JCBゴールドカードの特典をマンションオーナー業で活用
JCBゴールドカード会員の場合は、税務の無料相談サービスを受けることができる。
筆者もJCBカードを持つようになって１５年以上になると思いますが、以前のことですがMyJCBを確認してみると、なんとJCBの携帯電話、公共料金支払いキャンペーンで３万円がキャッシュバックされていることが確認できました。
これまで様々なJCBのキャンペーンに参加申込をしてきたものの、ことごとく抽選に外れてきましたが、今回は奇跡的に当選していました。
思い返してみると、当初は取引銀行からJCBカードの申込を勧められたのが始まりですが、申し込んでから４週間ほどでカードが届きました。
JCBカードの最初の申込だったので審査にも時間がかかったようですが、それからはJCBとの長い付き合いとなっています。
たしか１０年ほど前にゴールドカードへのアップグレード勧誘の手紙がJCBから届き、それからはJCBのゴールドカードを保有しています。
ただネックなのは毎年かかる11000円（税込）の年会費です。
ときには年会費を支払うのが、ちょっとしんどいので解約しようかと思ったこともありますが、今回の出来事で、当分は保有し続けることになりそうです。
しかし年会費は負担になるものの、それなりの特典も多く提供しているのがJCBゴールドです。
マンションの建替え 築４０年を超えていても進まない
１９７０年代に建てられた分譲マンションの多くが、築４０年を超えています。
そしてこの当時、入居した多くの方も高齢化を迎えています。
筆者の近くにも築４０年を超えた大規模分譲マンションがありますが、周期的に修繕工事を行っており、そして管理組合もしっかりと機能しているためか外観もきれいで、しかもほぼ満室状態です。
ですから築年が３０年、４０年を超えても管理がしっかりと行われているのならば、快適に暮らし続けることも難しくはないようです。
しかし最近にわかに問題となっているのは耐震化というてんです。
築３０年、４０年超のマンションとなると当時の耐震基準を満たしてはいても、最新の耐震基準は満たしてはいません。
そこで建て替えということが１つの案として浮かび上がりますが、現実そうすることは容易ではありません。
一方で学校や官庁などで最近では耐震化基準を満たしていない建物の建て替えが進んでいます。
筆者の周辺エリアでも警察署、小学校などの建て替えが行わてきました。
公立の大病院も建物を壊して統合した新しい病院を別の場所に建てるといったことが行われています。
古いショッピングモールも自治体との協力のもと建て替えが行われたケースがあります。
管理組合のないマンションがある 管理不全になることも
マンションといえば通常は、賃貸住宅マンションならば、不動産管理会社が入居者から管理費（３０００円～１００００円）を毎月徴収し、建物の管理業務を行っています。
分譲マンションであるならば、管理組合があり、住人から管理費や修繕積立金を回収して建物の維持管理にあたります。
筆者の所有マンションも大東建託パートナーズが入居者から管理費を徴収して建物の管理業務を行っています。
ところで最近はマンションがあっても管理組合がなかったり、管理不全のマンションが増えているというのです。
もちろん管理組合のない分譲マンションならば、管理費の徴収もなく、修繕積立金も必要でありません。
しかしマンションそのものが荒廃していき、入居者もどんどん減っていくことでしょう。
入居者が減り、空室が目立つようになると、さらに荒廃が進むという悪循環に陥っていきます。
賃貸住宅マンションでも管理不全になると建物はどんどん傷みだし、空室が目立つようになっていくことでしょう。
実際、近年、賃貸住宅の空室率の上昇が問題になっていますが、競合物件の急増もその要因ではありますが、それとともに空室率が異常に高い、いわゆる管理不全の荒廃賃貸物件がにわかに増えていることも、全体の空室率を押し上げている要因になっているようです。
建設会社にとってハイリスクハイリターンの海外事業？
一括借り上げで、というかサブリースで賃貸住宅経営をしているならば、サブリース会社の経営状態には注視し続ける必要があります。
というのもサブリース会社の経営が悪化すると、そのシワ寄せが物件オーナーに及ぶことが少なくないからです。
過去においてはレオパレス２１の物件オーナーでそのような事柄が生じましたし、２０１８年においてはスマートディスの物件オーナーでそうした事柄が生じています。
もちろん大東建託や積水ハウスといったサブリース大手で、今すぐにそうした事態が生じることはないのかもしれませんが、しかし絶対に生じないとも言い切れません。
筆者も大東オーナーの１人として、大東建託の業績を注視していますが、多くの分野で好調を維持しているようですが、懸念されている分野があります。
それは主力ともいえるアパート建設の分野です。
多くの専門家が主力のアパート建設の先細り懸念を示しており、現実にアパート建設受注が前年比微減状態が続いています。
一方で国内ではこういう状況のなか積水ハウスなどは業績が好調で株価も上昇しています。
なぜなのでしょうか。
それは海外事業に強みがあるというてんにあるようです。
大東建託のカタログギフトの品物がすぐに届く！！
約8万人のオーナーに大東建託からカタログギフトが送られた。
以前のブログ記事で、大東建託が１００万戸達成記念で、アパートマンションオーナーにカタログギフトを、ゆうパックで送り届けてくれたことについて書きました。
それからしばらくして、せっかくなのでどの品物を頂こうかと、妻と相談して決めることにしました。
ペアのホテル宿泊券やグルメもとても魅力的なのですが、使ってしまえばそれで終わりなので、できるだけ永くもつものを選ぶことにしました。
ということは日常生活で、しばしば使用するものになりますが、妻が以前から欲しがっていたものを、この機会に選ぶことにしました。
まず選んだのが包丁です。
というのも現在使用している包丁の切れ味がだいぶ悪くなってきたので、買い替えか、研いでもらうか検討していたのですが、この機会に新しいものを購入することにいたしました。
通販サイトでは、この包丁、定価は１００００円程度で販売価格は７０００円前後となっています。
２つの品物はミニツイストステッパーです。
どういう物かといえば、室内で運動するための器具です。
妻も知り合い宅で置いているのを見て、気にかかっていたそうですが、この機会に購入することにいたしました。
通販サイトでは定価がこれまた１００００万円程度で販売価格は７０００円前後です。
公営団地では外壁修繕工事はあまり行われていませんが・・
管理戸数NO1の大東建託のアパート。大規模修繕工事は１０年か１５年あるいは２０年で行なっている。
筆者が住んでいる阪神地区においても、分譲マンションは多くありますが、たいがいどこの分譲マンションも決まりきったかのように１２～１３年に１度の割合で大規模修繕工事が行われています。
分譲マンションオーナーは毎月修繕積立金を支払っているので、大規模修繕工事を行うといっても、急な大きな出費にならないためか、さほど反対する方もおられないようですし、資産価値を維持することを気にかける分譲マンションオーナーも少なくないので、すんなりと予定通り行っているのがほとんどのようです。
なかには物件管理会社に大規模修繕工事を自動的に任せないで、工事業者の入札を行って、できるかぎりコストダウンを試みているマンションもあります。
しかし一方で不思議に思うのは公営団地などは、外壁修繕工事を15年たっても行わずに、そのままにしているところもあるように思います。
おかげで外壁は、やはり汚れが目立つようになっていますが、住むことについては支障がないようで、ほぼ満室状態を維持しています。
もちろん屋上の防水工事については、公営団地でも周期的に行っているようです。
ところで大規模修繕工事ですが、かかる費用は相当なものです。
賃貸住宅オーナーとしては、行わなくてはならないという意識がありますが、かかる費用のことを思うと気が重くなります。
大東建託からオーナーへの贈り物 時々そのような機会が
大東建託のマンション建設。
２０１７年３月下旬ごろでいたが、突然ゆうパックで荷物が届きました。
送り主は大東建託。
なんだろうと思い開けてみると、なんとカタログギフトが入っているではないですか。
中に入っている大東建託からの手紙によると、１００万戸達成記念ということで送らせていただいたとのこと。
また後ほど営業担当者からオリジナルの家形クリスタル時計も届けるとのことです。
まあそれにしても、ありがたいといえば、ありがたいのですが。
それにしても、このカタログギフト全国の８万人のオーナーさんすべてに送ったのでしょうか。
それとも実績のあるオーナーさんだけなのか、所有戸数の多いオーナーさんだけなのか、なんらかの基準でスミワケしているのかどうかはわかりません。
このカタログギフト中身を見てみますと、なかにはペアでのホテルの宿泊も含まれているので３万円ぐらいの価値があるものかもしれません。
もしすべてのオーナーさんに送っているならば約８万人のオーナーさんがおられるので２４億円ほどを、このためにポンと使ったことになります。
そして後ほど営業社員から届けられる、オリジナルクリスタル時計もあわせると、さらに費用がかかることになります。
賃貸住宅経営 入居申込が入ったものの数日後に取消に？
筆者も大東建託パートナーズに所有物件を管理してもらっている大東オーナーなので、しばしば、いい部屋ネットのサイトから筆者の所有物件があるエリアの大東建託物件の入居者募集の状況を閲覧することがあります。
そして習慣的に閲覧することによって見えてきたことの１つが、いい部屋ネットの大東建託物件の入居者募集は、とにかく入居申込が入ると募集が停止され入居者募集のリストからも削除されることがわかりました。
おそらくは書類による申込が行われた場合だと思いますが。
しかし入居申込のために削除された物件が、数日から一週間後ぐらいに再び何もなかったように入居者募集のためにリストに戻っていることがあります。
何が起きたのでしょうか。
考えられる１つの理由は
入居のための審査で落とされたということが考えられます。
この入居審査で落とされるということは、珍しくないようです。
とりわけ家賃が高くなれば高いほど、審査は厳しくなります。
このてんで大東建託の入居審査は、さほど厳しくないとの話を聞きますが、それでも申込めば必ず審査に通るというわけでもないのでしょう。
おそらくは過去に深刻な程度に家賃滞納をしたという記録が残っている場合は、審査に通らないでしょう。
マンションの宅配ボックス アマゾンのKey for Businessで不要になるか？
インターネットの普及で、ネットでの買い物が多く行われるようになりました。
その結果、アパートやマンションで人気の高い設備の１つに宅配ボックスが注目されるようになりました。
賃貸住宅オーナーとしても、入居率の改善や家賃の下落回避のために、宅配ボックス導入を検討している方も少なくないのではないでしょうか。
竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。
このてんで分譲マンションなどは、以前から宅配ボックスを導入しているマンションも少なくありませんが、築古の賃貸住宅となると、竣工当時は、ネットでの買い物も多くはなかったので、宅配ボックスを設置していないことが多いのではないかと思います。
しかしネットで簡単に、お部屋選びの選別が行われる昨今、宅配ボックスの設置がないと、なかなか入居してもらえないということで、数十万円の初期費用がかかるとしても、宅配ボックスの導入を検討せざるをえなくなっているというのが現状かもしれません。
しかし時代の変化は速いもので、アマゾンが置き配を行うようになりました。
その後、大手配達業者も置き配を行うようになっています。
郵便局のサイトでは置き配について
置き配とは、あらかじめご指定いただいた場所（玄関前、置き配バッグ、宅配ボックス、車庫、物置など）に非対面で荷物などをお届けするサービスです。
と説明されています。
賃貸住宅経営のために融資をしてくれる金融機関も様々
アパート経営を行うために、アパートローンを借りる人は少なくありません。
そしてアパートローンを提供してくれる金融機関も様々です。
どんなところがあるでしょうか。
まずは都市銀行：東京三菱UFJ、三井住友、みずほ、りそなその他の大手信託銀行がそれにあたりますが、なんといっても魅力は金利の低さです。
ネット銀行でアパートローンを扱うようになるならば、ネット銀行のほうが金利は低くなるかもしれませんが、現時点ではアパートローンは都市銀行で借りるのが一番、金利を低くおさえることができます。
例えば、りそな銀行でしたら３０年変動金利で、だいたい１．５％前後ぐらいでしょうか。（融資状況によって提示する金利が異なる場合がありますので、借りる前に金利を確認してください）
しかし審査が厳しいのと、融資を受けるまでに時間がかかること、融資を受けた後も、度々財務状況のチェックを受けることがあります。
次に地方銀行があります。
筆者自身、地方銀行との取引がないので詳しいことはわかりません。
ただ地方銀行といえばやはり都市銀行よりも敷居が低く、融資条件もやや緩いといえるかもしれません。
ただデメリットとしては、金利が都市銀行よりもやや高いこと、その地方銀行の地元でなければ融資を受けることができないなどのデメリットもあります。