小規模マンションオーナーの日記

入居者のもめごとは大家では解決できない？この場合は管理会社に連絡するのが無難

ずっと昔のことですが、筆者の所有物件の２階の入居者が、３階の入居者が時々、何人かの友人を連れて部屋で宴会をし騒がしくしていること、さらにベランダに出て、たばこを吸い、その吸い殻が２階のベランダに落ちてくることがあるとの、苦情をつづった手紙を、そっと家主のポストに投函していったことがありました。

手紙の内容からして、相当悩んでいたようです。

そこでそのことについて管理会社のほうに連絡し対処してもらうことにしたのですが、管理会社が上手に対応してくれたのか、その後は落ち着いたようです。

このように、アパートやマンションは集合住宅なのでどうしても時々

入居者同士でトラブルが生じることがあります。

では大家としてどのように対処していけば良いのでしょうか。

もちろん最近は、入居者が何か問題が生じると、アパートの大家にではなく、管理会社の連絡して対処を求めるケースが多いように思います。

しかし大家が女性で入居者が女性であるならば、女性同士の会話で、会話の中で、他の入居者についての不満話がでてくるかもしれません。

例えば挨拶しても、知らん顔をするといった人間関係に関する不満です。

この場合は多くの場合、話は聞いてあげても、深入りはしないほうが無難かもしれません。

時が解決することもあるでしょう。

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ノンバンクからも賃貸住宅経営のための借り入れができる

筆者の父が賃貸住宅経営を始めようとしていた時に、アパートローンを借りるために、都市銀行にあたってみましたが、都市銀行側から断られてしまいました。

都市銀行の場合は、賃貸住宅経営を始めるために初めて借りる場合は１０００万円程度の預貯金がないといけないとか、保証人の属性は○○でないといけないといった種々の条件があり断られてしまったのです。

そこで次にあたったのが、ノンバンクです。

外資系のノンバンクですが、こちらのほうは、すんなりと審査が通り、賃貸住宅物件を担保にして借りることができました。

このようにどうしても銀行から借り入れができない時などに、ノンバンクから借り入れることができます。

このノンバンクについてコトバンクには

預金業務を行わず、銀行からの融資などによって調達した資金で与信業務を行う機関。銀行は免許制であるのに対し、ノンバンクは貸金業規制法に基づく登録制で開業できる。消費者金融、クレジット会社、信販会社などがこれにあたる

ノンバンクとは – コトバンク (kotobank.jp)

と説明されています。

ですから銀行とは多少形態が異なるものですが、お金を借りるというてんでは、銀行とさほど違いがありません。

大きな違いがあるとすれば、ローン金利が銀行よりもかなり高いというてんでしょう。

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賃貸住宅最大手の大東建託に見放さるかもしれないオーナー？

大東建託施行管理のアパート。地方でも多く見かけることがある。

賃貸住宅最大手の大東建託にとってアパートマンションオーナーはビジネス上、なくてはならない存在です。

なので現オーナーが子供などに資産継承のさいに管理替えをすることがないように尽力しています。

実際のところ大東建託は、これまでオーナー向けの様々なサービスも提供してきました。

インターネットで所有物件の管理状況、入居状況等を無料で調べることができるマイページ、設備機器の故障修理を保証するワランティサービス、その他、オーナー向けの保険商品も提供していますし、一部のオーナー物件の屋上に太陽光パネルを設置して、大東建託が屋上を借りているということで賃料をオーナーさんに支払っているケースもあります。

このように大東建託グループは姿勢としてはオーナー、大家さんにも一定の配慮を払っていることは明らかです。

しかしシビアな側面もあります。

これは大東建託グループ物件の大家さんの抱いている不満で最も多い事柄の１つですが、家賃の減額はシビアに行ってきます。

というのも入居斡旋力のある大東建託といえども、その物件の家賃相場よりも、かなり高く家賃を設定できるわけでもありませんし、家賃相場が下がれば、その物件の家賃も募集時には大東建託といえども下げざるをえないからです。

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鉄筋コンクリートマンションでの賃貸住宅経営のデメリットとは？

最近は市街地に建つ多くの賃貸物件が鉄筋コンクリート造りです。

市街地では限られた土地スペースに賃貸物件を建てなければならないので、高層階にする必要が生じ、鉄筋コンクリート造りにする必要があるのかもしれません。

では鉄筋コンクリート造りの建物の場合の耐用年数はどれぐらいでしょうか。

RC造りの耐用年数は減価償却費の視点からは47年

となっています。

ですから木造住宅の建物よりも、減価償却費の視点からすると鉄筋コンクリート造りの耐用年数は長いということになります。

確か木造住宅の耐用年数は22年だったと思います。

しかし鉄筋コンクリート造りの場合は、法的な耐用年数は47年でも本体そのものは50年あるいは60年と持ちこたえることができるのではないかとも言われています。

実際、筆者の近隣エリアにおいて30年超の鉄筋コンクリート造りのマンションは多々あり、多くの方が住んでいます。

では鉄筋コンクリートの賃貸物件を建てれば半永久的に、その物件でマンション経営を行えるのでしょうか。

確かに、建物本体そのものは、半永久的に持ちこたえるかもしれませんが、マンション経営の視点からは問題があります。

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賃貸住宅で大家を破綻させないシノケングループとは？

シノケンGという会社名を聞いたことがあるでしょうか。

関東を中心とした不動産投資のための不動産かつ建設会社のようです。

関西では、ほとんど聞きません。

筆者も会社名を聞いたことがあっても、どんな会社なのかはほとんど知りませんでした。

そこであることを機会に調べることがあったのですが、なんとシノケンGが販売してきたアパートは5000棟ほどあるようですが、これまでのところ経営破綻したものは、あまりないんだそうです。

これは本当にスゴイです。

ところで、シノケンGのビジネスモデルは大東建託のように地主さんをターゲットにしたものではなく、土地を持たない会社員や公務員をターゲットにして土地購入とアパート建設への投資を行ってもらうというものなんだそうです。

宣伝文句は退職後の老後の支えのために不動産に投資するのはどうですか？といった感じのものではないかと思います。

ところでこのシノケンGの物件、破綻ゼロの強みはどこにあるのでしょうか。

このてんでMONEY VOICE2018年10月4日の「シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4） 」という記事には

創業来約28年にわたり、同社グループが販売してきた5,000棟以上のアパートで経営破綻を起こしたことは一例もない。高い入居率を維持してきたこと、アパートローンは変動金利だが、創業来、総じて低金利が続いてきたことなどによる。高い入居率の維持を可能としているのは、1)全国主要都市圏の市街地で駅から10分圏で賃貸需要が確実に見込めるエリアに限って物件供給をしてきたこと、2)若年層に訴求するデザイン性に優れた物件を供給してきたこと、3)狭小地や変形地などを生かすプラニング力に優れ（木造はプレハブに比べ土地の形状に合わせて設計しやすい）、比較的用地を安く取得してきたこと、4)大手ハウスメーカーに比べ建築費が安いため競争力の高い家賃設定が可能なこと、などによる。

引用：シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4）

と書かれています。

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アパートの施工不良のための退去の場合に請求できる費用

近年は住居の信頼が揺らいでいます。

というのも２０１９年になってレオパレス２１のアパート施工不良に始まり、大和ハウス工業までが一部の物件が不備物件だったことが明らかになったからです。

積水ハウスや大東建託の物件では今のところ、同様の問題が発覚していませんが、将来的には何が生じるかわかりません。

ところで施行業者の明らかな施工不良の場合は、施工業者が改修工事等を行うことによって、その責任を取ることになりますが、この場合、その住居に住む入居者も改修工事期間、仮の住まいに移るか、あるいは退去して他の物件に引っ越すことになります。

レオパレス２１のアパート群。

この場合に入居者は、施工業者（管理会社）に、そのためにかかる費用等を請求することができます。

では具体的には、どのれぐらい請求できるのでしょうか。

まずは一時的に改修工事期間の間に仮住まいをする場合について取り上げてみますが、この場合は一時的にホテル等に仮住まいをするならば、その費用を請求することができるでしょう。

もちろんだからといって高級ホテルなどに仮住まいできるわけではありませんが、管理会社と協議のうえで仮住まいする所をきめて、どれぐらい費用負担してもらえるのかを、はっきりとさせておくことができます。

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建築基準法違反の場合でも刑事罰の対象になりえることがある

刑事事件を捜査し適正な裁きを求めるのが検察庁の役割です。

検察庁の特捜部となると、政治家や巨額な脱税などを捜査し、大物政治家などが、政治生命を絶たれるほどに追求されることがあります。

いずれにしても、検察庁に睨まれるということは、尋常なことではありません。

レオパレス２１のアパート群。

ところでアパート施工不良問題で、オーナーによる不信感を招いているレオパレス21ですが、オーナーから東京地検に告訴（厳密には今回は捜査の嘆願）されていたことがありました。

ニコニコニュース2019/9/25の『「レオパレスを建築基準法違反で捜査して」 オーナーが東京地検に嘆願書』の記事には

アパートの建築請負・賃貸を手がける「レオパレス21」（東京）の施工不良問題で、岐阜県のオーナーが9月25日、同社を建築基準法違反で捜査するようもとめる嘆願書を東京地方検察庁に提出した。このオーナーの親族が同日、東京・霞が関の司法記者クラブで会見して公表した。・・嘆願書は、「同社による法令違反行為に厳粛に向き合うとともに、類似被害の防止という観点からも、未完成の公訴時効が漫然と完成することは、一人のオーナーとして到底看過できません」として、東京地検に捜査をもとめている。

「レオパレスを建築基準法違反で捜査して」 オーナーが東京地検に嘆願書 | ニコニコニュース (nicovideo.jp)

と報じています。

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