小規模マンションオーナーの日記

アパート老朽化による建て替えでの退去要請は正当事由になるのか？

知り合いが、とても築古なアパートに住んでいました。

家賃はとても安いのですが、多くの入居者が、住むためではなく荷物置き場として使用しているようなアパートです。

そしてある日、突然に建物を壊すために明け渡しを要求する張り紙が不動産管理会社から貼られていたとのこと。

理由は建物が著しく老朽化しているために、もはや入居し続けるのは危険なので壊すとのことです。

そして速やかに退去してほしいとの内容です。

知り合いも、しぶしぶ次の住居を探すことになりましたが、引っ越し費用は貸主側が負担してくれるとのこと。

ただひとり身の独身男性なので、次の入居先が決まるまでにかなり難航しましたが、なんとか決めることができました。

そして退去そして入居にさいして、様々な費用が発生することになりました。

このように貸主都合による明け渡しで、引っ越しするにしても入居者は引っ越しにために時間や手間がかかるものですし、幾らかの費用は貸主側が支払ってくれても、それでも余分の費用が発生することはあります。

特にひとり身の高齢者の場合は大変な事柄です。

では今回の場合のように建物解体のための明け渡し要求は正当事由にあたるのでしょうか。

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人気の駅近物件でも驚くほどに安い物件があるのはなぜ？

あるテレビ番組で、銀行が不良債権を処理するために、債権を外資系のファンドに売却するという場面がありましたが、あるビルディングの外資系ファンドの査定は0円という査定でした。

なぜビルディングの査定が0円なのか？

それはこのビルディングによからぬ事務所が入居していたからです。

つまりはよからぬ事務所があるだけで、そのビルディングの資産価値が大きく下がってしまうというのです。

この事例は、不動産にとって立地がいかに重要かを示すものです。

つまりはアパート経営をするにしても、そのアパートによからぬ事務所があったり、あるいはすぐ近くにそのような事務所があると、なかなか入居者が決まらないという事態が生じ得ます。

すると家賃は下げざるを得ず、厳しいアパート経営を強いられます。

ところで立地の良し悪しを左右するどのような要素があるのでしょうか。

1つには上記のようなよからぬ事務所が隣近所にあり、ちょっと怖そうな人たちが出入りしているとなると、駅近の物件であっても立地は悪いということになります。

こうした物件には手を出さないほうが良いでしょう。

そして立地の大原則は主要な駅から徒歩10分圏内ということですが、しかしそのようなエリアでも上記のようなケースがあてはまる場合は、立地的には良くないということになります。

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賃貸住宅経営でまさかの高額修繕費用に備えて損保への加入は重要事項

築年数が経つとともに思わぬ高額の修繕費用がかかる場合がある。

アパートマンション事業においてリスクとなるのは、建物維持管理に費用がかかるというてんです。

知り合いのビルオーナーさんがおられますが、3階建てのテナントビルを所有しておられます。

RC造りのビルですが、築30年以上の物件です。

最近、雨漏りがするということで、修繕をすることになりましたが、建物を調べていると、鉄骨階段にも問題が見つかり、鉄骨階段の修繕はクレーン作業で行うとのこと。

雨漏りと鉄骨階段修理で修繕費用が300万円するとのことです。

あまり資金的な余裕がないオーナーさんなので、資金調達のために親族などからお金を借りたりして乗り切るそうですが、この方のアパート事業は今後も大変だろうなあと思います。

ところで修繕費300万円というとかなり高額に感じますが、アパートマンション事業の場合はそのような高額な修繕費は珍しいことではありません。

以前、大東建託パートナーズの担当者のコメントに、近年水害による建物被害が頻発しているようですが、アパートが床上浸水による被害をうけた場合の1部屋あたりの修繕費は、だいたい250万円ぐらいだそうです。

1部屋で250万円ですから4部屋被害を受けたとしたら1000万円の修繕費がかかることになります。

1000万円というと、よほど資金的な余裕のあるオーナーさんでないとすぐには出せない金額です。

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すざましい入居率を維持している大東建託の賃貸物件

大東建託設計施行管理のアパート。入居率は高水準を維持している。

以前の記事では市街地における積水ハウスの優勢について書きました。

確かに積水ハウスのこれまで蓄積してきた信頼とブランド力は高い入居率をもたらしているように思います。

ところで筆者の所有物件は大東建託パートナーズに管理をゆだねています。

そしていわゆる大東建託グループと契約しているアパートマンションオーナーには年２回、大東建託の最近の実績あるいは業績、そして今後の取り組みについて書かれている冊子が送られてくるか電子的な方法で見ることができます。

そして今回も送られてきた後にすぐに開封してざっと目をとおしてみますと、直近の大東建託パートナーズ管理物件の入居率が９６％超となっていました。

この数字は正直すごいです。

だいたい管理戸数２５戸につき空室は１戸のみだからです。

しかも大東建託はこれまで市街地よりも競合メーカーの少ない地方にシェアを伸ばしてきた会社です。

地方となるとどうしても市街地よりも人口が少ないですから、空室が多くなりそうというイメージがありますが、その地方に多くの物件をかかえながら９６％超の入居率は異常ともいえる数字です。

しかもこの冊子によるとさらに入居率の向上に取り組んでいくとのことです。

どこにそれだけの入居斡旋力があるのかは、大東のオーナーをしていてもわからないのですが、自物件でも住居部分の空室は、あまりなかったのが実感です。

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大東建託パートナーズの対応に不満があったとしても・・

ツイッターのコメントに

大東建託パートナーズ(管理部)は困ったときに何もしてくれないし最後は無視してくるから最悪。本社「お客様サービス室」に伝えてもまた管理部に投げるだけで虚無ループ

といういささか乱暴なコメントを目にしました。

このコメントを書いたのが、入居者なのか、物件のオーナーなのか、それともどういう立場の人かわかりませんが、この大東建託パートナーズの管理部とは、どの部署のことを言っているのでしょうか？

入居者さんならば、フリーダイヤルで大東建託パートナーズのコールセンターに電話して連絡することができます。

オーナーであるならばオーナー専用ダイヤルに電話すると物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をかけることができます。

ところでお客様サポートセンターというのは、おそらくはどうやら、いい部屋サポートセンターのことのようです。

おそらくは入居者さんならば、まずはいい部屋サポートセンターに電話をかけると思いますので、どうやらこのツイッターのコメント者は大東建託パートナーズの管理部に電話をかけたということなので物件のオーナーなのかもしれません。

物件のオーナーが、物件で生じているなんらかの問題のために、物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をして連絡しても動いてくれなかったといことかもしれません。

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アパートやマンションでない戸建て住宅のメリットとデメリット

最近は戸建住宅の新築件数のほうが分譲マンションの新築件数を上回るようになったとも言われています。

値段面で乱高下する分譲マンションよりも、リスクの少ない戸建住宅へと向かう方も増えているようです。

ところで筆者も今は所有マンションにオーナー使用部屋を設けて住んでいますが、昔は戸建住宅に住んでいました。

今から思うと戸建住宅には、それなりのメリットがあるように思います。

例えば、ペットの飼育については、ほぼ自由です。

常識の範囲で飼うならば、ほぼ問題はないでしょう。

さらにアパートマンションに住む時に請求される管理費のようなものはありません。

また修繕積立金もありません。

またリフォームや改築、修繕等は物件の維持のためには行う必要がありますが、業者の選定、行う時期等などを比較的自由に選ぶことができます。

つまりはマンションオーナーのように管理会社や管理組合、理事会の決定に左右されるといったことがありません。

知り合いの業者等に行ってもらうこともできるでしょう。

さらに駐輪スペースにしても、アパートマンションの場合は決められた場所に駐輪することが求められますが、戸建住宅の場合は、敷地の中であるならばどこでも適当な場所に駐輪することができます。

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賃貸住宅供給過剰の時代　生き残るために何が行える？

小売業の巨人アメリカのウォルマートが西友を売却してしばらくが経ちます。

ウォルマートや西友もよく知られた名前ですが、西友をもってしても日本での事業は困難との判断からウォルマートは日本の事業から撤退したようです。

おそらくは競合スーパーとの、熾烈なシェア争いや、今後は日本の人口が減少し続けることなどから、撤退が適当と判断したのでしょう。

これは小売業の世界の話ですが、しかしこのことはアパート経営でも同じことが言えます。

というのもアパート急増による競合物件との、入居者獲得の争いは、ますます大変になっていきますし、世帯数はいずれは減少へと転じていきます。

ですから賃貸住宅での勝ち組は1割と言われていますが、さらに1割どころか、勝ち組割合は、もっとごく少数になってしまう怖れがあります。

このような時代におけるアパート経営の勝機はどこにあるのでしょうか？

その答えの1つか

人が着目していない部分に目をつける

というてんです。

例えば、日本では今後は外国人が増加し続けていくことが予想されます。

一般には外国人賃貸を嫌がるアパートオーナーさんも少なくないのですが、外国人賃貸を受け入れて、というか外国人に賃貸しても、十分にやっていけるようなスキームを取り入れて成功しているオーナーさんもおられるようです。

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大東建託パートナーズの入居者募集時の「チャレンジ家賃」とは

物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事。

物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事です。

当然のこともかもしれませんが、家賃が上がれば嬉しいですし、一方で家賃が下がれば残念に思うものです。

ところで数か月前に退居予定者がでて、次の入居者募集が始まったのですが、この時の募集家賃は、？というほど高い募集家賃で驚いたことがあります。

大東建託の査定家賃よりも￥4000円も高い募集家賃だったのです。

もしもこのまま成約し入居者家賃が、この募集家賃で確定すれば、オーナーに支払われる賃料も通常よりも約¥4000円程度高くなるところだったのですが、二カ月たっても入居者が決まらず、その後、募集家賃も¥4000円下がり、ちょっと余分に賃料がもらえるかもという夢は吹っ飛んでしまいましたが、あの時は、なぜ二カ月で募集家賃を下げたんだろうかと、ガッカリしたものです。

もっと長い期間、あの募集家賃で頑張ってくれたらいいのに・・、と勝手に思っていました。

しかしその後、どうしてあのような事が起きたかの理由がわかりました。

あの現象は、大東建託のいわゆる

チャレンジ家賃

だったのです。

このチャレンジ家賃、　家賃を上乗せしても成約が見込める物件に対して「チャレンジ家賃」として２か月間家賃を上乗せして入 居者様の斡旋を行うというものですが、たしかに筆者の所有物件で起きたことも、二カ月後に募集家賃が見事に下がりましたので、チャレンジ家賃であることに間違いないようです。

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