大東建託のフルパッケージプランとは そのメリットは？
フルパッケージプランの場合はあらゆる修繕費用が無料になる。
筆者も大東オーナーになって幾らかの年月がたちましたが、先日、筆者の物件の営業担当店の担当者が替わりましたので、新任の担当者が挨拶で来られました。
担当者によって挨拶に来たり来なかったりとマチマチですが、今回の担当者は真面目に挨拶回りをされる方のようです。
そのさいに担当者のほうから「何か気になるてんで、尋ねてみたいことがありますか」と言われましたので、正直に「おそらく数年先に行われる大規模修繕工事の費用がどれくらいかを知りたいと」と答えました。
この時は、だいたいの数字を言ってくだされればよかったのですが、大東建託の担当者は「見積もりを作成してみます」と答えられ、まだ数年先のことなので、そこまでするとはちょっと驚きましたが、とりあえずは見積もり書が届くのを、待つことにしました。
ところで私の場合は、大東建託との契約がフルパッケージプランでないので、物件の共有部分の修繕費用や各部屋の設備機器の修繕費用も、基本的にはオーナー負担となります。
ですから１０年から２０年に１度行われる
大規模修繕工事の費用は大きな負担となります。
これはやむえない事柄なので、毎月の家賃収入の幾らかを、将来の修繕費用のために取り分けておかなければならないわけですが、大東建託にはその手間を省く制度があります。
５月の連休明け以降は賃貸住宅需要は激減 その後は転勤移動に期待
５月の連休が終わった後は、賃貸住宅の入居需要が、ガクンと下がる時期です。
駅前の不動産屋さんも、この時期となると閑散としています。
この時期に一部の大東建託の募集物件の募集家賃を下げたり、１０カ月間の１０%の家賃割引などが行われるようになりました。
以前のことですが筆者の所有物件も４月に退居があって入居者募集をかけていたのですが、５月の連休が過ぎても入居者が決まらず、募集家賃も当初の募集家賃から４０００円も下げられてしまいました。
しかも１０カ月間の１０％の家賃割引も実施されるようにもなりました。
この家賃割引については、物件オーナーに支払われる賃料には影響がないので、悪い事ではありませんが、筆者個人は、この家賃割引は入居者が決まるまで、ずっと続くものと思っていました。
ところで家賃割引が始まって数週間が経過しましたが、５月が終わり６月になりました。
すると家賃割引が終了していることに気づきました。
筆者の所有物件だけでなく他の物件の家賃割引も終了しています。
なぜ６月なって終了したのか・・と考えてしまいましたが。
ところで入居者需要が最も高い時期は、２月～４月といわれています。
このことは物件オーナーであるならば、良く知っていることと思います。
自治会費（町内会費）の支払い 賃貸住宅入居者はどうなる？
賃貸住宅に入居すると、毎月、家賃と共益費を支払わなければなりません。
これは入居している限り、行っていかなければならない事柄です。
ところでアパートやマンションといった賃貸住宅のあるエリアによっては、町内会や自治会が機能しているエリアがあります。
ウィキペディアには
町内会（ちょうないかい）は、日本の集落又は都市の一部分（町）において、その住民等によって組織される親睦、共通の利益の促進、地域自治のための任意団体・地縁団体とその集会・会合である。住民らの利益団体の面もある。
と書かれています。
なので、地域に住む人々が連帯感を深めて地域に共通する様々な課題を協力して解決し、快適なまちづくりを目指して自主的に活動している住民自治組織のことです。
そして基本的には、加入するかどうかは任意で決めることができるもので、加入することを拒否することもできるようですが、日本では、なかなか加入を拒否するのが難しいという実情があります。
筆者のマンションのあるエリアでも自治会があって機能しており、筆者の家族も加入しています。
ところで問題となるのは賃貸住宅の入居者はどうなるのか？というてんがあります。
賃貸住宅駐輪場に停められたままの放置自転車の処分がややこしい
筆者の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。
しかしなかなか処分されませんでした。
そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。
しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。
本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。
ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。
自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが早く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。
入居率をよくするための特効薬は家賃を安くすることだった
最近、筆者の所有マンションの入居者募集をしていたお部屋に、入居申込がありました。
まだ退去後の原状回復工事が完了していませんでしたので、入居申込者はお部屋の内覧することなく、入居申込をしたことになります。
ところで昨年も同じような時期に退去があり、入居者募集を行ったのですが、なかなか入居者が決まりませんでした。
昨年は3月下旬ぐらいから入居者募集が始まりましたが、入居者が決まったのは、11月ごろでした。
なぜ昨年はなかなか決まらなかったのか、思い返してみると、入居者募集家賃が安くなかったからです。
当初は66000円で始まり、その後65000円に下がりました。
そしてそれでも決まらないので、62000円まで下がりました。
しかしそれでも決まらないので、59000円まで下がったのですが、ここまで下がった時に、すぐに入居者が決まりました。（さすがにここまで下がるとオーナーの私もショックを受けましたが）
それにしてもここまで下がると、コストパフォーマンスのてんで、良過ぎてしまうのか、すぐに入居者が決まってしまうのです。
ところでこれは昨年のことで、今回のケースに戻しますが、今回の入居者募集部屋は前述と同レベルのお部屋です。
ただ角部屋ということあってか、入居者募集家賃は前述よりも1000円高い60000円でスタートしました。
マンション玄関床タイルの頑固な汚れがきれいになった！！
マンションの玄関の床タイルの汚れ。洗剤で洗わなければ黒ずんでくる。
賃貸アパートマンションにとって玄関部分は重要な部分です。
入居者さんは毎日のように出入りしますし、入居者募集をかけても玄関付近があまりきれいでなければ、入居検討者が見にこられても、入居を決断してくれないかもしれません。
残念なことに玄関部分は人の出入りも多い分、汚れていくのも早いです。
上記写真のように
床タイルが黒ずんでいくのです。
実際に私の所有マンションでもそのような事柄が生じていますし、他にも建物管理が不十分と思えるような分譲マンションでもそのような事柄が生じています。
このサイトの過去の記事でもそのてんについて何度か取り上げました。
例えば
「床タイルの掃除には酸性洗剤が効果的」
という記事では頑固な汚れには酸性の洗剤に効果があるということについて書きました。
一方で油汚れにはアルカリ性洗剤といった具合に洗剤を使いわけることもできます。
しかしこの方法では効果はあるものの効果が限定的でした。
それでなんとか良い方策がないものかと模索していたのですが、場合によって玄関の床タイルの張替え工事を行うことも考え始めてもいたのですが、つい最近、とても効果の高い洗浄方法を見つけました。
家賃が高くても長期間入居してくださる看護師
女性で高収入を得たい場合に選択することができる職種があります。
それは看護師です。
看護師になるためには看護の学校に通わなければならないなど、幾らかのハードルは越えなければなりませんが、希望すれば比較的、だれでもなることができるということで、女性にとっては今でも人気の職種になっているようです。
実際のところ国民全体の医療費が右肩上がりで上がり続けている今、看護師の必要は大きく、一旦、看護師になるならば失職することもほとんどないことでしょう。
そしてだいたい看護師になると１年目にして４００万円ほどの年収があるといわれています。
これは大学卒が大手企業に就職したさいの１年目の年収を上回るものです。
もちろん年とともに大手企業の社員が看護師の年収を上回るようになっていきますが、看護師の年収も徐々に右肩上がりで上昇していきます。
保育士と比較するとはるかに給与水準は高くなっています。
ところで収入のよい看護師ですが、賃貸住宅の貸主にとっても、大切な顧客です。
以前のブログでは大東建託が外国人賃貸にテコ入れの記事について書きましたが、将来的には看護師顧客の獲得も見落とせない事柄です。
へーベルメゾンの賃貸物件 旭化成の賃貸住宅の評判は？
旭化成の賃貸アパート。
筆者の所有物件のあるエリアは大阪梅田への便利な通勤圏にあるエリアですが、賃貸住宅では最近は積水ハウスの新しい物件が目立って多く建つようになっています。
残念ながら筆者の所有物件の管理の大東建託グループは、あまり多くありません。
あとは昔ながらのレオパレスや大和ハウスのDルームが少しあるといったところでしょうか。
しかし最近の大家さんは安全志向なのか、建設費が高くても積水ハウスと手を組んでアパート経営を行いたがるようです。
こういったなか、ジワジワと物件数を増やしているように感じるのが、ヘーベルメゾンです。
ヘーベルメゾンは旭化成の賃貸住宅ですが、目立って多くはありませんが、幾らかのシェアを保っているようです。
旭化成といえば、杭打ちデーター偽装事件で、話題にのぼったメーカーですが、建設業界では、手抜き工事を行なう可能性が少ないメーカーとして知られていただけに、この事件は意外に受け止められていたことを覚えています。
ところで住宅メーカーとしての旭化成、使用している建設材料も良質のものを使用していると思われますし、積水ハウスに劣らぬサービスを提供しているのではないかと思っていました。
募集家賃 入居家賃 査定家賃には数千円以上の違いがあることも なぜ？
家賃というと、現在の入居者さんが毎月支払っている家賃、いわゆる入居家賃の事を思い浮かべることでしょう。
このサイトの以前の記事
でも取り上げたとおり家賃には３つの家賃があります。
その３つは
募集家賃：入居者募集時の家賃。
入居家賃：入居者さんが実際に支払っている家賃。
査定家賃：周辺エリアの相場を考慮した家賃。
の３つです。
ところで不動産業界では３つではなく家賃を４つに分類しているところもあります。
これは不動産業界では、名の知れた船井総研という会社が使用している分類方法ですが、船井総研では
家賃四価
と呼んでいるそうです。
具体的はにはミノラス不動産のサイトの「空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！」という記事には
相場家賃：周辺のアパートマンションの現在空室で募集している家賃の平均。
引用：空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！
（最終閲覧日2018/4/30）
ということで３分類でいう募集家賃のようなものなのでしょうか。
次に
適正家賃：２カ月で決まる家賃。相場家賃の９０～９５%。
ということで３分類でいう査定家賃のようなものなのでしょう。
このてんで大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にして計算されますので重要な家賃といえるかもしれません。（入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準に計算されます）
ところで３つめの家賃ですが
成約家賃：最終的に契約が成立した家賃。
ですが、３分類でいう入居家賃ということでしょう。
積水ハウス 大東建託 大和ハウス工業どこがいい？
大東建託設計施工管理のアパート。
アパート事業を始めるならば、どこかの建設会社に建設施行をしてもらう必要があります。
土地所有者であるならば大きな関心事だと思います。
どこがいいのでしょうか。
筆者の物件は大東建託の一括借上げ物件ですが、賃貸住宅管理戸数ではNO１の大東建託が強くライバル視している２社があります。
それは積水ハウスと大和ハウス工業です。
大東建託の社員の話を聞いていると、積水ハウスや大和ハウスよりも優れているてんなどが、話題としてでてきて、この２社を意識しているんだんあと思います。
おそらく積水や大和ハウスに追い付き追い越せをモットーに大東建託も企業として取り組んできたのではないかと思います。
管理戸数においては抜き去ったものの、総合的にはまだまだ２社には追い付いていません。
ところで積水ハウスについては筆者の近隣エリアでも多数の物件があり、大東建託物件を凌駕しています。
積水ハウスは知名度の高さと、施行技術や用いる資材の品質の高さが売りの企業です。
ですから入居希望者は多く、正直いって近隣エリアにおいても積水ハウス物件は空室があまりありません。