小規模マンションオーナーの日記


3月 06, 2021

大東建託の注力は地方から都市近郊へ?


兵庫県の姫路市の北のほうに、加東市があります。

この加東市、鉄道の駅もありますが、典型的なローカル線で、本数もとても少ないです。

一方で道路といえば中国道のインターチェンジがありそれを中心とした幹線道路が幾つかありますが、生活していくためには車がなければ不便ともいえる地方のちょっとした街です。

もちろん街なのでショッピングセンターもありますが、田んぼや畑も数多くある田舎街のようなところです。

そのような街でアパートなどの集合住宅も点在していますが、圧倒的に多いのが、いい部屋ネットの大東建託の物件なんだそうです。

この加東市に住んでいる親戚がそのように言っていました。

ところでこの加東市、都市近郊にあたる街かどうかとなると、私鉄路線があるわけではないので、おそらくは都市近郊にはあたらないような街です。

そしてこのような地方の街に以前は大東建託の物件が数多く新築されてきました。

ところが近年、大東建託の営業の主力エリアは変化しているようです。

というのも朝日新聞2018年7月27日の「「営業マンとしては情けないというか」 大東建託専務」という記事には

賃貸住宅建設大手の大東建託の小林克満専務(建築事業本部長)・・は5月下旬、朝日新聞の取材に応じた。 ――賃貸アパート建設の営業をかける顧客のターゲットやエリアは。
 小林氏「都市近郊の兼業農家で後継ぎがなく、サラリーマンになってという人たちが、ここ20年くらいメインになっています。最近は、近郊の農地が減ってきているので、いまは建て替えが主力になりつつあります」

引用:「営業マンとしては情けないというか」 大東建託専務

と書かれています。

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3月 04, 2021

大東建託の社員の年収が850万円といっても・・

アパート画像

今の時代、零細企業の社員であるのならば、月給が基本給で25万円もあれば、悪くはないのではないでしょうか。

こういったなか、社員の平均給与が高水準の建設会社があります。

その会社とは大東建託です。

Yahooファイナンスの資料によると

大東建託の社員の平均年収は850万円

となっています。

850万円というと月収50万円と賞与100万円以上が年2回ということになるのでしょうか。

実際のところ大東建託の給与システムは給料は月28.8万円プラス歩合給と賞与からなっているとのことです。

そしてこの歩合給が魅力的で月に1棟売れれば月収は約200万円になるんだそうです。

ですから毎月1棟づつ売ることができるならば年収3000万円を稼ぐことも可能だということなのですが、現実的には、そのようなスーパー営業マンは、ほんの少ししかおられないようです。

しかも営業で成績が残すことができなければ、やがては離職せざるを得ない状況になり、離職する社員も少なくないという厳しい会社でもあるのです。

ですから結局は仕事のできる社員しか残らないわけですから、当然社員の平均年収は高くなっていくわけです。

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3月 02, 2021

大東建託支店長でも降格処分になることがある


以前に読んだ新聞記事ですが、とても小さな記事でしたが、それによると大東建託の元支店長が降格処分になったことを不服として訴訟を起こしたことについての記事がありました。

この記事の内容だけでは、具体的になぜ降格になったのかといったことがわかりませんでしたが、共同通信の2018年4月26日の「大東建託の元支店長敗訴」という記事には

賃貸マンション運営大手「大東建託」(東京)で支店長を務めた男性が、不当に降格されたとして処分の撤回を求めた訴訟の判決で、東京地裁は26日、処分は妥当と判断し、請求を棄却した。判決によると、大東建託は2016年、男性の部下が顧客に購入を勧めた土地で過去に死亡火災があったのに、会社に伝えないまま契約を進めたとして、男性の監督責任を問い降格処分にした。男性は部下が火災を報告しなかったと主張したが、春名茂裁判長は部下の証言などから退け「会社に報告しなかったのは重大な規律違反で、責任は重い」と指摘した。

 

引用:大東建託の元支店長敗訴

と書かれていました。

どうやらこの記事によると監督責任が問われた降格処分だったようです。

さらにこの記事をよく読んでみますと元支店長は部下から「火災報告がなかった」と主張しているようですが、部下の証言からその主張を退けたとも書かれていますので、部下のほうは元支店長に報告をしていたということなのだと思います。

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2月 28, 2021

大東建託のオートロック物件でアマゾン置き配が可能に


荷物の配達といえば、これまでは配達員から荷物を受け取って、そのさいにサインしたり押印するのがあたりまえでした。

それが最近になって、アマゾンの荷物はサインしたり押印することなく、ただ受け取るだけでよくなりました。

そしてそれがさらにさらに進んで不在時でも、ドアの前に荷物をおくだけでよい

置き配

という配達もだんだんと浸透するようになってきました。

大東建託パートナーズ管理のマンション。

この置き配ですが、配達員のほうも不在時でも、玄関前のドアの下付近に荷物を置くだけでよいので、配達しても不在のために持ち帰るというリスクがなくて、とても助かる制度だと思います。

また受け取る側も、不在時でも荷物を置いていってくれているわけですから、配達時間を見計らって、在宅するようにするといった煩わしい手間をかけることをする必要がありません。

また不在持ち帰りのために、荷物の受け取りが遅くなるということもありません。

 

しかしエントランスフロアに電子錠のあるオートロックのアパートやマンションの場合は、置き配がしにくいというリスクがありました。

というのも、置き配をしようにも、エントランスフロアの電子錠を解錠してもらわなければ建物内に入ることができませんので、不在の場合は解錠してもらうことができず、置き配ができないからです。

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2月 14, 2021

大東建託が朝日新聞主催のオンライン賃貸経営セミナーに協賛


朝日新聞といえば、過去の記事で、サブリースによる賃貸経営に警鐘となるような記事を掲載して、その記事が大きな反響をよんだことがあったと思います。

実際のところ不動産を負動産に置き換えたのも朝日新聞だったのかもしれません。

いまや負動産という言葉は、あたりまえのように使われています。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで、朝日新聞のサブリースを批評するような記事のなかには、当然のこととして賃貸住宅最大手の大東建託が、かかわっていた事例も含まれていました。

私もその記事を読んだことがありますが、扱い方としては一部の週刊誌や批評本のように一方的に批評しまくるというよりも、そのことに関する大東建託の幹部のコメントも掲載していましたので、比較的公明正大な扱いだったのではないかと思います。

 

ところでその朝日新聞ですが、オンラインによる賃貸経営セミナーを行います。

オンラインによるセミナーなので自宅で、パソコンやタブレット等で視聴できるセミナーです。

さらに、そのセミナーに大東建託が協賛することになり、大東オーナーならば、だれでも参加することができます。

なので言ってみれば朝日新聞と大東建託が共同で、事にあたるというわけです。

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2月 09, 2021

大東建託には入居斡旋力があるといっても募集家賃は・・

賃貸アパート画像

私も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば私の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。

そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。

以前ですが私の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。

夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。

このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月~4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。

こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。

過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。

ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。

ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。

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2月 02, 2021

大東建託の入居斡旋力には恐れ入りました

マンション画像

昨年のことですが、私の小規模マンションは大東建託パートナーズの管理のもとにありますが、9月中旬頃に退去がありました。

そして11月になり、さらに続けて2戸が退去となりました。

短期間に3戸も続けて退去がでるのは、初めての経験で、これもコロナの影響なのかと驚きましたが、それとともに、このマンションは大丈夫なのかと心配になってきました。

マンション画像

大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

もちろん退去となった3戸の入居者募集も開始されましたが、なかなか年末にかけて入居者が決まりません。

内覧で、ちょこちょこ訪れているのは見かけるのですが、しかし決まりません。

入居斡旋力があるといわれている大東建託グループも、コロナという異常事態では、混乱していて入居者もこれまでのように、すぐには決まらなくなったのかと懸念をしてはいたのですが、そのうちに年末年始になり、今回の年末年始は私のマンションも、これまでにない閑散とした感じのものになりました。

良くいえば静かな年末年始だったともいえます。

年明けには、せめて3月中旬までには2戸は入居者が決まってほしいと願いつつ年が明けました。

そして年末年始の休みが終わり、不動産会社も動き出した初日ですが、1戸の申込が入りました。

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1月 12, 2021

大東建託物件でやけに家賃が安い物件が その理由はやはり・・

花画像

インターネットで調べものをしていると、大東建託についてのネガティブな記事を見つけてしまいました。

質問と返答の記事ですが質問者は「近所の大東建託の物件は半数が空室のままだけど、どうなっているか」という質問。

それに対する返答は、「30年一括借り上げとは、そのようなもので家賃が大幅に下落しているだろう。素人が騙されるような典型」というふうな散々な回答でした。

ただあまりに乱暴な回答で、しっくりとこないので実際はどうなのか、いい部屋ネットのホームページから調べてみることにしました。

空室が多いと思える地方を中心にまずは調べてみると、驚いたことに1つの建物で複数の部屋が空室になっていて複数部屋募集を行っている建物が少ないこと・・

正直、建物の半数が空室になっている建物は、ほとんどありません。

地方でけっこう大東建託物件は健闘しているんだなあという実感です。

さすが常時95%以上の入居率を維持し続けている大東建託です。

しかし四国の市街地で1つの建物が気にとまりました。

築2年で、交通の便の悪くない物件ですが、この建物の半数以上が空室になっています。

なぜだろうと思いよくよく調べてみると・・

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1月 03, 2021

大東建託の支店はしばしば移転する テナントオーナーのあてにならない

アパート画像

2016年2月頃に阪急伊丹駅近くにRC造りの大東建託の賃貸マンションが建ちました。

駅の近くの賃貸物件なので、きっと入居率も良いことでしょう。

しかも1階はテナントで、大東建託の阪急伊丹店が入いることになり大東建託物件の大家の私は羨ましく思ったものです。

というのも私の所有マンションも大東建託物件ですが1階がテナントで、完成後は大東建託の支店が入るかもしれないとも言われていたのです。

しかし結局はその話は実現せず、1階テナントは空状態に悩まされ、しかも後には賃料下落という憂き目にあうことになります。

あの時、大東建託の支店が入居してくれていたらなあと思ってしまうこともありましたが・・。

ところであれから1年を経た2017年3月、なんとあの大東建託阪急伊丹店が消滅しています。

というのもあのテナントが今、入居募集を行っているのです。

ということは1年にして阪急伊丹店は終了したということなのでしょうか。

あの物件の大家さんも大東建託支店の入居ということで、順調といったところが、えーといったところでしょう。

まあもちろん駅近くの1階なので、やがては入居事業者があらわれることと思いますが。

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12月 31, 2020

大東建託の情報誌Go.Ro.Neは女性入居者に人気がある

賃貸アパート画像

先日のことですが、大東建託パートナーズによる定期清掃員によるマンション内清掃が行われたのちに、1階の集合ポストに、消防定期点検のお知らせの用紙と、大東建託の情報誌のGo.Ro.Neが投函されていました。

残念なことに一部の入居者が、消防設備点検の用紙のほうを不要チラシ入れに捨てていました。

消防設備点検は、半年に1度行われている、重要な行事ですが、全く協力する気がない入居者がいるのは残念なことです。

その一方で、大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは捨てられていなかったので、どうやら持っていったようです。

賃貸アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところで私の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理の建物で、入居者は女性入居者の多いマンションです。

なので、消防設備点検の用紙のほうは捨てておきながら、Go.Ro.Neのほうは捨てずに持っていったのは女性入居者と思われます。

実際のところ私も、不要チラシ入れをチェックして、どんなものが捨てられているかをチェックしていますが、残念なことに消防設備点検のお知らせの用紙は、しばしば捨てられているのを見ることがありますが、その一方で大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは、捨てられているのをあまり見かけることはありません。

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