オーナーに支払われる賃料減額が賃貸住宅オーナーを怒らす要因!!
最近はアパート経営となるとサブリースによるアパート経営が増えています。
とにかく空室が生じても、オーナーに支払われる賃料が変わらないというのが魅力です。
その一方で、サブリースがらみのトラブルも増えてきているようです。
オーナーにしてみれば「こんなはずじゃなかった」といった感じなのでしょうか。
そこで不満を持つオーナーさんたちによって、最近はレオパレス21でも生じたようにサブリース会社の経営を揺るがすようなアクションが起こされることもあります。
そしてさらに困ったオーナーさんたちを救済するかのような団体も設立されています。
その団体の1つに「サブリーストラブル相談センター」があります。
正式名称は「不動産ADRサブリーストラブル相談センター」というんだそうですが。
サイトはhttps://sltcc.info/about/です。
このサイトを調べてみますと、最も相談内容で多いのは断トツで
家賃減額請求
のようです。
なんとなくわかるような気がしないこともありませんが。
周期的に行われるサブリース会社とオーナーの賃料改定協議においては、たいがいオーナーに支払われる家賃減額請求が求められます。
サブリース会社の経営難で賃料が支払われなくなった事例
最近はサブリースでアパートマンション経営を行う方が多くなってきました。
代表的なサブリース会社としては、大東建託、レオパレス21、旭化成などがありますが、積水ハウスや大和ハウス工業も一括借り上げを行っています。
これらの会社が破綻することは現時点では考えにくいことですが、もしも破綻すればどうなるのでしょうか。
実は現在でも中小のサブリース会社が破綻するということは生じているようです。
その事例は、スマートデイズという会社で生じた事柄で、首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している会社です。
そのビジネスモデルは物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」を行い、物件オーナーには賃料を支払っていくものです。
その会社に何が生じたかについてとう東京商工リサーチ2018年1月22日の「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難にの記事には
スマートデイズは、2012年8月に設立。首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している。物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」で業績を伸ばし、2013年7月期の売上高4億4,502万円が、2017年3月期(2016年に決算期変更)は316億9,664万円へ急拡大していた。ところが、2017年10月に突然、物件オーナーに賃料減額を通知。1月17日と20日に開催した説明会で1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかにした。
引用元 http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180122_01.html(アクセス日2018年3月8日)
と報じました。
大東オーナーの賃料改定後 入居家賃が高ければ・・
一括借り上げ、つまりはサブリース契約のアパートマンションオーナーにとって「賃料改定」という言葉には悪いイメージがあるのではないでしょうか。
なぜならば多くの場合、「賃料改定」とはアパートマンションオーナーに支払われる賃料の減額を意味するからです。
多くの場合、物件の経年劣化等で家賃は新築当初よりも下がり、それに伴いアパートマンションオーナーに支払われる賃料も、「賃料改定」の協議の後に減額されることになります。
このてんでは、レオパレスでもへーベルメゾンでも積水ハウスでも、ほとんど同じではないかと思います。
そして大東建託の大東オーナーも多くの場合、賃料改定後は減額されることになりますが、しかし大東オーナーの場合は賃料改定で減額査定をされても、賃料改定後にすぐに支払われる賃料が大きく減額されるというわけではありません。
といのも査定家賃よりも
入居家賃のほうが高ければ
入居家賃にしたがって支払われる賃料が決まるからです。
例えば30戸数を所有する大東オーナーさんがいたとしますが、「賃料改定」の協議で、30戸数すべての査定家賃が3000円減額されたとします。
するとこの計算では30戸×3000円で90000円の減額となるわけですが、入居家賃が30戸すべてが新築当初と同じであるならば、つまりは入居家賃が全く下がっていなければ賃料改定後の減額は0円となるというぐあいです。
もちろんそのようなことはまずありませんが。
アパート経営の一括借り上げトラブル 減額されることを知らなかった?
以前のことですが関東在住の叔父から心配のあまり「アパート経営は大丈夫なのか」と尋ねられました。
なんで、こんなことを聞いてくるのだろうと思ったら、2016年8月11日の朝日新聞の記事に
「家賃保証」トラブル急増
という見出しの記事があるというのです。
筆者は朝日新聞をとっていないので知らなかったのですが、早速取り寄せて読んでみました。
なるほどなあと思いました。
実は筆者も父からの相続ですが、大東建託との一括借上げ契約をしているアパートオーナーなので書いていることの意味はよくわかります。
まず見出しの横には
アパート経営 減額リスク説明なし
と書かれています。
たしかに一部のメーカーはとにかく契約をとるために減額リスクについては何も説明しないところがあるのかもしれません。
ただ亡くなった父の話では、大東建託と一括借上げ契約をするさいに、支払われる賃料が経年劣化とともに減額されることがあるとの説明は受けていたようです。(10年以上前の話です)
また、周期的に大規模改修工事を行う必要があり、そのさいには、かなりの出費が求められるので、そのための費用も家賃収入の幾らかから蓄えておくと良いとの説明も受けていました。
いずれも契約する前のことのようです。
大東建託物件オーナーの賃料改定後に支払われた賃料!!
以前のことですが大東建託パートナーズの担当者が訪問してきました。
その訪問の目的は賃料改定の話し合いです。
その時の話し合い、つまりは協議については以前の記事
で書いたとおりです。
各部屋、一律2000円減額という結果でした。
住居部分の入居家賃は、新築当時とあまり変わっていなかったので、賃料改定も現状維持を期待してはいたのですが、甘くはなかったです。
査定賃料は現在の私の物件のある周辺エリアの他の物件の家賃とも比較しながら、現時点での適正家賃を大東建託の家賃の審査の部署が割り出すので10年もすれば、家賃が2000円程度下がっても仕方がないこととあきらめました。
そして賃料改定が決まってから数カ月がたち、いよいよ改定された賃料が支払われました。
そこで支払われた金額を確認してみると
数千円の減額でとどまっていました。
なぜ減額幅が数千円で済んだのでしょうか。
もしも賃料改定の協議で決められた各部屋2000円減額がそのとおり、部屋数×2000円で減額されていたのならば、もっと減額されていたはずです。
数千円でなく〇万〇千円減額されていたことでしょう。
賃貸住宅経営 管理会社から支払われる賃料減額トラブル
これはしんぶん赤旗2017年11月9日の「追及 アパート商法の闇レオパレス21 契約無視の強引手法
家賃収入減 家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。
「契約から10年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から10年未満で減額されたオーナーが推定1万人以上います」と前田さん。契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるといいます。
追及 アパート商法の闇/レオパレス21 契約無視の強引手法/家賃収入減 家主悲鳴 (jcp.or.jp)
この記事は、レオパレス21とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の1文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス21も経営が厳しい状況のなかで、推定1万人のオーナーさんに10年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。
しかもレオパレス21の賃貸オーナー数が2万7000人ほどといわれていますので、そのうちの1万人以上ということですからその多くのが10年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。
なかには契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり4万円だったのが3万4000円になったという計算になります。
もしこのオーナーさんが20部屋所有していたするならば、80万円の家賃収入が68万円になったということになります。
あっという間に12万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。
アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も
以前のことですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。
入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。
そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。
その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。
しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。
そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。
62000円は大東建託の査定家賃と同額です。
もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。
実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。
もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。
このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。
賃貸住宅 経年劣化による家賃の下落は回避できない?
![アパート画像](https://mansionowner.net/wp-content/uploads/2018/02/IMG_0163-min-e1519008569197.jpg)
一括借り上げによるアパートマンション経営で1つの節目となるのが10年目です。
例えば大東建託やレオパレス21においては10年目に賃料改定が行われます。
そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合10年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。
もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。
しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。
実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。
経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は1年間で1%ほど下落するともいわれています。
もちろん平均なので地方のエリアではそれ以上に下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は限定的なエリアもあることでしょう。
賃貸住宅経営 一括借り上げオーナーの10年目!!
アパートやマンションの10年目は多くの場合、1つの節目のようなものを迎えます。
新築当初は最新の設備を揃え、部屋も流行りのレイアウトになっていたかもしれませんが、10年もすると、だんだんと時代遅れ気味になることもあります。
経年劣化も多少あらわれてくるかもしれず、いわゆる物件力が下がり始めてくるかもしれません。
こういったなか約8万人のオーナーをかかえる大東建託との一括借り上げの場合、当初の10年はオーナーに支払われる賃料は定額だったのが、10年目に賃料改定は行われます。
そして想像がつくと思いますが、この賃料改定において多くのオーナーさんが賃料減額とういう憂き目にあうことになります。
もちろん、よほど立地に恵まれたエリアにアパートやマンションを建てた場合は、賃料改定で賃料が上がるということもあるのかもしれませんが、多くのオーナーさんはそうではないでしょう。
私も以前のブログ記事で10年目の賃料改定で多少、査定家賃が下げられたことについて書いたことがありましたが、その記事について大東オーナーさんからのコメントが寄せられました。
拙いブログ記事ですが読んでくださっていることに感謝いたします。
賃貸住宅オーナーの一括借り上げの賃料改定(改悪?)
一括借り上げでアパートマンションを経営している大家にとって、嫌な事柄があります。
それは周期的に訪れる賃料改定(サブリース業者から大家に支払われる賃料)の見直しの時です。
筆者の所有物件も、もうじき10年になるので、大東建託パートナーズの担当者が賃料改定のことで、来たいとういことで訪問してきました。
正直、入居者の家賃は部屋によってマチマチですが、あまり下がってはいなかったので、幾らか油断をしていましたが、しかし甘くはないという現実をつきつけられました。
まず大東建託の場合、大家に支払われる賃料は物件の査定家賃を基準にして決められます。
ですから査定家賃に対して85~90%の額が支払われることは、空室であっても、入居者家賃が査定家賃を下回っても、まず支払われるというてんは大東建託の良いてんです。
しかし筆者自身、甘く見ていたのは入居者家賃が10年間あまり下がっていなかったので査定家賃もあまり下がっていないと見ていたのです。
しかし提示された査定家賃は、すべての部屋が一律2000円減になっていたのです。