小規模マンションオーナーの日記


5月 11, 2019

大東建託の着工件数が20%のシェアへ!!

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大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅3大メーカー。

2019年5月8日、9日、10日の大東建託の株価が急落しました。

3日間で1000円以上、10%以上の急落です。

なんでだろうと考えてみると、最近フラット35悪用で不動産投資が揺らいでいるのでそのトバッチリかとも思いましたが、どうやらそうではなさそうです。

そしていろいろと調べてみますと、当日発表された大東建託の2019年4月の業績速報がよくなかったことが原因のようでした。

というのも4月の受注高が大きく落ち込んでいるのです。

前年同月比でも6割程度の受注高です。

こんなにもよくなかったのは、比較的施工品質が良いといわれていた大和ハウス工業の賃貸住宅でも不備物件があることが明らかになったことによるものでしょうか。

いずれにしても、大東建託の営業にとっては受難な時期を迎えているような気がします。

ところでこのようなさなか、建通新聞2019/5/8の「大東建託 賃住シェア20%へ」の記事には

大東建託(港区)は、2020年3月期~24年3月期を対象とする5カ年計画を発表し、主力の賃貸住宅事業では年間着工件数を増やし、19年3月期の5万7000戸から、24年3月期には全国の着工予測の20%となる7万8000戸とする計画を明らかにした。

引用:https://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/190508500028.html(アクセス日2019/5/9)

と報じました。

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4月 18, 2019

不動産投資の潮目が変わってしまった😿

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アパートやマンションが売れなくなった?

大東建託をパートナーにしてアパートやマンション経営しているオーナーさんは、最初は自分の土地でアパート経営を始めるためにまずは1棟建てて、その後、2棟目、3棟目・・といった具合に不動産投資を拡大させていかれる方が少なくないようです。

そして大東オーナーさんの場合は、5年以上経過したアパートを高く売れそうだからといって売却するということはあまり聞きません。

その一方で、ある程度収入のある方が行ういわゆる「不動産投資」は上記のようなアパートマンション経営とは多少異なります。

そのような方のアパートマンション経営スタイルは、とにかく安くアパートマンションを購入して、しばらくは賃貸経営を行い、購入したアパートマンションが高く売れそうになると売却して売却益を得るという手法です。

どちらかといえば大東オーナーさんの場合は、とにかく長期間株式を所有して配当収入でやっていくのに対して、「不動産投資」を行う方は株式の売買を繰り返しながら収益を追求するというスタイルで双方には違いがあるように思います。

どちらにもメリットデメリットがあるように思いますが、いわゆる「不動産投資」のほうがハイリスクハイリターンのような感じがします。

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4月 02, 2019

レオパレス21からの飛び火がMDIに?

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創業家が大きな影響を及ぼし続ける企業もある。

大東建託の社長が交代します。

2019年4~6月ごろにだったと思いますが。

大東建託の創業者は多田勝美さんですが、今はもはや大東建託の経営には、ほとんどかかわっていません。

そしてその後、大東建託の社長や経営にかかわる人たちは周期的に変わってきました。

創業当時の精神は受け継がれても、創業家や一個人が経営に大きく影響を及ぼし続けるタイプの企業ではないようです。

このタイプの企業の場合は、時代の変化に対応しやすいというメリットがあるのかもしれません。

その一方で、絶対的な権威がないので社内の意見の統一が得られなくなったり会社が分裂するといったデメリットがあるかもしれません。

その一方で創業家が企業の経営に大きな影響を及ぼし続ける企業もあります。

トヨタ自動車などは、その代表格かもしれませんが。

そして不動産業界でも、今、施工不良に揺れるレオパレス21もそうです。

このレオパレス21の創業家は深山家で深山祐助さんが創業者です。

そして現在のレオパレス21の社長は深山祐助さんの甥にあたる深山英世さんです。

ですから現社長の深山英世さんの時にレオパレス21は、種々のトラブルに遭遇していますが、そのトラブルの原因となった出来事の多くはレオパレス21の当時の経営者、深山祐助さんの時代に生じた事柄です。

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3月 30, 2019

施工不良問題 大東建託はなぜ大丈夫なのか!!

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大東建託には施工不良問題が生じにくい。

レオパレス21の施工不良問題。

ちまたでは今回のケースでレオパレス21は3回目の経営危機を招いているとの話もありますが、しかし株価の下げ止まり、なんとか経営破綻は免れているような感じです。

ところでレオパレス21とよく比較される賃貸アパート大手の会社に大東建託がありますが、レオパレス21の施工不良問題のあと「大東建託は大丈夫なのか」といった話もありました。

一時期でしたが、施工不良問題が大東建託にも及ぶとの噂から株価が急落したこともあります。(しばらくして戻りましたが)

ところで大東建託は大丈夫なのでしょうか。

実はレオパレス21と大東建託とでは施工体制が多少異なるところがあると言われています。

レオパレス21の場合は、基本的に建物の造りが簡単で、施工業者は入札制を取ることもあるようです。

となると、いい加減な業者でも施工に参加してしまうことが生じ得てしまうようです。

いわゆる地元の施工技量が劣悪な業者が施工してしまって、後におかしなことが生じるというわけです。

もちろん入札制にすると、建設費のコストは抑えることができるというメリットはあるのかもしれませんが。

その一方で、大東建託の場合は施工業者は基本的には登録制になっているようです。

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3月 26, 2019

好調の都心部のテナント賃貸 大東建託も!!

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都心部でのテナント需要は高まっている。

2019年になって読売新聞が購読料を値上げしました。

かねてから読売新聞は値上げのタイミングを図っていたようですが、なかなか値上げに踏み切れなかったようです。

というのも、最大のライバルともいえる朝日新聞が値上げには難色を示しているからです。

そもそも購読料の値上げを模索せざるをえない背景には、じり貧状態の新聞業界の厳しい状況があるようです。

とりわけ新聞販売店のやりくりは大変で、購読料の値上げで、なんとかしようというわけですが。

しかしなぜ朝日新聞は購読料の値上げに消極的なのか。

それは朝日新聞も本業の新聞業は、じり貧でも、副業の都心部でのテナント事業が絶好調のために、本業の不振を補填することができるからなんだそうです。

つまりは今は都心部のテナント賃貸事業は、とても収益のあがる事業になっているというのです。

ということで幾つかの、建設会社や不動産会社が都心部のテナント事業を強化しているわけですが、賃貸住宅最大手の大東建託もこの分野を強化しているようです。

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3月 17, 2019

サブリースリスクが炎上 しかしそれでも儲かる!!

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サブリースには新築から3カ月以上の賃料免除期間がある。

2019年2月に発覚したレオパレス21の施工不良問題で、レオパレス21そしてサブリース業界そのものも揺さぶられています。

そもそも最近の賃貸住宅経営の主流はサブリースになりつつあるようですが、今回のレオパレス21のトラブルから、サブリースは怖いといったインパクトを与えているようにも思いますので、レオパレス21と同じようにサブリースが主流の大東建託や東建コーポレーションにも逆風が吹いているのではないかと思われます。

そして賃貸住宅経営の王道、つまりはサブリースでない方法での賃貸住宅経営が見直されているのではないかと思われます。

ところでこの機会にサブリースのリスクというか、注意すべき事柄を押さえておきたいと思いますが、その1つが新築から賃料免除期間というものがあります。

多くの場合は3カ月程度ですが、新築からの3カ月間はオーナーへの賃料の支払いはないのです。

サブリース会社にしてみれば、この3カ月で満室にしたいのかもしれませんが。

もちろんサブリースでなければ、新築当初から入居者がいるならば、その分の賃料は入ってきます。

といってもサブリースのように空室分の賃料はありません。

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3月 16, 2019

積水ハウス以上の損失 大和ハウス巨額横領事件!!

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人口減少の日本から海外へと事業展開する企業も少なくない。

人口減少が続く日本では、将来的に事業の拡大には限りがあるということで、海外に進出する企業は少なくありません。

ところで知らなかったのですが、賃貸住宅最大手の大東建託は現在では、マレーシアのホテル事業などで海外に手を伸ばしていますが、過去には中国の上海にも手を伸ばしていたことがあったそうです。

上海で賃貸マンションをやっていやようですが、2007年ごろに中国の会社に売却して上海からは撤退したようです。

なぜ上海から手を引いたかの詳しいことは知りませんが、おそらくは思ったようにうまくいかなかったのかもしれません。

このように海外事業には常にリスクがあり、時には大きな損失を招くことがあります。

ところで建設業界においてトップの大和ハウス工業ですが、海外事業にもかなり力を入れています。

その大和ハウス工業、海外事業で大きな損失が生じたとのニュースが入ってきました。

産経新聞2019年3月14日の「大和ハウス、ガバナンスに緩み 巨額横領、出納担当女性の無断欠勤で発覚 」という記事には

海外での資金流用という不正が判明した大和ハウス工業。少子高齢化で国内事業の先細りも懸念される中、海外事業に活路を見いだし、投資を活発化させていた矢先だった。合弁先を信じ切った末の“事故”で、海外事業でのコーポレートガバナンス(企業統治)の課題が浮き彫りになった。

引用元 https://www.sankei.com/economy/news/190313/ecn1903130059-n1.html(アクセス日2019/3/14)

と報じました。

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3月 14, 2019

他社とは異なる大東建託の住みたい街ランキング!!

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住みたい街ランキングは入居者需要を知る目安となる。

賃貸住宅経営を行ううえで、どのエリアで行うかの選択はとても重要です。

この選択で間違えてしまうと、新築当初はよくても、築年数が経つにつれて、だんだんと入居率の維持が大変になっていき、そうなると家賃もかなり下げていかなければならなくなるかもしれません。

通常は、賃貸住宅経営は家賃収入から銀行への毎月の返済金を支払い、さらに建物の維持管理コスト(修繕費や損害保険料)を含むを取り分けたり支払ったりしていかなければなりません。

そこで家賃収入よりも、取り分けるお金や支払い分のほうが、大きくなってしまうと、まさに赤字経営となってしまいます。

そしてこのような状況が改善されることなく、ずっと続くと、所有物件はまさに負動産になり、銀行への返済ができなくなると、賃貸住宅経営は終わりです。

ですからどこで賃貸住宅経営をするか、入居者需要のあるエリアなのかどうかを見極めるのは重要です。

このてんで大手の不動産会社が発表している、住みたい街ランキングは参考になります。

多くの方が、いずれは住んでみたいと思っている街なのですから、そのエリアは入居者需要があると考えることができるでしょう。

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3月 12, 2019

三宅勝久さんの大東建託批評記事を読んでみて??

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組織が大きくなると、必ずその組織を批評する人が現れてくる。

ある時、ネットサーフィンをしていると、またまた三宅勝久さんの記事にでくわしてしまいました。

三宅勝久さんと言わば、大東建託のことを辛辣に批評する本を書くほどの、大東建託の批評家です。

ですからネット上でも、三宅勝久さんの大東建託を批評する記事やコメントを目にすることは、しばしばあります。

今回、目にした批評記事は大東建託パートナーズと大東オーナーさんとのトラブルについての記事です。

この記事を読んでいきますと、いかにも大東建託パートナーズはとんでもない会社だという印象を受けてしまいますが、冷静に分析してみますと、ちょっと違うんじゃないのといった感じです。

まずここに登場してくる大東オーナーさんは、都内の方で、築12年程度の大東建託パートナーズ管理のマンションを所有している方です。

そこで驚いたのは、このオーナーさんの大東建託との一括借り上げ契約の内容ですが、空室が生じたら、その都度、大東建託パートナーズとオーナーとで、賃料改定協議を行うというものです。

大東建託の一括借り上げ契約のこんな契約があるんだと気づかされました。

大東建託の一括借り上げ契約は通常は最初の10年は賃料は一定で、その後は5年ごとに賃料改定協議を行うのがスタンダードだからです。

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3月 03, 2019

大東オーナーには心強いハウスコム!!

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成長性で注目されている大東建託子会社のハウスコム。

賃貸住宅最大手の大東建託の創業者は多田勝美さんです。

現在は大東建託の経営にはかかわっていませんが、なぜ大東建託の経営から身を引いたのかは、様々な憶測が流れました。

例えば、大東建託の地主さんに賃貸住宅を提案していくビジネスモデルに限界を感じて身を引いたのではないかとか・・。

本当のことはわかりません。

ところで大東建託の子会社にハウスコムという会社があります。

賃貸仲介を行う会社ですが、首都圏や愛知県を中心に150店舗以上をかまえる賃貸住宅の仲介を行っている会社です。

大東建託の子会社なので、いい部屋ネットのDK SELECT物件を優先的に仲介しているのでしょうか?

ところでハウスコムの株主ですが2018年3月31日現在

大東建託 51.78%

ハウスコム従業員持株会 8.05%

となっているのですが、3番目の大株主が

なんと多田勝美さんの4.01%となっているのです。

どうやら大東建託の経営からは身を引いたといっても、大東建託グループから全く身を引いたわけではないようです。

もちろん経営に大きな影響を及ぼすことはできないかもしれませんが。

ところでハウスコムの株主ですが、4番以降は、個人の株主が名を連ねていますが、そのなかには、かつて大東建託の経営にかかわっていた方が幾人かおられます。

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