大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由
賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。
築年数とともに、修繕のための出費がかかります。
なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。
しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。
大東建託のサイトにも
〔30年フルパッケージ＋5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。
一括借上｜35年一括借上｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
と書かれています。
なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。
しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。
大東建託がリフォーム事業にも注力する競合他社にとって脅威？
賃貸住宅も大手によるシェア拡大が始まる？
日本が高度成長期からバブルの時代を迎えようとしていたころ、
日本の大手銀行も顧客獲得に懸命に動いていた時代があります。
当時、大阪に本店を置く住友銀行は、猛烈な東京侵攻を行い、富士銀行の顧客を随分と奪ったという話があります。
一方それに対して富士銀行も大阪侵攻をかけたものの、バブルが弾けた結果、富士銀行は無理な大阪侵攻のためか、巨額の不良債権をかかえてしまうことになります。
業界ではSF戦争ともいわれていたそうですが、顧客のパイの限界が見えてくると、どうしてもパイの奪い合いのような事が生じてくるようです。
ところでこのような事柄が賃貸住宅でも行われています。
賃貸住宅最大手の大東建託が、他社管理物件のリフォーム事業に乗り出すしています。
2019/5/30の大東建託のニュースリリース「賃貸建物に特化したリフォームサービス「ＤＫ ＳＥＬＥＣＴ Ｒｅｆｏｒｍ」試行開始 これまで培った賃貸事業ノウハウを活かし２０２０年度リフォーム事業本格展開へ」によると
近年、少子高齢化が進行し、住宅ストック数が世帯数を上回り空き家問題も叫ばれる中、「いいものを作って、きち んと手入れして、長く使う社会」に移行することが重要であるとして、政府は、既存住宅流通・リフォーム市場の環 境整備を進めています。 住生活をめぐる環境が大きく変わりつつある今、当社もより長期にわたり、オーナー様の安心・安全・安定した賃貸 事業をサポートするため、これまで培った賃貸事業ノウハウを活かしたリフォーム事業への参入を決定しました。 また、リフォーム建物がいずれ建て替え時期を迎えた際は、より最適な建て替えのご提案が可能となります。
dkselectreform_0530.pdf (kentaku.co.jp)
と報じました。
フルパッケージプランかスタンダードプラン大東建託の２つのプラン
大東建託との一括借り上げの契約には2つのプランがある。
フルパッケージプランとスタンダードプランというと何のことかと思われるかもしれませんが、大東建託と一括借り上げ契約をした時に、アパートマンションオーナーが選べるプランのことです。
２つのプランの違いは簡単には修繕費込みがフルパッケージプランで修繕費はオーナー負担となる場合はスタンダードプランとなります。
オーナーさんは大東建託と一括借り上げ契約を行うときに、どちらかのプランかを選ぶことができますが、最近は
フルパッケージプランを選ぶオーナーさんのほうが
多いようです。
それでは実際のところどちらがいいのかということでうすが、建てるアパートマンションのエリアの家賃水準やオーナーさんの資産状況によって左右されるということになると思います。
通常はフルパッケージプランでもスタンダードプランでも家賃収入の約１０％は大東建託パートナーズによって引かれます。
管理費としてです。
それに加えてフルパッケージプランの場合は修繕費用として５％程度が引かれる、そのような仕組みになっています。
５％というとレオパレス２１のオーナーさんが修繕費用で引かれるのが７．９％といわれていますので数字上では、お得感があります。
管理会社は募集家賃を思い切り下げて空室を埋めようとすることがある
筆者も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば筆者の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。
そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。
以前ですが筆者の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。
夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。
このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月～4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。
こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。
過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。
ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。
ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。
大東建託グループのガス会社ガスパル大阪ガス圏内でも利用できる
大東建託はエネルギー事業にも力を入れている。
賃貸住宅新規建設が伸び悩む昨今、賃貸住宅最大手の大東建託は、他の分野にも力を入れています。
代表例としては介護や保育事業があります。
そしてさらにエネルギー事業にも力を入れています。
この分野においては残念なことですが、電気事業においては挫折し撤退してしまいましたが、ガス事業においては電気事業の失敗の轍を踏むことがないように着実に拡大しているようです。
このガス事業、いい部屋ガスともいいますが、当初は東京ガスエリアのみの提供でした。
しかし東京ガスエリアでの事業で着実な進展があったのか次に日本で首都圏に続く経済エリア、京阪神エリアでも、いい部屋ガスの提供を始めるようです。
このてんで大東建託のニュースリリース2018年11月5日の「大東建託グループの株式会社ガスパル 東京ガスエリアに続き １１月１２日より、大阪ガスエリアで都市ガス事業に参入」では
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：熊切直美）の100％出資子会社であるガス供給会社、株 式会社ガスパル（本社：東京都港区、代表取締役社長：中川健志）は、11月12日（月）より、大阪ガス株式会社の供給 区域（大阪地区等）で都市ガス事業「いい部屋ガス」のサービスの提供を開始します。 今回の大阪地区での都市ガス事業参入は、2017年12月よりサービスを提供している東京ガスエリアに続いて２地域目 となります。このサービスは、事業参入する地域の当社グループ管理建物で、新たにご入居のお申し込みをいただくお客 様が対象です。
kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2018/aqehc4000000a2wt-att/gasuparu_oosakasannyuu_1105.pdf
と報じました。
大東建託が建設会社から不動産会社に変更？証券業種分類が変更
大東建託といえば、建設会社です。
ウィキペディアにも
大東建託株式会社（だいとうけんたく、英: DAITO TRUST CONSTRUCTION CO.,LTD.[2]）は、東京都港区に本社を置く建設および不動産会社。
と書かれていて、建設会社と書かれています。
しかし大東建託のお知らせ22/9/2には
証券市場における「業種分類」の変更について・・変更理由 管理戸数の増加により、当社「不動産事業」の売上が年々増加 していることに伴い、証券取引所（証券コード協議会） の規程により、「業種分類」が変更されることとなったため この度の変更に伴い、１０月３日以降、新聞紙面などで当社株価を ご覧いただく際は、「建設」欄ではなく「不動産」欄をご覧ください。
と書かれていて、証券コードそのものには変更はないものの、業種分類においては建設から不動産に変更されるとのことです。
その理由については、管理戸数の増加により、不動産事業の売上が年々増加 していることに伴い、証券取引所の規定に従ってのことと説明されています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
全国住宅供給戸数では賃貸住宅最大手の大東建託がいつも上位にランクイン
大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅３大メーカー。
近年は大東建託の主力事業でもあった建設事業が、やや低迷しているようです。
その理由は
①銀行の不動産担保融資の姿勢が厳しくなった。
②同業他社の施工不良問題のトバッチリを受けている。
③働き方改革の実践のために、営業のあり方が調整中。
などがあるようです。
そのうちの③については、自助努力で改善されるようになるものと思われます。
ところでそのようなさなか大東建託のニュースリリース2019/8/5の「大東建託が住宅供給実績１１年連続１位を獲得」には
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、株式会社市場経済研究所が発表した 「2018年度全国戸建供給ランキング」において、第1位を獲得しました。 なお、同ランキングでの第1位獲得は、本年で11年連続となりました。
引用：kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c2gl-att/no1_kodatekyoukyurank_0805.pdf
と報じました。
これは2018年の実績ですが、それでもこの「2018年度全国戸建供給ランキング」において供給戸数が1年間で約6万戸で1位となっています。
ZEH住宅とは？賃貸住宅最大手の大東建託もZEHを標準化へ
地球環境の将来の懸念のために、最近は脱炭素社会への関心が高まっています。
そのようなさなか住宅においてはZEH住宅が注目されています。
ZEH住宅について国土交通省のサイトには
「ＺＥＨ（ゼッチ）（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。
住宅：ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）、ＬＣＣＭ（ライフ・サイクル・カーボン・マイナス）住宅関連事業（補助金）について – 国土交通省 (mlit.go.jp)
と説明されています。
このように大幅な省エネルギー住宅ということで、脱炭素の流れに沿った住宅ということで注目されています。
しかも政府も省エネルギー住宅を後押ししており、補助金による援助を受けることも可能です。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。
そしてこのZEH住宅は、賃貸住宅においても浸透しつつあり、賃貸住宅最大手の大東建託も２０２１年１１月にZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）賃貸住宅の提案を標準化すると発表しました。
大東建託物件の管理戸数から見えてくること オーナー１人あたりの戸数など
大東建託の管理戸数は100万戸を超えている。
以前のブログでも大東建託グループの管理戸数が１００万戸数を超えたことについて書きました。
２０１６年１２月の事ですが、１９７０年代に開業して以来、ほぼ継続的に管理戸数を増やし続け１００万戸数を超えたのはすごい事柄です。
ところで１００万戸数といっても、どれぐらいの規模かつかみかねますが、入居者人数は兵庫県神戸市や北海道札幌市に匹敵するんだそうです。
ところで２位はUR都市機構で管理戸数は、７４万戸数です。
それでもUR都市機構は公的な色彩が多少残っている賃貸住宅なので、あくまでも民間の賃貸住宅では大東建託グループが断トツの１位ということになります。
ところでこの１００万戸数という数字から他にも見えることがあります。
まず大東建託グループオーナー数は８万人ということですから、１人のオーナーさんがかかえる戸数は平均すると、１２．５戸となります。
１２．５戸ということは例えば２階建てアパートならば１階６戸、そして２階が６戸という感じのアパートを連想することができます。
鉄筋コンクリート４階建てマンションになると２階～４階が４戸ずつの計１２戸。
そして１階を駐車場とテナントにするというケースがあるのかもしれません。
大東建託の優秀な営業マン！！契約したオーナーからも慕われる
物件オーナーに絶大な信頼を得ている優秀な営業マンがいる。
今でも思い出すのが２０１５年１月に大東オーナー会の全国支部会ならびに懇親会に出席した時のことです。
会場のホテルに担当支店のアパートマンションオーナーたちが、続々と集まるわけですが、その中で支店長のスピーチがありましたが、その支店長のスピーチが終わるや、絶大な拍手が起こったのです。
その支店長、おそらく４０歳代だと思いますが、かつては営業課長としてバリバリに活躍し、多くの契約をとった方で、実は筆者のマンションも父がその方と契約したがためにマンション経営ならびに大東建託との付き合が始まったのです。
父も、もしその方が営業で来なかったならば、契約することはなかったようですが、人柄のようなものにもひかれてしまい話にのってしまったのです。
母もいろいろとよく気が回る人だと感心していました。
そして先回の支部会に出席していた大勢のオーナーたちの多くも、この方の営業によって大東建託物件のオーナーになったのではないかと思います。
ところでこの全国支部会ならびに懇親会、支店長のスピーチ以外にも営業課長の話などもあるのですが、その時のオーナーたちの視線は冷ややかなものです。