大東建託物件のテナント大家が嘆く理由😿容赦のない賃料減額
1階をテナント賃貸にしている賃貸物件も少なくない。
大東建託のマンションの幾らかは１階部分をテナント物件にしている場合があります。
実際のところ３階以上の建物になると、２階より上の階は入居者にまずまずの人気がありますが、１階になるとあまり人気がありません。
そこで１階をテナント部屋にするといわけですが、テナント部屋の場合は１階が最も人気があります。
そこで１階はテナント、２階以上は住居にするマンションが生じるわけですが、ネット上のコメントを読んでみると大東建託物件オーナーのコメントでテナントについては嘆き節が目立ちます。
もちろんすべてのコメントに信ぴょう性があるわけではありませんし、そのまま受け止めるのもどうかとは思いますが、しかしなぜなんだろうと考えてみると１つの可能性が思いあたります。
というのも筆者も大東建託物件の大家で物件の１階はテナントだからです。
具体的なケースとして筆者の物件においてもテナント家賃は当初高めに設定されました。
おそらくは周辺相場よりも高く設定されていたと思います。
少々高くても新築だから入居事業者がいるだろうという見込みがあったのかもしれません。
さらに銀行からの融資を有利にするために家賃を高く設定することもあるようです。
大東建託設計施工管理のマンション。１階がテナント。
そして最初の事業者が入居して退去したあと、えっと思うほど次の募集家賃が下がることがあるのです。
例えば当初は３０万円だった家賃が２５万円ほどに下げて入居募集をするのです。
もちろん２５万円が周辺相場に合致した家賃なのですが、その後の大東建託から大家に支払われる賃料も３年毎の賃料見直しのさいに５万円下げられます。
もちろん、イッキに５万円も下げられると大家としてはショックを受けます。
筆者も同じような経験をしました。
筆者も１カ月ぐらいはショックのためにもやもやとした気分になりました。
そこでその怒りというか嘆きをネットにぶちまけるというわけだと思いますが（あくまでも私の推測ですが）大東建託テナントオーナーならば、そのてんは覚悟していたほうがよいのかもしれません。
ちなみに大東建託のテナント部署の営業社員ですが、真面目には違いないのですが、時々「○○しときます」と言っておきながら忘れてしまうのか、行われていないことが時々ですがあります。
そのこともネット上で嘆き節のコメントが多い理由の１つなのかもしれません。
追記：国土交通省のウェブサイトにも、賃料減額リスクについての言及があります。
【賃料は変更になる場合があります】
○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。
アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください！
と書かれてますが、大東建託とのテナント物件の一括借り上げの場合は3年毎に賃料の見直しが行われます。
また賃料が減額するケースというのは
・入居状況の悪化（なかなか入居者が決まらない）
・家賃相場の下落
とありますが、まさに筆者のテナント物件では、そのようなことが生じたようです。
大東建託物件でＳＰＥＳ導入でネットが簡単に始められるようになる
最近は、自宅内でのインターネット環境は必須のことになっています。
これまでならば、単身者は、自宅といっても、ほとんど寝て休むだけの場所といった方も少なくなかったと思いますが、そのような場合は、自宅内にとりわけネット環境がなくても、スマホさえあれば十分だったかもしれません。
しかし今では新型コロナウイルス流行を経てでテレワークも普及しています。
となるとこれまでは、自宅ではネットをほとんど必要としてしていなくても、テレワークを行うとなると、そのようなわけにはいきません。
今後は単身者向けのお部屋でも、インターネットが無料で使える物件が有利になっていくことでしょう。
大東建託グループの物件でも、比較的に新しい物件は、DK SELECTネットが標準装備されていました。
しかし古い物件となると、宅内でネットを使用する場合は、個人的にフレッツ光等の事業者と契約し、料金を支払わなければなりませんでした。
ところが今後、このような現状に幾らかの変化が生じる可能性があります。
kabutanニュース2020/4/9の「ギガプライズが後場急騰、大東建託が管理する集合住宅向けにＩＳＰサービス提供」という記事には
ギガプライズ<3830>が後場一段高に買われている。この日の昼ごろ、大東建託<1878>傘下の大東建託パートナーズが管理する全国の物件に対し、ＩＳＰ（インターネットサービスプロバイダ）サービス「ＳＰＥＳ」を提供開始すると発表しており、これが好材料視された。 「ＳＰＥＳ」は宅内工事不要、既存設備を活用するといった特徴を持つ世界初の集合住宅向けＩＳＰサービス。・・短期間でインターネット接続を可能とする。
ギガプライズが後場急騰、大東建託が管理する集合住宅向けにＩＳＰサービス提供 | 個別株 – 株探ニュース
と報じました。
大東建託の中古物件を一括借上げ形態で大東建託リーシングで売買することができる
2020年3月27日の大東建託のニュースリリースには「大東建託リーシング、全国２０店舗で不動産売買の仲介を開始 賃貸仲介の枠を超え、「売買」という新たな選択肢を提供」という見出し記事が公表されましたが、それを見たときに大東建託リーシングも小遣い稼ぎで不動産売買の仲介を始めるのかと思いました。
というのも大東建託リーシングの本来の業務においても、本来は大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅物件だけの仲介だけではなく、今では他社管理物件の仲介も行っているからです。
もちろん大東建託リーシングは大東建託パートナーズ管理物件を優先的に仲介してようなのですが、本来のその業務以外のことも、いろいろと行うと本来の大東建託パートナーズ物件の仲介がおろそかになるのではないかという懸念が生じます。
ところで大東建託リーシングの不動産売買についてのニュースリリース記事をよく見てみると以下のように書かれていました。
土地と賃貸建物だけでなく、一括借り上げサービスも継承可能な売買契約 不動産に関するご相談の中には、相続などをきっかけに、当社グループで設計・施工し管理する賃貸建物 を売却するケースがあります。通常の売買行為では、買主様は土地と建物のみを取得しますが、同社を通 じて当社管理建物を購入する場合、希望により現オーナー様の管理形態を継承することができ、賃貸経 営の全てを任せられるシステム「賃貸経営受託システム」を適用した一括借り上げ事業として取得が可能 です。そのため、新たにオーナーになる方は、賃貸経営の管理・運営から事業に伴う収支変動リスクへの 対応などをすべてまかせることができます。
PowerPoint プレゼンテーション (kentaku.co.jp)
と書かれていました。
大東オーナーのための年一度の全国支部報告会・懇親会
１年に１度、大東オーナーはホテルなどで行われる報告会や懇親会に出席できる。
この秋の時期になると、大東建託物件オーナーには１通の手紙が届きます。
筆者のもとにも届きました。
その手紙とは大東オーナー会「全国支部報告会・懇親会」の案内です。
この集まりは、大東建託物件オーナーたちが集まり、１年間の大東建託の取り組み等の報告を聞いたり、オーナー同士の交流を深めることを目的としています。
担当の支店単位で全国で行われますが、筆者の担当支店は阪神間のあるホテルで開催されるとのことでした。
今年１２月中旬に行われますが、主席するか欠席するかの確認をとるための手紙でもあり、出欠について返信することになっています。
参加費は無料、しかし交通費は自己負担となっています。
筆者も過去に１度、主席したことがありますが、午前中のプログラムは担当支店長のスピーチや、その他にもビデオ上映方式で１年間、大東建託が取り組んだ事柄等などが扱われます。
午後には、ちょっとした宴会が行われ食事とビールなどのお酒も提供されます。
ざっとこういった流れですが、行って良かったと思ったことをまとめてみますと・・
大東建託がどこに向かっているかを知ることができる。
大東建託が力を入れている事柄、今後何を行おうとしているかを知ることができ、オーナーとしてはある種の安心感を得ることができます。
大東オーナーのためのDK SELECT Club off for owner
大東建託グループと賃貸住宅経営をしているならば大東マイページにログインして、DK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。
しかもVIP会員としてで、VIP会員でも会費は無料です。
かねてから、この特典を活用したいと思っていましたが、なかなかそうする機会がありませんでした。
最近も、ローソンでコーヒー1杯無料サービスが提供されていますが、活用していません。
ところで、私用のために岡山か姫路で妻とともに宿泊する必要が生じました。
岡山か姫路までは鉄道で行きますので、できれば駅から近くの宿泊施設を利用したいですし、とくに到着時刻が晩の9時過ぎで、出発が翌朝6時過ぎという過酷な行程なので、駅からなるべく歩きたくない宿泊施設を探すことにしました。
できるだけ安くするためには、JTBや日本旅行、阪急交通社といった旅行会社経由で予約するか、ヤフートラベル、楽天トラベル、じゃらんといったサイトから予約することもできます。
そこでまずはそれらのサイトで検索してみましたが・・。
そこで思い出したのがDK SELECT Club off for ownerです。
ここからも宿泊先を検索し予約することができるからです。
阪急阪神やANAの高級なホテルの大家が大東建託グループ
京阪神地区といえば、近鉄、阪急、南海、京阪、阪神といった私鉄が乱立するエリアです。
このうち阪急と阪神は合併し、今は阪急阪神グループとして、京阪神地区において大きな影響を及ぼしています。
とくに阪神地区は阪急電鉄と阪神電鉄が並走し、不動産開発や観光事業においても、阪急阪神グループは圧倒的な影響力があります。
その一方で関東では、阪急といってもあまり馴染みがないかもしれません。
関東でもよく知られている阪急のグループ企業は阪急交通社ぐらいかもしれません。
ところで首都圏の一級の商業地といえば銀座です。
阪神地区に住む私もそのことは知っています。（銀座には、おそらくいまだに足を踏み入れたことはありませんが）
ところでこの銀座に「レムプラス銀座」というホテルがありますが、2019年12月24日開業の新しいホテルです。
このホテル、阪急阪神グループの阪急阪神第一ホテルグループのホテルです。
当初の宿泊料はキャンペーン価格で割安な料金を設定しているようですが、軌道にのると、銀座価格になるのでしょう。
それで阪急阪神グループ、一押しのビジネスになるかもしれません。
ところでこの「レムプラス銀座」ですが、16階建ての全部屋200室以上の大型不動産ですが、この不動産のオーナーは大東建託のようです。
大東建託パートナーズの情報誌ゆとリッチから貴重な情報が
大東建託パートナーズの管理物件のオーナーだと、2カ月に1回ほど、大東建託グループからの情報誌を受け取ることができます。
この情報誌ですが「ゆとリッチ」というものですが、賃貸住宅経営をとおして、ゆとりある生活を送ってほしいとの願いがこめられているのでしょうか。
ところでこの「ゆとリッチ」ですが、すべての記事を読むということはありませんが、一部の記事は興味深く読ませていただいています。
最近でも、賃貸住宅経営のリスクを補償する保険についてや、相続についてきちんとしておくことの重要性の記事などが掲載されていました。
さらに大東オーナー会支部審議会Q&Aの記事が掲載されることもあり、実のところこの記事はオーナーにとっては将来の賃貸住宅経営を左右するような、とても重要な情報が収められてことがあるのです。
この記事の趣旨は、オーナーの代表者たちが、大東建託グループに質疑応答するという形式のものなのですが、大東建託グループの回答からは、今後どうなっていくかの貴重な参考情報が含められていることがあります。
例えばオーナーからの質問で「入居期間が長 い入居者さんには何らかの特典をつけてあげら れれば空家対策にもなるのではないか」のような質問がなされていました。
不祥事が相次いだ不動産業界 淘汰される会社とますます強くなる会社も
賃貸住宅最大手の大東建託も2018年ごろから管理戸数の増加の勢いにブレーキがかかってきているようです。
つまりは新たなアパート建設等が減ってきており、それが管理戸数の増加の勢いを鈍らせているのです。
管理戸数100万戸達成までは順調で達成時には、オーナーにカタログギフトが送られてきたものですが・・。
そういえば最近はカタログギフトが送られてこないなあと言うのもあつかましいのかもしれません。
ところでアパート建設の勢いにブレーキがかかっている要因の1つは相次いで生じた不動者業界の不祥事です。
例えば、2018年に発覚したスマートデイズ社による女性専用シェアハウス事業が破綻し、管理会社からオーナーへの賃料が未払いとなった「かぼちゃの馬車事件」、被害者には騙されにくいと思われる大手企業のサラリーマンが多数含まれているというのは驚きでした。
さらにスルガ銀行不正融資事件で、高金利でなにがなんでも融資するという姿勢が、今後の不動産担保融資の審査を厳しくさせたとも言われています。
そして、レオパレス建築基準法違反事件ですが、この事件を機にアパート経営=リスクがあり過ぎ=やらないほうが良い、という考え方が世間に染みついてしまったかのようです。
賃貸住宅最大手の大東建託に見放さるかもしれないオーナー？
大東建託施行管理のアパート。地方でも多く見かけることがある。
賃貸住宅最大手の大東建託にとってアパートマンションオーナーはビジネス上、なくてはならない存在です。
なので現オーナーが子供などに資産継承のさいに管理替えをすることがないように尽力しています。
実際のところ大東建託は、これまでオーナー向けの様々なサービスも提供してきました。
インターネットで所有物件の管理状況、入居状況等を無料で調べることができるマイページ、設備機器の故障修理を保証するワランティサービス、その他、オーナー向けの保険商品も提供していますし、一部のオーナー物件の屋上に太陽光パネルを設置して、大東建託が屋上を借りているということで賃料をオーナーさんに支払っているケースもあります。
このように大東建託グループは姿勢としてはオーナー、大家さんにも一定の配慮を払っていることは明らかです。
しかしシビアな側面もあります。
これは大東建託グループ物件の大家さんの抱いている不満で最も多い事柄の１つですが、家賃の減額はシビアに行ってきます。
というのも入居斡旋力のある大東建託といえども、その物件の家賃相場よりも、かなり高く家賃を設定できるわけでもありませんし、家賃相場が下がれば、その物件の家賃も募集時には大東建託といえども下げざるをえないからです。
大東建託は修繕費でオーナーからぼったくってはいなかった
以前に書いた記事
では、週刊ダイヤモンドが、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理」という記事で、大東建託がオーナー泣かせな管理を行っているとの批評に、大東建託が訴訟を起こし、大東建託側の言い分が、ほぼ認められたてんについて、産経新聞の記事をもとに書きました。
あれからしばらくして大東建託のニュースリリースにもそのことが取り上げられました。
2019/9/2の「株式会社ダイヤモンド社に対する勝訴判決のお知らせ」のなかでですが、この文章をじっくりと読むとオーナーとしては安堵できるようなことが書かれています。
例えば
2018年11月末現在の外壁塗装工事実施状況からは、大東建託パートナーズ株式会社が修繕費用を 負担するフルパッケージ契約物件では、建物オーナーが修繕費用を負担するスタンダードプラン契約 物件と比較して修繕が少ないとする本件記事とは、反対の修繕状況にあることがうかがえる。
https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c8k1-att/diamond_hanketsu_0902.pdf
と書かれています。