小規模マンションオーナーの日記


4月 19, 2022

大東建託のオーナーの賃料改定 基準となる家賃がある?

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大東建託グループのアパートやマンションで、一括借り上げをしているならば、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料の見直し、賃料の改定が行われます。

通常は10年、その後は5年毎に行われていきます。

例えば新築の時は

A号室 60000円

B号室 60000円

C号室 60000円

D号室 60000円

を賃料の基準となる査定家賃としてスタートしたとします。

大東建託アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

そしてこの査定家賃がそのまま募集家賃となり、入居家賃になります。

それで当初はこの家賃を基準にオーナーへの賃料が一定額として10年間支払われることになります。

 

そして10年が近づいたころになると入居家賃は

A号室 60000円

B号室 57000円

C号室 58000円

D号室 59000円

と変化しているとします。

この場合、基準となる査定家賃はどうなるのでしょうか。

 

大東建託パートナーズの場合、この場合に基準となる査定家賃として採用するのは、

最も安くなっている

B号室の 57000円が査定家賃となります。

つまりは10年以降の査定家賃は

A号室 57000円

B号室 57000円

C号室 57000円

D号室 57000円

となり、それぞれ3000円安くなります。

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2月 24, 2022

賃貸住宅 レオパレスオーナー賃料減額を巡りやはりトラブル

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2019年にレオパレスの施工不良が明るみになって、数年が経過しました。

この不祥事を機に、レオパレス側もレオパレスのオーナーに支払う賃料を2年間、据え置く特例処置を取りました。

そして2021年春以降は、再び支払う賃料をオーナーと協議したうえで改定していくことになったわけですが、やはりこの賃料改定協議は難航しているようです。

アパート画像

レオパレス21のアパート。

ある賃貸住宅業界系の新聞によると

①借上賃料をレオパオレス側の提示にオーナー側が合意していないにもかかわらずレオパレス側が提示した減額された賃料で支払われているケースがあるというもの。

たしかに支払われる賃料については、双方の合意が必要で、どうしても合意できない場合は、調停などで調整が図られることになります。

しかし、このたびは一方的に減額された賃料で支払われてきたというのは、レオパレス側に不利な材料となります。

実際のところ、この件で裁判沙汰になり、レオパレス側が全面的に譲歩したようです。

 

②借上賃料が更新後は平均で約24%程度減額になっているというてん。

賃料が減額になるのは、いた仕方ないことですが、しかし24%も減額になるというのは異常です。

例えば、これまでは毎月100万円が支払われていたのが、減額で約24万円程度減らされるというのです。

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6月 03, 2021

賃貸住宅のオーナーの宿命 賃料減額 レオパレスオーナーの今は?

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賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。

建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。

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レオパレス21のアパート。

そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。

 

ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じました。

しかし特例の2年間も終わり、昨年後半ぐらいから、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。

あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。

しかし現状で2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。

 

そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりのようです。

残念なことですが、今回は調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。

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5月 15, 2021

大東オーナー 入居者の退去とともに即賃料が下がるケース


大東建託パートナーズのオーナー向けのマイページをログインして見ていると、時々ですが、建物の状況→募集状況の欄や、建物の状況→建物定期報告書→入居状況の欄で、退去の申出があったことを知ることができます。

そして退去の申出があると、いささかショックを受けます。

というのも一括借り上げといえども、退去→入居者募集→入居者がなかなか決まらない→家賃の下げ→オーナーに支払われる賃料の下げ、となることが怖いからです。

小心者の私には怖いです。

また退去する方が、長年入居してくださっていた方で、家賃も査定家賃よりも数千円程度高い家賃で、入居してくださっている方もおられますが、そのような方が退去されるとなるとショックが大きいです。

このケースの場合は、退去後、瞬く間ににオーナーに支払われる賃料が数千円程度下がります。

ところで最近になって気づいたのですが、マイページで退去の申出があったことを知ることが多いのは火曜日だということに気づきました。

なぜ火曜日なんだろうと思いましたが、どうやらそれは大東建託パートナーズの営業日と関係があるのではないかと思います。

原則的に大東建託パートナーズは日曜祝日は休みです。

また土曜日も休みのことが多いようです。

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12月 22, 2020

アパートオーナーの賃料改定が再開 レオパレスオーナーの

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2019年春に、深刻な施工不良が発覚した、レオパレス21のアパート。

来春であれから2年になろとしています。

ところでこの事件があまりにも衝撃的だったので、レオパレス21のアパートオーナーもかなりのショックを受けたことでしょう。

またレオパレス21の事業もアパートオーナーあっての事業なので、アパートオーナーの動揺を抑えるためにレオパレス21は特別に、2年間は賃料改定を行わないということを決めました。

つまりは空室がどんなに生じても、周辺の家賃相場がどんなに下がっても、レオパレス21がアパートオーナーに支払う賃料は減額しないということです。

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レオパレス21管理のアパート。

レオパレス21は、アパートオーナーとのこの約束をどうやら守っていたようです。

しかし、この2年間がもうじき終了しようとしている今、レオパレス21がどうするのか気になるところでしたが、日本経済新聞の2020/12/21の記事によると

経営再建中のレオパレス21は賃貸アパートのオーナーとの間で、保証する賃料の見直し交渉に入る。12月上旬から説明を始めており、2021年春以後に更新時期を迎える物件について、多くのオーナーに対して減額要請をする方針だ。同社は18年に発覚した施工不良問題をきっかけに業績が悪化。米投資ファンドの資金提供を受けテコ入れを進めているが、物件の入居率低迷が負担になっている。

引用:レオパレス、家賃保証額下げへ交渉 入居率が低迷  :日本経済新聞 (nikkei.com)(アクセス日2020/12/21)

と報じました。

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10月 13, 2020

レオパレスのアパートオーナー 来春以降に正念場

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米ファンドによって、とにかく経営危機を回避したレオパレス21。

しかし以前に書いた記事

レオパレス21 スポンサーの米ファンドへの支払いが重たい

でも書きましたが、これですべてが解決したわけではありません。

今後はスポンサーになってくれた米ファンドに、きちんと見返りとなることを行っていかなければなりません。

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レオパレス21管理のアパート。

つまりは事業で幾らかの利益がでても、その幾らかは米ファンドのものになるということです。

しかも管理するアパートの入居率が80%割れと低迷するなか、事業で現時点で利益がでていなくても、米ファンドへの見返りは行っていかなければなりません。

となるとどうなるのでしょうか。

上記の記事ではそのてんについて

ならばレオパレス21はこのための資金をどこから捻出するかということになりますが、現在の80%未満の管理するアパートの入居率を、とにかく90%以上に改善するなどしなければならないわけですが、それが当面難しければ、レオパレス21のアパートオーナーに、そのシワ寄せがいくことも考えられます。

と書きましたが、このようにレオパレス21のアパートオーナーに、そのシワ寄せがいくことについて言及しました。

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9月 27, 2020

サブリースによる賃貸住宅経営のリスク 朝日新聞が的確に指摘していた

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「象とアリ」という言葉ありますが、象とは建設会社、アリは大家のことです。

つまり建設会社も大家も事業者でありながら、不動産の知識、経験、ノウハウ等になれば象とアリほどの差があり、到底対等に協議し、契約することには無理があるように思われます。

このてんで事業者と消費者の関係であれば、消費者契約法があり、事業者が故意に不利益な情報を隠していることが明らかであれば、契約を取り消すことができるなど消費者を保護するための法律がありますが、事業者と事業者の関係であるならば、そういうわけにはいかないのです。

つまり象がアリを踏み潰すように、無知な大家が建設会社に振り回されたあげくに気がつけば潰されていたということもあり得るのです。

 

ところで過去の新聞記事ですが朝日新聞2016年8月11日の『「家賃保証」トラブル急増』という記事はとてもインパクトのある記事で、この当時はサブリースや一括借り上げによる賃貸住宅経営のリスクがなかなか見えてこないなか、サブリースの問題を的確に示していたというてんで、とても意義のある記事だったのではないかと思います。

そして明確にされた問題点は

  1. 建設会社からの減額リスクの説明がなかった。
  2. 建設会社からの将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
  3. 建設会社側からの一方的な契約解除。
  4. 詐欺まがいの建設会社の営業。
  5. 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。

といった問題が浮き彫りになってきます。

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9月 03, 2020

テナント賃貸の賃料が急落 オーナーの賃料も急落

テナント
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サブリースによるアパートマンション経営でも周期的な賃料改定で賃料が下げられることがある。

私のマンションは父から相続したものですが、大東建託との一括借上契約(サブリース契約)を結びマンションを建てました。 

マンションの1階部分はテナント部屋で当初の家賃は約28万5千円でした。

その家賃が長く続きましたが、7年にして入居していた事業者が退去されたあとの次の募集家賃価格が約22万9千円になり家賃が約5万円も下落したのです。

大東建託の場合、テナント部屋のオーナーへの賃料改定は3年毎に行われます。

それで今回は3回目になりますが、1回目、2回目の賃料改定の時は家賃28万5千円での入居事業者もおられたので、オーナーへ支払われる賃料は変わらなかったのですが、3回目の今回は募集家賃がおよそ5万円下がったことでオーナーに支払われる賃料も5万円も下がることになりました。

それで今年の8月分の賃料収入から5万円下がることになります。

5万円ということですから年額5×12=60 つまり家賃収入が年額60万円ほど下がることになります。

もちろんそれにともなって所得税、住民税、国民健康保険料も下がることになると思いますが、それでも年額およそ実質50万円の減収になります。

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8月 13, 2019

またもや敗訴 レオパレス21オーナーの裁判


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オーナーによるレオパレス21裁判。オーナーまたもや敗訴。

レオパレス21のアパート施工不良問題。

いまだに収束されず、規模も拡大し続け、レオパレス21の経営そのものも、危なくなっているとも囁かれています。

そのようななか、リーマンショック後にレオパレス21が10年は支払う賃料は不変と約束しておきながら、経営危機から10年もたたないうちに賃料を減額した件で、オーナーから提訴された裁判で判決が下されました。

日本経済新聞2019/7/26の「レオパレス所有者敗訴、賃料減額めぐり地裁判決 」の記事には

経営悪化を理由に賃貸アパート大手「レオパレス21」(東京)が求めた賃料の減額に応じた愛知県岡崎市のオーナーの80代の男性が、業績回復後も減額したままなのは不当だとして、賃料の増額と差額分の支払いを同社に求めた訴訟の判決が26日、名古屋地裁であった。桃崎剛裁判長は男性の請求を棄却した。桃崎裁判長は判決理由で「減額した賃料は業績悪化だけでなく、周辺の家賃相場を総合的に考慮している」と指摘。不当に低い賃料とは認められないと結論づけた。判決によると、レオパレスは2005年、男性が県内に建てたアパートを借り上げ、月約77万円の賃料を10年間支払う契約を結んだ。男性は11年に約67万円に減額することに同意した。男性は「12年に業績が回復したのに賃料を不当に据え置かれた」と主張していた。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47824100W9A720C1CN8000/(アクセス日2019/8/1)

と書かれています。

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6月 15, 2019

悲報 消費増税ならば借上賃料減額に😿


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消費増税実施は賃貸住宅経営にも様々な影響を及ぼす。

先日のことですが、所有物件の電気のことで不明な事柄があったので、管理会社の大東建託パートナーズのオーナー専用の電話に電話をかけてみました。

すると女性の受付スタッフのような方が出てこられて、そして用件を聞かれた後に、所有物件の担当者に交代してくれました。

そして担当者が明日の昼頃に見にこられるとのこと。

そして予定通りに来てくださり、見てもらい、電気の件はすぐに解決しましたが、その後、大東建託パートナーズの担当者が「消費増税が予定されていますが、予定通り実施された場合は、オーナーさんに支払われる借上賃料が多少減ることになるんですが・・」

と話を切り出しました。

えー、消費税増税とともに借上賃料が上がるのではなく下がる?

どういうことと思いましたがどうやら消費増税とともに借上支払料率が変更になるというのです。

例えば具体的には居住用の場合は30年、35年一括借り上げの場合

フルパッケージプラン 84.7→84.5

スタンダードプラン  89.85→89.75

といった具合に変更になります。

その一方で事業用(テナント)の場合は30年.35年一括借り上げの場合

フルパッケージプラン 85→85

スタンダードプラン 88→88

というふうに変更はありません。

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