小規模マンションオーナーの日記


2月 19, 2024

賃貸住宅経営 管理会社から支払われる賃料減額トラブル


これはしんぶん赤旗2017年11月9日の「追及 アパート商法の闇レオパレス21 契約無視の強引手法
家賃収入減 家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。

「契約から10年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から10年未満で減額されたオーナーが推定1万人以上います」と前田さん。契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるといいます。

追及 アパート商法の闇/レオパレス21 契約無視の強引手法/家賃収入減 家主悲鳴 (jcp.or.jp)

この記事は、レオパレス21とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の1文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス21も経営が厳しい状況のなかで、推定1万人のオーナーさんに10年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。

しかもレオパレス21の賃貸オーナー数が2万7000人ほどといわれていますので、そのうちの1万人以上ということですからその多くのが10年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。

なかには契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり4万円だったのが3万4000円になったという計算になります。

もしこのオーナーさんが20部屋所有していたするならば、80万円の家賃収入が68万円になったということになります。

あっという間に12万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。

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2月 04, 2024

アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も


 

以前のことですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。

入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。

そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。

その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。

しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。

そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。

62000円は大東建託の査定家賃と同額です。

もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。

実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。

もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。

このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。

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1月 29, 2024

賃貸住宅 経年劣化による家賃の下落は回避できない?

アパート画像
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家賃は新築時をピークに下がっていく。

一括借り上げによるアパートマンション経営で1つの節目となるのが10年目です。

例えば大東建託やレオパレス21においては10年目に賃料改定が行われます。

そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合10年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。

もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。

しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。

実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。

経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は1年間で1%ほど下落するともいわれています。

もちろん平均なので地方のエリアではそれ以上に下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は限定的なエリアもあることでしょう。

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1月 22, 2024

賃貸住宅経営 一括借り上げオーナーの10年目!!


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一括借り上げによる賃貸住宅経営も10年目に1つの節目を迎える。

アパートやマンションの10年目は多くの場合、1つの節目のようなものを迎えます。

新築当初は最新の設備を揃え、部屋も流行りのレイアウトになっていたかもしれませんが、10年もすると、だんだんと時代遅れ気味になることもあります。

経年劣化も多少あらわれてくるかもしれず、いわゆる物件力が下がり始めてくるかもしれません。

こういったなか約8万人のオーナーをかかえる大東建託との一括借り上げの場合、当初の10年はオーナーに支払われる賃料は定額だったのが、10年目に賃料改定は行われます。

そして想像がつくと思いますが、この賃料改定において多くのオーナーさんが賃料減額とういう憂き目にあうことになります。

もちろん、よほど立地に恵まれたエリアにアパートやマンションを建てた場合は、賃料改定で賃料が上がるということもあるのかもしれませんが、多くのオーナーさんはそうではないでしょう。

私も以前のブログ記事で10年目の賃料改定で多少、査定家賃が下げられたことについて書いたことがありましたが、その記事について大東オーナーさんからのコメントが寄せられました。

拙いブログ記事ですが読んでくださっていることに感謝いたします。

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賃貸住宅オーナーの一括借り上げの賃料改定(改悪?)


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一括借り上げ(サブリース)での賃貸住宅経営の場合、周期的に賃料改定が行われる。

一括借り上げでアパートマンションを経営している大家にとって、嫌な事柄があります。

それは周期的に訪れる賃料改定(サブリース業者から大家に支払われる賃料)の見直しの時です。

筆者の所有物件も、もうじき10年になるので、大東建託パートナーズの担当者が賃料改定のことで、来たいとういことで訪問してきました。

正直、入居者の家賃は部屋によってマチマチですが、あまり下がってはいなかったので、幾らか油断をしていましたが、しかし甘くはないという現実をつきつけられました。

まず大東建託の場合、大家に支払われる賃料は物件の査定家賃を基準にして決められます。

ですから査定家賃に対して85~90%の額が支払われることは、空室であっても、入居者家賃が査定家賃を下回っても、まず支払われるというてんは大東建託の良いてんです。

しかし筆者自身、甘く見ていたのは入居者家賃が10年間あまり下がっていなかったので査定家賃もあまり下がっていないと見ていたのです。

しかし提示された査定家賃は、すべての部屋が一律2000円減になっていたのです。

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10月 02, 2023

サブリース物件の家賃が他物件よりも安いというのは本当?


シャーメゾン画像

市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

ネットをあれこれと調べていると、「サブリースの賃貸物件は家賃が安い」といったコメントを時々目にします。

例えば「私の親戚のアパートが積水ハウスのアパートのため、内覧会に行ってきました。。マンションのような外観、そして、内装。すばらしいです。間取りは2LDKですが、これなら家賃は9万円は最低もらえそうだなという感じですが、なんと、75,000円の設定でした。」

とった感じのコメントです。

要するに、サブリースの賃貸物件の場合は、空室がサブリース会社にとって避けたい事柄なので、入居斡旋のために、適正な家賃よりも家賃を下げて入居者を募集しているというのです。

結果として物件オーナーが、その分、損をしているというわけですが、実際のところはどうなのでしょうか。

サブリース会社の代表格の大東建託の大東オーナーの筆者の経験からすると、事実は多少異なるように思われます。

まずサブリース会社の大東建託が物件オーナーから物件の管理の手数料として、10%程度を家賃から徴収していますが、つまりは管理手数料が5%の管理会社よりも高めですが、しかし空室分の賃料も支払われることを考えると妥当な範囲と思われ、空室分の損失を多少高めの管理手数料で補っているとも考えることができます。

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7月 20, 2023

大東建託批判の不都合な真実 オーナーへの賃料減額編


アパート画像

大東建託設計施工監理のアパート。

以前に書いた記事

大東建託批判の不都合な真実

では大東建託批判でよく目にする「高い入居率に騙されるな」という批判の不都合な事実というか真実について書きました。

今回は「家賃減額によって大家が困っている」という批判について、現大東建託グループ物件のオーナーの筆者の視点からコメントしたいと思います。

残念なことに家賃減額ということは大東建託グループの物件でも生じます。

それは事実です。

ただ批判の内容によっては「大東建託は空室が多くなると損失を被るので入居家賃を思い切り下げて、空室を減らすようにして、そのシワ寄せが大家にくるようにしている」という内容の批判があります。

 

しかし冷静に考えてみると

まず大東建託の家賃についてですが、一言でいうとごくスタンダードな家賃です。

目立って同じエリアにおいて他物件よりも安いということはありません。

そして大東建託には3つの家賃があります。

それは募集家賃、入居家賃、査定家賃の3つです。

最も重視したいのは査定家賃です。

査定家賃とは、同エリアで、同じような物件の家賃を調査して割り出した家賃のことで、大東建託物件の基準ともいえる家賃です。

この査定家賃を基準にして募集家賃、入居家賃が決められます。

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6月 03, 2023

家賃減額請求が賃貸住宅オーナーを怒らす要因!!


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サブリースに関するトラブルが増大している。

最近はアパート経営となるとサブリースによるアパート経営が増えています。

とにかく空室が生じても、オーナーに支払われる賃料が変わらないというのが魅力です。

その一方で、サブリースがらみのトラブルも増えてきているようです。

オーナーにしてみれば「こんなはずじゃなかった」といった感じなのでしょうか。

そこで不満を持つオーナーさんたちによって、最近はレオパレス21でも生じたようにサブリース会社の経営を揺るがすようなアクションが起こされることもあります。

そしてさらに困ったオーナーさんたちを救済するかのような団体も設立されています。

その団体の1つに「サブリーストラブル相談センター」があります。

正式名称は「不動産ADRサブリーストラブル相談センター」というんだそうですが。

サイトはhttps://sltcc.info/about/です。

このサイトを調べてみますと、最も相談内容で多いのは断トツで

家賃減額請求

のようです。

なんとなくわかるような気がしないこともありませんが。

周期的に行われるサブリース会社とオーナーの賃料改定協議においては、たいがいオーナーに支払われる家賃減額請求が求められます。

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6月 02, 2023

入居者の家賃が下がってもオーナーへの賃料は変わらなかった


小規模マンションオーナーの筆者は、大東建託パートナーズにマンションの管理を行ってもらっています。

そして大東建託パートナーズがオーナーに支払う賃料ですが、最初の10年間は一定で、その後、5年ごとに賃料の見直しが行われます。

 

ところで入居者の場合の家賃の更新は2年ごとに行われます。

そしてあまりにも家賃が安い場合は、この更新時に家賃が値上げになることもありますが、しかし多くの場合は、家賃は変わらないケースがほとんどです。

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大東建託パートナーズ管理のマンション。

ところで長年、入居してくださっている入居者の場合、やや家賃が割高になっているということもあります。

しかしそれでも大抵の場合は、更新後も家賃が変わらいことが多いと思うのですが、時々ですが、更新時に家賃の値下げ交渉を大東建託パートナーズと行う入居者がいます。

筆者のマンションでも、10年以上入居してくださっている方がおられますが、当初の家賃が72000円でした。

その間、査定家賃も数千円ほど下がりましたが、しかし家賃は72000円のままで、その基準でオーナーへの支払いも行われていました。

そして何年もの間、72000円の家賃だったのですが、少し前の更新後に家賃が70000円になっていました。

どうやら家賃交渉を大東建託パートナーズと行ったようです。

それで家賃が72000円から70000円になった月からオーナーに支払われる賃料も70000円が基準になり減額になるものと思っていました。

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2月 27, 2023

アパート経営の一括借り上げトラブル 減額されることを知らなかった?


アパート画像

アパートの一括借り上げトラブルが増えている。

以前のことですが関東在住の叔父から心配のあまり「アパート経営は大丈夫なのか」と尋ねられました。

なんで、こんなことを聞いてくるのだろうと思ったら、2016年8月11日の朝日新聞の記事に

「家賃保証」トラブル急増

という見出しの記事があるというのです。

筆者は朝日新聞をとっていないので知らなかったのですが、早速取り寄せて読んでみました。

なるほどなあと思いました。

実は筆者も父からの相続ですが、大東建託との一括借上げ契約をしているアパートオーナーなので書いていることの意味はよくわかります。

 

まず見出しの横には

アパート経営 減額リスク説明なし

と書かれています。

たしかに一部のメーカーはとにかく契約をとるために減額リスクについては何も説明しないところがあるのかもしれません。

ただ亡くなった父の話では、大東建託と一括借上げ契約をするさいに、支払われる賃料が経年劣化とともに減額されることがあるとの説明は受けていたようです。(10年以上前の話です)

また、周期的に大規模改修工事を行う必要があり、そのさいには、かなりの出費が求められるので、そのための費用も家賃収入の幾らかから蓄えておくと良いとの説明も受けていました。

いずれも契約する前のことのようです。

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