RCよりも安くて人気の木造のアパート デメリットがあるとすれば？
２０１０年当時ですが、当時は大東建託設計施工の物件は、筆者の周辺エリアではRC造りで４階建てマンションが２，３棟竣工されましたが、しかし近年ではいい部屋ネットの大東建託の新しい物件といえば、木造アパートが主流となっています。
というか筆者の周辺エリアでは、いい部屋ネットの大東建託の新しい物件はすべて木造アパートです。
高さは３階までの木造アパートですが、この種のアパートだと高額なエレベーターを設置する必要もありません。
そして給水のためのポンプを設置する必要もありません。
ですから初期費用もかなり抑えることができますし、エレベーターや給水や増圧ポンプがない分、維持管理コストも抑えることができ、賃貸住宅経営に優しい物件ともいえるかもしれません。
ところでなぜ木造アパートに人気があるのでしょうか？
それは木造だと
建築費が安くて済むからです。
ニュースイッチ２０１８年６月２６日の「ハウスメーカー大手、「木造住宅」相次ぎ投入のワケ」という記事には
少子高齢化により新設住宅着工戸数が減少傾向にある一方で、人件費や材料の高騰などを受け住宅価格は上昇している。そうした環境下で複数の住宅メーカーが新たな市場を掘り起こすべく、若年層に着目。一次取得者（初めて住宅を購入する世帯）の獲得に向け、主力のプレハブ住宅よりも安い普及価格帯の木造住宅商品を相次ぎ投入している。
と述べていて、住宅価格が上昇しているなか安い木造住宅にハウスメーカーが力を入れているとのことです。
サブスクリプション型住居とは 賃貸オーナーに脅威となる？
サブスクリプション型の住宅サービスは今後どれだけ拡大するのだろうか・・。
最近の消費志向はサブスクリスプションつまりは定額制にあるんだそうです。
例えば携帯電話の通話代で定額制、つまりは毎月、一定の金額を支払えばかけ放題になるというサービスがありますが、筆者の母などはメールはしないものの、電話は友人などと長電話をする人なので、この携帯電話のかけ放題サービスを利用させることによって、結果的には電話代の節約につながっています。
ですから、あるサービスのヘビーユーザーであるならば、サブスクリスプション、つまりは定額制を利用することによってコストを抑えることができます。
最近では、さまざまな分野でサブスクリプションサービスが提供されるようになっていますが、サブスクリプション型の住宅サービスもあります。
サービスの内容はA社の場合
月額4万円で光熱費込み。そして全国にある拠点に住み放題のサービスとなっています。
現時点は拠点は5カ所程度で、すべてが東京から1時間以上の決して便利とはいえない場所の住居のようですが、空家等を改修して、住居として提供しているようです。
ところで魅力なのは月4万円という安さで、しかも光熱費込みという料金です。
アパートやマンションのための管理会社の品質をどのように見分けることができるか
アパートやマンションなどの集合住宅にしても、きちんときれいに管理されている物件にだれしもが住みたいと思うものです。
筆者も私用で幾つかのアパートやマンションに足を運ぶことがありますが、廊下がとても汚れていたり、階段部分が破損しているような物件もありますが、このように必要な清掃や修繕が行われないままに放置されているような物件もあります。
一応、管理会社による、管理が行われているようですが、この管理会社は、一体何をやっているんだと考えてしまうことがあります。
ところで管理会社による管理の仕方というか、質には多少なり差があります。
そして多くの場合は、アパートやマンションの共有部分を見れば、その管理会社の管理の質を知ることができるとも言われています。
もちろんこのてんは、賃貸住宅でなく管理組合などがある分譲マンションでも同じことが言えます。
それでは、共有部分のどんな箇所をチェックすることができるのでしょうか。
このてんでまず目に留まるのが
集合ポストです。
集合ポストに特にに目立った汚れはないでしょうか。
空室になっている部屋などに、きちんときれいに空室のために投函禁止等の張り紙などがしているでしょうか。
不用チラシ入れを置いているならば、きれいに不用チラシが捨てられているでしょうか。チラシ以外のゴミなども捨てられたままになっているでしょうか。
大東建託を賃貸住宅で猛追する積水ハウスの本社ビルは梅田スカイビル
関西の中心地、大阪梅田のすぐ近くに、高層で芸術的ともいえるビルディングがあります。
そのビルディングとは
梅田スカイビル
です。
このスカイビルについてウィキペディアには
梅田スカイビル（うめだスカイビル）は、1993年3月に完成した、大阪府大阪市北区大淀中の新梅田シティ内にある超高層ビルである。・・地上40階・地下2階、高さ約173メートルの超高層ビルである。・・建築主の積水ハウスがタワーイースト内に本社を置く。
このように、あの積水ハウスのビルディングで、積水ハウスの本社機能が置かれているビルディングです。
そして大阪キタにおいては梅田スカイビルは観光スポットにもなっています。
建設業界では大和ハウス工業に次いで大きな建設会社ですが、賃貸住宅事業においても、シャーメゾンブランドであちらこちらアパートやマンションを建てており、賃貸住宅最大手の大東建託を猛追しています。
筆者が住んでいるエリアも大阪に近いせいか、シャーメゾンはあちらこちらにあり、おそらくは大東建託のアパートよりも多いのではないかと思います。
阪神間の地主さんからは積水ハウスへの信頼が絶大なのかもしれません。
空室率が３割以上で赤字経営に転落？大東建託オーナーなら大丈夫か
近年、賃貸住宅の空室率は２０％を超えたといわれています。
この後、その数字は３０％へと向かって上昇していくことが予想されています。
そしてこのことは、将来的にアパート経営そのものが、苦戦を強いられる事業であることを示しています。
とにかくアパート事業そのものは、入居してくださる入居者さん、アパートオーナーにしてみれば顧客がいなければ成り立たない事業だからです。
例えば、世間一般では儲かっていると考えられている、開業医のお医者さん、弁護士、司法書士でも、顧客がいなければ赤字経営になり、副業をして補っていかなければならない時代です。
一例として筆者の近所にある整骨院ですが、お客さんが少ないためか十分に儲からないために、先生の知り合いがいる病院にアルバイトで通って自分の家族の生計を維持しています。
ですから当然、アパート経営においても入居率は重要な指標で、空室が多くなると経営そのものが厳しくなっていきます。
では具体的に、どれぐらいの入居率を維持する必要があるのでしょうか。
この数字はあくまでも目安ですが入居率は最低
７割以上を維持しなければ
赤字になるといわれています。
ですから１０部屋があるならば空室は最悪でも３部屋までに抑えておかなければならないということになります。
賃貸暮らし派と持ち家派の対立では結局のところはどちらがお得？
筆者のある知人ですが、駅前に１LD分譲マンションに住んでいましたが、マンションを売却することになりました。
売却後は賃貸マンションに住みたいとのこと。
分譲マンションはいろいろと大変なのでということなんだそうです。
売却のさいにも、なかなか売れない、売れない間にも売却を依頼している不動産屋さんに手数料を売れるまでを支払い続けなければならないなど、ストレスを感じていたようです。
とにかく賃貸暮らしのほうが気楽だというのです。
では賃貸暮らし、分譲マンション暮らし結局のところどちらがいいのでしょうか。
例えば３LDKマンションに賃貸で暮らすとします。
１カ月の家賃が１０万円とすると、１年で１２０万円。
１０年で１２００万円、２０年で２４００万円を支払い続けることになります。
そして３０年で３６００万円になり、支払った３６００万円はもう返ってはきません。
一方で３６００万円もあるならば、３LDKの分譲マンションを買ったらどうなのかとなるでしょう。
それで３６００万円を住宅ローンを組んで買ったとします。
そして３０年後に売却するとして、当初の価格の半額の１８００万円で売れたとします。
すると後者のほうが１８００万円得なのではと思われるかもしれませんが、実はそうとは言い切れません。
大東建託パートナーズから毎月届くマンションオーナーへの報告書
大東建託施行管理のアパート。
マンションのオーナーをしていると毎月、建物管理を行ってもらっている不動産会社からの報告書が送られてきます。
内容はオーナーに支払われる賃料に関するもので、マンションオーナー何日、いくらを賃料として支払うかについての報告書です。
筆者の場合は、大東建託パートナーズに建物管理を行ってもらっていますので、毎月２０日ごろに電子的な方法で受け取っています。
詳細の内容は、各部屋の査定家賃がいくらか、そして入居家賃がいくら、そしてマンションオーナーに支払われる賃料がいくらかになるかについて記載されています。
正直いって毎月ほとんどかわりばえがしないので、じっくりと目をとおすことはあまりありません。
ところで大東建託パートナーズはマンションオーナー向けにインターネットでも報告を見ることができるように、マイページも用意してくださっています。
IDとパスワードを入力すれば、郵送で送られてくるのと同じ、報告書をインターネットでも見ることができます。
しかもこのマイページの優れたところは、報告書だけではなく、毎日更新で、入居者の退去予定や、空き部屋に入居申込み、入居予定日などを見ることができるのもマンションオーナーとしては、うれしいサービスだと思います。
まあこれも、サブリース契約をした建設会社が、業績がまずまずの大手によるところのスケールメリットなのかもしれません。
ところで郵送で送られてくる報告書にはマンションオーナー向けのパンフレットも同封されています。
そのパンフレットとは
大東建託の保険リバップガードは入居者ならば簡単に加入できる
賃貸住宅暮らしをしているならば、入居者向け保険サービスに入ることがあると思います。
だいたい保険期間は２年で保険料は１５０００円～４００００円ぐらいでしょうか。
万が一の事が生じた時に、補償してくれるので、２年間で２万円前後の保険料はそれほど高いものではないのかもしれません。
筆者も昔にアパート暮らしをしていましたが２階の部屋に居た時に、不注意から１階に水漏れを起こしてしまったことがあります。
大家さんが知り合いだったこともあって弁償費用は１万円ぐらいで済んだ記憶がありますが、もしも数十万円の費用がかかっていたならば大変な事になっていたことでしょう。
しかしこの場合でも個人賠償責任保険に加入していたならば保険で補償してもらうことができると思われます。
ところで賃貸住宅管理戸数が１００万戸を超える大東建託も保険商品を提供しています。
それが大東建託パートナーズ子会社の少額短期保険ハウスガードによる「賃貸住宅入居者あんしん総合保険リバップガード」という保険商品です。
賃貸住宅経営の悲しい現実 築年数とともに物件力が下がっていく
株式投資の場合は、成長性のある企業に投資するならば、その企業は年々右肩上がりに上昇し続けることがあるかもしれません。
しかしアパートマンション経営の場合は家賃が年ごとに上がっていくということは。あまりありません。
上がるどころか築年数とともに下がる傾向があります。
それで築年数ごとに経営を見直していく必要があるかもしれません。
例えば築年数ごとにどのような変化が生じてくるのでしょうか。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
まずは最初の１０年ですが、最初の１０年は物件力が最もある時期でもあり、家賃も周辺相場が堅調であるならば、さほど下落することもない時期ともいわれています。
減価償却費用も大きく、銀行への利息割合も大きい時期で節税効果も大きな時期でもあります。
よってこの時期にこそキャッシュをしっかりと貯める時期ともいえるでしょう。
しかしこの時期を過ぎた後は、通常はあまりキャッシュを貯めるのが厳しくなっていきます。
一括借り上げでアパート経営をしている場合、最初の１０年は大家に支払われる賃料が変わらないという契約も多々ありますが、実際のところ周辺相場が安定しているならば、家賃そのものもあまり下落することはないので、不動産管理会社も大きく損失することは少ないと見込んでいるものと思われます。
なぜ３階建ての木造賃貸住宅が人気なのか？そのメリットとは
筆者も昔は戸建ての木造住宅に住んでいましたが、今はRC造りのマンションに住んでいます。
RC造りの住居の良さは断熱性に優れているためか、冬は木造住宅よりも比較的暖かく過ごすことができるというメリットがあります。
その一方で、RC造りのマンションに移ってから、しばらくの間は、なぜか熱のともなう風邪をひきやすくなりました。
なぜなんだろうと考えてみると、木造の場合は、吸湿性というのか、木が室内の湿度の調整のような働きをしていたのが、RC造りの住居になると、そのようなことがなくなってしまったのが原因ではないかと考えています。
断熱性ではRC造りが優れていても、室内における快適性というてんでは木造の住居のほうが良いのかもしれません。
ところで3階建てまでの建物となると、最近では多くが木造の建物です。
大東建託の賃貸住宅も多くは木造アパートです。
なぜ木造で、建てることが選ばれるのでしょうか。
その1つは上記でも書きましたように、木造の木が生きていて吸湿などの調整を行うなどの室内の快適性が良いというてんがあるのでしょう。
「木のぬくもりを感じる」という人もおられます。