小規模マンションオーナーの日記


4月 14, 2019

家賃減額請求がオーナーを怒らす!!

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サブリースに関するトラブルが増大している。

最近はアパート経営となるとサブリースによるアパート経営が増えています。

とにかく空室が生じても、オーナーに支払われる賃料が変わらないというのが魅力です。

その一方で、サブリースがらみのトラブルも増えてきているようです。

オーナーにしてみれば「こんなはずじゃなかった」といった感じなのでしょうか。

そこで不満を持つオーナーさんたちによって、最近はレオパレス21でも生じたようにサブリース会社の経営を揺るがすようなアクションが起こされることもあります。

そしてさらに困ったオーナーさんたちを救済するかのような団体も設立されています。

その団体の1つに「サブリーストラブル相談センター」があります。

正式名称は「不動産ADRサブリーストラブル相談センター」というんだそうですが。

サイトはhttps://sltcc.info/about/です。

このサイトを調べてみますと、最も相談内容で多いのは断トツで

家賃減額請求

のようです。

なんとなくわかるような気がしないこともありませんが。

周期的に行われるサブリース会社とオーナーの賃料改定協議においては、たいがいオーナーに支払われる家賃減額請求が求められます。

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3月 28, 2019

21年3月までは減額しない方針 レオパレス21👍

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レオパレス21が21年3月まではオーナーへの賃料を減額しないとの方針。

2019年に発覚したレオパレス21のアパート施工不良問題。

早々に退去を求められた入居者にとっては惨事と言わざるをえない出来事ですが、さらに心配や不安を与えているのはレオパレス21のアパートオーナーです。

今後しばらくは、レオパレス21の入居率が低下し続けることが予想され、そのシワ寄せが、いずれはアパートオーナーに支払われる賃料にも影響するとの懸念があるからです。

そのようなさなかレオパレス21サイドが驚くような事柄がアナウンスしました。

このてんについて日本経済新聞2019年3月11日の「レオパレス、オーナー向け賃料減額せず 21年3月まで 」という記事には

レオパレス21はアパートのオーナーに毎月支払う保証賃料について、今後2年間は減額を求めない方針だ。施工不良の発覚で家賃収入は減少傾向にあるが、オーナーに負担はかけられないと判断した。

引用元 https://www.nikkei.com/article/DGXMZO4230920011032019TJ1000/(アクセス日2019/3/12)

と報じました。

このようにレオパレス21のアパートオーナーにとっては、とりあえずは、ほっとする内容になっています。

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3月 24, 2019

大東オーナーの賃料改定 テナント編😞

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大東建託のテナント賃貸は3年毎に賃料改定が行われる。

大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。

例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。

一方でテナント部分については3年毎に行われます。

それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょうか。

ところで私の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。

テナントの賃料改定は今回で4回目です。

先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。

今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。

というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。

先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していましたが・・。

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11月 22, 2018

アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿

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アパート供給過剰になると家賃が下がる。

今朝ですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。

入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。

そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。

その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。

しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。

そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。

62000円は大東建託の査定家賃と同額です。

もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。

実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。

もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。

このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットなんでしょうが。

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6月 28, 2018

サブリース物件の家賃が安いというのは本当?

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市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

ネットをあれこれと調べていると、「サブリースの賃貸物件は家賃が安い」といったコメントを時々目にします。

例えば「私の親戚のアパートが積水ハウスのアパートのため、内覧会に行ってきました。。マンションのような外観、そして、内装。すばらしいです。間取りは2LDKですが、これなら家賃は9万円は最低もらえそうだなという感じですが、なんと、75,000円の設定でした。」

とった感じのコメントです。

要するに、サブリースの賃貸物件の場合は、空室がサブリース会社にとって避けたい事柄なので、入居斡旋のために、適正な家賃よりも家賃を下げて入居者を募集しているというのです。

結果として物件オーナーが、その分、損をしているというわけですが、実際のところはどうなのでしょうか。

サブリース会社の代表格の大東建託の大東オーナーの私の経験からすると、事実は多少異なるように思われます。

まずサブリース会社の大東建託が物件オーナーから物件の管理の手数料として、10%程度を家賃から徴収していますが、管理手数料が5%の管理会社よりも高めですが、しかし空室分の賃料も支払われることを考えると妥当な範囲と思われ、空室分の損失を多少高めの管理手数料で補っているとも考えることができます。

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5月 23, 2018

退居者がでたあとに大東オーナーに支払われた賃料😿

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管理戸数100万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。

1カ月ほど前に退居者が退居され空室となりました。

先回の退居者は、やや高い家賃を支払ってくださったので、今後の事が多少心配になっていました。

というのも大東建託物件の場合、査定家賃というものがあり、査定家賃(大東建託の家賃の査定部署で割り出された家賃)を基準にして大東オーナーに支払われる賃料が決まるわけですが、査定家賃よりも入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準にオーナーに支払われる賃料が決まるからです。

そして先回の退居者は査定家賃よりも数千円高い入居家賃を支払ってくださっていたので、数千円ほど高い賃料を受け取っていたからです。

しかし空室となると、大東オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準となり数千円下がることになります。

例えば査定家賃が4万5000円でも入居家賃が5万円ならば5×0.9=4万5000円

といった計算で大東オーナーに支払われる賃料は4万5000円となります。(スタンダードプランで管理手数料10%の場合)

しかし空室となると4.5×0.9=4万500円が大東オーナーに支払われる賃料となり

どれだけの減額になるかというと

4万5000-4万500=4500円

つまりは4500円、大東オーナーに支払われる賃料が減額されることになるのです。

ところが今回、退居後の募集家賃が先回の査定家賃よりも数千円高い入居家賃と同じ価格の募集家賃で入居募集を開始したのです。

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4月 05, 2018

大東建託物件の入居者募集家賃が高い?

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大東建託設計施工管理のアパート。入居者の募集は大東建託リーシングが行う。

ようやく春めいてきたある日、私の所有物件の一部屋の退居が決まりました。

私の所有物件は大東建託パートナーズ管理ですが、大東マイページを見れば、入居者の退居や退居予定日などを知ることができます。

今回の退居者は大東建託の査定家賃よりも3000円高く入居家賃を支払い続けてた入居者だったので、いささかショックでした。

おそらくは次の入居者は査定家賃かそれよりも少し高い家賃で入居されることになり、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料も以前よりも月額2000円から3000円少なくなると思ったからです。

それにしてもいつ入居者募集を始めるかなと思っていましたが、今回はなかなか入居者募集が始まりません。

いつもならば退居が決まったならばすぐに入居者募集を始めるからです。

春の忙しい時期なので手間取っているのかとも考えているうちに数日が過ぎました。

しばらくしたある時、入居募集が開始されました。

早速、募集家賃を確認してみますと、びっくり!!

予想は査定家賃よりも、高くても前回と同じ3000円高いか、しかしおそらくは1000円か2000円高い範囲の募集家賃かと思っていましたら、なんと前回よりも1000円高い、つまりは査定家賃よりも4000円高い募集家賃になっているのです。

それにしても大東建託パートナーズも強気にでたなあと思いました。

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4月 02, 2018

入退居のサイクルで賃料が下がる😞

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入退居のサイクルで賃料が下がっていくのはオーナーにとって頭の痛いところ。

今朝、大東オーナーのマイページを見ていると、○○号室〇月〇日退居予定日となっていました。

ここしばらく退居者がいなかっただけに、いささかショックでした。

もちろん大東建託の一括借り上げなので、空室になっても、オーナーに支払われる賃料が空室の間0円になるということはありませんが、しかしショックを受けたことにはそれなりの理由があります。

そのショックを受けた理由の1つは

もともと入居のさいに私の物件に強く希望して入居していただいた入居者さんだったので、長年入居し続けていただけるものと期待していました。

長期入居を期待していただけに、退居されてしまうとは、いささかガッカリといったところです。

なぜ退居されるのか理由はわかりませんが、やむをえない事情があったのでしょうか。

いずれにしても退居という事実を受け入れるしかありません。

ところでショックを受けたもう1つの理由があります。

それは大東建託からオーナーに支払われる

賃料が数千円下がる可能性があるからです。

賃料が下がる?

一括借り上げの場合は2年や5年といった周期で賃料改定が行われた時に賃料を下げられるのではと考えるかもしれません。

しかし大東建託の一括借り上げの場合の賃料には一定のルールがあるのです。

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1月 30, 2018

マンションオーナーの宿命 家賃減額😿

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完成が間近の賃貸マンション。

これはしんぶん赤旗2017年11月9日の「追及 アパート商法の闇レオパレス21 契約無視の強引手法
家賃収入減 家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。

「契約から10年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から10年未満で減額されたオーナーが推定1万人以上います」と前田さん。契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるといいます。

引用:https://www.jcp.or.jp/akahata/aik17/2017-11-09/2017110915_01_1.html(閲覧日2018年1月30日)

この記事は、レオパレス21とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の1文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス21も経営が厳しい状況のなかで、推定1万人のオーナーさんに10年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。

しかもレオパレス21の賃貸オーナー数が2万7000人ほどといわれていますので、そのうちの1万人以上ということですからその多くのが10年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。

なかには契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり4万円だったのが3万4000円になったという計算になります。

もしこのオーナーさんが20部屋所有していたするならば、80万円の家賃収入が68万円になったということになります。

あっという間に12万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。

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11月 08, 2017

レオパレス裁判の争点は 賃料減額 契約解除?

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オーナーへの乱暴な扱いが、今になって訴えられている?

最近の建設業界のニュースといえば、積水ハウスが63億円の詐欺に遭ったというニュースと、レオパレス21の家主たちが相次いでレオパレス21を提訴しているというニュースです。

積水ハウスの件は、不動産取引においての詐欺グループが暗躍しており、今回はあの住宅のトップメーカー積水ハウスがそれに引っかかってしまったということで、驚くべき話題ではありますが、賃貸住宅オーナーとは直接かかわるものではありません。

一方でレオパレス21の件については

賃貸住宅オーナーとはかかわりのある

興味深いニュースです。

この件については様々なメディアも取り上げていますが、あの大東建託を連載記事で辛辣に批評した週間ダイヤモンドもこの件について取り上げています。

例えばダイヤモンド2017年9月7日の「レオパレス21が抱える、オーナーの集団訴訟を招く「火種」」という記事にはレオパレス裁判について

訴状によれば、減額交渉において賃料減額調停などの客観性の高い法的手段ではなく、全国支店の担当者が、減額に応じなければ同社が賃貸借契約を解除できるといった誤った説明をしたり、オーナーが退去を命じても長時間自宅に居座るなど困惑させる態度をとって強引に合意書に押印させ、減額に応じさせていたというのだ。

 

引用:レオパレス21が抱える、オーナーの集団訴訟を招く「火種」

と述べています。

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