小規模マンションオーナーの日記


9月 16, 2021

大東建託グループの有力なグループ会社ハウスコム

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NTTドコモもいえばNTTグループの携帯電話会社です。

しかもNTTグループの稼ぎ頭とも言われています。

もっともドコモが好調の時は、NTTグループの7割も稼いでいたこともあるようです。

ところで大東建託グループにも主力の大東建託の他にも大東建託パートナーズや大東建託リーシングなどがありますが、首都圏や東海圏を中心に事業を行っている会社としてハウスコムがあります。

このハウスコムですがウィキペディアによると

ハウスコム株式会社は、日本の不動産会社。首都圏のほか、東海地方、近畿地方、四国地方、九州地方で賃貸仲介業を行っている。2019年7月時点で、全国181店舗(直営店180、フランチャイズ1)を有する。大東建託グループの一角。 ・・1998年に賃貸住宅管理大手の大東建託株式会社の全額出資によって設立された関西ハウスコム株式会社が前身となっており、現在も大東建託は同社の過半数の株式を持つ筆頭株主である。 ・・大東建託グループのため、大東建託が管理している物件に強みを持つ。同業他社によくみられるフランチャイズ展開はほとんど行わず、基本的に直営店方式で出店している。店舗スタッフは地元出身を中心に採用しており、地域に強いことをアピールしている。

ハウスコム – Wikipedia

と書かれています。

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9月 12, 2021

大東建託への批評記事 営業マンに事実を確かめると偏見記事?

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先日、大東建託の営業担当の方が、訪問して来られた時に、いろいろとお話を聞くことができたのですが、その1つに大東建託の営業マンは忙しく働いていおられることには違いないと思うのですか、私のほうから「週2日程度は休みがあるんですか」と尋ねてみました。

すると「週2日も休みは取れず、せいぜい週1日だ」とのことです。

しかし政府が推進している働き方改革の影響で昔と比べて、随分と変わってきたとのこと。

週1日は「定時になると強制的にパソコンの電源を落とし、営業用の車の運転もできなくなるようにして、定時には帰る日がある」んだそうです。

そうなんだあと思いました。

もちろん支店によって取り組み方に多少の違いがあるのかもしれません。

それにしてもちまたでは大東建託を辛辣に批評する本などがあるようで、まるで悪そのものといった印象を残すような事が書かれているようですが、こういった取り組みが実施されているというてんも本のなかには公明正大に含めるべきでしょう。

そういえば大東オーナーたちが担当の営業店単位での集まりが年1度行われますが、その時にその支店の営業マンが全員がオーナーの前に立つ機会があります。

すると以前、私の物件担当だった営業マンたちが、元気な姿で立っておられるのをお見かけしているので、今でも大東建託の営業マンとして頑張っているんだあと思うことがあります。

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9月 05, 2021

大東建託グループの家賃保証会社ハウスリーブとは

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昔は入居のさいには、保証人が求められ、家賃が支払われない場合は、保証人に請求されるということがありました。

しかし今の時代、保証人になってもらう人がなかなか見つからないとか、保証人になってもらうのが気の毒といったことで、保証人がいなくても賃貸契約を結ぶことができます。

ただしそのかわりに、家賃保証会社に家賃に保証してもらうことが条件で、賃貸契約を結ぶ前に家賃保証会社の審査を受けて、承認されるならば保証会社にいくらかの手数料を支払うことが求められます。

家賃保証会社の審査については、比較的緩いようで、知人はエイブル系の家賃保証会社の保証を受けていましたが、手数料の支払いを忘れていてトラブルになり、エイブル系の家賃保証会社の保証は受けられなくなりましたが、他の家賃保証会社の審査を受けたら、すんなりと審査をパスし、現在家賃保証を受けています。

ところで管理戸数で100万戸を超える大東建託も大東建託グループ独自の家賃保証会社ハウスリーブを抱えています。

家賃保証会社全体の中でのシェアはまだあまり大きくはないようですが、今後は大東建託グループ以外の物件の家賃保証のサービスを行うようですので、今後は徐々にシェアを増やしていくものと思われます。

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8月 31, 2021

テナント賃貸 空室リスクが大きくて大東建託も扱いに苦慮している?

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大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。

例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。

一方でテナント部分については3年毎に行われます。

それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょうか。

ところで私の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。

テナントの賃料改定は今回で4回目です。

先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。

今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。

というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。

先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していましたが・・。

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8月 28, 2021

人口減少の時代 それでも賃貸住宅の先行きは当分は明るい?


少子時代になり、いよいよ人口減少が始まりました。

しかし全国的には人口は減少しても都市部については、もうしばらく微増状態が続くようです。

例えば東京都は人口のピークが2025年で1398万人に達すると発表しました。

従来の予想は2020年だったようですが5年ずれたことになります。

そして2015年の東京都の人口が1352万人なので、10年で46万人ほど増えることになります。

46万人といえば兵庫県の尼崎市の人口に匹敵します。

増加率は3%ですが、それでも人の集まるところには集まるものです。

東京がそのような状態ならば、他の都市でも同じような傾向が見られるのでしょうか。

大阪、名古屋、横浜、福岡、札幌でもしばらくは人口の微増状態が続くのかもしれません。

ところで人口の推移と世帯数の推移とはある程度は関連していても、別次元の事柄です。

というのも昔のように大家族が一緒に住んでいた時代は世帯数も少なかったわけですが、だんだんと一緒に住む家族の人数も少なくなり、単身者も増えている昨今、世帯数は当然、多くなってきます。

つまりは人口は減少に転じても、世帯数については当分は微増状態が続くというわけです。

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7月 27, 2021

大阪の不動産の雄 宅都が大東建託グループに入っていた


大東オーナーのための大東オーナーマイページを見ていると、大東建託グループのなかでの、様々なニュースを知ることができます。

そのなかには最近では「当社及びグループ会社における新型コロナウイルス感染者の発生」についてのニュースも掲載されています。

その部分を見てみると7月上旬に、宅都という会社で、新型コロナウイルス感染者の発生したとあります。

宅都?

宅都という会社も、大東建託グループだったのかと思いましたが、この宅都という会社ですがウィキペディアによると

宅都[編集] 主に関西圏で不動産仲介、不動産管理、不動産売買などの事業を展開している宅都ホールディングスの賃貸仲介業を主に行う子会社で、大阪府を中心に23店舗(2021年3月1日現在)を構える。2021年3月1日にハウスコムが全株式を取得し、子会社となった[17]。社名、ブランド名に変更はない。 

引用:ハウスコム – Wikipedia

ということで、大東建託のグループ会社、ハウスコムの子会社になったということで、大東建託グループになったようです。

それにしても宅都という会社ですが、大阪では賃貸不動産業において、注目されるような会社だったようですが、なぜ身売りしなければならなくなったのでしょうか。

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7月 15, 2021

大東建託グループが提供する遺言信託は銀行よりもかなり安い


終活という言葉がはやるなか、スムーズな相続はアパートやマンションオーナーにとっては重要な事柄です。

それでスムーズな相続を行ううえで助けとなるのは遺言信託です。

遺言信託についてウィキペディアには

遺言信託(いごんしんたく)は、

 遺言により信託を設定すること。または、

 信託銀行の提供する、遺言の作成・執行に関するサービスのこと(法的には信託とは無関係)。

引用:遺言信託 – Wikipedia

と書かれています。

 

このように遺言信託というと、これまでは主に銀行などが提供してきました。

 

実を言うと、私の父も、取引銀行だった、りそな銀行の遺言信託サービスを利用していました。

父が遺言信託を設定していたおかげで、父が亡くなったあと、マンション相続のさいに、司法書士さんに不動産の名義変更を依頼したさいに、すぐに手続きを行ってくれました。

 

ところでスムーズな相続に、ある程度の効力のある遺言信託ですが、銀行に設定してもらうと高額になります。

まず最初に設定したさいにかかった費用は、りそな銀行の場合で50万円+消費税です。

そして保管料として毎年、数万円を支払っていかなければなりません。

そして遺言信託の内容を執行してもらう場合は、さらに費用がかります。

もちろん執行は、遺族のほうで行うならば、執行のさいの手数料はかかりません。

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7月 04, 2021

大東建託を賃貸で猛追する積水ハウスの本社ビルは梅田スカイビル

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関西の中心地、大阪梅田のすぐ近くに、高層で芸術的ともいえるビルディングがあります。

そのビルディングとは

梅田スカイビル

です。

このスカイビルについてウィキペディアには

梅田スカイビル(うめだスカイビル)は、1993年3月に完成した、大阪府大阪市北区大淀中の新梅田シティ内にある超高層ビルである。・・地上40階・地下2階、高さ約173メートルの超高層ビルである。・・建築主の積水ハウスがタワーイースト内に本社を置く。

 

引用:梅田スカイビル – Wikipedia

このように、あの積水ハウスのビルディングで、積水ハウスの本社機能が置かれているビルディングです。

建設業界では大和ハウス工業に次いで大きな建設会社ですが、賃貸住宅事業においても、シャーメゾンブランドであちらこちらアパートやマンションを建てており、賃貸住宅最大手の大東建託を猛追しています。

私が住んでいるエリアも大阪に近いせいか、シャーメゾンはあちらこちらにあり、おそらくは大東建託のアパートよりも多いのではないかと思います。

阪神間の地主さんからは積水ハウスへの信頼が絶大なのかもしれません。

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6月 19, 2021

大東建託が西宮市で大規模マンション建設 事業主はNTTで


先日のことですが、兵庫県西宮市を通っていると、大きな建設現場が目に留まりました。

よくよく見てみると、大東建託の建設現場です。

上記の写真は、その時に撮った写真です。

この写真は、この建設現場の一部を撮ったもので、かなりの広大な敷地です。

具体的には4500㎡の広大な敷地です。

この敷地、以前はNTTの社宅が数棟あった場所のようで、NTTが建物の老朽化等を考慮して解体したようです。

 

そしてこの敷地ですが、兵庫県西宮市の阪急西宮駅が最寄り駅で、阪急西宮駅エリアといえば、関西でも夙川、芦屋に並んで、住宅地としての人気のあるエリアです。

そしてこの西宮北口駅エリアは交通の便の良さから、大企業の社宅が幾つもあるようなエリアでもあります。

 

この敷地にマンション等を建設するとなると、よほどのデベッロッパーでないと、できない場所ですが、今回の建設現場の事業主はNTT西日本アセット・プランニングという会社です。

このNTT西日本アセット・プランニンという会社はNTT西日本の不動産担当の会社のようです。

そして不動産賃貸業も行っているようですが、主に旧NTTビルにテナント等での賃貸の事業を行っています。

 

そして事業主の申請代理人が大東建託で、大東建託とNTT西日本アセット・プランニングとの協同のプロジェクトのような形になっていますが、建設の主体は大東建託が担っているのではないかと思われます。

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6月 15, 2021

大東建託にとってコロナよりも打撃?住宅木材価格の急騰


私も知らなかったのですが、最近になって住宅木材価格が急騰しているようです。

ヤフーニュースが2021/6/1に配信された「ウッドショック、住宅木材価格「平時の4倍」の激震」という記事によると

需給の逼迫によって木材価格が平時の数倍に急騰する「ウッドショック」。アメリカで2020年夏ごろからささやかれ始め、日本では2021年3月ごろから表面化した。・・ 世界的な指標となるシカゴの木材先物市場では5月10日、一時過去最高値の1000ボードフィートあたり1700ドル(18万3600円)を超え、2020年の4倍超となった。IG証券の山口肇リード・ファイナンシャル・ライターは、「年内に需給が緩和する可能性はあるが、しばらくは1200~1500ドルの水準が続く」とみる。

引用:https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/20210614-00433697-toyo-column(アクセス日2021/6/14)

と書かれています。

ということは当然のこととして住宅木材を扱う企業は、住宅木材価格の高騰に直面し、対処しなければならない状況にあることになります。

それにしても、住宅木材価格の急騰の理由は何なのでしょうか。

それは

・住宅ローン金利の低下やテレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。

・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。

が上げられています。

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