小規模マンションオーナーの日記


9月 12, 2022

アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も


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アパート供給過剰になると家賃が下がる。

今朝ですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。

入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。

そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。

その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。

しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。

そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。

62000円は大東建託の査定家賃と同額です。

もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。

実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。

もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。

このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。

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8月 28, 2022

テナントの賃料の値上げはなかなか行えない?空テナントリスクのため

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大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。

例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。

一方でテナント部分については3年毎に行われます。

それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょうか。

ところで筆者の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。

テナントの賃料改定は今回で数回目です。

先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。

今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。

というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。

先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していました。

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7月 23, 2022

更新時に家賃を下げた入居者がいる場合 オーナーへの賃料はどうなるか

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小規模マンションオーナーの筆者は、大東建託パートナーズにマンションの管理を行ってもらっています。

そして大東建託パートナーズがオーナーに支払う賃料ですが、最初の10年間は一定で、その後、5年ごとに賃料の見直しが行われます。

 

ところで入居者の場合の家賃の更新は2年ごとに行われます。

そしてあまりにも家賃が安い場合は、この更新時に家賃が値上げになることもありますが、しかし多くの場合は、家賃は変わらないケースがほとんどです。

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大東建託パートナーズ管理のマンション。

ところで長年、入居してくださっている入居者の場合、やや家賃が割高になっているということもあります。

しかしそれでも大抵の場合は、更新後も家賃が変わらいことが多いと思うのですが、時々ですが、更新時に家賃の値下げ交渉を大東建託パートナーズと行う入居者がいます。

筆者のマンションでも、10年以上入居してくださっている方がおられますが、当初の家賃が72000円でした。

その間、査定家賃も数千円ほど下がりましたが、しかし家賃は72000円のままで、その基準でオーナーへの支払いも行われていました。

そして何年もの間、72000円の家賃だったのですが、少し前の更新後に家賃が70000円になっていました。

どうやら家賃交渉を大東建託パートナーズと行ったようです。

それで家賃が72000円から70000円になった月からオーナーに支払われる賃料も70000円が基準になり減額になるものと思っていました。

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4月 19, 2022

大東建託のオーナーの賃料改定 基準となる家賃がある?

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大東建託グループのアパートやマンションで、一括借り上げをしているならば、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料の見直し、賃料の改定が行われます。

通常は10年、その後は5年毎に行われていきます。

例えば新築の時は

A号室 60000円

B号室 60000円

C号室 60000円

D号室 60000円

を賃料の基準となる査定家賃としてスタートしたとします。

大東建託アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

そしてこの査定家賃がそのまま募集家賃となり、入居家賃になります。

それで当初はこの家賃を基準にオーナーへの賃料が一定額として10年間支払われることになります。

 

そして10年が近づいたころになると入居家賃は

A号室 60000円

B号室 57000円

C号室 58000円

D号室 59000円

と変化しているとします。

この場合、基準となる査定家賃はどうなるのでしょうか。

 

大東建託パートナーズの場合、この場合に基準となる査定家賃として採用するのは、

最も安くなっている

B号室の 57000円が査定家賃となります。

つまりは10年以降の査定家賃は

A号室 57000円

B号室 57000円

C号室 57000円

D号室 57000円

となり、それぞれ3000円安くなります。

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2月 24, 2022

賃貸住宅 レオパレスオーナー賃料減額を巡りやはりトラブル

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2019年にレオパレスの施工不良が明るみになって、数年が経過しました。

この不祥事を機に、レオパレス側もレオパレスのオーナーに支払う賃料を2年間、据え置く特例処置を取りました。

そして2021年春以降は、再び支払う賃料をオーナーと協議したうえで改定していくことになったわけですが、やはりこの賃料改定協議は難航しているようです。

アパート画像

レオパレス21のアパート。

ある賃貸住宅業界系の新聞によると

①借上賃料をレオパオレス側の提示にオーナー側が合意していないにもかかわらずレオパレス側が提示した減額された賃料で支払われているケースがあるというもの。

たしかに支払われる賃料については、双方の合意が必要で、どうしても合意できない場合は、調停などで調整が図られることになります。

しかし、このたびは一方的に減額された賃料で支払われてきたというのは、レオパレス側に不利な材料となります。

実際のところ、この件で裁判沙汰になり、レオパレス側が全面的に譲歩したようです。

 

②借上賃料が更新後は平均で約24%程度減額になっているというてん。

賃料が減額になるのは、いた仕方ないことですが、しかし24%も減額になるというのは異常です。

例えば、これまでは毎月100万円が支払われていたのが、減額で約24万円程度減らされるというのです。

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6月 03, 2021

賃貸住宅のオーナーの宿命 賃料減額 レオパレスオーナーの今は?

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賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。

建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。

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レオパレス21のアパート。

そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。

 

ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じました。

しかし特例の2年間も終わり、昨年後半ぐらいから、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。

あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。

しかし現状で2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。

 

そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりのようです。

残念なことですが、今回は調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。

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5月 15, 2021

大東オーナー 入居者の退去とともに即賃料が下がるケース


大東建託パートナーズのオーナー向けのマイページをログインして見ていると、時々ですが、建物の状況→募集状況の欄や、建物の状況→建物定期報告書→入居状況の欄で、退去の申出があったことを知ることができます。

そして退去の申出があると、いささかショックを受けます。

というのも一括借り上げといえども、退去→入居者募集→入居者がなかなか決まらない→家賃の下げ→オーナーに支払われる賃料の下げ、となることが怖いからです。

小心者の私には怖いです。

また退去する方が、長年入居してくださっていた方で、家賃も査定家賃よりも数千円程度高い家賃で、入居してくださっている方もおられますが、そのような方が退去されるとなるとショックが大きいです。

このケースの場合は、退去後、瞬く間ににオーナーに支払われる賃料が数千円程度下がります。

ところで最近になって気づいたのですが、マイページで退去の申出があったことを知ることが多いのは火曜日だということに気づきました。

なぜ火曜日なんだろうと思いましたが、どうやらそれは大東建託パートナーズの営業日と関係があるのではないかと思います。

原則的に大東建託パートナーズは日曜祝日は休みです。

また土曜日も休みのことが多いようです。

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12月 22, 2020

アパートオーナーの賃料改定が再開 レオパレスオーナーの

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2019年春に、深刻な施工不良が発覚した、レオパレス21のアパート。

来春であれから2年になろとしています。

ところでこの事件があまりにも衝撃的だったので、レオパレス21のアパートオーナーもかなりのショックを受けたことでしょう。

またレオパレス21の事業もアパートオーナーあっての事業なので、アパートオーナーの動揺を抑えるためにレオパレス21は特別に、2年間は賃料改定を行わないということを決めました。

つまりは空室がどんなに生じても、周辺の家賃相場がどんなに下がっても、レオパレス21がアパートオーナーに支払う賃料は減額しないということです。

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レオパレス21管理のアパート。

レオパレス21は、アパートオーナーとのこの約束をどうやら守っていたようです。

しかし、この2年間がもうじき終了しようとしている今、レオパレス21がどうするのか気になるところでしたが、日本経済新聞の2020/12/21の記事によると

経営再建中のレオパレス21は賃貸アパートのオーナーとの間で、保証する賃料の見直し交渉に入る。12月上旬から説明を始めており、2021年春以後に更新時期を迎える物件について、多くのオーナーに対して減額要請をする方針だ。同社は18年に発覚した施工不良問題をきっかけに業績が悪化。米投資ファンドの資金提供を受けテコ入れを進めているが、物件の入居率低迷が負担になっている。

引用:レオパレス、家賃保証額下げへ交渉 入居率が低迷  :日本経済新聞 (nikkei.com)(アクセス日2020/12/21)

と報じました。

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10月 13, 2020

レオパレスのアパートオーナー 来春以降に正念場

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米ファンドによって、とにかく経営危機を回避したレオパレス21。

しかし以前に書いた記事

レオパレス21 スポンサーの米ファンドへの支払いが重たい

でも書きましたが、これですべてが解決したわけではありません。

今後はスポンサーになってくれた米ファンドに、きちんと見返りとなることを行っていかなければなりません。

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レオパレス21管理のアパート。

つまりは事業で幾らかの利益がでても、その幾らかは米ファンドのものになるということです。

しかも管理するアパートの入居率が80%割れと低迷するなか、事業で現時点で利益がでていなくても、米ファンドへの見返りは行っていかなければなりません。

となるとどうなるのでしょうか。

上記の記事ではそのてんについて

ならばレオパレス21はこのための資金をどこから捻出するかということになりますが、現在の80%未満の管理するアパートの入居率を、とにかく90%以上に改善するなどしなければならないわけですが、それが当面難しければ、レオパレス21のアパートオーナーに、そのシワ寄せがいくことも考えられます。

と書きましたが、このようにレオパレス21のアパートオーナーに、そのシワ寄せがいくことについて言及しました。

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9月 27, 2020

サブリースによる賃貸住宅経営のリスク 朝日新聞が的確に指摘していた

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「象とアリ」という言葉ありますが、象とは建設会社、アリは大家のことです。

つまり建設会社も大家も事業者でありながら、不動産の知識、経験、ノウハウ等になれば象とアリほどの差があり、到底対等に協議し、契約することには無理があるように思われます。

このてんで事業者と消費者の関係であれば、消費者契約法があり、事業者が故意に不利益な情報を隠していることが明らかであれば、契約を取り消すことができるなど消費者を保護するための法律がありますが、事業者と事業者の関係であるならば、そういうわけにはいかないのです。

つまり象がアリを踏み潰すように、無知な大家が建設会社に振り回されたあげくに気がつけば潰されていたということもあり得るのです。

 

ところで過去の新聞記事ですが朝日新聞2016年8月11日の『「家賃保証」トラブル急増』という記事はとてもインパクトのある記事で、この当時はサブリースや一括借り上げによる賃貸住宅経営のリスクがなかなか見えてこないなか、サブリースの問題を的確に示していたというてんで、とても意義のある記事だったのではないかと思います。

そして明確にされた問題点は

  1. 建設会社からの減額リスクの説明がなかった。
  2. 建設会社からの将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
  3. 建設会社側からの一方的な契約解除。
  4. 詐欺まがいの建設会社の営業。
  5. 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。

といった問題が浮き彫りになってきます。

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