小規模マンションオーナーの日記


5月 18, 2024

大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席して!!

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大東建託パートナーズ管理のアパート。

大東オーナーになると、年に1度、大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席する機会があります。

出席は任意で、欠席することもできますが、出席か欠席かどちらかを大東建託側に連絡する必要があります。

今回は久しぶりに出席することにいたしました。

過去2回ほどは欠席したのですが、今回は妻と共に出席いたしました。

そこで出席して驚いたのは、以前よりも

女性オーナーさんや、女性オーナーさんが連れてきた娘などの次期女性オーナーさんたち

の出席がとても多くなっていたことです。

想像するには、もともとは女性オーナーさんの前はご主人がオーナーだったものの、ご主人が亡くなったので、後を継いでオーナーになり、娘に相続することも決まっているので、娘も連れてきたのではないかと思われます。

以前は基本的にはオーナーのみの出席しか認められていなかったのですが、最近はオーナーの配偶者か子供などの相続人も1人まで出席できるようになり、女性オーナーさんも1人での出席にはしりごみしていたものの、最近になって1人まで連れてくることができるようになったので、相続人となる子供を連れて出席しやすくなったのも影響しているのではにかと思います。

それにしても大東オーナーには結構な比率で女性オーナーさんたちがおられるようです。

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5月 16, 2024

家賃ベース入居率とは?戸数ベース入居率との違いは?


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大東建託施行管理の賃貸マンション。

入居率というと総戸数から空室でない戸数をパーセントで表したものと思うものです。

例えば10戸のアパートがあって空室が1戸の場合は入居率は90%となります。

ところで戸数ベースではなくて

家賃ベース入居率

というものがあります。

実際のところ賃貸住宅管理戸数でトップ企業の大東建託も業績速報などで公表しています。

そして戸数ベースの入居率と家賃ベース入居率とでは多少数値が異なってきます。

例えば大東建託の場合は家賃ベース入居率が96%以上(2017年現在)と公表しています。

しかしここで批評されるのが、家賃ベース入居率を公表して、戸数ベース入居率よりも高く見せれるように操作しているのではないかといった意見を聞くことがあります。

しかし実際はどうなのでしょうか。

大東建託の月次業績速報はそもそもアパートマンションオーナーや入居者にも参考になるものですが、最も意識しているのは株主です。

つまりは株主にとって重要なのは大東建託の業績がどうなのかといったてんです。

そこで求められるのは株主により正確に業績を開示することです。

となると戸数ベースよりも家賃ベースで開示するほうが、より正確に業績を開示することができます。

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5月 12, 2024

大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由


賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。

築年数とともに、修繕のための出費がかかります。

なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。

 

しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。

大東建託のサイトにも

〔30年フルパッケージ+5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。

一括借上|35年一括借上|賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)

と書かれています。

なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。

しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。

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いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。

さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。

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5月 10, 2024

大東建託の営業社員がオーナーに猫カレンダーを持ってくる☻


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大東建託の猫カレンダー。

最近は猫ブームです。

テレビのCMでもたびたび猫が登場します。

妻も大の猫好きなので、新聞社の猫カレンダーを購入したり、猫手帳など使用しています。

堅いイメージの銀行においても、りそな銀行のキャタクターのようなものが、りそにゃとかいって、猫がモデルとして用いられています。

こうしたご時世のなか、12月の下旬に大東建託の営業担当の社員が訪問してこられました。

まえもって訪問予定を知らせてくださるならば、ある程度準備して待っているのですが、営業の社員は多くの場合、突然来られます。

今回は新しい担当者に交代しましたので、挨拶がてら名刺を持って訪問してこられました。

そして訪問のさいには大抵、なんらかの景品を持ってこられるのですが、今回は年末ということもあってか来年のカレンダーを持ってこられました。

昨年は様々な建築物のカレンダーをいただきましたが、今回は日めくりカレンダーと上記にある猫カレンダーを持ってこられました。

そして日めくりカレンダーは以前にもいただいたことがあるのですが、それに加えて今回は初めて

猫カレンダーを持って来られたのです。

大東建託にも猫カレンダーがあったんだと思いましたが、猫の名前は「キハチ」というようで、どうやらテレビのCMにも出演している猫のようです。

私はそのCMは見たことはありませんが、それにしてもごくごく普通の猫ですが、しかしなぜか愛くるしさを感じる猫です。

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5月 08, 2024

大東建託のフルパッケージプランとは そのメリットは?


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フルパッケージプランの場合はあらゆる修繕費用が無料になる。

筆者も大東オーナーになって幾らかの年月がたちましたが、先日、筆者の物件の営業担当店の担当者が替わりましたので、新任の担当者が挨拶で来られました。

担当者によって挨拶に来たり来なかったりとマチマチですが、今回の担当者は真面目に挨拶回りをされる方のようです。

そのさいに担当者のほうから「何か気になるてんで、尋ねてみたいことがありますか」と言われましたので、正直に「おそらく数年先に行われる大規模修繕工事の費用がどれくらいかを知りたいと」と答えました。

この時は、だいたいの数字を言ってくだされればよかったのですが、大東建託の担当者は「見積もりを作成してみます」と答えられ、まだ数年先のことなので、そこまでするとはちょっと驚きましたが、とりあえずは見積もり書が届くのを、待つことにしました。

ところで私の場合は、大東建託との契約がフルパッケージプランでないので、物件の共有部分の修繕費用や各部屋の設備機器の修繕費用も、基本的にはオーナー負担となります。

ですから10年から20年に1度行われる

大規模修繕工事の費用は大きな負担となります。

これはやむえない事柄なので、毎月の家賃収入の幾らかを、将来の修繕費用のために取り分けておかなければならないわけですが、大東建託にはその手間を省く制度があります。

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4月 29, 2024

介護のソラストは大東建託の息のかかった会社だった!!


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大東建託も事業の多角化を視野に入れている?

1つの分野に強みがあって、事業を拡大させていわゆる大企業になった会社は少なくありません。

しかし時代の変化とともに、その強みのある分野の社会のニーズが減退してしまうと、以前のように事業から収益を得ることができなくなっていくことでしょう。

そこでこうしたリスクをヘッジするために様々な事業を手掛ける、つまりは多角経営に乗り出す会社も少なくありません。

例えば新聞業界でも、多くの新聞社が厳しい経営を強いられているなか、朝日新聞は比較的良好な状態にあると言われていますが、その要因となっているのは朝日新聞が新聞業だけでなく、近年都心部においてテナントビルなどのオーナーとなってテナント賃貸を行いそのテナント賃貸業が好調なのがその要因であると言われています。

このようなさなか、大東建託もおそらくは事業の多角化へと進みつつあるようです。

私もこれまでは知らなかったのですが、介護の会社でソラストという会社があります。

全国に数百ほどの事業拠点をもつ介護業界では名の知れた会社なのですが、その会社の筆頭株主が大東建託なんだそうです。

しかも大東建託はソラストの34%以上の株式を取得しているということなので、大東建託はソラストの株主総会での特別決議を要する議題(2/3以上の賛成が必要)に対する拒否権ができます。

ですから増減資や役員任免、合併など重要な議題はその大東建託が賛成しないと通りません。

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大東オーナーの賃料改定後 入居家賃が高ければ・・


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賃料改定のたびに査定家賃は下がっていくものですが・・。

一括借り上げ、つまりはサブリース契約のアパートマンションオーナーにとって「賃料改定」という言葉には悪いイメージがあるのではないでしょうか。

なぜならば多くの場合、「賃料改定」とはアパートマンションオーナーに支払われる賃料の減額を意味するからです。

多くの場合、物件の経年劣化等で家賃は新築当初よりも下がり、それに伴いアパートマンションオーナーに支払われる賃料も、「賃料改定」の協議の後に減額されることになります。

このてんでは、レオパレスでもへーベルメゾンでも積水ハウスでも、ほとんど同じではないかと思います。

そして大東建託の大東オーナーも多くの場合、賃料改定後は減額されることになりますが、しかし大東オーナーの場合は賃料改定で減額査定をされても、賃料改定後にすぐに支払われる賃料が大きく減額されるというわけではありません。

といのも査定家賃よりも

入居家賃のほうが高ければ

入居家賃にしたがって支払われる賃料が決まるからです。

例えば30戸数を所有する大東オーナーさんがいたとしますが、「賃料改定」の協議で、30戸数すべての査定家賃が3000円減額されたとします。

するとこの計算では30戸×3000円で90000円の減額となるわけですが、入居家賃が30戸すべてが新築当初と同じであるならば、つまりは入居家賃が全く下がっていなければ賃料改定後の減額は0円となるというぐあいです。

もちろんそのようなことはまずありませんが。

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4月 19, 2024

積水ハウス 大東建託 大和ハウス工業どこがいい?


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大東建託設計施工管理のアパート。

アパート事業を始めるならば、どこかの建設会社に建設施行をしてもらう必要があります。

土地所有者であるならば大きな関心事だと思います。

どこがいいのでしょうか。

筆者の物件は大東建託の一括借上げ物件ですが、賃貸住宅管理戸数ではNO1の大東建託が強くライバル視している2社があります。

それは積水ハウスと大和ハウス工業です。

大東建託の社員の話を聞いていると、積水ハウスや大和ハウスよりも優れているてんなどが、話題としてでてきて、この2社を意識しているんだんあと思います。

おそらく積水や大和ハウスに追い付き追い越せをモットーに大東建託も企業として取り組んできたのではないかと思います。

管理戸数においては抜き去ったものの、総合的にはまだまだ2社には追い付いていません。

 

ところで積水ハウスについては筆者の近隣エリアでも多数の物件があり、大東建託物件を凌駕しています。

積水ハウスは知名度の高さと、施行技術や用いる資材の品質の高さが売りの企業です。

ですから入居希望者は多く、正直いって近隣エリアにおいても積水ハウス物件は空室があまりありません。

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4月 17, 2024

大東建託のDK SELECT入居者様専用アプリ スマホに入れておくことのメリット

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以前のことですが、月に2度の大建託パートナーズによる簡易清掃の日でしたが、清掃終了後には清掃完了のお知らせのパンフレットが投函されていたことがあります。

それとともに今回はDK SELECT入居者様専用アプリのインストールガイドの用紙もいっしょに投函されていました。

よくよく見てみるととても便利なアプリです。

このアプリのメリットは

その1 管理会社からのお知らせが確認できます。例えば定期清掃や、設備点検、各種サービスなどの情報を確認できます。

その2 大東建託パートナーズにメール連絡を行えます。困ったことや、相談などをメールでお問い合わせすることができます。

その3 大東建託パートナーズに電話連絡を行えます。例えば設備故障や、鍵の故障等で万が一部屋に入れなかったりした場合にアプリから即、電話をかけてレスキューの要請を行えます。

その4 地域のおトク情報が配信されます。あるいは確認できます。

その5 各種手続きを行えます。例えば家賃の確認、支払い方法などの変更が行えます。

ざっとこういったメリットのあるアプリで、入居者ならばぜひともスマホにいれときたいアプリです。

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4月 16, 2024

大東建託がリフォーム事業 競合他社にとって脅威?


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賃貸住宅も大手によるシェア拡大が始まる?

日本が高度成長期からバブルの時代を迎えようとしていたころ、

日本の大手銀行も顧客獲得に懸命に動いていた時代があります。

当時、大阪に本店を置く住友銀行は、猛烈な東京侵攻を行い、富士銀行の顧客を随分と奪ったという話があります。

一方それに対して富士銀行も大阪侵攻をかけたものの、バブルが弾けた結果、富士銀行は無理な大阪侵攻のためか、巨額の不良債権をかかえてしまうことになります。

業界ではSF戦争ともいわれていたそうですが、顧客のパイの限界が見えてくると、どうしてもパイの奪い合いのような事が生じてくるようです。

ところでこのような事柄が賃貸住宅でも行われています。

賃貸住宅最大手の大東建託が、他社管理物件のリフォーム事業に乗り出すしています。

2019/5/30の大東建託のニュースリリース「賃貸建物に特化したリフォームサービス「DK SELECT Reform」試行開始 これまで培った賃貸事業ノウハウを活かし2020年度リフォーム事業本格展開へ」によると

近年、少子高齢化が進行し、住宅ストック数が世帯数を上回り空き家問題も叫ばれる中、「いいものを作って、きち んと手入れして、長く使う社会」に移行することが重要であるとして、政府は、既存住宅流通・リフォーム市場の環 境整備を進めています。 住生活をめぐる環境が大きく変わりつつある今、当社もより長期にわたり、オーナー様の安心・安全・安定した賃貸 事業をサポートするため、これまで培った賃貸事業ノウハウを活かしたリフォーム事業への参入を決定しました。 また、リフォーム建物がいずれ建て替え時期を迎えた際は、より最適な建て替えのご提案が可能となります。

dkselectreform_0530.pdf (kentaku.co.jp)

と報じました。

 

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