ウオシュレットの交換費用 大東建託のワランティサービスで無料に
最近は便座はウオシュレット（温水洗浄便座）が標準装備になりつつあります。
賃貸住宅でも新しいアパートやマンションならばウオシュレットが装備されているのではないでしょうか。
とにかく寒い冬でも便座が温かくてトイレを快適に過ごすことができます。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
そして筆者の小規模マンションでも、全部屋のウオシュレットが装備されています。
ところでこのウオシュレット、とても利便性の高い設備ですが、その一方で、時々故障することがある機器でもあります。
多くの場合、電気を動力源としていますが、電気系統の故障などで、便座が温かくならなくなったとか、洗浄機能が動かなくなったなどのトラブルが生じることがあります。
先日のことですが筆者の小規模マンションでもそのようなトラブルがありました。
今回の故障は、洗浄機能が動かなくなったというものです。
そこで早速、管理会社の大東建託パートナーズに連絡を入れました。
オーナー専用の電話番号に電話すると、大東建託パートナーズの担当支店の受付のスタッフに電話がかかります。
この時に、故障の内容、また故障した設備と、さらに品番を伝えます。
すると、物件担当者から後ほど電話連絡するとのこと。
賃貸住宅経営の悲しい現実 築年数とともに物件力が下がっていく
株式投資の場合は、成長性のある企業に投資するならば、その企業は年々右肩上がりに上昇し続けることがあるかもしれません。
しかしアパートマンション経営の場合は家賃が年ごとに上がっていくということはまずありません。
上がるどころか築年数とともに下がる傾向があります。
それで築年数ごとに経営を見直していく必要があるかもしれません。
例えば築年数ごとにどのような変化が生じてくるのでしょうか。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
まずは最初の１０年ですが、最初の１０年は物件力が最もある時期でもあり、家賃も周辺相場が堅調であるならば、さほど下落することもない時期ともいわれています。
減価償却費用も大きく、銀行への利息割合も大きい時期で節税効果も大きな時期でもあります。
よってこの時期にこそキャッシュをしっかりと貯める時期ともいえるでしょう。
しかしこの時期を過ぎた後は、通常はあまりキャッシュを貯めるのが厳しくなっていきます。
一括借り上げでアパート経営をしている場合、最初の１０年は大家に支払われる賃料が変わらないという契約も多々ありますが、実際のところ周辺相場が安定しているならば、家賃そのものもあまり下落することはないので、不動産管理会社も大きく損失することは少ないと見込んでいるものと思われます。
入居者さんの契約更新が完了！！ アレ？家賃が下がっている
以前のことですがコロナのために緊急事態宣言などが発令され、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供している大東オーナーマイページにログインして閲覧しても、建物定期報告書は更新されませんでした。
大東建託パートナーズによる建物定期点検も通常は2カ月に1回程度行われているのですが、今回は前回から4カ月後に行われていました。
ところで、この建物定期報告書のなかには、入居者さんの契約更新完了状況のページがあります。
大東建託グループの物件に入居した場合、住居の場合は2年で契約更新となります。
ちなみにテナント部屋の場合は3年の契約更新です。
ところで今回は4カ月ぶりの更新された建物定期報告書で、契約更新完了状況も2部屋の入居者さんの契約更新が完了していました。
そのうちの1部屋は前回と同じ家賃での更新となっており想定通りの結果です。
そしてもう1部屋も前回と同じ家賃での更新だろうと思いきや・・
あれ・・
家賃が・・
家賃が安くなっている
ではありませんか。
しかも2000円も安くなっています。
なぜだと深刻に考えてしましました。
これまでの入居者さんの契約更新といえば家賃は前回と同じか、あるいは1000円値上げになっていることもありました。
ヘーベルメゾンの大家は大丈夫？最近はよくみかけるようになりましたが
賃貸アパート へーベルメゾン。
最近、新築の賃貸住宅で徐々ににですが増えているように感じるのは旭化成のヘーベルメゾンです。
一時期は分譲マンションの杭打ち不正事件で、信用が失墜した旭化成ですが、しばらくの時を経て、徐々にですが賃貸住宅分野でシェアを伸ばしているように思います。
筆者が仕事で立ち寄るエリアにも２０１７年３月完成のヘーベルメゾンがありますが、閑静な住宅街に３階建ての６戸の賃貸住宅がありますが、ほぼ満室のようです。
ところでヘーベルメゾンですが、住み心地についてはよくわかりませんが、入居斡旋になるとやや他社と比べて弱いように感じています。
築２０年以上になるヘーベルメゾンが、ありますが１階の１戸の空状態が１年近く続いていたことがあります。
エリア的には駅からさほど離れているわけでもなく、閑静な住宅地の中にあった物件です。
水害補償の保険に加入していない大東オーナーさんが意外と多い？
水害補償の火災保険に加入しているならば、増大する水害リスクに対処できる。
数年前のことですが、突然に大東建託パートナーズの物件担当者から電話がかかってきました。
電話の内容は
「水害補償のある火災保険に加入しているかどうか」
の確認でした。
当時もゲリラ豪雨などによる水害被害が多発するようになっており、おそらくは大東オーナーさんも被害に遭ったオーナーさんもおられて、しかも高額の修繕費や、修繕されるまでの家賃収入停止などの大変な状況に陥ったオーナーさんが少なからずおられたのではないかと思われます。
そこで大東建託パートナーズの担当者が担当している物件のオーナーさん一人一人に水害補償の火災保険に加入しているかどうかの確認を行ない、加入していないならば、この機会に加入を提案するようにしておられたようです。
とにかく水害被害に遭った部屋の場合、修繕費用は一部屋あたり数百万円程度かかるといわれています。
もしも10部屋が被害に遭ったならば、数千万円の修繕費用がかかることになります。
それでこの機に、全国の大東オーナーさんにも、水害補償の火災保険加入の確認が行われ、ほぼ100%に近い大東オーナーさんが水害補償の火災保険に加入したのではないと思っていましたが・・。
賃貸住宅の設備の品質が向上している 持ち家よりも優れていることも
持ち家派と賃貸派。
どちらがいいのかという議論は絶えません。
この数十年の傾向としては、公務員や大企業の会社員といった、そこそこの安定高収入のある世帯は、持ち家や分譲マンション購入に走った方が多かったように思われます。
一方で筆者の知人のように、分譲マンションはもうコリゴリと言って、所有物件を売却して、現在では賃貸暮らしをしている方もおられます。
ところで持ち家にしても賃貸にしても、いずれにもメリットとデメリットがありますが、これまで持ち家のメリットそして賃貸のデメリットとしてあげられていたのが
持ち家は賃貸よりも設備のグレードが高い
といわれているてんです。
つまりは賃貸のほうが設備のグレードが低い傾向にあるというのです。
そしてこのてんについては昔は真実だったと思います。
しかし近年はというと・・賃貸住宅の性能がアップしているというのも事実です。
例えば住宅のIOT化の分野になると大東建託やレオパレス２１といった賃貸住宅会社が積極的に取り組んでいます。
戸数割合からすると持ち家や分譲マンションよりも賃貸住宅のほうがIOT割合は高くなっていくように思われます。
賃貸住宅経営で満室経営を左右するのは立地条件と自治体の施策も重要
賃貸住宅経営をするうえで重要なのはエリアであるとは、よく言われている事柄です。
投資エリアを誤ると空室が生じてもなかなか埋まらない、家賃がどんどん下がっていくといった憂き目に遭うことになります。
以前に、銀行の支店長さんとそのようなお話をしている時に、支店長さんが注目しているエリアに兵庫県の明石市の話が持ち上がりました。
明石市といえば明石海峡があり新鮮な海の幸を味わうことができる街、しかも山も近くにある自然環境に恵まれた街といった印象がありますが、しかしJRの明石駅は主要な駅でしかも新幹線の駅もある便利な街です。
神戸や姫路といった主要な都市までも30分圏内の通勤圏にあり大阪へも1時間程度で行ける街です。
じゃあなぜその明石がなぜ注目されているのか・・。
実のところこの明石市ですが人口は突出して増え続けているのです。
しかも子育て世代の若い世代を中心にです。
JR西日本もこのてんに注目し、2019年春より姫路から大阪間に通勤特急「らくラクはりま」を朝夕に1本ずつ走らせて明石駅に停車させる計画を立てました。
ターゲットは明石駅から大阪駅までのお客さんで、しかも電車に座って通勤できるようにすることにあるそうなんだそうですが。
大東建託のフルパッケージプランのデメリットとは？
フルパッケージプランで大東建託と一括借り上げ契約をするオーナーさんが多い。
近年では大東オーナーの多くがフルパッケージプランで契約しています。
このてんについては先回の記事
で書いたとおりです。
大東建託と３５年契約を行って毎月、家賃収入の５％を大東建託に支払うならば３０年間は修繕費はすべて大東建託側が負担するというものですから、オーナーさんにしてみれば魅力的なプランに思えることでしょう。
とにかく最初の３０年間は修繕費用のことで煩うことはないのですから、魅力的です。
しかしデメリットがないわけではありません。
その１つが
オーナー側から大東建託との契約を解約しにくくなる
といてんがあります。
実は３０年、３５年一括借り上げといってもオーナー側の意向で大東建託と契約を解約することができるのです。
しかしフルパッケージプランであるならば、修繕費用をおそらくはオーナーさん自身が取り分けていないことでしょう。
そうなると解約してしまうと、今後生じえる修繕に対応しにくくなるのです。
ということで解約しづらくなるといわけですが、もちろん少なくとも３０年間は大東建託と付き合うつもりならばフルパッケージプランを選んでもかまわないのかもしれません。
人気のある地区でも賃貸物件が多過ぎると家賃が下がることも
この数年、アパートの建設受注は鈍化しはじめているといわれていますが、しかし入居者需要のあるエリアでは相変わらず新しい賃貸アパートマンションの建設ラッシュが続いています。
もちろん入居者需要のあるエリアの家賃相場そのものはあまり下がっていませんが、しかし競合物件があまりにも多くなっているためか入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらないという状況もあります。
筆者の所有物件の1部屋もまさに長期間入居者が決まらない状況が続いたことがあり、募集家賃が怖ろしいほどに下がっていきました。
当初は66000円からスタートしましたが、65000円に下がり、しばらくしてから62000円になりました。
62000円が、この部屋の大東建託の割り出した査定家賃と同額です。
しかしそれでも入居者が決まらないので、ついに大東建託の査定家賃よりも3000円も安い59000円にまで下がってしまいました。
なんと当初の募集家賃から1年もしないうちに7000円も下がってしまったのです。
このように相場家賃とか査定家賃という家賃の基準ともいえるものがありますが、この家賃で入居者募集をすれば、入居者が決まるというわけではないようです。
多くの場合、相場家賃よりも5％以上は安い募集家賃にしなければ、入居者はなかなか決まりません。
大東建託のフルパッケージプランでもオーナーが費用負担する工事
大東建託グループの賃貸アパートやマンションのオーナーさんは、大東建託のフルパッケージプランの契約をして賃貸住宅経営をしている方も少なくないと思います。
フルパッケージプランは家賃の５%程度を支払うならば、大規模修繕工事を含む、様々な修繕工事の費用負担を基本的には物件オーナーがしなくてもよいというプランです。
竣工から約３０年間がそうなります。
大東建託の景品の手袋。
なので３０年間は修繕工事等の費用のことで心配しなくてもよいということになります。
しかし実際のところは全く費用負担をしなくてもよいというわけではありません。
例えば、建物内の照明ですが、今の時代、急速にLEDに替わっています。
従来の蛍光灯や水銀灯はだんだんと少なくなっています。
ということは賃貸アパートやマンションの照明も、今後はますますLEDへと切り替えていかなければならないということになります。
しかし照明をLEDに切り替えることには莫大なコストがかかります。
賃貸住宅の場合、照明器具が使われているのは、部屋内と共有スペースです。
まず部屋内ですが、照明器具をLEDに対応できる器具に替えなければなりませんが、１台あたり５０００円～ですが、この費用はフルパッケージプランでもオーナー負担になるようです。
さらに部屋内に非常灯があるならば、非常灯のLEDへの切り替えがとても高い価格なります。