小規模マンションオーナーの日記


11月 29, 2020

建設事業が不振の大東建託 好調の管理業務で挽回?

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最近はどこの建設会社も賃貸住宅建築は減少しています。

以前、大東建託のオーナーが集まる支部報告会に出席した時に、大東建託側は賃貸住宅建築減少は認めていたものの、その理由は「相続税改正後のブームが落ち着き今は安定期に入った」といった表現をされていました。

たしかに、その通りだと思いますが、それだけではないように思います。

今後は大東オーナーとの関係を深めて建築のリーピートなどを強化していくことでしょう。

ところで賃貸住宅建築の増加があまり見込めないのは、積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託すべてに共通した事柄ですが、その一方で管理業務のほうは順調に伸びているというてんでも共通しているようです。

このてんでのキーワードは管理戸数と入居率というてんになりますが、管理戸数では断トツでトップの大東建託も積水ハウスや大和ハウス工業も管理戸数は着実に伸びているようです。

建築においては伸び悩んでいても、しかしそれでも着実に管理戸数は増えているということは、物件オーナーの満足度が3社ともにまずまずで、管理替えも比較的に少数ということもあるのでしょう。

3社ともに、おそらくは管理替えされないように物件オーナーへのサービスや配慮も行われているものと思われます。

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11月 19, 2020

大東建託グループの次なるコア事業は介護 保育 エネルギー 海外

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日本国内の市場規模が、人口減少に伴って縮小懸念があるなか、賃貸住宅市場も近い将来に頭打ちになり、やがては縮小していくことを予測する人たちもいます。

ですから賃貸住宅を売りにしている企業もそのことへの危機感を抱いているようですが、賃貸住宅最大手の大東建託も建設と不動産分野以外の事業に活路をみいだそうとしているようです。

このてんで大東建託のニュースリリース2018年11月22日「株式会社さくらケアおよび株式会社うめケアの
株式取得(子会社化)に関するお知らせ 」には

当社グループは、2021 年3月期を最終年度とする中期経営計画のもと、「賃貸経営受託システム」を軸とする 独自のビジネスモデルを成長力の源泉に、コア事業である建設・不動産における国内市場でのポジションを磐 石にすべく事業を推進しています。加えて、今後も持続的な成長を実現するために「介護・保育事業」「エネル ギー」「海外事業」を「新コア事業」と位置づけ、事業の拡大・強化を図っています。

引用:http://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2018/aqehc4000000a591-att/20181122_sa.pdf(閲覧日2018年12月15日)

と述べてこれまでは建設・不動産事業がコア事業であったものの今後、新たにコア事業に加わる事柄についても明らかにしています。

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11月 01, 2020

ステークホルダーへのサービスを加速させるとした大東建託だが・・

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アパートにしてもマンションにしてもオーナーであるならば、自分の物件を、どこの建設会社に建ててもらうか、どこの管理会社に管理してもらうかの選択は重要です。

どこも同じようなものだと考える方も、おられるかもしれませんが、しかしレオパレス21で生じたトラブルのように、レオパレス21の不祥事のためにオーナーが振り回されるといったことが生じています。

ところでそのようなさなか、賃貸住宅最大手の大東建託が「大東建託アクセラレーター2019」ということを発表しました。

一体なんのこと?

といったところですが、このアクセラレータという言葉ですが、加速するという意味があるそうです。

じゃあ何を加速させるのかということですが、この「大東建託アクセラレーター2019」の大東建託のニュースリリースには「日本一の大家さんと日本の暮らしを変える!暮らしや人生を支える新しい価値創造」という記事もあってそれによると

⼤東建託グループは単なる建設会社ではありません。建物賃貸事業のご提案と安⼼・安全・安定の賃貸経営サポートを通して⼟地オーナー様の資産承継や⼤切 な⼟地の有効活⽤を⽀援しています。⼊居者の皆さまへは、ITの発展やライフスタイルの多様化など、時代のニーズに合わせ、賃貸住宅の「当たり前」にとらわれない新たなサービスを提供しています。賃貸住宅の「建てる」から、「暮らす」まで。⽣活のすべてを⽀援する⼤東建託グループにとって、ステークホルダーの皆さまや時代の変化に順応した新しいサービスは今後も⽋かせません。 我々の持たない先進的な技術やサービスをスピード感と情熱を持って展開されているスタートアップの皆さまと⼀緒に、暮らしを向上させる新しい領域に取り組むこと で成⻑を共にしたいという強い気持ちから本アクセラレーターの開催に⾄りました。

引用:https://creww.me/ja/collaboration/kentaku-2019-10(アクセス日2019/10/13)

と説明されています。

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10月 27, 2020

AIが賃貸住宅管理を行う時代になりつつある


最近はあらゆる分野にAI(人口知能)が投入されてきています。

注目されているのは自動車の自動運転ですが、近い将来、本当に実現しそうな勢いで技術が進歩しています。

ところで人口知能、企業としても投入することにより、人件費の削減や、人手不足解消にも役立ちそうで、自動車以外の様々な分野でも実用化に向けての取り組みがなされています。

そして賃貸住宅の分野でも活用されつつありますが、日本経済新聞2017年12月17日には

大東建託は物件管理や賃貸仲介事業に人工知能(AI)を導入する。投資額は約3千万円。現在は従業員が対応している居住者の住まいに関する問い合わせの8割をAIに任せるほか、部屋探し業務も一部AIが対応する。管理物件の拡大で増加する業務負担の軽減のほか、やりとりをデータ化してサービス改善に生かす狙いがある。   

 

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO24743680X11C17A2TJC000/(閲覧日2018年2月19日)

と報じました。

管理戸数100万戸以上をかかえる大東建託グループですが、居住者の住まいに関する問い合わせの8割をAIに任せるほか、部屋探し業務も一部AIが対応するというのです。

投資額が3000万円ということですから、十分に投資した分の収穫を短期間で得ることができるのではないかと思われます。

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10月 25, 2020

大東建託がモバイルwifiをDKモバイルとして提供を始める

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今はインターネットなしで生活が考えられない時代になりました。

とくにウイズコロナ時代になって、インターネットがますます重要性を増しているように思います。

そのようななか、自宅でも外出先でも自由にネットを使える環境があればよいのにと考えることはないでしょうか。

もちろんファミリー世帯の場合は、自宅ではフレッツ光やケーブルテレビでネットを利用し、外出先では携帯キャリアなどでネットを利用するというケースが多いのではないかと思います。

マンション画像

大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

ところが単身世帯になると、自宅にいることがあまりなく、外出先でのネット使用が多いということがあるかもしれません。

そこでドコモやau、ソフトバンクといったキャリア携帯などで外出先で、がんがんネットを使いとなると、支払う代金が高額になってしまうということになります。

それで自宅でも外出先でも、安い料金でネットを使いたいとなるわけですが、うってつけのサービスがあります。

それがモバイルwifiです。

モバイルwifiとは、モバイルWi-Fiルーターの事でインターネット接続するために使う持ち運び可能なポケットサイズの通信端末ことです。

回線工事が不要で、スマホやノートパソコン、タブレットなどWi-Fi対応機器をつなぐ事により、家でも外でも電波が届く場所であればどこでもインターネットが利用できるというものです。

そしてモバイルwifiのデメリットがあるとすれば、通信端末もバッテリーで稼働するので、しばしば充電しなければならないことがあるというてんでしょうか。

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10月 22, 2020

大東建託の都市部進行報道に市場が好感


ほんの2~3年前までは、右肩上がりで業績が拡大していた大東建託。

2018年ごろから頭打ちになり、株価も下がり続けてきました。

2018年の初旬に最高値で約24000円をつけた株価も、そこから下がり続け今年には8000円割れ寸前にまで下がりました。

しかし8000円を底に9000円台へとジワリ回復し、10/20~10/21にかけては急騰し、もう少しで10000円台回復の手前にまで上昇しています。

 

ところでこの10/20と10/21の急騰の要因は何でしょうか。

このてんで日本経済新聞2020/10/20には「<東証>大東建が大幅続伸 投資用マンション開発会社買収、収益拡大に期待』というタイトル記事が掲載されました。

どうやら投資用マンション開発・販売のインヴァランスを連結子会社化し、投資用マンション市場に進出するとの19日の発表に市場が大きく反応したようです。

このてんで大東建託のニュースリリース2020/10/19にも「東京23区に特化した資産運用型マンション開発ディベロッパーインヴァランス社の株式取得に関するお知らせ 』のタイトルのもと

東京23区において資産運用型マンションの供給をしているインヴァランス社(本社:東京都渋谷区、代表取締役社長:小暮学、以下「INV社」)の持ち分を取得し、当社の連結子会社とすると共に、区分所有型の資産運用型マンション市場に進出することを決議いたしましたので、・・お知らせいたします。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc40000013is0-att/aqehc40000013iwv.pdf(アクセス日2020/10/21)

とのことです。

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10月 11, 2020

大東建託が協力不動産会社をテコ入れ 入居斡旋を強化

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相変わらず入居率を90%以上を維持している大東建託グループの物件ですが、大東建託物件の入居斡旋を行っているのは、大東建託独自だけで行っているわけではありません。

私の所有物件も大東建託パートナーズの管理のもとにありますが、空室の入居斡旋でやってくる不動産会社は様々です。

ミニミニとかセンチュリー21、賃貸住宅サービスなどの車が入居希望者を連れてやってきます。

おそらくは大手ではエイブル以外の不動産屋のほとんどが大東建託グループの物件の入居斡旋を行っているのではないかと思います。

なぜかエイブルは、扱っていないようですが。

ところで2017年12月21日の大東建託のニュースリリースによると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:熊切直美)の 100%出資子会社である、大東建託パートナーズ株式会社(本社:東京都 港区、代表取締役社長:佐藤功次)は、本年8月より提供している、「不動 産会社様マイページ(当社グループの不動産会社様向けプラットフォー ム)」をリニューアルし、12月21日より運用を開始しました。 本システムは、約13,000店の協力不動産会社様の業務効率および利便 性向上を目的に提供しており、当社グループが管理する賃貸建物への、入 居者様紹介にご協力いただく不動産会社様に対し本システムを提供するこ とで、協業体制を一層強化し、引き続き高い入居率の維持を目指します。

 

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2017/aqehc40000008cts-att/mypage_1221.pdf(閲覧日2018年1月16日)

ということで高い入居率を維持するためにも協力不動産会社への入居斡旋力を向上させるためのツールを提供していくとのことです。

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10月 04, 2020

カタログギフトが大東建託から オーナー親睦会中止のために


今年も、10月になり、年末へと近づいてきました。

ところで毎年9月ごろに、大東建託から手紙が届きます。

その手紙とは、大東オーナー会支部報告会の案内の手紙です。

私も参加したり不参加だったりと、対応はマチマチだったのですが、今年はその大東オーナー会支部報告会の案内の手紙が届きません。(今年からは大東建託グループ オーナー様親睦会)

私のエリアでは、9月ごろに案内の手紙が届いて、12月ごろに大東建託グループ オーナー様親睦会が行われます。

しかし今年は、新型コロナウイルスまん延のために、どうするんだろうかと考えていました。

どう考えてもあのイベントは感染リスクが高いように思われます。

しかも高齢者のオーナーさんも多いので、強行開催しても、今回は不参加者が多かったことでしょう。

なのでおそらくは中止だろうと思っていました。

 

そのようななか先日ですが、突然に、ゆうパックから荷物が届きました。

大東建託からのものです。

そして開けてみるとカタログギフトと大東建託の取り組みを報告する小冊子が入っていました。

 

どうやら今回は大東建託グループのオーナー親睦会は中止で、その代わりに会社情報の小冊子と、カタログギフトが送付されてきたようです。

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9月 20, 2020

賃貸住宅経営で要警戒 単身赴任者の減少

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ウイズコロナ時代になって、賃貸住宅需要の変化も明らかになってきました。

現在生じている変化としては

・テナント賃貸において飲食店向けの賃貸需要が減退している。その一方でシェアオフィス需要は増大しているようです。おそらくはリモートワークを在宅でよりも、近くのシェアオフィスを活用するようほうが仕事に集中できるということなのでしょうか。

・学生賃貸需要が減退している。その要因は留学生が訪日できないことだけでなく、大学もオンライン授業を実施するようになり、大学近くに住居の賃借をしなくてもやっていける学生も少なくないてんがあるようです。

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賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。

 

ところでウイズコロナ時代にあって賃貸住宅需要で変化する可能性のある別の分野があります。

そのてんについては大東建託ニュースリリース2020/9/3の「大東建託、ウィズコロナ時代における新しい働き方を加速~在宅勤務手当の新設、通勤手当の実費精算、単身赴任の解除~」にそのヒントがあるように思われます。

このニュースリリースには

● 単身赴任の解除
 品川本社への単身赴任者を対象として、在宅勤務が業務に支障がないことが確認された場合には、単身赴任を解除します。対象となった従業員の所属や業務内容は変わらず、ご家族が同居する自宅での在宅勤務を基本としながら、自宅の最寄り支店をサテライトオフィスとして活用します。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/withcorona_hatarakikata_0903.html(アクセス日2020/9/7)

とありました。

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9月 06, 2020

賃貸退去が急増している? なぜ、コロナの影響か

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私も小規模マンションオーナーの一人として、マンションのあるエリアの、いい部屋ネットのサイトから入居者募集の状況を時々見ることがあります。

とりわけ大東建託グループの物件のDK SELECT物件の入居者募集の状況に注視しています。

ところでだいたい月末が近づくと新たに入居者募集を始めるお部屋が、ちらほらとでてきます。

というのも退去の申し出がだいたい月末ごろに行われることが多いからだと思います。

だいたいDK SELECT物件で数件ぐらいです。

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賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

ところで今年の8月の下旬には、いつもはないような事が生じました。

というのも、だいたい私が注意しているエリアにおいて、月末頃に退去の申し出→入居者募集へとなるDK SELECTのお部屋は数件ぐらいなのですが、この8月は異常に多かったのです。

8月の下旬にDK SELECTのお部屋の入居者募集の件数が16件から30件へと急増したのです。

もちろんこれまでも急増することがありましたが、通常は急増した場合は、建築中のアパートやマンションの完成が近づいてきて、竣工にあわせて入居者募集を開始する時などでそのようなことがありました。

なので今回も、完成間近のアパートのあるのかと思いましたが、つぶさに調べてみると、そうではなくいずれも退去申し出があって入居者募集を開始したお部屋でした。

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