小規模マンションオーナーの日記


7月 02, 2019

家賃滞納者を一方的に追い出すのが違法になるかも?

Pocket

花画像

家賃滞納者は昔も今も存在する。

昔の賃貸住宅経営の大きなリスクとはと考えると昔は

家賃滞納が大きなリスク

だったかもしれません。

例えば数カ月間も家賃滞納し、その後、夜逃げをして姿をくらまされて大損害が被ってしまった大家さんは少なくなかったようです。

しかし今は昔ほど家賃滞納がリスクだと思わない大家さんは少なくありません。

例えば一括借り上げの場合は、入居者が家賃滞納しても、オーナーに支払われる賃料は変わりません。

この場合は、管理会社が家賃滞納に対処します。

さらに最近はどうでしょうか。

最近は家賃保証会社の存在も大家の家賃滞納リスクを軽減させるものとなっています。

というのも家賃保証会社が、もしも入居者が家賃滞納しても、入居者に替わって賃料を支払ってくれるからです。

ただし家賃保証会社に支払う手数料は入居者が支払うことになります。

例えば賃貸契約を締結するにさいして、保証人がいないとか、保証人がいても頼りないと思われる場合は、家賃保証会社との契約をすることが求められます。

そして家賃保証会社に手数料を支払い契約した後に賃貸契約を締結するといったケースが、スタンダードになりつつあります。

 

ところで入居者が家賃を滞納すると、家賃保証会社が入居者に替わってオーナーに家賃を支払うとともに、家賃保証会社は入居者にアクションを起こします。

(さらに…)

Pocket

11月 12, 2018

スルガ銀行が旧経営陣に損害賠償を求めて提訴する!!

Pocket

花画像

旧経営陣に損害賠償を求め提訴することがある。

地銀の優等生とまで言われ、しかも行員の給与水準も都銀の給与水準並みかそれ以上とも言われていたスルガ銀行。

そもそも最近、退陣した経営者たちが、スルガ銀行をそのような銀行へと引き上げたことは間違いなのですが、しかしシュアハウス向け融資の不正融資をきっかけに落ちるところまで落ちてしまったといたった状態です。

とにかく不動産融資の審査の通過率が99%だったという話もあり、とにかく不動産向け融資をどんどん行って他行よりも高金利で貸して収益を上げるというビジネスモデルが行き詰ったというのか、その無理がついにはじけてしまったという感じなのでしょうか。

しかもノルマ達成のためには、何でもありといったやり方、あたりまえのような上司によるパワハラも明らかになってきており、こうなるとなぜ優等生とまで言われたのか不思議なぐらいです。

そしてそのスルガ銀行ですが、ついについに退陣した旧経営陣を訴えるようです。

産経新聞2018年11月18日の「スルガ銀行、前会長ら提訴へ 9月中間最終赤字見通し」という記事には

スルガ銀行(静岡県沼津市)が不正融資問題で信用失墜や多額損失を招いたとして、創業家出身の岡野光喜前会長ら旧経営陣に損害賠償を求め提訴する方針を固めたことが7日、分かった

と書かれていました。

(さらに…)

Pocket

10月 22, 2018

フルパッケージプランが誕生したきっかけになった裁判?

Pocket

花画像

物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。

先回の記事

大規模修繕工事費用を巡る訴訟!!

ではある大東オーナーが契約前に大東建託の営業社員から大規模修繕工事を周期的に行いそのための費用をオーナーが負担することになることについての説明がなかったということで1億9千万円の損害賠償を求めて提訴したことについて書きましたが、正直そんなにも損害賠償を求めることができるのかと驚きました。

ところでこの裁判の結果についてですが、朝日新聞2018年7月27日の朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事には

東京地裁は16年、修繕費について大東建託が必要な説明をしなかったとして、同社に約5400万円の支払いを命じる判決を出した。翌年、同社が金銭を支払って和解した。

と書かれています。

1億9千万円に対して判決は約5400万円ということだったそうです。

どのような根拠でこのような金額になったのかは推測するしかありませんが、6階建てマンションで、40~50戸のマンションということなので、1回の大規模修繕工事費用は約2500万円程度。

その2回分と慰謝料と合わせて5400万円ということになったのでしょうか。

まあこれはあくまでも憶測ですが・・。

(さらに…)

Pocket

10月 21, 2018

大規模修繕工事費用を巡る訴訟!!

Pocket

花画像

物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。

朝日新聞の2018年7月27日の朝刊には、サブリースリスクについての記事が書かれています。

そしてやはりこの記事には大東建託やレオパレス21といったサブリースを代表するような会社と物件オーナーとのトラブルともいえるような事柄が書かれています。

もちろんこの記事には大東建託専務のコメントも載せられていますので、一方的に大東建託を批評しまくるような週刊誌の記事や本とは内容の性質が違うと思いますし、大東オーナーの私にも参考になるような情報になっているように思います。

ところでこの朝日新聞の記事のなかで私の注目をひいた事柄は大規模修繕費用を巡るトラブルです。

当時はまだフルパッケージプランがなかった時代なので、大規模修繕などの修繕費用は物件オーナーが支払うことになっていた時代です。

この朝日新聞2018年7月27日朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事によると

大分市で00年、大東建託の勧めで6階建てマンションを建てた女性は、契約時の説明が不十分だったとして同社に1億9千万円の損害賠償を求めて提訴。女性が契約直前に示された「提案書」には、家賃収入が建設後約20年にわたって増え続ける試算が示される一方、修繕費用は毎年定額(32万5千円)で変わらず、一定期間ごとに必要な大規模修繕費は含まれていなかった。

と書かれていました。

(さらに…)

Pocket

9月 20, 2018

管理会社に損害賠償を求めての訴訟!!

Pocket

花画像

物件オーナーが管理会社を訴えるケースも増えてきた。

近年は何かと損害賠償や慰謝料を求めて訴える人が増えきました。

訴えられる人としては医者、学校の先生といった昔には、訴えれることがない職種の人も訴えられる場合があります。

さらには車の同乗者が事故で大きな障害を負ったり死亡した場合に、同乗者の家族が多額の費用を求めて訴えてくるケースもあるようです。

このような世の中ですから、物件オーナーが管理会社を相手に訴えるということも珍しくありません。

ところでレオパレス21のオーナーによるレオパレス21を相手にした訴訟は数多くあるようですが、2018年に発覚したアパート界壁不良に関しての訴訟も行われているようです。

このてんで日本経済新聞2018年8月22日の「施工不良でレオパレス提訴 岐阜地裁、補修費求め」という記事には

 レオパレス21のアパートで施工不良が見つかった問題で、所有する物件に建築基準法に違反する瑕疵(かし)があったとして、岐阜市の男性(55)が22日、同社に補修費など約2千万円の損害賠償を求め岐阜地裁に提訴した。所有者らでつくる「レオパレス違法建築被害者の会」によると、施工不良問題を受けて提訴したのは全国初という。訴状などによると、今年5月までに、同市の2階建て物件の調査を建築士に依頼。建築基準法で定められた防火や防音のために各戸を隔てる「界壁」という壁が屋根裏や1階と2階のそれぞれの天井内に設置されていないことなどが判明した。原告側は同社に対応を求めたが「屋根裏以外は防火体制が整っており、修繕の必要はない」と主張したため、提訴に至ったとしている。

引用:施工不良でレオパレス提訴 岐阜地裁、補修費求め

と報じました。
(さらに…)

Pocket

5月 26, 2018

大東建託の元支店長の訴訟が棄却

Pocket

アパート画像

大東建託設計施行管理のアパート。全国で100万戸以上を管理している賃貸最大手。

以前に読んだ新聞記事ですが、とても小さな記事でしたが、それによると大東建託の元支店長が降格処分になったことを不服として訴訟を起こしたことについての記事がありました。

この記事の内容だけでは、具体的になぜ降格になったのかといったことがわかりませんでしたが、共同通信の2018年4月26日の「大東建託の元支店長敗訴」という記事には

賃貸マンション運営大手「大東建託」(東京)で支店長を務めた男性が、不当に降格されたとして処分の撤回を求めた訴訟の判決で、東京地裁は26日、処分は妥当と判断し、請求を棄却した。判決によると、大東建託は2016年、男性の部下が顧客に購入を勧めた土地で過去に死亡火災があったのに、会社に伝えないまま契約を進めたとして、男性の監督責任を問い降格処分にした。男性は部下が火災を報告しなかったと主張したが、春名茂裁判長は部下の証言などから退け「会社に報告しなかったのは重大な規律違反で、責任は重い」と指摘した。

 

引用:大東建託の元支店長敗訴

と書かれていました。

どうやらこの記事によると監督責任が問われた降格処分だったようです。

さらにこの記事をよく読んでみますと元支店長は部下から「火災報告がなかった」と主張しているようですが、部下の証言からその主張を退けたとも書かれていますので、部下のほうは元支店長に報告をしていたということなのだと思います。

(さらに…)

Pocket

4月 24, 2018

かぼちゃの馬車オーナー 不当な高値で買わされたと訴訟!!

Pocket

シャーメゾン画像

積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。平均価格は9000万円程度といわれている。

2018年になってトラブルが表面化している「かぼちゃの馬車」の運営会社のスマートディズと「かぼちゃの馬車」の物件オーナーですが、とにかく物件そのものがお粗末との意見があり、そのためか入居率が低迷し、運営会社のスマートディズの経営悪化による物件オーナーへの賃借料の支払いが行われないという、物件オーナーにしてみれば最悪の事態が生じています。

こうしたなか物件オーナーたちもついに訴訟へと動きだしたようですが、そのことについて産経新聞2018年3月27日の「「かぼちゃの馬車」運営会社を27日にも提訴 購入者13人、2億円賠償求め」という記事には次のように述べています。

首都圏で女性専用シェアハウスを運営する不動産会社「スマートデイズ」(東京)がシェアハウス用物件の購入者への賃借料支払いを停止した問題で、物件を不当な高値で購入させられ損害を被ったとして、購入者13人が、法人としての同社と役員ら、関連会社などを相手取り、計2億円の損害賠償を求める訴訟を東京地裁に起こすことが26日、関係者への取材で分かった。27日にも提訴する。

 

引用:http://www.sankei.com/affairs/news/180327/afr1803270001-n1.html(アクセス日2018/4/24)

と訴訟の理由が物件を不当な高値で購入させられ損害を被ったというてんであると報じています。

(さらに…)

Pocket

12月 14, 2017

レオパレスオーナーが東京地裁にも提訴!!

Pocket

賃貸住宅画像

賃貸アパート。

この数年、レオパレスのオーナーたちによるレオパレス21への提訴が相次いでいます。

一括借り上げでアパートマンションを経営しているオーナーにしてみれば関心の引く事柄でもあります。

ところで赤旗2017年11月28日の「「減額家賃返せ」提訴 家主ら レオパレス強引手法 東京地裁」という記事によると

「サブリース契約」をめぐり、強引な方法で家賃減額を迫ったことは不当だとして、賃貸住宅のオーナー(家主)らが27日、業界大手の「レオパレス21」(本社、東京都)に対し減額された家賃の返還を求め東京地裁に提訴しました。

引用:https://www.jcp.or.jp/akahata/aik17/2017-11-28/2017112815_01_1.html(アクセス日2017年12月14日)

とレオパレスオーナーが今度は東京地裁においても、強引な方法で家賃減額を迫ったのは不当ということで提訴したことについて報じています。

今回のキーワードは

強引な方法で

家賃減額を迫ったというてんです。

30年一括借り上げで、書類による契約には当初の10年間の家賃が不変と書かれているにもかかわらず、

原告のオーナーらは契約が10年未満にもかかわらず、同社から▽大声をあげ威圧的な言動で減額に応じなければ全契約を破棄する▽帰るように申し入れても聞き入れず長時間居座り続ける―など強引に減額が迫られ、恐怖からやむなく応じたといいます。原告の澁谷正惠さん(78)の長女の佐藤貴子さん(52)は「家族がいないときに減額を迫られ、母が覚えた恐怖はかなり大きかった。電話も受けたくないという気持ちに追いやられ、不安から体調不良となり通院していた」と語りました。

と上記の赤旗には書かれています。

賃貸アパート画像

サブリース契約における家賃減額トラブルが後を絶たない。

もしこの内容が真実ならば、これってひょっとしてレオパレス社員による犯罪にもあたるような事案ではないかとも思いますが、いずれにしても当時のレオパレスの社員が、とても紳士的とはいえない仕方でオーナーに接していたのではないかと思われます。

もちろんそれだけ、レオパレスの社員もプレッシャーから、つい威圧的になってしまったのかもしれませんが。

そして当時はそれだけレオパレスの経営が厳しくなり、会社のためにも書類の内容とは異なる家賃減額を迫っていったのかもしれません。

ところで赤旗にはさらに衝撃的な事柄も取り上げています。

サブリース契約では日本共産党の宮本岳志議員は、衆院予算委員会(13年4月)で、同社が「終了プロジェクト」と名づけ、大幅な家賃減額を示しオーナーから解約を申し出るようしむけていることを明らかにしました。

と述べていて、あのうわさの「終了プロジェクト」について言及しています。

レオパレス本社は「終了プロジェクト」については認めているのかどうかはわかりませんが、もし真実とするならば、管理物件で採算の合わない物件をなんとしても切り離したかったという思惑があったのかもしれません。

たしかにリーマンショック後はどの賃貸住宅メーカーも業績が落ち込んだものと思われますが、レオパレスの場合は埋め合わせのための犠牲をオーナーたちに多少なり求めたのでしょう。

そしてそのしっぺ返しが今になって生じているように思われます。

スポンサーリンク

Pocket

12月 13, 2017

大東建託が週刊ダイヤモンドを訴える

Pocket

賃貸マンション画像

アパートマンションオーナーにとって管理会社が批評されることは、面白いことではない。

2017年の6月頃からだったと思いますが、週刊ダイヤモンドが5,6回にわたって大東建託を批評するかのような連載記事を掲載しました。

すべての記事を読みましたが、大東オーナーとしては、参考にはなったもののあまり面白い内容ではありませんでした。

そして2017年9月5日の記事の最後に続きの記事が後日掲載されると書かれていましたが、いつまで待ってもなかなか掲載されません。

ひょっとしたら水面下で何か事が起きたのではないかと考えていましたが、どうやらその通りのようだったようです。

大東建託側がやはり動いていたのではないかと考えられます。

そして2017年12月11日に大東建託の「損害賠償請求等の訴訟提起に関するお知らせ」というニュースリリースには次のように書かれていました。

大東建託株式会社は、平成29年12月7日、株式会社ダイヤモンド社(東京都渋谷区・以下ダイヤモンド社)に 対し、平成29年8月21日に同社が運営するダイヤモンドオンライン上で公開された「大東建託現役社員が悩む、 オーナー泣かせの建物管理問題」とのタイトルの記事について、名誉毀損による損害賠償、謝罪広告の掲載、お よび当該記事の削除を求め訴訟を提起しましたのでお知らせします。

 

引用:損害賠償請求等の訴訟提起に関するお知らせ

という内容のものです。

(さらに…)

Pocket

11月 08, 2017

レオパレス裁判の争点は 賃料減額 契約解除?

Pocket

花画像

オーナーへの乱暴な扱いが、今になって訴えられている?

最近の建設業界のニュースといえば、積水ハウスが63億円の詐欺に遭ったというニュースと、レオパレス21の家主たちが相次いでレオパレス21を提訴しているというニュースです。

積水ハウスの件は、不動産取引においての詐欺グループが暗躍しており、今回はあの住宅のトップメーカー積水ハウスがそれに引っかかってしまったということで、驚くべき話題ではありますが、賃貸住宅オーナーとは直接かかわるものではありません。

一方でレオパレス21の件については

賃貸住宅オーナーとはかかわりのある

興味深いニュースです。

この件については様々なメディアも取り上げていますが、あの大東建託を連載記事で辛辣に批評した週間ダイヤモンドもこの件について取り上げています。

例えばダイヤモンド2017年9月7日の「レオパレス21が抱える、オーナーの集団訴訟を招く「火種」」という記事にはレオパレス裁判について

訴状によれば、減額交渉において賃料減額調停などの客観性の高い法的手段ではなく、全国支店の担当者が、減額に応じなければ同社が賃貸借契約を解除できるといった誤った説明をしたり、オーナーが退去を命じても長時間自宅に居座るなど困惑させる態度をとって強引に合意書に押印させ、減額に応じさせていたというのだ。

 

引用:レオパレス21が抱える、オーナーの集団訴訟を招く「火種」

と述べています。

(さらに…)

Pocket