小規模マンションオーナーの日記


9月 24, 2019

消費増税 賃貸オーナーの賃料にも影響が

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9月も下旬になりました。

9月27日には、大東オーナーの場合は、大東建託パートナーズから賃料が振り込まれます。

大東建託パートナーズのオーナーのための大東オーナーマイページでは、すでに9月27日に振り込まれる金額の明細等を閲覧することができるようになっていると思います。

ところで今回、賃料について閲覧した時に

アレ、いつもと違うと感じたことでしょう。

そこで先月分と比較してみると、明らかに振り込まれる金額が少なくなっているということに気づかれたことでしょう。

なぜなんでしょうか。

それは一言で言うならば

消費増税の影響で少なくなっている

のです。

つまりは9月27日に振り込まれる賃料は、10月分のもので、10月分から消費増税の変更が加味されたものになっているゆえに8月27日に振り込まれた賃料とは異なっているのです。

具体的には、消費増税はオーナーに支払われる賃料にどのような影響を及ぼしているのでしょうか。

その1つには

借上支払量率が変更になっています。

この借上支払量率とは、家賃収入を100とした時に、実際にオーナーに支払われる料率のことで、空室保証なども含む管理手数料のようなものです。

例えば代表的な大東建託の一括借り上げの場合

フルパッケージプラン 84.7→84.5

スタンダードプラン  89.85→89.75

と変更になります。

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8月 25, 2019

サブリースの批評記事 オーナー目線で分析してみると・・


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サブリースを批評する記事は少なくないが・・。

経済について扱った、購読者数がまずますのある週刊誌にサブリースについての批評記事がまたもや、掲載されていました。

以前には大東建託やレオパレス21について酷評記事を掲載したことのある週刊誌です。

私もサブリースで小規模なマンション経営をしている者として読んでみましたが、目新しい情報はなく、サブリース批評記事で何度も取り上げらえていることの繰り返しといった感が否めませんでした。

では具体的にはどのようなリスクについて取り上げられているのでしょうか。

 

①長期借り上げを謳っていながら、解約条項がある。

たしかに30年、35年の一括借り上げを謳ってはいても、オーナーもサブリース会社も中途解約することはできます。

現にレオパレス21が入居率の悪いアパートの解約に動いたことがあったのは事実のようです。

しかし大東建託や他のサブリース会社では、そのように動いたという話は聞いたことがありません。

もちろんサブリース会社も事業会社なので、将来、経営が厳しくなると、採算の悪い物件を切り離そうとすることは考えられます。

しかしそもそもアパートを建てたら、必ずうまくいくという保証そのものは、どのアパートにもないのです。

サブリースであってもサブリースでないアパートでもです。

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8月 13, 2019

またもや敗訴 レオパレス21オーナーの裁判


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オーナーによるレオパレス21裁判。オーナーまたもや敗訴。

レオパレス21のアパート施工不良問題。

いまだに収束されず、規模も拡大し続け、レオパレス21の経営そのものも、危なくなっているとも囁かれています。

そのようななか、リーマンショック後にレオパレス21が10年は支払う賃料は不変と約束しておきながら、経営危機から10年もたたないうちに賃料を減額した件で、オーナーから提訴された裁判で判決が下されました。

日本経済新聞2019/7/26の「レオパレス所有者敗訴、賃料減額めぐり地裁判決 」の記事には

経営悪化を理由に賃貸アパート大手「レオパレス21」(東京)が求めた賃料の減額に応じた愛知県岡崎市のオーナーの80代の男性が、業績回復後も減額したままなのは不当だとして、賃料の増額と差額分の支払いを同社に求めた訴訟の判決が26日、名古屋地裁であった。桃崎剛裁判長は男性の請求を棄却した。桃崎裁判長は判決理由で「減額した賃料は業績悪化だけでなく、周辺の家賃相場を総合的に考慮している」と指摘。不当に低い賃料とは認められないと結論づけた。判決によると、レオパレスは2005年、男性が県内に建てたアパートを借り上げ、月約77万円の賃料を10年間支払う契約を結んだ。男性は11年に約67万円に減額することに同意した。男性は「12年に業績が回復したのに賃料を不当に据え置かれた」と主張していた。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47824100W9A720C1CN8000/(アクセス日2019/8/1)

と書かれています。

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6月 15, 2019

悲報 消費増税ならば借上賃料減額に😿


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消費増税実施は賃貸住宅経営にも様々な影響を及ぼす。

先日のことですが、所有物件の電気のことで不明な事柄があったので、管理会社の大東建託パートナーズのオーナー専用の電話に電話をかけてみました。

すると女性の受付スタッフのような方が出てこられて、そして用件を聞かれた後に、所有物件の担当者に交代してくれました。

そして担当者が明日の昼頃に見にこられるとのこと。

そして予定通りに来てくださり、見てもらい、電気の件はすぐに解決しましたが、その後、大東建託パートナーズの担当者が「消費増税が予定されていますが、予定通り実施された場合は、オーナーさんに支払われる借上賃料が多少減ることになるんですが・・」

と話を切り出しました。

えー、消費税増税とともに借上賃料が上がるのではなく下がる?

どういうことと思いましたがどうやら消費増税とともに借上支払料率が変更になるというのです。

例えば具体的には居住用の場合は30年、35年一括借り上げの場合

フルパッケージプラン 84.7→84.5

スタンダードプラン  89.85→89.75

といった具合に変更になります。

その一方で事業用(テナント)の場合は30年.35年一括借り上げの場合

フルパッケージプラン 85→85

スタンダードプラン 88→88

というふうに変更はありません。

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4月 14, 2019

家賃減額請求がオーナーを怒らす!!


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サブリースに関するトラブルが増大している。

最近はアパート経営となるとサブリースによるアパート経営が増えています。

とにかく空室が生じても、オーナーに支払われる賃料が変わらないというのが魅力です。

その一方で、サブリースがらみのトラブルも増えてきているようです。

オーナーにしてみれば「こんなはずじゃなかった」といった感じなのでしょうか。

そこで不満を持つオーナーさんたちによって、最近はレオパレス21でも生じたようにサブリース会社の経営を揺るがすようなアクションが起こされることもあります。

そしてさらに困ったオーナーさんたちを救済するかのような団体も設立されています。

その団体の1つに「サブリーストラブル相談センター」があります。

正式名称は「不動産ADRサブリーストラブル相談センター」というんだそうですが。

サイトはhttps://sltcc.info/about/です。

このサイトを調べてみますと、最も相談内容で多いのは断トツで

家賃減額請求

のようです。

なんとなくわかるような気がしないこともありませんが。

周期的に行われるサブリース会社とオーナーの賃料改定協議においては、たいがいオーナーに支払われる家賃減額請求が求められます。

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3月 28, 2019

21年3月までは減額しない方針 レオパレス21👍


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レオパレス21が21年3月まではオーナーへの賃料を減額しないとの方針。

2019年に発覚したレオパレス21のアパート施工不良問題。

早々に退去を求められた入居者にとっては惨事と言わざるをえない出来事ですが、さらに心配や不安を与えているのはレオパレス21のアパートオーナーです。

今後しばらくは、レオパレス21の入居率が低下し続けることが予想され、そのシワ寄せが、いずれはアパートオーナーに支払われる賃料にも影響するとの懸念があるからです。

そのようなさなかレオパレス21サイドが驚くような事柄がアナウンスしました。

このてんについて日本経済新聞2019年3月11日の「レオパレス、オーナー向け賃料減額せず 21年3月まで 」という記事には

レオパレス21はアパートのオーナーに毎月支払う保証賃料について、今後2年間は減額を求めない方針だ。施工不良の発覚で家賃収入は減少傾向にあるが、オーナーに負担はかけられないと判断した。

引用元 https://www.nikkei.com/article/DGXMZO4230920011032019TJ1000/(アクセス日2019/3/12)

と報じました。

このようにレオパレス21のアパートオーナーにとっては、とりあえずは、ほっとする内容になっています。

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3月 24, 2019

大東オーナーの賃料改定 テナント編😞


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大東建託のテナント賃貸は3年毎に賃料改定が行われる。

大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。

例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。

一方でテナント部分については3年毎に行われます。

それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょうか。

ところで私の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。

テナントの賃料改定は今回で4回目です。

先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。

今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。

というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。

先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していましたが・・。

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11月 22, 2018

アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿


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アパート供給過剰になると家賃が下がる。

今朝ですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。

入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。

そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。

その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。

しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。

そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。

62000円は大東建託の査定家賃と同額です。

もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。

実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。

もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。

このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットなんでしょうが。

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6月 28, 2018

サブリース物件の家賃が安いというのは本当?


シャーメゾン画像

市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

ネットをあれこれと調べていると、「サブリースの賃貸物件は家賃が安い」といったコメントを時々目にします。

例えば「私の親戚のアパートが積水ハウスのアパートのため、内覧会に行ってきました。。マンションのような外観、そして、内装。すばらしいです。間取りは2LDKですが、これなら家賃は9万円は最低もらえそうだなという感じですが、なんと、75,000円の設定でした。」

とった感じのコメントです。

要するに、サブリースの賃貸物件の場合は、空室がサブリース会社にとって避けたい事柄なので、入居斡旋のために、適正な家賃よりも家賃を下げて入居者を募集しているというのです。

結果として物件オーナーが、その分、損をしているというわけですが、実際のところはどうなのでしょうか。

サブリース会社の代表格の大東建託の大東オーナーの私の経験からすると、事実は多少異なるように思われます。

まずサブリース会社の大東建託が物件オーナーから物件の管理の手数料として、10%程度を家賃から徴収していますが、管理手数料が5%の管理会社よりも高めですが、しかし空室分の賃料も支払われることを考えると妥当な範囲と思われ、空室分の損失を多少高めの管理手数料で補っているとも考えることができます。

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5月 23, 2018

退居者がでたあとに大東オーナーに支払われた賃料😿


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管理戸数100万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。

1カ月ほど前に退居者が退居され空室となりました。

先回の退居者は、やや高い家賃を支払ってくださったので、今後の事が多少心配になっていました。

というのも大東建託物件の場合、査定家賃というものがあり、査定家賃(大東建託の家賃の査定部署で割り出された家賃)を基準にして大東オーナーに支払われる賃料が決まるわけですが、査定家賃よりも入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準にオーナーに支払われる賃料が決まるからです。

そして先回の退居者は査定家賃よりも数千円高い入居家賃を支払ってくださっていたので、数千円ほど高い賃料を受け取っていたからです。

しかし空室となると、大東オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準となり数千円下がることになります。

例えば査定家賃が4万5000円でも入居家賃が5万円ならば5×0.9=4万5000円

といった計算で大東オーナーに支払われる賃料は4万5000円となります。(スタンダードプランで管理手数料10%の場合)

しかし空室となると4.5×0.9=4万500円が大東オーナーに支払われる賃料となり

どれだけの減額になるかというと

4万5000-4万500=4500円

つまりは4500円、大東オーナーに支払われる賃料が減額されることになるのです。

ところが今回、退居後の募集家賃が先回の査定家賃よりも数千円高い入居家賃と同じ価格の募集家賃で入居募集を開始したのです。

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