賃貸住宅経営で重要なアパートやマンションの適正な家賃とは？
アパートオーナーにとって、所有アパートの家賃がどれぐらいが適当なのかを知ることは重要です。
というのも心情的には、できるだけ高い家賃にしたいと思ってそうしたとしても、家賃に割高感があれば入居者が決まることはないからです。
一方で入居者を決めたいがために家賃をとても安くしたとするならば、入居者を決めることができたとしても収益面で問題が生じてくるかもしれません。
ですから家賃を適当なレベルにしておくことは重要なのです。
最近ではインターネットで所有アパートの適当な家賃がどれくらいなのかを、ある程度調べることができるようになりました。
例えばライフルホームズやアットホームのサイトで家賃相場がどれぐらいになるのかを知ることができます。
もちろんこれらのツールを目安として、より正確に所有アパートの家賃がどれぐらいになるのかを物件の管理会社などと協議することもできるでしょう。
ところで所有アパートの家賃がどれくらいになるのかを知った次に行うのは、どのような人たちを入居者のターゲットにするかについて考えてみることができます。
例えば大学のキャンパスの通学圏にある物件として、家賃は5万円前後で設定できるとします。
大東建託パートナーズの共有部分の照明交換は１週間程度かかることもある
しばしば生じる事柄に、アパートやマンションの共有部分の廊下やエントランスフロアの照明が寿命などのために点滅したり、照明が点かなくなることがあります。
そうなると見苦しくなり、早急に修理が必要になります。
この場合、入居者さんから管理会社に連絡して対処してもらうということはあまりないようです。
なので管理会社のスタッフか物件のオーナーが管理会社に対処のために連絡しなければなりません。
ところで筆者の小規模マンションでも最近そのようなことが発生しました。
１階のエントランスフロアの１つの照明が全く点かなくなってしまったのです。
１階エントランスフロアには、もう１つの照明があるので、そのために全く暗くなるということはありませんでしたが、しかしそれでも明らかに暗く感じるようになり、エントランスフロアなので、入居者さんが必ず通る箇所なので、早急に改善してもらわなければと思い、大東建託パートナーズに電話を入れました。
オーナー専用の電話番号にかけると、いつものように受付スタッフが対応してくださり、対処しますとのこと。
電話をかけたのは金曜日の朝です。
これまでも共有部分の照明が点滅したり、点かなくなったことは幾度もありましたが、その都度、大東建託パートナーズに連絡すると、大概は翌営業日か翌々営業日には、照明器具の交換が行われ対処されていました。
空室率が３割以上で赤字経営に転落？大東建託オーナーなら大丈夫？
空室率が高くなるとアパート経営は赤字へと転落する。
近年、賃貸住宅の空室率は２０％を超えたといわれています。
この後、その数字は３０％へと向かって上昇していくことが予想されています。
そしてこのことは、将来的にアパート経営そのものが、苦戦を強いられる事業であることを示しています。
とにかくアパート事業そのものは、入居してくださる入居者さん、アパートオーナーにしてみれば顧客がいなければ成り立たない事業だからです。
例えば、世間一般では儲かっていると考えられている、開業医のお医者さん、弁護士、司法書士でも、顧客がいなければ赤字経営になり、副業をして補っていかなければならない時代です。
一例として筆者の近所にある整骨院ですが、お客さんが少ないためか十分に儲からないために、先生の知り合いがいる病院にアルバイトで通って自分の家族の生計を維持しています。
ですから当然、アパート経営においても入居率は重要な指標で、空室が多くなると経営そのものが厳しくなっていきます。
では具体的に、どれぐらいの入居率を維持する必要があるのでしょうか。
この数字はあくまでも目安ですが入居率は最低
７割以上を維持しなければ
赤字になるといわれています。
ですから１０部屋があるならば空室は最悪でも３部屋までに抑えておかなければならないということになります。
空室だらけに悩まされても管理会社を変えるとたちまち改善？
筆者の所有物件があるエリアに、ファミリー向け賃貸マンションがありますが、半年前は７０～８０%が空室となっていました。
このマンションですが、決して管理が行き届いていない荒れ放題のマンションではありません。
しかし非常に入居率が悪い状態が続いています。
その後、マンションの管理会社が変更になりました。
新しい管理会社は地元ではよく知られた、私鉄系の不動産会社です。
するとしばらくすると空室が埋まりだし、空室も１～２部屋程度までに回復しました。
どのような施策が功を奏したのかはわかりませんが、やり方次第で、随分と変わるものだと思いました。
ところで、このマンションもそうですが、空室だらけの物件を大きく変化させることは可能のようです。
このてんで日本経済新聞２０１３月４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には空室だらけの物件をいかに満室物件へと変化させたかの実例が書かれています。
記事によると
「株式など市場と向き合うしかない投資と違い、自分好みに物件自体を変えたり、営業を工夫したりして、リターンを大きくできるのがいい」と話すのは東京都の兼業大家、・・さん（39）。10年に購入したのは埼玉県小川町の「廃虚寸前」のアパートで、空室率は75％。しかも直後に床下浸水が見つかったり、入居者が亡くなったり、厳しいスタートだった。そこから部屋を家具、家電付きに一新。「出会った人全員がお客さんだと思って」営業を続けた。全８室が埋まった今も２週に１度は小売店勤務を終えた後、往復３時間かけアパートの掃除に行く。
と書かれています。
アパート経営を行うことのメリット相続税や固定資産税を減らすことができる
近年アパートの経営環境は厳しさを増しており、破綻してしまうリスクもあります。
しかしアパート事業には多くのメリットもあります。
この記事ではメリットの部分を取り上げていきたいと思います。
アパート事業によって節税を行うことができる
アパート事業を行うメリットの１つは節税です。
土地を持っていても更地や駐車場にしていると税金が高くかかるのです。
具体的には固定資産税や相続税にしても、いわゆる休遊地は課税のための評価額が高くなるといわれています。
そこで土地活用が望まれるわけですが、その１つの方法が賃貸住宅経営なのです。
積水ハウスや大東建託などのメーカーが土地活用のためにどうですかと土地所有者に営業活動を行っていますが、まさに土地を更地にしたままだと、固定資産税がかかるだけなので所有地の有効活用の手段としてのアパート事業は有効手段の１つなのです。
アパートやマンションでペットを飼育することはかなり大変？
筆者の知り合いで賃貸住宅において猫を飼っている方がおられます。
もちろんこの集合住宅はペット飼育が許可されているマンションですが、室内で４匹の猫を飼育しています。
ある時、たまたま道端でお会いしたのですが、ちょうど猫の１匹を籠に入れて病院に連れていくところでした。
健康診断を受けさせるためなんだそうですが、正直思ったことは、そんなことまでしないといけないんだと思いました。
ご存じのようにペットには、医療機関に連れていくたんびに、高額の治療費等が請求されます。
しかも、この知人の場合は猫４匹を飼っているので、４匹とも健康診断を受けさせ、さらには去勢手術等も受けさせているようです。
決して裕福な生活をしている知人ではありませんがペットに費やす費用そして時間は相当なものと思われます。
ところでなぜそこまでするのかと思っていましたら集合住宅のペット飼育の細則のなかには「法で定められた予防注射および登録を厳守し、獣医による健康診断、治療等を受け、常に健康に留意する」というものがあります。
大東建託が西宮市で大規模マンション建設そして事業主はNTTグループ会社
以前のことですが、兵庫県西宮市を通っていると、大きな建設現場が目に留まりました。
よくよく見てみると、大東建託の建設現場です。
上記の写真は、その時に撮った写真です。
この写真は、この建設現場の一部を撮ったもので、かなりの広大な敷地です。
具体的には4500㎡の広大な敷地です。
この敷地、以前はNTTの社宅が数棟あった場所のようで、NTTが建物の老朽化等を考慮して解体したようです。
そしてこの敷地ですが、兵庫県西宮市の阪急西宮駅が最寄り駅で、阪急西宮駅エリアといえば、関西でも夙川、芦屋に並んで、住宅地としての人気のあるエリアです。
そしてこの西宮北口駅エリアは交通の便の良さから、大企業の社宅が幾つもあるようなエリアでもあります。
この敷地にマンション等を建設するとなると、よほどのデベッロッパーでないと、できない場所ですが、今回の建設現場の事業主はNTT西日本アセット・プランニングという会社です。
このNTT西日本アセット・プランニンという会社はNTT西日本の不動産担当の会社のようです。
そして不動産賃貸業も行っているようですが、主に旧NTTビルにテナント等での賃貸の事業を行っています。
そして事業主の申請代理人が大東建託で、大東建託とNTT西日本アセット・プランニングとの協同のプロジェクトのような形になっていますが、建設の主体は大東建託が担っているのではないかと思われます。
賃貸住宅に入居のさいに支払う礼金とは？どんな意義があるの？
近年は入居ののさいに礼金０円という募集広告を時々目にするようになりました。
アパート急増による競合物の増加により、入居の敷居を低くして自物件に入居してもらうためにそうするわけです。
ところでそもそも礼金とは何なのでしょうか？
もともとは礼金とは権利金のようなものでしたが、今では礼金になったとのことです。
もちろん礼金と権利金は厳密には異なるてんもありますが、一般に礼金の方が低くなります。
そして礼金も権利金も支払ったならば返済されることはありません。
ところで礼金の意義があるとすれば、それは大家に謝意を示しコンタクトを取るようなものなんだそうです。
といっても今は昔のように、大家と入居者さんが、コンタクトを取ることもあまりなく、知らぬ間に退去していたということも、しばしばあります。
もちろん大家としては入居者さんに関心がありますし、プライバシーを侵害しない範囲でコンタクトを取ってみたいと思うものです。
また大家との良好な関係があるならば、入居者さんにもいろいろとメリットがあるのではないかと思います。
賃貸住宅経営で経年とともに後悔することがあるのはなぜ
数年前のことですが、朝日新聞の記事以降、その後の日経新聞、産経新聞にも、アパート経営リスクが強調される記事が掲載されました。
記事の内容は、概ねアパート経営について、ほとんど何も知らない地主さんが建設会社の営業を受け、土地活用そして相続税対策のためにアパート経営を行うようにとの勧誘に応じ、その後、様々なリスクに見舞われるようになり、とても後悔しているといった内容です。
もちろんこういったケースで問題となるのは、営業成績を上げたいがために、地主さんの無知につけこむような営業そのものも（アパート経営についての生じ得るリスクを十分にわかりやすく理解できるように説明していない）そしてアパート経営についての知識も経験もないために、アパート経営を行うことによるメリットばかりに思いがいってしまう地主さんにも多少問題があるように思います。
そして今、流行っている一括借り上げによるアパート経営は無知な地主さんがアパート経営を始めるための、うってつけの商品であり、アパート経営の経験や知識がなくても、不動産の世界に入りやすくなっています。
しかしいざこの世界に入ってみて、こんなはずじゃなかったと感じることがしばしば生じ後悔するといったシナリオがあちらこちらで発生しています。
小規模企業共済で前納減額金が8320円支払われていた！！
アパートマンション事業者でも小規模企業共済の恩恵を受けることができる場合がある。
数年前の6月の中旬頃のことでしたが、中小企業基盤整備機構から手紙が届きました。
これまでも時々ですが、中小企業基盤整備機構から手紙等が届くことはありましたが、今回はなんだろうと思い開封してみますと、その内容は「小規模企業共済契約に係る前納減額金の支払決定通知書兼振込通知書」と書かれています。
とても長々とした内容ですが、要するに1年間の支払いを前納しているので、幾らかを払い戻ししたということです。
そしてこの時の支払金額は
8320円でした。
思わむ収入にヤッターと思いましたが、多いか少ないかとなるとどちらとも言えません。
例えば国民年金の場合でしたら2年分の国民保険料を前納するならば、約1カ月分の国民保険料が減額されることになります。
利率で計算すると約4％ということになります。
今の時代、4％の利率ということはかなりの高パフォーマンスといえます。
その一方で私の場合、小規模企業共済は、毎年の秋ごろに84万円を支払い前納していますので、昨年は前納減額金はなかったので、2年間、164万円で8320円ということになります。