賃貸住宅経営の主流 サブリース契約のメリット デメリット
高い入居率を維持している大東建託パートナーズ管理のアパート。
最近のオーナーさんの多くはサブリース契約（一括借上）でマンション事業を行っています。筆者も父からマンションオーナーの地位を受け継ぎましたが、サブリース契約も継承しました。
筆者の父は亡くなる前に大東建託と３０年のサブリース契約をしました。
そして大東建託と契約した場合は建物管理は大東建託グループの大東建託パートナーズが行います。
ところでサブリース契約のメリットはなんでしょうか。筆者の場合は、大東建託グループとのものですが、その体験をもとにあげていきますと
その１ 空き部屋があっても家賃収入が入る。
このメリットが最大かもしれません。とにかく賃貸マンションの場合は必ずいつか空き部屋が発生します。
しかも近年、空き家率が２割になっておりその割合は増加傾向にあります。
小規模マンションオーナーの筆者の物件も空き部屋が発生すると、昔と比べてなかなか埋まらないということを実感しています。
しかしサブリース契約のおかげて家賃収入が確保できるのはこの契約の特典ともいえます。（大東建託の新規のサブリース契約者は空き部屋になった場合一定期間、その分の家賃収入がオーナーに入らなくなったと改定、オーナーとっては改悪されたようです）
その２ 大手メーカーと契約しているならば入居斡旋力がある。
大手不動産管理会社、積水ハウス、大和ハウス、大東建託といったところでしょうか。とにかくブランド力で、入居率が良い場合もあるようです。とくに積水のブランド力はすごいと感じており、羨ましく思います。
その３ 大手メーカーと契約しているならばスケールメリットの恩恵がある。
体力のある大手の会社であるならオーナー向けのサービスも充実しています。大東建託グループのオーナーの筆者もそれは実感しています。
他メーカーにない保証制度、情報誌の充実、インターネットで物件の状況を確認できるサービスなどもあります。
大東建託をあの週刊新潮も連載記事で批評していた
以前のことですが、週刊新潮が連載記事で大東建託を批評する記事を掲載していたようです。
その内容は、大東建託本社から支店に課された厳しいノルマ、そしてノルマを達成するための支店の不正行為といったところのようです。
また支店長などの管理職にノルマ達成のための極度のプレッシャーがかけられているということもあるようです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
大東建託の本社は、支店の不正行為についての事実を否定しているようですが、うすうすそういったことが行われていることについて知っているのではないかと筆者は思います。
ただ今回の週刊新潮が報じていることは
大東オーナーや入居者には実害がない
ことです。
あくまでも大東建託グループ内の問題で、今後は是正されていくことを期待しています。
ところで大企業の場合はどうしても支店ぐるみの不正行為というのは起こりえることで、大東建託だけでなく、他の建設会社や銀行業界、メディア業界・・など他の業界でも起きていることです。
例えば新聞販売店などは、あたりまえのように二重帳簿を作り、本当の帳簿と新聞社に提出する帳簿とを使い分けています。
しかもその不正帳簿の作成に、これもまた大手の会社がそのためのソフトを新聞販売店に提供し不正を手助けしているとの情報も。
いずれにしても共通しているのは本社から課せられている厳しいノルマ達成を見せかけるために、支店ぐるみで不正に手を出すことです。
昔は住友銀行や東京海上の支店長や管理職の自殺が幾らかあったと聞いていますが、本社からのプレッシャーのためにそういう事が生じていたようです。
オーナーのための住宅設備延長保証サービス大東ワランティ 思わぬ注意書きも
大東建託施行管理のアパート。
最近、マンションオーナーのための住宅設備延長サービスが始まり私も加入しましたが、保証条件をじっくりと読んでみると保証対象外のところに思わむ文言があります。 その文言とは
「老朽化による故障は保証の対象となりません。」
という文言です。
実のところマンションオーナーの私は、大東建託パートナーズが提供する住宅設備機器延長修理保証ワランティサービスに加入しました。サービスの案内の書類には
「定額で安心 修理回数制限なし 条件なし」
と書かれています。
ですからてっきり加入した時は、老朽化による故障も保証の対象になると思いました。
しかし考えてみると住宅設備、例えばエアコンにしても給湯器にしても故障するって、ほとんどが老朽化によるものではないでしょうか。
まれに新品でも故障することがありますが、ほとんどが何年も使用してから、ある程度の劣化によって故障するものだと思います。
もし広義に老朽化をあてはめるならば、ほとんどの故障は保証の対象外になってしまいます。
じゃあなんのために毎月、高額なサービス料金を支払っているのかと考えてしまいそうです。
大東建託グループの社員による残念なニュースが発生
最近になってやや業績が上向いている大東建託グループ。
大東オーナーの筆者もやや安心といったところでした。
しかし時々ですが大東建託グループの社員による残念なニュースが入ってくることがあります。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
１つ目は大東建託のニュースリリースでも公表されたものですが
当社連結子会社の不適切な会計処理に係る調査に関するお知らせ
このたび、当社社員が当社連結子会社において不適切な会計処理を行っていたことが判明いたしました。
詳細につきましては、現在調査中ですが、現時点で判明している状況および、今後の対応につきまして、
下記のとおりお知らせいたします。
Microsoft Word – 20220524_開示文書（提出版）.doc (kentaku.co.jp)
というものです。
どうやら現時点で判明しているだけでも7億円程度の不正処理が行われていたようで、今後さらに拡大する可能性もあるとのことです。
こちらの事件は、あちらこちらのメディアで取り上げられており、株価にも多少なりの影響が生じているようです。
今後、不正に関与した社員の氏名の公表や、処分などが大東建託側から明らかにされるかもしれません。
お部屋の1R 1K 1DKの違いとは 1DKの家賃は下がりにくい？
単身者向けのアパートやマンションの間取りというと、1R,1K,1DKが一般的だと思います。
筆者の小規模マンションでも、1Kと1LDKのお部屋で占められています。
ところで1R,1K,1DKはどのような違いがあるのでしょうか。
まず1Rですが、いわゆるワンルームマンションで部屋とキッチンが一体化している部屋です。
おそらくは家賃も1万円台～が多く、高い家賃を設定することは難しいでしょう。
とくに老朽化しているマンションやトイレとバスが一体化している場合は、収益面では厳しいことでしょう。
ところで次に1Kですが、単身者向けでは最も多いタイプかもしれません。
そして1Kの間取りは、部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5帖までの部屋のことです。
ですから1Rと1Kの違いはというと、部屋とキッチンが仕切られているかどうかの違いだけだということになります。
家賃については1Rよりも高めに設定されていることが多いことでしょう。
そして最後に1DKですが、1DKとは部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5～8帖までの部屋のことです。
ですからキッチン部屋と寝室を明確に分けることができます。
家賃も1DKになると5万円～、立地が良ければ8万円～というところもあります。
賃貸住宅に入居申込 その後に審査そして正式契約で入居 かかる期間は
入居者募集をしている自身のアパートやマンションで入居者が決まると、ほっとするというか嬉しいものです。
サブリースの場合でも、オーナーに支払われる賃料が定額であっても、空室だらけの物件になることは望ましいことではありません。
ところで大東建託の物件の場合は、オーナーは大東建託パートナーズのオーナーのためのマイページで、自分の物件の募集状況などを知ることができます。
例えば退去届けがあった場合は、マイページで確認することができます。
そして数日後には、入居者募集が開始されることでしょう。
ところで筆者の所有マンションでも入居者募集が行われていたお部屋がありました。
しかし2週間ほど前に、入居申込が入ったことが、マイページで知ることができました。
入居申込が入ると、入居者募集も停止されます。
しかしこれで、入居者が決まったというわけではありません。
というのも入居のための審査が行われるからです。
入居審査の結果は数日以内でわかるようです。
審査で落ちてしまった場合は、再びすぐに入居者募集が再開されます。
さらに入居申込者の都合で、キャンセルされてしまうこともあるようです。
この場合もすぐに入居者募集が再開されます。
大東建託を批評する本やネット記事をしばしば目にしますが しかしその内容は・・
2018年の夏ごろに「大東建託「アパート経営商法」の闇とは？」
とかいう本が出版されたようです。
著者はジャーナリストの三宅勝久さんということです。
ところで三宅勝久といえば、ネット上でも大東建託を辛辣に批評する記事を幾つも投稿している方で、私もネット上の記事は読ませていただきました。
読んだ感想はというと、主にノルマの厳しい営業のあり方への批評と、大東建託に騙されたと訴えている物件オーナーさんについての2つの事柄が書かれており、とりわけ衝撃的というよりは想定内の内容だったと思います。
どちらかといえば週間ダイヤモンドで連載された大東建託批評記事のほうがインパクトがあったのではないかとさえ思います。
おそらくは、この三宅勝久著の本も、ネット上で書かれていた内容に多少毛が生えたような内容ではないかと思われます。
ですからわざわざ本を買ってまで読むつもりはありません。
しかし幾らかの反響はあるようです。
そして最も大きな反響があるのは、ノルマ主義の営業のようです。
成果があがらなければ居場所がなくなっていくような体質ということですが、そのてんは多少なり真実のようです。
大規模修繕工事費用を巡る訴訟！！大東建託のマンションで
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
朝日新聞の2018年7月27日の朝刊には、サブリースリスクについての記事が書かれています。
そしてやはりこの記事には大東建託やレオパレス21といったサブリースを代表するような会社と物件オーナーとのトラブルともいえるような事柄が書かれています。
もちろんこの記事には大東建託専務のコメントも載せられていますので、一方的に大東建託を批評しまくるような週刊誌の記事や本とは内容の性質が違うと思いますし、大東オーナーの私にも参考になるような情報になっているように思います。
ところでこの朝日新聞の記事のなかで私の注目をひいた事柄は大規模修繕費用を巡るトラブルです。
当時はまだフルパッケージプランがなかった時代なので、大規模修繕などの修繕費用は物件オーナーが支払うことになっていた時代です。
この朝日新聞2018年7月27日朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事によると
大分市で00年、大東建託の勧めで6階建てマンションを建てた女性は、契約時の説明が不十分だったとして同社に1億9千万円の損害賠償を求めて提訴。女性が契約直前に示された「提案書」には、家賃収入が建設後約20年にわたって増え続ける試算が示される一方、修繕費用は毎年定額（32万5千円）で変わらず、一定期間ごとに必要な大規模修繕費は含まれていなかった。
と書かれていました。
事故物件はあらゆる人に迷惑をかける😕親族にそのとばっちりが
事故物件が生じることはだれしもが望まない事柄だが・・。
滅多に生じることがない賃貸住宅経営リスクには様々な事柄があります。
地震や風水害による建物の損傷。
この場合は、加入している損害保険によってヘッジすることができます。
他にもいろいろとありますが・・。
ところで厄介なトラブルとして事故物件になってしまうということが稀に生じることがあります。
実際のところ日本の自殺者数は毎年約2万人ぐらいなので、事故物件になってしまう可能性が生じえる可能性はありえます。
筆者の所有マンションがあるエリア内においても、募集中の、とある大東建託の物件の募集家賃が異常に安くなっていたので、事故物件になったんだと思いました。
そして募集要項に告知事項ありと書かれていたので事故物件だと確信しました。
この物件の場合は、通常の家賃よりも30パーセント程度割り引いた募集家賃で入居者募集を行っていました。
その後しばらくしてから、募集の掲載が終了しましたので、どうやら入居者さんが決まったようです。
この場合、少なくとも更新期間の2年間は30%程度割り引いた家賃が入居家賃となるわけですが、更新ごとに家賃を値上げしていくのでしょうか？
しかもいい部屋ネットの大東建託グループの物件の場合は、物件オーナーに支払われる賃料が30%減額されるわけではないならば、大東建託パートナーズが割引分の損失を負わなければならなくなります。
大東建託グループが就職先人気企業にランクインされていた
最近でも大東建託についての批評記事が一部、ネット上で拡散していましたが、その内容は大東建託の一部の支店で支店の成績を上げるために、架空の受注契約を作って本社に報告するというものでした。
残念ながら、こういった事柄はどこの業界でも行われていることで、不正には違いないのですが、本社から支店に課される厳しいノルマをクリアするために、あちらこちらで行われている事柄です。
しかもその大東建託の支店の上司は部下を恫喝したり、暴力を振るったりとパワハラがひどいという内容のものでした。
そして結論としては、大東建託はブラック企業だという内容だったのですが、これがブラック企業になるならば、大東建託以外にもパワハラ上司は、あとらこちらの企業におり、大東建託をブラック企業というならば、パワハラ上司がいる企業も同じようにブラック企業と断じなければならなくなります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
となると、ほとんどの企業がブラック企業になってしまうかもしれません。
ところで、しばしばブラック企業と叩かれることのある大東建託ですが、最近の就職先人気企業ランキングでランクインしていました。
これは2022年卒学生「就職人気企業ランキング」で、株式会社学情が、2022年卒業予定の大学3年生と大学院1年生7675名を対象にした調査した結果です。