社宅にしてもらって賃料負担を下げてもらえることがある
サラリーマンの多くは、所得税そして住民税を源泉徴収されています。
そして社会保険料も給料からひかれます。
例えば月収50万円の方の場合、配偶者1人扶養1人とした場合
社会保険料で引かれる分 年間約70万円
所得税 年間約24万円
住民税 年間約26万円
となり600万円の年収から約120万円が引かれ手取りは480万円になってしまいます。
しかしその場合もお金を節約するための打つ手はあります。
それは
会社の借り上げ制度を活用することです。
例えば賃貸物件に住んでいるならば、大家と本人との契約形態を大家と会社の契約形態に変更し、借り上げ住宅にしてみることができるかもしれません。
そうするならば、これまで支払っていた賃貸料を大幅に下げることができますし、会社側も経費を膨らませることができます。
私の所有物件も40～50％は会社の借り上げ住宅という形態の契約になっていて多くの会社に活用されています。
しかも大家にとっても社宅として賃貸してくれることは、ありがたいことで転勤等で退去されることがあるにしても、転勤がなければ、たいがいは長く借りてくださり安定した入居者さんということで、大家サイドからも歓迎です。
小規模企業共済の前納減額金
節税対策の1つとして小規模企業共済を活用することができる。
アパートマンションオーナーにとって節税対策は必須の事柄のように思います。
というのも修繕費などの運営経費があまりなかった場合、不動産所得が高額になり、不動産所得をもとに所得税や住民税が課税されるからです。
父はあまり節税対策を行っていなかったので、けっこうな額の所得税、住民税を支払っていました。
しかし父が亡くなり、私がマンションオーナーになった時には、それではよくないと思いいろいろと節税対策を行うことにいたしました。
そこで加入したのが
小規模企業共済です。
掛金全額が所得控除になるわけですから、とても効果的に節税になりますし、掛金も１％ぐらいで運用されるようですので、事業を終了したさいの解約金が掛金全額と運用によって得た金額を得ることができます。
もちろん加入資格もあり、退職金制度のあるサラリーマンはNG,アパートマンション経営も事業的規模でないといけないなどの加入条件がありますが、加入前に中小機構の担当者から、加入資格を満たしているかどうかの確認の電話があり、それをクリアすれば加入となります。
ところで加入して２年を経過しましたが、最近、中小機構からハガキが届きました。
JCBゴールドカードとマンションオーナー！！
JCBゴールドカード会員の場合は、税務の無料相談サービスを受けることができる。
私もJCBカードを持つようになって１５年以上になると思いますが、
今朝MyJCBを確認してみると、なんとJCBの携帯電話、公共料金支払いキャンペーンで３万円がキャッシュバックされていることが確認できました。
これまで様々なJCBのキャンペーンに参加申込をしてきたものの、ことごとく抽選に外れてきましたが、今回は奇跡的に当選していました。
思い返してみると、当初は取引銀行からJCBカードの申込を勧められたのが始まりですが、申し込んでから４週間ほどでカードが届きました。
JCBカードの最初の申込だったので審査にも時間がかかったようですが、それからはJCBとの長い付き合いとなっています。
たしか１０年ほど前にゴールドカードへのアップグレード勧誘の手紙がJCBから届き、それからはJCBのゴールドカードを保有しています。
ただネックなのは毎年かかる１０８００円（税込）の年会費です。
ときには年会費を支払うのが、ちょっとしんどいので解約しようかと思ったこともありますが、今回の出来事で、当分は保有し続けることになりそうです。
しかし年会費は負担になるものの、それなりの特典も多く提供しているのがJCBゴールドです。
貸付制度もある小規模企業共済！！
節税のために小規模企業共済に加入することができる。
数年前に亡くなった父からマンション経営を相続してから、気づかされた事柄の１つが、支払う所得税そして住民税が多いというてんでした。
父は税金対策ということでは、あまり手を打つ人ではなかったからです。
マンション管理会社の大東建物管理（現大東建託パートナーズ）も相続税対策でアパートマンション建設を提案しても、いざ家主になると、税金対策についていちいちアドバイスをしてくれるわけではありません。
そこで何を行えるか、自分なりに考えて、行えそうな事柄を調べた結果、行えると思える１つが小規模企業共済に加入すること、そしてもう１つが確定拠出年金に加入することです。
どちらに加入するか考えたうえで、まず検討したのが小規模企業共済です。
というのも掛金すべてが、所得税控除の対象になること、そして掛金の範囲で貸付制度あるからです。
この貸付制度、例えば３００万円を掛金としてこれまで支払ってきたのであれば、３００万円の７割～９割までの範囲で低金利で貸付を受けることができます。
この貸付制度は確定拠出年金にはありません。
そこでまずは小規模企業共済に加入することにいたしました。
もちろん加入条件があって、保険制度のある会社の従業員はNG、そしてマンション事業者でも規模が事業的規模でないといけないという条件があります。
大規模修繕工事費用 経費か資本支出になるか？
賃貸住宅は周期的に大規模な修繕工事を行う。
賃貸アパート、マンションは周期的に修繕を行う必要が生じてきます。
経年劣化とともに、外壁塗装工事やRC造りの場合は屋上の防水工事を行う必要が生じてきます。
この場合、足場をかけて行いますが、大規模な修繕工事となります。
かかる費用も半端ではありません。
大東建物管理物件の場合も、１０年か１５年でこのような修繕工事を行います。
私の所有マンションも１０年になりますが、今のところ大東建物管理から大規模修繕の話はありませんので、どうやら１５年で行うことになりそうです。
ところでこの大規模修繕でかかる費用は修繕費用として不動産経費として計上することができます。
もちろんこの場合、修繕費として認められるか、資本支出となり減価償却費用の対象になるかは、様々な事情により判定が異なるので注意が必要です。
税理士さんとよく相談してみるのが良いことだと思います。
おおまかに修繕費とみなされる条件をあげてみますと
１回の支出が２０万円以下の場合なら、全額を修繕費とする。
ですから２０万円以下であれば問題なく修繕費とみなされます。
国民年金を上手に支払って効果的な節税👍
国民年金の支払い方を工夫することによって効果的に節税を行うことができる。
最近、国民年金機構より手紙が届きました。
なんだろうと思い、開封してみると、国民年金の支払いを口座振替にしてほしいというものでした。
実のところ国民年金機構は周期的に繰り返し口座振替での支払いを勧めてきます。
なぜだろうかと考えてみますと・・
国民年金機構にとって口座振替での支払いが最もメリットがあるからのではないかと推測します。
というのも口座振替にするならば、極力、納付漏れを防ぐことができます。
つまりは国民年金機構としては、手っ取り早くしかも確実に集金ができるというメリットがあるのです。
ではなぜクレジットカードでの支払いもできるのに、国民年金機構はクレジットカード払いには積極的でないのか。
それはおそらく国民年金機構がカード会社に手数料を支払わなければならないからでしょう。
ということで口座振替での支払いをしきりに勧めてきます。
最近では新聞の購読料も口座振替やクレジットカードでの支払いを勧めてきますが、それはあくまでも新聞販売店にとって集金人さんによる集金よりも、口座振替やクレジットカード払いのほうが、確実にまた集金費用を抑えつつ集金ができるからと言われています。
つまり集金サイドとしては口座振替＞クレジットカード＞現金払いの順でメリットがあるのです。
確定申告と税理士さん👍
確定申告の時期は税理士さんにとって最も忙しい時期。
１月も下旬になりました。
もうそろそろ大家にとってのビッグイベントの１つ、確定申告の準備を始めなければなりません。
大東建託からも１年間の収支内訳書が届きました。
あとは税理士さんに来てもらうだけです。
この税理士さん、アパートローンを借りている、りそな銀行に紹介してもらい、それ以来お世話になっている税理士さんです。
税理士報酬も、確定申告のさいに来てもらっているぐらいなので、年間数万円ほどで済んでいます。
しかし難なてんは、近所の会計事務所におられるわけでなく、大阪の梅田付近に会計事務所をかまえているために、来られるのに多少時間がかかること。
さらにその会計事務所は１人で切り盛りしているようで、会計事務所に電話をかけても不在の事が多いことです。
携帯電話番号を教えてもらえれば、助かるのですが、こちらから教えてほしいというのも気ががひけて言えずじまいです。
そこで今年も案の定、昨日、朝９時に確定申告の作成依頼のために電話をかけましたが不在で出てこられず、ひひょっとしたら受付は１０時からかもしれないと思い１０時過ぎに、もう１度電話をかけてみましたが今回も出てこられず残念。
そこで今日は、朝８時４５分ごろに電話をかけてみましたが、このたびも不在でかからず。
それで、半分ヤケクソになって、もう１度、９時過ぎにダメもとで電話してみると、今回は意外にもコンタクトをとることができ、訪問の約束を得ることができました。
アパートの生前贈与 法人でなければ贈与税がかかる！！
アパートを生前贈与すると贈与税がかかる。
アパート大家をしていても、高齢とともにだんだんと病気がちになり、先も長くないと悟ると、生きているうちにアパートやアパート経営を子供に継承させたいと思うものです。
私の父も癌を患っていましたが、もう先が長くないと悟った時に、アパートの継承が決まっていた私に生きているうちに継承させようとしました。
しかし大東建物管理(現大東建託パートナーズ）の担当者に、その旨を告げると「今継承させると贈与税がかかるので望ましくない」と言われ、アパートの生前贈与を断念したことがあります。
結局、あれから数カ月後に父は亡くなり、相続という形でアパートやアパートの経営を継承することになりました。
父は銀行からはアパートローンをかなりの額、借り入れていたので、相続税がかかることはありませんでした。
しかし生前贈与という形で不動産の贈与を受けていたならば、かなりの額の贈与税がかかっていたものと思われます。
実際のところは贈与税は現金よりも不動産にすれば、幾らか軽減されるともいわれていますが、それでも高額になる場合があります。
例えば１億円の現金があるとして、それでアパートにするならばアパートの建設費用の５～６割が評価額になるといわれていますので、アパートの建物自体の評価額は６０００万円とします。
小規模企業共済掛金払込証明書が届く
小規模企業共済によって節税対策を行っている事業者は少なくない。
１１月の下旬でしたが、小規模企業共済掛金払込証明書が届きました。（ハガキでですが）
この小規模企業共済、まさに小規模事業者のための共済です。
私もアパート事業を行っているという事、しかも個人として行っているということで、そしてなによりも節税効果が大きいということで加入しました。
なにせ支払った共済金がすべて課税所得を落とすことができるということですから。
ところでアパート経営の場合は、小規模企業共済に加入するためには一定の条件があります。
その１つが事業的規模でなければならないというてんです。
それで事業的規模ということですが、１０部屋以上を賃貸部屋として貸しているならば、事業的規模とみなされます。
しかし１０部屋に満たなくても、地域によれば事業的規模とみなされる場合もありますし、駐車場も貸しているならば、それも考慮の対象となります。
もし個人事業税を支払っているならば、おそらくは事業的規模のアパート経営を行っていることになります。
ところでもうひとつの条件はサラリーマンでないというてんです。
しかし例えば、ちょっとしたアルバイトのようなものを行っていて、月５～６万円をもらっている場合も、ダメなのかというと、そうではないようです。
アパートオーナー使用部屋を設けることのデメリット
積水ハウス設計施工の併用住宅。
先回のブログでは自物件にオーナー使用部屋を設けることのメリットについて書きました。
オーナー使用部屋を設けることには様々なメリットがあります。
機敏に物件の異常に対応できること、物件の魅力アップを図ることができるといったてんがありました。
しかしメリットばかりでなく、デメリットもあります。
今回はデメリットについてとりあげたいと思います。
デメリットその１ オーナー使用部屋を設けるとその部屋の分の家賃収入がない
当然といえば当然のことなのですが、オーナー使用部屋分の家賃収入はありません。
そして大東建託と一括借上げでマンション事業を行った場合もオーナー使用部屋分の家賃収入はありません。
当然といえば当然のことです。
デメリットその２ 経費計上のさいオーナー使用部屋分は按分計算になり、経費が減額される
税理士さんに確定申告を作成してもらうと、オーナー使用部屋分は経費から外されます。
按分というそうですが、具体的に的には、物件の床面積からオーナー使用部屋分の床面積の割合を計算して、経費の合計から、オーナー使用部屋分の割合を減額するという計算になります。
固定資産税、減価償却費、金利支払い分などが経費にあたりますが、例えば全く同じ造りの4部屋があった場合、1部屋をオーナー使用部屋にしたならば、総経費が200万円とすると、按分計算で、その4分の１が減額され、申告できる経費は150万円となります。
これは結構、大きなデメリットだと思っています。