大規模修繕工事は節税メリットを考えるならば怖くない
マンションでも１０年～２０年に１度、大規模修繕工事が行われる。
大規模修繕工事。
マンションオーナーであるならば幾ら出費しなければならないかと心配になるものです。
しかし節税という視点から見れば気が楽になります。
そのことについて書いてみました。
ところで４月中旬になってからですが筆者のマンションと同じ区画にあるほぼ同規模のマンションに足場がかけられました。
大規模修繕工事の始まりです。
２００３年完成のマンションなので、１３年にしての大規模修繕工事です。
もちろんマンションオーナーの筆者にとって他人事ではありません。
いずれ筆者の物件も数年後には行わないといけないからです。
ところで父からマンションオーナーの立場を継承した時に、不安を感じていた事柄が２つあります。
- 将来家賃が下落し家賃収入が減ること
- 大規模修繕工事で多額の出費が求められること
この２つの事柄に不安と恐怖のようなものを抱いていました。
しかし時とともに考え方も変化し、２つ目の大規模修繕工事については、積極的な見方を持つようになりました。
節税という視点からは大規模修繕工事を行うことにはメリットがある
そうなんです。小規模事業者にとって必須の節税対策では大規模修繕工事は大きなメリットがあります。
例えば大規模修繕工事に仮に８００万円かかったとします。
この８００万円は不動産の収支では、減価償却か修繕費かのいずれかで計上することになりますが、原状回復目的の場合は修繕費で計上することができます。
すると８００万円を不動産経費に計上するので不動産収支は大赤字になります。
この赤字は他の所得とも相殺しますが、それでも全体の収支は０円つまり課税所得は０円になり所得税、住民税は０円になります。
さらに国民健康保険料を支払っているならば、保険料も大幅に安くなることでしょう。
さらに・・
光ネクストマンションタイプ全戸型導入する場合の費用((+_+))
インターネット無料の物件が増えてきた・・。
最近はアパートマンション供給過剰のためか空室率が２割ともいわれています。
そして将来的には空室率が３割になるともいわれています。
３割となると１カ月の家賃収入が満室の場合に１００万円とすると、３割が空室となると３０万円減の７０万円となります。
例え空室の家賃保証がある一括借り上げであっても、空室率が３割ともなると家賃は下落し、オーナーに支払われる賃料も下落していくことでしょう。
そこで空室対策の１つとして最近行われているのが、アパートマンションの
全戸数インターネット無料サービスです。
既に分譲マンションでは導入済のマンションも少なくありませんが、賃貸アパートマンションでも導入しているところがあります。
筆者の知人宅マンションでも築年数のたったマンションですが、阪神地区では幾らかのシュアがあるケーブルテレビベイコム（インターネットも使い放題）を入居者にはマンションオーナーの取り計らいで格安料金で利用できると言っていました。
ところでインターネットの光といえば最もメジャーなのは、やはりNTTの光サービスではないでしょうか。
以前の記事
「NTTからのフレッツ光についての勧誘電話」
で書きましたように、電話でNTT本社のマンション担当者から、サービスの提案についての、お話があるということで、訪問を受けることにしました。
大東建託の３５年保証の謳い文句がなくなっている？
賃貸住宅経営が、サブリースによるものが主流になりつつあるなか、サブリースによるトラブルも増えてきました。
例えば「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たん、レオパレス２１の施工不良や賃料減額トラブル等などがあります。
そのようななか、2020年12月15日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」＝賃貸管理適正化法が施行されました。
正直言って、この法律によって何がどう変わったのか、ぴんとこないオーナーさんは少なくないと思いますが、筆者もそうです。
しかし今回の法律は、かなり効力のあるもののようで、とりわけ物件のオーナーさんをサブリース会社から守る意味合いは大きいようです。
ところでこの法によって何が変わったかというてんですが、それは
「サブリース業者の禁止行為と罰則」を規定したということです。
そいてその禁止行為は2つあって、
①誇大広告と
②不当な勧誘行為
が具体的に禁止されました。
そのうちの誇大広告については、サブリース業者が支払う家賃等で「著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」をすることが禁じられました。
なので「新築当初の賃料を35年間保証！」などの広告は、当然のこと、今回の法に抵触するわけです。
大東建託パートナーズから毎月届くマンションオーナーへの報告書
大東建託施行管理のアパート。
マンションのオーナーをしていると毎月、建物管理を行ってもらっている不動産会社からの報告書が送られてきます。
内容は家賃に関するもので、マンションオーナー何日、いくらを賃料として支払うかについての報告書です。筆者の場合は、大東建託パートナーズに建物管理を行ってもらっていますので、毎月２０日～２５日に届きます。
詳細の内容は、各部屋の査定家賃がいくらか、そして入居家賃がいくら、そしてマンションオーナーに支払われる賃料がいくらかになるかについて記載されています。
正直いって毎月ほとんどかわりばえがしないので、じっくりと目をとおすことはあまりありません。
ところで大東建物管理はマンションオーナー向けにインターネットでも報告を見ることができるように、マイページも用意してくださっています。
IDとパスワードを入力すれば、郵送で送られてくるのと同じ、報告書をインターネットでも見ることができます。
しかもこのマイページの優れたところは、報告書だけではなく、毎日更新で、入居者の退去予定や、空き部屋に入居申込み、入居予定日などを見ることができるのもマンションオーナーとしては、うれしいサービスだと思います。
まあこれも、サブリース契約をした建設会社が、業績がまずまずの大手によるところのスケールメリットなのかもしれません。
ところで郵送で送られてくる報告書にはマンションオーナー向けのパンフレットも同封されています。
そのパンフレットとは・・
マンション選びは野村不動産か長谷工が良いと言われる理由
マンションをブランドで選んでも、施行不良に遭うこともある。
ここ２年ほど、マンション建設における施行ミスが相次ぎました。
このニュースはマンションオーナーにとっても、さらに分譲マンションを買った人たちにとっても不安にならせる事柄です。
ではどこのマンションを買うと安心なのでしょうか。
実際のところ売主が大手財閥系であっても、施行ミスが起きています。
記憶にまだ残っている川崎市のマンションの施行ミス事件の売主は、三井系の販売でした。
いわゆる売主が大手で名の知れた企業であっても欠陥マンションの可能性があるのです。
しかもマンションは同じものが１つとしてない商品ともいえます。
同じ間取りでも外の風景は異なりますし、現場で作業を行う職人の能力も異なってきます。つまり同じ建物内でも、あたりとはずれがあるのです。
つまりブランド力が通用しない世界なのです。ではどうすればいいのでしょうか。
積水ハウスグループでもオーナーとのトラブルがあった
最近では、賃貸住宅経営は多くの場合、サブリース、つまりは一括借り上げによるもので行われています。
この場合、どの管理会社と一括借り上げ契約を結ぶかが重要になってきます。
というのも一括借り上げの場合は、管理会社を変えるのが容易ではないからです。
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
なので管理会社の選択を誤ると、オーナーはいろいろと大変な目に遭う可能性が高くなります。
代表例としては、アパート施工不良問題で揺れるレオパレス２１のオーナーさんたちがそうです。
この施工不良問題のために、これからどうなるのかといった不安に駆られたオーナーさんたちも少なくなかったことでしょう。
こういったなかで、オーナーとしては管理会社は大東建託や積水ハウス、大和ハウスといったところを選ぶことが多いことでしょう。
いずれも大手ゼネコンを凌ぐ、大手の建設会社グループです。
筆者も大東建託グループに管理してもらっている小規模マンションオーナーですが、大東建託に不満がないというわけではありませんが、しかし賃料はきちんと支払ってもらえますし、オーナーあってのビジネスモデルという意識がグループにあるためか、まずますの待遇を受けているのではないかと感じています。
ブラック企業にノミネートされなかった企業☻建設業界では・・
大東建託施行管理のマンション。
以前に書いた記事は
というものでしたが赤旗２０１７年１１月２７日の記事から大東建託社員のうちに労働組合の結成の動きがあることについてふれました。
どうやら社内にも会社の経営の仕方に不満を持っている社員もおられるようです。
しかし大東建託はブラック企業かどうかとなると、私にはわかりません。
例えばブラック企業大賞というものがありますが2017年11月27日に第6回ブラック企業大賞ノミネート企業が発表されました。
１．ゼリア新薬工業株式会社
２．株式会社いなげや
３．パナソニック株式会社
４．新潟市民病院
５．日本放送協会（ＮＨＫ）
６．株式会社引越社・株式会社引越社関東・株式会社引越社関西
７．大成建設株式会社・三信建設工業株式会社
８．大和ハウス工業株式会社
９．ヤマト運輸株式会社
となっています。
このなかには大東建託はノミネートされておらず、おそらくは昨年もノミネートされていなかったと思います。
このブラック企業大賞の企画委員会には大学の教授やジャーナリスト、弁護士、労働組合関係の方など様々な分野の方たちが含めれており、ノミネート企業が選ばれているようです。
そして上記のノミネート企業はいずれもニュースなどでも労働基準監督署から是正勧告を受けたとか、元従業員から提訴されたといった企業です。
ぼったくりが横行する不動産業界 ぼったくられないためには・・
不動産建設業界はなぜかよく儲かっている。
筆者の知り合いに、個人として水道事業をしている方がいるのですが、その方に言わせると、同じ水道工事を行っても顧客が、普通の人の場合と、いわゆる富裕層の人とでは、工事費の請求が違うんだそうです。
つまりはお金のある富裕層の顧客には、通常の価格よりも割高な工事費を請求するんだそうです。
つまりは「金のあるところから金を取れ」ということなんだと思いますが、そういった事を悪気もなく言っていました。
さらに以前に大東建託パートナーズの物件の担当者に、「いい税理士さん、いませんか、いたら紹介してほしい」と言ったことがあるのですが、その時に担当者が言ったことは「物件のオーナーをしていると、お金があると思われて、高い税理士報酬を請求される場合がある」と言われたことがあります。
最近は税理士報酬は、どのような報酬体系にするかは税理士さんに任されており、税理士さんによっては「お金の取れるところからお金を取る」という姿勢から、物件オーナーには割高な請求をされることがあるということのようです。
残念なことにビジネスの世界には「お金のあるところからとにかくお金を取る」という考え方があり、同じサービスを提供していても顧客によって、請求額が違うということはよく見られることです。
賃貸住宅の家賃 どのように使われているか？決して無駄な出費ではない
持ち家がいいのか、それとも賃貸暮らしがいいのか、この件では意見が大きく分かれています。
最近読んだある記事によると、家賃を支払い続けることは結局のところ損をしていることになるといった主張の記事をみかけました。
綿密に計算したうえでの主張のようですが、部分的には正しいと思います。
駅と直結した分譲マンション。
しかし家賃には、もともと賃貸住宅にかかっている固定資産税や、お部屋のなかの設備の維持管理費用などが含まれています。
そして視点を変えてみると、持ち家や分譲マンションに住んだとしても、固定資産税やお部屋の設備の維持管理費用は、不動産所有者が支払わなければならず結局のところは同じではないのかと思います。
なので家賃に含まれる固定資産税等などは、無駄の出費というわけではありません。
さらに賃貸住宅の設備よりも、持ち家などに備わっている設備のほうがグレードが高いという主張も書かれていました。
確かに多くの場合、その通りです。
しかし自家用車を例にしてみると、自家用車も買った当初は、最新の機能が搭載されていたかもしれませんが、しかし数年以上も乗り続けていると、その機能も最新のもではなくなり、だんだんと時代遅れのものになっていきます。
レオパレス21オーナーが訴訟で勝利をしたケース
レオパレス21に大いに不満を持つアパートオーナーたちで結成されたLPオーナー会。
レオパレス21にとっても厄介な存在でしが、一部のレオパレス21のアパートオーナーさんたちからも、うっとしがらているようです。
ところでLPオーナー会の後ろ盾をえたオーナーさんたちが、レオパレス21を相手に何件もの裁判をおこしてきました。
そしてその判決はというと、ことごとくオーナーさんたちが
敗訴となってきました。
やはり借地借家法の壁が厚いのか、形の上ではオーナーさんからアパートを借りているレオパレス21側が法的には有利になるようです。
しかし最近に判決が下された岐阜地裁においては、オーナー側に有利な判決が下されたようです。
全国賃貸住宅新聞2020/3/16の「賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴」という記事には
レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)と一括借り上げ契約をしているオーナーが、同社に対して家賃減額契約の取り消しを求めて起こした訴訟で、2月28日、岐阜地裁はオーナー側の主張を認める判決を下した。
賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴 :: 全国賃貸住宅新聞 (zenchin.com)
と報じました。