小規模マンションオーナーの日記


6月 16, 2024

人口が減少しても当面は賃貸住宅需要が下がらない理由とは?


令和2年の国勢調査の結果が公表されました。

統計局ホームページ/令和2年国勢調査/調査の結果 (stat.go.jp)

それによると日本の人口は1億2622万6568人で15年の前回調査から86万8177人(0.7%)減少ということになりました。

5年間で約87万人が減少したということですから、毎年約16万ほど人口が減少していることになります。

この減少傾向は当分続きそうで、人口が減少していくということは、それだけ住宅需要も減退していくことになります。

しかしこの人口減少による住宅需要の減退で、特に影響を受けるのは、持ち家だといわれています。

戸建て住宅にしても分譲マンションにしても、今後ますます購入者が減少していくことが懸念されています。

 

ところで賃貸住宅需要についてはどうなるのでしょうか。

このてんでも様々な見方がありますが、しかし賃貸住宅需要については、あまり落ちないといえる幾つかの理由があります。

 

その理由を取り上げていきますと

まず1つ目は、持ち家派が減少している

というてんがあります。

持ち家派が減少している理由は様々ですが

・晩婚化や結婚しない人が少なくない。

・人気エリアのマンションがあまりにも高くなった。

などの理由があるようです。

他にも分譲マンション暮らしでも、一部のマンションで荒廃マンション化していたり、マンションの管理にまつわるスキャンダルなニュースが広く知られるようになり、持ち家の負動産化リスクが意識されるようになってきたというてんがもあるのかもしれません。

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6月 14, 2024

建物修繕費用も高騰 入居者にも費用負担が重くなる


数年前になって大東建託グループ管理の賃貸住宅の新規入居者の場合、更新時の更新手数料が10000円以上請求されるようになりました。

契約更新時に費用はかかるのか | ご入居中のみなさま – 大東建託 (kentaku.co.jp)

 

以前は大東建託グループの物件といえば、更新時の更新手数料は0円だったのが、方針転換をしたようです。

さらに昔は、大東建託グループの物件の場合、入居時の礼金も0円ということも珍しくありませんでした。

しかし最近は入居時に礼金が家賃の1~2カ月分、請求されることが多くなってきました。

空室が目立つワンルームマンション

竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。

大東オーナーとしては、入居者負担が増えるとその分、入居者離れが生じるのではないかという心配をしてしまいますが、しかし最近の事情を考えるとやむえないようです。

つまりは大東建託パートナーズとしても、入居者負担は極力抑えたくても、昨今の建物の維持管理負担増のために、入居者に幾らかを負担してもらわざるをえなくなっているということです。

2022年6月5日の日本経済新聞の「高齢者、きしむ「終の棲家」 修繕費2割上昇し負担重く」という記事には、修繕費単価がこの10年で2割上昇していると書かれていました。

この修繕費の具体的な内容は、住居の外壁塗装や水道工事のことのようですが、これらの修繕は戸建て住宅だけでなく、アパートやマンションの賃貸物件にもあてはまる事柄です。

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6月 12, 2024

賃貸住宅経営 築年数とともに物件力が下がっていき・・


株式投資の場合は、成長性のある企業に投資するならば、その企業は年々右肩上がりに上昇し続けることがあるかもしれません。

しかしアパートマンション経営の場合は家賃が年ごとに上がっていくということはまずありません。

上がるどころか築年数とともに下がる傾向があります。

それで築年数ごとに経営を見直していく必要があるかもしれません。

例えば築年数ごとにどのような変化が生じてくるのでしょうか。

アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

まずは最初の10年ですが、最初の10年は物件力が最もある時期でもあり、家賃も周辺相場が堅調であるならば、さほど下落することもない時期ともいわれています。

減価償却費用も大きく、銀行への利息割合も大きい時期で節税効果も大きな時期でもあります。

よってこの時期にこそキャッシュをしっかりと貯める時期ともいえるでしょう。

 

しかしこの時期を過ぎた後は、通常はあまりキャッシュを貯めるのが厳しくなっていきます。

一括借り上げでアパート経営をしている場合、最初の10年は大家に支払われる賃料が変わらないという契約も多々ありますが、実際のところ周辺相場が安定しているならば、家賃そのものもあまり下落することはないので、不動産管理会社も大きく損失することは少ないと見込んでいるものと思われます。

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6月 11, 2024

債務は善という理論 返済ができているならば問題ない?


最近は経済学の理論でMMT理論と呼ばれるものが脚光を浴びています。

この理論、現代貨幣理論とも言われていますが、ウィキペディアによると

現代経済の貨幣が借用書により成立していることを捉え、政府は税収に制約される必要はなく、任意の自国通貨建て国債発行により財政支出量を調整することで、望ましいインフレレベルを目指す経済政策を行うことを理論的主柱とする経済理論である。

引用:現代貨幣理論 – Wikipedia

と書かれています。

一読しても、どういうことか、イマイチわかりませんが、

 

この理論、現代貨幣理論とも言われていますが

つまりは日本の国債残高は1000兆円を超えていますが、全然問題はありません、大丈夫ですよという経済理論です。

たしかに、日本の場合これだけの債務をかかえていながらも、国は破綻することはありません。

金利が急騰することもありません。

ハイパーインフレにもなりません。

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6月 10, 2024

人気のないエリアでの賃貸住宅経営 どうやって満室経営を目指すか


このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。

便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。

一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえます。

なぜならば一括借り上げでも家賃は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。

 

ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。

この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。

賃貸住宅管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室=一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。

 

では大家としては何ができるでしょうか。

正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。

より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。

というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのも事実だからです。

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6月 05, 2024

不動産テック時代が進んでもネットに頼れない分野も・・


最近ですが、時々不動産テックという言葉を耳にするようになりました。

この不動産テック、その意味は不動産とITの組み合わせによるサービスのことのようです。

実際のところ、不動産テックですが、賃貸住宅サービスにおいても活用の幅が広まっています。

例えば昔は、お部屋探しをする場合は、住みたいエリアのなかにある不動産屋さんを何件も行ってお部屋探しをしたものです。

それが今ではインターネットの入居者募集サイトを綿密に調べたうえで、関心のある物件を見つけたならば、その物件を扱っている不動産屋さんに行って、その後に内覧をするという方法が主流になっているように思われます。

ですから昔は不動産屋さんの賃貸物件を仲介する店員さんの裁量や能力によって、入居者が決まるかどうかが大きく左右されていたものですが、今ではインターネットの入居者募集サイトにおいて、どれだけ注目されるか、あるいはアピールできるかが入居者が決まるかどうかの第一歩となるように思われます。

しかも最近はインターネットの入居者募集サイトからもVRでお部屋の内覧ができるようになっています。

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6月 04, 2024

不動産会社から紹介されやすい物件はシャーメゾン?なぜ?


春の入居者需要の大きな時期も過ぎ去りました。。

今は入居者募集をしても、なかなか決まらない時期です。

筆者の所有マンションでも、以前のことですが一部屋が4月下旬に退去され、タイミング的には、お部屋の内覧ができるようになるのが5月のゴールデンウィークが終わった後になったことがあり、悪い時期に退去されたことがあります。。

ところで筆者の物件は、大東建託パートナーズ管理ですが、入居者斡旋は大東建託リーシングと大東建託パートナーズがテコ入れする地元にある不動産屋さんが行います。

といっても多くの場合は、地元の不動産屋が決めてくださっているようです。

そこで頼りになる、不動産屋ですが、扱っている物件は、大東建託パートナーズ管理の物件以外の多くの物件を扱っています。

そして仲介するにしても、やはり優先的に仲介したくなる物件があるんだそうです。

ではズバリその物件とは?

それは積水ハウスの

シャーメゾン

なんだそうです。

なぜシャーメゾンなのか?

シャーメゾンというと高品質の住宅、機能が充実している賃貸住宅というイメージがあると思いますが、まさにそのような物件が多いです。

その一方で家賃はやや高めかもしれません。

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すざましい入居率を維持している大東建託の賃貸物件


アパート画像

大東建託設計施行管理のアパート。入居率は高水準を維持している。

以前の記事では市街地における積水ハウスの優勢について書きました。

確かに積水ハウスのこれまで蓄積してきた信頼とブランド力は高い入居率をもたらしているように思います。

 

ところで筆者の所有物件は大東建託パートナーズに管理をゆだねています。

そしていわゆる大東建託グループと契約しているアパートマンションオーナーには年2回、大東建託の最近の実績あるいは業績、そして今後の取り組みについて書かれている冊子が送られてきます。

そして今回も送られてきた後にすぐに開封してざっと目をとおしてみますと、直近の大東建託パートナーズ管理物件の入居率が96%超となっていました。

この数字は正直すごいです。

だいたい管理戸数25戸につき空室は1戸のみだからです。

しかも大東建託はこれまで市街地よりも競合メーカーの少ない地方にシェアを伸ばしてきた会社です。

地方となるとどうしても市街地よりも人口が少ないですから、空室が多くなりそうというイメージがありますが、その地方に多くの物件をかかえながら96%超の入居率は異常ともいえる数字です。

しかもこの冊子によるとさらに入居率の向上に取り組んでいくとのことです。

どこにそれだけの入居斡旋力があるのかは、大東のオーナーをしていてもわからないのですが、自物件でも住居部分の空室は、あまりなかったのが実感です。

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6月 02, 2024

建物の修繕コストも値上がりしている?国土交通省のガイドラインでも


分譲マンションの区分所有者になると、修繕積立金の支払いが求められます。

毎月のことなので、収入のなかから、修繕積立金と共益費はの支払い分は、取り分けておかなければなりません。

分譲マンション画像

駅と直結した分譲マンション。

ところでこの、修繕積立金はマンションの共有部分の修繕のために用いるための資金です。

例えば外壁、屋上や廊下の防水や補修などは莫大な修繕費用がかかります。

他にもマンションのなかの共有部分を維持していくためには、とにかく費用がかかります。

それで区分所有者から毎月、そのための費用を集めて、積立てていきます。

そして多くの場合、管理組合などが、そのお金の管理や支払いなどを管理します。

 

ところで国土交通省は、この修繕積立金についてのガイドラインを公表しています。

そして2021年にも改定されたものを公表しました。

それが以下のサイトにありますが

001425185.pdf (mlit.go.jp)

それによると、明らかに修繕積立金の平均値が上がっています。

たしか以前のガイドラインでは1㎡あたり200円程度だたのが新しいガイドラインでは1㎡あたり約300円になっています。

つまりは1.5倍程度値上がりしているのです。

ということは、これまでは修繕積立金が1万円5千円で、よかったのが、今後はそれでは足りなくなってしまうということです。

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6月 01, 2024

大東建託のオーナー特典 クラブオフ 同居家族のみでも利用可?


以前に書いた記事

DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった

でも指摘しましたが、大東建託パートナーズに賃貸住宅管理をしてもらっているオーナーさんはDK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。

しかも毎月¥550円かかるVIP会費が無料となるわけですから、活用しないわけにはいきません。(年額¥6600円)

ところで筆者も宿泊で妻と共に、活用させていただきました。

とても良好なホテルを割安な価格で利用できましたので、妻も満足していました。

そこで気をよくした妻が「妹と利用したい」と言いだしたのです。

そこでふと心配になったのが、妻は厳密にはDK SELECT Club off for ownerの会員ではないし、筆者が同行するわけでもないので、活用できるか?というてんです。

そこでいろいろと調べてみるとClub offのウェブサイトには以下のように書かれていました。

※会員ご本人同行ができない場合、会員ご本人と同居されているご家族(配偶者、2親等まで)の方を代表者としてご利用いただけます。
同居のご家族が代表者としてご利用の際は、予約申込時の備考欄に「代表者の名前」「会員ご本人と同居されている旨」「会員ご本人との続柄」をご入力ください。宿泊施設へ取次ぎいたします。

引用:https://www.club-off.com/dk-select-club-off-for-owners/apps/top/fftop_h_resort.cfm#q2(アクセス日2020/1/23)

と書かれていました。

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