大東建託の中古物件を一括借上げ形態で大東建託リーシングで売買することができる
2020年3月27日の大東建託のニュースリリースには「大東建託リーシング、全国２０店舗で不動産売買の仲介を開始 賃貸仲介の枠を超え、「売買」という新たな選択肢を提供」という見出し記事が公表されましたが、それを見たときに大東建託リーシングも小遣い稼ぎで不動産売買の仲介を始めるのかと思いました。
というのも大東建託リーシングの本来の業務は賃貸物件の仲介だからです。
そして大東建託リーシングは大東建託パートナーズ管理物件を優先的に仲介してようなのですが、本来のその業務以外のことも、いろいろと行うと本来の大東建託パートナーズ物件の仲介がおろそかになるのではないかという懸念が生じます。
ところで大東建託リーシングの不動産売買についてのニュースリリース記事をよく見てみると以下のように書かれていました。
土地と賃貸建物だけでなく、一括借り上げサービスも継承可能な売買契約 不動産に関するご相談の中には、相続などをきっかけに、当社グループで設計・施工し管理する賃貸建物 を売却するケースがあります。通常の売買行為では、買主様は土地と建物のみを取得しますが、同社を通 じて当社管理建物を購入する場合、希望により現オーナー様の管理形態を継承することができ、賃貸経 営の全てを任せられるシステム「賃貸経営受託システム」を適用した一括借り上げ事業として取得が可能 です。そのため、新たにオーナーになる方は、賃貸経営の管理・運営から事業に伴う収支変動リスクへの 対応などをすべてまかせることができます。
PowerPoint プレゼンテーション (kentaku.co.jp)
と書かれていました。
賃貸住宅最大手の大東建託に見放さるかもしれないオーナー？
大東建託施行管理のアパート。地方でも多く見かけることがある。
賃貸住宅最大手の大東建託にとってアパートマンションオーナーはビジネス上、なくてはならない存在です。
なので現オーナーが子供などに資産継承のさいに管理替えをすることがないように尽力しています。
実際のところ大東建託は、これまでオーナー向けの様々なサービスも提供してきました。
インターネットで所有物件の管理状況、入居状況等を無料で調べることができるマイページ、設備機器の故障修理を保証するワランティサービス、その他、オーナー向けの保険商品も提供していますし、一部のオーナー物件の屋上に太陽光パネルを設置して、大東建託が屋上を借りているということで賃料をオーナーさんに支払っているケースもあります。
このように大東建託グループは姿勢としてはオーナー、大家さんにも一定の配慮を払っていることは明らかです。
しかしシビアな側面もあります。
これは大東建託グループ物件の大家さんの抱いている不満で最も多い事柄の１つですが、家賃の減額はシビアに行ってきます。
というのも入居斡旋力のある大東建託といえども、その物件の家賃相場よりも、かなり高く家賃を設定できるわけでもありませんし、家賃相場が下がれば、その物件の家賃も募集時には大東建託といえども下げざるをえないからです。
サブリース業界が将来を楽観できない理由😟郊外での空室が上昇
サブリース会社の将来を不安視する見方も広まっている。
以前に書いた記事で
予測がつかない今後のアパートマンション経営
という記事がありますが、２０１７年７月２１日の東洋経済誌の「｢賃貸住宅市場が危ない｣､日銀が異例の警鐘
金融緩和による住宅過剰､物価を下押し？」記事の内容からそのてんについて指摘するものでした。
しかし賃貸住宅最大手の大東建託ががそのようななかでも高入居率の維持ができるとの自信は、それなりの根拠があって述べている事柄なので、大東建託のアナウンスとおり数年は大東建託は高入居率を維持できるのではないかと思われます。
しかし東洋経済誌は気になるてんを指摘しています。
例えば、この記事にはトヨタ自動車などが出資する不動産評価・情報提供会社「タス」の見解を取り上げていますがそれによると
首都圏では東京都心部はさほどでもないが、埼玉や神奈川、千葉の各県で特に2015年後半以降、空室率が急上昇している。
と述べて、都心部でない
郊外における空室率の急上昇に警鐘を鳴らしているのです。
つまりは東京、大阪、札幌などの主要都市の都心部ならば、まだ高入居率を維持できるものの、郊外となると空室リスクに警戒しなければならないというのです。
郊外に多くの管理物件をかかえる大東建託にとっては油断のならない傾向といえるでしょう。
大東建託にとってコロナよりも打撃？住宅木材価格の急騰
筆者も知らなかったのですが、近年は住宅木材価格が急騰していたようです。
ヤフーニュースが2021/6/1に配信された「ウッドショック、住宅木材価格「平時の4倍」の激震」という記事によると
需給の逼迫によって木材価格が平時の数倍に急騰する「ウッドショック」。アメリカで2020年夏ごろからささやかれ始め、日本では2021年3月ごろから表面化した。・・ 世界的な指標となるシカゴの木材先物市場では5月10日、一時過去最高値の1000ボードフィートあたり1700ドル(18万3600円)を超え、2020年の4倍超となった。IG証券の山口肇リード・ファイナンシャル・ライターは、「年内に需給が緩和する可能性はあるが、しばらくは1200～1500ドルの水準が続く」とみる。
引用：https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/20210614-00433697-toyo-column（アクセス日2021/6/14）
と書かれています。
ということは当然のこととして住宅木材を扱う企業は、住宅木材価格の高騰に直面し、対処しなければならない状況にあることになります。
それにしても、住宅木材価格の急騰の理由は何なのでしょうか。
それは
・テレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。
・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。
が上げられています。
大東建託が賃貸住宅のモデルルール？東京都江東区に
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
モデルルームといえば、分譲マンションを販売する不動産会社のモデルルームを連想することでしょう。
あるいは都市部であるならば積水ハウスや大和ハウス工業の戸建住宅のモデルルームを目にしたことがあるかもしれません。
しかし賃貸住宅のモデルルームとなると見たことはないと思います。
それもそのはずこれまでは賃貸住宅のモデルルーム自体があまり存在していないからです。
しかも賃貸住宅への入居希望者の場合は、入居したい物件に足を運んで内見をすればそれで十分です。
ところが日本経済新聞２０１８年５月６日の「大東建託、賃貸特化の住宅展示場 都内に20年竣工 」という記事には
大東建託は賃貸物件に特化した国内初の展示場を東京都内に新設する。同社の最新の賃貸住宅を見せるほか、耐震性能などアパート建設に関わる最新技術を展示。アパート運営に関心を持つ人からの受注増加につなげる。入居者のニーズが多様化するなか、未来の賃貸住宅での暮らしを示す情報発信拠点としても活用する。東京都江東区に取得した約3000平方メートルの土地に、延べ床面積3639平方メートルの施設を建設する。
大東建託、賃貸特化の住宅展示場 都内に20年竣工 – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と書かれていました。
賃貸住宅への高齢者の需要が増大している時代 大東建託の取り組みは
人口減少に伴い、ますます賃貸住宅経営への逆風が今後、強まっていくなか、入居率を上げるためには、様々な創意工夫が必要になってきています。
これまでは一般論として30歳代女性をターゲットにするのが良いと言われてきました。
というのも女性の場合は男性よりも引っ越していく可能性が少ないこと、つまりは長期入居してくさることが多いこと、30歳代半ばを超すと結婚による退去の可能性が薄くなっていくこと、その他にも、30歳OLなどの場合は家賃滞納の可能性があまりないといった種々の理由が考えられます。
しかし今後、30歳代や40歳代の世代が減少していくなか、ターゲット層を広げていかなければなりません。
そこで考えられる層が高齢者です。
しかも自立した生活がまだまだできそうな高齢者です。
実のところ、この高齢者層は当分は、減っていくことがありませんし、むしろ微増状態がしばらくは続くのではないかと考えられています。
しかも元気な高齢者の場合は、なかなか一旦入居してくださるならば、退去していくことがあまりない、つまりは長期入居してくださることもありますし、蓄えてきた資産で家賃を支払いつづけることが十二分にできる高齢者も少なくないでしょう。
積水ハウスと大東建託そして大和ハウス工業どこがいい？
大東建託設計施工管理のアパート。
アパート事業を始めるならば、どこかの建設会社に建設施行をしてもらう必要があります。
土地所有者であるならば大きな関心事だと思います。
どこがいいのでしょうか。
筆者の物件は大東建託の一括借上げ物件ですが、賃貸住宅管理戸数ではNO１の大東建託が強くライバル視している２社があります。
それは積水ハウスと大和ハウス工業です。
大東建託の社員の話を聞いていると、積水ハウスや大和ハウスよりも優れているてんなどが、話題としてでてきて、この２社を意識しているんだんあと思います。
おそらく積水や大和ハウスに追い付き追い越せをモットーに大東建託も企業として取り組んできたのではないかと思います。
管理戸数においては抜き去ったものの、総合的にはまだまだ２社には追い付いていません。
ところで積水ハウスについては筆者の近隣エリアでも多数の物件があり、大東建託物件を凌駕しています。
積水ハウスは知名度の高さと、施行技術や用いる資材の品質の高さが売りの企業です。
ですから入居希望者は多く、正直いって近隣エリアにおいても積水ハウス物件は空室があまりありません。
大東建託の３５年保証の謳い文句がなくなっている？
賃貸住宅経営が、サブリースによるものが主流になりつつあるなか、サブリースによるトラブルも増えてきました。
例えば「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たん、レオパレス２１の施工不良や賃料減額トラブル等などがありました。
そのようななか、2020年12月15日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」＝賃貸管理適正化法が施行されました。
正直言って、この法律によって何がどう変わったのか、ぴんとこないオーナーさんは少なくないと思いますが、筆者もそうです。
しかし今回の法律は、かなり効力のあるもののようで、とりわけ物件のオーナーさんをサブリース会社から守る意味合いは大きいようです。
ところでこの法によって何が変わったかというてんですが、それは
「サブリース業者の禁止行為と罰則」を規定したということです。
そしてその禁止行為は2つあって、
①誇大広告と
②不当な勧誘行為
が具体的に禁止されました。
そのうちの誇大広告については、サブリース業者が支払う家賃等で「著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」をすることが禁じられました。
なので「新築当初の賃料を35年間保証！」などの広告は、当然のこと、今回の法に抵触するわけです。
大東建託批判の不都合な真実オーナーへの賃料減額編
大東建託設計施工監理のアパート。
以前に書いた記事
では大東建託批判でよく目にする「高い入居率に騙されるな」という批判の不都合な事実というか真実について書きました。
今回は「家賃減額によって大家が困っている」という批判について、現大東建託グループ物件のオーナーの筆者の視点からコメントしたいと思います。
残念なことに家賃減額ということは大東建託グループの物件でも生じます。
それは事実です。
ただ批判の内容によっては「大東建託は空室が多くなると損失を被るので入居家賃を思い切り下げて、空室を減らすようにして、そのシワ寄せが大家にくるようにしている」という内容の批判があります。
しかし冷静に考えてみると
まず大東建託の家賃についてですが、一言でいうとごくスタンダードな家賃です。
目立って同じエリアにおいて他物件よりも安いということはありません。
そして大東建託には３つの家賃があります。
それは募集家賃、入居家賃、査定家賃の３つです。
最も重視したいのは査定家賃です。
査定家賃とは、同エリアで、同じような物件の家賃を調査して割り出した家賃のことで、大東建託物件の基準ともいえる家賃です。
この査定家賃を基準にして募集家賃、入居家賃が決められます。
大東建託パートナーズの入居者のための問い合わせ窓口 フリーダイヤルで
大東建託パートナーズのコールセンターが統一された。
以前のことですが筆者の所有マンションの掲示板に大東建託パートナーズからのお知らせが掲載されていました。
内容は、お問い合せ先窓口変更のご案内というものです。
そしてその内容は入居者向けのもので、お問い合わせ電話番号の変更というものでした。
最近はDK SEKECTアプリからも、入居者が大東建託パートナーズに連絡したり問い合わせたりすることができますが、電話からでもそうすることができます。
なかにはスマホ操作が苦手な方もおられると思いますので、電話で問い合わせが行えることは良いことだと思います。
さらに緊急に対応してほしい事柄があるならば、電話で連絡したいと思うことでしょう。
以前に停電になった時に、玄関のオートロックが開錠できないというトラブルが発生したことがありましたが、数人の入居者さんが、開錠できないので建物の中に入れないという連絡を携帯電話から大東建託パートナーズの支店に連絡されたことがあったようですが、大東建託パートナーズの担当支店の電話番号を携帯に登録していたので対処することができたという事例があります。
ところで今回の電話番号の変更についてですが、これまでは大東建託パートナーズの担当支店に電話することになっていたのが、フリーダイヤルの「いい部屋サポートセンター」に変わるとのことです。