費用がかかっても賃貸住宅オーナーが税理士に申告してもらうことのメリット
青色申告によって最高６５万円の特別控除を受けることができる。
アパートマンションオーナーのほとんどが青色申告を行っているのではないかと思います。
筆者も当然のそうしてきましたが、アパート事業の場合、白色申告でも申告できるようです。
それでは青色申告と白色申告、どこが異なるのでしょうか。
一言でいうならば帳簿をきちんとつけるのが青色申告、簡単な帳簿でも許容されているのが白色申告、そして税制でのメリットが大きいのが青色申告といったところです。
ところで青色申告のメリットを簡単にまとめてみますと
65万円の所得控除が受けられること（簡易記帳の場合は10万円）
家族を従業員にした場合、その給料が経費に計上できること（白色の場合は86万円まで）
不動産事業の赤字を3年間繰越できること
ざっとこういった事柄です。ですからたしかに税制面でのメリットはあるので青色申告をしたほうが有利のように思えます。
特に大規模にアパート事業を行っている場合はそういえるでしょう。
しかし税理士さんに依頼しないで青色申告を行うとなると経理の経験のない素人の場合は非常に大変です。
もちろん最近は記帳を行うためのパソコンソフトもあります。
筆者も使用していますが、操作が決して簡単ではありません。
どのように打てばよいのかわからないことが多々あるのです。
しかもソフトの購入費用や1年毎の更新費用もかかります。
テナント賃貸 空テナントリスクもあるものの様々なメリットも
テナント賃貸。
テナント賃貸というと、シャッターが閉まったままで、いつまでも入居募集をしているのを思い浮かべるかもしれません。
確かにそのようなテナント物件もあります。
しかもテナント賃料相場は変動が住居よりも大きいようで、景気が良くなれば賃料相場は上がり、景気が悪くなれば賃料相場は下がります。
ですから一括借り上げでも大東建託の場合は住居用賃貸の賃料改定が10年、5年・・なのに対してテナント部屋の賃料改定は3年、3年毎に行われます。
しかもテナント賃貸となると、入居募集をしてもなかなか入居してくれる事業者が決まらないということも少なくありません。
このようにテナント賃貸には住居用の賃貸にはないデメリットがあります。
しかしテナント賃貸は住居用賃貸にはないメリットもあります。
例えばその1つが住居用部屋は築年数の経過とともに家賃が下がっていきますが、テナント部屋の場合は築年数とともに家賃は住居部屋のようには下がらないというてんがあります。
というのもテナント部屋の賃料は、主に周辺エリアの坪単位の相場で決まるからです。
例えばAエリアでは1坪あたり10000円が相場という場合は20坪の物件であるならば、賃料は概ね200000円となります。
もちろん1階かそうでないか、どのような設備があるか、駅徒歩何分かなどで、多少は賃料は前後します。
賃貸住宅の需要を確認することができるサイトがある
近年、アパート急増に伴い、アパートマンションの空室率も上昇傾向にあるようです。
そうなると所有物件で空室がなかなか埋まらずに、空室が増えていくということが生じるならば不安になっていくかもしれません。
今、現実に起きていることにどう向き合えばよいのでしょうか。
このてんで所有物件のある周辺エリアの空室率を調べることができるサイトがあります。
そのサイトというのが「見える賃貸経営」というLIFULL HOMESが作成しているサイトです。
このサイトの「全国の賃貸用住宅の空室率一覧」を開いているみると、都道府県別の空室率を調べることができます。
例えばこれを見てみますと空室率が高い都道府県のベスト３が
福井県 ３０．１％
山梨県 ２８．２％
長野県 ２７．７％
となっています。
その一方で空室率が低い都道府県のベスト３が
沖縄県 １１．７％
東京都 １４．５％
佐賀県 １５．５％
【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営 (homes.co.jp)
となっています。
さらに市町村別で空室率を調べるためには、調べたい都道府県をクリックすると、そのなかの市町村の空室率が表示されます。
そして調べたい市町村をクリックすると、調べたいエリアの賃貸需要などの詳細情報を調べることができます。
アパート経営で成功するためには 大東建託で行う場合も
大東建託設計施工管理のアパート。募集家賃は９万円～。
以前の記事では、不動産投資のリスクについて、３つほどの記事を書いたことがあります。
不動産投資はあくまでも「投資」でありリスクが伴い、惨めにも失敗する可能性があります。
借り手がない、買い手がない、自己使用もできないとなると典型的な失敗といえるでしょう。
さらに融資を受けていたものの返済ができなくなってしまい、担保を失ってしまうならば、この投資は完全に終息することになります。
そのような事態にならないためにも不動産投資を行う前に抑えておくべきてんを取り上げてみたいと思います。
その１ 借り手のニーズに合っている
そのためには賃貸部屋を借りる人のニーズが何かを知る必要があります。
例えば収益性の高い単身者をターゲットにするならばニーズが何か、仕事のためか大学に通うためかなどを考え、まずは立地場所が適当かどうかを考えます。
そして東京や大阪、名古屋といったビジネス街への通勤を目的として部屋を借りる方をターゲットにするならば、通勤に便利な場所、なるべく駅から１０分以内の場所が適当ということになるでしょう。（ビジネス街へ通勤するサラリーマンのほとんどは自家用車でなく電車等の交通機関を利用します。）
将来的には駅から１０分以上離れている物件は、今後のアパート増加の時代、空室問題に悩まされる可能性が高いと見ている専門家もおられますので、やめといたほうが良いかもしれません。
また駅から１０分以内でも、ショッピングや病院、飲食店が立ち並ぶような利便性のある場所でないならば、つまりは人が少ない閑散とした所であるならば、空室問題に悩まされるかもしれません。
大東ワランティサービス 1月分から築年数に応じた料金変更になる
築年数とともに修繕費用も増えていく。
12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額を確認してみますと、先回分よりも減額されています。
えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。
ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。
そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。
そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。
具体的には
築6年～築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円
築11年～築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円（すべて消費税８%痔の税込み価格）
となっています。
そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。
賃貸暮らしをするためには家賃保証の加入が求められるようになった
最近、筆者の所有物件で退去予定の部屋がでましたので、いい部屋ネットのホームページから筆者の所有物件の入居募集の状況を確認してみました。
すると以前にはあまりなかったように思うのですが、家賃保証の加入が原則求められることについて書かれています。
以前ですと、しっかりとした保証人がいるならば家賃保証の加入は任意だったように思うのですが、最近は原則加入が求められるということで、以前よりも加入することが強く求められているように思われます。
もちろん、あくまでも原則ということなので、場合によったら加入しなくてもよいケースがあるのかもしれませんが。
ところで大東建託の物件の場合の家賃保証会社は子会社のハウスリーブです。
家賃保証 賃貸保証 大東建託グループの ハウスリーブ株式会社 (house-leave.com)
ハウスリーブの場合は初期費用１万２０００円と、その後は家賃の２～２．５％が手数料として徴収されます。
例えば家賃が６万円とするならば、２％が手数料として徴収されるならば１２００円が家賃に上乗せされることになります。
家賃が１０万円ならば、２０００円となり年額にすると２万４０００円を徴収されることになり、入居者にしてみれば相当な負担になります。
家賃滞納リスクが限りなく０%に近い入居者にしてみれば、幾らか納得がいかないかもしれません。
なぜ木造アパートなのか！！鉄筋住宅にないメリットとは
大東建託施行管理のアパート。
最近は、筆者の所有マンションのあるエリアにおいて、いい部屋ネットの大東建託施行による新しいアパートが増えてきました。
今から１０年以上前は、大東建託もRC造りのマンションなどの建築をよく行っていたようですが、今は目につくのが木造アパートです。
なぜ木造アパートなのかと思っていましたが、木造アパートにはRC造りにはないメリットがあるのです。
例えば給水についてですが、４階建て以上のマンションならば、給水ポンプの設置が必要になり、給水ポンプを稼働させなければなりません。
しかもその設備、いずれは寿命がきて交換修理が必要になります。
この交換修理費用、マンションの規模によりますが最低でも
１００万円～です。
ですからファミリータイプや戸数の多いマンションとなると〇百万円～〇千万円かかるでしょう。
一方で３階までの木造アパートの場合は、水道の水圧だけで給水が可能なので、給水ポンプを設置する必要はありません。
おそらくは１５年～２０年の間で寿命ががくるかもしれない給水ポンプの交換修理をする必要がないのです。
さらに高額修理がかかる分野として４階建て以上のRC造りとなるとエレベーターの設置が必要となってきます。
このエレベーター、金食い虫と言われるほど維持管理コストがかかる設備です。
賃貸住宅オーナーになることのメリット 収入源の１つになる
今の時代、安定収入源となるものはあまり多くありません。
サラリーマンであっても、会社が倒産したりリストラに遭ったりして職を失い収入がなくなるかもしれません。
あるいはブラック企業のようなところで働くのに疲れてしまい退職がいつも頭をよぎるようになるかもしれません。
あるいは安定した給料をもらえる公務員などに就いていても、思わぬ大きな病気や事故で大怪我をしたりして、やむなく離職することもあるでしょう。
しかし上記のような要因に左右されずに安定収入をもたらすものがあります。
それが不動産投資によってもたらさる家賃収入です。
人が住むための不動産を所有し、さらに入居者がいるかぎり家賃収入は継続的に入り続けます。
ところで最近は離職リスクに少子高齢化の流れから、介護離職をする方も増えてきました。
というのも親を支える兄弟が少なく、しかも受け入れ施設がなかなか見つからないがために、自分が親の介護を全時間見なければならなくなり、やむなく離職する方が増えているのです。
この場合、離職するわけですから、本人の収入は途絶えてしまいます。
親の年金収入などに頼るしかないかもしれません。
しかしこの場合でも、離職前に収入の一部を不動産投資にあてているならば家賃収入を得つづけることができるかもしれません。
サラリーマンの間であるならばアパートローンもひきやすかったことでしょう。
庶民の憧れの賃貸住宅経営 しかし現実は多くのリスクが
一昔前まではマンション経営といえば、豊かさの象徴のようにみなされていた時代もありました。
しかし最近は必ずしもそうだとはいえません。
様々なリスクも意識されるようになってきています。
例えばその一つが採算性というてんです。
新築当初は家賃も高く設定でき、家賃収入もしっかりと入ってきていたことでしょう。
しかし時の経過とともに、経年劣化によって家賃も下落傾向になります。
しかもRC造りのマンションとなると建築のさい銀行から多額のアパートローンを借り入れたことでしょう。
毎月、利息とともに返済しなければなりませんが、返済金額が減額されるわけではありません。
さらに修繕費用、設備機器の交換も行っていかなればなりません。
とくに最近は物価高の影響で、この面でのコストも高くなる傾向があります。
それで家賃収入よ、諸経費と銀行への返済額のほうが大きくなると採算割れとなります。
もちろん一時的にこのような状態になることもありますが、ずっと長く採算割れ状態が継続すると由々しき事態です。
もちろん最近は銀行もアパートローンを融資するまえに審査しますが、審査のさいに採算性も検討するようです。
ですから採算性で疑問符がつき融資を断られるならば、マンション経営を断念したほうが良いのかもしれません。
建設会社が自己負担の補修修繕工事を行おうとしない時どこに相談すればいい？
近年は住宅の施工不良が社会を揺るがしています。
とくにレオパレス21のアパート施工不良は大規模で深刻でしたが、建設業界トップ企業の大和ハウス工業の不備物件も規模は大きくはありませんが、見逃すことはできません。
ところで入居者が、残念なことに施工不良のアパートに住んでいた場合、その場合は不安や心配が生じてきますが、迅速に管理会社に引越しにかかった費用を請求して、引越してしまえば、まあ一安心といったところでしょう。
しかし物件のオーナーとなると、そういうわけにはいきません。
おそらくは施工不良な明らかな物件の場合、売却しようにも買い手もみつからないでしょう。
その場合、どうすることができるのでしょうか。
まず施工不良ということですが、何が問題なのでしょうか。
一言で言えば施工不良とは
設計図どおりに施工されていないということです。
一般に設計図は、建築基準法にそって作成されますが、公的な機関等の承認を得る必要があります。
ですから、設計図通りに施工すれば、施工不良にはあたらないわけですが、しかし施工者側の「無理な経費の削減」や「法令遵守意識の欠如」によって設計図通りでない施工が行われることがあるのです。
まさにレオパレス21で生じたことは、そのような事柄であり、そのことが常態化していたためか、施工不良の規模があまりにも大きく、事態が深刻になっているのです。