エレベーターの内装リフォーム工事の費用が数十万円
以前のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
内容は「エレ―ベータ―の件でお話ししたいのですが、いつかお会いできますか」
というものでした。
筆者の小規模マンションにはエレベーターが設置されていますが、エレベーターは便利な設備なのは確かですが、しかし維持管理コストがかかるというデメリットのある設備でもあります。
しかもそのコストが高額になることも・・
なので一体なんの件だろうと、とても心配で不安になりました。
そして大東建託パートナーズの担当者が約束の日時に訪問して言われたことは
「エレベーターの内装において、とても高品質のものを導入することになりました。傷が入ってもすぐに修正できるもので、今、試しに様々な物件で提案しています」
とのことでした。
そして今後の、大東建託施工の物件のエレベーターには、この高品質のもので施工していくとのことです。
筆者の予想は、ワイヤーロープの交換やエレベーター部品の交換と思っていましたが、どうやらそうではありませんでした。
この場合でも、費用は少なくとも10万円以上はすることでしょう。
ところでエレベーターの内装は必ず行うものなのでしょうか。
筆者はこのてんは詳しくないのでわかりません。
庶民の憧れのタワーマンションしかし大変なデメリットも・・
以前に預金口座のある、ある信託銀行からダイレクトメールが届きました。
開封してみると、兵庫県芦屋市に完成しようとしているタワーマンションの宣伝広告です。
上階のほうの販売価格が約９０００万円となっています。
阪神間ですと新築３LDKのマンション３０００万円～6０００万円ぐらいの販売価格が多いように思いますが、さすがに９０００万円となると高いです。
ところでタワーマンション、一般庶民には、あまり関係がないものですが、
富裕層の相続税対策やあるいは投資目的で売買される
ことがあるようです。
またタワーマンションに住む、最大の魅了は上階からの眺望がすばらしいというところにあるのでしょう。
筆者もタワーマンション上階の眺望がどんなにか、すばらしいものか見てみたいと思います。
さらには、これはいいのか悪いのかはわかりませんが、タワーマンションに住むことにより、富裕層の仲間入りしているという意識がたまらないといことで購入する方がおられるのかもしれません。
しかしタワーマンションのデメリットも多々あるのも事実です。
いくら高速のエレベーターで上り下りができるとしても、マンション玄関口からお部屋までの移動には時間がかかることになり急ぎの時には時間的なロスを感じることでしょう。
大東建託パートナーズから電話が共用灯のLED化ですが費用が・・
以前のことですが大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
たまたま外出中で、妻が応対しましたが、後日また電話するとのこと。
妻からそのことを聞いて、今回は何の話だろうとモヤモヤした気分で、翌日を迎えました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
というのも大東建託パートナーズからの電話といえば、修繕のことで、かかる費用のことについての話が多いので、緊張します。
それでとても気になったので、翌朝、私のほうから物件担当者に電話をしてみました。
携帯電話の番号を知っていたので、電話すると今日は在宅ワーク中とのこと。
そして先日、電話をかけたのは、やはり修繕についてのことでした。
筆者の場合、大東建託パートナーズとの管理契約がフルパッケージプランでないので、修繕についての電話がかかってくるのです。
そして今回の内容ですが、なんと共用廊下の照明ですが、筆者のマンションの場合は、蛍光灯が使用されていました。
しかし知らなかったのですが、今は政策的に、蛍光灯や水銀灯をなくし、すべての電灯をLEDにすることが推進されているとのことです。
それで蛍光灯そのものが、だんだんと少なくなっており、交換費用も高騰傾向にあるようです。
マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決
アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。
というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。
また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。
ところで筆者の小規模マンションで、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。
そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。
そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。
その結果わかったのはこの現象のことを
白華現象
というだそうです。
ウィキペディアには
白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。
と書かれています。
土地や建物の価値を調べるのに役立つ公的なツールがある
最近はネットの普及にともない、種々の情報をネットで調べることができるようになりました。
このてんで官公庁もネットで情報発信するようになってきています。
例えば土地の路線価を調べたいと思うならば、国税庁のホームページから調べることができます。
ところで最近になって初めて、気がついたのですが、国土交通省が土地総合情報システムというホームページを開設していることを知りました。
このホームページを開くのは簡単で、グーグルの検索で「土地総合情報システム」と打てば、すぐに開くことができます。
アットホームのサイトの「土地総合情報システムとは」の記事には
不動産の取引価格及び地価公示・都道府県地価調査に関する情報を検索・閲覧できる国土交通省のWEBサイト（URL：http://www.land.mlit.go.jp/webland/）。土地総合情報システムは、国土交通省土地・建設産業局が、安定的な不動産投資の促進、不動産市場の活性化、安心・安全な不動産取引のために、土地に関する情報を把握し提供すべく運用しているサイトである（2006年4月に運用開始、2014年8月にシステム大幅更新）。・・取引価格情報の利用に当たっては、アンケート調査の結果であることに留意しなければならない。
引用：土地総合情報システムとは
と説明されています。
リノベーションとリフォームの違いとは？リノベーションはなぜ重要？
最近リノベーションという言葉をよく耳にするようになってきました。
リノベーション、リフォームと同じようなものだと思われるかもしれません。
しかし厳密には、リノベーションとリフォームとは異なります。
どのような違いでしょうか。
それは、リフォームが老朽化した建物を新築の状態に戻すこと、つまりは原状回復を意味するのに対して、リノベーションは改修工事によって、建物の性能や価値を高めることのことを意味しています。
例えば建物全体をインターネットが無料で使用できるように、物件オーナー負担で改修工事を行うのもリノベーションとなります。
ところで原状回復のための修繕工事を行うのは、これまでも必須事項となってきました。
アパートオーナーであるならば、家賃収入の５～１０％程度を、しばしば行われる修繕工事費用として取り分けてきたことでしょう。
一方でリノベーションについての費用を取り分けることについての意識はあまりなかったかもしれません。
しかし今後、空室割合がますます増加していく時代にあって、リノベーションの重要性は増していくようにも思われます。
それではどれぐらいの費用をリノベーションのために取り分けておくことができるのでしょうか。
最低でも3000円はするアパートの管理費 どのように使われているか？
通常は、多くのアパートやマンションで家賃とは別に管理費が求められます。
例えば相場的には単身者向けの賃貸住宅では、3000円～5000円ぐらい。
エレベーターがついているならば5000円～10000円ぐらいでしょうか。
分譲マンションとなると、一般的なマンションで、1㎡あたり200円ぐらいと言われていますので、70㎡のマンションとなると、14000円ぐらいになります。
もちろんマンションでもタワーマンションとなると、管理費の相場はさらに高くなります。
ですから賃貸暮らしの場合は家賃と管理費が住居費としてかかることになります。
それにしてもエレベーターがあるだけで管理費が3000円もアップするということですから、もし20戸あるとしても、3000円×20＝60000円ということで、エレベーターの維持管理コストでけっこうな負担になっていることになります。
ところでこの管理費ですが、アパートやはマンションの共用部分（エントランスホール、駐車場、エレベーターなど）の管理に使用される費用のことを指しています。
そして管理人の人件費、共用部分の火災・地震保険料、エレベーターのメンテナンス費用、植栽の水やり代、そして清掃業務費なども管理費から支払われています。
マンション建築費の高騰😿 資材や人件費が高騰のため
筆者の近所に大東建託施行の賃貸物件が完成しました。
場所的にRC造り３階ないしは４階建てでも、可能な場所ですが、なぜか２階建てアパートです。
RC造りにして戸数を多くしても、エリア的には入居率を高く維持できそうなのですが、戸数を少なくしたアパートです。
なぜなんだろうと考えてみたら、どうも最近は建設費が高騰しているために、より廉価なアパートにしたのではないかと推測されます。
といのも分譲マンションも新築物件は高くて買えないという方が最近、増えているようです。
高騰の理由は、まず第１に人気のある都心部では土地価格が高騰しているというてんがあります。
筆者の所有物件も都心部にあるわけではありませんが市街地でも路線価は年々上昇しています。
都心部になるとホテル事業者も、土地を買いあさっており、マンションデベロッパーと土地購入で競うことになり、土地価格のいっそうの高騰へとつながっているとか。
もう１つの理由は、建築費が高騰し高止まりしているのも、その要因となっています。
そして建築費高止まりの原因は人手不足にあるようで、なかなか人手不足は解消しそうになりません。
外壁塗装の費用に大きな差が生じるのはなぜ？大手の建設会社が高い？
外壁塗装を含む、大規模修繕工事には多額の費用がかかる。
アパートやマンションを経営していると１０年～２０年に１度は外壁塗装工事などの、比較的費用のかかる改修工事を行います。
このさい屋上のあるマンションであるならば、屋上の防水工事も併せて行うこともあることでしょう。
多くの場合、足場をかけて行いますので、費用はそれなりにかかります。
このてんで、大東建託グループの物件であるならば、１０年か１５年のいずれかで行うことになります。
そして２０年という場合もあるかもしれません。
いずれにしても、このさいは費用がかかるわけですが、大東建託グループの物件の場合の
工事費用が高いのではないか
というコメントを時々、目にすることがあります。
例えば週刊ダイヤモンド誌２０１７年６月１９日の「「危ないアパート建設」の誘惑、あなたの親も狙われている！」という記事には、ある大東オーナーのコメントとして
かつて大東から建物の外壁塗装を1800万円で持ち掛けられたが、別の業者に見積もりを依頼すると、総額900万円で済むと言われるなど、大東への不信感は根強い
と書かれていました。
この大東オーナーさんが、その後どうされたかはわかりませんが、外壁塗装の工事費用がこうも違うと私も同じ大東オーナーとして考えさせられます。
しかし冷静になって考えてみると、大東建託がオーナーに高い料金を請求しているとは必ずしもいえないてんもあります。
大東建託なら原状回復費用は０円も定額クリーニング費を支払うならば
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は９５%以上を維持している。
アパートマンション退去時の入居者側の支払う原状回復工事費用ですが、筆者の物件で、大東建託パートナーズで単身者向け物件ですが、だいたい２００００万円～１２００００万円となっています。
つまり部屋の使い方によって請求額が異なっていることがわかります。
当時、入居した方は多くの場合、２カ月分の敷金を支払っていましたので、返金するはずの敷金の中から支払われていたものと思われます。
ところで時代は変わり、いい部屋ネットの大東建託物件に入居するさい、最近は敷金を支払わなくてもよくなりました。
その替わりに入居時に定額クリーニング費を支払うことになります。
定額クリーニング費用は
１DK以下（シングル） 50000円
１DK～２DK（カップル） 60000円
２DK以上（ファミリー） 70000円
となっています。
敷金ゼロ！定額クリーニング費（前払い型）のご案内 | いい部屋ネットの大東建託リーシング (eheya.net)
ポイントは敷金を支払うよりも初期費用を安く抑えることができるてんにあります。
例えば家賃が５００００円の場合、敷金は家賃の２カ月分なので１０００００円となりますが、定額クリーニング費用だと５００００円ですむので５００００円抑えることができます。
しかも入居時に定額クリーニング費用を支払っていれば故意や重過失による部屋への損害がない限りは原状回復工事費用を退去時に支払う必要はありません。