小規模マンションオーナーの日記


5月 07, 2019

ゴールデンウィークは入居者が決まらない時期😿

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ゴールデンウィークの季節は不動産への関心が薄れる時期?

長い、長い10連休がようやく終わりました。

今後は当分は、これほど長い連休はないのではないでしょう。

それにしても官公庁も10連休、銀行などの金融機関も10連休と、こんなにも休んで大丈夫なのかとも思ってしまいます。

アパートローンを借りている銀行の担当者も「こんなにも休みが長いと仕事を忘れてしまう」とぼやいておられましたが、連休前の仕事の感覚を取り戻すにも多少時間がかかることでしょう。

ところでこのゴールデンウィークの期間、毎年のことですが、賃貸住宅への関心はイマイチの時期でもあります。

駅前の不動産屋さんなどで、この期間も営業している不動産屋さんが何件もありますが、見たところ、ほとんど来客はありません。

また不動産屋の車が内覧のためにお客さんが乗せて走っている姿も、見かけません。

おそらくは分譲マンションや戸建て住宅を買うことを考えている人は、モデルルームなどに行くことはあるのかもしれませんが。

しかし気候的にもアウトドアに良い時期なので、どうしても不動産よりもアウトドアに気が向いてしまうのでしょう。

ところで私の大東建託パートナーズ管理で入居者募集をしている物件がありますが、やはりこの連休中に入居者が決まることはありませんでした。

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募集家賃が、なんでこんなにも安いの?

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大東建託の募集家賃はやはり控えめ?

先日、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、私の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。

退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。

そして最も気になる募集家賃も明らかになります。

そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。

せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが・・。

ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。

しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも

3000円も安くなっています??

どうしてと思いましたが。

しかし2018年の11月ぐらいから募集家賃がなぜか3000円ほど安くなっているのです。

しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。

今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。

というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。

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12月 27, 2018

大東建託いい部屋ネットの募集件数が急増??

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物件の管理会社を替えることができる。

私の所有物件のあるエリアに大東建託パートナーズ管理のアパートがありました。

最近、このアパートの前を通ってみますと、管理会社が大東建託パートナーズからピタットハウスに変わっていました。

えーと思いましたが。

どういう事情で管理会社を替えたのかはわかりませんが、アパートの相続をきっかけに管理会社を替えたのか、大東建託パートナーズとオーナーさんがモメて替わったのか、それともこの物件のオーナーさんが周期的に管理会社を替える方なのか、推測するしかありません。

ところで、大東建託のいい部屋ネットの入居者募集サイトですが、これまでは大東建託パートナーズ管理の物件、DK SELECT物件のみが扱われていました。

それが最近になって、大東建託パートナーズ管理でない物件、DK SELECT物件でない物件の入居者募集も扱うようになりました。

これもまた驚きです。

おそらくは、この入居者募集サイトは大東建託リーシングが扱っていると思うのですが、大東建託リーシングそのものは以前から大東建託パートナーズ管理でない物件も扱っていたようです。

そして大東建託リーシングの店舗に来られたお客さんに、このような物件を紹介することがあったのかもしれません。

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10月 08, 2018

エリアによって入居斡旋力にバラつきがある?

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仲介斡旋のための店舗間の競争も激しくなっている。

最近、私の所有物件でも空室がでましたので、入居者募集を行っていますが、さっぱり入居者が決まりません。

大東建託パートナーズ管理の物件なので、大東建託リーシングや大東建託パートナーズを中心とした入居斡旋が行われているのですが、なかなかです。

ところで私の物件がある周辺エリアにも大東建託パートナーズ物件が多々あるのですが、いい部屋ネットのサイトから入居者募集状況を調べてみると、私と同じようなタイプの物件は同じく入居者が決まらないで入居者募集を継続しています。

大東建託物件で入居者が決まっているのは、新築の物件かリーズナブルな家賃目当てで物件を物色している入居希望者に合った物件ぐらいでしょうか。

それにしても大東建託物件の入居率は全国で95%以上を維持しています。

そこで私が思うには私のエリアにおいては仲介斡旋力が優れているようには思えないのですが、エリアによって100%近い入居率を維持しているエリアもあれば70~80%程度で低迷しているエリアもあったりして、全体で95%程度ということなのではないかと思います。

ということはエリアによって仲介力に差があるということなのかもしれません。

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9月 11, 2018

入居斡旋の鍵を握っているのは大東建託パートナーズ?

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3社体制の大東建託グループ。

先日、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。

その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。

すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。

ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょうか。

そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。

 

ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。

例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。

そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。

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8月 20, 2018

大東建託だからといって空室がすぐに埋まるわけではない😿

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大東建託だからといって空室がすぐに埋まるわけではない。

最近テレビのCMで、俳優の中井貴一による大東建託のCMがあります。

ある日、突然に目に留まりましたが、このCMはあくまでも物件オーナー向けのCMで、大東建託の入居率96%以上の数字を全面に出し、優れた仲介力をアピールするもののようです。

私も大東オーナーの一人として興味津々とこのCMを見ていましたが、どうも引っかかる部分があるのです。

その引っかかる部分とは、大東オーナーさんのような方がCMに出てこられて、「空室が出てももすぐに埋まります、だから安心」といったコメントがあるのです。

たしかに全国の入居率が95%以上を維持しているというのは、ほぼ真実ではないかと思うのですが、しかし空室が生じても、すぐに次の入居者が決まるというのは、ちょっと事実とは異なるのではと思います。

というのも私も大東オーナーですが、最近は入居者募集が行われても、3カ月、6カ月・・と空室が埋まらないケースが、しばしば生じているのです。

私の所有物件でそのような事柄が生じていますし、同じエリア内の、大東建託物件でも、ずーーと入居者募集をしたままの物件が幾つもあります。

募集している時期的な要素もあるかもしれませんが、競合物件が増えるなか、大東建託だからといって、空室が生じてもすぐに次の入居者が決まるというわけではありません。

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8月 07, 2018

なかなか入居者が決まらない😿

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アパートの乱立も入居者が決まらない要因となる。

私の所有物件は大東建託パートナーズ管理の物件ですが、最近は退居のあとの次の入居者がなかなか決まらない傾向を感じます。

もちろん全国的には大東建託物件の入居率は95%以上を維持してはいるのですが、入居斡旋となると担当支店の担当者の能力にバラツキがあるのか、最近はなかなか入居者が決まりません。

私の物件だけでなく、私の周辺エリアの他の大東建託物件でも半年以上や1年近く入居者募集をしていても入居者が決まらない物件が幾つかあります。

なぜなんだろうと思うことがありますが。

たしかに周辺の不動産会社にも、入居斡旋を依頼していますし、インターネット広告でも、入居者募集の画面が表示されることがあります。

ですから入居斡旋の努力はしているようなのですが、何かが足りない・・。

その足りないものの1つは入居斡旋対象の物件に、大東建託リーシングの担当者が実際に足を運んで、入居者募集のポスター等を貼ったり物件の周辺をじっくりと観察するといった事が、足りないのではないかと思います。

つまりはパソコン操作や電話等で入居斡旋作業は行っているのでしょうが、担当者がこまめに物件まで足を運んで物件の魅力を確認したり、入居者目線でどうすれば内見で訪問したお客を契約へと結びつけることができるかといったてんをチェックし、物件に多少の調整を加えるといった努力が足りないのではないかと思います。

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7月 31, 2018

大東建託リーシング担当者によって能力に差がある?

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大東建託物件の入居斡旋は大東建託リーシングが行っている。

2017年の4月か5月に大東建託グループの再編が行われて、大東建託物件の入居斡旋は新しく発足した大東建託リーシングが行うことになりました。

それまでは大東建託本体や大東建物管理(現在の大東建託パートナーズ)が入居斡旋にかかわっていたようですが、2017年5月以降は大東建託リーシングがほぼ入居斡旋を担っているようです。

ところで大東建託リーシングが入居斡旋を行うようになっても全体的にはこれまでの高い入居率を維持しているようです。

しかし私の所有物件のあるエリアを担当している大東建託リーシングについては?といったところがあります。

もちろん大東建託リーシングの支店が隣町にあるので、私の所有物件のあるエリアまで足を運ぶのが、ちょっと大変ということがあるのかもしれません。

しかしそれでも・・。

例えば大東建託物件においては、大東建託リーシングの支店の電話番号などが表示された看板がかかげられますが、看板のある物件と看板のない物件とに分かれています。

もちろん看板の設置に多少時間差があるのかもしれませんが、しかし待てども待てども看板が設置されていない物件も多数あるのです。

担当者は何をしているのかと思いますが。

しかもその看板には「只今、満室中」か「入居者募集中」のいずれかのメッセージが表示されていますが、満室になっていても「入居者募集中」のままの看板もあります。

担当者も、もう少しこまめに担当物件まで足を運んで、きめ細かい仕事かもしれませんが、きちんと仕事を行ってほしいものです。

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6月 10, 2018

募集家賃大幅下げの次は家賃割引😕

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賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理のアパート。入居率は高いといっても・・。

以前の記事で、私の所有物件の大東建託リーシングが入居募集をしているお部屋の、募集家賃が2カ月後には3000円以上も下がったことについて書いたことがあります。

この記事とは

募集家賃がいきなり3000円も下がる

ですが、募集家賃が大東建託の査定家賃レベルのまで下がってしまったので、このまま入居者が決まってしまえば、オーナーに支払われる賃料も査定家賃レベルにまで下がることになります。

以前の入居者は査定家賃よりも3000円高い家賃で入居してくださってたので、約3000円ほど余分に賃料を大東建託から支払っていただいていました。

しかしその余分の賃料が吹っ飛んでしまうのでショックを感じていました。

この大東建託パートナーズがオーナーに賃料を支払うさいのルールについては、大東オーナーならばよく知っておられることと思います。

ところで募集家賃が大幅に下がったと思いきや、次に大東建託リーシングが行ったのは家賃割引です。

その家賃割引の内容は10カ月間家賃の10%を割引というものです。

例えば家賃が5万円とすると、10%ということは4万5000円になります。

毎月5000円割引が10カ月続くとなると合計の割引額は5万円です。

ですから実質1カ月のフリーレント(家賃の無料)と同じことが行われることになります。

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4月 16, 2018

入居率の鍵となる元付け業者と客付け業者!!

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大東建託設計施工管理のアパート。全体的に入居率が高い。

私の所有物件で退居届けがでましたので、今後の入居募集に関心があるところですが、ある時ホームズのサイトから所有物件の募集状況を確認してみました。

するとこのサイトのなかでは、この物件を扱う会社が〇件ありますとも表示されています。

つまりはこの物件の入居斡旋を行っている不動産業者が〇件もあるというのです。

ところで私の所有物件の管理会社は大東建託パートナーズです。

ですからおもに入居斡旋を行っているのは大東建託リーシングと大東建託パートナーズと思われますが、当然のこととして、これらの会社が単独で入居斡旋を行うといわけではありません。

現実的に私の所有物件のある街から北に数kmも離れたところに、大東建託リーシングの支店がありますので、もしも単独で入居斡旋を行うとすりならば、なかなか入居者が決まらないでしょう。

そこで私の所有物件のある街の不動産屋さんにも入居斡旋を行ってもらう必要があり、現にそのことが行われているのです。

そして入居斡旋を行う業者ですが、元付け業者と客付け業者に分けられるようです。

この場合、私の所有物件の場合は、元付け業者は大東建託パートナーズになると思われ、客付け業者は大東建託パートナーズから仲介を依頼された他の業者ということになります。

そして入居者が決まれば、入居者から仲介手数料を取ることができますが、通常は客付け業者が仲介することができたならば、仲介手数料の半分は元付け業者の大東建託パートナーズに支払わなければならないことになるようです。

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