大東建託は修繕費でオーナーからぼったくってはいなかった
以前に書いた記事
では、週刊ダイヤモンドが、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理」という記事で、大東建託がオーナー泣かせな管理を行っているとの批評に、大東建託が訴訟を起こし、大東建託側の言い分が、ほぼ認められたてんについて、産経新聞の記事をもとに書きました。
あれからしばらくして大東建託のニュースリリースにもそのことが取り上げられました。
2019/9/2の「株式会社ダイヤモンド社に対する勝訴判決のお知らせ」のなかでですが、この文章をじっくりと読むとオーナーとしては安堵できるようなことが書かれています。
例えば
2018年11月末現在の外壁塗装工事実施状況からは、大東建託パートナーズ株式会社が修繕費用を 負担するフルパッケージ契約物件では、建物オーナーが修繕費用を負担するスタンダードプラン契約 物件と比較して修繕が少ないとする本件記事とは、反対の修繕状況にあることがうかがえる。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c8k1-att/diamond_hanketsu_0902.pdf（アクセス日2019/9/3）
と書かれています。
大東建託もついに民泊事業に参入
日本でも、民泊が解禁になり、民泊事業に参加する事業者も増えてきました。
ところで、この民泊事業ですが、収益面では通常の賃貸よりも良いとされています。
しかしその一方で、様々なリスクも指摘されています。
実際のところ日本での民泊事業の歴史は浅く、その事業がうまくいくのかどうかは未知数な部分も多くあります。
そのためか賃貸住宅大手の企業の幾つかも民泊事業参入には慎重な企業が幾つもありました。
そのうちのひとつが賃貸住宅最大手の大東建託です。
大東建託も民泊事業には参入していませんでしたが
2019/8/28の大東建託のニュースリリースの「大阪市特区民泊限定「民泊活用型一括借上システム」を提供開始 「民泊事業」で収益性を、「賃貸事業」で安定性を確保」には
大東建託もついに民泊事業に参入することが明らかになりました。
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、2019年8月より、大阪市の特区民泊エリア 限定で、民泊事業の高い収益性と賃貸事業の長期にわたる安定性をあわせ持つ、「民泊活用型一括借上システム」 の提供を開始しました。本システムは、当社が設計・施工した賃貸住宅を活用し、当初※1は民泊事業を行い、その後は賃貸事業を行うことが でき、賃貸事業中は大東建託グループが、建物を一括で借り上げます。なお、本システムの対象エリアは、特区民泊の 中でも確実な集客が見込まれる、JR大阪環状線内の駅から徒歩10分程度のエリアで、2020年度までに年間30棟の 販売を目指します。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c5rk-att/osaka_minpaku_start_0828.pdf（アクセス日2019/8/29）
と書かれています。
平均給与◎ 平均勤続年数△ の大東建託
建設業界において賃貸住宅部門では圧倒的なトップ企業である大東建託。
建設業界全体の売上高でも、常時10位以内にランクされています。
そして従業員の給与という面でも、高水準を維持しています。
ところで実際のところ大東建託の社員の給与はどれくらいなのでしょうか。
最近の有価証券報告書によると、大東建託（提出会社）の2019年3月31日時点での平均年間給与は870.7万円と800万円を超えているとのことです。
800万円というと、日本の大企業のなかでも、高い水準にあることになります。
たしか三菱ＵＦＪ銀行や三井住友銀行の行員も、それぐらいの水準だったと思いますが、日本のトップクラスの都銀の給与水準に匹敵していることになります。
その一方で、その同じ有価証券報告書によると、従業員の平均年齢は42.06歳で40歳を上回っています。
ですからＩＴ企業のように若手を中心とした会社でもないということになります。
40歳台ということですから、人間としても円熟味を増してきた世代中心の会社ということになるのでしょうか。
ところで注目したいのは平均勤続年数です。
この平均勤続年数は大東建託の場合
8.51年
となっています。
この数字から何が見えてくるのでしょうか。
大東建託が勝訴 ダイヤモンド社を訴えて
以前に書いた記事で
を書いたことがありますが、この訴訟の判決が下されたようです。
産経新聞2019/8/29の「ダイヤモンド社に賠償命令 大東建託巡る記事」という記事によると
ダイヤモンド社のビジネス情報サイトに掲載された記事で名誉を毀損されたとして、賃貸住宅建設大手の大東建託（東京）が１億円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、東京地裁は２９日、５０万円の支払いと該当記事１本の削除を命じた。判決によると、ダイヤモンド社は平成２９年８月２１日、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理問題」と題した記事を掲載。大東建託は内容が事実と異なると主張していた。飛沢知行裁判長は「担当記者は客観的裏付けを取らず、大東建託の社員と称する人物から聴いた事情だけを根拠に記事を書いた」と指摘。記事は真実と認められないと判断した。
引用：https://www.sankei.com/affairs/news/190829/afr1908290038-n1.html（アクセス日2019/9/1）
と書かれています。
このようにどうやら、概ね大東建託側の主張内容が受け入れられたようです。
礼金が家賃の2カ月 大東建託は大丈夫なのか？
最近ですが、いい部屋ネットの大東建託の物件の入居者募集サイトを見ていて気になることがあります。
それは入居時に入居者に請求する
礼金
です。
以前は、いい部屋ネットの大東建託といえば、敷金、礼金、更新料０円が売りで、そのような物件が数多くありました。
しかし最近になって礼金は取るケースが多くなっているのです。
以前に書いた記事
でも書いたとおりです。
しかしこの時は礼金といっても家賃の1カ月程度のケースが多く、まだ許容範囲だったように感じていました。
しかし問題は、あれから数カ月以上が経ちましたが、最近の入居者募集物件で求められている礼金は
家賃の2カ月分程度に
なっているのです。
例えば家賃が6万円の場合は礼金は12万円になります。
この礼金に加えて仲介手数料が6万円、定額クリーニング費が4万円としても入居のさいの初期費用が28万円となり、それに加えて火災保険料も支払うと全部で約30万円程度になってしまいます。
こうなると本当に資金的に余裕のある人でなければ入居することができません。
しかしなぜ家賃の2カ月分程度の礼金を請求するようになってきたのでしょうか。
もちろん他社物件でも礼金が求められることはあります。
住宅供給戸数では今回も大東建託がトップだった
大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅３大メーカー。
最近は大東建託の主力事業でもある建設事業が、やや低迷しているようです。
その理由は
①銀行の不動産担保融資の姿勢が厳しくなった。
②同業他社の施工不良問題のトバッチリを受けている。
③働き方改革の実践のために、営業のあり方が調整中。
などがあるようです。
そのうちの③については、自助努力で改善されるようになるものと思われます。
ところでそのようなさなか大東建託のニュースリリース2019/8/5の「大東建託が住宅供給実績１１年連続１位を獲得」には
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、株式会社市場経済研究所が発表した 「2018年度全国戸建供給ランキング」において、第1位を獲得しました。 なお、同ランキングでの第1位獲得は、本年で11年連続となりました。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c2gl-att/no1_kodatekyoukyurank_0805.pdf（アクセス日2019/8/6）
と報じました。
これは2018年の実績ですが、それでもこの「2018年度全国戸建供給ランキング」において供給戸数が1年間で約6万戸で1位となっています。
大東建託建設事業が不振になった意外な理由
働き方改革も大東建託の足を引っ張ている？
最近は、大東建託の業績がイマイチな状態が続いています。
毎月上旬頃に公表される大東建託の業績速報では、毎月のように建設受注が前年比減となっています。
もちろん賃貸住宅の建設受注が不振なのは、大東建託以外の他社でも同じような傾向が見られるのですが・・。
そしてこの建設受注が不振なのは、あのスルガ銀行の不動産融資の不祥事以降、銀行全般の個人の不動産向け融資が厳格化していることがあるとも言われています。
昔ならば、比較的安全と言われている不動産担保融資なので、少々のことがあっても地方銀行ならば、融資が承認されたのが、今では審査が厳格化され、どう考えても、地方銀行でも融資を受けられないことが明らかな場合は、建設会社の営業マンも、勧誘しなくなったというのか、勧誘ができなくなったのではないかと思われます。
しかし大東建託にとってコア事業の建設事業が振るわないということは大きな問題です。
ところで最近の賃貸住宅の建設受注が振るわない、これまであまり意識されていなかった問題が日本経済新聞のに指摘されていました。
2019年7/2の「大東建託、営業益2割減 4～6月 受注の低迷響く 」という記事に書かれていました。
大東建託の2019年4～6月期の連結営業利益は290億円程度と、前年同期より2割ほど減ったようだ。同業他社の不正により、顧客対象の大家がアパートの建設に慎重になり、前期の受注が低迷した影響が出た。金融機関の融資が厳格になり、受注した物件の着工の遅れやキャンセルも増えた。
引用：https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGKKZO47819500W9A720C1DTA000&scode=1878&ba=1（アクセス日2019/7/30）
と書かれていました。
やはり大東建託物件の入居率はすごかった！！しかし・・
一括借り上げの会社にとって管理物件の入居率は重要な事柄。
私が所有する小規模マンションですが、今は満室です。
この満室状態が数カ月間続いています。
まあそれでも、近い将来、どこかの部屋が退居となるかもしれませんが・・。
ところで賃貸住宅最大手の大東建託の入居率が常時95%以上と言われていますが、そのことを疑問視する人もいます。
確かに入居者需要が乏しい地方などでは、大東建託グループの管理の物件でも入居率が80%前後と苦戦しているエリアがあるのかもしれません。
しかしトータルの入居率となると95%以上の入居率を維持しているというのは、うなずけます。
というのも私の小規模マンションがあるエリアで現在生じていることを考えるとそう言えるのです。
まず私の小規模マンションですが、大東建託グループの管理物件で、上記に書いたとおり現在は
満室です。
さらに私の小規模マンションから徒歩５分ほど離れた場所に大東建託グループの2階建てアパートがあります。
築年数は新しく、戸数は15～20戸です。
その物件の現状は
満室です。
そしてそのアパートから徒歩1分ほどのところにも大東建託グループの3階建てアパートがあります。
築年数は新しく、戸数は10戸前後です。
その物件の現状も
満室です。
大東建託役員の報酬がこんなにも高額だとは・・
役員報酬額がその企業の好調さを示す目安になる？
小規模マンションオーナーをやっていて、わかってきたことがあります。
それは賃貸住宅オーナーをやっているからといって、必ずしも生活が豊かになるというわけではないということです。
確かに家賃収入は入ってきますが、出る物件のためにかけるお金も半端ではないのです。
しかも経年とともに、家賃収入は細っていきますが、その反面、出るお金が細るということはありません。
むしろ出るお金のほうは増えていく傾向にあります。
そのようなさなか、建設会社の社員は比較的高給を得ていますし、役員となると驚くほどの報酬を得ている方もおられます。
例えば東京商工リサーチによる役員報酬の開示によると日本の企業の場合、1億円以上の役員報酬を得ている方は約500人となっています。
そして東京リサーチによると、1億円以上の役員報酬を最も多く得ている業種は、電気機器で、三菱電機、日立製作所、ファナック、東京エレクトロンといった会社の役員が1社あたり10～20名程度の役員が1億円以上の報酬を得ているとのことです。
その他にの役員報酬の多い企業としては三菱ＵＦＪ，三菱商事、三井物産などがありますが、意外と役員報酬1億円以上の役員数のベストテンに、住友グループがランクインしていませんでした。
本当に意外です。
アパートジリ貧の大東建託が新たな事業を始める
事業の多角化で、経営の安定化を図る？
2018年ぐらいからでしょうか、賃貸アパートやマンションの新規建設工事が業界全体で減少しています。
原因は幾つかあるようですが。
その１つが銀行のアパートローン審査の厳格化だとも言われています。
それで、そのような時代の流れの影響を大手の建設会社も受けています。
そして大手の建設会社のなかでも、とりわけ影響を受けているのが、賃貸住宅最大手で、しかもアパート建設工事をコア事業にしてきた大東建託です。
それで、そのような事態になることを、ある程度予測していたのか、大東建託も数年前から事業の多角化を急速に進めているように思われます。
例えば今後も成長が見込める介護や保育事業、賃貸住宅向けの保険・・があります。
そして最近では
オフィス事業にも
本格的に参入することが明らかになりました。
このてんで住宅産業新聞社の2019/7/8の「大東建託がサービスオフィス事業に参入、虎ノ門に1号店＝3年で5.6カ所設置へ」という記事には
大東建託(東京都港区、小林克満社長)は6月28日、新たに参入したサービスオフィス事業の第一弾として、「ドットベース虎ノ門」(東京都港区)をオープンさせた。同社は6月に発表した「新5ヵ年計画」において「総合賃貸業」を目指すことを掲げており、「サービスオフィスやシェアオフィスを事業の柱の1つとしていく」(不動産流通開発部・高橋由崇次長)などといったことから、新事業として参入することになった。
引用：https://www.housenews.jp/house/16415（アクセス日2019/7/9）
と報じました。