小規模マンションオーナーの日記


3月 28, 2019

21年3月までは減額しない方針 レオパレス21👍


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レオパレス21が21年3月まではオーナーへの賃料を減額しないとの方針。

2019年に発覚したレオパレス21のアパート施工不良問題。

早々に退去を求められた入居者にとっては惨事と言わざるをえない出来事ですが、さらに心配や不安を与えているのはレオパレス21のアパートオーナーです。

今後しばらくは、レオパレス21の入居率が低下し続けることが予想され、そのシワ寄せが、いずれはアパートオーナーに支払われる賃料にも影響するとの懸念があるからです。

そのようなさなかレオパレス21サイドが驚くような事柄がアナウンスしました。

このてんについて日本経済新聞2019年3月11日の「レオパレス、オーナー向け賃料減額せず 21年3月まで 」という記事には

レオパレス21はアパートのオーナーに毎月支払う保証賃料について、今後2年間は減額を求めない方針だ。施工不良の発覚で家賃収入は減少傾向にあるが、オーナーに負担はかけられないと判断した。

引用元 https://www.nikkei.com/article/DGXMZO4230920011032019TJ1000/(アクセス日2019/3/12)

と報じました。

このようにレオパレス21のアパートオーナーにとっては、とりあえずは、ほっとする内容になっています。

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11月 22, 2018

アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿


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アパート供給過剰になると家賃が下がる。

今朝ですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。

入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。

そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。

その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。

しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。

そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。

62000円は大東建託の査定家賃と同額です。

もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。

実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。

もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。

このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットなんでしょうが。

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6月 28, 2018

サブリース物件の家賃が安いというのは本当?


シャーメゾン画像

市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

ネットをあれこれと調べていると、「サブリースの賃貸物件は家賃が安い」といったコメントを時々目にします。

例えば「私の親戚のアパートが積水ハウスのアパートのため、内覧会に行ってきました。。マンションのような外観、そして、内装。すばらしいです。間取りは2LDKですが、これなら家賃は9万円は最低もらえそうだなという感じですが、なんと、75,000円の設定でした。」

とった感じのコメントです。

要するに、サブリースの賃貸物件の場合は、空室がサブリース会社にとって避けたい事柄なので、入居斡旋のために、適正な家賃よりも家賃を下げて入居者を募集しているというのです。

結果として物件オーナーが、その分、損をしているというわけですが、実際のところはどうなのでしょうか。

サブリース会社の代表格の大東建託の大東オーナーの私の経験からすると、事実は多少異なるように思われます。

まずサブリース会社の大東建託が物件オーナーから物件の管理の手数料として、10%程度を家賃から徴収していますが、管理手数料が5%の管理会社よりも高めですが、しかし空室分の賃料も支払われることを考えると妥当な範囲と思われ、空室分の損失を多少高めの管理手数料で補っているとも考えることができます。

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5月 23, 2018

退居者がでたあとに大東オーナーに支払われた賃料😿


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管理戸数100万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。

1カ月ほど前に退居者が退居され空室となりました。

先回の退居者は、やや高い家賃を支払ってくださったので、今後の事が多少心配になっていました。

というのも大東建託物件の場合、査定家賃というものがあり、査定家賃(大東建託の家賃の査定部署で割り出された家賃)を基準にして大東オーナーに支払われる賃料が決まるわけですが、査定家賃よりも入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準にオーナーに支払われる賃料が決まるからです。

そして先回の退居者は査定家賃よりも数千円高い入居家賃を支払ってくださっていたので、数千円ほど高い賃料を受け取っていたからです。

しかし空室となると、大東オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準となり数千円下がることになります。

例えば査定家賃が4万5000円でも入居家賃が5万円ならば5×0.9=4万5000円

といった計算で大東オーナーに支払われる賃料は4万5000円となります。(スタンダードプランで管理手数料10%の場合)

しかし空室となると4.5×0.9=4万500円が大東オーナーに支払われる賃料となり

どれだけの減額になるかというと

4万5000-4万500=4500円

つまりは4500円、大東オーナーに支払われる賃料が減額されることになるのです。

ところが今回、退居後の募集家賃が先回の査定家賃よりも数千円高い入居家賃と同じ価格の募集家賃で入居募集を開始したのです。

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4月 05, 2018

大東建託物件の入居者募集家賃が高い?


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大東建託設計施工管理のアパート。入居者の募集は大東建託リーシングが行う。

ようやく春めいてきたある日、私の所有物件の一部屋の退居が決まりました。

私の所有物件は大東建託パートナーズ管理ですが、大東マイページを見れば、入居者の退居や退居予定日などを知ることができます。

今回の退居者は大東建託の査定家賃よりも3000円高く入居家賃を支払い続けてた入居者だったので、いささかショックでした。

おそらくは次の入居者は査定家賃かそれよりも少し高い家賃で入居されることになり、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料も以前よりも月額2000円から3000円少なくなると思ったからです。

それにしてもいつ入居者募集を始めるかなと思っていましたが、今回はなかなか入居者募集が始まりません。

いつもならば退居が決まったならばすぐに入居者募集を始めるからです。

春の忙しい時期なので手間取っているのかとも考えているうちに数日が過ぎました。

しばらくしたある時、入居募集が開始されました。

早速、募集家賃を確認してみますと、びっくり!!

予想は査定家賃よりも、高くても前回と同じ3000円高いか、しかしおそらくは1000円か2000円高い範囲の募集家賃かと思っていましたら、なんと前回よりも1000円高い、つまりは査定家賃よりも4000円高い募集家賃になっているのです。

それにしても大東建託パートナーズも強気にでたなあと思いました。

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1月 30, 2018

マンションオーナーの宿命 家賃減額😿


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完成が間近の賃貸マンション。

これはしんぶん赤旗2017年11月9日の「追及 アパート商法の闇レオパレス21 契約無視の強引手法
家賃収入減 家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。

「契約から10年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から10年未満で減額されたオーナーが推定1万人以上います」と前田さん。契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるといいます。

引用:https://www.jcp.or.jp/akahata/aik17/2017-11-09/2017110915_01_1.html(閲覧日2018年1月30日)

この記事は、レオパレス21とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の1文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス21も経営が厳しい状況のなかで、推定1万人のオーナーさんに10年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。

しかもレオパレス21の賃貸オーナー数が2万7000人ほどといわれていますので、そのうちの1万人以上ということですからその多くのが10年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。

なかには契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり4万円だったのが3万4000円になったという計算になります。

もしこのオーナーさんが20部屋所有していたするならば、80万円の家賃収入が68万円になったということになります。

あっという間に12万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。

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8月 22, 2017

大東オーナーの賃料改定後 入居家賃が高ければ・・


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賃料改定のたびに査定家賃は下がっていくものですが・・。

一括借り上げ、つまりはサブリース契約のアパートマンションオーナーにとって「賃料改定」という言葉には悪いイメージがあるのではないでしょうか。

なぜならば多くの場合、「賃料改定」とはアパートマンションオーナーに支払われる賃料の減額を意味するからです。

多くの場合、物件の経年劣化等で家賃は新築当初よりも下がり、それに伴いアパートマンションオーナーに支払われる賃料も、「賃料改定」の協議の後に減額されることになります。

このてんでは、レオパレスでもへーベルメゾンでも積水ハウスでも、ほとんど同じではないかと思います。

そして大東建託の大東オーナーも多くの場合、賃料改定後は減額されることになりますが、しかし大東オーナーの場合は賃料改定で減額査定をされても、賃料改定後にすぐに支払われる賃料が大きく減額されるというわけではありません。

といのも査定家賃よりも

入居家賃のほうが高ければ

入居家賃にしたがって支払われる賃料が決まるからです。

例えば30戸数を所有する大東オーナーさんがいたとしますが、「賃料改定」の協議で、30戸数すべての査定家賃が3000円減額されたとします。

するとこの計算では30戸×3000円で90000円の減額となるわけですが、入居家賃が30戸すべてが新築当初と同じであるならば、つまりは入居家賃が全く下がっていなければ賃料改定後の減額は0円となるというぐあいです。

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8月 19, 2017

大東オーナーの賃料改定後に支払われた賃料!!


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アパートマンションも経年劣化とともに物件力とさらに家賃も下がる。

数カ月前に大東建託パートナーズの担当者が訪問してきました。

その訪問の目的は賃料改定の話し合いです。

その時の話し合い、つまりは協議については以前の記事

一括借り上げ賃料改定(改悪?)

で書いたとおりです。

11年目より各部屋、一律2000円減額という結果でした。

住居部分の入居家賃は、新築当時とあまり変わっていなかったので、賃料改定も現状維持を期待してはいたのですが、甘くはなかったです。

査定賃料は現在の私の物件のある周辺エリアの他の物件の家賃とも比較しながら、現時点での適正家賃を大東建託の家賃の審査の部署が割り出すので10年もすれば、家賃が2000円程度下がっても仕方がないこととあきらめました。

そして賃料改定が決まってから数カ月がたち、いよいよ改定された賃料が支払われました。

そこで支払われた金額を確認してみると

数千円の減額でとどまっていました。

なぜ減額幅が数千円で済んだのでしょうか。

もしも賃料改定の協議で決められた各部屋2000円減額がそのとおり、部屋数×2000円で減額されていたのならば、もっと減額されていたはずです。

数千円でなく〇万〇千円減額されていたことでしょう。

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7月 03, 2017

経年劣化による家賃の下落は宿命?

アパート画像
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家賃は新築時をピークに下がっていく。

一括借り上げによるアパートマンション経営で1つの節目となるのが10年目です。

例えば大東建託やレオパレス21においては10年目に賃料改定が行われます。

そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合10年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。(特に2017年現在、査定家賃の算出が辛くなったのではないかと個人的には感じています)

もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。

しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。

実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。

経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は1年間で1%ほど下落するともいわれています。

もちろん平均なので地方のエリアでは1.5%下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は0.5%程度のエリアもあることでしょう。

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6月 25, 2017

一括借り上げオーナーの10年目!!


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一括借り上げによる賃貸住宅経営も10年目に1つの節目を迎える。

アパートやマンションの10年目は多くの場合、1つの節目のようなものを迎えます。

新築当初は最新の設備を揃え、部屋も流行りのレイアウトになっていたかもしれませんが、10年もすると、だんだんと時代遅れ気味になることもあります。

経年劣化も多少あらわれてくるかもしれず、いわゆる物件力が下がり始めてくるかもしれません。

こういったなか約8万人のオーナーをかかえる大東建託との一括借り上げの場合、当初の10年はオーナーに支払われる賃料は定額だったのが、10年目に賃料改定は行われます。

そして想像がつくと思いますが、この賃料改定において多くのオーナーさんが賃料減額とういう憂き目にあうことになります。

もちろん、よほど立地に恵まれたエリアにアパートやマンションを建てた場合は、賃料改定で賃料が上がるということもあるのかもしれませんが、多くのオーナーさんはそうではないでしょう。

私も以前のブログ記事で10年目の賃料改定で多少、査定家賃が下げられたことについて書いたことがありましたが、その記事について大東オーナーさんからのコメントが寄せられました。

拙いブログ記事ですが読んでくださっていることに感謝いたします。

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