます。

経年劣化とともに、外壁塗装工事やRC造りの場合は屋上の防水工事を行う必要が生じてきます。

この場合、足場をかけて行いますが、大規模な修繕工事となります。

かかる費用も半端ではありません。

大東建物管理物件の場合も、10年か15年でこのような修繕工事を行います。

私の所有マンションも10年になりますが、今のところ大東建物管理から大規模修繕の話はありませんので、どうやら15年で行うことになりそうです。

ところでこの大規模修繕でかかる費用は修繕費用として不動産経費として計上することができます。

もちろんこの場合、修繕費として認められるか、資本支出となり減価償却費用の対象になるかは、様々な事情により判定が異なるので注意が必要です。

税理士さんとよく相談してみるのが良いことだと思います。

おおまかに修繕費とみなされる条件をあげてみますと

1回の支出が20万円以下の場合なら、全額を修繕費とする。

ですから20万円以下であれば問題なく修繕費とみなされます。

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2月 04, 2017

確定拠出年金は信託報酬にも注意!!


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投資信託はファンドマネジャーに信託報酬が支払われるようになっている。

アパートローンをひいてアパートかマンション経営を行っているならば、取引銀行から確定拠出年金を勧められるかもしれません。

この確定拠出年金、銀行がアパートマンション大家に勧めるさいに強調するのは節税になるというてんです。

というのも掛金全額が控除の対象になりますから確かに節税対策にうってつけの商品です。

仮に月額上限額の6万8千円を掛金とすると、年間の拠出額は81万6千円となります。

ということは所得税が課税所得に5%かかる場合は、4万8百円の節税となり、住民税も約2倍の8万円の節税となります。(10%の場合はその2倍の約8万円となります)

しかもこの確定拠出年金、運用方法は自由に指示することができます。

国内株式であれ海外株式、そして国内外の債券、さらには元本割れのない定期預金で運用することもできます。

さらに確定拠出年金のメリットは、運用益が非課税になるという特典までもあるのです。

ですから所得税を多く支払っているならば、ぜひとも活用するべき制度の1つといえます。

そして都市銀行からアパートローンを借りているならば、たいがいの都市銀行は確定拠出年金も扱っていますので、取引銀行の確定拠出年金を活用することもできるでしょう。

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1月 31, 2017

国民年金を上手に支払って効果的な節税👍


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国民年金の支払い方を工夫することによって効果的に節税を行うことができる。

最近、国民年金機構より手紙が届きました。

なんだろうと思い、開封してみると、国民年金の支払いを口座振替にしてほしいというものでした。

実のところ国民年金機構は周期的に繰り返し口座振替での支払いを勧めてきます。

なぜだろうかと考えてみますと・・

国民年金機構にとって口座振替での支払いが最もメリットがあるからのではないかと推測します。

というのも口座振替にするならば、極力、納付漏れを防ぐことができます。

つまりは国民年金機構としては、手っ取り早くしかも確実に集金ができるというメリットがあるのです。

ではなぜクレジットカードでの支払いもできるのに、国民年金機構はクレジットカード払いには積極的でないのか。

それはおそらく国民年金機構がカード会社に手数料を支払わなければならないからでしょう。

ということで口座振替での支払いをしきりに勧めてきます。

最近では新聞の購読料も口座振替やクレジットカードでの支払いを勧めてきますが、それはあくまでも新聞販売店にとって集金人さんによる集金よりも、口座振替やクレジットカード払いのほうが、確実にまた集金費用を抑えつつ集金ができるからと言われています。

つまり集金サイドとしては口座振替>クレジットカード>現金払いの順でメリットがあるのです。

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1月 28, 2017

確定申告と税理士さん👍


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確定申告の時期は税理士さんにとって最も忙しい時期。

1月も下旬になりました。

もうそろそろ大家にとってのビッグイベントの1つ、確定申告の準備を始めなければなりません。

大東建託からも1年間の収支内訳書が届きました。

あとは税理士さんに来てもらうだけです。

この税理士さん、アパートローンを借りている、りそな銀行に紹介してもらい、それ以来お世話になっている税理士さんです。

税理士報酬も、確定申告のさいに来てもらっているぐらいなので、年間数万円ほどで済んでいます。

しかし難なてんは、近所の会計事務所におられるわけでなく、大阪の梅田付近に会計事務所をかまえているために、来られるのに多少時間がかかること。

さらにその会計事務所は1人で切り盛りしているようで、会計事務所に電話をかけても不在の事が多いことです。

携帯電話番号を教えてもらえれば、助かるのですが、こちらから教えてほしいというのも気ががひけて言えずじまいです。

そこで今年も案の定、昨日、朝9時に確定申告の作成依頼のために電話をかけましたが不在で出てこられず、ひひょっとしたら受付は10時からかもしれないと思い10時過ぎに、もう1度電話をかけてみましたが今回も出てこられず残念。

そこで今日は、朝8時45分ごろに電話をかけてみましたが、このたびも不在でかからず。

それで、半分ヤケクソになって、もう1度、9時過ぎにダメもとで電話してみると、今回は意外にもコンタクトをとることができ、訪問の約束を得ることができました。

 

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