賃貸住宅経営の最大のリスクが空室にあると言われる理由とは？
賃貸住宅経営において最大のリスクは空室だと言われています。
ではそもそも空室がなぜ賃貸住宅経営における最大のリスクになるのでしょうか。
幾つかの理由がありますが、その１つの理由は空室が多くなると
銀行への返済ができなくなる
というてんがあります。
たしかに空室があまりにも多くなり、家賃収入が細ると、毎月の銀行への返済ができなくなる可能性があるでしょう。
多くの場合は家賃収入の半分ほどが銀行の返済に充てられるますが、家賃収入が細り銀行への返済額よりも少なくなっていくと尋常ではありません。
やがては破産するでしょう。
最近では空室リスクをヘッジするために一括借り上げによる賃貸住宅経営を行っているオーナーさんも少なくありませんが、空室が多少増えてきても、オーナーに支払われる賃料が一定であるというのは、魅力的な制度です。
しかし一括借り上げにするにしても、大東建託などの一括借り上げの大手の会社は、高い入居率を維持できないことが明白なエリアでの一括借り上げは行わないケースがあるようです。
ですから大手の会社による一括借り上げでアパート経営を行うことができないようなエリアでのアパート経営そのものは、うまくいかない可能性が大きいですので、そのようなエリアではアパート経営以外での土地活用を考えたほうが良いでしょう。
大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由
賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。
築年数とともに、修繕のための出費がかかります。
なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。
しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。
大東建託のサイトにも
〔30年フルパッケージ＋5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。
一括借上｜35年一括借上｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
と書かれています。
なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。
しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。
賃貸住宅申込んだものの契約にいたらないことがしばしば生じている
時々ですが、いい部屋ネットの入居者募集物件のページを見て感じるのは、入居申込をしていながらも、何らかの事情で入居にまでいたらないケースが生じていることがあります。
なかなか空室が埋まらなくなっているなか、入居申込が入ると、自分の物件が認められたかのような感じがして、物件オーナーとしてはうれしいものです。
しかしその後、しばらくして何らかの事情で入居にいたらなかった場合はガッカリです。
実は小規模マンションオーナーの筆者も
「入居申込が入った しかし数日後に取り消し？」
という記事で書きましたが、筆者の物件にも、なかなか入居者が決まらなかったものの、ようやく入居申込が入ったと思ったら、数日後に入居申込が取り消しになるということがありました。
そしてどうも、今はそのようなケースが、時々生じています。
なぜなのでしょうか。
考えられることがらとしては、生活が多少苦しくなり、住んでいた住居をあきらめて、他の賃貸住宅の入居を申込んでみたものの、審査で落とされてしまったという可能性はあります。
この入居審査ですが、普通の人で収入に見合った申込ならば、審査で落とされることはないのですが、減収になった状態での申込となると、難しいのかもしれません。
大東建託がリフォーム事業にも注力する競合他社にとって脅威？
賃貸住宅も大手によるシェア拡大が始まる？
日本が高度成長期からバブルの時代を迎えようとしていたころ、
日本の大手銀行も顧客獲得に懸命に動いていた時代があります。
当時、大阪に本店を置く住友銀行は、猛烈な東京侵攻を行い、富士銀行の顧客を随分と奪ったという話があります。
一方それに対して富士銀行も大阪侵攻をかけたものの、バブルが弾けた結果、富士銀行は無理な大阪侵攻のためか、巨額の不良債権をかかえてしまうことになります。
業界ではSF戦争ともいわれていたそうですが、顧客のパイの限界が見えてくると、どうしてもパイの奪い合いのような事が生じてくるようです。
ところでこのような事柄が賃貸住宅でも行われています。
賃貸住宅最大手の大東建託が、他社管理物件のリフォーム事業に乗り出すしています。
2019/5/30の大東建託のニュースリリース「賃貸建物に特化したリフォームサービス「ＤＫ ＳＥＬＥＣＴ Ｒｅｆｏｒｍ」試行開始 これまで培った賃貸事業ノウハウを活かし２０２０年度リフォーム事業本格展開へ」によると
近年、少子高齢化が進行し、住宅ストック数が世帯数を上回り空き家問題も叫ばれる中、「いいものを作って、きち んと手入れして、長く使う社会」に移行することが重要であるとして、政府は、既存住宅流通・リフォーム市場の環 境整備を進めています。 住生活をめぐる環境が大きく変わりつつある今、当社もより長期にわたり、オーナー様の安心・安全・安定した賃貸 事業をサポートするため、これまで培った賃貸事業ノウハウを活かしたリフォーム事業への参入を決定しました。 また、リフォーム建物がいずれ建て替え時期を迎えた際は、より最適な建て替えのご提案が可能となります。
dkselectreform_0530.pdf (kentaku.co.jp)
と報じました。
賃貸住宅過剰時代もはや賃貸オーナーにはならないほうが賢明？
少子化時代になり、日本の人口が減少し始めました。
今後は減少し続け、いずれは１億人割れになるといわれています。
日本の人口は近年横ばいであり、人口減少局面を迎えている。2060年には総人口が9000万人を割り込み、高齢化率は40％近い水準になると推計されている。
そもそも少子化の原因の１つは子供にかける教育費用が親にとって負担が大き過ぎて、たくさんの子供をもうけることが困難なためともいわれていますが、実際のところはどうなのかわかりません。
しかしいずれにしても１年間で、数十万人減り続け、２０３５年には１億２０００万人程度になるといわれています。
ただし人口減少は進行していても、世帯数については遅れて減少に転じるようです。
世帯数の増加＝住宅需要の増加ととらえることもできるかもしれません。
しかし世帯数の増加も２０２０年でピークになり、それ以降は世帯数も減少していくようです。
その後は世帯数も減少するということは、やはり全国的にアパート経営は厳しくなっていくということなのでしょうか。
数字上ではそういえます。
現実に今でも賃貸住宅の空室率は２０％を超えています。
しかもそのようななかで新しいアパートマンションは増え続けているのです。
もちろん古くなった建物の建て替えという形で新しいアパートマンションが建てられるていることもありますが、それでもやはり今後は空室率は増加していくことでしょう。
賃貸住宅の家主は家賃を決められない？管理会社の専権事項？
最近は一括借り上げによるアパート経営が主流をなしつつあります。
たしかにこの方法ですと、アパートオーナーは一括借り上げ会社からアパートの状況にについての報告を受けるだけで、一括借り上げ会社の担当者とアパートオーナーが協議したりすることも、しばしば生じるということはありません。
しかも入居者に求められる家賃も、ほとんどの場合、一括借り上げ会社が決めてしまっています。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。
しかし時々思うのですが、アパートオーナーへの了解もなく一括借り上げ会社で家賃を決めてしまうことには、多少ですが疑問を感じています。
というのも不動産取引の基本は、売主などの取引相手からのヒアリングから始まるからです。
もちろん賃貸住宅経営と別次元だとも思うかもしれませが、しかし一括借り上げの場合は、多くの場合、一括借り上げ会社の独断で事が進められてしまうことが多く、アパートオーナーとの協議というのか、意思の疎通を図ることが弱いように思われます。
このヒアリングですが、不動産調査でも最優先事項の１つされています。
そして一括借り上げ会社は、募集家賃を決めるさいに、他の不動産会社からヒアリング等を行い募集家賃を決めることもあるようですが、もちろんそのことも重要ですが、しかしアパートオーナーからのヒアリング等は、ほとんど行うことがないのは残念なことです。
マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決
アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。
というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。
また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。
ところで筆者の小規模マンションで、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。
そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。
そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。
その結果わかったのはこの現象のことを
白華現象
というだそうです。
ウィキペディアには
白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。
と書かれています。
土地や建物の価値を調べるのに役立つ公的なツールがある
最近はネットの普及にともない、種々の情報をネットで調べることができるようになりました。
このてんで官公庁もネットで情報発信するようになってきています。
例えば土地の路線価を調べたいと思うならば、国税庁のホームページから調べることができます。
ところで最近になって初めて、気がついたのですが、国土交通省が土地総合情報システムというホームページを開設していることを知りました。
このホームページを開くのは簡単で、グーグルの検索で「土地総合情報システム」と打てば、すぐに開くことができます。
アットホームのサイトの「土地総合情報システムとは」の記事には
不動産の取引価格及び地価公示・都道府県地価調査に関する情報を検索・閲覧できる国土交通省のWEBサイト（URL：http://www.land.mlit.go.jp/webland/）。土地総合情報システムは、国土交通省土地・建設産業局が、安定的な不動産投資の促進、不動産市場の活性化、安心・安全な不動産取引のために、土地に関する情報を把握し提供すべく運用しているサイトである（2006年4月に運用開始、2014年8月にシステム大幅更新）。・・取引価格情報の利用に当たっては、アンケート調査の結果であることに留意しなければならない。
引用：土地総合情報システムとは
と説明されています。
マンションやアパートの賃貸住宅経営には思わぬリスクがつきまとうもの
今から３０年以上前の話ですが、近所に住む大家さんがいましたが、アパート経営を行っていました。
しかしそのアパートが火災になり全焼。
そのアパートには反社会的勢力に属する男性が住んでいて、火災の後、しつこく多額の慰謝料を請求してきたそうです。
結局は要求を呑んだそうですが？？、今でもそのような事が許されるのかどうかはわかりません。
このようにアパート経営には想定外の事態が発生することが、しばしば生じます。
最近では水害によるアパート被害が頻発しているようです。
もし水害保障の火災保険に加入していないならば、大東建託パートナーズによると１部屋あたり２００～３００万円の修理費がかかるとのことです。
あるいはアパートマンションが雨漏りがするなどと入居者からの苦情があるならば、修理費として相当額支払わなければならないでしょう。
これも知り合いの大家さんからの話ですが、２階のテナント部屋が雨漏りするとのことで２階の改修工事を行うことになったそうですが、壁の取り換えや、さらに２階までの外階段も修理しなければならないことも判明し、結局数百万円が求められ、お金のない大家さんだったので、親戚からお金を調達したとか・・
筆者もマンションに設置している消防機器が劣化したために、交換が求められ、１９０００円を支払ったことがあります。
消防機器は設置が義務付けられており、その交換費用はすべて大家さん負担になります。
他にもかかる費用としては固定資産税があります。
更地にするよりも建物を建てたほうが良いとはいえ、マンションなどを建てると、かなりの高額の固定資産税が請求されます。
フルパッケージプランかスタンダードプラン大東建託の２つのプラン
大東建託との一括借り上げの契約には2つのプランがある。
フルパッケージプランとスタンダードプランというと何のことかと思われるかもしれませんが、大東建託と一括借り上げ契約をした時に、アパートマンションオーナーが選べるプランのことです。
２つのプランの違いは簡単には修繕費込みがフルパッケージプランで修繕費はオーナー負担となる場合はスタンダードプランとなります。
オーナーさんは大東建託と一括借り上げ契約を行うときに、どちらかのプランかを選ぶことができますが、最近は
フルパッケージプランを選ぶオーナーさんのほうが
多いようです。
それでは実際のところどちらがいいのかということでうすが、建てるアパートマンションのエリアの家賃水準やオーナーさんの資産状況によって左右されるということになると思います。
通常はフルパッケージプランでもスタンダードプランでも家賃収入の約１０％は大東建託パートナーズによって引かれます。
管理費としてです。
それに加えてフルパッケージプランの場合は修繕費用として５％程度が引かれる、そのような仕組みになっています。
５％というとレオパレス２１のオーナーさんが修繕費用で引かれるのが７．９％といわれていますので数字上では、お得感があります。