小規模マンションオーナーの日記


3月 26, 2020

レオパレス21オーナーが訴訟で初勝利

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レオパレス21に大いに不満を持つアパートオーナーたちで結成されたLPオーナー会。

レオパレス21にとっても厄介な存在でしが、一部のレオパレス21のアパートオーナーさんたちからも、うっとしがらているようです。

ところでLPオーナー会の後ろ盾をえたオーナーさんたちが、レオパレス21を相手に何件もの裁判をおこしてきました。

そしてその判決はというと、ことごとくオーナーさんたちが

敗訴となってきました。

やはり借地借家法の壁が厚いのか、形の上ではオーナーさんからアパートを借りているレオパレス21側が法的には有利になるようです。

しかし最近に判決が下された岐阜地裁においては、オーナー側に有利な判決が下されたようです。

全国賃貸住宅新聞2020/3/16の「賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴」という記事には

レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)と一括借り上げ契約をしているオーナーが、同社に対して家賃減額契約の取り消しを求めて起こした訴訟で、2月28日、岐阜地裁はオーナー側の主張を認める判決を下した。

引用:https://www.zenchin.com/news/post-4888.php(アクセス日2020/3/17)と報じました。

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1月 26, 2020

東急リバブルが仲介手数料の件で敗訴 家賃1カ月の手数料がもらえない

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不動産会社による賃貸仲介手数料というものがありますが、だいたい相場的には家賃の1カ月程度と思ってました。

そもそも不動産仲介会社というのは、その仲介手数料が主な収益である場合も少なくありません。

例えば家賃が7万円の物件を1日で、5件成約できたとしたならば、35万円の収益となります。

しかしその収益から、オフィスの家賃や維持費、従業員の給料、事業用の車の維持管理費を支払っていかなければなりません。

ところで通常は仲介手数料は家賃の1カ月分と思い込んでいましたが、厳密にはそうではないようです。

このてんで仲介手数料を争点にした裁判がありましたが、その判決について2020/1/14の佐賀新聞の「東急リバブルの敗訴確定 仲介手数料、上限は半月分」の記事によると

賃貸住宅を借りる際に家賃1カ月分の仲介手数料を支払った男性が「原則は半月分だ」として、仲介業の東急リバブル(東京)に差額分の返還を求めた訴訟で、東京高裁(大段亨裁判長)は14日、請求を認めた東京地裁判決を支持する判決を言い渡した。東急リバブルの敗訴が確定した。
 国土交通省は告示で、仲介業者が受け取る報酬は家賃の1カ月分以内とし、借り主の承諾がない限りは半月分が上限としている。高裁は地裁判決と同様、「男性から事前に承諾を得ていなかった」と判断した。

引用:https://www.saga-s.co.jp/articles/-/476258(アクセス日2020/1/15)

と報じました。

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10月 06, 2019

レオパレス21の裁判 なお10件以上が係争中

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先回の記事

レオパレス21オーナーのメディアへの取材で見えてきたこと

では日本経済新聞がレオパレス21のアパートオーナーへの取材をもとにした記事

「レオパレス、暴かれた無責任施工の実態 」を読んで、同じ賃貸住宅オーナーとして興味深く考えさせられたことについて書きました。

記事のアドレス:https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO48990590W9A820C1000000&scode=8848&ba=1(アクセス日2019/9/19)

今回も、その日本経済新聞に書かれていた事柄から考えさせられたことについて取り上げてみたいと思います。

今回はこの日本経済新聞の記事にはレオパレス21のオーナーたちがレオパレス21を訴えた裁判について、わかりやすくまとめられていましたので、そのてんについて取り上げてみたいと思います。

まずこの裁判の始まりは2016年11月に129人のオーナーたちが、家具・家電メンテナンス費用を不当に支払わされたことで損害賠償を請求することから始まります。

残念ながら、その訴訟は原告側敗訴となっています。

しかし原告側は控訴していますので、最終的な決着がつくまでには、なお時間がかかりそうです。

その日本経済新聞が把握しているだけで、オーナーたちがレオパレス21を訴えて裁判になっているケースは12件あるようです。

とくに2017年には9件もの訴訟そして裁判が行われています。

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9月 17, 2019

大東建託は修繕費でオーナーからぼったくってはいなかった

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以前に書いた記事

大東建託が勝訴 ダイヤモンド社を訴えて

では、週刊ダイヤモンドが、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理」という記事で、大東建託がオーナー泣かせな管理を行っているとの批評に、大東建託が訴訟を起こし、大東建託側の言い分が、ほぼ認められたてんについて、産経新聞の記事をもとに書きました。

あれからしばらくして大東建託のニュースリリースにもそのことが取り上げられました。

2019/9/2の「株式会社ダイヤモンド社に対する勝訴判決のお知らせ」のなかでですが、この文章をじっくりと読むとオーナーとしては安堵できるようなことが書かれています。

例えば

2018年11月末現在の外壁塗装工事実施状況からは、大東建託パートナーズ株式会社が修繕費用を 負担するフルパッケージ契約物件では、建物オーナーが修繕費用を負担するスタンダードプラン契約 物件と比較して修繕が少ないとする本件記事とは、反対の修繕状況にあることがうかがえる。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c8k1-att/diamond_hanketsu_0902.pdf(アクセス日2019/9/3)

と書かれています。

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9月 03, 2019

大東建託が勝訴 ダイヤモンド社を訴えて

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以前に書いた記事で

大東建託が週刊ダイヤモンドを訴える

を書いたことがありますが、この訴訟の判決が下されたようです。

産経新聞2019/8/29の「ダイヤモンド社に賠償命令 大東建託巡る記事」という記事によると

ダイヤモンド社のビジネス情報サイトに掲載された記事で名誉を毀損されたとして、賃貸住宅建設大手の大東建託(東京)が1億円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、東京地裁は29日、50万円の支払いと該当記事1本の削除を命じた。判決によると、ダイヤモンド社は平成29年8月21日、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理問題」と題した記事を掲載。大東建託は内容が事実と異なると主張していた。飛沢知行裁判長は「担当記者は客観的裏付けを取らず、大東建託の社員と称する人物から聴いた事情だけを根拠に記事を書いた」と指摘。記事は真実と認められないと判断した。

引用:https://www.sankei.com/affairs/news/190829/afr1908290038-n1.html(アクセス日2019/9/1)

と書かれています。

このようにどうやら、概ね大東建託側の主張内容が受け入れられたようです。

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8月 13, 2019

またもや敗訴 レオパレス21オーナーの裁判


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オーナーによるレオパレス21裁判。オーナーまたもや敗訴。

レオパレス21のアパート施工不良問題。

いまだに収束されず、規模も拡大し続け、レオパレス21の経営そのものも、危なくなっているとも囁かれています。

そのようななか、リーマンショック後にレオパレス21が10年は支払う賃料は不変と約束しておきながら、経営危機から10年もたたないうちに賃料を減額した件で、オーナーから提訴された裁判で判決が下されました。

日本経済新聞2019/7/26の「レオパレス所有者敗訴、賃料減額めぐり地裁判決 」の記事には

経営悪化を理由に賃貸アパート大手「レオパレス21」(東京)が求めた賃料の減額に応じた愛知県岡崎市のオーナーの80代の男性が、業績回復後も減額したままなのは不当だとして、賃料の増額と差額分の支払いを同社に求めた訴訟の判決が26日、名古屋地裁であった。桃崎剛裁判長は男性の請求を棄却した。桃崎裁判長は判決理由で「減額した賃料は業績悪化だけでなく、周辺の家賃相場を総合的に考慮している」と指摘。不当に低い賃料とは認められないと結論づけた。判決によると、レオパレスは2005年、男性が県内に建てたアパートを借り上げ、月約77万円の賃料を10年間支払う契約を結んだ。男性は11年に約67万円に減額することに同意した。男性は「12年に業績が回復したのに賃料を不当に据え置かれた」と主張していた。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47824100W9A720C1CN8000/(アクセス日2019/8/1)

と書かれています。

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7月 02, 2019

家賃滞納者を一方的に追い出すのが違法になるかも?


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家賃滞納者は昔も今も存在する。

昔の賃貸住宅経営の大きなリスクとはと考えると昔は

家賃滞納が大きなリスク

だったかもしれません。

例えば数カ月間も家賃滞納し、その後、夜逃げをして姿をくらまされて大損害が被ってしまった大家さんは少なくなかったようです。

しかし今は昔ほど家賃滞納がリスクだと思わない大家さんは少なくありません。

例えば一括借り上げの場合は、入居者が家賃滞納しても、オーナーに支払われる賃料は変わりません。

この場合は、管理会社が家賃滞納に対処します。

さらに最近はどうでしょうか。

最近は家賃保証会社の存在も大家の家賃滞納リスクを軽減させるものとなっています。

というのも家賃保証会社が、もしも入居者が家賃滞納しても、入居者に替わって賃料を支払ってくれるからです。

ただし家賃保証会社に支払う手数料は入居者が支払うことになります。

例えば賃貸契約を締結するにさいして、保証人がいないとか、保証人がいても頼りないと思われる場合は、家賃保証会社との契約をすることが求められます。

そして家賃保証会社に手数料を支払い契約した後に賃貸契約を締結するといったケースが、スタンダードになりつつあります。

 

ところで入居者が家賃を滞納すると、家賃保証会社が入居者に替わってオーナーに家賃を支払うとともに、家賃保証会社は入居者にアクションを起こします。

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11月 12, 2018

スルガ銀行が旧経営陣に損害賠償を求めて提訴する!!


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旧経営陣に損害賠償を求め提訴することがある。

地銀の優等生とまで言われ、しかも行員の給与水準も都銀の給与水準並みかそれ以上とも言われていたスルガ銀行。

そもそも最近、退陣した経営者たちが、スルガ銀行をそのような銀行へと引き上げたことは間違いなのですが、しかしシュアハウス向け融資の不正融資をきっかけに落ちるところまで落ちてしまったといたった状態です。

とにかく不動産融資の審査の通過率が99%だったという話もあり、とにかく不動産向け融資をどんどん行って他行よりも高金利で貸して収益を上げるというビジネスモデルが行き詰ったというのか、その無理がついにはじけてしまったという感じなのでしょうか。

しかもノルマ達成のためには、何でもありといったやり方、あたりまえのような上司によるパワハラも明らかになってきており、こうなるとなぜ優等生とまで言われたのか不思議なぐらいです。

そしてそのスルガ銀行ですが、ついについに退陣した旧経営陣を訴えるようです。

産経新聞2018年11月18日の「スルガ銀行、前会長ら提訴へ 9月中間最終赤字見通し」という記事には

スルガ銀行(静岡県沼津市)が不正融資問題で信用失墜や多額損失を招いたとして、創業家出身の岡野光喜前会長ら旧経営陣に損害賠償を求め提訴する方針を固めたことが7日、分かった

と書かれていました。

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10月 22, 2018

フルパッケージプランが誕生したきっかけになった裁判?


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物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。

先回の記事

大規模修繕工事費用を巡る訴訟!!

ではある大東オーナーが契約前に大東建託の営業社員から大規模修繕工事を周期的に行いそのための費用をオーナーが負担することになることについての説明がなかったということで1億9千万円の損害賠償を求めて提訴したことについて書きましたが、正直そんなにも損害賠償を求めることができるのかと驚きました。

ところでこの裁判の結果についてですが、朝日新聞2018年7月27日の朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事には

東京地裁は16年、修繕費について大東建託が必要な説明をしなかったとして、同社に約5400万円の支払いを命じる判決を出した。翌年、同社が金銭を支払って和解した。

と書かれています。

1億9千万円に対して判決は約5400万円ということだったそうです。

どのような根拠でこのような金額になったのかは推測するしかありませんが、6階建てマンションで、40~50戸のマンションということなので、1回の大規模修繕工事費用は約2500万円程度。

その2回分と慰謝料と合わせて5400万円ということになったのでしょうか。

まあこれはあくまでも憶測ですが・・。

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10月 21, 2018

大規模修繕工事費用を巡る訴訟!!


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物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。

朝日新聞の2018年7月27日の朝刊には、サブリースリスクについての記事が書かれています。

そしてやはりこの記事には大東建託やレオパレス21といったサブリースを代表するような会社と物件オーナーとのトラブルともいえるような事柄が書かれています。

もちろんこの記事には大東建託専務のコメントも載せられていますので、一方的に大東建託を批評しまくるような週刊誌の記事や本とは内容の性質が違うと思いますし、大東オーナーの私にも参考になるような情報になっているように思います。

ところでこの朝日新聞の記事のなかで私の注目をひいた事柄は大規模修繕費用を巡るトラブルです。

当時はまだフルパッケージプランがなかった時代なので、大規模修繕などの修繕費用は物件オーナーが支払うことになっていた時代です。

この朝日新聞2018年7月27日朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事によると

大分市で00年、大東建託の勧めで6階建てマンションを建てた女性は、契約時の説明が不十分だったとして同社に1億9千万円の損害賠償を求めて提訴。女性が契約直前に示された「提案書」には、家賃収入が建設後約20年にわたって増え続ける試算が示される一方、修繕費用は毎年定額(32万5千円)で変わらず、一定期間ごとに必要な大規模修繕費は含まれていなかった。

と書かれていました。

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