小規模マンションオーナーの日記


6月 30, 2020

大東建託物件入居者ならばエアトランクを特別価格で利用できる


賃貸暮らしは、家賃さえ支払えば、住居に関することでさほど心配することのない便利な暮らしと私は思っています。

エアコンや給湯器が壊れても、原則家主さんが修繕してくれます。

 

しかしその反面、不便に感じることがあるとするならば、借りるお部屋の収納スペースに限りがあり、すべての荷物をお部屋のなかに、収納することができないというというてんがあります。

しかしこのような場合にトランクルームなどを借りて、ほとんど使用することがないような荷物などはトランクルームに保管しておくという方法があります。

よく知られたトランクルームにはライゼボックスがありますが、私の住んでいるエリアのあちらこちらにライゼボックスがあります。

 

ところでライゼボックスに荷物を保管するにしても、基本的には、荷物はライゼボックスまで自分で持っていかなければなりません。

このてんで体力のある人ならば、それでもよいのかもしれませんが、体力がない人にとっては、ライゼボックスまでの荷物の持ち運びが、とても大変と感じている方も少なくないことでしょう。

そこで最近知ることになったサービスに

エアトランク

というものがあります。

このエアトランクについてウエブサイトには

家にあるたまにしか使わないモノや大事にとっておきたいモノを預かってくれて、
必要な時だけ無料で、玄関まで届けてくれる
今までにない全く新しい宅配型のトランクルームです。

引用:https://air-trunk.net/(アクセス日2020/6/15)

と書かれています。

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6月 16, 2020

大東建託営業マンからマスクとアルコールジェルをもらう


今から1年半ほど前までは、時々ですが、大東建託の担当の営業マンが訪ねてくることがありました。

お歳暮をもらったこともあります。

しかし当分はアパートを建てる気がないと思われると、ぱったりと訪ねてくることもなくなりました。

それから今年の春ごろには、担当の営業マンも知らぬ間に交代していて、何の音沙汰のない日々が続いていました。

その後、コロナのために緊急事態宣言になり、大東建託の支店も休業となりましたが、6月になって再び活動が再開となったようです。

そんな6月のある日に、交代した新しい営業マンから突然も電話がかかってきて、そのうち挨拶に行きたいとのこと。

たしか前もって電話してから訪問しますと言われたと思いましたが・・

数日後に突然に自宅を訪問してきました。

そして初対面なので名刺を渡されましたが、それと共に今回はマスクとアルコールハンドジェルをいただきました。

上記の写真のようにマスク3枚とアルコールジェルです。

コロナ対策に役立ってもらうためでしょうか。

ところでマスクは、使い捨てのよく出回っているマスクです。

3月や4月は、そのようなマスク価格が高騰して、なかなか買えませんでしたが、今は価格が下がってきました。

しかしそれでもマスクをいただけることはありがたいことです。

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6月 14, 2020

大東建託中古物件を一括借上げ形態で買うことができる

賃貸アパート画像

2020年3月27日の大東建託のニュースリリースには「大東建託リーシング、全国20店舗で不動産売買の仲介を開始 賃貸仲介の枠を超え、「売買」という新たな選択肢を提供」という見出し記事が公表されましたが、それを見たときに大東建託リーシングも小遣い稼ぎで不動産売買の仲介を始めるのかと思いました。

というのも大東建託リーシングの本来の業務においても、本来は大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅物件だけの仲介だけではなく、今では他社管理物件の仲介も行っているからです。

もちろん大東建託リーシングは大東建託パートナーズ管理物件を優先的に仲介してようなのですが、本来のその業務以外のことも、いろいろと行うと本来の大東建託パートナーズ物件の仲介がおろそかになるのではないかという懸念が生じます。

ところで大東建託リーシングの不動産売買についてのニュースリリース記事をよく見てみると以下のように書かれていました。

土地と賃貸建物だけでなく、一括借り上げサービスも継承可能な売買契約 不動産に関するご相談の中には、相続などをきっかけに、当社グループで設計・施工し管理する賃貸建物 を売却するケースがあります。通常の売買行為では、買主様は土地と建物のみを取得しますが、同社を通 じて当社管理建物を購入する場合、希望により現オーナー様の管理形態を継承することができ、賃貸経 営の全てを任せられるシステム「賃貸経営受託システム」を適用した一括借り上げ事業として取得が可能 です。そのため、新たにオーナーになる方は、賃貸経営の管理・運営から事業に伴う収支変動リスクへの 対応などをすべてまかせることができます。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000ej8c-att/rishi_chuukaibaibai_0327.pdf(アクセス日2020/5/25)

と書かれていました。

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6月 11, 2020

大東建託のAI家賃査定 どこまで浸透 大家にはどんなメリットが


最近はあらゆる事柄にAIが活用されています。

ところでこのAIですが、ウィキペディアには

人工知能(じんこうちのう、英: artificial intelligence、AI〈エーアイ〉)とは、「『計算(computation)』という概念と『コンピュータ(computer)』という道具を用いて『知能』を研究する計算機科学(computer science)の一分野」を指す語[1]。「言語の理解や推論、問題解決などの知的行動を人間に代わってコンピューターに行わせる技術」

人工知能

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/人工知能(アクセス日2020/6/1)

と書かれていて、AIとは人工知能のことで、本来は人間が行う

知的な行動をコンピューターが行う技術

ということです。

 

ところで賃貸住宅において緻密な知的な作業が求めらていた事柄の1つに家賃査定があります。

この家賃査定に賃貸住宅は多くの労力を費やしてきましたが、最近はAIによる家賃査定が普及しつつあります。

 

そして賃貸住宅最大手の大東建託もAIによる家賃査定を導入しつつあります。

 

ですが大東建託グループの大家にしてみれば、はたして自分の物件はAIによって家賃が査定されているのだろうか。

またAIで家賃査定を行うことには、大家にどうのようなメリットがあるのか、といったことがイマイチわからなかったと思います。

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6月 07, 2020

大東建託の入居率がコロナでやはり低下 さらなる低下も

ポスト画像

6月になって、しばしば駅前の不動産さんの業務用の車が、お客さんを乗せて走っているのを見かけるようになりました。

6月にこんなにも不動産屋さんの車を見かけるのは珍しいことです。

今年の3月の下旬から5月中旬ぐらいまでは、全くというほど見かけることはありませんでしたが・・。

 

ところでコロナショックによって、賃貸住宅の入居率も下がっているのではないかと、気をもんでいました。

このコロナショックにより、失職したり、大幅な減収になったりして、家賃の支払いが困難になり、住居を早々にあきらめる方も少なくないのではと思うからです。

ところでそのようなさなか大東建託の20/5月の業績速報が公表されました。

それによるとやはり大東建託グループの物件の入居率は下がっていました。

具体的には家賃ベース入居率については

3月 97.33%

4月 97.21%

5月 96.69%

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/ir/getuji.html(アクセス日2020/6/3)

となっています。

このように3月から入居率が4月そして5月と下がっています。

とくに5月は前月比0.52%減と比較的大きく入居率が下がっていることがわかります。

さらに5月末の空室戸数ですが既存物件の空室戸数は

36921戸

となっていて2019年の5月末の空室戸数よりも約8700戸多くなっています。

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6月 02, 2020

家賃相場が高いエリア 大東建託の住みやすさ調査からわかること

分譲マンション画像

アパートやマンションの賃貸住宅オーナーにとって重要な事柄の1つは家賃です。

この家賃が高ければ高いほど賃貸住宅オーナーの家賃収入も増えることになります。

しかもこの家賃というのは、全く同じお部屋でも、その賃貸住宅の立地場所、エリアによって随分と違ってくるものです。

ですからオーナーとしてみれば、できるだけ家賃を高くできるエリアの物件を所有してみたいと思うものです。

 

ところで家賃を高くできるエリア、街とはどのような特徴があるのでしょうか。

それは一言で言うならば、需要と供給の関係で需要が圧倒的に大きなエリアということになります。

つまりは住みたいと願う人が多いエリアや街、空室が生じてもすぐに埋まるようなエリアや街は、おのずと家賃相場は高く推移することになります。

それでは人はどのようなエリアや街に住むのを好むのでしょうか。

このてんで大東建託のニュースリリース2020/5/20の「「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2019〈総評レポート〉」発表 住みここちが良いのは、生活利便性と住環境が両立している場所! 街の住みここちと人口増加には高い相関関係が!」が公表されました。

この見出しそのものが、人が住むのに好むエリアの特徴が示されていますが

大都市の街(駅)では、住みたい街ランキングの上位にランクイン する知名度の高い街よりも、ターミナル駅から少し離れた、静かな 住環境と生活利便性が両立している街の住みここちが良い傾向が あります。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000f68e-att/sumicoco2019_sohyo_0520.pdf(アクセス日2020/5/23)

と書かれています。

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5月 14, 2020

大東建託のトップセールスマンがヤフーニュースで取り上げられました

アパート画像

ヤフーニュースを見ていると「大東建託」という言葉のついた記事のタイトルが目につきました。

ひょっとしたらまた、大東建託についてのネガティブな記事なのかと気が重くなりましたが、タイトルをよく見てみると「アパート建築で地主口説く 勝機は小さなきっかけ 社長賞常連の大東建託30歳営業マン」とあります。

最初の「アパート建築で地主口説く」という言葉はネガティブな感じがしましたが、最後まで読んでみると、どうやら大東建託の優秀な営業マンについての記事だということがわかりました。

この記事の最初には

大東建託はアパート建設・管理の最大手だ。1棟あたりの建築費は1億円と高額なだけに、契約に至るには地主との信頼関係が欠かせない。3半期連続で社長賞を受けた藤沢支店(神奈川県藤沢市)の大木伸義さん(30)。地主がアパート建築を検討するタイミングを逃さぬよう、常に高いアンテナを立てている。

引用:https://news.yahoo.co.jp/articles/0c61abdcfeecbfda500c4960f6718091daaa1a23(アクセス日2020/4/29 ヤフーニュース記事は期日がくれば記事が削除されます)

と書かれています。

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5月 12, 2020

コロナで業績が最悪の大東建託 しかし経営体力には余力も

アパート画像

新型コロナウイルスの感染拡大防止のために、3月下旬以降は、訪問営業がしにくくなっています。

小規模マンションオーナーの私がアパートローンを借りている、りそな銀行の渉外担当者いわく、現状は銀行の方針として原則訪問営業は行えないことになっているんだそうです。

仕方のないことです。

ところで大東建託の4月の業績速報が公表されました。

大東建託の業績速報は毎月、翌月の上旬に公表されます。

4月といえば、緊急事態宣言発令のされた月でもあり、訪問営業活動はかなり自粛によって影響があったんだろうなと想像していましたが

そう思いつつ業績速報に目をとおしてみると4月の受注高が

マイナスの43億5900万円

となっています。

かなり悪いだろうなあと思っていましたが、マイナスとは・・

しかしそれにしても受注高でマイナスとはどいうことなのだろうと考えてみましたが、前月までの分で4月になってキャンセルや解約があってマイナスになってしまったということなのでしょうか?

いずれにしても非常に非常に見たことのない悪い数字でまさにコロナショックです。

 

ただ管理物件の入居率については、4月は前月比ほぼ横ばいということになっています。

しかしコロナショックによる影響による入居率の低下は、今後3カ月後以降に生じてくる可能性があります。

なので今後の入居率の推移は注視しておく必要があるでしょう。

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5月 10, 2020

名誉棄損に基づく損害賠償訴訟 大東建託の勝訴確定

アパート画像

ネットを検索していると、真偽がわからないような記事であふれています。

グーグルさんの検索でも、なるべく怪しい記事は検索上位でヒットして多くの人の目に触れないようにしているようですが、しかし時々そのような大東建託アンチともいえるような記事が今でもあります。

そのようななか週刊ダイヤモンド誌がネット上でも大東建託を批評する連載記事を掲載していたことがありました。

週刊ダイヤモンドの記事ということで、読んだ方も多いと思いますが、週刊ダイヤモンドというブランド力のようなものでか、グーグルさんの検索でも、検索上位でヒットすることが多かったかもしれません。

しかし最近になって週刊ダイヤモンドの大東建託を批評する記事は、ヒットしなくなりました。

どうも週刊ダイヤモンド社が記事を削除したのでしょうか?

 

ところでこの件では大東建託が名誉棄損にもとづく損害賠償請求の訴訟を起こしていました。

この件については大東建託のニュースリリース2020/4/3の「株式会社ダイヤモンド社との訴訟における勝訴判決のお知らせ」で報じていますがそれによると

大東建託株式会社(以下、当社)は、株式会社ダイヤモンド社(以下、ダイヤモンド社)の発行する 「週刊ダイヤモンド」2017年6月24日号に掲載された「不動産投資の甘い罠」と題する特集記事に ついて、事実と異なる記事で名誉が毀損されたとして、名誉棄損に基づく損害賠償の支払い等の請 求を東京地方裁判所に提起しておりました。 上記訴訟に関しまして、2020年3月16日、東京地方裁判所は当社の主張を一部認め、ダイヤモ ンド社に対し、20万円の支払いを命じる判決を言い渡しました。
この判決は双方が控訴しなかったことから、3月31日に確定しています。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000elpe-att/diamond_hanketsu_0403.pdf(アクセス日2020/4/15)

と報じました。

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5月 03, 2020

SPES導入で大東建託物件でネットが簡単に始められる

マンション画像

最近は、自宅内でのインターネット環境は必須のことになっています。

これまでならば、単身者は、自宅といっても、ほとんど寝て休むだけの場所といった方も少なくなかったと思いますが、そのような場合は、自宅内にとりわけネット環境がなくても、スマホさえあれば十分だったかもしれません。

しかし今では新型コロナウイルス流行対策でテレワークが強く勧められています。

となるとこれまでは、自宅ではネットをほとんど必要としてしていなくても、テレワークを行うとなると、そのようなわけにはいきません。

 

今後は単身者向けのお部屋でも、インターネットが無料で使える物件が有利になっていくことでしょう。

大東建託グループの物件でも、比較的に新しい物件は、DK SELECTネットが標準装備されていました。

しかし古い物件となると、宅内でネットを使用する場合は、個人的にフレッツ光等の事業者と契約し、料金を支払わなければなりませんでした。

ところが今後、このような現状に幾らかの変化が生じる可能性があります。

kabutanニュース2020/4/9の「ギガプライズが後場急騰、大東建託が管理する集合住宅向けにISPサービス提供」という記事には

ギガプライズ<3830>が後場一段高に買われている。この日の昼ごろ、大東建託<1878>傘下の大東建託パートナーズが管理する全国の物件に対し、ISP(インターネットサービスプロバイダ)サービス「SPES」を提供開始すると発表しており、これが好材料視された。  「SPES」は宅内工事不要、既存設備を活用するといった特徴を持つ世界初の集合住宅向けISPサービス。・・短期間でインターネット接続を可能とする。

引用:https://kabutan.jp/news/marketnews/?b=n202004090461(アクセス日2020/4/13)

と報じました。

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