小規模マンションオーナーの日記


11月 28, 2022

大東建託パートナーズ営業所にだれもいない?しかし転送され対応


筆者の自宅は所有マンションの最上階にあります。

よくあるケースだと思いますが、マンションオーナーさんが所有マンションに住んでいるケースです。

マンションオーナーが所有マンションに住むメリットは、なんといってもオーナー視線でいつもマンションの状況を見ることができるというてんです。

さらに入居者さんもオーナーさんも住んでいるとなると幾らか安心されるようです。

 

デメリットは確定申告のさい、オーナー使用部屋があると、その分不動産必要経費として計上できなくなる(専門用語で按分というそうです)というてんです。

多少、住民税、所得税、健康保険が高くなります。

 

ところで筆者は運動のためにも、なるべくエレベーターを使用しないで階段を上り下りするようにしているのですが、ある時、3階廊下の照明が点滅しているのに気づきました。

照明の点滅は入居者さんにとっても目障りなことと思います。

 

アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。

 

それで早速、大東建託パートナーズの担当者に連絡しました。

大東建託パートナーズのいいところは担当者の携帯電話番号を教えてくれるところにあります。

ところがつながりません。

それで担当支店に電話をするとこれまたつながりませんが、やがてコールセンターに転送されました。

すると「今日は、支店全部が研修のために出かけていていないとのこと、おって電話させます」ということでした。

そういうこともあるんだなあと思い、今日はあきらました。

そして夕方のことでしたが担当者から電話があり「今、研修から戻ってきた」とのこと、それで照明が切れているとのことを告げると「明日、修理します」との返事でした。

連絡をいれていただいたことで安心しましたし、大東建託パートナーズの対応に感謝です。

そして翌日、夕方ごろに修理も迅速に行われ、照明は無事に復旧しました。

大東建託パートナーズの対応は総じて迅速です。

過去の経験則からいってそういえます。

オーナーからの連絡に、ほとんどの場合、迅速に対応してくださいました。

不動産の経験のない方が不動産賃貸業を始めるにさいして、物件の管理会社を選択することになりますが、迅速な対応能力も1つの判断要素になると思います。

 

緊急時に大東建託パートナーズの営業所が休業?

 



11月 28, 2022

オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる


大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。

この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。

私もこれまで数回ほど、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきて事足りたことがあります。

ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。

その時間は9時30分~18時00分で、しかも平日限定です。

つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。

そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。

ところで最近になって大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。

それによると、これまでの電話の受付時間が9時30分~18時00分だったのが9時30分~17時30分へと変更になるとのことです。

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11月 27, 2022

大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い

アパート画像

以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。

その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。

すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。

ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。

そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。

 

ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。

例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。

そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。

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11月 24, 2022

大東建託パートナーズの外壁塗装は高い しかし他社を手配することもできる


筆者の小規模マンションですが、最近ですが大東建託パートナーズによる建物審査を受けました。

その結果、どうやら外壁の一部が劣化しているようで、近いうちに修繕したほうが良いとのことでした。

そのさい足場をかけて、いわゆる大規模修繕工事を行うことなるとのことです。

筆者も、いずれはその時がくることは覚悟はしていましたが、ついに来たかといった思いです。

 

ところで以前の大東建託パートナーズの担当者が言われていたことですが、大東建託パートナーズによる塗装工事となると、塗装工事は高くなると言われていました。

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実際に今回の大東建託パートナーズの担当者も、あくまでも目安ですが、3階建て24戸ほどのマンションの外壁塗装のための工事費用が大東建託パートナーズで行って、1000万円程度かかったとのことです。

ですからかなりの高額になります。

そして大東建託パートナーズとフルパッケージプランで契約している場合は、基本手にはオーナーへの費用負担はないものと思われますが、スタンダードプランになるとオーナーの費用負担になります。

もちろん大東建託パートナーズが工事を行うと工事費が高くなるのは使用する塗料の質が上等であることが1つの起因です。

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11月 23, 2022

DK SELECTアプリと大家😞入居者には使える部分が大家では使えない?


花画像

DKSELECTアプリは賃料を支払っている入居者のみが使用できる。

大東建託物件の入居者はのDK SELECTアプリを使うことができます。

とても入居者には便利なアプリなので私も使ってみたいと思い、インストールガイドにしたがってスマホに入れようとしましたが、どうもうまくいきません。

そこで大東オーナー会のマイページを開き、そのトップサイトのDK SELECT Club Off for ownnersをクリックして、その中にある問い合わせの電話番号にアプリを入れることができないか聞いてみました。

するとこのサイトは大東建託ではなくクラブオフのサイトで大東建託の提供するサービスについてはわからないとのこと。(大東建託とクラブオフが提携してサービスを提供していてクラブオフの提供しているサービスしか答えられないという、もっともな返答でした)

それでこの件については大東建託側の次の電話番号に電話してくださいとのことで、大東建託のフリーダイヤルを教えてくださいました。

そこで大東建託のフリーダイヤルに電話をかけてもみますと、女性の方が受付けてくださいましたが、最初は本当に大東建託物件の大家かどうかを疑うような口ぶりでの応対でしたが、大家だとわかると応対も丁重になりました。

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11月 22, 2022

人口が毎年20万人弱減少しているなか賃貸住宅経営が悪くはならない理由


令和2年の国勢調査の結果が公表されました。

統計局ホームページ/令和2年国勢調査/調査の結果 (stat.go.jp)

それによると日本の人口は1億2622万6568人で15年の前回調査から86万8177人(0.7%)減少ということになりました。

5年間で約87万人が減少したということですから、毎年約16万ほど人口が減少していることになります。

この減少傾向は当分続きそうで、人口が減少していくということは、それだけ住宅需要も減退していくことになります。

しかしこの人口減少による住宅需要の減退で、特に影響を受けるのは、持ち家だといわれています。

戸建て住宅にしても分譲マンションにしても、今後ますます購入者が減少していくことが懸念されています。

 

ところで賃貸住宅需要についてはどうなるのでしょうか。

このてんでも様々な見方がありますが、しかし賃貸住宅需要については、あまり落ちないといえる幾つかの理由があります。

 

その理由を取り上げていきますと

まず1つ目は、持ち家派が減少している

というてんがあります。

持ち家派が減少している理由は様々ですが

・晩婚化や結婚しない人が少なくない。

・人気エリアのマンションがあまりにも高くなった。

などの理由があるようです。

他にも分譲マンション暮らしでも、一部のマンションで荒廃マンション化していたり、マンションの管理にまつわるスキャンダルなニュースが広く知られるようになり、持ち家の負動産化リスクが意識されるようになってきたというてんがもあるのかもしれません。

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11月 21, 2022

大東建託パートナーズによる建物清掃にはやや不満 担当者にもよる?


筆者の物件は大東建託パートナーズのもと清掃が行われていますが、

その出来栄えについては正直不十分ということに

ついて書きたいと思います。

 

昔のことですが清掃後、あまりにもマンション内がきれいになっていなかったので、妻がたまりかねて苦情を言ってほしいと言われましたので、筆者自身は気がすすみませんでしたが、大東建託パートナーズの担当者に電話をし苦情を言いました。

大東建託パートナーズは苦情にはすぐに対応してくれる。

すると2日後に、緊急清掃という形で、2人の清掃作業員が来られて、比較的しかっりとした清掃作業を行ってくださいました。

こんなにも迅速でしかっりと対応してくれることに驚きましたが・・

それからしばらくして、あの時の清掃作業員は交替させられたのではないかと思っていましたが、清掃完了通知の担当者名を見てみると同じ作業員の名前で交替はしていなかったようです。

そしてさすがに今回は、清掃後、ゴミなどはきちんと履かれていて、先回よりはずっと清掃状態がよくなっていました。

ところで大東建託パートナーズの場合、単身者向けのアパートマンションの場合、月1回以上の簡易清掃が実施されます。そしてそれ以外にも

 

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11月 20, 2022

賃貸住宅の家賃が高いエリアの特徴 利便性と静かな環境


アパートやマンションの賃貸住宅オーナーにとって重要な事柄の1つは家賃です。

この家賃が高ければ高いほど賃貸住宅オーナーの家賃収入も増えることになります。

しかもこの家賃というのは、全く同じお部屋でも、その賃貸住宅の立地場所、エリアによって随分と違ってくるものです。

ですからオーナーとしてみれば、できるだけ家賃を高くできるエリアの物件を所有してみたいと思うものです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで家賃を高くできるエリア、街とはどのような特徴があるのでしょうか。

それは一言で言うならば、需要と供給の関係で需要が圧倒的に大きなエリアということになります。

つまりは住みたいと願う人が多いエリアや街、空室が生じてもすぐに埋まるようなエリアや街は、おのずと家賃相場は高く推移することになります。

 

それでは人はどのようなエリアや街に住むのを好むのでしょうか。

 

このてんで大東建託のニュースリリース2020/5/20の「「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2019〈総評レポート〉」発表 住みここちが良いのは、生活利便性と住環境が両立している場所! 街の住みここちと人口増加には高い相関関係が!」が公表されました。

この見出しそのものが、人が住むのに好むエリアの特徴が示されていますが

大都市の街(駅)では、住みたい街ランキングの上位にランクイン する知名度の高い街よりも、ターミナル駅から少し離れた、静かな 住環境と生活利便性が両立している街の住みここちが良い傾向が あります。

sumicoco2019_sohyo_0520.pdf (kentaku.co.jp)

と書かれています。

このように駅直結の非常に利便性の良いマンションなども、評価は高いとは思いますが、生活の利便性のよさだけでなく、それに加えて静かな住環境も住みやすさにとって重要なようです。

ですから駅に近いエリアでも人通りが非常に多く騒がしいようなエリアは、かえって評価が下がることもあるようです。

あくまでも生活の利便性と静かな住環境の双方が必要ということのようです。

なので、生活の利便性が良いとともに、近くには癒されるような大きな公園があるというのも魅力的なエリアということになることでしょう。

さらにそれに加えて女性の場合は、安全という要素も加味する必要があるでしょう。

ところで本当に住みやすい街の特徴としては人口が増加しているという特徴があるとも指摘されています。

ですから、物件のエリアや街を選ぶ時には、ぞの街やエリアは人口が増加しているかどうかも調べてみることもできるでしょう。

例えば近い将来に新駅ができることがわかっているエリアや街などは、人口が増える傾向にあります。

このように家賃相場が今後も高く推移すると思われるエリアの特徴について取り上げましたが

・生活利便性

・静かな住環境

・人口が増加傾向

という3つの条件をクリアしているエリアだと言えそうです。

 



11月 18, 2022

事故物件はあらゆる人に迷惑をかける😕親族にそのとばっちりが


 

花画像

事故物件が生じることはだれしもが望まない事柄だが・・。

滅多に生じることがない賃貸住宅経営リスクには様々な事柄があります。

地震や風水害による建物の損傷。

この場合は、加入している損害保険によってヘッジすることができます。

他にもいろいろとありますが・・。

ところで厄介なトラブルとして事故物件になってしまうということが稀に生じることがあります。

実際のところ日本の自殺者数は毎年約2万人ぐらいなので、事故物件になってしまう可能性が生じえる可能性はありえます。

筆者の所有マンションがあるエリア内においても、募集中の、とある大東建託の物件の募集家賃が異常に安くなっていたので、事故物件になったんだと思いました。

そして募集要項に告知事項ありと書かれていたので事故物件だと確信しました。

この物件の場合は、通常の家賃よりも30パーセント程度割り引いた募集家賃で入居者募集を行っていました。

その後しばらくしてから、募集の掲載が終了しましたので、どうやら入居者さんが決まったようです。

この場合、少なくとも更新期間の2年間は30%程度割り引いた家賃が入居家賃となるわけですが、更新ごとに家賃を値上げしていくのでしょうか?

しかもいい部屋ネットの大東建託グループの物件の場合は、物件オーナーに支払われる賃料が30%減額されるわけではないならば、大東建託パートナーズが割引分の損失を負わなければならなくなります。

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11月 15, 2022

ますます重要性が高まっている環境に優しい賃貸住宅 大東建託の取り組みは


最近はなにかと脱炭素という言葉をよく聞かれるようになりました。

なぜ脱炭素なのかというとウィキペディアには

脱炭素社会とは、地球温暖化の原因と考えられる二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会のこと。気候変動対策の国際的な枠組みである「パリ協定」が発効して以降、二酸化炭素の排出量を減らし、脱炭素社会を目指そうとする動きが活発化している。

低炭素社会 – Wikipedia

と書かれていて、二酸化炭素の排出が、地球温暖化をもたらすことが、明らかになっているなか、二酸化炭素の排出を削減する社会の流れになっています。

日本でも、政策として2050年までに二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会を実現すること目指すと明言しており、今後はますます脱炭素の重要性が高まっていくものと思われます。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

そのようななか、賃貸住宅最大手の大東建託が脱炭素賃貸住宅を開発したとのニュースが報じられました。

大東建託のニュースリリース2021/3/25によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、京セラ株式会社(本社:京都府京都市、代表取締役社長:谷本秀夫、以下京セラ)の太陽光発電システムを採用した、日本で初めての脱炭素住宅「LCCM(ライフ・サイクル・カーボン・マイナス)賃貸集合住宅」を開発し、2月より、埼玉県草加市にて建設を開始しましたので知らせします。本建物は、2021年7月に完成を予定しています。
「LCCM賃貸集合住宅」は、建設時・居住時・廃棄時においてCO2の削減に取り組み、さらに太陽光発電などを利用した再生可能エネルギーの創出により、建設から解体までの建物の一生(ライフサイクル)を通じてCO2排出量をマイナスにする脱炭素住宅です。

引用:日本初!脱炭素住宅「LCCM賃貸集合住宅」を開発|土地活用のことなら – 大東建託 (kentaku.co.jp)(アクセス日2021/3/29)

と報じました。

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