お部屋の魅力向上のために行えることとして温水洗浄便座の設置がある
今の時代でもホテルのお部屋は、ユニットバスになっているお部屋が多いです。
ユニットバス、つまりはトイレとバスそして洗面所が一体となったものです。
ところでホテルの場合は短期滞在なので、それはそれで良いのかもしれません。
しかしそれが賃貸住宅のお部屋となると、ユニットバスのお部屋は敬遠されます。
ですから最近ではワンルームでしかもユニットバスのお部屋の場合は、家賃が1万円台でも珍しくありません。
そしてこんなにも家賃が安ければ、アパート経営そのものは厳しい経営が強いられることでしょう。
ところでアパートオーナーさんによれば、こうした状況から脱するために、トイレと浴室を分離したお部屋へとリノベーションを行ったり、さらには建物自体を思い切って建て替えるというオーナーさんもおられることでしょう。
しかしそのためには、かなりの費用がかかります。
そこでユニットバスのままでも、お部屋の魅力アップを図る必要が生じてくるわけですが、比較的簡便に行えることができる方法の1つが
温水洗浄便座にするという方法です。
このてんでホテルでもユニットバスになっていても便座は温水洗浄便座になっていることは少なくありません。
住宅ローンよりもアパートローンの金利が高いのはなぜ？
パートマンション経営のために借りるローンは一般にアパートローンといいますが、住宅ローンとは多少異なります。
どのように異なるのでしょうか。
アパートローンのほうが金利が高い
住宅ローンよりもアパートローンのほうが金利が高くなります。
住宅ローンが０％台も珍しくないのに対してアパートローンは高めに設定されます。
なぜでしょうか？
アパートローンは事業性ローンになるからです
そして事業性ローンになりますので、支払われた利息は不動産経費として計上することができます。
さらに
銀行にとっては住宅ローンのほうが貸し出したい
とういう事情があります。
というのも銀行にとっては一定の自己資本率を維持することが求められます。
そして融資すれば、それだけ資本を減少させることになります。
例えばアパートローンとして１億円融資すれば、１億円の資本を減少させることになります。
ところが住宅ローンについては例外で、デフォルト率が低いとみなされているために、１億円の融資をしても３５００万円の減少にしかならないそうです。
つまり自己資本率の維持に苦しむ銀行にしては、事業性融資をドンドン行うよりも、小口ではあっても住宅ローンのほうをドンドン行いたいというのが本音なのです。
改修工事での電動工具を使ってコンクリートを削る音はかなり響く
以前のことですが筆者の所有マンションの１階テナント部分が小規模認定保育園開園のために以前に改修工事に入りました。
約２カ月間の工事期間です。
一部の床を高くしたり、幼児用のトイレの設置、入口付近の改造などが行われます。
しかも綿密な設計図も作られ、作業日程表も作成されています。
そして作業開始の数週間前には設計責任者、建設施行会社の社長と現場責任者が大家の筆者のもとに工事の説明と挨拶に来られました。
そして作業日程表については１部が現場の責任者から大家にも渡されました。
ところで入居者が退去した後の原状回復工事の場合は、せいぜい２日程度で終了する場合がほとんどですが、今回は期間も長く比較的規模の大きな工事です。
もちろん工事費用は相当なものになると思いますが、費用負担は小規模認定保育園を運営する学校法人が持ちます。（自治体からの補助金もあるようです。）
ところで住居部分の退去後の原状回復工事の場合は多少の音がしますが、さほど気になるレベルではありません。
作業内容がクリーニングやクロスの張替えといった比較的に静かに行える作業のためかもしれません。
小規模企業共済は所得税や住民税を節税するのに有用な共済
数年前に亡くなった父からマンション経営を相続してから、気づかされた事柄の１つが、支払う所得税そして住民税が多いというてんでした。
父は税金対策ということでは、あまり手を打つ人ではなかったからです。
マンション管理会社の大東建託パートナーズも相続税対策でアパートマンション建設を提案しても、いざ家主になると、税金対策についていちいちアドバイスをしてくれるわけではありません。
そこで何を行えるか、自分なりに考えて、行えそうな事柄を調べた結果、行えると思える１つが小規模企業共済に加入すること、そしてもう１つが確定拠出年金に加入することです。
どちらに加入するか考えたうえで、まず検討したのが小規模企業共済です。
というのも掛金すべてが、所得税控除の対象になること、そして掛金の範囲で貸付制度あるからです。
この貸付制度、例えば３００万円を掛金としてこれまで支払ってきたのであれば、３００万円の７割～９割までの範囲で低金利で貸付を受けることができます。
この貸付制度は確定拠出年金にはありません。
そこでまずは小規模企業共済に加入することにいたしました。
もちろん加入条件があって、保険制度のある会社の従業員はNG、そしてマンション事業者でも規模が事業的規模でないといけないという条件があります。
外壁塗装の費用に大きな差が生じるのはなぜ？大手の建設会社が高い？
外壁塗装を含む、大規模修繕工事には多額の費用がかかる。
アパートやマンションを経営していると１０年～２０年に１度は外壁塗装工事などの、比較的費用のかかる改修工事を行います。
このさい屋上のあるマンションであるならば、屋上の防水工事も併せて行うこともあることでしょう。
多くの場合、足場をかけて行いますので、費用はそれなりにかかります。
このてんで、大東建託グループの物件であるならば、１０年か１５年のいずれかで行うことになります。
そして２０年という場合もあるかもしれません。
いずれにしても、このさいは費用がかかるわけですが、大東建託グループの物件の場合の
工事費用が高いのではないか
というコメントを時々、目にすることがあります。
例えば週刊ダイヤモンド誌２０１７年６月１９日の「「危ないアパート建設」の誘惑、あなたの親も狙われている！」という記事には、ある大東オーナーのコメントとして
かつて大東から建物の外壁塗装を1800万円で持ち掛けられたが、別の業者に見積もりを依頼すると、総額900万円で済むと言われるなど、大東への不信感は根強い
と書かれていました。
この大東オーナーさんが、その後どうされたかはわかりませんが、外壁塗装の工事費用がこうも違うと私も同じ大東オーナーとして考えさせられます。
しかし冷静になって考えてみると、大東建託がオーナーに高い料金を請求しているとは必ずしもいえないてんもあります。
マイナス価格とは？持っている土地建物の評価がマイナス価格になること
新型肺炎コロナウイルスの流行によって、これまでになかった事が生じました。
そのことの1つが原油価格の暴落です。
原油価格といえば世界の経済の好調の間は、上昇基調になります。
というのも経済が好調ならば原油需要が増大するからです。
そうなると結果的にガソリン代の値上げや、燃料費等も値上がりします。
コロナショックが起こるまでは、1バレルあたり数十ドルで推移していたと思いますが、コロナショック後でNY先物で原油価格が暴落し続け、投げ売り状態が続いていました。
そしてこんなこともあるのかと思いましたが、NY先物で原油価格がついに1バレル、マイナス37.63ドルまで下がったのです。（2021年７月には元に戻りました）
それにしても
マイナス価格
ですが、要するに売り手が、お金を支払って買ってもらうということです。
つまりそれぐらい買い手がいないということですが、売り手にすれば買い手がいなければ、保管料などのコストがかかるので、とにかくお金を払ってでも、引き取ってもらいたいということで、マイナス価格になるんだそうです。
消費者としては原油価格が下がるということは、石油を使用する消費財が安くなるということで、歓迎したくなることですが、しかしマイナス価格となると、かえって心配になるところです。
積水ハウスのシャーメゾン幹線道路沿いの最悪の住環境でも満室
ある用事があって、幹線道路沿いを歩いていた時のことですが、１階に２戸そして２階に２戸の合計４戸のアパートが見えてきました。
この幹線道路、片側２車線の合わせて４車線の道路です。
交通量は多く、路線バスやトラック、ダンプなどもけっこう通る道路で、おそらくは昼だけでなく真夜中も、そこそこの交通量がある道路です。
騒音が日夜絶えないような、住環境としては最悪の場所です。
しかも車やトラックの排気ガスも相当この道路沿いでは充満しているのではないかと思えるような環境です。
通常であるならば、このような場所に住みたくはありません。
こんな場所にどこの建設会社がアパートを建てたんだろうと思い、アパートの前に来てみると、
シャーメゾン
と書かれているではないですか。
そうです。
あの積水ハウス施行のアパートだったのです。
積水ハウスはたしか立地の悪い場所にはアパートマンションを建てない建設会社じゃなかったのかと考えていましたが、例外的な物件もあるようです。
以前は散髪屋があったところですが、閉店のあとに土地のオーナーが積水ハウスでの賃貸住宅を強く希望したのかもしれません。
ところで立地的には不満の多いアパートですが、見たところ４室すべてに入居者がおり満室状態になっています。
共同経営者の離脱で事業断念そして契約中のテナントも解約
マンション1階に設置されているテナント。
テナント入居者事業者は突然、退去通知をするものですが、思わぬ理由でそうされた事例について書いています。
その前にこれまでの流れを整理してみますと、ざっと下記の表のような流れになっています。
| １１月初旬 | 物件に見にこられ申込み |
| １２月 | 入居開始 |
| ２月下旬 | 改装計画を提出 |
| ３月下旬 | 退去届け |
| ４月初旬 | 大東建物管理より連絡 |
| ７月下旬 | 退去予定 |
なぜ突然の退去になったのか、いろいろと推察しましたが、最近、介護事業者の経営環境が厳しくなり、家賃等が支払えなくなり大東建託パートナーズから退去勧告がでたのか、とさえ考えてしまいました。
とにかく中小零細介護事業者の倒産、自転車操業的な厳しい経営状況はますます深刻化しているようです。
すると昨日の夕方に
テナントの件で大東建託パートナーズより連絡がありました。
電話の内容ですが、３月下旬に突然、テナント入居者から、退去通知があったこと。比較的、安定した介護事業者なので心配していなかったが、突然の通知に、大東建託パートナーズも驚いているとのことです。
それで早速、大東建託パートナーズの担当者が、テナントの社長に会おうとしたが、なかなか会えなかったが、今日ようやく会えて事情を聞くことができたとのことです。
ところでその退去理由とは
大東建託グループの有力なグループ会社ハウスコム
NTTドコモもいえばNTTグループの携帯電話会社です。
しかもNTTグループの稼ぎ頭とも言われています。
もっともドコモが好調の時は、NTTグループの7割も稼いでいたこともあるようです。
ところで大東建託グループにも主力の大東建託の他にも大東建託パートナーズや大東建託リーシングなどがありますが、首都圏や東海圏を中心に事業を行っている会社としてハウスコムがあります。
このハウスコムですがウィキペディアによると
ハウスコム株式会社は、日本の不動産会社。首都圏のほか、東海地方、近畿地方、四国地方、九州地方で賃貸仲介業を行っている。2019年7月時点で、全国181店舗（直営店180、フランチャイズ1）を有する。大東建託グループの一角。 ・・1998年に賃貸住宅管理大手の大東建託株式会社の全額出資によって設立された関西ハウスコム株式会社が前身となっており、現在も大東建託は同社の過半数の株式を持つ筆頭株主である。 ・・大東建託グループのため、大東建託が管理している物件に強みを持つ。同業他社によくみられるフランチャイズ展開はほとんど行わず、基本的に直営店方式で出店している。店舗スタッフは地元出身を中心に採用しており、地域に強いことをアピールしている。
と書かれています。
大阪の不動産の雄の宅都が大東建託グループに入っていた
大東オーナーのための大東オーナーマイページを見ていると、大東建託グループのなかでの、様々なニュースを知ることができます。
そのなかには最近では「当社及びグループ会社における新型コロナウイルス感染者の発生」についてのニュースも掲載されています。
その部分を見てみると、宅都という会社で、新型コロナウイルス感染者の発生したとのニュースもありました。
宅都？
宅都という会社も、大東建託グループだったのかと思いましたが、この宅都という会社ですがウィキペディアによると
宅都[編集] 主に関西圏で不動産仲介、不動産管理、不動産売買などの事業を展開している宅都ホールディングスの賃貸仲介業を主に行う子会社で、大阪府を中心に23店舗（2021年3月1日現在）を構える。2021年3月1日にハウスコムが全株式を取得し、子会社となった[17]。社名、ブランド名に変更はない。
ということで、大東建託のグループ会社、ハウスコムの子会社になったということで、大東建託グループになったようです。
それにしても宅都という会社ですが、大阪では賃貸不動産業において、注目されるような会社だったようですが、なぜ身売りしなければならなくなったのでしょうか。