小規模マンションオーナーの日記


2月 19, 2024

賃貸住宅経営 管理会社から支払われる賃料減額トラブル


これはしんぶん赤旗2017年11月9日の「追及 アパート商法の闇レオパレス21 契約無視の強引手法
家賃収入減 家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。

「契約から10年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から10年未満で減額されたオーナーが推定1万人以上います」と前田さん。契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるといいます。

追及 アパート商法の闇/レオパレス21 契約無視の強引手法/家賃収入減 家主悲鳴 (jcp.or.jp)

この記事は、レオパレス21とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の1文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス21も経営が厳しい状況のなかで、推定1万人のオーナーさんに10年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。

しかもレオパレス21の賃貸オーナー数が2万7000人ほどといわれていますので、そのうちの1万人以上ということですからその多くのが10年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。

なかには契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり4万円だったのが3万4000円になったという計算になります。

もしこのオーナーさんが20部屋所有していたするならば、80万円の家賃収入が68万円になったということになります。

あっという間に12万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。

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2月 17, 2024

東京都市近郊エリアの空室率の高いアパートがなぜか多い?


アパート画像

空室率が20%を常時超えているアパートが増えている。

以前に2016年8月11日朝日新聞の「一括借り上げトラブル急増」についての記事について、現一括借り上げ大家の視点からコメントとした記事を幾つか書いたことがあります。

今回は2016年9月30日の日経電子版の「アパート空室率悪化、泣くオーナー」という記事について、大家の視点から記事を書いてみたいと思います。

この記事は一括借り上げの問題というよりもアパート全体の空室率が急増していることを指摘している記事です。

記事によると

千葉県白井市の公務員の男性が2012年に、相続した土地にアパートを建設した。2階建てで総戸数は8戸。2016年時点で築4年ということですが、最寄りの駅からは徒歩10分ほどの場所と、条件的には、特に悪いわけではない。だが今年だけでも一時空室が5戸になった。

築4年にして空室が50%前後というのは、かなり厳しい状況だと思います。

しかも最寄り駅から徒歩10分ほどということは、さほど条件は悪くありません。

関東のことはよくわかりませんが、白井市を地図で確認してみると、明らかに東京の通勤圏でなぜこの場所でこんなにもアパート経営が厳しいのか不思議にさえ思います。

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2月 17, 2024

シャーメゾン 積水ハウスの賃貸住宅のメリットデメリット


筆者の所有物件のあるエリアは、通勤という面では利便性の高いエリアですが、このなかでも賃貸住宅において人気があるのがシャーメゾンです。

市街地の地主さんにとって積水ハウスというと信頼のイメージがあるのか、とにかく地主さんに人気のある建設会社です。

そしてシャーメゾンは積水ハウスが設計施工した賃貸住宅で、積水ハウス不動産が管理している物件です。

特長としては高品質の壁を使用したアパートやマンションということですが、とにかく遮音性という面では優れているようです。

もちろん積水ハウスの物件でも古い物件については、遮音性にやや難のある物件があるのかもしれませんが、品質改善が図られてきた新しい物件については、おそらく大丈夫でしょう。

とにかく、うるさいのは嫌という方の場合には、シャーメゾンを選択する方が多いのかもしれません。

さらに部屋の間取りとしては玄関がやや広いとか、落ち着いた色調の部屋など快適に過ごせるという意見などのコメントも少なくないようです。

ですから住居に快適性を求めるならば、シャーメゾンに住むのも良いかもしれません。

そして入居率も96%程度と言われていますから、大手の管理会社物件のなかでは大東建託グールプの物件と同じように高い入居率を維持しているようです。

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2月 15, 2024

物件の立地エリアが良くても空室が多いのは何が原因?


空室率が上昇した昨今、ますますアパート・マンションの立地が重要視されるようになっています。

立地条件の悪い場所のアパート、マンションはなかなか空室が埋まらず、空室に悩まされている大家さんも少なくないことと思います。

専門家の中には、空室が埋まらないことの原因が立地が悪い場合はどうしようもなく、最初からそういう物件を避けるしかないと、言い切っている方もおられます。

やむなくそのような物件を所有してしまったならば、今後、立地条件がよくならない限り、空室に悩まされることは、覚悟しておかなければならないことでしょう。

では理想的な立地条件とはどのようなものなのでしょうか。

東建コーポレーションのホームページには

公共交通機関の利便性が高い立地は、入居需要も高く理想的だと言えます。一般的に、都市部まで30分程度で移動できる距離にあり、最寄駅から徒歩で5から10分程度の立地に人気が集まっています。

 

引用:入居者様が望む立地条件とは?(最終閲覧日2018/3/27)

と書かれています。

特にこのような立地条件にかなっている場合は、単身者向けアパートマンションが良いと言われています。

 

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2月 13, 2024

大東建託などの建設会社の主力は建築業から管理業務へ?


最近はどこの建設会社も賃貸住宅建築は減少しています。

以前、大東建託のオーナーが集まる支部報告会に出席した時に、大東建託側は賃貸住宅建築減少は認めていたものの、その理由は「相続税改正後のブームが落ち着き今は安定期に入った」といった表現をされていました。

たしかに、その通りだと思いますが、それだけではないように思います。

今後は大東建託は大東オーナーとの関係を深めて建築のリーピートなどを強化していくことでしょう。

 

ところで賃貸住宅建築の増加があまり見込めないのは、積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託すべてに共通した事柄ですが、その一方で管理業務のほうは順調に伸びているというてんでも共通しているようです。

このてんでのキーワードは管理戸数と入居率というてんになりますが、管理戸数では断トツでトップの大東建託も積水ハウスや大和ハウス工業も管理戸数は着実に伸びているようです。

建築においては伸び悩んでいても、しかしそれでも着実に管理戸数は増えているということは、物件オーナーの満足度が3社ともにまずまずで、管理替えも比較的に少数ということもあるのでしょう。

3社ともに、おそらくは管理替えされないように物件オーナーへのサービスや配慮も行われているものと思われます。

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2月 12, 2024

お部屋探し 収容能力が乏しければトランクルームを借りる費用もかかる?


アパートマンションを建てるにさいし、あるいは部屋を借りるにさいして見落とすことのできない事柄の1つに収納能力があります。

つまり賃借した部屋にどれくらい荷物を部屋の中に納めることができるかについても考慮する必要があります。

例えば筆者の知人に生活保護者の知人がいますが、彼の住居の家賃は20000万円でした。

当然、収納能力に乏しい部屋で荷物をすべて部屋に入れることができず、近くのライゼボックスのトランクルームを借りて荷物を入れていたようです。

トランクルーム月額賃料が10000円ぐらいでしたので、合計で30000万円の賃料がかかっていました。

しかし自治体によって扱いが異なるかもしれませんが、家賃は自治体が生活保護者の場合は負担してくれるので、彼自身の実際の負担額はトランクルーム代の10000円でした。

やがて、その住居の取壊しのために彼は引っ越すことになりますが、次の住居は家賃38000円の住居です。

しかし今回の住居は先回よりも、ずっと広いスペースの住居なので荷物をすべて賃借部屋に入れることができました。

よってトランクルームは解約することができ、家賃38000円も自治体に負担してもらえるので、実際の負担額は0円になりました。

つまり家賃が安くても収納能力が不足している部屋ならば、結局はトランクルームを借りるなどして余分な費用がかかるのです。

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2月 12, 2024

フルパッケージプランかスタンダードプラン 大東建託の2つのプラン


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大東建託との一括借り上げの契約には2つのプランがある。

フルパッケージプランとスタンダードプランというと何のことかと思われるかもしれませんが、大東建託と一括借り上げ契約をした時に、アパートマンションオーナーが選べるプランのことです。

2つのプランの違いは簡単には修繕費込みがフルパッケージプランで修繕費はオーナー負担となる場合はスタンダードプランとなります。

オーナーさんは大東建託と一括借り上げ契約を行うときに、どちらかのプランかを選ぶことができますが、最近は

フルパッケージプランを選ぶオーナーさんのほうが

多いようです。

それでは実際のところどちらがいいのかということでうすが、建てるアパートマンションのエリアの家賃水準やオーナーさんの資産状況によって左右されるということになると思います。

通常はフルパッケージプランでもスタンダードプランでも家賃収入の約10%は大東建託パートナーズによって引かれます。

管理費としてです。

それに加えてフルパッケージプランの場合は修繕費用として5%程度が引かれる、そのような仕組みになっています。

5%というとレオパレス21のオーナーさんが修繕費用で引かれるのが7.9%といわれていますので数字上では、お得感があります。

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2月 10, 2024

マンション修繕費を相見積もりによって抑えることができた


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玄関扉の真下にフロアヒンジが設置されている。

筆者の所有マンションの玄関扉の閉まる速度が勢いよく閉まるようになり、フロアヒンジの寿命がきているようなので、管理会社の担当者との簡単な打ち合わせで、フロアヒンジの取替工事を行うことになりました。

取替費用は、7万円~ということで、本体取替工事のみの場合は7万円~10万円ぐらいが相場のようです。

管理会社は大東建託パートナーズですが、取替工事を行うと決まってから、工事代金の見積金額が示されるまでに、数週間が過ぎていきました。

ちょっと様子がおかしいなあと思っていましたが、ある時、大東建託パートナーズの担当者と連絡を取る機会があったのですが、担当者いわく「見積額をだすように施工業者に言ってるがまだこない。もう一度、見積額をだすように催促します」とのことです。

なぜ施工業者がなかなか見積額をださないのか、なぜ渋っているのかと思っていましたが、それから数日後に大東建託パートナーズの担当者から連絡が来ました。

フロアヒンジ取替工事の見積についてですが

「多少高くなってしまったのですが

金額は約18万円5000円です。」

とのことです。

えーと思いましたが、内訳について担当者いわく

「本体取替のみならば約8万円なのが、扉が電子錠なので、配線工事などが加わること、また同じサイズのフロアヒンジがないので、コンクリートを削るなどの工事が加わることで、高くなってしまっています。」とのことです。

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2月 09, 2024

退去時にかかる費用 場合によっては100万円以上になることも


今の物事の変化の速い時代、筆者の意見としては物件所有者になるよりも、賃貸住宅暮らしを推奨してきましたが、多くの場合、さほど住居の事柄で煩わされる心配のない賃貸暮らしでも、その一方で賃貸暮らしをしていて不安やトラブルの多い事例として、退去時の原状回復費用のために請求される金額があります。

なかには退去時に100万円、200万円と請求された事例もあるようです。

もちろん100万円以上も請求される事例は稀なケースだと思います。

ところで筆者も大東オーナーとして、退去時に退居者に請求された費用を知ることができますが、これまでのところ定額クリーニング代を支払ってこなかったケースで、2万円~10万円といったところです。

すべてがシングルタイプの部屋の場合です。

ですから退去時に、深刻なほどに揉めたということは、今のところありません。

もちろん大東建託物件の場合でも、退去時に請求された費用のことで、揉めたケースは幾つかあるのではないかと思いますが、賃貸住宅の管理戸数において最大手のわりには少ないように思えます。

ところで、ネット検索をしていると積水ハウス物件の場合、この場合は管理会社は積水ハウス不動産になりますが、退去時の費用をめぐるトラブル記事をみかけます。

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2月 08, 2024

家賃滞納者が夜逃げされることが悩みの種でなくなった?


ひと昔前は、入居者が家賃を滞納し、あげくのはてには夜逃げをされるということが、しばしば生じ、大家の悩みの種だった時代がありました。

夜逃げされて、もはや行方がわからなくなれば、滞納された家賃は回収できません。

さらに夜逃げをされた後、大家の費用負担で原状回復工事を行わなければなりません。

となると家賃滞納分と原状回復工事費用と合わせて数百万円ぐらいの損失を被ることもあるかもしれません。

まさに大家にとって悲劇のパターンといえるでしょう。

 

しかし最近はあまりそのようなことを聞きません。

なぜでしょうか。

最近の賃貸形態が大家、つまりはアパートオーナーの損失をヘッジするようなものに変わってきているからです。

例えば

一括借上げ契約では家賃滞納による損失を大家が負うことはありません。

過去の記事でそのことについて書いたことがありますがこの形態の場合は、一括借上げ業者が毎月、定額賃料を大家に支払う契約だからです。

空室があろうと入居者が家賃を滞納していても大家に支払う賃料がその分、減らされることは通常ないのです。

そしてその損失は一括借上げ業者が負うことになります。

筆者も十数年この一括借上げ契約による賃貸住宅経営を体験してきましたが、今のところ家賃滞納ののために家賃収入が減らされたということはありませんでした。(入居者が家賃を滞納した事実があったかどうかも知りません)

さらに一括借上げ契約ではなくても、最近は家賃保証会社というシステムがあります。

 

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