賃貸住宅暮らしのさいに請求される敷金そして更新料とは？
最近は入居のさいに敷金０円を売りにしている物件もあります。
アパート急増により競合物件が多くなり空室率が上昇しているためです。
空室が多くなると、アパート経営そのものが成り立たなくなり、なんとしても空室を埋めるために入居のさいの敷居を低くするのです。
しかしそれでもテナント物件などは、しっかりと敷金が求められることがあります。
ところで敷金にはどのような意義があるのでしょうか。
そもそも敷金の意義は大家さんが家賃や修繕費を確保するために預かるためのものです。
預かるものですから、大家さんの収入にはなりません。
しかし敷金２割償却などと契約書に記載されているのならば、敷金の２割分は大家の収入として計上されます。
そしてその２割分については、入居者の退去時に返却する必要はありません。
ところで敷金は預かり金とはいえ所有権は大家にありますので、入居者が敷金の用い方について指図することはできません。
一方で大家のほうは、敷金のうち償却分以外の部分で、滞納された家賃分の充当、そして入居者の責任部分でかかった原状回復費用や修繕費を敷金で支払い、なおかつ余ったお金があるならば、退去時に入居者に返却する必要があります。
ですから大家も敷金はあくまでも預り金として取り分けておき、私用で使うことがないようにしなければなりません。
社員寮もいろいろな形があるがアパートオーナーと関係が深いのは
以前にパワハラ問題でメディアで取り上げられた三菱電機伊丹製作所ですが、非常に大きな工場です。
伊丹製作所ということですが、実際には所在地は兵庫県尼崎市にあり、最寄り駅はJR猪名寺駅、塚口駅、阪急塚口駅ですが、この三菱電機の大工場の周辺には、三菱電機の独身寮が数多くあります。
さすが三菱といったところでしょうが、本当に数多くの三菱独自の社員寮があるのです。
ところでこの社員寮ですが、今では3つの方式があるようです。
ウィキペディアによると
寮の設置方法については、当該企業がその敷地内に設置しているものと、民間の不動産会社を通じて借り入れるものがある。前者の場合は賄い人により設備の維持管理が行われ、食事も支給されるところが少なくないが、後者の場合は賄い人がつかないため、設備の維持（主に修理）に関して企業を通じて交渉する以外、従業員が独自で対応するなど、賃貸契約・設備保守に伴う費用負担以外（光熱費・電話の契約など）は従業員自身で行う。この場合、賃貸料は企業・従業員の折半（給与から差し引く）とする場合が多い。
と書かれていて
入居者にとって悩ましい3階建てアパート((+_+)) 階段の登り降りが大変
３階建ての大東建託設計施工管理のアパート。
筆者の所有物件と同じエリアに３階建ての大東建託パートナーズ管理の物件がありますが、その物件の３階部分の２戸が空室になっています。
いずれはその空室は埋まるものと思われますが、しかし今回は多少苦戦しているかの感があります。
家賃は２階よりも多少高くなっているので、全体的には２階よりも３階のほうに多少人気があるという見方もあるかもしれません。
ところで近年は３階建てアパートの建設に人気があるようです。
大東建託設計施工のアパートでも３階建ての物件は、あちらこちらのエリアでよく見かけます。
３階建てのメリットは、エレベーターを設置する必要がないこと、さらに給水設備でも増圧ポンプを設置する必要がないというてんがあるのかもしれません。
エレベーターにしても増圧ポンプにしても、維持管理にお金がかかり、交換修繕費用となると数百万円以上かかる場合もあります。
ですから今の時代、建設費用面でも抑えることのできる木造３階建てアパートに人気があるのもうなずけます。
ところで気になるのは、３階に住む入居者は、エレベーターのないアパートで３階に住むことをどう思っているのだろうと考えてしまうことがあります。
というのも上記の筆者の所有物件のあるエリアの３階建て物件の３階の部屋の空室がなかなか埋まらないからです。
アパートの境界線と民法２３４条そして建築基準法との関連は？
賃貸アパート。市街地にアパートを建てるさいには民法によると境界線から５０ｃｍを離して建てることが求められる。
アパートマンションなどの集合住宅を建てるさいには都市計画法、建築基準法、民法にしたがってアパートを建てなければなりません。
信頼できる建設会社に施行をお願いするならば法にのっとって問題なく建ててくれますが、しかし最低限の法について知っておくことはよいことだと思います。
そして今回は土地の境界線に関することについて取り上げます。
まずは
民法では境界線から５０㎝離すことが規定されています。
しかし民法よりも優先すべき建築基準法では、防火・準防火地域における耐火構造の建物であるならば、境界線に接して建てることができるとなっているます。
そして第一種低層住居専用地域では、境界線から１ｍないしは１．５ｍ離すことを規定しています。
とにかく、ややこしいですね。
信頼できる建設会社ならばこのような規定に熟知していると思いますので、お任せすれば、ほとんど問題はないものと思われます。
さらに民法では、境界線から１ｍ未満の距離で、隣地が眺められる窓や廊下を設ける時は、目かくしを設けることとしています。
そのことによって隣同市のトラブルを未然に防ぐことができるということです。
しかし民法では隣人同士の話し合いがつけば目かくしは不要になることもあります。
積水ハウスシャーメゾンと大和ハウスd-rooどちらがいいの？施工不良は？
賃貸住宅のアパートといえば、全国的には大東建託がよく知られています。
というか賃貸住宅シェアでは圧倒時なトップシュアを長年保っています。
ところが賃貸住宅だけでなく戸建住宅や分譲マンション等なども合わせると、トップシェア企業は大和ハウス工業と積水ハウスになります。
筆者の住んでいるエリアでも、最近は積水ハウスの賃貸住宅シャーメゾンが次から次へと建設されています。
大東建託のアパートや大和ハウス工業のｄroomの新しい建設はあまりありません。
ところで大和ハウス工業と積水ハウス、建設業界でのブランド力は双璧と思われるぐらい強いです。
しかもこの２社ですが、なぜかもともとは大阪資本の会社で大阪に本社があります。
ちなみに大東建託についてはもともとは愛知県発祥だったと思いますが、現在の本社は東京の品川にあります。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。
ところで賃貸住宅にしても戸建住宅にしても物件オーナーになるとき、積水ハウスにするか大和ハウスにするかで迷うこともあるかもしれません。
そこでこの２社の特徴についてわかる範囲でまとめてみました。
まずは建築費用についてですが、おそらくは積水ハウスのほうが高いと思われます。
賃貸住宅最大手の大東建託営業社員は突然訪問してくる！！
大東建託の営業社員は時としてオーナー宅を訪問してくることがある。
以前のことですが２０時頃、突然自宅チャイムが鳴り誰かが訪問してきました。
インターホンのカメラを見てみると、中年の見知らぬ男の人が映っています。
ひょっとしたら新聞勧誘ではないだろうかと思い、すぐに断るつもりで応答すると、「初めまして、大東建託の〇〇です」と言われました。
名前を聞いた瞬間、アッ、営業担当の〇〇さんだと気づき、慌てて開錠しました。
というのも昨年の秋に大東建託営業支店の私の物件の担当者が交代したのは知っていたのですが、新任の担当者とは未だにコンタクトを取ることがなかったからです。
しかし着任されて数カ月以上たってからようやく顔を合わせることができました。
昨年１２月は毎年、カレンダーを持ってこられのが、営業担当が代わってからは、結局持って来られなかったので、もはや営業からは重要とみなされてない大家になってしまったのかとも思いました。
そして今回の訪問時には名刺と入浴剤等の景品を持ってこらました。
アパート入居者のいかなる失態で入居者を退去させることができるか？
古くなったアパートを建て替えるということは、アパートオーナーであるならば検討する事柄です。
しかし建て替えのさいに厄介になるのは賃借人の理解を得て、そして立ち退き料などを支払って明け渡してもらうことです。
とにかく賃借人は借地借家法によって手厚く保護されていますので、力づくで明け渡しを求めることはできません。
しかし例外的に強く明け渡しを求めて、しかも立ち退き料も支払わなくてもよいケースがあります。
どんな場合でしょうか。
その１つが
賃借人が家賃滞納をしている場合。
です。
家賃滞納、つまりは債務不履行という状態ですが、この場合は賃借人のほうが、賃貸人との信頼関係を破壊しているとみなされ、借地借家法の適用外になるようです。
よって賃貸人は明け渡しを強く求めることができますし、立ち退き料も支払う必要はありません。
へーベルメゾンの賃貸住宅。
じゃあどれぐらいの期間、家賃滞納をすれば明け渡しを求めることができるかといえば、３カ月でギリギリできるかどうかといったところのようです。
ですから１カ月や２カ月程度の家賃滞納の場合は、依然として借地借家法の適用範囲にあると考えるほうがよいでしょう。
アパートやマンションは法定耐用年数を超えても活用できる
建物には法定耐用年数が定められています。
木造の場合は２２年
鉄筋鉄骨造りの場合は４７年
となっています。
nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
もちろん様々な状況により耐用年数は多少、変わります。
それでも
法定耐用年数を超えてもアパート経営はできます
つまりは法定耐用年数を超えたならば、建物が使用できなくなるということはありません。
実際、法定耐用年数を超えても建物は使用できます。
アパートでなくても木造の戸建て住宅で２２年以上住居として使用している方は少なくないのでしょうか。
同じようにアパートにおいても２２年を超えても使用されている建物は多々あります。
しかしいずれの場合も建物は永久に持ちこたえることはなく、いつかは建て替えの必要が生じてきます。
アパート経営のいわゆる専門家という人たちも、このいつ建て替えるかというてんで意見が分かれているように思います。
ある専門家の意見では、
木造アパートは築年数とともに家賃は下がるが、一定の家賃レベルまで下がるとあまり下がらなくなる。よって築古な木造アパートこそ、アパート経営の面白さがある。さらに木造住宅はリフォームにあまり費用がかからず、比較的手軽に改修、リフォームが行えるので、鉄筋コンクリートのマンションよりもおすすめ。
つまり木造住宅でも、何度も改修リフォームを繰り返しながらも、長くアパート経営として使用することができると言われているのです。
たしかにこの意見にも一理あるように思います。
いざ建て替えとなると高額の解体費用もかかります。
アパート老朽化による建て替えは退去要請の正当事由になるか？
知り合いが、とても築古なアパートに住んでいました。
家賃はとても安いのですが、多くの入居者が、住むためではなく荷物置き場として使用しているようなアパートです。
そしてある日、突然に建物を壊すために明け渡しを要求する張り紙が不動産管理会社から貼られていたとのこと。
理由は建物が著しく老朽化しているために、もはや入居し続けるのは危険なので壊すとのことです。
そして速やかに退去してほしいとの内容です。
知り合いも、しぶしぶ次の住居を探すことになりましたが、引っ越し費用は貸主側が負担してくれるとのこと。
ただひとり身の独身男性なので、次の入居先が決まるまでにかなり難航しましたが、なんとか決めることができました。
そして退去そして入居にさいして、様々な費用が発生することになりました。
このように貸主都合による明け渡しで、引っ越しするにしても入居者は引っ越しにために時間や手間がかかるものですし、幾らかの費用は貸主側が支払ってくれても、それでも余分の費用が発生することはあります。
特にひとり身の高齢者の場合は大変な事柄です。
では今回の場合のように建物解体のための明け渡し要求は正当事由にあたるのでしょうか。
第一種低層住居専用地域でのアパート！！４階以上のアパートは無理
建物の高さ制限のかかるエリアがある。
都市計画法とアパートマンションですが市街地においては都市計画法にしたがって１２の地域に分けられます。
この１２の地域とは
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
そして
低層住居専用地域では、高層マンションは建てられません
つまりはこの地域区分で低層住居専用地域がありますが
字のごとく、この地域では高層の建物を建てることができません。
具体的には、この地域における絶対高は１０～１２メートルまでと定められています。
この高さですと３階建てで、ギリギリ基準を満たすといったところでしょうか。
４階建て以上のアパートやマンションを建てることはできないでしょう。
その他にも、低層住居専用地域においては、北側隣地の日照を妨げないようにするための配慮から斜線制限というものがあります。
この場合、一種低層住居専用地域と二種低層住居専用地域では制限のかかりかたが異なりますので注意が必要です。
いずれにしても所有地が低層住居専用地域にあたるのか、よく確認したうえで、アパート経営を行うべきかどうか判断する必要があります。
低層住居専用地域は住居としては優良な地区かもしれませんが、アパート経営となると４階以上のアパートマンションが無理、そして斜線制限がかかるなど、十分に収益が得られるほどの規模のアパート経営を行うためのアパートを建てることそのものが難しいかもしれません。