小規模マンションオーナーの日記


9月 25, 2022

大東建託が株主優待を廃止 経営上の問題ではなく配当金の強化のため


株主優待と言えば個人の投資家にしてみれば楽しみな事柄です。

実際に、株主優待目的で特定の会社の株式を買うこともあるでしょう。

ところでこの株主優待制度ですが

ウィキペディアには

日本では、3685社の上場企業のうち1307社が実施し、幅広く実施されている制度だが[1]、その法的な義務は法令上無く、個別の企業判断に委ねられているため、定めない企業もある。諸外国ではほとんど行われておらず[註釈 1]、将棋棋士の桐谷広人[註釈 2]がダイヤモンド社のインタビュー企画で語ったところによれば、殆ど日本だけで行われている株主還元の形であるという[4]

株主優待 – Wikipedia

と書かれていて、株主優待は、義務となっているわけでもなく、日本独特の事柄のようです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで、この株主優待のことで、賃貸住宅最大手の大東建託が廃止するとのニュースが流れました。

具体的には2022年9月実施分を最後に終了するとのことです。

大東建託の株主優待の内容は、自社のマンション購入者を対象としたキャッシュバックや(30万円)、全国商品券を贈呈。長期保有の株主には、ペットボトル入りのお茶やホテル宿泊割引券などを贈呈などがあります。

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9月 23, 2022

大東建託が建設会社から不動産会社に変更?証券業種分類が


大東建託といえば、建設会社です。

ウィキペディアにも

大東建託株式会社(だいとうけんたく、英: DAITO TRUST CONSTRUCTION CO.,LTD.[2])は、東京都港区に本社を置く建設および不動産会社。

大東建託 – Wikipedia

と書かれていて、建設会社と書かれています。

しかし大東建託のお知らせ22/9/2には

証券市場における「業種分類」の変更について・・変更理由   管理戸数の増加により、当社「不動産事業」の売上が年々増加   していることに伴い、証券取引所(証券コード協議会)   の規程により、「業種分類」が変更されることとなったため この度の変更に伴い、10月3日以降、新聞紙面などで当社株価を ご覧いただく際は、「建設」欄ではなく「不動産」欄をご覧ください。

お知らせ (mypage-daito.com)

と書かれていて、証券コードそのものには変更はないものの、業種分類においては建設から不動産に変更されるとのことです。

その理由については、管理戸数の増加により、不動産事業の売上が年々増加 していることに伴い、証券取引所の規定に従ってのことと説明されています。

大東建託アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

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9月 21, 2022

ブラック企業にノミネートされなかった企業☻建設業界では・・


マンション画像

大東建託施行管理のマンション。

以前に書いた記事は

大東建託社員にも労働組合が結成された?

というものでしたが赤旗2017年11月27日の記事から大東建託社員のうちに労働組合の結成の動きがあることについてふれました。

どうやら社内にも会社の経営の仕方に不満を持っている社員もおられるようです。

しかし大東建託はブラック企業かどうかとなると、私にはわかりません。

例えばブラック企業大賞というものがありますが2017年11月27日に第6回ブラック企業大賞ノミネート企業が発表されました。

1.ゼリア新薬工業株式会社
2.株式会社いなげや
3.パナソニック株式会社
4.新潟市民病院
5.日本放送協会(NHK)
6.株式会社引越社・株式会社引越社関東・株式会社引越社関西
7.大成建設株式会社・三信建設工業株式会社
8.大和ハウス工業株式会社
9.ヤマト運輸株式会社

引用:第6回ブラック企業大賞 ノミネート企業決定!

となっています。

このなかには大東建託はノミネートされておらず、おそらくは昨年もノミネートされていなかったと思います。

このブラック企業大賞の企画委員会には大学の教授やジャーナリスト、弁護士、労働組合関係の方など様々な分野の方たちが含めれており、ノミネート企業が選ばれているようです。

そして上記のノミネート企業はいずれもニュースなどでも労働基準監督署から是正勧告を受けたとか、元従業員から提訴されたといった企業です。

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9月 19, 2022

大東建託が有給取得8割を目標 週刊新潮の批評とは違う方向へ


時々ですが、一部メディアによって大東建託を批評する記事が掲載されることがあります。

最近も週刊新潮が大東建託を批評する記事を掲載していたようです。

今回の批評の主なてんは、大東建託の営業には過酷なノルマが課せられたり、パワハラが頻発して、精神的に追い詰められる社員が少ないといった内容のものです。

もちろん、この週刊新潮の記事を詳しく読んだわけではありませんが、書いていること自体は、実際はあったんだろうなあという気はしますが、しかし建設会社の営業というのが、そのようなものだという認識があるならば、インパクトはあまりないような内容です。

まず過酷なノルマということですが、これはどこの大手の会社も社員に課すもので、銀行や保険業界でも行われています。

昔は住友銀行や東京海上の社員の自殺がしばしばあったようですが、それは課せられたノルマによるところがあったようです。

実際のところ企業も業績を上げなければならないので、どうしても社員にもそれなりの働きをしてもらわなければならないので、そのためにはノルマが必要とされるようです。

さらにパワハラについてですが、週刊新潮の記事によると、成績の振るわない支店の管理職社員が、大東建託では特別な訓練を受ける制度があるようで、そこでかなりきついパワハラのような扱いを受けるといったことが、書かれていました。

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9月 16, 2022

大東建託の優秀な営業マン!!契約したオーナーからも慕われる


バラ画像

物件オーナーに絶大な信頼を得ている優秀な営業マンがいる。

今でも思い出すのが2015年1月に大東オーナー会の全国支部会ならびに懇親会に出席した時のことです。

会場のホテルに担当支店のアパートマンションオーナーたちが、続々と集まるわけですが、その中で支店長のスピーチがありましたが、その支店長のスピーチが終わるや、絶大な拍手が起こったのです。

その支店長、おそらく40歳代だと思いますが、かつては営業課長としてバリバリに活躍し、多くの契約をとった方で、実は筆者のマンションも父がその方と契約したがためにマンション経営ならびに大東建託との付き合が始まったのです。

父も、もしその方が営業で来なかったならば、契約することはなかったようですが、人柄のようなものにもひかれてしまい話にのってしまったのです。

母もいろいろとよく気が回る人だと感心していました。

そして先回の支部会に出席していた大勢のオーナーたちの多くも、この方の営業によって大東建託物件のオーナーになったのではないかと思います。

ところでこの全国支部会ならびに懇親会、支店長のスピーチ以外にも営業課長の話などもあるのですが、その時のオーナーたちの視線は冷ややかなものです。

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9月 15, 2022

いい部屋ガス?大東建託のガス会社ガスパル 料金は?


賃貸アパート画像

大東建託施行管理のアパート。

2017年も間もなく終わろうとしていますが、大東オーナーとして??と思った出来事は、突然にいい部屋でんきの受付が停止になった事柄です。

筆者の所有マンションにおいても、いい部屋でんきの受付が行われていましたが、それからしばらくして、受付が停止になった時は、何が起きたんだろうと、ちょっと驚きましたが、その後メディアの報道は電気小売事業からの事実上の撤退というふうに報じました。

この出来事は、幾らか大東オーナーとしては残念に思った出来事でした。

 

ところでそのようなさなか、日経エネルギーnext2017年12月18日の「新電力撤退で混乱中の大東建託、ガス販売を開始」という記事によると

「いい部屋でんき」をやめる大東建託グループが、「いい部屋ガス」を始める――。12月18日、驚くべきニュースが飛び込んできた。 大東建託の100%子会社でLP(液化石油)ガス販売を手がけるガスパル(東京都港区)が、東京ガスの供給エリアで都市ガス販売を始めると発表したのだ。今回、ガスパルが都市ガスを販売するのは、電力と同じく大東建託の管理する賃貸物件の入居者だ。サービス名も、電力の「いい部屋でんき」にならい、「いい部屋ガス」としている。

 

引用:新電力撤退で混乱中の大東建託、ガス販売を開始

と報じています。

このように

いい部屋ガス

のサービスを始めるというのです。

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9月 12, 2022

アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も


花画像

アパート供給過剰になると家賃が下がる。

今朝ですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。

入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。

そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。

その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。

しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。

そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。

62000円は大東建託の査定家賃と同額です。

もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。

実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。

もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。

このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。

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9月 09, 2022

平均年収がトップクラスの大東建託 しかし離職者が多いのも事実


バラ画像

できる社員には高額報酬が期待できる大東建託。

以前のブログ記事で建設業界における売上上位企業について書いたことがあります。

1位が大和ハウス工業。

2位が積水ハウス。

3位~6位は大手ゼネンコン。

7位が大東建託。

 

引用:ユーレット業績ランキング

という順位でした。

大和ハウスは賃貸、分譲マンション、戸建て住宅、商業施設、海外事業と特に際立った分野はないものの、どの分野でもまんべんなくそこそこの売上があり、総合的な売上でトップ企業になっています。

ところで平均給与ランキングというものもあります。

このランキングによると大東建託の平均給与は大和ハウス工業や、積水ハウスよりも高水準です。

具体的には大東建託社員の平均年収は約900万円。

大和ハウス工業の社員は約880万円。

そして積水ハウスが約820万円となっています。(いずれもユーレットの過去の平均年収ランキングより)

なぜか大東建託社員のほうが、積水ハウスや大和ハウス工業社員よりも高給取りなのです。

そして仕事の出来る大東建託社員がかなりの高給取りであることは、私も大東建託グループに物件を管理してもらって、社員と接するとわかります。

例えば今は大東建託のある支店の支店長をやっていますが、筆者の物件の建築を契約した営業社員ですが家族がおり、子供が5人以上いるという方です。

奥さんは仕事をしているわけではないみたいですが、しかしそれだけの家族を養っていくだけの収入を仕事から得ているのです。

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8月 30, 2022

大東建託なら原状回復費用は0円 定額クリーニング費を支払うならば


アパート画像

いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は95%以上を維持している。

アパートマンション退去時の入居者側の支払う原状回復工事費用ですが、筆者の物件で、大東建物管理物件(現大東建託パートナーズ)で単身者向け物件ですが、だいたい20000万円~110000万円となっています。

つまり部屋の使い方によって請求額が異なっていることがわかります。

当時、入居した方は多くの場合、2カ月分の敷金を支払っていましたので、返金するはずの敷金の中から支払われていたものと思われます。

ところで時代は変わり、いい部屋ネットの大東建託物件に入居するさい、最近は敷金を支払わなくてもよくなりました。

その替わりに入居時に定額クリーニング費を支払うことになります。

定額クリーニング費用は(消費税8%の場合)

1DK以下(シングル) 32400円

1DK~2DK(カップル) 43200円

2DK以上(ファミリー) 54000円

となっています。

ポイントは敷金を支払うよりも初期費用を安く抑えることができるてんにあります。

例えば家賃が50000円の場合、敷金は家賃の2カ月分なので100000円となりますが、定額クリーニング費用だと32400円ですむので67600円抑えることができます。

しかも入居時に定額クリーニング費用を支払っていれば故意や重過失による部屋への損害がない限りは原状回復工事費用を退去時に支払う必要はありません。

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8月 29, 2022

ZEH住宅とは 賃貸住宅最大手の大東建託もZEHを標準化へ

地方のなかのマンション

地球環境の将来の懸念のために、最近は脱炭素社会への関心が高まっています。

そのようなさなか住宅においてはZEH住宅が注目されています。

ZEH住宅について国土交通省のサイトには

「ZEH(ゼッチ)(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。

住宅:ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)、LCCM(ライフ・サイクル・カーボン・マイナス)住宅関連事業(補助金)について – 国土交通省 (mlit.go.jp)

と説明されています。

このように大幅な省エネルギー住宅ということで、脱炭素の流れに沿った住宅ということで注目されています。

しかも政府も省エネルギー住宅を後押ししており、補助金による援助を受けることも可能です。

アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。

そしてこのZEH住宅は、賃貸住宅においても浸透しつつあり、賃貸住宅最大手の大東建託も2021年11月にZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)賃貸住宅の提案を標準化すると発表しました。

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