賃貸住宅管理会社の経営難でアパート大家に賃料が支払われなくなった事例
完成間近のサブリースの木造アパート。
最近はサブリースでアパートマンション経営を行う方が多くなってきました。
代表的なサブリース会社としては、大東建託、レオパレス２１、旭化成などがありますが、積水ハウスや大和ハウス工業も一括借り上げを行っています。
これらの会社が破綻することは現時点では考えにくいことですが、もしも破綻すればどうなるのでしょうか。
実は現在でも中小のサブリース会社が破綻するということは生じているようです。
その事例は、スマートデイズという会社で生じた事柄で、首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している会社です。
そのビジネスモデルは物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」を行い、物件オーナーには賃料を支払っていくものです。
その会社に何が生じたかについてとう東京商工リサーチ２０１８年１月２２日の「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難にの記事には
スマートデイズは、2012年8月に設立。首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している。物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」で業績を伸ばし、2013年7月期の売上高4億4,502万円が、2017年3月期（2016年に決算期変更）は316億9,664万円へ急拡大していた。ところが、2017年10月に突然、物件オーナーに賃料減額を通知。1月17日と20日に開催した説明会で1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかにした。
引用元 http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180122_01.html（アクセス日2018年3月8日）
と報じました。
賃貸住宅管理会社から大家に支払われる賃料減額トラブル
これはしんぶん赤旗２０１７年１１月９日の「追及 アパート商法の闇レオパレス２１ 契約無視の強引手法
家賃収入減 家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。
「契約から１０年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から１０年未満で減額されたオーナーが推定１万人以上います」と前田さん。契約６年目で一部屋６０００円減額され、家賃収入が１５％減ったというオーナーもいるといいます。
追及 アパート商法の闇/レオパレス２１ 契約無視の強引手法/家賃収入減 家主悲鳴 (jcp.or.jp)
この記事は、レオパレス２１とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の１文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス２１も経営が厳しい状況のなかで、推定１万人のオーナーさんに１０年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。
しかもレオパレス２１の賃貸オーナー数が２万７０００人ほどといわれていますので、そのうちの１万人以上ということですからその多くのが１０年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。
なかには契約６年目で一部屋６０００円減額され、家賃収入が１５％減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり４万円だったのが３万４０００円になったという計算になります。
もしこのオーナーさんが２０部屋所有していたするならば、８０万円の家賃収入が６８万円になったということになります。
あっという間に１２万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。
マンションの１階をテナントにするメリットとデメリット！！
マンションの１階はテナントにしている物件も少なくない。
街を注意深く観察してみると、マンション１階をテナント、そして２階より上を住居にしている物件が多々あることに気づかれると思います。
実は筆者の所有マンションも１階はテナント、２階より上は住居にしています。
そうする理由は幾つかありますが、まずマンションの場合、１階は住居の場合、人気がないというてんがあります。
多くの場合、１階部屋は家賃がやや安くなり、入居希望者から敬遠されることも少なくありません。
その一方で、テナントは１階が最も人気があり、２階以上のテナントが敬遠されるのとは異なります。
よってマンション１階はテナント、２階以上が住居にするケースが多いように思います。
しかしこのテナント賃貸、デメリットもあります。
というのもテナント家賃は、周辺相場の変動を受けやすく、景気に左右されやすいのです。
それでテナント部屋の空室状態がなかなか埋まらないとテナント家賃が大きく下がるリスクがあります。
筆者の所有マンションのテナント家賃も１５％以上下がったことがあります。
ですから家賃収入も激減するという憂き目にあったことがあります。
しかもいったん空部屋になると、テナントの場合はなかなか次の入居事業者が見つからないことも少なくありません。
大東建託がオーナーのための相談窓口を設置 適正な管理を行ってもらうため？
2020年12月15日に、賃貸住宅の管理業務等の適正化を図るための新たな法律が施行されたようです。
事細かな内容はわかりませんが、近年、サブリースによる賃貸住宅経営が増大し、それに伴うトラブルや問題も浮き彫りになり、それに対処するためのもののようです。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。
そして大東建託グループでは、そのことに関してオーナーのための通報、相談窓口を設置したようです。
このてんについて大東建託のニュースリリース2020/12/14には
「サブリース新法 外部通報窓口」の設置について利用対象：
・当社グループ、および当社グループに係る勧誘者からサブリースに係る勧誘を受けたオーナー様とそのご家族様
・当社グループと特定賃貸借契約を締結したオーナー様とそのご家族様
通報方法：
・以下、いずれかの窓口をご利用ください
１） 問い合わせフォーム （特設サイト）
２） 専用電話 ０１２０-１６７３-４３ お客様サービス室 サブリース新法担当者宛
受付時間／午前１０：００～午後５：００ ※土日・祝日・夏季・年末年始休業日除く
３） 専用メール （cs@kentaku.co.jp）
４） 郵送 （特設サイトの専用用紙にご記入のうえ、ご郵送ください）
〒１０８-８２１１ 東京都港区港南２-１６-１
大東建託株式会社 サブリース新法 外部通報窓口係
大東建託のテナント賃貸 空室を避けるためか家賃は控えめにしている？
大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。
例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。
一方でテナント部分については3年毎に行われます。
それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょう。
ところで筆者の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。
テナントの賃料改定は今回で数回目です。
先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという残念なことになってしましました。
今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。
というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。
先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していました。
人気がある駅近物件でも驚くほどに安い物件もあるのはなぜ？
あるテレビ番組で、銀行が不良債権を処理するために、債権を外資系のファンドに売却するという場面がありましたが、あるビルディングの外資系ファンドの査定は0円という査定でした。
なぜビルディングの査定が0円なのか？
それはこのビルディングによからぬ事務所が入居していたからです。
つまりはよからぬ事務所があるだけで、そのビルディングの資産価値が大きく下がってしまうというのです。
この事例は、不動産にとって立地がいかに重要かを示すものです。
つまりはアパート経営をするにしても、そのアパートによからぬ事務所があったり、あるいはすぐ近くにそのような事務所があると、なかなか入居者が決まらないという事態が生じ得ます。
すると家賃は下げざるを得ず、厳しいアパート経営を強いられます。
ところで立地の良し悪しを左右するどのような要素があるのでしょうか。
1つには上記のようなよからぬ事務所が隣近所にあり、ちょっと怖そうな人たちが出入りしているとなると、駅近の物件であっても立地は悪いということになります。
こうした物件には手を出さないほうが良いでしょう。
そして立地の大原則は主要な駅から徒歩10分圏内ということですが、しかしそのようなエリアでも上記のようなケースがあてはまる場合は、立地的には良くないということになります。
大東建託のマンションは遮音性が良い？造りは頑丈とも
RC造りといっても完璧な遮音性を期待できるわけではない。
以前のことですが、妻と２人で京都に行って来ました。
JR京都駅近くの旅館に１拍２食の日程で行ってきたのですが、この旅館、RC造りの５階建てです。
５階が大広間になっていて食事場になっている旅館で、４階の部屋で宿泊しました。
夕食そして朝食ともに満足でしたし、部屋の広さも和室でまずまずの広さでよかったのですが
上階と隣部屋がうるさかったです。
上階は食事場なので従業員が食事の準備や後片付け等で、忙しく働いておられたようですが、そのさいのドンドンという音が絶えず聞こえてきました。
晩の２２時ごろまで聞こえていたのではないでしょうか。
隣部屋も５人ほどが宿泊されていたようですが、物音がよく聞こえ夜中の０時ごろまで物音がしていました。
RC造りの建物なので、遮音性は良いものと思い込んでいましたが、実際にはそうでない場合もあるようです。
過去にも島根県の皆生温泉のRC造りのホテルに宿泊した時も、うるさかった事を思い出しました。
しかし一方で東京の品川に高輪プリンスホテルに宿泊した時は、全くといっていいほどうるさくなかったこともあります。
どうもRC造りでも施行方法などの多少の違いで、遮音性にも影響がでているのではないかと思われます。
費用負担が重たい大規模修繕工事の費用を少しでも軽減するためには
アパートオーナーにとって気がかりな事柄の１つは１０年～２０年に１度は行う大規模修繕工事ですが、そのための費用がどれぐらいかかるかということが気になるところです。
あるオーナーの話では「○○建設で大規模修繕工事を行ったら、すごく高ったといった」話を聞きます。
実際のところ多くの場合は管理会社が建物の検査などを行い、大規模修繕工事の提案などを行います。
もちろんオーナーは直ちに提案を受けれて大規模修繕工事を行わなければならないというわけではありませんが、ぐずぐずと遅らせると、建物の劣化が進行したり、管理会社からオーナーに支払われる賃料などが下がるといったことも生じえます。
ところでこの場合、管理会社に任せきりにすると、費用が高くなってしまうことがあります。
なぜでしょうか。
主に２つの理由があります。
その１つの理由は
管理会社に任せると中間マージンが発生するからです。
というのも管理会社は系列の建設会社に丸投げをすることになりますが、その建設会社は元請け業者に丸投げします。
ということで中間マージンが発生し高くなります。
対策としては、大規模修繕工事を管理会社にではなく直接に元請け業者に行ってもらうことによって中間マージンの発生を抑えることができます。
ですから信頼できる元請け業者を認知しているならば、管理会社の機嫌を損ねるかもしれませんが、元請け業者に直接依頼することができるかもしれません。
マンション修繕費は相見積もりによって抑えることができる
玄関扉の真下にフロアヒンジが設置されている。
筆者の所有マンションの玄関扉の閉まる速度が勢いよく閉まるようになり、フロアヒンジの寿命がきているようなので、管理会社の担当者との簡単な打ち合わせで、フロアヒンジの取替工事を行うことになりました。
取替費用は、７万円～ということで、本体取替工事のみの場合は７万円～１０万円ぐらいが相場のようです。
管理会社は大東建託パートナーズですが、取替工事を行うと決まってから、工事代金の見積金額が示されるまでに、数週間が過ぎていきました。
ちょっと様子がおかしいなあと思っていましたが、ある時、大東建託パートナーズの担当者と連絡を取る機会があったのですが、担当者いわく「見積額をだすように施工業者に言ってるがまだこない。もう一度、見積額をだすように催促します」とのことです。
なぜ施工業者がなかなか見積額をださないのか、なぜ渋っているのかと思っていましたが、それから数日後に大東建託パートナーズの担当者から連絡が来ました。
フロアヒンジ取替工事の見積についてですが
「多少高くなってしまったのですが
金額は約１８万円５０００円です。」
とのことです。
えーと思いましたが、内訳について担当者いわく
「本体取替のみならば約８万円なのが、扉が電子錠なので、配線工事などが加わること、また同じサイズのフロアヒンジがないので、コンクリートを削るなどの工事が加わることで、高くなってしまっています。」とのことです。
批判されがちな一括借り上げによる賃貸住宅経営のメリット
近年は一括借り上げ、つまりはサブリースによる賃貸住宅経営が主流となっています。
そのようななか２０１６年8月１１日に朝日新聞に掲載された一括借上げトラブルを扱った記事（記事名：「家賃保証」トラブル急増）は大きな衝撃を社会に与えました。
その記事のなかで、トラブルとなった事柄について
- 減額リスクの説明がなかった。
- 建設会社が将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社からの契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題点が挙げられています。
おそらく朝日新聞のこの記事を読んだ、多くの方が一括借上げによるアパート経営は怖い、かかわりたくないと思ったことでしょう。
安全志向の日本人は特にリスクをかかえることを嫌がりますので、朝日新聞のこの記事の影響は少なからずあると思われます。
しかし一括借上げ契約によるアパート経営にもメリットがあります。
幾つかのメリットを取り上げてみたいと思いますがなんといっても
空室があっても家賃収入がある このメリットが一括借上げの最大のメリットかもしれません。
空室があっても安定的に家賃収入が入ってくるのです。