選ばれる賃貸住宅 同じエリア内でも入居率に差が生じている
完成間近のアパート。
最近はアパートマンション事業の将来を危ぶむ声がよく聞かれます。
その理由として人口の減少がありますが、2010年に1億2800万人の人口は毎年、数十万人づつ減っていき、2035年には1億1200万人になるといわれています。
そしてやがては1億人も割る時代がやってくることが予測されています。
また世帯数についても2020年をピークに減少に転じることが予測されています。
具体的には2020年に約5300万世帯あるのが、2035年には約4950万世帯になると予測されているのです。
15年で450万世帯の減少、つまり1年毎に30万世帯が減少していくというのです。
アパート経営の一括借り上げトラブル 減額されることを知らなかった？
アパートの一括借り上げトラブルが増えている。
以前のことですが関東在住の叔父から心配のあまり「アパート経営は大丈夫なのか」と尋ねられました。
なんで、こんなことを聞いてくるのだろうと思ったら、２０１６年８月１１日の朝日新聞の記事に
「家賃保証」トラブル急増
という見出しの記事があるというのです。
筆者は朝日新聞をとっていないので知らなかったのですが、早速取り寄せて読んでみました。
なるほどなあと思いました。
実は筆者も父からの相続ですが、大東建託との一括借上げ契約をしているアパートオーナーなので書いていることの意味はよくわかります。
まず見出しの横には
アパート経営 減額リスク説明なし
と書かれています。
たしかに一部のメーカーはとにかく契約をとるために減額リスクについては何も説明しないところがあるのかもしれません。
ただ亡くなった父の話では、大東建託と一括借上げ契約をするさいに、支払われる賃料が経年劣化とともに減額されることがあるとの説明は受けていたようです。（１０年以上前の話です）
また、周期的に大規模改修工事を行う必要があり、そのさいには、かなりの出費が求められるので、そのための費用も家賃収入の幾らかから蓄えておくと良いとの説明も受けていました。
いずれも契約する前のことのようです。
賃貸住宅暮らしで家主負担にならないで交換修繕費を負担しなければならないケース
賃貸住宅入居者が負担しなければならない修繕のケースですが大東建託パートナーズ管理の物件に場合、入居者が修繕費を負担しなければならない２つのケースがあります。
それは
・畳表の取替え
・ふすま紙の張替え
です。
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズの事例なので、他社管理物件もだいたい同じようなものではないかと思います。
それで今回も修繕費が入居者負担になる事例を取り上げていきます。
・鍵の紛失による取替、修理
あくまでも紛失による場合です。なので紛失して鍵の業者を呼んで開けてもらった場合なども、当然のことですが、入居者負担になります。ちなみに鍵の紛失による取替、修理は１万円～です。くれぐれも鍵を紛失しないようにいたしましょう。
・電球、蛍光灯、ヒューズの取替
賃貸住宅の入居のさいには、照明器具が備わっていたと思いますが、蛍光灯や電球といった電化製品は、劣化していき取替が必要になります。この場合の取替費用は入居者負担になります。この場合、蛍光灯は数千円～となります。
・水道蛇口の止水コマ、パッキングの交換
この水道蛇口の止水コマ、パッキングも時々ですが、修理が必要になります。そしてこの場合の修理費用が物件オーナーになるのか入居者負担になるかが微妙なところです。工事の内容にもよりますが修繕費用が２～３万円以上になることもあります。このてんで大東建託パートナーズは水道蛇口の止水コマ、パッキングの交換は入居者負担になるとしています。
DIY物件 入居者自己負担でリノベーションが行える賃貸住宅のメリットデメリット
これまでは、空室をなんとか埋めるための手法のスタンダードな方法は、インターネット無料か、ペット飼育可といった方法がありました。
これらの方法は今後も、入居率を向上させるための有効な手段として活用されていくものと思われます。
ところでインターネット無料物件は着実に増えており、将来的にはだんだんと入居斡旋においてインパクトのある方法ではなくなっていくものと思われます。
ペット飼育可物件については当分の間は有効な手段であり続けると思いますが、簡単にそうすることができるわけでもありません。
このようなさなか、さらに入居斡旋においてインパクトのある方法がないかと考えてしまうと思いますが、実のところにわかに注目されている事柄があります。
それは
DIY可物件です。
このDIY物件とは、入居者さんの意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸住宅のことです。
どちらが費用負担するかについては、明確ではありませんが、入居者さんが費用負担するというのであれば、物件オーナーにすればリノベーション費用を負担しなくて済むというメリットがあります。
また入居者さんにしても、自己費用でリノベーションすることによって、住居への愛着が深まり長期入居をしてくださる可能性が高くなります。
賃貸住宅が家賃が手ごろな公営住宅として提供される？ 空室対策にも
将来的には賃貸マンションの一部が公営として賃借されるかもしれない。
右肩上がりに上昇し続ける空き家。
マンションオーナーにとっては気になる傾向が続いています。
それでも新築マンション、戸建ての住宅の建設は相も変わらず、あちらこちらで続いています。
そういったなかで、以前の新聞報道ではマンションオーナーにとっても幾らか不安を和らげる記事がのせられていました。
日本経済新聞にも報道されていたと思いますが２０１６年３月７日の産経新聞にも次のような見出しがありました。
空き家を公営住宅化 家賃補助 子育て高齢世帯向け 国交省方針
公営住宅といえば、所得の限られた人たちが入居するものだと考えられていますが、とにかく人気が高く、応募倍率が２０％を超えるところもあります。
しかし近年、各自治体も財政難のために、なかなか新しい公営住宅の建設に着手できず、公営住宅については管理戸数が減少傾向にあるようです。
しかし一方で低所得者向けの住宅につついては需要が大きくなっており、その需要を満たすために民営賃貸住宅の公営化が考え出されたようです。
マンションオーナーにとっても、幾らか期待のもてる方針です。
なぜならばそのことによって全国的な空き家率が改善されるということ、またオーナーの物件も公営住宅として活用してもらえるならば、空き部屋の不安がなくなるからです。
筆者の物件にも現在、４件が社宅として借りてくださっていますが、それに類似した賃貸形態かもしれません。
筆者の所有マンションも大東建託グループの物件のおかげか、これまでも社宅として借りてくださることがしばしばありました。
社宅であるならば、社員の家賃負担も幾らか軽減されるようで、筆者の物件の家賃が高い部屋のナンバー１、ナンバー２とも社宅として借りてくださっています。
しかも長い期間、入居してくださっているのでマンションオーナーとしても、とてもありがたく思っています。
それが今後、公営住宅として、企業でなく自治体が借りてくださる可能性がでてきたのです。
もちろん公営住宅になるためには幾らかの条件を満たさなければなりません。
例えば耐震化やバリアフリーなど幾らかのてんがありますが、筆者の物件では、耐震化については問題はありませんが、部屋の広さというてんでは問題があるかもしれません。
もちろんまだ国交省も方針段階で今後どう展開していくかは、しばらくは見守っていくしかありませんが、しかしマンションオーナーとってあまり良いニュースがない昨今、幾らか明るい光がさすようなニュース記事を目にすることができたと思います。
空き家活用|行政による空き家の公営住宅化 (kentaku-partners.com)
ソーラーパネルを個人的に設置すること 大東建託の反応は？
ソーラーパネルを設置している住宅が増えてきた。
最近はソーラーパネルを設置している住宅をよく見かけるようになりました。
筆者の所有マンションも小規模ながら屋上のスペースが開いているので、近い将来にソーラーパネル設置して、お小遣い稼ぎでもしようかとも考えていました。
さらに先回の台風後に、長時間の停電を経験しましたので、ソーラーパネルを設置しているならば、停電時でも太陽光発電をしているならば、ある程度ですが停電を回避できるとも聞いていたので、やはりソーラーパネルを設置したいという思いが強くなりました。
そのようなさなか大東建託の営業担当の方が来られたのでその機会に「最近はソーラーパネルを設置している物件も多くなりましたが、大東建託としては太陽光発電についてはどういう方針なのか」と尋ねてみました。
するとその答えは「建築時にソーラーパネルを設置することがあること、そしてその運用は大東建託が行うので、大東建託は、太陽光発電事業の売電料の幾らかを物件オーナーに支払っています」とのことでした。
そこで「それならば個人的にソーラーパネルを設置することについてどう思うか」と核心に触れる質問をしてみると、その答えは「あまりお勧めできない。」
ということでした。
積水ハウスの賃貸住宅シャーメゾン 人気があるのはなぜか？
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
筆者の所有物件は大東建託施行、大東建託パートナーズが管理している物件です。
賃貸物件管理戸数ではNO１といわれている大東建託ですが、筆者の物件があるエリアでは大東建託物件はまばらにしかありません。
どうも管理戸数NO１といっても市街地よりも地方や都市近郊に大東建託は強く、地方の競合会社の少ない地域でシェアを伸ばしているようです。
一部の市街地エリアでは劣勢な場合もあるようです。
そして筆者の物件はいわゆる阪神地区にありますが、この地区で強いのは積水ハウスとDルーム賃貸を展開する大和ハウス工業です。
特に最近、新しく建つ物件の多くは積水ハウス施行の賃貸住宅が多いように感じます。
そして積水ハウス施行の賃貸住宅は入居率もとてもいいようです。
筆者のすぐ近くに築20年以上の積水ハウスの賃貸物件がありますが、空室がほとんどありません。
しかもこの物件、オートロックのアパートではないのです。
それでも入居者が集まります。
そしてこの物件の家賃もこのエリアの相場からして決して安くはありません。
むしろ高い水準を維持しているように思われます。
積水ハウスのブランド力には恐れ入ります。
ところでなぜ積水ハウスや大和ハウス物件に人気があるのでしょうか。
ネットの普及で郊外志向が強くなったといってもやはり都市部の優位は変わらない？
近年はネット通販の普及によって、ショッピングモールも苦戦しているともいわれています。
アメリカではすでに幾つかのショッピングモールが廃業になったとのことです。
自宅でパソコンに向かって、買い物をすればいいわけですから、わざわざショッピングモールに行かなくてもよくなっており、ショッピングモールからネット通販へとシフトが進行していても不思議ではありません。
さらに仕事においても、テレワークが普及しはじめ、自宅でも仕事を行えるようにもなってきました。
おそらくは今後も、毎日のように職場にまで足を運ぶ必要はなくなる業種もあることでしょう。
これらの社会の変化を感じると、賃貸住宅オーナーとしては、これからは市街地での賃貸住宅経営にこだわる必要はないのではないか、いや今後は市街地から緑豊かで空気もきれいな郊外へと人もシフトしていくのではないかとも考えてしまうかもしれません。
ところで最近、筆者も気分転換のために、郊外へと散策に行ってきました。
行先は阪神地区の郊外ともいえる夙川の北側から甲山森林公園、そして仁川地区です。
たしかに空気はきれいですし、緑豊かで、種々の花々も咲いています。
気分は爽やかにされましたが、居住するとなると問題があります。
その問題とは・・
テナント賃貸の敷金は高額 ところで敷金の目的とは？
コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけたことがありました。
おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。
通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。
この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の１～２ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6～１２ヶ月分が相場と言われています。
とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3～6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。
テナント部屋に入居するためには3カ月か1年ほどの賃料を敷金として支払うことが求められる。
この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。
この敷金についてウィキペディアには
敷金（しききん）とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。
と書かれています。
サブリースのリスクとは メディアの偏重記事のために誤解が生じていることも
レオパレス21のアパート施工不良問題、そしてシェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たんと、サブリースに関するスキャンダルなニュースがメディアで報道され、サブリースでの賃貸住宅経営は怖い、やらないほうがいいという印象を多くの人がもつようになりました。
しかしそもそもサブリースの何が悪いのでしょうか？
と考えてみると、具体的に詳細に、すぐに答えることができないものです。
ところで金融庁のウェブサイトには、このサブリースについての注意点を適確に掲載していることがわかりました。
それは平成30年10月26日の「アパート等のサブリースに関連する注意喚起について」というトピックスのなかの資料で示されています。
このトピックスのなかの「アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたい ポイント例」という資料には
①賃料が変更される可能性があります。
・多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。 ・「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料 が減額する可能性があります。
②契約期間中でも、契約が解約される可能性があります。 ・「30年一括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約すること ができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
と書かれています。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
このようにサブリースによる賃貸住宅経営の②つのリスクが適確にまとめられています。
そのうちの賃料減額ですが、これはほとんどの場合、生じ得るリスクです。
建物も古くなると、間取りや設備も最新のものでなくなり、竣工時の家賃では、入居者が決まらなくなっていきます。
すると家賃を下げていかなければならないわけですが、オーナーに支払われる賃料も見直しが行われるようになっていきます。
しかも家賃の値下げで入居率の改善が行われなければ、サブリース会社そのものの経営が厳しくなり、「かぼちゃの馬車」の運営会社のように破たんしてしまい、オーナーへの賃料が支払われなくなるという事も生じます。
さらに契約が解約させられることもあるということですが、通常はオーナーが、サブリース会社に滅茶苦茶な要求をするよほどの変人でないかぎり、解約させられるということはあまりないように思います。
しかしサブリース会社の経営が危なくなってくると、入居率が悪い物件の場合、一方的に解約させられてしまうということがあるかもしれません。
それでサブリースでの賃貸住宅経営をしているならば少なくとも上記のリスクがあることは、常に認識しておく必要があるでしょう。