物件の立地エリアが良くても空室が多いのは何が原因？
空室率が上昇した昨今、ますますアパート・マンションの立地が重要視されるようになっています。
立地条件の悪い場所のアパート、マンションはなかなか空室が埋まらず、空室に悩まされている大家さんも少なくないことと思います。
専門家の中には、空室が埋まらないことの原因が立地が悪い場合はどうしようもなく、最初からそういう物件を避けるしかないと、言い切っている方もおられます。
やむなくそのような物件を所有してしまったならば、今後、立地条件がよくならない限り、空室に悩まされることは、覚悟しておかなければならないことでしょう。
では理想的な立地条件とはどのようなものなのでしょうか。
東建コーポレーションのホームページには
公共交通機関の利便性が高い立地は、入居需要も高く理想的だと言えます。一般的に、都市部まで３０分程度で移動できる距離にあり、最寄駅から徒歩で５から１０分程度の立地に人気が集まっています。
引用：入居者様が望む立地条件とは？（最終閲覧日2018/3/27）
と書かれています。
特にこのような立地条件にかなっている場合は、単身者向けアパートマンションが良いと言われています。
大東建託などの建設会社の主力は建築業から管理業務へ？
最近はどこの建設会社も賃貸住宅建築は減少しています。
以前、大東建託のオーナーが集まる支部報告会に出席した時に、大東建託側は賃貸住宅建築減少は認めていたものの、その理由は「相続税改正後のブームが落ち着き今は安定期に入った」といった表現をされていました。
たしかに、その通りだと思いますが、それだけではないように思います。
今後は大東建託は大東オーナーとの関係を深めて建築のリーピートなどを強化していくことでしょう。
ところで賃貸住宅建築の増加があまり見込めないのは、積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託すべてに共通した事柄ですが、その一方で管理業務のほうは順調に伸びているというてんでも共通しているようです。
このてんでのキーワードは管理戸数と入居率というてんになりますが、管理戸数では断トツでトップの大東建託も積水ハウスや大和ハウス工業も管理戸数は着実に伸びているようです。
建築においては伸び悩んでいても、しかしそれでも着実に管理戸数は増えているということは、物件オーナーの満足度が3社ともにまずまずで、管理替えも比較的に少数ということもあるのでしょう。
3社ともに、おそらくは管理替えされないように物件オーナーへのサービスや配慮も行われているものと思われます。
マンション修繕費を相見積もりによって抑えることができた
玄関扉の真下にフロアヒンジが設置されている。
筆者の所有マンションの玄関扉の閉まる速度が勢いよく閉まるようになり、フロアヒンジの寿命がきているようなので、管理会社の担当者との簡単な打ち合わせで、フロアヒンジの取替工事を行うことになりました。
取替費用は、７万円～ということで、本体取替工事のみの場合は７万円～１０万円ぐらいが相場のようです。
管理会社は大東建託パートナーズですが、取替工事を行うと決まってから、工事代金の見積金額が示されるまでに、数週間が過ぎていきました。
ちょっと様子がおかしいなあと思っていましたが、ある時、大東建託パートナーズの担当者と連絡を取る機会があったのですが、担当者いわく「見積額をだすように施工業者に言ってるがまだこない。もう一度、見積額をだすように催促します」とのことです。
なぜ施工業者がなかなか見積額をださないのか、なぜ渋っているのかと思っていましたが、それから数日後に大東建託パートナーズの担当者から連絡が来ました。
フロアヒンジ取替工事の見積についてですが
「多少高くなってしまったのですが
金額は約１８万円５０００円です。」
とのことです。
えーと思いましたが、内訳について担当者いわく
「本体取替のみならば約８万円なのが、扉が電子錠なので、配線工事などが加わること、また同じサイズのフロアヒンジがないので、コンクリートを削るなどの工事が加わることで、高くなってしまっています。」とのことです。
家賃滞納者が夜逃げされることが悩みの種でなくなった？
ひと昔前は、入居者が家賃を滞納し、あげくのはてには夜逃げをされるということが、しばしば生じ、大家の悩みの種だった時代がありました。
夜逃げされて、もはや行方がわからなくなれば、滞納された家賃は回収できません。
さらに夜逃げをされた後、大家の費用負担で原状回復工事を行わなければなりません。
となると家賃滞納分と原状回復工事費用と合わせて数百万円ぐらいの損失を被ることもあるかもしれません。
まさに大家にとって悲劇のパターンといえるでしょう。
しかし最近はあまりそのようなことを聞きません。
なぜでしょうか。
最近の賃貸形態が大家、つまりはアパートオーナーの損失をヘッジするようなものに変わってきているからです。
例えば
一括借上げ契約では家賃滞納による損失を大家が負うことはありません。
過去の記事でそのことについて書いたことがありますがこの形態の場合は、一括借上げ業者が毎月、定額賃料を大家に支払う契約だからです。
空室があろうと入居者が家賃を滞納していても大家に支払う賃料がその分、減らされることは通常ないのです。
そしてその損失は一括借上げ業者が負うことになります。
筆者も十数年この一括借上げ契約による賃貸住宅経営を体験してきましたが、今のところ家賃滞納ののために家賃収入が減らされたということはありませんでした。（入居者が家賃を滞納した事実があったかどうかも知りません）
さらに一括借上げ契約ではなくても、最近は家賃保証会社というシステムがあります。
意外とマンションタイプのドコモ光が安い 賃貸物件でも導入されている物件がある
最近はネット環境が必需品となってきました。
そこで賃貸住宅では、最近はインターネット無料の物件も増えてきています。
入居斡旋において有利であるならば、インターネット無料の物件にしたいものですが、もしそうすると物件オーナーに毎月費用負担がかかることになりますし、本当に費用対効果があるのか？なので、導入には慎重になるかもしれません。
ところで賃貸マンションなどでは、フレッツ光の機器をNTTから導入してもらうことにより各部屋でのネット料金が安くなります。
具体的はマンション･スーパーハイスピードタイプ 隼（ひかり配線方式）の場合は
プラン1：8ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ￥3100円
プラン2：16ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ￥2600円
ミニ：6ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ￥3900円
にプロバイダー料金が加わります。（￥500～）
一方で戸建て住宅の場合は￥5400円とプロバイダー料金ということで明らかにマンションタイプで契約したほうが安くなります。
しかもマンションタイプにしてもらうために物件オーナーが費用負担することはあまりませんし毎月の費用負担もありません。
アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も
以前のことですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。
入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。
そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。
その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。
しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。
そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。
62000円は大東建託の査定家賃と同額です。
もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。
実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。
もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。
このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。
大東建託のオンラインによる税理士との相談会に参加してみました
以前のことですが、大東建託の近隣支店の建築営業課のスタッフが訪問してきました。
一時期は、営業スタッフがほとんど訪問してくることのなかった時期もありましたが、この数年は、しばしば訪問してくるようになりました。
しかし訪問で来られても、筆者はもうこれ以上、賃貸住宅経営を拡大させるつもりはないので、訪問されるメリットはあまりないのではと思うこともあり、多少心苦しく感じることはありますが、訪問のさいには近所の知っている大家さんなどの情報は伝えるようにはして幾らか訪問メリットを感じてもらえるようにはしています。
ところでごく最近ですが、大東建託の営業スタッフに、困っていることはないかと尋ねられた時に、国民健康保険料が高いということを率直に告げたことがありました。
そしてその件は、それで何も進まないと思っていたのですが、先日のこと、再びその営業スタッフが訪問してきて、支店で税理士さんによる無料の相談会を行っているとのこと。
それでその相談会に参加してほしいという誘いがありました。
そしてこの機会に国民健康保険料を軽減させるためのヒントを得ることができるかもしれないとのことです。
この時、筆者は気が進まなかったので断ったのですが、かなりの熱意で進めるので渋々応じることにしました。
銀行員には他の業種にはない業務上のルールがある？
アパートローンを借りると銀行の担当者がしばしば訪問してくる。
筆者も父からマンション経営を受け継いで、何年にもなりますが、けっこうお世話になるというのか、しばしば自宅に訪問して来られるのは、アパートローンを借りている銀行の担当者です。
今日、街を自転車で走っていると、たまたま銀行の担当者が、もう一人の行員とともに徒歩で歩いているのを見かけました。
お客さんのところに向かっていたのでしょう。
ところで筆者がお世話になっているのは、りそな銀行ですが、何年か接触しているうちに、りそな銀行の行員の業務上のルールのようなものを気づくようになりました。
その１つが
支店に近い客のもとへは徒歩で行く
というものです。
行員さんの話では自転車や車も支店にはあるそうです。
ですから必要に応じて、これらの乗り物も活用しているようですが、しかし支店から徒歩２０～３０分以内のお客さんのもとへは徒歩で行くようです。
筆者の自宅にも必ず徒歩できますし、支店長であっても近くは徒歩で周っているようです。
実際のところ今日も含めて徒歩で周っている場面を何度か見かけたことがあります。
今年の春には支店長が交代しましたが、これまでの支店長さんと新しい支店長さんが２人で、しかも徒歩で取引先への挨拶周りをされていました。
銀行員が銀行を辞めて転職する 外資系企業か公務員に・・
銀行をやめる行員さんも少なくない？
筆者は、りそな銀行からアパートローンを借りて、ほそぼそと小規模なマンションオーナーをやっていますが、周期的にりそな銀行の渉外担当者が訪問してきます。
先日もやってきましたが、いろいろと他愛のない会話を交わすこともありますが、その時に、ビックリするような事を聞きました。
それは筆者がマンションを相続した時に、りそな銀行の渉外担当者だった行員さんが、銀行員をやめて転職したとの話です。
当時は相続中だったので、この行員さんには、何度も訪問していただき複雑な手続きを手伝ってくださったので、顔なじみの行員さんでした。
その後、1年半ほどで、転勤になってしまいました。
ところでその当時は、この行員さんも結婚したばかりで、しかも最初の子供も誕生したばかりの時で、銀行員としてもバリバリに活躍していた時代だったと思うのですが、おそらくは今後も銀行員としてのキャリアを積み上げていくんだろうなあと思っていました。
それが銀行員をやめて転職するとは・・。
そしてどうやら公務員になったようです。
今では2人目の子供も誕生し、りっぱな父親になっているとのことです。
経営が不振の地方銀行ならば、もっと良い就職先に転職するのならばわかるのですが、比較的経営が安定している、りそな銀行を後にするとは意外でした。
家族もどう思ったのでしょうか。
賃貸住宅 経年劣化による家賃の下落は回避できない？
家賃は新築時をピークに下がっていく。
一括借り上げによるアパートマンション経営で１つの節目となるのが１０年目です。
例えば大東建託やレオパレス２１においては１０年目に賃料改定が行われます。
そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合１０年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。
もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。
しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。
実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。
経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は１年間で１％ほど下落するともいわれています。
もちろん平均なので地方のエリアではそれ以上に下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は限定的なエリアもあることでしょう。