賃貸住宅経営と個人事業税 どのような場合に課税対象になってしまう
アパートマンションオーナーには事業税がかかる場合がある。
アパートマンション経営を行うと、様々な局面で、税金がかかってきます。
今回は個人事業税について取りあげますが、いわゆる事業的規模とみなされるアパートマンション経営を行っている場合に個人事業税がかかってきます。
しかし事業的規模になるかどうかについての境界線については、曖昧な部分もあります。
このてんで
通常は１０部屋以上を賃貸部屋にしているならば
事業的規模とみなされるようで、個人事業税がかかります。
しかし１０部屋以上あっても、オーナー使用部屋があってオーナー使用部屋は除外されてしまいますので、１１部屋あっても２部屋をオーナー使用部屋にしているならば、事業的規模とはみなされません。
一方で部屋数が１０部屋に満たなくても、事業的規模となり個人事業税がかかる場合もあります。
例えば１部屋あたりの家賃が高額で年間家賃収入が１０００万円を超えるといった場合です。
このあたりの判断は自治体によって、マチマチで自治体の判断にゆだねるしかありません。（自治体の担当者によっても判断が分かれる場合もあるようで、社会通念上の判断ということのようです）
いずれにしても自治体が事業的規模と判断したならば、個人事業税がかかることになります。
団体信用生命保険 相続税を考えて加入しないほうがよい場合もある
りそな銀行。住宅ローン、アパートローンも扱っている。
例年、確定申告が終わると銀行の担当者が事業者の確定申告あるいは決算書を確認しにやってくることがあります。
しかし今年は今のところまだ来られません。
必ず確認しないといけないというわけでもないのでしょう。
銀行の担当者が来られると、いろいろとこちらから質問すると話が聞け、様々な情報が得られるので、幾らか楽しみにしていたのですが、今回はどうも来られないようです。（銀行員の方もいろいろと情報を得るために、いろいろと周辺エリアのことを聞いてくることがあります）
ところで、銀行からお金を借りと、団体信用生命保険に加入される方も少なくないと思います。
契約者が亡くなったさい残された遺族の返済義務が、団体信用保険に加入している場合は発生しないという保険です。
だいたい金利が0.3%上乗せされることになりますが、契約者がすぐにでも亡くなれば、遺族にとってはとてもありがたい保険になります。
アパートマンションローンでも団信をかけることができる。
しかし銀行員は、なぜかアパートマンションローンの契約者には、積極的にはすすめません。
それにはどうも相続税が関係しているようです。
つまり住宅ローンの場合は、おおむねマンション価格が３０００万円前後になると、資産価値を考えるとほとんどのケースで、借入金が０円になっても相続税がかからないようです。
ですから住宅購入目的の場合は団信に加入するほうがメリットも大きいように思われます。
しかしアパートマンションローンを借りている契約者になると事情が異なります。
確定申告と税理士さん👍税理士さんに行ってもらうことのメリット
確定申告の時期は税理士さんにとって最も忙しい時期。
１月も下旬になるとそろそろ大家にとってのビッグイベントの１つ、確定申告の準備を始めなければなりません。
筆者宅にも賃貸住宅管理会社の大東建託からも１年間の収支内訳書が届きました。
あとは税理士さんに来てもらうだけです。
この税理士さん、アパートローンを借りている、りそな銀行に紹介してもらい、それ以来お世話になっている税理士さんです。
税理士報酬も、確定申告のさいに来てもらっているぐらいなので、年間数万円ほどで済んでいます。
しかし難なてんは、近所の会計事務所におられるわけでなく、大阪の梅田付近に会計事務所をかまえているために、来られるのに多少時間がかかること。
さらにその会計事務所は１人で切り盛りしているようで、会計事務所に電話をかけても不在の事が多いことです。
携帯電話番号を教えてもらえれば、助かるのですが、こちらから教えてほしいというのも気がひけて言えずじまいです。
そこで今年も案の定、昨日、朝９時に確定申告の作成依頼のために電話をかけましたが不在で出てこられず、ひょっとしたら受付は１０時からかもしれないと思い１０時過ぎに、もう１度電話をかけてみましたが今回も出てこられず残念。
そこで今日は、朝８時４５分ごろに電話をかけてみましたが、このたびも不在でかからず。
それで、半分ヤケクソになって、もう１度、９時過ぎにダメもとで電話してみると、今回は意外にもコンタクトをとることができ、訪問の約束を得ることができました。
小規模企業共済は所得税や住民税を節税するのに有用な共済
数年前に亡くなった父からマンション経営を相続してから、気づかされた事柄の１つが、支払う所得税そして住民税が多いというてんでした。
父は税金対策ということでは、あまり手を打つ人ではなかったからです。
マンション管理会社の大東建託パートナーズも相続税対策でアパートマンション建設を提案しても、いざ家主になると、税金対策についていちいちアドバイスをしてくれるわけではありません。
そこで何を行えるか、自分なりに考えて、行えそうな事柄を調べた結果、行えると思える１つが小規模企業共済に加入すること、そしてもう１つが確定拠出年金に加入することです。
どちらに加入するか考えたうえで、まず検討したのが小規模企業共済です。
というのも掛金すべてが、所得税控除の対象になること、そして掛金の範囲で貸付制度あるからです。
この貸付制度、例えば３００万円を掛金としてこれまで支払ってきたのであれば、３００万円の７割～９割までの範囲で低金利で貸付を受けることができます。
この貸付制度は確定拠出年金にはありません。
そこでまずは小規模企業共済に加入することにいたしました。
もちろん加入条件があって、保険制度のある会社の従業員はNG、そしてマンション事業者でも規模が事業的規模でないといけないという条件があります。
費用がかかっても賃貸住宅オーナーが税理士に申告してもらうことのメリット
青色申告によって最高６５万円の特別控除を受けることができる。
アパートマンションオーナーのほとんどが青色申告を行っているのではないかと思います。
筆者も当然のそうしてきましたが、アパート事業の場合、白色申告でも申告できるようです。
それでは青色申告と白色申告、どこが異なるのでしょうか。
一言でいうならば帳簿をきちんとつけるのが青色申告、簡単な帳簿でも許容されているのが白色申告、そして税制でのメリットが大きいのが青色申告といったところです。
ところで青色申告のメリットを簡単にまとめてみますと
65万円の所得控除が受けられること（簡易記帳の場合は10万円）
家族を従業員にした場合、その給料が経費に計上できること（白色の場合は86万円まで）
不動産事業の赤字を3年間繰越できること
ざっとこういった事柄です。ですからたしかに税制面でのメリットはあるので青色申告をしたほうが有利のように思えます。
特に大規模にアパート事業を行っている場合はそういえるでしょう。
しかし税理士さんに依頼しないで青色申告を行うとなると経理の経験のない素人の場合は非常に大変です。
もちろん最近は記帳を行うためのパソコンソフトもあります。
筆者も使用していますが、操作が決して簡単ではありません。
どのように打てばよいのかわからないことが多々あるのです。
しかもソフトの購入費用や1年毎の更新費用もかかります。
中小機構の共済制度 小規模企業共済や中小企業倒産防止共済 節税効果も
サラリーマンでないマンションオーナーは小規模企業共済に加入することができる。
マンション事業をやっていると、修繕費などあまりかからなくて、不動産収支が大きく黒字になる年もあります。
そのような年は課税所得が大きくなり所得税、住民税、さらには国民健康保険料を多く支払わなければならないかもしれません。
そのために多くのマンションオーナーさんが節税対策として様々な事柄を行っていると思いますが、その１つのアイテムが共済に加入するという方法です。
その中でも中小企業倒産防止共済という制度があります。
節税アイテムでは最強のアイテムともいわれています。とにかく毎月、20万円まで掛けることができ、全額を控除にすることができるという優れものです。
しかもいざという時のための貸付制度も優れていて是非、加入したい制度ですが、残念ながらマンション事業者の場合は、敷居の高い制度で、基本的には加入できません。
しかしマンション事業を行っていても法人化しているならば加入することができます。
ところで個人としてマンション事業を行っていても加入できる共済があります。
マンション事業者は小規模企業共済に加入することがでる
小規模企業共済ですが、サラリーマンでなく事業的規模でアパート経営を行っているならば加入できます。
サラリーマン兼アパート経営者でなければ、ほとんどのマンションオーナーさんが加入できる制度ともいえるかもしれません。
ではどのように節税効果を期待できるでしょうか。
小規模企業共済も中小企業倒産防止共済と同じく掛金の全額を控除にすることができます。そして毎月の掛金の限度額は7万円です。
JCBゴールドカードの特典をマンションオーナー業で活用
JCBゴールドカード会員の場合は、税務の無料相談サービスを受けることができる。
筆者もJCBカードを持つようになって１５年以上になると思いますが、以前のことですがMyJCBを確認してみると、なんとJCBの携帯電話、公共料金支払いキャンペーンで３万円がキャッシュバックされていることが確認できました。
これまで様々なJCBのキャンペーンに参加申込をしてきたものの、ことごとく抽選に外れてきましたが、今回は奇跡的に当選していました。
思い返してみると、当初は取引銀行からJCBカードの申込を勧められたのが始まりですが、申し込んでから４週間ほどでカードが届きました。
JCBカードの最初の申込だったので審査にも時間がかかったようですが、それからはJCBとの長い付き合いとなっています。
たしか１０年ほど前にゴールドカードへのアップグレード勧誘の手紙がJCBから届き、それからはJCBのゴールドカードを保有しています。
ただネックなのは毎年かかる11000円（税込）の年会費です。
ときには年会費を支払うのが、ちょっとしんどいので解約しようかと思ったこともありますが、今回の出来事で、当分は保有し続けることになりそうです。
しかし年会費は負担になるものの、それなりの特典も多く提供しているのがJCBゴールドです。
アパートオーナー使用部屋を設けることのデメリット
積水ハウス設計施工の併用住宅。
以前の記事では自物件にオーナー使用部屋を設けることのメリットについて書きました。
オーナー使用部屋を設けることには様々なメリットがあります。
機敏に物件の異常に対応できること、物件の魅力アップを図ることができるといったてんがありました。
しかしメリットばかりでなく、デメリットもあります。
今回はデメリットについてとりあげたいと思います。
デメリットその１ オーナー使用部屋を設けるとその部屋の分の家賃収入がない
当然といえば当然のことなのですが、オーナー使用部屋分の家賃収入はありません。
そして大東建託と一括借上げでマンション事業を行った場合もオーナー使用部屋分の家賃収入はありません。
当然といえば当然のことです。
デメリットその２ 経費計上のさいオーナー使用部屋分は按分計算になり、経費が減額される
税理士さんに確定申告を作成してもらうと、オーナー使用部屋分は経費から外されます。
按分というそうですが、具体的に的には、物件の床面積からオーナー使用部屋分の床面積の割合を計算して、経費の合計から、オーナー使用部屋分の割合を減額するという計算になります。
固定資産税、減価償却費、金利支払い分などが経費にあたりますが、例えば全く同じ造りの4部屋があった場合、1部屋をオーナー使用部屋にしたならば、総経費が200万円とすると、按分計算で、その4分の１が減額され、申告できる経費は150万円となります。
これは結構、大きなデメリットだと思っています。
住居を会社に賃貸してもらうことのメリット 持ち家は賃貸にすることも
サラリーマンの多くは、所得税そして住民税を源泉徴収されています。
そして社会保険料も給料からひかれます。
例えば月収50万円の方の場合、配偶者1人扶養1人とした場合
社会保険料で引かれる分 年間約70万円
所得税 年間約24万円
住民税 年間約26万円
となり600万円の年収から約120万円が引かれ手取りは480万円になってしまうケースがあります。
しかしその場合もお金を節約するための打つ手はあります。
それは
会社の借り上げ制度を活用することです。
例えば賃貸物件に住んでいるならば、大家と本人との契約形態を大家と会社の契約形態に変更し、借り上げ住宅にしてみることができるかもしれません。
そうするならば、これまで支払っていた賃貸料を大幅に下げることができますし、会社側も経費を膨らませることができます。
筆者の所有物件も40～50％は会社の借り上げ住宅という形態の契約になっていて多くの会社に活用されています。
しかも大家にとっても社宅として賃貸してくれることは、ありがたいことで転勤等で退去されることがあるにしても、転勤がなければ、たいがいは長く借りてくださり安定した入居者さんということで、大家サイドからも歓迎です。
大規模修繕工事は節税メリットを考えるならば怖くない
マンションでも１０年～２０年に１度、大規模修繕工事が行われる。
大規模修繕工事。
マンションオーナーであるならば幾ら出費しなければならないかと心配になるものです。
しかし節税という視点から見れば気が楽になります。
そのことについて書いてみました。
ところで４月中旬になってからですが筆者のマンションと同じ区画にあるほぼ同規模のマンションに足場がかけられました。
大規模修繕工事の始まりです。
２００３年完成のマンションなので、１３年にしての大規模修繕工事です。
もちろんマンションオーナーの筆者にとって他人事ではありません。
いずれ筆者の物件も数年後には行わないといけないからです。
ところで父からマンションオーナーの立場を継承した時に、不安を感じていた事柄が２つあります。
- 将来家賃が下落し家賃収入が減ること
- 大規模修繕工事で多額の出費が求められること
この２つの事柄に不安と恐怖のようなものを抱いていました。
しかし時とともに考え方も変化し、２つ目の大規模修繕工事については、積極的な見方を持つようになりました。
節税という視点からは大規模修繕工事を行うことにはメリットがある
そうなんです。小規模事業者にとって必須の節税対策では大規模修繕工事は大きなメリットがあります。
例えば大規模修繕工事に仮に８００万円かかったとします。
この８００万円は不動産の収支では、減価償却か修繕費かのいずれかで計上することになりますが、原状回復目的の場合は修繕費で計上することができます。
すると８００万円を不動産経費に計上するので不動産収支は大赤字になります。
この赤字は他の所得とも相殺しますが、それでも全体の収支は０円つまり課税所得は０円になり所得税、住民税は０円になります。
さらに国民健康保険料を支払っているならば、保険料も大幅に安くなることでしょう。
さらに・・