小規模マンションオーナーの日記


7月 11, 2017

小規模企業共済の前納減額金


花画像

節税対策の1つとして小規模企業共済を活用することができる。

アパートマンションオーナーにとって節税対策は必須の事柄のように思います。

というのも修繕費などの運営経費があまりなかった場合、不動産所得が高額になり、不動産所得をもとに所得税や住民税が課税されるからです。

父はあまり節税対策を行っていなかったので、けっこうな額の所得税、住民税を支払っていました。

しかし父が亡くなり、私がマンションオーナーになった時には、それではよくないと思いいろいろと節税対策を行うことにいたしました。

そこで加入したのが

小規模企業共済です。

掛金全額が所得控除になるわけですから、とても効果的に節税になりますし、掛金も1%ぐらいで運用されるようですので、事業を終了したさいの解約金が掛金全額と運用によって得た金額を得ることができます。

もちろん加入資格もあり、退職金制度のあるサラリーマンはNG,アパートマンション経営も事業的規模でないといけないなどの加入条件がありますが、加入前に中小機構の担当者から、加入資格を満たしているかどうかの確認の電話があり、それをクリアすれば加入となります。

ところで加入して2年を経過しましたが、最近、中小機構からハガキが届きました。

(さらに…)

6月 10, 2017

JCBゴールドカードとマンションオーナー!!


花画像

JCBゴールドカード会員の場合は、税務の無料相談サービスを受けることができる。

私もJCBカードを持つようになって15年以上になると思いますが、

今朝MyJCBを確認してみると、なんとJCBの携帯電話、公共料金支払いキャンペーンで3万円がキャッシュバックされていることが確認できました。

これまで様々なJCBのキャンペーンに参加申込をしてきたものの、ことごとく抽選に外れてきましたが、今回は奇跡的に当選していました。

思い返してみると、当初は取引銀行からJCBカードの申込を勧められたのが始まりですが、申し込んでから4週間ほどでカードが届きました。

JCBカードの最初の申込だったので審査にも時間がかかったようですが、それからはJCBとの長い付き合いとなっています。

たしか10年ほど前にゴールドカードへのアップグレード勧誘の手紙がJCBから届き、それからはJCBのゴールドカードを保有しています。

ただネックなのは毎年かかる10800円(税込)の年会費です。

ときには年会費を支払うのが、ちょっとしんどいので解約しようかと思ったこともありますが、今回の出来事で、当分は保有し続けることになりそうです。

しかし年会費は負担になるものの、それなりの特典も多く提供しているのがJCBゴールドです。

(さらに…)

5月 13, 2017

貸付制度もある小規模企業共済!!


花画像

節税のために小規模企業共済に加入することができる。

数年前に亡くなった父からマンション経営を相続してから、気づかされた事柄の1つが、支払う所得税そして住民税が多いというてんでした。

父は税金対策ということでは、あまり手を打つ人ではなかったからです。

マンション管理会社の大東建物管理(現大東建託パートナーズ)も相続税対策でアパートマンション建設を提案しても、いざ家主になると、税金対策についていちいちアドバイスをしてくれるわけではありません。

そこで何を行えるか、自分なりに考えて、行えそうな事柄を調べた結果、行えると思える1つが小規模企業共済に加入すること、そしてもう1つが確定拠出年金に加入することです。

どちらに加入するか考えたうえで、まず検討したのが小規模企業共済です。

というのも掛金すべてが、所得税控除の対象になること、そして掛金の範囲で貸付制度あるからです。

この貸付制度、例えば300万円を掛金としてこれまで支払ってきたのであれば、300万円の7割~9割までの範囲で低金利で貸付を受けることができます。

この貸付制度は確定拠出年金にはありません。

そこでまずは小規模企業共済に加入することにいたしました。

もちろん加入条件があって、保険制度のある会社の従業員はNG、そしてマンション事業者でも規模が事業的規模でないといけないという条件があります。

(さらに…)

2月 20, 2017

大規模修繕工事費用 経費か資本支出になるか?


花画像

賃貸住宅は周期的に大規模な修繕工事を行う。

賃貸アパート、マンションは周期的に修繕を行う必要が生じてきます。

経年劣化とともに、外壁塗装工事やRC造りの場合は屋上の防水工事を行う必要が生じてきます。

この場合、足場をかけて行いますが、大規模な修繕工事となります。

かかる費用も半端ではありません。

大東建物管理物件の場合も、10年か15年でこのような修繕工事を行います。

私の所有マンションも10年になりますが、今のところ大東建物管理から大規模修繕の話はありませんので、どうやら15年で行うことになりそうです。

ところでこの大規模修繕でかかる費用は修繕費用として不動産経費として計上することができます。

もちろんこの場合、修繕費として認められるか、資本支出となり減価償却費用の対象になるかは、様々な事情により判定が異なるので注意が必要です。

税理士さんとよく相談してみるのが良いことだと思います。

おおまかに修繕費とみなされる条件をあげてみますと

1回の支出が20万円以下の場合なら、全額を修繕費とする。

ですから20万円以下であれば問題なく修繕費とみなされます。

(さらに…)

1月 28, 2017

確定申告と税理士さん👍


バラ画像

確定申告の時期は税理士さんにとって最も忙しい時期。

1月も下旬になりました。

もうそろそろ大家にとってのビッグイベントの1つ、確定申告の準備を始めなければなりません。

大東建託からも1年間の収支内訳書が届きました。

あとは税理士さんに来てもらうだけです。

この税理士さん、アパートローンを借りている、りそな銀行に紹介してもらい、それ以来お世話になっている税理士さんです。

税理士報酬も、確定申告のさいに来てもらっているぐらいなので、年間数万円ほどで済んでいます。

しかし難なてんは、近所の会計事務所におられるわけでなく、大阪の梅田付近に会計事務所をかまえているために、来られるのに多少時間がかかること。

さらにその会計事務所は1人で切り盛りしているようで、会計事務所に電話をかけても不在の事が多いことです。

携帯電話番号を教えてもらえれば、助かるのですが、こちらから教えてほしいというのも気ががひけて言えずじまいです。

そこで今年も案の定、昨日、朝9時に確定申告の作成依頼のために電話をかけましたが不在で出てこられず、ひひょっとしたら受付は10時からかもしれないと思い10時過ぎに、もう1度電話をかけてみましたが今回も出てこられず残念。

そこで今日は、朝8時45分ごろに電話をかけてみましたが、このたびも不在でかからず。

それで、半分ヤケクソになって、もう1度、9時過ぎにダメもとで電話してみると、今回は意外にもコンタクトをとることができ、訪問の約束を得ることができました。

 

(さらに…)

12月 07, 2016

小規模企業共済掛金払込証明書が届く


花画像

小規模企業共済によって節税対策を行っている事業者は少なくない。

11月の下旬でしたが、小規模企業共済掛金払込証明書が届きました。(ハガキでですが)

この小規模企業共済、まさに小規模事業者のための共済です。

私もアパート事業を行っているという事、しかも個人として行っているということで、そしてなによりも節税効果が大きいということで加入しました。

なにせ支払った共済金がすべて課税所得を落とすことができるということですから。

ところでアパート経営の場合は、小規模企業共済に加入するためには一定の条件があります。

その1つが事業的規模でなければならないというてんです。

それで事業的規模ということですが、10部屋以上を賃貸部屋として貸しているならば、事業的規模とみなされます。

しかし10部屋に満たなくても、地域によれば事業的規模とみなされる場合もありますし、駐車場も貸しているならば、それも考慮の対象となります。

もし個人事業税を支払っているならば、おそらくは事業的規模のアパート経営を行っていることになります。

ところでもうひとつの条件はサラリーマンでないというてんです。

しかし例えば、ちょっとしたアルバイトのようなものを行っていて、月5~6万円をもらっている場合も、ダメなのかというと、そうではないようです。

(さらに…)

6月 21, 2016

アパートオーナー使用部屋を設けることのデメリット 


アパート画像

積水ハウス設計施工の併用住宅。

先回のブログでは自物件にオーナー使用部屋を設けることのメリットについて書きました。

オーナー使用部屋を設けることには様々なメリットがあります。

機敏に物件の異常に対応できること、物件の魅力アップを図ることができるといったてんがありました。

しかしメリットばかりでなく、デメリットもあります。

今回はデメリットについてとりあげたいと思います。

 

デメリットその1 オーナー使用部屋を設けるとその部屋の分の家賃収入がない

当然といえば当然のことなのですが、オーナー使用部屋分の家賃収入はありません。

そして大東建託と一括借上げでマンション事業を行った場合もオーナー使用部屋分の家賃収入はありません。

当然といえば当然のことです。

 

デメリットその2 経費計上のさいオーナー使用部屋分は按分計算になり、経費が減額される

税理士さんに確定申告を作成してもらうと、オーナー使用部屋分は経費から外されます。

按分というそうですが、具体的に的には、物件の床面積からオーナー使用部屋分の床面積の割合を計算して、経費の合計から、オーナー使用部屋分の割合を減額するという計算になります。

固定資産税、減価償却費、金利支払い分などが経費にあたりますが、例えば全く同じ造りの4部屋があった場合、1部屋をオーナー使用部屋にしたならば、総経費が200万円とすると、按分計算で、その4分の1が減額され、申告できる経費は150万円となります。

これは結構、大きなデメリットだと思っています。

(さらに…)

5月 11, 2016

アパート経営と青色申告


アパート画像

青色申告によって最高65万円の特別控除を受けることができる。

アパートマンションオーナーのほとんどが青色申告を行っているのではないかと思います。

私も当然のごとくそうしてきましたが、アパート事業の場合、白色申告でも申告できるようです。

それでは青色申告と白色申告、どこが異なるのでしょうか。

一言でいうならば帳簿をきちんとつけるのが青色申告、簡単な帳簿でも許容されているのが白色申告、そして税制でのメリットが大きいのが青色申告といったところです。

ところで青色申告のメリットを簡単にまとめてみますと

65万円の所得控除が受けられること(簡易記帳の場合は10万円)

家族を従業員にした場合、その給料が経費に計上できること(白色の場合は86万円まで)

不動産事業の赤字を3年間繰越できること

ざっとこういった事柄です。ですからたしかに税制面でのメリットはあるので青色申告をしたほうが有利のように思えます。

特に大規模にアパート事業を行っている場合はそういえるでしょう。

しかし税理士さんに依頼しないで青色申告を行うとなると経理の経験のない素人の場合は非常に大変です。

もちろん最近は記帳を行うためのパソコンソフトもあります。

私も使用していますが、操作が決して簡単ではありません。

どのように打てばよいのかわからないことが多々あるのです。

しかもソフトの購入費用や1年毎の更新費用もかかります。

正直、今回の更新は見送り、これからはノートに記帳していこうかとさえ考えています。

 

(さらに…)

5月 10, 2016

中小機構の共済制度は最強の節税アイテム


 

賃貸マンション画像

サラリーマンでないマンションオーナーは小規模企業共済に加入することができる。

マンション事業をやっていると、修繕費などあまりかからなくて、不動産収支が大きく黒字になる年もあります。

そのような年は課税所得が大きくなり所得税、住民税、さらには国民健康保険料を多く支払わなければならないかもしれません。

そのために多くのマンションオーナーさんが節税対策として様々な事柄を行っていると思いますが、その1つのアイテムが共済に加入するという方法です。

その中でも中小企業倒産防止共済という制度があります。

節税アイテムでは最強のアイテムともいわれています。とにかく毎月、20万円まで掛けることができ、全額を控除にすることができるという優れものです。

しかもいざという時のための貸付制度も優れていて是非、加入したい制度ですが、残念ながらマンション事業者の場合は、敷居の高い制度で、基本的には加入できません。

しかしマンション事業を行っていても法人化しているならば加入することができます。

ところで個人としてマンション事業を行っていても加入できる共済があります。

マンション事業者は小規模企業共済に加入することがでる

小規模企業共済ですが、サラリーマンでなく事業的規模でアパート経営を行っているならば加入できます。

サラリーマン兼アパート経営者でなければ、ほとんどのマンションオーナーさんが加入できる制度ともいえるかもしれません。

ではどのように節税効果を期待できるでしょうか。

小規模企業共済も中小企業倒産防止共済と同じく掛金の全額を控除にすることができます。そして毎月の掛金の限度額は7万円です。

  (さらに…)

5月 04, 2016

持ち家信仰国日本 しかし見落としているてんがありませんか


アパート画像

アパートとオーナー住居がある併用住宅。

最近は持ち家がいいのか、それとも賃貸住宅暮らしのほうがいいのかについての話題がもちあがります。

しかしどちらかといえば、「持ち家信仰」といわれているぐらい多くの方が、家族を持ち収入がアップしてくると、持ち家や分譲マンションを購入しています。つまりどちらかといえば持ち家のほうが人気があるのです。

実際、税務署職員の多くが、賃貸住宅暮らしでなく持ち家ないしは分譲マンション暮らしをしていることを考えると、税金面でも持ち家派のほうが有利なようです。

賃貸暮らしだと毎月家賃を支払い続けなければなりません。

しかも支払った家賃は、いわば掛け捨てのようなもので1円たりとも戻ってきません。

一方持ち家ならば、住宅ローン控除がある、購入した家あるいはマンションは資産となりいざとなれば売却することもできるというわけです。

しかし次の事柄も見落とすわけにはいきません。

持ち家という資産を維持していくためにはけっこうな費用がかかる。

かかる費用は

  1. 固定資産税
  2. マンションに住んでいるならば管理費、修繕積立金を毎月支払わなければならない
  3. 改装、リフォームの必要に迫られた場合、多額の費用負担が生じる
  4. 基本的には年々物件の資産価値は下がる

(さらに…)