お部屋探し 収容能力が乏しければトランクルームを借りる費用もかかる？
アパートマンションを建てるにさいし、あるいは部屋を借りるにさいして見落とすことのできない事柄の１つに収納能力があります。
つまり賃借した部屋にどれくらい荷物を部屋の中に納めることができるかについても考慮する必要があります。
例えば筆者の知人に生活保護者の知人がいますが、彼の住居の家賃は20000万円でした。
当然、収納能力に乏しい部屋で荷物をすべて部屋に入れることができず、近くのライゼボックスのトランクルームを借りて荷物を入れていたようです。
トランクルーム月額賃料が10000円ぐらいでしたので、合計で30000万円の賃料がかかっていました。
やがて、その住居の取壊しのために彼は引っ越すことになりますが、次の住居は家賃38000円の住居です。
しかし今回の住居は先回よりも、ずっと広いスペースの住居なので荷物をすべて賃借部屋に入れることができました。
よってトランクルームは解約することができ、家賃38000円も自治体に負担してもらえるので、実際の負担額は0円になりました。
つまり家賃が安くても収納能力が不足している部屋ならば、結局はトランクルームを借りるなどして余分な費用がかかるのです。
東京都市近郊エリアの空室率の高いアパートがなぜか多い？
空室率が２０％を常時超えているアパートが増えている。
以前に２０１６年８月１１日朝日新聞の「一括借り上げトラブル急増」についての記事について、現一括借り上げ大家の視点からコメントとした記事を幾つか書いたことがあります。
今回は２０１６年９月３０日の日経電子版の「アパート空室率悪化、泣くオーナー」という記事について、大家の視点から記事を書いてみたいと思います。
この記事は一括借り上げの問題というよりもアパート全体の空室率が急増していることを指摘している記事です。
記事によると
千葉県白井市の公務員の男性が２０１２年に、相続した土地にアパートを建設した。２階建てで総戸数は８戸。２０１６年時点で築４年ということですが、最寄りの駅からは徒歩１０分ほどの場所と、条件的には、特に悪いわけではない。だが今年だけでも一時空室が５戸になった。
築４年にして空室が５０％前後というのは、かなり厳しい状況だと思います。
しかも最寄り駅から徒歩１０分ほどということは、さほど条件は悪くありません。
関東のことはよくわかりませんが、白井市を地図で確認してみると、明らかに東京の通勤圏でなぜこの場所でこんなにもアパート経営が厳しいのか不思議にさえ思います。
賃貸住宅経営 サブリースリスクが炎上 しかしそれでも儲かる！！
サブリースには新築から３カ月以上の賃料免除期間がある。
２０１９年２月に発覚したレオパレス２１の施工不良問題で、レオパレス２１そしてサブリース業界そのものも揺さぶられてきました。
そもそも最近の賃貸住宅経営の主流はサブリースですが、今回のレオパレス２１のトラブルから、サブリースは怖いといったインパクトを与えているようにも思いますので、レオパレス２１と同じようにサブリースが主流の大東建託や東建コーポレーションにも逆風が吹いていたと思われます。
そして賃貸住宅経営の王道、つまりはサブリースでない方法での賃貸住宅経営が見直されているのではないかと思われます。
ところでこの機会にサブリースのリスクというか、注意すべき事柄を押さえておきたいと思いますが、その１つが新築から賃料免除期間というものがあります。
多くの場合は３カ月程度ですが、新築からの３カ月間はオーナーへの賃料の支払いはないのです。
サブリース会社にしてみれば、この３カ月で満室にしたいのかもしれませんが。
もちろんサブリースでなければ、新築当初から入居者がいるならば、その分の賃料は入ってきます。
といってもサブリースのように空室分の賃料はありません。
賃貸住宅 ネット無料のための設備導入によって生じるオーナーの費用負担
以前に書いた
マンションにNURO光の導入の提案 大東建託パートナーズより
で触れましたが、筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズの管理にあり、大東建託パートナーズの物件担当者と、しばしば打ち合わせを行うことがあります。
それで数カ月前に、インターネット無料物件にしてみるのはどうかとの提案を受けました。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
インターネットはNURO光を導入するとのことです。
そのためには設置のための工事費用として、数十万円と毎月のランニングコストが、物件オーナーの負担になるとのことでした。
たしかに費用負担が発生するのは、あまり望ましいことではありませんが、しかし今の時代、インターネット無料物件というのは、賃貸物件の魅力を高めるうえでは、必須の事柄になりつつあります。
しかも大東建託パートナーズとの賃料改定も控えていて、大東建託パートナーズの物件担当者の話では、本来ならば、今度の賃料改定で、多少の減額をすることになるが、しかし今回のインターネット無料物件にすることの提案を受け入れるならば、賃料改定は現状維持にすることになるとのことでした。
そういった事情も考慮して、費用負担は生じるものの、今回の提案を受け入れることにしました。
大東建託パートナーズによる玄関照明交換 LED化で廃止？
照明機器はいずれは交換を必要とする。
１２月は日が暮れるのが早くなります。
阪神地区でも１７時を過ぎると、どんどん暗くなっていきます。
暗いときの照明はありがたいものですが、１８時過ぎに帰宅し、自宅マンションに入ろうとすると、１階のマンション玄関付近がとても明るく感じました。
そうです、１２月といえばほぼ毎年、大東建託パートナーズが１階マンションの玄関付近の照明を新しいものに交換するのです。
照明が切れたわけではありませんが、照明も１年も使用し続けるならば、暗くなっていくものです。
ですから照明が新しくなると、とても明るくなったように感じるのです。
こういったところは大東建託パートナーズに管理を任せて、いいところのひとつといえるかもしれません。
入居者さんにとっても、良いことでしょう。
ところで以前のことですが大東建託パートナーズの担当者と顔を合わせて協議したのは３回でした。
１月に２回、会いましたが、その時はテナント部分の借り上げ賃料更新に件でしたが、テナントの家賃が大きく下げられていたので、更新の賃料も下げられた金額を提示され、納得できないということで、提示された賃料に署名と捺印を断りました。
また来ますといって、その日は帰っていかれましたが、１０日後ぐらいにもう１度来られました。
マンションオーナーにとっても物価高騰は悩みの種
2020年に始まったコロナショックから、数年が経過しました。
コロナそのものは完全には収束しませんが、最近はコロナとの共存という風潮が広まり、感染対策をしながらもコロナ前と同じような生活を送るようになってきています。
しかしコロナ前になかったような問題も生じています。
例えば世界的なインフレなどがそうですが、世界的にモノの供給不足でモノの価格が上昇しています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
このてんで建設会社を直撃している事柄について以前に書いた記事には
最近になって住宅木材価格が急騰しているようです。・・ それは ・住宅ローン金利の低下やテレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。 ・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。 が上げられています。
投稿を編集 “大東建託にとってコロナよりも打撃？住宅木材価格の急騰” ‹ 小規模マンションオーナーの日記 — WordPress (mansionowner.net)
とあるように木材価格の高騰が問題になっているとのことですが、いまだに高止まり状態で建設会社を悩ませているようです。
ウッドショックとも言われています。
賃貸住宅オーナーに大家のための有料の情報誌が送られてきたら
以前のことですが、郵便ポストにある不動産の情報誌が投函されていました。
物件オーナー、つまりは大家さん向けの情報誌です。
不思議なことに、筆者がマンションオーナーだということを、滅多には公表することはないのに、なぜ筆者がマンションオーナーだということがわかってこのような情報誌を送ってくるんだろうと気持ちが悪くなりました。
しかも今回のみならず以前から不動産売買についての勧誘の手紙が届いたり、マンションの管理を任せてほしいとの手紙が届くこともあります。
なかには名の知れた大手の不動産会社から届くこともあります。
どのように物件オーナーの名前と住所を調べてマンションオーナーに送付してくるのか？
ところで今回、送られたきた不動産の情報誌ですが、厄介なのは無償なものではなく、有料で定価が〇〇〇円と定められている印刷物なのです。
請求書と振込書類までは同封されてはいませんでしたが、申し込んだわけではないのに、一方的に送り付けてきていることには困惑させられます。
そこで対処の仕方についていろいろと調べてみますと、やはりこれとよく似た事例が生じているようです。
窓からの眺めも家賃に影響する しかし眺めは変化することも
以前ですが兵庫県の六甲山に六甲山ホテルがありましたが、伝統的な六甲山ホテル、海側の部屋と山側の部屋とでは料金が異なります。
海側の部屋のほうが料金が高いのです。
というのも海側の部屋からは神戸の街並みから遠く大阪までを眺めることができ、美しい夜景を楽しむことができるからです。
そして六甲山ホテルに限らず、他のホテルでも窓からの眺めの良い部屋は料金が幾らか高めに設定されていることは少なくありません。
ところで窓からの眺めが重要視されるのはホテルだけではありません。
賃貸物件や分譲マンションでも同じです。
例えば多くの場合、賃貸物件の場合、高い階のほうが家賃が多少高くなりますが、なぜでしょうか。
その要因の１つは通常は高い階のほうが眺めが良いからです。
逆に１階部分が最も人気がないので、１階を住居にせずにテナントにする物件も多々あります。
さらに分譲マンションでも高層階のほうが値段が高くなる傾向があります。
これもまた窓からの眺めが高い階ほど良いからでしょう。
ですから賃貸物件を選ぶ場合でも、分譲マンションを購入する場合でも、実際に物件を見て、窓からの眺めが良いかどうかを確認してみるのは大切なことです。
眺めが良ければ、物件売却値段にも多少、有利になることでしょう。
大東建託が入居率をごまかしているとのフェイクニュース？
インターネットの情報には真偽がわからない情報があふれている。
インターネットで検索すると、様々な情報を入手することができますが、かなり以前のことですが、たまたま目にしたネット記事がまたまた大東建託についてのネガティブな記事でした。
もう見飽きたぐらいにそのような記事を読みましたし、なかには明らかにフェイクニュース的な記事もあります。（大東建託グループ大家をしていたら、内容がおかしいと気づく場合があります）
しかし今回の記事は大東建託の入居率に疑いを向ける記事でした。
ある大東建託の支店の空室率についての資料の写真が掲載されており、この写真とともに空室率をごまかしているというような内容となっています。
大東建託にとって空室率を低い水準を維持しているというのは、大きなセールスポイントでもあり、新規建設受注のための営業においては、とにかく空室が少ないというてんが、強調されます。
もしこの内容が真実であるならば、大東建託の信用に大きな傷がつき、事業そのものにも大きな影響がおよぶ可能性があります。
しかしこの記事の内容を冷静に分析してみると、腑に落ちないてんも幾つかあります。
まずこのような支店内部の資料をどうして入手することができたのか、というてんです。
消防設備点検の予定 大東建託パートナーズより？
消防設備点検は半年に１度行われる。
以前のことですがポストのなかに大東建託パートナーズからの書類が投函されていました。
そこには
【重要】消防設備点検 実施予定のご案内
という見出しが書かれています。
ところでこれまでも消防設備点検は半年に１度、実施されてきましたが、大東建託パートナーズと契約している隣町の防災会社が行ってきました。
ですからこれまでは、その防災会社が消防設備の点検を行う１カ月前ほどに、実施予定についてのお知らせをポストに投函されるという形で予定を知ることができました。
ところが今回は、おそらくは初めてだと思いますが大東建託パートナーズが、実施予定についてアナウンスしてきたのです。
なぜなんだろうと思いましたが。
今回の消防設備点検は、これまでにない特別な点検になるということなのでしょうか。
それともこれまでの消防設備点検の実施のさいの在宅率があまり思わしくないので、今回は特別にアナウンスしてきたのでしょうか。
大東建託パートナーズの書類にも、この点検は消防法１７条３の３で定められている法定点検で必ず実施しなければならないので、入居者の立会いが必要と書かれています。
もちろん立会わなかったからといって罰せられるとは書かれていませんが。
いずれにしても建物の１０年を超えていて、火災報知器もそろそろ不具合が起きやすい時期にもきているので、今回はしっかりと点検して、交換が必要な機器は交換を促すつもりなのでしょうか。
ところで火災報知器の種類にもよりますが、一般的には火災報知器の寿命は１０年～１５年ともいわれています。