小規模マンションオーナーの日記


8月 31, 2023

不動産業界の行動原理 嘘をついてでも成約至上主義に注意が必要

人が生きていくううえで最低限必要なものは「衣食住」といわれていますが、このなかの「住」の部分、つまりは住居の必要を満たしていくためには、不動産業界つまりは不動産屋とかかわりをもたなければなりません。

このどうしてもかかわりを持たざるをえない不動産屋ですが、昔から「詐欺まがい」ともいえる商法で儲けているとささやかれてきました。

筆者も物件オーナーなので気になることではありますが、例えば「土地活用」を謳い文句にして、多くの建設会社が地主にアパートやマンションを売り込んできましたが、賃貸住宅経営に伴うリスクの説明を告知されることもなく物件オーナーになって、のちほど「○○建設」に騙されたと訴えるオーナーさんは少なくありません。

さらに賃貸住宅の部屋探しの時にも、不動産屋はなんとか成約させるために、不都合な情報は隠しておいて成約させようとすることでも知られています。

また詳細な事は知りませんが、分譲マンションの売買においても不動産屋、しかも一部名前の知れた大手の不動産販売会社においても、平然と「ウソ」をついて、売買を成立させ儲けている会社もあるといわれています。

「ウソも方便」と言う人もいますが、こうも不正直な商法が横行すると、不動産業界全体への信用が失墜し、従業員の新規採用でも本当に優秀な人材が集まりにくくなっていくことでしょう。

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いい部屋でんきで失敗の大東建託 今度はガスパルで巻き返し?

電力自由化によって、これまでは電気事業に様々な事業者が参入できるようになりました。

そして消費者も、電力会社を選べるようになりました。

競合する電力会社のなかで、消費者にとって、より有利な会社を選ぶことができるのは消費者にとっては良いことです。

筆者も以前のことですが、これまでは地元は関西電力でしたが、他社にのりかえることを検討しました。

いちおう筆者も小規模ながら大東オーナーで、しかも大東建託パートナーズの管理の住居に住んでいるので、いい部屋でんきにしようかと思い、いい部屋でんきのサイトから申込を行おとしたところサイトでは

「現在新規受付ができない」

となっていて

「何これ」

と呆れてしまいましたが、その後しばらくして、いい部屋でんきは全面的にサービスを取りやめることになりました。

顧客獲得で失敗したわけではなく、あくまでも大東エナジーの問題でということのようですが、結果的には事業としてやっていくことが大変だったようです。

そこでlooopでんきに加入することにし、2年後に、エネオスでんきにさらに替えることにしました。

こんなにも、コロコロ電力会社を替える人って、電力会社にはありがたくない顧客なのかもしれません。

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8月 12, 2023

ビレッジハウスを運用する米ファンド レオパレス21支援の狙いは?

ダッチロール状態だったレオパレス21を支援したソフトバンク系の米ファンドですが、ファンドの巨額投資のおかげでレオパレス21そのものは経営破たんを免れることになりました。

ところでこの米ファンド、フォートレス・インベストメント・グループという名称のグループですが、レオパレス21に巨額な資金を投じるだけのメリットがあるのでしょうか。

近年はこの件に関するニュース記事をしばしば目にするようになりました。

アパート画像

レオパレス21の賃貸住宅アパート群。

そして実際的にレオパレス21を支援する具体的なメリットとは?

 

その1つには

今でも50万戸以上の管理戸数がレオパレス21にはあるというてんです。

管理戸数そのものは最大手の大東建託グループの半分といえども、かなりの規模です。

この50万戸のアパートをうまくいかせれば収益が得られるという計算があるのでしょう。

 

さらにこのフォートレス・インベストメント・グループは日本でビレッジハウスという賃貸住宅を運営しています。

現在のところビレッジハウスの管理戸数は約10万戸なんだそうですが、今後レオパレス21の管理戸数を合わせると、60~70万戸になるのです。

つまりは2種類の賃貸住宅を運営することによって相乗効果が生じることをもくろんでいるのではないかと言われています。

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7月 06, 2023

賃貸住宅業界の巨人 UR賃貸住宅が宣伝攻勢!!

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UR賃貸。管理戸数は大東建託に次いで多い。

賃貸住宅業者にとっては最も、忙しい季節は春です。

そうです、1月~4月は最も入居者の多い時期でもあり、賃貸住宅業者が一番力を入れる時期です。

こういったなか、新聞広告の中、UR賃貸住宅の広告が入っていました。

分譲マンションや戸建て住宅の広告はしばしば入っていますが、UR賃貸住宅が新聞に広告を入れるのは珍しいなあと思いました。

それにしても最近はネット上でもUR賃貸住宅の広告がしばしば目に留まります。

まさに宣伝攻勢です。

しかもフリーレントのサービス、まずは最大家賃2カ月無料。

さらに対象物件に限り、子育て割りとして9年間最大2割の家賃割引をはじめとした、さまざまなキャンペーン家賃も提供されています。

ところでこのUR賃貸住宅、準国営住宅のようなもので、管理戸数は約75万戸です。

管理戸数では大東建託の100万戸に次いで2位ですが、居住者については200万人となっており、居住者数のみでは大東建託の居住者数よりも多いかもしれません。

まさに最大クラスの賃貸住宅です。

しかし現在は民間の賃貸住宅と比較して、さほどメリットがあるわけではないようです。

家賃も民間と同じようですし、最近では入居者斡旋のために民間の賃貸住宅会社もあれたやこれやと、いろいろな入居者向けサービスを揃えてきていますので、あえてUR賃貸住宅を選択する必要もないようです。

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4月 15, 2023

ブラック企業にノミネートされなかった企業☻建設業界では・・

マンション画像

大東建託施行管理のマンション。

以前に書いた記事は

大東建託社員にも労働組合が結成された?

というものでしたが赤旗2017年11月27日の記事から大東建託社員のうちに労働組合の結成の動きがあることについてふれました。

どうやら社内にも会社の経営の仕方に不満を持っている社員もおられるようです。

しかし大東建託はブラック企業かどうかとなると、私にはわかりません。

例えばブラック企業大賞というものがありますが2017年11月27日に第6回ブラック企業大賞ノミネート企業が発表されました。

1.ゼリア新薬工業株式会社
2.株式会社いなげや
3.パナソニック株式会社
4.新潟市民病院
5.日本放送協会(NHK)
6.株式会社引越社・株式会社引越社関東・株式会社引越社関西
7.大成建設株式会社・三信建設工業株式会社
8.大和ハウス工業株式会社
9.ヤマト運輸株式会社

引用:第6回ブラック企業大賞 ノミネート企業決定!

となっています。

このなかには大東建託はノミネートされておらず、おそらくは昨年もノミネートされていなかったと思います。

このブラック企業大賞の企画委員会には大学の教授やジャーナリスト、弁護士、労働組合関係の方など様々な分野の方たちが含めれており、ノミネート企業が選ばれているようです。

そして上記のノミネート企業はいずれもニュースなどでも労働基準監督署から是正勧告を受けたとか、元従業員から提訴されたといった企業です。

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4月 12, 2023

大東建託支店長でも監督責任を問われ降格処分になることがある

以前に読んだ新聞記事ですが、とても小さな記事でしたが、それによると大東建託の元支店長が降格処分になったことを不服として訴訟を起こしたことについての記事がありました。

この記事の内容だけでは、具体的になぜ降格になったのかといったことがわかりませんでしたが、共同通信の2018年4月26日の「大東建託の元支店長敗訴」という記事には

賃貸マンション運営大手「大東建託」(東京)で支店長を務めた男性が、不当に降格されたとして処分の撤回を求めた訴訟の判決で、東京地裁は26日、処分は妥当と判断し、請求を棄却した。判決によると、大東建託は2016年、男性の部下が顧客に購入を勧めた土地で過去に死亡火災があったのに、会社に伝えないまま契約を進めたとして、男性の監督責任を問い降格処分にした。男性は部下が火災を報告しなかったと主張したが、春名茂裁判長は部下の証言などから退け「会社に報告しなかったのは重大な規律違反で、責任は重い」と指摘した。

 

引用:大東建託の元支店長敗訴

と書かれていました。

どうやらこの記事によると監督責任が問われた降格処分だったようです。

さらにこの記事をよく読んでみますと元支店長は部下から「火災報告がなかった」と主張しているようですが、部下の証言からその主張を退けたとも書かれていますので、部下のほうは元支店長に報告をしていたということなのだと思います。

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4月 10, 2023

ぼったくりが横行する不動産業界 ぼったくられないためには・・

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不動産建設業界はなぜかよく儲かっている。

筆者の知り合いに、個人として水道事業をしている方がいるのですが、その方に言わせると、同じ水道工事を行っても顧客が、普通の人の場合と、いわゆる富裕層の人とでは、工事費の請求が違うんだそうです。

つまりはお金のある富裕層の顧客には、通常の価格よりも割高な工事費を請求するんだそうです。

つまりは「金のあるところから金を取れ」ということなんだと思いますが、そういった事を悪気もなく言っていました。

さらに以前に大東建託パートナーズの物件の担当者に、「いい税理士さん、いませんか、いたら紹介してほしい」と言ったことがあるのですが、その時に担当者が言ったことは「物件のオーナーをしていると、お金があると思われて、高い税理士報酬を請求される場合がある」と言われたことがあります。

最近は税理士報酬は、どのような報酬体系にするかは税理士さんに任されており、税理士さんによっては「お金の取れるところからお金を取る」という姿勢から、物件オーナーには割高な請求をされることがあるということのようです。

残念なことにビジネスの世界には「お金のあるところからとにかくお金を取る」という考え方があり、同じサービスを提供していても顧客によって、請求額が違うということはよく見られることです。

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3月 12, 2023

レオパレス21からの飛び火がMDIに?創業者が同じで 社名も変更

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大東建託は時々ですが社長が交代します。

大東建託の創業者は多田勝美さんですが、今はもはや大東建託の経営には、ほとんどかかわっていません。

そしてその後、大東建託の社長や経営にかかわる人たちは周期的に変わってきました。

創業当時の精神は受け継がれても、創業家や一個人が経営に大きく影響を及ぼし続けるタイプの企業ではないようです。

このタイプの企業の場合は、時代の変化に対応しやすいというメリットがあるのかもしれません。

その一方で、絶対的な権威がないので社内の意見の統一が得られなくなったり会社が分裂するといったデメリットがあるかもしれません。

その一方で創業家が企業の経営に大きな影響を及ぼし続ける企業もあります。

トヨタ自動車などは、その代表格かもしれませんが。

そして不動産業界でも、今、施工不良に揺れるレオパレス21もそうです。

このレオパレス21の創業家は深山家で深山祐助さんが創業者です。

そして現在のレオパレス21の社長は深山祐助さんの甥にあたる深山英世さんです。

ですから現社長の深山英世さんの時にレオパレス21は、種々のトラブルに遭遇していますが、そのトラブルの原因となった出来事の多くはレオパレス21の当時の経営者、深山祐助さんの時代に生じた事柄です。

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2月 17, 2023

大阪の不動産の雄 宅都が大東建託グループに入っていた

大東オーナーのための大東オーナーマイページを見ていると、大東建託グループのなかでの、様々なニュースを知ることができます。

そのなかには最近では「当社及びグループ会社における新型コロナウイルス感染者の発生」についてのニュースも掲載されています。

その部分を見てみると、宅都という会社で、新型コロナウイルス感染者の発生したとのニュースもありました。

宅都?

宅都という会社も、大東建託グループだったのかと思いましたが、この宅都という会社ですがウィキペディアによると

宅都[編集] 主に関西圏で不動産仲介、不動産管理、不動産売買などの事業を展開している宅都ホールディングスの賃貸仲介業を主に行う子会社で、大阪府を中心に23店舗(2021年3月1日現在)を構える。2021年3月1日にハウスコムが全株式を取得し、子会社となった[17]。社名、ブランド名に変更はない。 

ハウスコム – Wikipedia

ということで、大東建託のグループ会社、ハウスコムの子会社になったということで、大東建託グループになったようです。

それにしても宅都という会社ですが、大阪では賃貸不動産業において、注目されるような会社だったようですが、なぜ身売りしなければならなくなったのでしょうか。

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2月 07, 2023

大東建託パートナーズの入居者向けの利便性の高いアプリ

大東建託パートナーズの入居者向けのアプリといえば、DKセレクトです。

大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅の入居者であるならば、だれもが利用できる便利なアプリです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで大東建託は、大東建託パートナーズによる、利便性の高いアプリです。

このアプリは、賃貸物件の入居者向けにくらしにまつわる情報を配信するウェブサービスです。

具体的にはライフイベントに合わせたサービス紹介やクーポン配信のほか、管理会社への問い合わせ、そして連携が可能な自治体への手続きの一部も申請できる仕組みを順次拡大していくようです。

このように賃貸住宅にまつわるサービス全般に事業を広げることを目的としたアプリです。

そしてこのアプリのサービスを2021年11月8日から始まりました。

 

このアプリの特徴としては、自治体への手続きも、このアプリを通して行うことができるというてんです。

もちろん連携のできる自治体のみで、しかもすべての手続きが行なえるというわけでもありませんが、しかし自治体の手続きは、通常は面倒で時間もかかりますので、このアプリで簡単迅速に行うことができるようになれば、とても助かります。

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