賃貸住宅の家賃はやはり物件のエリアがモノを言う
以前の事ですが筆者の知人の夫婦が、宮崎県の地方に引っ越すということを知らされました。
ご主人のほうは定年退職しており、悠々自適な生活をしていましたが、奥様の故郷の地域に引っ越して過ごすとのことです。
今は持ち家に住んでいますが、その持ち家を売却して、アパートでの賃貸暮らしにするそうです。
市街地にも賃貸住宅が数多くある。
ところで、宮崎県の地方での賃貸アパート暮らしと聞いて、そのアパートは、おそらくは大東建託グループの物件ではないかと思いました。
そのアパートは新築で、しかもペット飼育可の物件だというからです。
また地方の賃貸住宅となると大東建託が圧倒的に強いということもあるます。
そこで、いい部屋ネットのサイトからこのエリアの募集物件を調べてみますと、該当する物件がありました。
上記の夫婦が引っ越すと言っておられた物件に、ぴったりとマッチします。
【いい部屋ネット】賃貸(マンション・アパ)を探す (eheya.net)
ところでこの大東建託グループの新築物件ですが1LDKで、部屋の広さが約５０㎡です。
そして家賃ですが、このクラスの物件で
５万円
です。
驚きの安さです。
このクラスの物件ならば、都心部や都市近郊で、駅から徒歩１０分圏内であるならば、家賃が１０万円もしてもおかしくはありません。
言ってみれば、同じ労働しても、一方の労働者の月給は１５万円、もう一方の労働者の月給が３０万円といった不公平感のある現象のようなものです。
高齢者は賃貸住宅への入居が難しいというのは都市伝説？
近年は高齢者であるならば、なかなか賃貸住宅に入居できないといわれています。
筆者の所有物件でも、これまでのところ６５歳以上の高齢者が入居したということはありません。
高齢者入居のハードルが高くなる理由は、孤独死が生じてその後始末が大変だということ、そしてもう１つの理由は家賃滞納リスクです。
ですからこれらのリスクをクリアできれば、高齢者の入居には何ら問題がないということになります。
現実的に空室リスクが増大しているなか、頑なに高齢者の受け入れを拒み続けると、賃貸住宅経営にも支障が生じてくるようになります。
ですからゆくゆくは高齢者入居の機会を大きく開いておく必要があるのかもしれません。
ところで高齢者入居のリスクの孤独死はあり得ることですが、しかし最近はその場合の損害を補償する保険も存在しています。
例えば大東建託パートナーズのオーナーズガードではこのようなリスクを補償する保険をオーナーに提供しています。
ところで高齢者入居の家賃滞納リスクですが、本当なの？という疑問が生じます。
実際のところ高齢者は年金生活者か生活保護者からのいずれかです。
つまりは収入そのものは多くなくても安定収入があるのです。
ですから浪費癖のない高齢者であるならば、ほとんどの場合に家賃滞納リスクはあまりないのではないかとも思われます。
しかも生活保護者になると家賃補助がでますので（自治体によって補助額は様々、東京で５万円ぐらい）それで家賃を支払っていくことができます。 (さらに…)
大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い
以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。
その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。
すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。
ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。
そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。
ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。
例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。
そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。
大東建託物件の継続審査😟結果によっては修繕が求められる
大東建託施行管理のマンション。
以前のことですが、土曜日だったと思いますが、２回にわたって見知らぬ男の人が私の所有マンションを、いろいろと調べに回っていました。
近づいてみて何をしているのかと尋ねてみると「大東建託パートナーズですが、長期的な修繕の件で調べさせてもらっています」とのこと。
どうやら大東建託パートナーズの社員だったようで、修繕の必要な箇所がないかを調べていたようです。
さらに期間を置いて、別の大東建託パートナーズの社員が同じように物件を調べていました。
筆者の所有マンションのいつもの大東建託パートナーズの担当者でなかったので、男の人たちの正体がわからなかったのですが、修繕箇所を調べることの専門の社員なのでしょうか。
それにしてもあまり気持ちのいいものではありません。
そしてそれから暫くして大東建託パートナーズの担当者が修繕工事のことでお伺いしたいとの電話があり、訪問を待つことに。
どうやら大東建託物件の場合は築１０年ごろに修繕の必要な箇所がないかを調べ審査するようです。
そして担当者から見せられた書類は
継続審査結果報告書
というものです。
今回の結果は改修が必要と判断した項目はなしということでした。
次の継続審査は５年後ぐらいに行われるようです。
ということは大東建託の場合は１０年そしてその後は５年毎ぐらいに修繕工事を行う必要があるかどうかを判断していくようです。
賃貸住宅経営 空室がリスクといっても一括借り上げならば・・
以前のことですが大東建託パートナーズがオーナーに提供している、大東オーナーマイページを閲覧していると、新たな退去予定者がいることがわかりました。
約４カ月前にも退去予定者がでて、いまだに入居者募集をしていても入居者が決まらないなか、またもや退去、そして空室が増えそうです。
いささかショックでした。
しかし冷静になって考えてみると、筆者の賃貸住宅経営は大東建託との一括借り上げによるものです。
ですから空室が多少増えたからといってジタバタする必要はありません。
そしてそもそも空室のリスクは以下の３つの事柄といわれています。
①入居者募集のために費用がかかる。
②空室の多い物件だと担保価値が下がる。
③銀行への返済ができなくなる。
というてんです。
これらのリスクを１つずつ考えていきますと
①のてんについてですが、一括借り上げの場合は、入居者募集のために物件オーナーが費用負担をすることはありません。
ですからこの面でのリスクはありません。
②についてですが、空室が多いと担保価値が下がるということですが、これまで銀行への返済実績を積み上げてきているのならば貸し剥がしに遭うことはないと思われます。
そして追加融資を申し込む予定もなければ担保価値が下がったからといって慌てることはないでしょう。
アパートやマンションの実際に起きた騒音トラブルのケース
アパートやマンションのトラブルで最も多いのは騒音トラブルだと言われています。
しかもこの騒音トラブル、解決が容易でないと言われています。
とくに騒音に神経質だと、そのことでずっと悩まされることになります。
ときには金銭補償問題へと発展することもあるようです。
これは実際に生じたケースですが、マンション1階に新聞販売店が開業しました。
新聞販売店というと夜中の2時～4時ごろにかけて朝刊配達のために、多少騒がしくなることがあります。
ところでこのマンションの上階には、新聞販売店には、ついてないことに反社会的勢力の組織に属する人が住んでいました。
するとその方、新聞販売店に早朝の騒音のことで、案の定クレームを言ってきて、そのための補償として金銭を要求してきたそうです。
結局その新聞販売店、他の場所に移転したようですが。
もちろん騒音トラブルで金銭を要求するとは、よほどの悪党と言わざるをえません。
ところでそれとは別に知人夫婦が引越しました。
この夫婦、2月ごろに引越してきて、12月ごろに引越したので、1年もせずに引越すことになります。
これはきっと何か住居のことで、なんらかの不満があったに違いないと思い、なぜ引越すことにしたのか尋ねてみました。
大東建託から離れられないオーナーたち 嫌なことがあっても他社よりまし
大東建託施行管理のマンション。オーナー数は８万人を超える。
以前の記事では大東建託から将来、見放されるかもしれない物件そしてオーナーについて書きました。
空室率が常時高く、立地条件がよくない物件ですが、ひと昔前までは、得意の入居斡旋力から、そのような場所でも大東建託はアパートを建てていました。
しかし時代は変わり、全体的に空室率が高くなりつつある今、大東建託も危機感を感じてか、不便で駅から離れているエリアではアパートやマンションを建てることに消極的になっているようです。
ところで大東建託オーナーは大東建託をどう思っているのでしょうか。
実は相続の時に、大東建物管理（現大東建託パートナーズ）の担当者が言った言葉が強く印象に残っているのです。
担当者いわく「大東建託を辞めるオーナーさんはいないですよね」と言ったのです。
どうもこの時の発言はうそぶいているようには思いませんでした。
言われた時の顔の表情、そしてその場の空気からして本心で言われたような気がします。
そして実際のところ筆者の知っている限り、オーナー自ら大東建託グループから他社に管理替えした人は知りません。
それではなぜ多くのオーナーが大東建託から離れたがらないのか・・
賃貸住宅においてはなぜ高齢者の入居が難しいのか？
近年はますます高齢化社会が加速するなか、どうしても賃貸住宅においても高齢者入居者が増えてきました。
昔はワンルームマンションといえば入居者は、ほとんどが学生や若いサラリーマンだったのが、最近はワンルームマンションに、お年寄りが単身で暮らしていることも珍しくなく、まさに入居者としての高齢者の比率が高まっているのではないかと思われます。
ところで、高齢者といえば、多くの場合は、賃貸住宅に入居するのは容易ではありません。
というのも主に２つのリスクがあるからといわれています。
その１つか家賃滞納です。
どうしても高齢者は年金頼みの生活になりますが、それ以上の収入を得ることが難しく、支給される年金を使ってしまうと家賃を支払うのが困難になることがあるようです。
そしてもう１つのリスクが孤独死です。
もしも孤独死された場合の後始末が大変です。
孤独死された場合でも子供などの身内がいれば、子供に後始末に伴う費用などを支払ってもらうことができますが、身内がそうしようとしない場合や、身内がいない場合、物件のオーナーが後始末のための費用を負担しなければならないかもしれません。
もちろん最近はそのような事態が生じた時のための保険などが大東建託の保険会社などで提供されていますが、オーナーは保険料負担をしなければなりません。
物件の立地エリアが良くても空室が多いのは何が原因？
空室率が上昇した昨今、ますますアパート・マンションの立地が重要視されるようになっています。
立地条件の悪い場所のアパート、マンションはなかなか空室が埋まらず、空室に悩まされている大家さんも少なくないことと思います。
専門家の中には、空室が埋まらないことの原因が立地が悪い場合はどうしようもなく、最初からそういう物件を避けるしかないと、言い切っている方もおられます。
やむなくそのような物件を所有してしまったならば、今後、立地条件がよくならない限り、空室に悩まされることは、覚悟しておかなければならないことでしょう。
では理想的な立地条件とはどのようなものなのでしょうか。
東建コーポレーションのホームページには
公共交通機関の利便性が高い立地は、入居需要も高く理想的だと言えます。一般的に、都市部まで３０分程度で移動できる距離にあり、最寄駅から徒歩で５から１０分程度の立地に人気が集まっています。
引用：入居者様が望む立地条件とは？（最終閲覧日2018/3/27）
と書かれています。
特にこのような立地条件にかなっている場合は、単身者向けアパートマンションが良いと言われています。
大東建託などの建設会社の主力は建築業から管理業務へ？
最近はどこの建設会社も賃貸住宅建築は減少しています。
以前、大東建託のオーナーが集まる支部報告会に出席した時に、大東建託側は賃貸住宅建築減少は認めていたものの、その理由は「相続税改正後のブームが落ち着き今は安定期に入った」といった表現をされていました。
たしかに、その通りだと思いますが、それだけではないように思います。
今後は大東建託は大東オーナーとの関係を深めて建築のリーピートなどを強化していくことでしょう。
ところで賃貸住宅建築の増加があまり見込めないのは、積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託すべてに共通した事柄ですが、その一方で管理業務のほうは順調に伸びているというてんでも共通しているようです。
このてんでのキーワードは管理戸数と入居率というてんになりますが、管理戸数では断トツでトップの大東建託も積水ハウスや大和ハウス工業も管理戸数は着実に伸びているようです。
建築においては伸び悩んでいても、しかしそれでも着実に管理戸数は増えているということは、物件オーナーの満足度が3社ともにまずまずで、管理替えも比較的に少数ということもあるのでしょう。
3社ともに、おそらくは管理替えされないように物件オーナーへのサービスや配慮も行われているものと思われます。