小規模マンションオーナーの日記


4月 22, 2021

大東建託の仲介件数が減少 他の大手も軒並み減少


コロナの影響がなかなか収まらないなか、賃貸住宅の状況も多少変化しているようです。

そしてその変化の1つが、賃貸住宅の仲介です。

大東建託をはじめ、他の大手の不動産会社も軒並み賃貸住宅仲介件数を減少させています。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

具体的には、大東建託233,277→227,706件、ミニミニ154,808→145496件、東建コーポレーション79,188→75,437件、ハウスメイト71,179→67,324件、タイセイ・ハウジー・ホールディングス53,458→49,550件、スターツグループ42,564→39,992件と仲介件数を減らしています。

もちろん大きな減少ではないにしても、大手に不動産会社がそろって減少させていることには、なんらかの要因がはるはずです。

ではその要因とは何でしょうか。

それは

社宅代行つまりは

法人契約が減少

していることにあるようです。

それで大手のなかでも、とりわけ法人契約に強かった、ハウスメイトやタイセイハウジーそしてスターツは、その影響を大きく受けているようです。

しかしそのなかでも大東建託の減少率は、他社よりは減少率が小さく、やはり入居斡旋力の強い会社ということなのかもしれません。

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4月 10, 2021

大東建託のいい部屋ネットの店舗 地方都市でよく見かけますが・・

アパート画像

以前に鳥取県皆生温泉に行ったことがありますが、鉄道の旅だったので、途中の駅などの風景も楽しむことができました。

そこで気づいたてんがあるのですが、阪神間の主要駅付近、大阪や神戸の副都心のような駅前では、不動産屋さんはあるにはありますが、大東建託のいい部屋ネットの店舗は正直、あまり見かけません。

不動産屋さんで目立つのはエイブル、ミニミニ、賃貸住宅サービス、アパマンショップ、ぴたっとハウス、賃貸住宅サービスといったところです。

そして阪神間においては、大東建託物件も昔よりは増えてきましたが、割合からするとさほど多くはありません。

積水ハウス系の物件やd-roomそしてレオパレスのほうが多いように感じます。

ところが、いわゆる地方都市になると、いい部屋ネットの大東建託物件の割合が非常に多くなります。

例えば店舗にしても、確認できただけでも岡山県倉敷駅前と鳥取県米子駅前には、いい部屋ネットの店舗が駅前の1等地に構えているのを見かけました。

米子市内だけでも、調べてみると数多くの大東建託物件が存在するようです。

おそらく米子市のみならず地方都市において、大東建託物件のシュアはかなり高いのではないかと推測されます。

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4月 06, 2021

大東建託のDK SELECT物件のメリット デメリット

賃貸アパート画像

賃貸住宅管理戸数について、関心のない方にとって、賃貸住宅管理戸数でトップシェアのメーカーはどこ?と尋ねると、その答えは積水ハウスとか大和ハウス工業、あるいはレオパレス21と答えるかもしれません。

しかし事実は、そのいずれのメーカーでもなくトップシェアを20年以上維持しているのは大東建託です。

もちろん大東建託については知らなくても、いい部屋ネットやDK SELECTということならば知っている方も少ないないことでしょう。

テレビのCM等でよく宣伝していますので。

このいい部屋ネットやDK SELECTのいずれも大東建託グループのものです。

 

ところで大東建託物件にはどのような特長があるのでしょうか。

その1つは外観のデザインが魅力的というものがあります。

なかには西洋のお城のようだという方もいますが、実際はそこまで極端なものではなく、どちらかといえばシンプルだけどカッコいいというかスマートといったイメージです。

これはとても重要です。

毎日のように、目にするわけですから外観がスマートというのは気持ちのよいものです。

もちろん室内も、よく工夫されていて必要な設備は十分に設置されていますし、間取りも住み心地のよい間取りになっています。

さらに最近の新しい大東建託の物件のなかには、自由に間取りを変更できるようになっているものもあります。

ですから外観については申し分なのですが、室内についても心地よく住めるような配慮がなされています。

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4月 04, 2021

マンションの寿命は何年? 築何年で建て替え時か

分譲マンション画像

マンションの寿命は本当は何年なのでしょうか。

最近は30年超でも人気物件が多々見受けられます。

例えば私の自宅マンションの近くに1979年夏に入居を開始した古い分譲マンションがあります。

1979年ですから、もう37年になるマンションですが、外観はきれいで古いマンションというふうには見えません。

合計で75戸ありますが、ほぼ満室状態です。

部屋は、3LDKで家族で暮らすことができます。

しかも昔からの古い高齢の入居者も多いのですが、幼い子供や学校に通う子供を持つ家族もけっこうおられるのです。

こうした比較的若い世代は、これから何年も住み続けるかもしれません。

近くには10年、15年未満のオートロック式の近代的な分譲マンションも多々ありますが、比較してもそれほど遜色がありません。

現在でも1戸の価格は1000万円以上で販売されています。(15年未満の中古マンションは1500万円~2500万円程度で販売されています。さすがに新しいマンションよりは資産価値が下がっているようです)

そして立地的には駅にも近く、ショッピングにも恵まれている、好立地な所にあるマンションです。

鉄筋コンクリートのマンションの寿命は何年?

と考えることがよくあります。一般に30年あるいは35年を超えると、資産価値がほとんどなくなり建て替えを検討すべしともいわれますが本当でしょうか。

上記のマンションについては、今後も数十年存続したとしても不思議ではありません。

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3月 30, 2021

脱炭素時代 なんでも脱炭素で大東建託も脱炭素賃貸住宅を開発

アパート画像

最近はなにかと脱炭素という言葉をよく聞かれるようになりました。

なぜ脱炭素なのかというとウィキペディアには

脱炭素社会とは、地球温暖化の原因と考えられる二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会のこと。気候変動対策の国際的な枠組みである「パリ協定」が発効して以降、二酸化炭素の排出量を減らし、脱炭素社会を目指そうとする動きが活発化している。

引用:低炭素社会 – Wikipedia(アクセス日2021/3/29)

と書かれていて、二酸化炭素の排出が、地球温暖化をもたらすことが、明らかになっているなか、二酸化炭素の排出を削減する社会の流れになっています。

日本でも、政策として2050年までに二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会を実現すること目指すと明言しており、今後はますます脱炭素の重要性が高まっていくものと思われます。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

そのようななか、賃貸住宅最大手の大東建託が脱炭素賃貸住宅を開発したとのニュースが報じられました。

大東建託のニュースリリース2021/3/25によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、京セラ株式会社(本社:京都府京都市、代表取締役社長:谷本秀夫、以下京セラ)の太陽光発電システムを採用した、日本で初めての脱炭素住宅「LCCM(ライフ・サイクル・カーボン・マイナス)賃貸集合住宅」を開発し、2月より、埼玉県草加市にて建設を開始しましたので知らせします。本建物は、2021年7月に完成を予定しています。
「LCCM賃貸集合住宅」は、建設時・居住時・廃棄時においてCO2の削減に取り組み、さらに太陽光発電などを利用した再生可能エネルギーの創出により、建設から解体までの建物の一生(ライフサイクル)を通じてCO2排出量をマイナスにする脱炭素住宅です。

引用:日本初!脱炭素住宅「LCCM賃貸集合住宅」を開発|土地活用のことなら – 大東建託 (kentaku.co.jp)(アクセス日2021/3/29)

と報じました。

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3月 28, 2021

大東建託がAPAMAN子会社とシェアサイクル事業 

アパート画像

最近、観光地でも有名な香川県小豆島の福田港に上陸すると、港のすぐ近くにシェアサイクルが設置されていました。

昔はなかったのですが、観光客の利便性向上のためか、シェアサイクルがあります。

そして最近ではネットを活用して簡単にシュアサイクルのサービスを利用できるようになったようです。

ですから小豆島のみならず各地の観光地で、例えば京都でもシェアサイクルで京都を回っている外人さんをみかけることがあります。

ところでシュアサイクル事業ですが、賃貸住宅大手の大東建託も始めたようです。

というのも大東建託の2018年7月31日のNEWS RELEASE「大東建託、賃貸住宅にシェアサイクルを導入 8月6日より「千葉都心エリア」・「幕張新都心エリア」で試行開始」によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:熊切直美)は、2018年8月6日(月)から2019年9月30日 (月)までの期間、「千葉都心エリア」および「幕張新都心エリア」の当社グループが管理する賃貸住宅において、シェアサ イクルの試行を開始します。 ・・本試行は、入居者 様の利便性向上やオーナー様の資産価値向上だけでなく、二酸化炭素(CO2)削減や違法駐輪の削減、市街地の混雑 緩和など、地域社会への貢献も目的としています。 シェアサイクルサービスは、APAMAN株式会社(本社:東京都千代田区、代表取締役社長:大村浩次)の子会社で、 「ecobike powered by HELLOCYCLING※1」を提供するecobike株式会社(本社:東京都千代田区、代表取締役社長:奥 野里美)が運営・提供します。試行対象となる賃貸住宅は、約20棟を予定しています。

引用:大東建託、賃貸住宅にシェアサイクルを導入

とあります。

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3月 21, 2021

大東建託の鉄骨アパートが築16年で大規模修繕工事


アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、周期的に行われる大規模修繕工事は大きな関心事の1つです。

大東建託とフルパッケージプランで、賃貸住宅経営を行なっているならば、30年間はあまり気にすることはないのかもしれませんが、そうでなければ気になるところです。

というのも大規模修繕工事では高額の工事費がかかるからです。

おそらくは小規模の建物でも、最低でも500万円はかかるのではないかと思います。

アパート画像

賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

ところで大東建託グループの建物の場合は、10年、15年、20年と建物の状態を綿密に調べることになっているようです。

そしてこの時の調査の結果にしたがって、大規模修繕工事を行ったほうがよいかどうかの判断が下されるようです。

以前は10年で大規模修繕工事が、よく行われていたと思いますが、最近は15年や20年で行うことも珍しくありません。

おそらくは建物の資材の耐久性がよくなっていることも影響しているのではないかと思います。

 

ところで、私の住んでいるエリアに大東建託パートナーズ管理の鉄骨アパートがあります。

3階建てで、2階と3階が居住スペースで、1階が駐車場です。

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3月 20, 2021

大東建託グループの空室情報が業者間ネットワークで共有される

賃貸アパート画像

大和ハウス工業のd-roomにしても、大東建託のいい部屋ネットのお部屋にしても95%以上の高い入居率を維持していると言われています。

そして安定的に高い入居率を維持することは、一括借り上げを特色としている会社にとっては事業が成り立つためには不可欠の事柄と言われています。

そこで、地元の不動産仲介会社による空室の入居斡旋が頼りになってくるわけですが、実際のところ私の所有マンションですが、大東建託パートナーズ管理のものですが、新たに入居してくる入居者のほとんどは、大東建託リーシングによるものではなく、物件近くに店舗を構える不動産仲介会社の仲介によるものがほとんどです。

ですからどうしても地元の不動産仲介会社を、大東建託グループが、どのようにテコ入れするかは高い入居率を維持していくうえで重要な事柄となっていくわけですが、この空室の入居斡旋を行う仲介会社と大東建託の間に、さらに仲介する会社があるようです。

このてんについて株式会社 いい生活のプレリリース2018年12月27日の「「ESいい物件One」業者間ネットワークにおいて 大東建託の賃貸物件情報の流通を開始 」によると

株式会社いい生活(東京都港区、代表取締役 CEO:中村 清高、東証二部:3796、以下:いい生活)と大東建託株式会社(東京都港区、代表取締役社長:熊切 直美、東証一部:1878、以下:大東建託)は、大東建託の管理する賃貸物件の空室情報流通について業務提携契約を締結し、「ESいい物件One」の業者間ネットワーク内においてデータ連携を開始したことをお知らせします。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000003214.html(閲覧日2019年1月19日)

と報じました。

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3月 13, 2021

保育の事業ではキッズパートナーで展開する大東建託

空テナント画像

近年、少子化対策として、小規模認定保育園制度が実施されるようになり、マンションの1階のテナントなどに入居し、保育事業が行われるというケースが増えてきました。

実は私の所有マンション1階テナントも空室が長く続いた時期もありましたが、最近、認定の小規模保育園が入居してくださることになり、ほっとしているところです。

運営は地元の学校法人が行っていますが、保育園事業にも力を入れている学校法人さんです。

ところで大東建託の完全子会社にケアパートナーという会社があります。

介護事業を行っている会社だということは知っていましたが、施設数も全国各地にあり介護事業者としても規模は大きいほうなのではないかと思います。

ところでこのケアパートナー、最近は保育事業もでがけていることを知りました。

施設数は介護施設数と比べれば少ないですが、それでも既に全国で13箇所以上で運営を行っているとのことです。

主に今のところは、関東が中心といったところですが、将来的には全国展開をするのかもしれません。

しかも認可保育園として運営している保育園もあるようです。

認可となると自治体から補助してもらえますし、保育料も安くなるので保護者にも助かる制度です。 (さらに…)

3月 06, 2021

大東建託の注力は地方から都市近郊へ?


兵庫県の姫路市の北のほうに、加東市があります。

この加東市、鉄道の駅もありますが、典型的なローカル線で、本数もとても少ないです。

一方で道路といえば中国道のインターチェンジがありそれを中心とした幹線道路が幾つかありますが、生活していくためには車がなければ不便ともいえる地方のちょっとした街です。

もちろん街なのでショッピングセンターもありますが、田んぼや畑も数多くある田舎街のようなところです。

そのような街でアパートなどの集合住宅も点在していますが、圧倒的に多いのが、いい部屋ネットの大東建託の物件なんだそうです。

この加東市に住んでいる親戚がそのように言っていました。

ところでこの加東市、都市近郊にあたる街かどうかとなると、私鉄路線があるわけではないので、おそらくは都市近郊にはあたらないような街です。

そしてこのような地方の街に以前は大東建託の物件が数多く新築されてきました。

ところが近年、大東建託の営業の主力エリアは変化しているようです。

というのも朝日新聞2018年7月27日の「「営業マンとしては情けないというか」 大東建託専務」という記事には

賃貸住宅建設大手の大東建託の小林克満専務(建築事業本部長)・・は5月下旬、朝日新聞の取材に応じた。 ――賃貸アパート建設の営業をかける顧客のターゲットやエリアは。
 小林氏「都市近郊の兼業農家で後継ぎがなく、サラリーマンになってという人たちが、ここ20年くらいメインになっています。最近は、近郊の農地が減ってきているので、いまは建て替えが主力になりつつあります」

引用:「営業マンとしては情けないというか」 大東建託専務

と書かれています。

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