大東建託物件の継続審査😟結果によっては修繕が求められる
大東建託施行管理のマンション。
以前のことですが、土曜日だったと思いますが、２回にわたって見知らぬ男の人が私の所有マンションを、いろいろと調べに回っていました。
近づいてみて何をしているのかと尋ねてみると「大東建託パートナーズですが、長期的な修繕の件で調べさせてもらっています」とのこと。
どうやら大東建託パートナーズの社員だったようで、修繕の必要な箇所がないかを調べていたようです。
さらに期間を置いて、別の大東建託パートナーズの社員が同じように物件を調べていました。
筆者の所有マンションのいつもの大東建託パートナーズの担当者でなかったので、男の人たちの正体がわからなかったのですが、修繕箇所を調べることの専門の社員なのでしょうか。
それにしてもあまり気持ちのいいものではありません。
そしてそれから暫くして大東建託パートナーズの担当者が修繕工事のことでお伺いしたいとの電話があり、訪問を待つことに。
どうやら大東建託物件の場合は築１０年ごろに修繕の必要な箇所がないかを調べ審査するようです。
そして担当者から見せられた書類は
継続審査結果報告書
というものです。
今回の結果は改修が必要と判断した項目はなしということでした。
次の継続審査は５年後ぐらいに行われるようです。
ということは大東建託の場合は１０年そしてその後は５年毎ぐらいに修繕工事を行う必要があるかどうかを判断していくようです。
負動産はもはや大型ゴミ扱い？有料で引き取ってくれる業者も
大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。
直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。
ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。
例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。
しかしそれでも固定資産税はかかります。
つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。
都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・
さらに家屋となるとさらに大変です。
土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。
例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。
火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。
そして固定資産税がかかります。
また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。
そこで家屋の解体を検討するとします。
しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。
このことは実際に筆者の妻の実家で生じている問題でもあります。
実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。
アパートマンションといった建物の建て替えの時期とは？
アパートなどの賃貸住宅はいずれは建て替え時期を迎える。
最近、アパートマンションの経営についての本を読んでいると、実際の経験談がのっていました。
この経験談によると、あるオーナーさんは税理士さんでもあり、農家も行っている方ですが、東京の通勤圏に農地があり土地価格も上昇してきたので、一部の農地をアパートに転用しアパートオーナーさんにもなられた方です。
ちなみに施行業者は積水ハウスです。
その方は税理士を行うほどの方ですので、物事を緻密に計画する方でもあるそうですが、建てたアパートは２０年後には建て替える計画も立てているとのことです。
しかしそれにしても
アパートを２０年で建て替える
というのはちょっと建て替え時期が早過ぎるのではないかとさえ思いましたが、私の読んでいたアパートマンション経営の本の著者は２０年で建て替えることを早過ぎるどころか、推奨しているかのような書き方をしているようにも思えます。
なぜ早い時期に建て替えをすることを勧めるのでしょうか。
それは物件の流行も年月とともに変わるからです。
例えば今は最新の設備を整え、部屋の間取りも流行の間取りにした賃貸住宅を建てたとしても、１０年もすれば、もはや設備も最新ではなくなり、部屋の間取りも時代遅れになっているかもしれません。
なぜ３階建ての木造賃貸住宅が人気なのか？そのメリットとは
筆者も昔は戸建ての木造住宅に住んでいましたが、今はRC造りのマンションに住んでいます。
RC造りの住居の良さは断熱性に優れているためか、冬は木造住宅よりも比較的暖かく過ごすことができるというメリットがあります。
その一方で、RC造りのマンションに移ってから、しばらくの間は、なぜか熱のともなう風邪をひきやすくなりました。
なぜなんだろうと考えてみると、木造の場合は、吸湿性というのか、木が室内の湿度の調整のような働きをしていたのが、RC造りの住居になると、そのようなことがなくなってしまったのが原因ではないかと考えています。
断熱性ではRC造りが優れていても、室内における快適性というてんでは木造の住居のほうが良いのかもしれません。
ところで3階建てまでの建物となると、最近では多くが木造の建物です。
大東建託の賃貸住宅も多くは木造アパートです。
なぜ木造で、建てることが選ばれるのでしょうか。
その1つは上記でも書きましたように、木造の木が生きていて吸湿などの調整を行うなどの室内の快適性が良いというてんがあるのかもしれません。
「木のぬくもりを感じる」という人もおられます。
マンションの建替え 築４０年を超えていても進まない
１９７０年代に建てられた分譲マンションの多くが、築４０年を超えています。
そしてこの当時、入居した多くの方も高齢化を迎えています。
筆者の近くにも築４０年を超えた大規模分譲マンションがありますが、周期的に修繕工事を行っており、そして管理組合もしっかりと機能しているためか外観もきれいで、しかもほぼ満室状態です。
ですから築年が３０年、４０年を超えても管理がしっかりと行われているのならば、快適に暮らし続けることも難しくはないようです。
しかし最近にわかに問題となっているのは耐震化というてんです。
築３０年、４０年超のマンションとなると当時の耐震基準を満たしてはいても、最新の耐震基準は満たしてはいません。
そこで建て替えということが１つの案として浮かび上がりますが、現実そうすることは容易ではありません。
一方で学校や官庁などで最近では耐震化基準を満たしていない建物の建て替えが進んでいます。
筆者の周辺エリアでも警察署、小学校などの建て替えが行わてきました。
公立の大病院も建物を壊して統合した新しい病院を別の場所に建てるといったことが行われています。
古いショッピングモールも自治体との協力のもと建て替えが行われたケースがあります。
管理組合のないマンションがある 管理不全になることも
マンションといえば通常は、賃貸住宅マンションならば、不動産管理会社が入居者から管理費（３０００円～１００００円）を毎月徴収し、建物の管理業務を行っています。
分譲マンションであるならば、管理組合があり、住人から管理費や修繕積立金を回収して建物の維持管理にあたります。
筆者の所有マンションも大東建託パートナーズが入居者から管理費を徴収して建物の管理業務を行っています。
ところで最近はマンションがあっても管理組合がなかったり、管理不全のマンションが増えているというのです。
もちろん管理組合のない分譲マンションならば、管理費の徴収もなく、修繕積立金も必要でありません。
しかしマンションそのものが荒廃していき、入居者もどんどん減っていくことでしょう。
入居者が減り、空室が目立つようになると、さらに荒廃が進むという悪循環に陥っていきます。
賃貸住宅マンションでも管理不全になると建物はどんどん傷みだし、空室が目立つようになっていくことでしょう。
実際、近年、賃貸住宅の空室率の上昇が問題になっていますが、競合物件の急増もその要因ではありますが、それとともに空室率が異常に高い、いわゆる管理不全の荒廃賃貸物件がにわかに増えていることも、全体の空室率を押し上げている要因になっているようです。
大東建託パートナーズの共有部分の照明交換は１週間程度かかることもある
しばしば生じる事柄に、アパートやマンションの共有部分の廊下やエントランスフロアの照明が寿命などのために点滅したり、照明が点かなくなることがあります。
そうなると見苦しくなり、早急に修理が必要になります。
この場合、入居者さんから管理会社に連絡して対処してもらうということはあまりないようです。
なので管理会社のスタッフか物件のオーナーが管理会社に対処のために連絡しなければなりません。
ところで筆者の小規模マンションでも最近そのようなことが発生しました。
１階のエントランスフロアの１つの照明が全く点かなくなってしまったのです。
１階エントランスフロアには、もう１つの照明があるので、そのために全く暗くなるということはありませんでしたが、しかしそれでも明らかに暗く感じるようになり、エントランスフロアなので、入居者さんが必ず通る箇所なので、早急に改善してもらわなければと思い、大東建託パートナーズに電話を入れました。
オーナー専用の電話番号にかけると、いつものように受付スタッフが対応してくださり、対処しますとのこと。
電話をかけたのは金曜日の朝です。
これまでも共有部分の照明が点滅したり、点かなくなったことは幾度もありましたが、その都度、大東建託パートナーズに連絡すると、大概は翌営業日か翌々営業日には、照明器具の交換が行われ対処されていました。
公営団地では外壁修繕工事はあまり行われていませんが・・
管理戸数NO1の大東建託のアパート。大規模修繕工事は１０年か１５年あるいは２０年で行なっている。
筆者が住んでいる阪神地区においても、分譲マンションは多くありますが、たいがいどこの分譲マンションも決まりきったかのように１２～１３年に１度の割合で大規模修繕工事が行われています。
分譲マンションオーナーは毎月修繕積立金を支払っているので、大規模修繕工事を行うといっても、急な大きな出費にならないためか、さほど反対する方もおられないようですし、資産価値を維持することを気にかける分譲マンションオーナーも少なくないので、すんなりと予定通り行っているのがほとんどのようです。
なかには物件管理会社に大規模修繕工事を自動的に任せないで、工事業者の入札を行って、できるかぎりコストダウンを試みているマンションもあります。
しかし一方で不思議に思うのは公営団地などは、外壁修繕工事を15年たっても行わずに、そのままにしているところもあるように思います。
おかげで外壁は、やはり汚れが目立つようになっていますが、住むことについては支障がないようで、ほぼ満室状態を維持しています。
もちろん屋上の防水工事については、公営団地でも周期的に行っているようです。
ところで大規模修繕工事ですが、かかる費用は相当なものです。
賃貸住宅オーナーとしては、行わなくてはならないという意識がありますが、かかる費用のことを思うと気が重くなります。
高層マンションを賃貸経営することのメリット デメリット
数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。
その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。（12階建）
駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。
もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。
もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。
ですから建築費にはそれ相応かかるものの、
安定的にまとまった家賃収入をもたらす
というメリットがあるマンションです。
さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。
つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。
さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。
昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。
もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。
土地成金とも言われる人たちです。
崩壊マンションとは メンテナンスや修繕が行われないと起こりえる
RC造りマンションは、60年以上は使用できると言われているが・・。
マンション崩壊と聞くと大地震に直面したマンションの崩壊を連想することでしょう。
筆者も阪神地区に住んでいますが、阪神大震災の時には、多くのマンションが崩壊し、使用不能となりました。
また使用不能まではいかなかったものの、建物が傷み、修繕工事を行ったマンションも少なくありません。
ところで大地震に直面したわけでなくても崩壊したマンションがあるそうです。
それは沖縄のあるマンションのことですが、１９７４年完成のマンションだったそうですが、築３５年の時に、２階廊下が崩れ落ちたんだそうです。
分譲マンションだったようですが、住人はすべて退去となったとのことです。
崩壊の原因は、経年劣化と施行不良ということです。
しかし３５年超のマンションは数多くあります。
ですから経年劣化の影響ももちろん多少なりあったのかもしれませんが、最大の要因は施行不良だったのではと考えてしまいます。
実はこの隣に同じ建設会社が施行した同じ時期に完成した別棟もあるようですが、この別棟も崩壊が進んでいて住むのには危険な状態にあるそうです。
こうなると、この建設会社、かなりひどい欠陥工事を行っていたのでは、と疑ってしまいます。