マンションの消防設備点検に協力しない残念な入居者がいる
先日のことですが、大東建託パートナーズより
【重要】消防設備点検のご案内
の用紙が各部屋の郵便ポストに投函されていました。
すると今回も
という記事に書かれているように
私の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。・・ ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。 その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。 それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。 しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。
とありますが、同じように大東建託パートナーズからのお知らせを不要広告と同じように捨てている入居者が数人程度いるのです。
賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。
どうやら全く消防設備点検に協力する気がないようです。
もちろん実施予定日は平日なので、どうしても休めない仕事などがあり協力できないということもあるとは思いますが、しかし都合の良い時の調整も可能ということなので、せめて都合が悪いとの連絡だけでも入れてほしいものです。
大東建託役員の報酬がこんなにも高額だとは・・億以上が
小規模マンションオーナーをやっていて、わかってきたことがあります。
それは賃貸住宅オーナーをやっているからといって、必ずしも生活が豊かになるというわけではないということです。
確かに家賃収入は入ってきますが、物件のためにかけるお金、支出も半端ではないのです。
しかも経年とともに、家賃収入は細っていきますが、その反面、出るお金が細るということはありません。
むしろ出るお金のほうは増えていく傾向にあります。
そのようなさなか、建設会社の社員は比較的高給を得ていますし、役員となると驚くほどの報酬を得ている方もおられます。
例えば東京商工リサーチによる役員報酬の開示によると日本の企業の場合、1億円以上の役員報酬を得ている方は約500人となっています。
そして東京リサーチによると、1億円以上の役員報酬を最も多く得ている業種は、電気機器で、三菱電機、日立製作所、ファナック、東京エレクトロンといった会社の役員が1社あたり10～20名程度の役員が1億円以上の報酬を得ているとのことです。
その他にの役員報酬の多い企業としては三菱ＵＦＪ，三菱商事、三井物産などがあります。
大東建託などの建設会社の主力は建築業から管理業務へ？
近年はどこの建設会社も賃貸住宅建築は減少しています。
以前、大東建託のオーナーが集まる支部報告会に出席した時に、大東建託側は賃貸住宅建築減少は認めていたものの、その理由は「相続税改正後のブームが落ち着き今は安定期に入った」といった表現をされていました。
たしかに、その通りだと思いますが、それだけではないように思います。
今後は大東建託は大東オーナーとの関係を深めて建築のリーピートなどを強化していくことでしょう。
ところで賃貸住宅建築の増加があまり見込めないのは、積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託すべてに共通した事柄ですが、その一方で管理業務のほうは順調に伸びているというてんでも共通しているようです。
このてんでのキーワードは管理戸数と入居率というてんになりますが、管理戸数では断トツでトップの大東建託も積水ハウスや大和ハウス工業も管理戸数は着実に伸びているようです。
建築においては伸び悩んでいても、しかしそれでも着実に管理戸数は増えているということは、物件オーナーの満足度が3社ともにまずまずで、管理替えも比較的に少数ということもあるのでしょう。
3社ともに、おそらくは管理替えされないように物件オーナーへのサービスや配慮も行われているものと思われます。
レオパレス２１の経営は旧村上ファンドから外資系ファンドに
賃貸住宅大手といえば、大東建託、積水ハウスなど幾つか名前をあげることができますが、レオパレス２１も大手の一角です。
ところで、賃貸住宅市場もほぼ頭打ち状況のなか、今後は大手による寡占化が進むのではないかと言われています。
つまりは大手でも淘汰されて、他社と統合されたり、廃業へと追い込まれてしまう可能性のある会社もあるというのです。
しかし実際のところ、大手で廃業したので有名なのは、かつては証券会社の雄だった、山一証券で、他には、思い浮かびません。
多くの場合は、他社と救済の意味合いのある合併や統合、支援を受けるという形で生き残ります。
レオパレス２１のアパート群。
例えばあのスルガ銀行も現在経営再建中で、支援先企業による再建がなされています。
ところで、そのような、さなかレオパレス２１がどうなるかということですが、現在は外資による経営再建中です。
リーマンション後までの間に賃貸住宅ビジネスで、随分で利益をあげていて、そのキャッシュがあったおかげか破綻はしませんでした。
サブリースによる賃貸住宅経営の問題点を朝日新聞が警鐘を鳴らしていた
「象とアリ」という言葉ありますが、象とは建設会社、アリは大家のことです。
つまり建設会社も大家も事業者でありながら、不動産の知識、経験、ノウハウ等になれば象とアリほどの差があり、到底対等に協議し、契約することには無理があるように思われます。
このてんで事業者と消費者の関係であれば、消費者契約法があり、事業者が故意に不利益な情報を隠していることが明らかであれば、契約を取り消すことができるなど消費者を保護するための法律がありますが、事業者と事業者の関係であるならば、そういうわけにはいかないのです。
つまり象がアリを踏み潰すように、無知な大家が建設会社に振り回されたあげくに気がつけば潰されていたということもあり得るのです。
ところで過去の新聞記事ですが朝日新聞２０１６年８月１１日の『「家賃保証」トラブル急増』という記事はとてもインパクトのある記事で、この当時はサブリースや一括借り上げによる賃貸住宅経営のリスクがなかなか見えてこないなか、サブリースの問題を的確に示していたというてんで、とても意義のある記事だったのではないかと思います。
そして明確にされた問題点は
- 建設会社からの減額リスクの説明がなかった。
- 建設会社からの将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社側からの一方的な契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題が浮き彫りになってきます。
住宅相場価格の情報を不動産ジャパンや不動産情報ライブラリから取得することができる
レインズという言葉を聞いたことがあるかもしれません。
不動産業界ではよく知られたものです。
レインズについて公益財団法人の不動産流通推進センターのウエブサイトでは
REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM（不動産流通標準情報システム）の略称で、建設省及び当センターが共同で開発し、建設大臣から指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。 全国に大型汎用機（ホストコンピュータ）を設置し、会員不動産業者の端末機（パソコン）と結び、物件の登録検索等をすべてオンラインで迅速に処理しています。
引用：https://www.retpc.jp/chosa/reins/reins/（アクセス日2019/5/31）
と書かれています。
レインズという不動産情報のためのシステムがある。
このシステムは、不動産の情報を提供したり受取ったりと、不動産の情報交換がリアルタイムで行われているデータシステムのことです。
基本的には物件の売買情報をしるうえで、とても役立つツールです。
また賃貸の情報の提供も行われているので、アパートオーナーにもある程度、関係のあるものともいえるでしょう。
オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる
大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。
この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に直接電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。
筆者もこれまで何回も、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきます。
ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。
その時間は９時３０分～１8時００分で、しかも平日限定です。
つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。
そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。
ところで大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。
それによると、これまでの電話の受付時間が９時３０分～１８時００分だったのが９時３０分～１７時３０分へと変更になるとのことです。
転勤のさいに挨拶回りをする銀行業界そして挨拶回りをしない不動産建設業界？
４月上旬の事でしたが、近所を自転車で走っていると、突然に男の方から、呼び止められました。
だれかと思ってみると、アパートローンでお世話になっている、りそな銀行の支店長です。
この春に、転勤になったというのは聞いていましたが、新任の支店長とともに、挨拶でまわっていたのです。
筆者の家にも、訪問したそうですが、留守だったそうです。
それはともかく、その場で転勤の挨拶を受け、そして新任の支店長の紹介となりました。
ところでこの２日ほど前には、アパートローンの筆者の担当行員も転勤となり、転勤の挨拶に来れられていました。
前もって訪問の約束をしてくださっていたので、家にあがってもらい、幾らかのお話をして、お別れをしたところです。
このように銀行員というのは必ず転勤がありますが、その都度、挨拶回りを行います。
年末にも年末の挨拶に来られます。
礼儀を重んじる業界なのでしょう。
しかしこのような機会にお互いに意思を通わせることができるので、良いことだと思います。
ところで大家にとって大切な取引先は銀行だけではありません。
もう１つの大切な取引先は不動産管理会社です。
筆者にとってそれは大東建託パートナーズで、営業関係は大東建託です。
アパートで時々見かけるシノケングループの強みとは？
近年は金利上昇もあってからか、不動産販売が不振とも言われています。
それでも不動産の販売を行う会社も顧客獲得のためにしのぎを削っています。
例えば地主向けにおいては大東建託などが、この分野では優位にあると言われています。
ところで地主ではないサラリーマン向けの不動産販売において優位にあるのがシノケンGと言われています。
この分野ではTATERUなどの会社も名前が知られていますが、現時点ではシノケンGが優位を保っているようです。
ところで、このシノケンGの強さの要因はどこにあるのでしょうか。
幾つかの事柄がありますが、そのてんを取り上げてみたいと思います。
まず1つ目ですが
提携ローンによって顧客は低い金利と借りやすさでアパート経営を始めることができるというてんです。
金融機関もアパートローンを承認するかどうかは、借り手の信用力を見ますが、それだけでなく不動産販売会社の実績も重視するようです。
そこでこれまでの実績からシノケンGが金融機関と提携して、金利の低い提携ローンを提供しています。
結果として多くの顧客がアパート経営を始めやすくなっており、シノケンGの収益にもつながっているようです。
入居者募集いつからどのように行われている人気のシャーメゾンは？
完成間近の賃貸住宅。入居者募集も始まっている。
建設中の賃貸アパートなどで、完成が近づいてくると入居者募集の掲示もされるようになります。
けっこう建設中の建物に人の目は向くもので、一体どんな建物が建つんだろうと興味津々に見るものです。
そこに入居者募集という掲示があると、引越しを考えているならば、この物件への引越しを真剣に考えてしまうかもしれません。
ところで入居者募集はいつから始めることができるのでしょうか。
なるべく早いほうが良いということで着工時から、入居者募集を始めることがあるようです。
大規模でないアパートマンションならば半年から１年で完成すると思いますが、完成の半年前に入居者募集を開始するならば、すぐに入居が決まることはないにしても、入居募集の事実が知れ渡るようになり、入居者が決まる決め手になるかもしれません。
理想は工事完了時点で、満室になっている状態です。
しかし現実には、よっぽど立地の良い場所でなければ、工事完了とともに満室ということはないでしょう。
昔は新築アパートマンションといえば、立地の良い場所にあるならば、建物完成前後で満室になることも少なくありませんでしたが、近年は競合物件が急増したせいか、なかなか工事完成後でも満室にならないことも少なくありません。
なかなか満室にならなければ、入居斡旋にいっそうの努力を傾むけなければならないでしょう。
いっそう広告費用がかかるかもしれません。
しかし努力を傾ければそれなりの成果はあるものです。