外壁の大規模修繕工事費用 経費か資本支出になるか？
賃貸住宅は周期的に大規模な修繕工事を行う。
賃貸アパート、マンションは周期的に修繕を行う必要が生じてきます。
経年劣化とともに、外壁塗装工事やRC造りの場合は屋上の防水工事を行う必要が生じてきます。
この場合、足場をかけて行いますが、大規模な修繕工事となります。
かかる費用も半端ではありません。
大東建物管理物件の場合も、１０年か２０年でこのような修繕工事を行います。
筆者の所有マンションも１０年になりますが、今のところ大東建物管理から大規模修繕の話はありませんので、どうやら１５年以降でで行うことになりそうです。
ところでこの大規模修繕でかかる費用は修繕費用として不動産経費として計上することができます。
もちろんこの場合、修繕費として認められるか、資本支出となり減価償却費用の対象になるかは、様々な事情により判定が異なるので注意が必要です。
税理士さんとよく相談してみるのが良いことだと思います。
おおまかに修繕費とみなされる条件をあげてみますと
１回の支出が２０万円以下の場合なら、全額を修繕費とする。
ですから２０万円以下であれば問題なく修繕費とみなされます。
確定申告と税理士さん👍税理士さんに行ってもらうことのメリット
確定申告の時期は税理士さんにとって最も忙しい時期。
１月も下旬になるとそろそろ大家にとってのビッグイベントの１つ、確定申告の準備を始めなければなりません。
大東建託からも１年間の収支内訳書が届きました。
あとは税理士さんに来てもらうだけです。
この税理士さん、アパートローンを借りている、りそな銀行に紹介してもらい、それ以来お世話になっている税理士さんです。
税理士報酬も、確定申告のさいに来てもらっているぐらいなので、年間数万円ほどで済んでいます。
しかし難なてんは、近所の会計事務所におられるわけでなく、大阪の梅田付近に会計事務所をかまえているために、来られるのに多少時間がかかること。
さらにその会計事務所は１人で切り盛りしているようで、会計事務所に電話をかけても不在の事が多いことです。
携帯電話番号を教えてもらえれば、助かるのですが、こちらから教えてほしいというのも気がひけて言えずじまいです。
そこで今年も案の定、昨日、朝９時に確定申告の作成依頼のために電話をかけましたが不在で出てこられず、ひひょっとしたら受付は１０時からかもしれないと思い１０時過ぎに、もう１度電話をかけてみましたが今回も出てこられず残念。
そこで今日は、朝８時４５分ごろに電話をかけてみましたが、このたびも不在でかからず。
それで、半分ヤケクソになって、もう１度、９時過ぎにダメもとで電話してみると、今回は意外にもコンタクトをとることができ、訪問の約束を得ることができました。
アパートオーナー使用部屋を設けることのデメリット
積水ハウス設計施工の併用住宅。
以前の記事では自物件にオーナー使用部屋を設けることのメリットについて書きました。
オーナー使用部屋を設けることには様々なメリットがあります。
機敏に物件の異常に対応できること、物件の魅力アップを図ることができるといったてんがありました。
しかしメリットばかりでなく、デメリットもあります。
今回はデメリットについてとりあげたいと思います。
デメリットその１ オーナー使用部屋を設けるとその部屋の分の家賃収入がない
当然といえば当然のことなのですが、オーナー使用部屋分の家賃収入はありません。
そして大東建託と一括借上げでマンション事業を行った場合もオーナー使用部屋分の家賃収入はありません。
当然といえば当然のことです。
デメリットその２ 経費計上のさいオーナー使用部屋分は按分計算になり、経費が減額される
税理士さんに確定申告を作成してもらうと、オーナー使用部屋分は経費から外されます。
按分というそうですが、具体的に的には、物件の床面積からオーナー使用部屋分の床面積の割合を計算して、経費の合計から、オーナー使用部屋分の割合を減額するという計算になります。
固定資産税、減価償却費、金利支払い分などが経費にあたりますが、例えば全く同じ造りの4部屋があった場合、1部屋をオーナー使用部屋にしたならば、総経費が200万円とすると、按分計算で、その4分の１が減額され、申告できる経費は150万円となります。
これは結構、大きなデメリットだと思っています。
住居を会社に賃貸してもらうことのメリット 持ち家は賃貸にすることも
サラリーマンの多くは、所得税そして住民税を源泉徴収されています。
そして社会保険料も給料からひかれます。
例えば月収50万円の方の場合、配偶者1人扶養1人とした場合
社会保険料で引かれる分 年間約70万円
所得税 年間約24万円
住民税 年間約26万円
となり600万円の年収から約120万円が引かれ手取りは480万円になってしまうケースがあります。
しかしその場合もお金を節約するための打つ手はあります。
それは
会社の借り上げ制度を活用することです。
例えば賃貸物件に住んでいるならば、大家と本人との契約形態を大家と会社の契約形態に変更し、借り上げ住宅にしてみることができるかもしれません。
そうするならば、これまで支払っていた賃貸料を大幅に下げることができますし、会社側も経費を膨らませることができます。
筆者の所有物件も40～50％は会社の借り上げ住宅という形態の契約になっていて多くの会社に活用されています。
しかも大家にとっても社宅として賃貸してくれることは、ありがたいことで転勤等で退去されることがあるにしても、転勤がなければ、たいがいは長く借りてくださり安定した入居者さんということで、大家サイドからも歓迎です。
アパート経営と青色申告 白色申告 どちらがよい？
青色申告によって最高６５万円の特別控除を受けることができる。
アパートマンションオーナーのほとんどが青色申告を行っているのではないかと思います。
筆者も当然のそうしてきましたが、アパート事業の場合、白色申告でも申告できるようです。
それでは青色申告と白色申告、どこが異なるのでしょうか。
一言でいうならば帳簿をきちんとつけるのが青色申告、簡単な帳簿でも許容されているのが白色申告、そして税制でのメリットが大きいのが青色申告といったところです。
ところで青色申告のメリットを簡単にまとめてみますと
65万円の所得控除が受けられること（簡易記帳の場合は10万円）
家族を従業員にした場合、その給料が経費に計上できること（白色の場合は86万円まで）
不動産事業の赤字を3年間繰越できること
ざっとこういった事柄です。ですからたしかに税制面でのメリットはあるので青色申告をしたほうが有利のように思えます。
特に大規模にアパート事業を行っている場合はそういえるでしょう。
しかし税理士さんに依頼しないで青色申告を行うとなると経理の経験のない素人の場合は非常に大変です。
もちろん最近は記帳を行うためのパソコンソフトもあります。
筆者も使用していますが、操作が決して簡単ではありません。
どのように打てばよいのかわからないことが多々あるのです。
しかもソフトの購入費用や1年毎の更新費用もかかります。
中小機構の共済制度は最強の節税アイテム 小規模企業共済など
サラリーマンでないマンションオーナーは小規模企業共済に加入することができる。
マンション事業をやっていると、修繕費などあまりかからなくて、不動産収支が大きく黒字になる年もあります。
そのような年は課税所得が大きくなり所得税、住民税、さらには国民健康保険料を多く支払わなければならないかもしれません。
そのために多くのマンションオーナーさんが節税対策として様々な事柄を行っていると思いますが、その１つのアイテムが共済に加入するという方法です。
その中でも中小企業倒産防止共済という制度があります。
節税アイテムでは最強のアイテムともいわれています。とにかく毎月、20万円まで掛けることができ、全額を控除にすることができるという優れものです。
しかもいざという時のための貸付制度も優れていて是非、加入したい制度ですが、残念ながらマンション事業者の場合は、敷居の高い制度で、基本的には加入できません。
しかしマンション事業を行っていても法人化しているならば加入することができます。
ところで個人としてマンション事業を行っていても加入できる共済があります。
マンション事業者は小規模企業共済に加入することがでる
小規模企業共済ですが、サラリーマンでなく事業的規模でアパート経営を行っているならば加入できます。
サラリーマン兼アパート経営者でなければ、ほとんどのマンションオーナーさんが加入できる制度ともいえるかもしれません。
ではどのように節税効果を期待できるでしょうか。
小規模企業共済も中小企業倒産防止共済と同じく掛金の全額を控除にすることができます。そして毎月の掛金の限度額は7万円です。
団体信用生命保険 相続税を考えて加入しないほうがよい場合もある
りそな銀行。住宅ローン、アパートローンも扱っている。
5月も中旬になってきました。
例年、確定申告が終わると銀行の担当者が事業者の確定申告あるいは決算書を確認しにやってきます。
しかし今年は今のところまだ来られません。
必ず確認しないといけないというわけでもないのでしょうか。
銀行の担当者が来られると、いろいろとこちらから質問すると話が聞け、様々な情報が得られるので、幾らか楽しみにしていたのですが、今回はどうも来られないようです。（銀行員の方もいろいろと情報を得るために、いろいろと周辺エリアのことを聞いてくることがあります）
ところで、銀行からお金を借りと、団体信用生命保険に加入される方も少なくないと思います。
契約者が亡くなったさい残された遺族の返済義務が、団体信用保険に加入している場合は発生しないという保険です。
だいたい金利が0.3%上乗せされることになりますが、契約者がすぐにでも亡くなれば、遺族にとってはとてもありがたい保険になります。
アパートマンションローンでも団信をかけることができる。
しかし銀行員は、なぜかアパートマンションローンの契約者には、積極的にはすすめません。
それにはどうも相続税が関係しているようです。
つまり住宅ローンの場合は、おおむねマンション価格が３０００万円前後になると、資産価値を考えるとほとんどのケースで、借入金が０円になっても相続税がかからないようです。
ですから住宅購入目的の場合は団信に加入するほうがメリットも大きいように思われます。
しかしアパートマンションローンを借りている契約者になると事情が異なります。
大規模修繕工事は節税メリットを考えるならば怖くない
マンションでも１０年～２０年に１度、大規模修繕工事が行われる。
大規模修繕工事。
マンションオーナーであるならば幾ら出費しなければならないかと心配になるものです。
しかし節税という視点から見れば気が楽になります。
そのことについて書いてみました。
ところで４月中旬になってからですが筆者のマンションと同じ区画にあるほぼ同規模のマンションに足場がかけられました。
大規模修繕工事の始まりです。
２００３年完成のマンションなので、１３年にしての大規模修繕工事です。
もちろんマンションオーナーの筆者にとって他人事ではありません。
いずれ筆者の物件も数年後には行わないといけないからです。
ところで父からマンションオーナーの立場を継承した時に、不安を感じていた事柄が２つあります。
- 将来家賃が下落し家賃収入が減ること
- 大規模修繕工事で多額の出費が求められること
この２つの事柄に不安と恐怖のようなものを抱いていました。
しかし時とともに考え方も変化し、２つ目の大規模修繕工事については、積極的な見方を持つようになりました。
節税という視点からは大規模修繕工事を行うことにはメリットがある
そうなんです。小規模事業者にとって必須の節税対策では大規模修繕工事は大きなメリットがあります。
例えば大規模修繕工事に仮に８００万円かかったとします。
この８００万円は不動産の収支では、減価償却か修繕費かのいずれかで計上することになりますが、原状回復目的の場合は修繕費で計上することができます。
すると８００万円を不動産経費に計上するので不動産収支は大赤字になります。
この赤字は他の所得とも相殺しますが、それでも全体の収支は０円つまり課税所得は０円になり所得税、住民税は０円になります。
さらに国民健康保険料を支払っているならば、保険料も大幅に安くなることでしょう。
さらに・・
小規模企業共済の前納減額金
節税対策の1つとして小規模企業共済を活用することができる。
アパートマンションオーナーにとって節税対策は必須の事柄のように思います。
というのも修繕費などの運営経費があまりなかった場合、不動産所得が高額になり、不動産所得をもとに所得税や住民税が課税されるからです。
父はあまり節税対策を行っていなかったので、けっこうな額の所得税、住民税を支払っていました。
しかし父が亡くなり、私がマンションオーナーになった時には、それではよくないと思いいろいろと節税対策を行うことにいたしました。
そこで加入したのが
小規模企業共済です。
掛金全額が所得控除になるわけですから、とても効果的に節税になりますし、掛金も１％ぐらいで運用されるようですので、事業を終了したさいの解約金が掛金全額と運用によって得た金額を得ることができます。
もちろん加入資格もあり、退職金制度のあるサラリーマンはNG,アパートマンション経営も事業的規模でないといけないなどの加入条件がありますが、加入前に中小機構の担当者から、加入資格を満たしているかどうかの確認の電話があり、それをクリアすれば加入となります。
ところで加入して２年を経過しましたが、最近、中小機構からハガキが届きました。
JCBゴールドカードとマンションオーナー！！
JCBゴールドカード会員の場合は、税務の無料相談サービスを受けることができる。
私もJCBカードを持つようになって１５年以上になると思いますが、
今朝MyJCBを確認してみると、なんとJCBの携帯電話、公共料金支払いキャンペーンで３万円がキャッシュバックされていることが確認できました。
これまで様々なJCBのキャンペーンに参加申込をしてきたものの、ことごとく抽選に外れてきましたが、今回は奇跡的に当選していました。
思い返してみると、当初は取引銀行からJCBカードの申込を勧められたのが始まりですが、申し込んでから４週間ほどでカードが届きました。
JCBカードの最初の申込だったので審査にも時間がかかったようですが、それからはJCBとの長い付き合いとなっています。
たしか１０年ほど前にゴールドカードへのアップグレード勧誘の手紙がJCBから届き、それからはJCBのゴールドカードを保有しています。
ただネックなのは毎年かかる１０８００円（税込）の年会費です。
ときには年会費を支払うのが、ちょっとしんどいので解約しようかと思ったこともありますが、今回の出来事で、当分は保有し続けることになりそうです。
しかし年会費は負担になるものの、それなりの特典も多く提供しているのがJCBゴールドです。