大東建託物件でＳＰＥＳ導入でネットが簡単に始められるようになる
最近は、自宅内でのインターネット環境は必須のことになっています。
これまでならば、単身者は、自宅といっても、ほとんど寝て休むだけの場所といった方も少なくなかったと思いますが、そのような場合は、自宅内にとりわけネット環境がなくても、スマホさえあれば十分だったかもしれません。
しかし今では新型コロナウイルス流行を経てでテレワークも普及しています。
となるとこれまでは、自宅ではネットをほとんど必要としてしていなくても、テレワークを行うとなると、そのようなわけにはいきません。
今後は単身者向けのお部屋でも、インターネットが無料で使える物件が有利になっていくことでしょう。
大東建託グループの物件でも、比較的に新しい物件は、DK SELECTネットが標準装備されていました。
しかし古い物件となると、宅内でネットを使用する場合は、個人的にフレッツ光等の事業者と契約し、料金を支払わなければなりませんでした。
ところが今後、このような現状に幾らかの変化が生じる可能性があります。
kabutanニュース2020/4/9の「ギガプライズが後場急騰、大東建託が管理する集合住宅向けにＩＳＰサービス提供」という記事には
ギガプライズ<3830>が後場一段高に買われている。この日の昼ごろ、大東建託<1878>傘下の大東建託パートナーズが管理する全国の物件に対し、ＩＳＰ（インターネットサービスプロバイダ）サービス「ＳＰＥＳ」を提供開始すると発表しており、これが好材料視された。 「ＳＰＥＳ」は宅内工事不要、既存設備を活用するといった特徴を持つ世界初の集合住宅向けＩＳＰサービス。・・短期間でインターネット接続を可能とする。
ギガプライズが後場急騰、大東建託が管理する集合住宅向けにＩＳＰサービス提供 | 個別株 – 株探ニュース
と報じました。
サブリースで多くの大家さんがローン地獄になるって本当？
以前のことですがNHKのBS放送で、レオパレス21でアパートを建てたオーナーさんが、大変な状況になってしまったことを取材した番組が放送されました。
番組名は「あなたのアパートは大丈夫？～岐路に立つ投資用不動産ビジネス」というものなんだそうですが、こういった番組でNHKが問題の企業名を明らかにするのは珍しいそうで、それだけに番組のなかで、レオパレス21の企業名を明らかにしていたということで注目されています。
ところでこの番組を見た週刊誌の記者がレオパレス21のようなサブリース会社についてエキサイトニュースのなかでコメントを述べています。
そのコメントを読んでみて思ったことは、確かにこの記者はサブリースについて知っているようですが、多少正確でない部分もあるようにも感じたので、そのてんについて今回は取り上げてみたいと思います。
ところでこのエキサイトニュースは20/3/25の「NHKに名指しで告発されたレオパレス、明らかになった“悪質営業”の手口とは？」という記事ですが、このなかで
業者はアパートの建設費を割高に設定して、そこで儲けを確保しており、あとに残るのは入居者のいないアパートとオーナーの借金だけです
NHKに名指しで告発されたレオパレス、明らかになった“悪質営業”の手口とは？ (2020年3月25日) – エキサイトニュース (excite.co.jp)
と書かれています。
大東オーナーのためのDK SELECT Club off for owner
大東建託グループと賃貸住宅経営をしているならば大東マイページにログインして、DK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。
しかもVIP会員としてで、VIP会員でも会費は無料です。
かねてから、この特典を活用したいと思っていましたが、なかなかそうする機会がありませんでした。
最近も、ローソンでコーヒー1杯無料サービスが提供されていますが、活用していません。
ところで、私用のために岡山か姫路で妻とともに宿泊する必要が生じました。
岡山か姫路までは鉄道で行きますので、できれば駅から近くの宿泊施設を利用したいですし、とくに到着時刻が晩の9時過ぎで、出発が翌朝6時過ぎという過酷な行程なので、駅からなるべく歩きたくない宿泊施設を探すことにしました。
できるだけ安くするためには、JTBや日本旅行、阪急交通社といった旅行会社経由で予約するか、ヤフートラベル、楽天トラベル、じゃらんといったサイトから予約することもできます。
そこでまずはそれらのサイトで検索してみましたが・・。
そこで思い出したのがDK SELECT Club off for ownerです。
ここからも宿泊先を検索し予約することができるからです。
住居を選ぶときに大切なのは物件の場所とすぐに引越しができる物件かどうかを確かめる
人が生きていくうえで必要不可欠なのが衣食住です。
このてんで「住」についてが、最も慎重さが求められるかもしれません。
ところで住まいの選択について、ある経済誌の記事によると、大手不動産会社の重役のコメントが載せられていました。
大手不動産会社の重役ということですから、住まいについてのプロとも言える人で、しかも住まい選択の様々なケースも熟知しておられるものと思われます。
そしてその方の住まい選択で重要として指摘されたのが
どのエリアにするか
というてんと
身軽さ
をあげられたそうです。
大手不動産会社の方ということで、とにかく戸建て住宅やマンションを買うということを言うかと思うかもしれませんが、そのようなことは言われなかったのは意外なことです。
しかし筆者も、この見方には納得がいきます。
ところで住まい選択で、どのエリアに住むかを選択することの重要性があげられたのは、やはり比較的リーズナブルな価格でマンションや戸建て住宅を郊外で買ったものの、だんだんと長い通勤時間がしんどく感じるようになってくること、また生活をしていくうえでも、病院が近くにないとか、買い物が不便といった都心部や都市近郊よりも利便性で劣ることが、その理由のようです。
大東建託パートナーズの情報誌ゆとリッチから貴重な情報が
大東建託パートナーズの管理物件のオーナーだと、2カ月に1回ほど、大東建託グループからの情報誌を受け取ることができます。
この情報誌ですが「ゆとリッチ」というものですが、賃貸住宅経営をとおして、ゆとりある生活を送ってほしいとの願いがこめられているのでしょうか。
ところでこの「ゆとリッチ」ですが、すべての記事を読むということはありませんが、一部の記事は興味深く読ませていただいています。
最近でも、賃貸住宅経営のリスクを補償する保険についてや、相続についてきちんとしておくことの重要性の記事などが掲載されていました。
さらに大東オーナー会支部審議会Q&Aの記事が掲載されることもあり、実のところこの記事はオーナーにとっては将来の賃貸住宅経営を左右するような、とても重要な情報が収められてことがあるのです。
この記事の趣旨は、オーナーの代表者たちが、大東建託グループに質疑応答するという形式のものなのですが、大東建託グループの回答からは、今後どうなっていくかの貴重な参考情報が含められていることがあります。
例えばオーナーからの質問で「入居期間が長 い入居者さんには何らかの特典をつけてあげら れれば空家対策にもなるのではないか」のような質問がなされていました。
賃貸住宅大家にとってとても重要な家賃 なぜか年月とともに下がっていく？
家賃といえば、様々な思惑が交錯します。というのも物件オーナーにすれば
・家賃はなるべく高くしてほしい・・入居者さんにすれば
・家賃はなるべく安くしてほしい・・一括借り上げの会社にすれば
・入居率を高水準に保つため、場合に
よったら家賃を安くしたい・・
といった思惑です。
ところで多くの場合、物件オーナーと入居者さんが家賃のことでモメることがあるにしても、頑固な物件オーナーさんが、絶対に家賃を安くすることがないことを察すると、入居者さんが退去することによって事は解決してしまいます。
その一方で厄介なのが、物件オーナーと一括借り上げの会社との間で家賃でモメることです。
どうしても入居率を上げるために、一括借り上げ会社は、どう考えても周辺エリアの家賃相場よりも安い募集家賃にして入居斡旋を行おうとすることがあります。
例えば大東建託グループの物件の場合は、大東建託パートナーズが家賃の査定などを行うようですが、大東建託のある営業マンの話では時に、えーと思うほど募集家賃を下げていることがあり、その狙いは、どうやら入居率にあるようですが、オーナーからの苦情を受けて大東建託の営業マンがオーナーに代わって大東建託パートナーズに文句を言うこともあるんだとか・・。
不祥事が相次いだ不動産業界 淘汰される会社とますます強くなる会社も
賃貸住宅最大手の大東建託も2018年ごろから管理戸数の増加の勢いにブレーキがかかってきているようです。
つまりは新たなアパート建設等が減ってきており、それが管理戸数の増加の勢いを鈍らせているのです。
管理戸数100万戸達成までは順調で達成時には、オーナーにカタログギフトが送られてきたものですが・・。
そういえば最近はカタログギフトが送られてこないなあと言うのもあつかましいのかもしれません。
ところでアパート建設の勢いにブレーキがかかっている要因の1つは相次いで生じた不動者業界の不祥事です。
例えば、2018年に発覚したスマートデイズ社による女性専用シェアハウス事業が破綻し、管理会社からオーナーへの賃料が未払いとなった「かぼちゃの馬車事件」、被害者には騙されにくいと思われる大手企業のサラリーマンが多数含まれているというのは驚きでした。
さらにスルガ銀行不正融資事件で、高金利でなにがなんでも融資するという姿勢が、今後の不動産担保融資の審査を厳しくさせたとも言われています。
そして、レオパレス建築基準法違反事件ですが、この事件を機にアパート経営=リスクがあり過ぎ=やらないほうが良い、という考え方が世間に染みついてしまったかのようです。
住んだり大家にならないほうがいい不良物件 どのように見分けるか
アパート経営を始めるためにアパートを買うにしても、また住むために賃貸住宅を借りるにしても不良賃貸物件は避けたいものです。
一般に不良物件といえば築古の木造住宅を思いつきますがRC造りでも不良物件があります。
例えば、筆者の知人の所有物件はRC造りですが、雨漏りがするということで入居斡旋に支障があるために、修繕が求められ300万円をかけて修繕しました。
安く購入したアパートが不良物件で不良個所を修繕するために多額の修繕費を支払わなけれならないとすると、もともこうもありません。
また賃貸契約で借りた部屋が水漏れなどの不良があることに気づいて再び引っ越しするにしても費用や時間がかかり大変な事柄です。
結局のところ不良物件を手にしたり借りたりしたら、後ほどその代償を支払うことになるのです。
ではどのようにして不良賃貸物件を見分けることができるのでしょうか。
例えばその１つは
不等沈下は致命的な不良物件になります。
不等沈下とは建物全体が均等に地盤沈下するのではなく、場所によって沈下することです。
そのような物件は傾いていたり、大きなヒビが入っている場合があります。
このような場合は見た目にもわかる場合がありますが、致命的な欠陥で例え安くても購入は控えたほうが賢明でしょう。
賃貸住宅で家賃の５%以上を管理会社に支払ってでも管理会社お任せするのはなぜ？
今の時代、不動産管理をすべて自分で行っている大家さんがどれほどおられるのでしょうか。
確かに、管理会社に不動産の管理を任せると、家賃の５～１０％が手数料としてもっていかれます。
一括借り上げで不動産管理を任せているのならば、家賃の１０～１５％ほどが手数料としてとられます。
しかし手数料をとられたくないとの思いから、すべてを自分で行うならば、相当の労力が求められます。
では実際には管理手数料としてどれぐらい支払っているのでしょうか。
仮に６戸所有、家賃５万円とすると月額の家賃は３０万円。
３０万円の５％は１万５千円となります。
ということは１年で１８万円を管理会社に支払っていることになります。
ではそれぐらいの不動産管理手数料に見合うだけの仕事を行ってくださっているのでしょうか。
管理会社の業務を取り上げてみますとまずは
入居斡旋の仕事があります。
そのためには募集図面の作成の仕事があり、他の業者にも情報提供し、入居斡旋を行ってもらう場合もあります。
さらには部屋の鍵も管理し、他の業者で入居希望者が見つかるならば部屋の内覧の準備もしなければなりません。
そして入居審査（保証人の審査や家賃保証会社の審査を通すことも含む）があります。
大東建託は修繕費でオーナーからぼったくってはいなかった
以前に書いた記事
では、週刊ダイヤモンドが、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理」という記事で、大東建託がオーナー泣かせな管理を行っているとの批評に、大東建託が訴訟を起こし、大東建託側の言い分が、ほぼ認められたてんについて、産経新聞の記事をもとに書きました。
あれからしばらくして大東建託のニュースリリースにもそのことが取り上げられました。
2019/9/2の「株式会社ダイヤモンド社に対する勝訴判決のお知らせ」のなかでですが、この文章をじっくりと読むとオーナーとしては安堵できるようなことが書かれています。
例えば
2018年11月末現在の外壁塗装工事実施状況からは、大東建託パートナーズ株式会社が修繕費用を 負担するフルパッケージ契約物件では、建物オーナーが修繕費用を負担するスタンダードプラン契約 物件と比較して修繕が少ないとする本件記事とは、反対の修繕状況にあることがうかがえる。
https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c8k1-att/diamond_hanketsu_0902.pdf
と書かれています。