マイナンバーとアパート経営 管理会社に番号の提示が求められる
アパートマンションオーナーはマイナンバーを税務署に知らせることが求められる。
以前のことですが郵便物の中に重要な書類として、大東建託グループ収集委託会社 富士ゼロックス株式会社から手紙が届いていました。
確かに筆者は大東建託物件の大家として大東建託とは関わりはありますが、手紙の送り先の「収集委託」という言葉が妙にひっかかります。
大東建託に支払うべきもので支払っていないものがあったのかなあと考えてみても思い当たるものがありません。
そこで、恐る恐る手紙を開封してみると、「マイナンバーご提供のお願い」となっていました。
その目的については
税務関係書類の作成・提出事務等を行うことを目的
としているとあります。
ただ本当に、この手紙のとおりにマイナンバーを富士ゼロックスという会社に提供しても大丈夫なのか不安もあったので、早速ですが大東建物管理(現大東建託パートナーズ）の担当者に電話で問い合わせてみました。
「富士ゼロックスという会社からマイナンバーの提供についての手紙が届いているんですけど、そのとおりにして大丈夫なんでしょうか」
大東建物管理担当者「富士ゼロックスに委託しているのは間違いありませんので、大丈夫です。そのとおりにしてください」
ということで、マイナンバーを提供することの確認を取れました。
賃貸住宅のサブリースによる経営のデメリットとされているてんを冷静に分析してみると
今回はある週刊誌で取り上げらていたサブリースのデメリットとも言える３つのてんについてオーナー視線で取り上げてみたいと思います。
では取り上げられていた残り3つの最初のてんですが。
①管理費が高い設定になっている
です。
この週刊誌の管理費が具体的には何を意味するか明確にわからないのですが、家賃収入から管理会社が管理費手数料として差し引くものを指しているとするならば、サブリースでない場合は5～10％が管理手数料として家賃収入から引かれます。
その一方でサブリースとなると10％以上が管理手数料として引かれます。
しかし管理手数料が多少高くはなりますが、空室分の賃料もオーナーには支払われます。
また大東建託パートナーズの場合は、退去後の原状回復工事費用も退去者と大東建託パートナーズ双方の負担となり、オーナー負担は0円です。
そう考えると管理手数料が高くてもオーナーが損をしているわけではありません。
人気のインターネット無料の賃貸住宅 しかしデメリットも
近年はネット環境というのが生活していくうえでは必須の事柄になっています。
多くの方が、仕事や日常生活においてネットを利用しています。
なので当然ですが、自宅においてもネットを自由に使える環境にしている家庭は少なくありません。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
ところで、このてんでEconomic News2021/3/21の「引っ越しの春。賃貸物件選びの決め手となる、最新の「人気設備」とは？」という記事には
全国賃貸住宅新聞社では毎年、全国の不動産管理会社へのヒアリング調査を集計した「入居者に人気の設備ランキング」を発表しているが、その中の「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるTOP10」で、単身者向けの1位は「インターネット無料」、2位は「エントランスのオートロック」、3位「宅配ボックス」となっている。一方、 ファミリー向けでも1位は「インターネット無料」だ
と書かれていました。
このように、入居者に人気の設備ランキングでは、単身者向けもファミリー向けも、「インターネット無料」が１位となっています。
高層マンションを賃貸経営することのメリット デメリット
数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。
その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。（12階建）
駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。
もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。
もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。
ですから建築費にはそれ相応かかるものの、
安定的にまとまった家賃収入をもたらす
というメリットがあるマンションです。
さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。
つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。
さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。
昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。
もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。
土地成金とも言われる人たちです。
銀行サイドからして賃貸住宅経営を推奨したいエリアとは
以前のことですが、誤解もあったのですが、アパートローンを借りている、りそな銀行に不快な思いをさせられた事があったので、電話で苦情を言うと、すぐに担当支店の支店長が電話をかけてこられて、その日のうちに謝罪のために訪問して来られました。
いずれにしても円満に事は収まって私も気持ちがすっきりしましたが、この時に不動産の話をすることもできました。
今回の支店長さん、どうやら不動産についてもある程度、詳しいようで、いろいろな話が出てきました。
まず地方でアパート経営をする話になると・・。
支店長さん言わく「地方では空室がなかなか埋まらないということがあるので・・」
とのことです。
つまりは地方でのアパート経営は厳しい、ということでこのような状況でアパートローンを組むことは難しいということのようでした。
さらに「土地の価格が上がっているようなエリア、人口が増えているような人気のエリアならば・・」といった口ぶりです。
つまりは裏を返して言えば、土地価格が下がっているようなエリア、人口が減少し続けているようなエリアでのアパート経営には協力できないということのようです。
入居者がすぐに決まる物件 なかなか決まらない物件
以前のことですが筆者の所有物件で空室がでて、入居者募集が始まって４カ月にもなろうとしていますが、いまだに入居者が決まりませんでした。
週末の土曜日や日曜日には、部屋の内見に来る方もちらほらとおられるようですが、結果はNGです。
もちろんこのような傾向は数年前ぐらいから見られるようになっていたのですが、最も入居者が決まらなかった最長の期間は７カ月です。
今回はこの最長記録を更新するかもしれません。
入居率に定評のある大東建託の物件なのですが、決まらない物件は決まらないものです。
ところで筆者もいい部屋ネットのサイトの、とくに私の物件のあるエリアの募集状況を、しばしば閲覧していますが、入居者募集をしてから直ぐに決まる物件と、入居者募集をしてもなかなか決まらない物件と二極化しているように思われます。
そのことから見えてきた入居者がすぐに決まる物件の特徴とは
新築や築年数が数年の物件です。
当然といえば当然で、人は中古のものよりも新しいものを好みます。
ですから築年数の新しい物件は、入居者募集をしてもすぐに決まることが少ないないようです。
さらに
インターネット無料やペット飼育可物件も入居者がすぐに決まる傾向があります。
大東建託の物件でも、比較的に新しい物件には、これらの物件が多数あり、入居斡旋において有利であるように思います。
インボイス制度 テナント賃貸をしているならば要注意
2023年10月から始まったインボイス制度。
街を歩いていてもインボイス制度を反対するポスターなどを目にすることがあります。
ところでこのインボイス制度とはどのような制度なのでしょうか。
ウィキペディアには
インボイス制度（インボイスせいど）とは、消費税の仕入税額控除の方式の一つで、課税事業者が発行するインボイス（請求書など税率・税額を明記する税額票）に記載された税額のみを控除することができる制度のことである。2022年1月時点で日本とアメリカ以外の全OECD加盟国に導入されている[1]。
と書かれています。
しかしこれだけの説明では十分にどういうことか理解できないかもしれません。
大東建託設計施工管理のマンション。1階はテナントになっている。
しかしこのインボイス制度ですが、事業者にとっては死活問題にも、なりえるほどの制度とも言われています。
特に注意が必要なのは、いわゆる免税事業者と言われている人たちです。
この免税事業者というのは、事業規模が課税売上高が年間1,000万円以下の場合に免税事業者になります。
この場合は消費税を受け取っても、消費税を納付しなくても、脱税にはなりません。
リモートワークを行うのに適した環境とは 賃貸住宅にも適合型が
リモートワークが普及するなか、単身者の場合は、リモートワークといっても部屋のレイアウトを少し変えるぐらいで、すぐにリモートワークに対応できることでしょう。
しかし家族で住んでいるならば、リモートワークで仕事をするためには、リモートワーク用の部屋を確保するなど、様々な調整をしなければなりません。
とくにリモートワークの課題の1つは仕事に集中できる環境にできるかどうかにあるようです。
そこで集中して仕事の行える環境にするためのポイントとなることは
・誘惑するものをなくす、そして目に入らないようにする
ことなんだそうです。
ですから自宅のリビングはまずは向かないといえるでしょう。
リビングには集中力を阻害するような誘惑となるものが多いからです。
例えばテレビやゲームなどがあるかもしれません。
・身の回りに必要なものを揃えて不必要に立ち上がらないようにする
ことも集中して仕事をするうえで重要なようです。立ち上がるたんびに、誘惑となるものに集中力が妨げられてしまうことがあるからなんだそうです。
・さらに室内の照明は青みがかった白色の「昼光色」が最適
のようです。というのも青みがかった白色の「昼光色」が集中力を高めるのに最も適しているからです。
他にも生産性を高めるために行えることは幾つもあるようですが、確かなことはテレワークを行うのは、どんな部屋や場所でもかまわないというわけではないということです。
場所や環境を注意深く整えなければ良い仕事を行えないのです。
建設業界の慢性的な人手不足も施工不良の原因になっている
筆者の戸建ての賃貸住宅に住む知り合いが、どうも2階から雨漏りするようなのでということで管理会社にそのことを言うと、「わかりました。大工さんに見に行ってもらいます」との返事だったようです。
しかし、あれからいつになっても大工さんは見にこられないとのことです。
大工さんが来ないのは管理会社が大工さんを探しているものの見つからないのか、忘れてしまっているのかのいずれかではないかと思われますが、いずれにしても最近は必要な修繕箇所の修繕工事をなかなか行ってもらえないということが、しばしば生じます。
ところで2018年9月に京阪神地区を直撃した台風で、私が住んでいるエリアの多くの戸建て住宅の屋根が傷みました。
私のマンションの裏の戸建て住宅も瓦が多数落ちてしまいましたが、台風の後の数日後に、屋根の職人さんが見にこれていましたが、しかし実際に修繕工事を行ったのは2019年の1月中旬のことでした。
4か月半ほど待って、ようやくの修繕工事です。
それぐらい最近では、建設現場で働く職人さんが不足しているようです。
ところでNEWSポストセブン2019/5/6の「荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ」という記事が掲載されていましたが
いま、一戸建てやマンション・アパートといった住宅の建設現場は、ますます深刻化する人手不足を背景に施工不良や工事の不手際が相次いでいる。「新築」だからといって決して安心してはいけない。
荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ｜NEWSポストセブン (news-postseven.com)
と書かれていました。
崩壊マンションとは メンテナンスや修繕が行われないと起こりえる
RC造りマンションは、60年以上は使用できると言われているが・・。
マンション崩壊と聞くと大地震に直面したマンションの崩壊を連想することでしょう。
筆者も阪神地区に住んでいますが、阪神大震災の時には、多くのマンションが崩壊し、使用不能となりました。
また使用不能まではいかなかったものの、建物が傷み、修繕工事を行ったマンションも少なくありません。
ところで大地震に直面したわけでなくても崩壊したマンションがあるそうです。
それは沖縄のあるマンションのことですが、１９７４年完成のマンションだったそうですが、築３５年の時に、２階廊下が崩れ落ちたんだそうです。
分譲マンションだったようですが、住人はすべて退去となったとのことです。
崩壊の原因は、経年劣化と施行不良ということです。
しかし３５年超のマンションは数多くあります。
ですから経年劣化の影響ももちろん多少なりあったのかもしれませんが、最大の要因は施行不良だったのではと考えてしまいます。
実はこの隣に同じ建設会社が施行した同じ時期に完成した別棟もあるようですが、この別棟も崩壊が進んでいて住むのには危険な状態にあるそうです。
こうなると、この建設会社、かなりひどい欠陥工事を行っていたのでは、と疑ってしまいます。