小規模マンションオーナーの日記


3月 24, 2020

ショック 入居後数カ月で退去?そのような事が時々起きる

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この記事を書いているのは3月3日火曜日です。

火曜日、これまでの経験則からすると月末から月初めの火曜日に大東マイページを見ると退去のでる確率が高い日です。

そこでおそるおそる退去がいないことを願いながら大東マイページにログインしてみると、ガーン、退去者がいました。

3月31日退去予定日となっています。

ところで、よくよく見てみると、この退去者ですが、昨年の12月下旬に入居したばかりの方です。

ということは3カ月で退去するということですが、なぜこんな短期間で?

何か気に入らないことでも?

いろいろと気になります。

ところで以前にも入居してから約2カ月で退去した方がいました。

そこでそのことを大東建託パートナーズの物件担当者に聞いてみたことがありますが、その答えは

「入居当初から短期間の入居予定の方だった」とのことです。

実のところ1カ月~数カ月程度の短期のみの入居需要というものもあるのです。

例えば

・マイホームの大規模リフォームの期間だけとか

・数カ月のみの仕事で自宅から通えないので、数カ月だけお部屋を借りたい

といった理由などがあります。

そしてそのような短期間のみの入居希望者を大東建託グループの物件では受け入れています。

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3月 01, 2020

三宮~西宮の阪急沿線が住みここちの良さではトップ評価 家賃も高い

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関西の主要都市といえば、大阪、京都、神戸です。

いずれの都市にも交通網は充実しており、新幹線の、のぞみ号はいずれの都市にも停車します。

そしてこの3都市ですが、いずれも他の都市にはない独特の特色があります。

わたしも阪神エリアに住んでいる者として、どの都市もいい都市だと思っていますが、個人的に好きなのは神戸です。

ところで大東建託のニュースリリース2020/2/12では「「いい部屋ネット 街の住みここち沿線ランキング2019 <首都圏版><関西版>」を同時発表 」が公表されましたが、それによると首都圏では、みなとみらい線や東急目黒線、東急東横線がベスト3となり、どちらかといえば東京よりも西部エリアの沿線の住みここちが良いということでした。

その一方で関西のベスト3は阪急甲陽線、阪急神戸線、阪急今津線となり、阪急沿線とりわけ三宮~西宮の沿線の住みここちが良いとのことでした。

阪神エリアに住む私もこれには納得です。

残念ながら私が住んでいるエリアはその近くでも、対象外のエリアです。

しかしそのランクインしたエリアには、しばしば足を運ぶことがあり、とにかくそのエリアは

①綺麗 ②閑静 ③山が近くて空気がきれいといった印象があります。

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2月 11, 2020

大東建託 東建コーポの株価が半減 レオパレスは1/4に

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最近は大東建託の株価が、さえません。

2020年2月は、だいたい¥13000円前後を推移しています。

大東建託の主力のアパート建設事業が、じり貧状態が続き、そのために株価かも下降ぎみのようです。

大東建託の株価も2017年末ごろには、¥24000円近くまで上昇したものの、それから下降線をたどって現在は、半減近くの¥13000円ぐらいで推移しています。

2018年初頭といえば、サブリース会社のスマートディズの破たんや、スルガ銀行の不動産融資の不正などがメディアで報じられ、サブリースへの不信感が広まった時期です。

そしてさらにダメ押すかのように、2019年にはレオパレス21のアパート施工不良がメディアで大きく取り上げられ、地主さんもアパート建設に警戒するようになってきたと思われます。

さらの金融庁もスルガ銀行の不正融資の事態を重くみるようになり、2018年ぐらいから、金融庁の銀行の不動産融資の監視を強化するようになり、銀行の不動産融資への審査を厳格化するようようになり、昔のように銀行からお金を引き出して不動産に投資することが容易でなくなったことも、大きく影響しているようです。

仮に100株を所有しているならば、¥2400000から資産が¥1300000まで減少し、¥110万円の損失が生じ、株主としては怒っていることでしょう。

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2月 04, 2020

大東建託がCDPでAランク 積水ハウスや大和ハウス工業も・・

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今年の冬は暖冬です。

とくに関西地区は、冬といっても驚くほど寒くなく、いつもならば毎年、冬になると、何日かは厳冬ともいえるほど寒い日があるものですが、今回の冬はそのような日がありません。

明らかに地球温暖化の影響のようで、年々冬は暖かく、夏の時期は酷暑となり、大雨や暴風も強くなっているように思います。

そこで小規模マンションオーナーの心配は、夏の時期の大雨と暴風で、自分の物件がどうなるかということが気になるところですが、いずれにしても温暖化ストップのために、何らかの手を打たなければならないのは間違いのないことです。

ところで温暖化を食い止めるための様々な取り組みが行われていますが、そのなかでも世界的に影響力のあるものに、環境情報開示に取り組む国際的な非営利団体CDPというものがあります。

そこでは気候変動対策として、特に優れた活動を行い世界のリーダーであると評価された企業が選定され、「気候変動Aリスト」というものが公表されます。

この「気候変動Aリスト」に選定される企業は、世界的に注目され、世界中の機関投資家が投資のポートフォリオにその企業の株式を含める可能性があることでしょう。

ですから企業活動においても有利になる可能性があります。

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2月 02, 2020

年額6600円が無料のDK SELECT Club off for owner 同居家族だけでも利用可

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以前に書いた記事

DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった

でも指摘しましたが、大東建託パートナーズに賃貸住宅管理をしてもらっているオーナーさんはDK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。

しかも毎月¥550円かかるVIP会費が無料となるわけですから、活用しないわけにはいきません。(年額¥6600円)

ところで宿泊で妻と共に、活用させていただきました。

とても良好なホテルを割安な価格で利用できましたので、妻も満足していました。

そこで気をよくした妻が「妹と利用したい」と言いだしたのです。

そこでふと心配になったのが、妻は厳密にはDK SELECT Club off for ownerの会員ではないし、私が同行するわけでもないので、活用できるか?というてんです。

そこでいろいろと調べてみるとClub offのウェブサイトには以下のように書かれていました。

※会員ご本人同行ができない場合、会員ご本人と同居されているご家族(配偶者、2親等まで)の方を代表者としてご利用いただけます。
同居のご家族が代表者としてご利用の際は、予約申込時の備考欄に「代表者の名前」「会員ご本人と同居されている旨」「会員ご本人との続柄」をご入力ください。宿泊施設へ取次ぎいたします。

引用:https://www.club-off.com/dk-select-club-off-for-owners/apps/top/fftop_h_resort.cfm#q2(アクセス日2020/1/23)

と書かれていました。

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1月 28, 2020

DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった

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大東建託グループと賃貸住宅経営をしているならば大東マイページにログインして、DK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。

しかもVIP会員としてで、VIP会員でも会費は無料です。

かねてから、この特典を活用したいと思っていましたが、なかなかそうする機会がありませんでした。

最近も、ローソンでコーヒー1杯無料サービスが提供されていますが、活用していません。

ところで、私用のために岡山か姫路で妻とともに宿泊する必要が生じました。

岡山か姫路までは鉄道で行きますので、できれば駅から近くの宿泊施設を利用したいですし、とくに到着時刻が晩の9時過ぎで、出発が翌朝6時過ぎという過酷な行程なので、駅からなるべく歩きたくない宿泊施設を探すことにしました。

できるだけ安くするためには、JTBや日本旅行、阪急交通社といった旅行会社経由で予約するか、ヤフートラベル、楽天トラベル、じゃらんといったサイトから予約することもできます。

そこでまずはそれらのサイトで検索してみましたが・・。

そこで思い出したのがDK SELECT Club off for ownerです。

ここからも宿泊先を検索し予約することができるからです。

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1月 23, 2020

医療事業にも大和ハウスは注力 大東建託は追いつけない

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近年は、新しいアパートを建てるのが難しくなったといわれています。

その要因は銀行などの金融機関が不動産向けの融資の審査を厳しくしたことにあるようです。

審査の長期化や、昔ならば承認された案件でも、最近では却下されることもあるようです。

そのようななか大東建託などの賃貸住宅会社はアパート建設による利益が縮小傾向にあり、その事態を打破するためにも他の分野にも注力するようになっています。

そしてその他事業の1つが介護事業です。

このてんで大東建託のウェブサイトには

ケアパートナー(株)では、全国77ヶ所で高齢者向けデイサービスセンターの運営を行っており、年間延べ利用者数は100万人を超えています。また、ご自宅で「身体介護」「生活援助」を行う訪問介護事業や、介護に関するさまざまな相談に応じる居宅介護支援など、多岐にわたる高齢者向けサービスを提供しています。・・2018年3月期のケアパートナー(株)における売上高は116億円(前期比2.0%増)、売上総利益は13億円(同3.4%増)、営業利益は3.7億円(同10.5%増)となりました。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/ir/csr/page3_2.html(アクセス日2020/1/12)

と書かれているとおりです。

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1月 19, 2020

複数のサブリース物件を持つことも問題視されていた・・

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以前に大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席した時に、懇親会で同席したオーナーさんですが、比較的に私の自宅から車で15分程度離れたところに住んでいるオーナーさんでした。

このオーナーさん、物件を相続することになる娘とともに出席していたのですが、どうやら大東建託で少なくとも3棟以上のアパートを建てたようです。

しかも同じエリアではなく、いずれも地方ですが、地方のエリアに分散して建てて賃貸住宅経営をしているとのこと・・。

しかもさらに近い将来、もう1棟建てる計画もありそうな・・。

このようないわゆるリピーターともいえる大東オーナーさんは、少なからずおられます。

そしてアパート棟数を増やして、規模の拡大を図るというのも、一つの戦略だと思います。

よくスケールメリットととも言われますが、なんといってもスケールメリットの効果はコストパフォーマンスにあると言われています。

つまりは賃貸住宅経営にかかるコストを抑えつつ営業利益を効果的に拡大させるということのようです。

通常のこととして会社も規模が大きくなれば、それだけ経営が安定し、潰れにくくなるようですが、それと同じ原理だと思います。

しかし大企業でも潰れる会社はあります。

それと同じで賃貸住宅経営でも規模を拡大すれば、万事安泰というわけではありません。

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1月 16, 2020

大東建託がレンタルスペース事業にも足を踏み入れる?

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私の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。

事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。

この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。

一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。

そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。

ところで、ごく短期間、例えば数時間~1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。

そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。

大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証 11月15日よりレンタルスペース「.room(ドットルーム)」を品川区東五反田にオープン」によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)と、株式会社スペースマーケット(本社:東京 都新宿区、代表取締役CEO:重松大輔、以下 スペートマーケット)は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区 東五反田で、レンタルスペース「.room(ドットルーム)」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活 スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家 族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、 今回のオープンに至りました。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf(アクセス日020/1/7)

と報じました。

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1月 14, 2020

多機能宅配ボックスを大東建託が開発

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インターネット通販の普及がますます進むなか、荷物の宅配需要はますます増すばかりです。

私もアマゾンやヨドバシカメラの通販サイトから、よく買い物をしますが、そこで問題になるのが、不在のために宅配業者が持ち戻りすることです。

この場合、宅配業者の方にとっても、仕事の効率が悪くなりますが、受け取るほうも、生鮮食品などの早く受け取りたいものの受け取りが遅くなってしまいます。

こうした問題に対処するために宅配ボックスを設置することがありますが、このてんで大東建託が宅配ボックスとさらに別機能が付加されたものの設置を開始しました。

大東建託のニュースリリース2019/11/8の「大東建託オリジナルの宅配BOX「e-TAKU+」を販売開始 3つの機能を持った宅配BOXを設置し、快適なデリバリーライフを提供」には

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、9月24日より、当社オリジナルの玄関隔て 一体型宅配BOX「e-TAKU+(イータクプラス)」の販売を開始し、2020年1月より設置を開始します。
当社が建築する建物の約8割※1は、1階部分に全住戸がある長屋形式の住宅※2となっています。今回販売を開始し た「e-TAKU+」は、この長屋形式住宅専用の宅配BOXで、「宅配BOX」「メール便BOX」「玄関隔て板」の3つの機能を あわせ持っています。各住戸の玄関の間に設置することで、不在時でも荷物を受け取ることが可能となります。 当社は今後も、快適な住まいづくりと、入居者様の快適な暮らしをサポートしていきます。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cu98-att/e-takuplus_20191108.pdf(アクセス日2020/1/5)

と報じました。

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