大東建託のフルパッケージプランのデメリットとは？
フルパッケージプランで大東建託と一括借り上げ契約をするオーナーさんが多い。
近年では大東オーナーの多くがフルパッケージプランで契約しています。
このてんについては先回の記事
で書いたとおりです。
大東建託と３５年契約を行って毎月、家賃収入の５％を大東建託に支払うならば３０年間は修繕費はすべて大東建託側が負担するというものですから、オーナーさんにしてみれば魅力的なプランに思えることでしょう。
とにかく最初の３０年間は修繕費用のことで煩うことはないのですから、魅力的です。
しかしデメリットがないわけではありません。
その１つが
オーナー側から大東建託との契約を解約しにくくなる
といてんがあります。
実は３０年、３５年一括借り上げといってもオーナー側の意向で大東建託と契約を解約することができるのです。
しかしフルパッケージプランであるならば、修繕費用をおそらくはオーナーさん自身が取り分けていないことでしょう。
そうなると解約してしまうと、今後生じえる修繕に対応しにくくなるのです。
ということで解約しづらくなるといわけですが、もちろん少なくとも３０年間は大東建託と付き合うつもりならばフルパッケージプランを選んでもかまわないのかもしれません。
アパート建設の勢いがない時代 大東建託の株価は？
株式会社にとって株価の変動は経営に大きな影響を及ぼす。
近年はアパートの建設に勢いがありません。
物価高や金利上昇が重く影響しているのでしょう。
いずれにしても２０１８年ごろをピークにさえない状況です。
この大東建託の株価ですが、リーマンショック後、２００９年ごろに３０００円ぐらいだった株価ですが、この頃を底に、ずっと上がり続けてきました。
２０１１年には５０００円を突破。
２０１３年には７０００円越え。
２０１４年には１００００円を突破し２０１６年の秋に１８０００円を超え、２０１７年後半に最高額を記録した後、失速しはじめ２０２０年には最高値から半値ぐらいまでに下がりました。
一時は時価総額で積水ハウスを追い抜いた時期もありましたが、再び積水ハウスに追い抜かれたことでしょう。
何度か自社株買いも行っていますが、それでも下げ止まらない状況です。
もちろん１０年もたたないうちに株価が数倍にもなったわけですから、調整されても仕方ありません。
一括借り上げのアパート経営ではたびたび賃料改定協議で減額される
筆者も小規模な物件を大東建託パートナーズと一括借り上げ契約で、オーナーをやっている大東オーナーの1人ですが、今から数年ほど前にテナント部分の賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者と協議したことがあります。
ちょうど賃料改定となる半年前ぐらいだったと思います。
この賃料改定ですが、一括借り上げでアパート経営を行っていると必ず直面する事柄です。
大東建託の場合は多くの場合、住居部分は、35年の契約でも最初は10年後に賃料改定が行われその後は、5年ごとに賃料改定が行われていきます。
一方でテナント部分は最初から3年ごとに賃料改定が行われます。
もちろん最近は大東建託パートナーズも上階の住居部分は一括借り上げにしてもテナントは一括借り上げにしないケースがあるようです。
そしてほとんどの場合は、この賃料改定のさいにオーナーに支払われる賃料が減額されます。
厳しい現実ですが。
この現実が受け入れなくて、一括借り上げの管理会社ともめることも少なくありません。
筆者も3年前のテナントの賃料改定で、大幅な減額を求められて、1回目の賃料改定協議では物別れとなったことを覚えています。
大東建託物件のテナント大家が嘆く理由 容赦のない賃料減額
1階をテナント賃貸にしている賃貸物件も少なくない。
大東建託のマンションの幾つかは１階部分をテナント物件にしている場合があります。
実際のところ３階以上の建物になると、２階より上の階は入居者にまずまずの人気がありますが、１階になるとあまり人気がありません。
そこで１階をテナント部屋にするといわけですが、テナント部屋の場合は１階が最も人気があります。
そこで１階はテナント、２階以上は住居にするマンションが生じるわけですが、ネット上のコメントを読んでみると大東建託物件オーナーのコメントでテナントについては嘆き節が目立ちます。
もちろんすべてのコメントに信ぴょう性があるわけではありませんし、そのまま受け止めるのもどうかとは思いますが、しかしなぜなんだろうと考えてみると１つの可能性が思いあたります。
というのも筆者も大東建託物件の大家で物件の１階はテナントだからです。
具体的なケースとして筆者の物件においてもテナント家賃は当初高めに設定されました。
おそらくは周辺相場よりも高く設定されていたと思います。
少々高くても新築だから入居事業者がいるだろうという見込みがあったのかもしれません。
さらに銀行からの融資を有利にするために家賃を高く設定することもあるようです。
大東建託設計施工管理のマンション。１階がテナント。
そして最初の事業者が入居して退去したあと、えっと思うほど次の募集家賃が下がることがあるのです。
例えば当初は３０万円だった家賃が２５万円ほどに下げて入居募集をするのです。
もちろん２５万円が周辺相場に合致した家賃なのですが、その後の大東建託から大家に支払われる賃料も３年毎の賃料見直しのさいに５万円下げられます。
もちろん、イッキに５万円も下げられると大家としてはショックを受けます。
筆者も同じような経験をしました。
筆者も１カ月ぐらいはショックのためにもやもやとした気分になりました。
そこでその怒りというか嘆きをネットにぶちまけるというわけだと思いますが（あくまでも私の推測ですが）大東建託テナントオーナーならば、そのてんは覚悟していたほうがよいのかもしれません。
ちなみに大東建託のテナント部署の営業社員ですが、真面目には違いないのですが、時々「○○しときます」と言っておきながら忘れてしまうのか、行われていないことが時々ですがあります。
そのこともネット上で嘆き節のコメントが多い理由の１つなのかもしれません。
追記：国土交通省のウェブサイトにも、賃料減額リスクについての言及があります。
【賃料は変更になる場合があります】
○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。
アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください！
と書かれてますが、大東建託とのテナント物件の一括借り上げの場合は3年毎に賃料の見直しが行われます。
また賃料が減額するケースというのは
・なかなか入居者が決まらないなどの入居状況の悪化
・家賃相場の下落
とありますが、まさに筆者のテナント物件では、そのようなことが生じたようです。
賃貸住宅最大手の大東建託や他社のIOTやAI活用はどれくらい進んでいるか
大東建託施行管理のアパート。
最近よく目にする言葉に「IOT」と「AI」があります。
どちらかといえば「AI」のほうが、馴染みがあるかもしれませんが、簡単にいうならば「AI」とは人口知能のことで、自動車のAI化とか将棋の対戦で人口知能との対戦といったことで知られているように思います。
ところで「IOT」となると、なんとなくイメージできても説明するのが難しいかもしれません。
「IOT」について東洋経済online２０１６年４月１９日の「｢IoT｣とは何か､今さら聞けない基本中の基本
モノのインターネットで何がどう変わるのか」という記事には
「Internet of Things」の略で、よくある解説の言葉を借りれば「モノのインターネット」と訳します。パソコンやスマホなどの情報通信機器に限らず、すべての「モノ」がインターネットにつながることで、皆さんの生活やビジネスが根底から変わるというのです。
と説明されています。
このように簡単にいいえばモノがインターネットに繋がることということですが、ただそれだけではなくビジネス上あまり意義がありません。
そこで上記の東洋経済onlineは「IOT」の役割について
「モノから情報を取得できる」だけでなく、それを利用してどうフィードバックするか、つまり「どういう社会問題を解決するのか？ 誰の課題を解決するのか？」までを考えるべきです。
と説明しています。
つまりはありとあらゆるモノをネットに繋いで、情報を取得し、有用に活用するということになるのでしょう。
大東建託グループの高い入居斡旋力 しかし盲点があるとしたら
筆者の所有物件は大東建託パートナーズ管理の物件ですが、近年は退去のあとの次の入居者がなかなか決まらないこともあｒこともあります。
もちろん全国的には大東建託物件の入居率は95%以上を維持してはいるのですが、入居斡旋となると担当支店の担当者の能力にバラツキがあるのか、なかなか入居者が決まらないということがあるのです。
筆者の物件だけでなく、周辺エリアの他の大東建託物件でも半年以上や1年近く入居者募集をしていても入居者が決まらない物件が幾つかあります。
なぜなんだろうと思うことがあります。
たしかに周辺の不動産会社にも、入居斡旋を依頼していますし、インターネット広告でも、入居者募集の画面が表示されることがあります。
ですから入居斡旋の努力はしているようなのですが、何かが足りない・・。
その足りないものの1つは入居斡旋対象の物件に、大東建託グループの担当者が実際に足を運んで、入居者募集のポスター等を貼ったり物件の周辺をじっくりと観察するといった事が、足りないのではないかと思います。
つまりはパソコン操作や電話等で入居斡旋作業は行っているのでしょうが、担当者がこまめに物件まで足を運んで物件の魅力を確認したり、入居者目線でどうすれば内見で訪問したお客を契約へと結びつけることができるかといったてんをチェックし、物件に多少の調整を加えるといった努力が足りないのではないかと思います。
大東建託物件の家賃の値上げ なぜか家賃が値上げになっている？
品川イーストワンタワー
賃貸住宅管理戸数NO1の大東建託本社がある。 賃貸住宅管理戸数NO1の大東建託本社がある
大東建託グループは現在、管理戸数NO１なので、大東建託パートナーズ物件を賃貸している方も少なくないと思います。
筆者の所有物件も大東建託の一括借上げ物件となっています。
さすがに管理戸数が多いこともあるのかもしれませんが、入居斡旋力もあり、入居率はまずまずといったところです。
ところで大東建託パートナーズ物件に入居していて２年してからの更新時に家賃の幾らかの値上が要求されているということがあるかもしれません。
筆者の物件でもそのような事柄が、時々生じています。
庶民の財布が楽でないにもかかわらず、なぜ値上げが生じるのでしょうか。
原因の１つに大東建託の家賃の設定方法に原因があるようです。
まず大東建託物件の家賃ですが、基本的には近隣相場を参考にして決められます。
大東建託の支店に家賃の査定部署があり、そこで近隣相場を算出し、査定家賃を決めるのです。
ですから大東建託物件の家賃のレベルはごくごく標準的といえます。
ところでこの査定家賃をもとにして募集家賃が決められます。
査定家賃は短期間で大きく変動することはあまりありませんが、募集家賃は変動します。
アパートオーナー使用部屋を設けることで生じるデメリットとは
積水ハウス設計施工の併用住宅。
以前の記事では自物件にオーナー使用部屋を設けることのメリットについて書きました。
オーナー使用部屋を設けることには様々なメリットがあります。
機敏に物件の異常に対応できること、物件の魅力アップを図ることができるといったてんがありました。
しかしメリットばかりでなく、デメリットもあります。
今回はデメリットについてとりあげたいと思います。
デメリットその１ オーナー使用部屋を設けるとその部屋の分の家賃収入がない
当然といえば当然のことなのですが、オーナー使用部屋分の家賃収入はありません。
そして大東建託と一括借上げでマンション事業を行った場合もオーナー使用部屋分の家賃収入はありません。
当然といえば当然のことです。
デメリットその２ 経費計上のさいオーナー使用部屋分は按分計算になり、経費が減額される
税理士さんに確定申告を作成してもらうと、オーナー使用部屋分は経費から外されます。
按分というそうですが、具体的に的には、物件の床面積からオーナー使用部屋分の床面積の割合を計算して、経費の合計から、オーナー使用部屋分の割合を減額するという計算になります。
固定資産税、減価償却費、金利支払い分などが経費にあたりますが、例えば全く同じ造りの4部屋があった場合、1部屋をオーナー使用部屋にしたならば、総経費が200万円とすると、按分計算で、その4分の１が減額され、申告できる経費は150万円となります。
これは結構、大きなデメリットだと思っています。
大東建託グループのガス会社ガスパル大阪ガス圏内でも利用できる
大東建託はエネルギー事業にも力を入れている。
賃貸住宅新規建設が伸び悩む昨今、賃貸住宅最大手の大東建託は、他の分野にも力を入れています。
代表例としては介護や保育事業があります。
そしてさらにエネルギー事業にも力を入れています。
この分野においては残念なことですが、電気事業においては挫折し撤退してしまいましたが、ガス事業においては電気事業の失敗の轍を踏むことがないように着実に拡大しているようです。
このガス事業、いい部屋ガスともいいますが、当初は東京ガスエリアのみの提供でした。
しかし東京ガスエリアでの事業で着実な進展があったのか次に日本で首都圏に続く経済エリア、京阪神エリアでも、いい部屋ガスの提供を始めるようです。
このてんで大東建託のニュースリリース2018年11月5日の「大東建託グループの株式会社ガスパル 東京ガスエリアに続き １１月１２日より、大阪ガスエリアで都市ガス事業に参入」では
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：熊切直美）の100％出資子会社であるガス供給会社、株 式会社ガスパル（本社：東京都港区、代表取締役社長：中川健志）は、11月12日（月）より、大阪ガス株式会社の供給 区域（大阪地区等）で都市ガス事業「いい部屋ガス」のサービスの提供を開始します。 今回の大阪地区での都市ガス事業参入は、2017年12月よりサービスを提供している東京ガスエリアに続いて２地域目 となります。このサービスは、事業参入する地域の当社グループ管理建物で、新たにご入居のお申し込みをいただくお客 様が対象です。
kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2018/aqehc4000000a2wt-att/gasuparu_oosakasannyuu_1105.pdf
と報じました。
大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由
賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。
築年数とともに、修繕のための出費がかかります。
なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。
しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。
大東建託のサイトにも
〔30年フルパッケージ＋5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。
一括借上｜35年一括借上｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
と書かれています。
なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。
しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。