大東建託パートナーズから他社へ管理替えすると・・
物件を管理する会社は無数あり管理替えすることもできる。
アパートやマンションで賃貸住宅経営をする時に、管理会社の選択は重要な事柄で、今後の賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼします。
さらに管理会社との契約期間満了後に、管理会社を自由に替えることはできます。
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が契約時に「管理会社を替えることはできます」と言われたことがあります。
ですから「サブリース会社は、契約の解約に応じてくれない」というコメントを読んだことがありますが、大東建託パートナーズ管理の物件については、そうではありません。
大東建託パートナーズの場合は、オーナーの解約に応じてくれます。
ところで、筆者の自宅の近所に、大東建託パートナーズ管理のアパートがありました。
つまりは過去はそうだったのですが、ある日、管理会社がピタットハウス（スターツグループ）に替わっていたのです。
なぜ管理替えになったのか・・。
そのアパートのオーナーが周期的に管理会社を替える人なのでしょうか。
それとも大東建託パートナーズとトラブルになり解約させられたのか。
それはわかりません。
はっきりしているのは、ある日、突然に、いい部屋ネットの看板が外れ、ピタットハウスの看板に替わっていたのです。
悲報 消費増税ならば借上賃料減額になることがある
消費増税実施は賃貸住宅経営にも様々な影響を及ぼす。
以前のことですが、所有物件の電気のことで不明な事柄があったので、管理会社の大東建託パートナーズのオーナー専用の電話に電話をかけてみました。
すると女性の受付スタッフのような方が出てこられて、そして用件を聞かれた後に、所有物件の担当者に交代してくれました。
そして担当者が明日の昼頃に見にこられるとのこと。
そして予定通りに来てくださり、見てもらい、電気の件はすぐに解決しましたが、その後、大東建託パートナーズの担当者が「消費増税が予定されていますが、予定通り実施された場合は、オーナーさんに支払われる借上賃料が多少減ることになるんですが・・」
と話を切り出しました。
えー、消費税増税とともに借上賃料が上がるのではなく下がる？
どういうことと思いましたがどうやら消費増税とともに借上支払料率が変更になるというのです。
例えば具体的には居住用の場合は30年、35年一括借り上げの場合
フルパッケージプラン 84.7→84.5
スタンダードプラン 89.85→89.75
といった具合に変更になります。
その一方で事業用（テナント）の場合は30年.35年一括借り上げの場合
フルパッケージプラン 85→85
スタンダードプラン 88→88
というふうに変更はありません。
空室を減らすための特効薬は家賃を安くすることだった
最近、筆者の所有マンションの入居者募集をしていたお部屋に、入居申込がありました。
まだ退去後の原状回復工事が完了していませんでしたので、入居申込者はお部屋の内覧することなく、入居申込をしたことになります。
ところで昨年も同じような時期に退去があり、入居者募集を行ったのですが、なかなか入居者が決まりませんでした。
昨年は3月下旬ぐらいから入居者募集が始まりましたが、入居者が決まったのは、11月ごろでした。
なぜ昨年はなかなか決まらなかったのか、思い返してみると、入居者募集家賃が安くなかったからです。
当初は66000円で始まり、その後65000円に下がりました。
そしてそれでも決まらないので、62000円まで下がりました。
しかしそれでも決まらないので、59000円まで下がったのですが、ここまで下がった時に、すぐに入居者が決まりました。（さすがにここまで下がるとオーナーの私もショックを受けましたが）
それにしてもここまで下がると、コストパフォーマンスのてんで、良過ぎてしまうのか、すぐに入居者が決まってしまうのです。
ところでこれは昨年のことで、今回のケースに戻しますが、今回の入居者募集部屋は前述と同レベルのお部屋です。
ただ角部屋ということあってか、入居者募集家賃は前述よりも1000円高い60000円でスタートしました。
家賃が高くても長期間入居してくださる職種の入居者とは？
女性で高収入を得たい場合に選択することができる職種があります。
それは看護師です。
看護師になるためには看護の学校に通わなければならないなど、幾らかのハードルは越えなければなりませんが、希望すれば比較的、だれでもなることができるということで、女性にとっては今でも人気の職種になっているようです。
実際のところ国民全体の医療費が右肩上がりで上がり続けている今、看護師の必要は大きく、一旦、看護師になるならば失職することもほとんどないことでしょう。
そしてだいたい看護師になると１年目にして４００万円ほどの年収があるといわれています。
これは大学卒が大手企業に就職したさいの１年目の年収を上回るものです。
もちろん年とともに大手企業の社員が看護師の年収を上回るようになっていきますが、看護師の年収も徐々に右肩上がりで上昇していきます。
保育士と比較するとはるかに給与水準は高くなっています。
ところで収入のよい看護師ですが、賃貸住宅の貸主にとっても、大切な顧客です。
以前のブログでは大東建託が外国人賃貸にテコ入れの記事について書きましたが、将来的には看護師顧客の獲得も見落とせない事柄です。
ゴールデンウィークなどの連休は入居者が決まらない時期
ゴールデンウィークの季節は不動産への関心が薄れる時期？
以前のことですが長い、長い10連休がありました。
今後は当分は、これほど長い連休はないのではないでしょう。
それにしても官公庁も10連休、銀行などの金融機関も10連休と、こんなにも休んで大丈夫なのかとも思ってしまいます。
アパートローンを借りている銀行の担当者も「こんなにも休みが長いと仕事を忘れてしまう」とぼやいておられましたが、連休前の仕事の感覚を取り戻すにも多少時間がかかることでしょう。
ところでこのゴールデンウィークや連休の期間、毎年のことですが、賃貸住宅への関心はイマイチの時期でもあります。
駅前の不動産屋さんなどで、この期間も営業している不動産屋さんが何件もありますが、見たところ、ほとんど来客はありません。
また不動産屋の車が内覧のためにお客さんが乗せて走っている姿も、見かけません。
おそらくは分譲マンションや戸建て住宅を買うことを考えている人は、モデルルームなどに行くことはあるのかもしれません。
しかし気候的にもアウトドアに良い時期となると、どうしても不動産よりもアウトドアに気が向いてしまうのでしょう。
ところで筆者の大東建託パートナーズ管理で入居者募集をしている物件がありますが、やはりこの連休中に入居者が決まることはありませんでした。
戸建て住宅オーナーでも修繕費用を取り分けておくことが必要なのはなぜ
賃貸住宅オーナーであるならば、アパートやマンションを維持していくうえでランニングコストがかかることは十分に承知しています。
また分譲マンションに住んでいる場合は、毎月管理費や修繕積立金を支払うことが求められます。
その一方で一戸建て住宅の場合は、修繕そのものは一戸建てのオーナーの裁量で決める事柄なので、修繕のことでさほど心配することがないかもしれません。
せいぜい重たい負担は固定資産税ぐらいだと安易に考えてしまうかもしれません。
しかし一戸建て住宅でも、修繕すべき事柄が生じても修繕せずに放置したままにするならば、建物そのものの劣化が進んでいき、やがては快適な住まいではなくなってしまいます。
なので修繕は必要です。
一戸建て住宅でも大規模修繕工事が必要になることがある。
ところで一戸建て住宅の場合、どのような修繕が必要になってくるのでしょうか。
ざっと取り上げてみますと、まず外壁や屋根の塗装があります。
そのためには費用のかかる足場を組まなければならないこともあるでしょう。
しかも外壁や屋根の手入れは防水のためにも重要な修繕です。
さらに外構・エクステリアなどの外回りがあります。
そして内部のフローリングやクロスなどのの張り替え、そして給排水設備の取り替え、さらに水回りの各種の設備の取り替えなども行う必要があります。
地域密着型の信頼できる老舗の不動産の店舗が頼りになる？
積水ハウスの住宅などは、前もって工場などで作られたパーツが、住宅の現場で組み立てられる方式になっているようですが、そのためか住宅の品質そのものは、他の場所のものとほとんど差がなく、しかも短い工期で住宅が建つようです。
他の大手建設会社の住宅でも同じような方式で建てられることがあると思います。
ですから建設会社を選ぶことは重要になってくると思いますが、一方でマンションの購入や売却などの不動産取引になると必ずしも会社の選択を間違えなければ大丈夫というわけではないようです。
例えば財閥系の不動産屋もあれば、最近はネット系の不動産屋もあるようですが、あの不動産屋は財閥系だから間違いないとは言えないのです。
というのも不動産取引は担当者の個人の能力によるところが大きいからです。
ですから同じ不動産屋さんでも担当者の良し悪しによって得したり損したりすることがあるのです。
能力のあるいい担当者に当たればラッキーといったところなのでしょう。
このてんで穴場的存在なのが地域密着型の不動産屋といわれています。
地元の不動産屋といっても、どこでも良いというわけではなく、地元では老舗的な存在で、お店も小奇麗で、数人ほどの従業員がおり、物件の更新もこまめに行っている所が良いともいわれています。
大東建託パートナーズのワランティサービスを活用 換気扇編
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
大東建託パートナーズのサービスの1つに住宅設備延長保証サービス ワランティサービスがあります。
筆者も加入しております。
そしてこのサービスのいいところの１つはオーナー使用部屋も対象になるというてんです。（テナント部屋は対象外）
それでこれまでにオーナー使用部屋においても、エアコンの部品交換修理、給湯器の基盤交換修理等をこのワランティサービス適用で行っていただきました。
いずれもいまだに請求等はないので、保証サービスが適用されたものと思います。
それで今回は、トイレの換気扇が最近異常な音を出すようになってきたので、診てもらうことにしました。
まずは大東建託パートナーズの担当者に連絡し、修理の依頼をします。
すると大東建託パートナーズは協力業者に連絡して協力業者が修理を行います。
今回も、不具合が生じている部品交換だけで済むと思っていましたが、再度大東建託パートナーズから連絡があり本体そのものを交換するとのこと・・
確かにもうじき9年になろうとしているので、老朽化も考えられますが、問題があります。
以前のブログにも書きましたが、このサービス
と規約に書いているのです。
お部屋探し 収容能力が乏しければトランクルームを借りる費用もかかる？
アパートマンションを建てるにさいし、あるいは部屋を借りるにさいして見落とすことのできない事柄の１つに収納能力があります。
つまり賃借した部屋にどれくらい荷物を部屋の中に納めることができるかについても考慮する必要があります。
例えば筆者の知人に生活保護者の知人がいますが、彼の住居の家賃は20000万円でした。
当然、収納能力に乏しい部屋で荷物をすべて部屋に入れることができず、近くのライゼボックスのトランクルームを借りて荷物を入れていたようです。
トランクルーム月額賃料が10000円ぐらいでしたので、合計で30000万円の賃料がかかっていました。
やがて、その住居の取壊しのために彼は引っ越すことになりますが、次の住居は家賃38000円の住居です。
しかし今回の住居は先回よりも、ずっと広いスペースの住居なので荷物をすべて賃借部屋に入れることができました。
よってトランクルームは解約することができ、家賃38000円も自治体に負担してもらえるので、実際の負担額は0円になりました。
つまり家賃が安くても収納能力が不足している部屋ならば、結局はトランクルームを借りるなどして余分な費用がかかるのです。
大東建託物件の家賃の値上げ なぜか家賃が値上げになっている？
品川イーストワンタワー
賃貸住宅管理戸数NO1の大東建託本社がある。 賃貸住宅管理戸数NO1の大東建託本社がある
大東建託グループは現在、管理戸数NO１なので、大東建物管理物件を賃貸している方も少なくないと思います。
筆者の所有物件も大東建託の一括借上げ物件となっています。
さすがに管理戸数が多いこともあるのかもしれませんが、入居斡旋力もあり、入居率はまずまずといったところです。
ところで大東建託パートナーズ物件に入居していて２年してからの更新時に家賃の幾らかの値上が要求されているということがあるかもしれません。
筆者の物件でもそのような事柄が、時々生じています。
庶民の財布が楽でないこの時代に家賃の値下げではなく、なぜ値上げが生じるのでしょうか。
それにはどうも大東建託の家賃の設定方法に原因があるようです。
まず大東建託物件の家賃ですが、基本的には近隣相場を参考にして決められます。
大東建託の支店に家賃の査定部署があり、そこで近隣相場を算出し、査定家賃を決めるのです。
ですから大東建託物件の家賃のレベルはごくごく標準的といえます。
ところでこの査定家賃をもとにして募集家賃が決められます。
査定家賃は短期間で大きく変動することはあまりありませんが、募集家賃は変動します。