小規模マンションオーナーの日記


6月 25, 2024

高い入居率を誇る大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく

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大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。

マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。

なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。

そのことは一括借上げ物件でも同じです。

入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。

筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。

その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。

募集家賃は69000円です。

それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。

さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。

その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6~7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。

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6月 21, 2024

大東建託パートナーズでカードポイントが工事費支払いで付与された

小規模マンションオーナーの筆者は、所有物件を大東建託パートナーズに管理してもらっていますので、修繕や工事などが、時々ですが大東建託パートナーズの担当者から話があります。

今回は先回の記事

大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる

でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事の話がありました。

空室が目立つワンルームマンション

竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。

そしてそのための工事費用が驚くほどの高額でした。

とりわけ費用が高額になったのは、共用部の一部の照明が誘導灯にしなければならず、法的に誘導灯にしなければならない箇所がありやむえない事柄でした。

それで工事費の総額は数十万円、実のところ当初の見積もりは100万円を超えていたのですが、しかしその後、粘り強く協議して数十万円までに圧縮することができました。

そしてその工事費の支払いですが、今回初めてのことですが、クレジットカードで支払うことにしました。

この場合の支払い方法は、大東建託パートナーズ物件の入居者さんがクレジットカードで家賃を支払う方法と同じのようです。

大東建託パートナーズから、スマホなどにショートメッセージが送信され、クレジットカード番号などを入力して行います。

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5月 12, 2024

大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由

賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。

築年数とともに、修繕のための出費がかかります。

なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。

 

しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。

大東建託のサイトにも

〔30年フルパッケージ+5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。

一括借上|35年一括借上|賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)

と書かれています。

なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。

しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。

アパート画像

いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。

さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。

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4月 22, 2024

へーベルメゾンの賃貸物件 旭化成の賃貸住宅の評判は?

賃貸マンション画像

旭化成の賃貸アパート。

筆者の所有物件のあるエリアは大阪梅田への便利な通勤圏にあるエリアですが、賃貸住宅では最近は積水ハウスの新しい物件が目立って多く建つようになっています。

残念ながら筆者の所有物件の管理の大東建託グループは、あまり多くありません。

あとは昔ながらのレオパレスや大和ハウスのDルームが少しあるといったところでしょうか。

しかし最近の大家さんは安全志向なのか、建設費が高くても積水ハウスと手を組んでアパート経営を行いたがるようです。

こういったなか、ジワジワと物件数を増やしているように感じるのが、ヘーベルメゾンです。

ヘーベルメゾンは旭化成の賃貸住宅ですが、目立って多くはありませんが、幾らかのシェアを保っているようです。

旭化成といえば、杭打ちデーター偽装事件で、話題にのぼったメーカーですが、建設業界では、手抜き工事を行なう可能性が少ないメーカーとして知られていただけに、この事件は意外に受け止められていたことを覚えています。

ところで住宅メーカーとしての旭化成、使用している建設材料も良質のものを使用していると思われますし、積水ハウスに劣らぬサービスを提供しているのではないかと思っていました。

 

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4月 20, 2024

大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる

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大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーの筆者ですが、最近ですが、かなりの費用のする工事を行いました。

その工事とは、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事です。

政府の方針で、電灯のLED化は避けてとおることのできない事柄になっており、大東建託パートナーズの物件担当者も、費用はかかるが、行ってほしいと何度か来られました。

とくに停電時でも照明が消えない、誘導灯の交換費用が高く、1台につき5万円前後かかるとのことです。

筆者の小規模マンションにも、誘導灯が幾つもあり結果的に高額な費用となってしまいました。

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誘導灯の設置については法的な義務のようなものもあるので、いた仕方ないことです。

そして工事は、予定通りに行われ、共用部の共用灯は、すべてLEDになりました。

 

ところで工事完了後には、工事費用を支払わなければなりません。

これまでも大東建託パートナーズの修繕工事費用等の支払いは、指定口座への振込か、家賃相殺(オーナーに支払われる賃料から工事費を相殺)のいずれかで行ってきました。

 

しかし今回は、大東建託パートナーズの物件担当者にクレジットカードで支払うことはできないかと尋ねてみました。

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4月 19, 2024

積水ハウス 大東建託 大和ハウス工業どこがいい?

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大東建託設計施工管理のアパート。

アパート事業を始めるならば、どこかの建設会社に建設施行をしてもらう必要があります。

土地所有者であるならば大きな関心事だと思います。

どこがいいのでしょうか。

筆者の物件は大東建託の一括借上げ物件ですが、賃貸住宅管理戸数ではNO1の大東建託が強くライバル視している2社があります。

それは積水ハウスと大和ハウス工業です。

大東建託の社員の話を聞いていると、積水ハウスや大和ハウスよりも優れているてんなどが、話題としてでてきて、この2社を意識しているんだんあと思います。

おそらく積水や大和ハウスに追い付き追い越せをモットーに大東建託も企業として取り組んできたのではないかと思います。

管理戸数においては抜き去ったものの、総合的にはまだまだ2社には追い付いていません。

 

ところで積水ハウスについては筆者の近隣エリアでも多数の物件があり、大東建託物件を凌駕しています。

積水ハウスは知名度の高さと、施行技術や用いる資材の品質の高さが売りの企業です。

ですから入居希望者は多く、正直いって近隣エリアにおいても積水ハウス物件は空室があまりありません。

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4月 16, 2024

賃貸住宅 管理会社が修繕のために動かない どう対処する?

筆者の知り合いは、家族で賃貸の戸建住宅に住んでいます。

とても広い木造の戸建住宅ですが、築年数が経っているためか、2階が雨漏りするんだそうです。

そこでこの賃貸住宅の管理会社に、その雨漏りを修繕してほしいと言ったそうなのですが、なかなか修繕に来てくれないとのこと。

「もう1度、修繕について言ったらどうですか」と言ったら、何度も言うのも、おっくうなので現状で我慢するとのことです。

この管理会社ですが、地元に昔からある不動産屋で、幾つかの物件の管理を行っていますが、修繕の依頼を聞いたもの忘れてしまったのか、面倒くさくて後回しにしてしまい、うやむやになってしまっているのか、それはわかりません。

さらに数年前の暴風台風で、近所の比較的に新しい賃貸マンションのベランダの外壁が、あちらこちらで傷んだマンションがありました。

どちらかといえば上階の方で損傷しており、修繕工事を行うにしても大変だなあと思いましたが、なかなか修繕が行われません。

外からその損傷が、よく見えるので、速やかに修繕したほうがよいのにと思っていましたが、あの暴風台風から11カ月が経過してから、ようやく修繕が行われました。

どうして遅くなったのかは、わかりませんが、ようやく管理会社が動いたようです。

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4月 15, 2024

騒音トラブル 大東建託パートナーズはどう対処している?

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管理会社からのお願いずっと以前の日曜日の晩のことでしたが、下のほうから工事をするかのような音が聞こえてきました。

多少は気になるレベルの騒音でしたが、20時~22時ごろのことで、就寝時間ではないということで、気にしないことにしました。

実のところ、筆者の小規模マンションでは、近いうちに退去者がいることを、大東建託パートナーズのオーナーのためのマイページで知っていました。

それで音のする方向からすると、その退去予定者のお部屋からのようなので、どうも引っ越しの準備等で、何かを剥がすために生じている音だと思いました。

なのでおそらくは引っ越しまでの一時的な事柄なので、目くじらを立てないことにしました。

ところでその後の火曜日の朝のことですが、1階の集合ポストの下に置いている不要チラシ入れに1枚の大東建託パートナーズからの協力のお願いの用紙が捨てられていました。

どうやら入居者の1人が、この協力のお願いの内容を見て、すぐに捨てたようです。

そこでその用紙を拾って、その内容を見てみると

なんと

最近、音による騒音の苦情が多数の部屋より受けています

という内容です。

さらに見ていきますと、「この度、とんかちで叩いているような音が頻繁にすると連絡が入っています。」

と書かれています。

これを読んで、日曜日の晩のことだと思いました。

そして多数の部屋からの苦情があるとのことですが、どの部屋からの苦情だったのでしょうか。

大東建託パートナーズに尋ねてみたいものですが、プライバシーにもかかわるかもしれないのでやめときます。

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4月 12, 2024

ホームメイトと東建コーポレーションは同じ会社だった!!

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ホームメイトという不動産屋さんについては聞いたことがある方も少なくないと思います。

入居斡旋のための不動産屋さんで駅前などに店舗を構えていることがあるようです。

ところでこのホームメイトが実は東建コーポレーションのグループ会社というのか、入居斡旋部門のようなものだということはあまり知られていないかもしれません。

大東建託が、入居斡旋担当をしているのが大東建託リーシングですが、この場合は大東建託リーシング=大東建託の会社とすぐに連想できるのとは違っています。

ところで東建コーポレーションも、業績を拡大させている建設会社ですが、大東建託とよく似たようなビジネスモデルを展開している会社のようです。

多くの場合に、地主さんにアパートマンション経営をもちかけるというビジネスのようです。

ところでホームメイトそのものは、東建コーポレーションの物件のみを扱っているわけではありません。

大東建託や積水ハウスの物件も扱っています。

もちろん東建コーポレーションの物件を優先的に扱っているようです。

ところで東建コーポレーションの物件の住み心地はどうなのでしょうか。

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4月 11, 2024

いい部屋ガス?大東建託のガス会社ガスパル 料金は?

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大東建託施行管理のアパート。

2017年のことですが、大東オーナーとして??と思った出来事は、突然にいい部屋でんきの受付が停止になった事柄です。

筆者の所有マンションにおいても、いい部屋でんきの受付が行われていましたが、それからしばらくして、受付が停止になった時は、何が起きたんだろうと、ちょっと驚きましたが、その後メディアの報道は電気小売事業からの事実上の撤退というふうに報じました。

この出来事は、幾らか大東オーナーとしては残念に思った出来事でした。

 

ところでそのようなさなか、日経エネルギーnext2017年12月18日の「新電力撤退で混乱中の大東建託、ガス販売を開始」という記事によると

「いい部屋でんき」をやめる大東建託グループが、「いい部屋ガス」を始める――。12月18日、驚くべきニュースが飛び込んできた。 大東建託の100%子会社でLP(液化石油)ガス販売を手がけるガスパル(東京都港区)が、東京ガスの供給エリアで都市ガス販売を始めると発表したのだ。今回、ガスパルが都市ガスを販売するのは、電力と同じく大東建託の管理する賃貸物件の入居者だ。サービス名も、電力の「いい部屋でんき」にならい、「いい部屋ガス」としている。

 

引用:新電力撤退で混乱中の大東建託、ガス販売を開始

と報じています。

このように

いい部屋ガス

のサービスを始めるというのです。

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