小規模マンションオーナーの日記


11月 02, 2023

エレベーターの内装リフォーム工事の費用が数十万円

先日のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。

内容は「エレ―ベータ―の件でお話ししたいのですが、いつかお会いできますか」

というものでした。

筆者の小規模マンションにはエレベーターが設置されていますが、エレベーターは便利な設備なのは確かですが、しかし維持管理コストがかかるというデメリットのある設備でもあります。

しかもそのコストが高額になることも・・

なので一体なんの件だろうと、とても心配で不安になりました。

 

そして大東建託パートナーズの担当者が約束の日時に訪問して言われたことは

「エレベーターの内装において、とても高品質のものを導入することになりました。傷が入ってもすぐに修正できるもので、今、試しに様々な物件で提案しています」

とのことでした。

そして今後の、大東建託施工の物件のエレベーターには、この高品質のもので施工していくとのことです。

 

筆者の予想は、ワイヤーロープの交換やエレベーター部品の交換と思っていましたが、どうやらそうではありませんでした。

この場合でも、費用は少なくとも10万円以上はすることでしょう。

 

ところでエレベーターの内装は必ず行うものなのでしょうか。

筆者はこのてんは詳しくないのでわかりません。

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10月 25, 2023

マンションの管理費 エレベーターの保守点検費用が大きく占めている

エレベーターのボタン画像

アパートやマンションといった集合住宅に住むと、管理費が求められます。

この管理費ですが、ウィキペディアには

管理人の人件費、管理会社への事務委託手数料、設備の保守点検費用や清掃委託費、共用部分の水道光熱費・損害保険料や管理組合運営費などに充てられる。大規模マンション(タワーマンションや高層マンション他)でフロントサービス、医療サービスなどの各種サービスやプール、ミニシアターなどの共用施設を充実させる場合には、それらの維持管理費用も管理費から賄われる。

引用:管理費 – Wikipedia

と書かれています。

ところでこの管理費で大きな場を占めているのが、エレベーターの保守点検費用です。

実際のところ賃貸アパートやマンションの管理費で、エレベーターがあるかどうかで管理費は大きく違ってくることがあります。

ところでこのエレベーターの保守点検の費用ですが、この業界ならではの、?の事情があります。

その事情とは、保守点検作業にかかる費用は、どの業者に行なってもらうかによってかかる費用も大きく異なってくるというのです。

このてんについて産経web2021/7/11 (産経夕刊2021/7/15にも同記事が掲載)の「住宅クライシス 高コスト招く無関心…マンション管理のカネ事情」という記事に書かれています。

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10月 12, 2023

大東建託が主力の木造アパート そのメリットとは?デメリットも

バラ画像

最近、筆者の周辺エリアでは、いい部屋ネットの大東建託施行アパートが相次いで建てられています。

数棟ほどのアパートが建てられているわけですが、立地場所もバラバラなんですが、不思議なことにいずれも木造のアパートです。

一方で私の所有マンションは大東建託施行ですが、RC造りで、私のマンションのある場所から北に少し離れたところに1,2年後に建った大東建託施行の物件もRC造りです。

さらに数年後に、その物件の近くに建った大東建託施行の物件もRC造りです。

この周辺エリアではRC造りが主流となっているんだと思っていましたが、しかし最近の大東建託施行の物件はなぜか

木造アパートが多い

のです。

もちろん木造のアパートといっても、昔の文化住宅のような感じではなく、セキュリティもしっかりとしているようですし、建物のスタイルもかっこいいスタイルです。

おそらく室内の設備も最近も流行の優れた設備が備えられているものと思われます。

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10月 03, 2023

解体の費用どれくらいかかるのか マンションオーナーにとって気になること

マンション画像

どんなアパートでもマンションでも、いずれは建物の寿命を迎えることになります。

建物のメンテナンスをきちんと行っていても、建物の寿命を延ばすことはできても、未来永劫に建物を使用することはできません。

このてんでRC造りの建物の寿命がどれくらいになるのかというてんですが、よくて60年以上といった意見などがあります。

最近は築30年を超えているRCマンションも増えていますが、築30年ぐらいならば、通常はまだまだ使えそうな感じです。

しかし40年、50年と経過して寿命にどんどん近づいていきます。

そして寿命になった建物を解体するのは、建物オーナーの責任となり、そのための費用は建物オーナーが負担することになります。

マンション画像

大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

ところで賃貸マンションオーナーにとって気がかりなは、実際のところ解体のための費用はどれくらいかかるのかというてんです。

このてんでRCマンションは木造のアパートよりも寿命が長いことはたしかですが、解体の費用となると木造アパートよりも、かなり高くなります。

 

それでこのてんで参考となる記事を見つけました。

それは夕刊フジのウエブサイトZAKZAKに掲載されていた記事ですが、それによると

現状、板状型のマンションの撤去費用は総額で戸当たり300万円から500万円あたりを目安としている。高層建築になればなるほど、養生などの諸経費がかさむ。タワマンだと、この3倍くらいはかかってしまう可能性がある。

 

と書かれ【榊淳司 マンション業界の秘密】今世紀末にもタワマンは“寿命”を迎える!? 高額な撤去費用は所有者の負担に(1/2ページ) – zakzak:夕刊フジ公式サイトています。

このようにマンション1戸あたり300~500万円ぐらいと言及されており、おそらくは3LDKの広さの場合のことだと思われますので、1Kだと100~200万円ぐらいになるのではないかと思われます。

仮に4階建て20戸の1Kマンションだとすると2000~4000万円ぐらいになるのではないかと思われます。

それでそれを高いと見るか安いと見るかは見方次第でしょうか。

1年で1000万円の家賃収入をもたらしていたマンションならば、3.4年分ぐらいの家賃収入が解体費用にかかるということになります。



9月 23, 2023

同じRC造りマンションでも遮音性は建物にもよって優劣がある?

3月の中旬ですが、旅行会社の日本旅行から以前に比較的に大きな地震のあった鳥取への旅行振興のために1人あたり1万円の助成金がでる旅行企画のお知らせがありましたので、妻と2人で鳥取の皆生温泉に行ってきました。

妻と2人なので2万円の助成金がでることになり阪神地区からのJR新幹線、在来線の特急、そし朝食夕食つきの宿泊代すべてあわせても2万4千円程度と超格安の旅を楽しむことができました。

ところで宿泊先の皆生温泉の旅館ですが、食事と温泉については十分満喫させてもらったのですが、建物については?

というのも鉄筋コンクリート造りの5階建ての旅館ですが、大変古い建物で外観もかなり汚れが目立ってきています。

しかも部屋は和室ですが、隣部屋との壁が薄いせいか、隣部屋のテレビや人の声が明瞭ではないものの、よく聞こえてくるのです。

つまりは鉄筋コンクリート造りだからといって、遮音性が必ずしもよいわけではないのです。

昔、大阪梅田周辺では有名なビジネスホテルに宿泊したことがありますが、鉄筋コンクリート造りの立派な建物でしたが、部屋の壁が薄いせいか、隣部屋の電話の声がよく聞こえたことがあります。

有名なホテルでも、そのような事があるのかと思ったことがありましたが、今回の出来事はその出来事をも思い起こすものとなりました。

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9月 05, 2023

既製品を使用している建物や設備のほうが修繕負担が安くなる

インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。

実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。

それではなぜ高いのでしょうか?

その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。

当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。

大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。

ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。

ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。

 

その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。

というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。

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8月 22, 2023

管理会社や管理組合による着服 発覚後に修繕積立金が数倍にも

賃貸アパートマンションでは毎月、家賃の他に管理費が徴収されます。

筆者の所有マンションでも、各部屋に同額の管理費が徴収されています。

管理会社は大東建託パートナーズですが、徴収されている管理費がどう使われているかのかは報告等はありません。

ただ周辺エリアの同じような物件と管理費がほぼ同額ならば、妥当なんだろうと思います。

ところで分譲マンションとなると管理費だけでなく修繕積立金も毎月徴収されることになります。

大規模なマンションとなると修繕積立金も莫大な金額になることでしょう。

このようなマンションには管理組合や理事会などがあり、これらのお金のチェックなどにあたりますが、しかし時々、管理会社、マンションの理事長などの着服あるいは流用が明らかになることがあります。

例えば新潟のあるリゾートマンションではマンションの理事長が7億円も着服していたことが発覚したことがあるそうです。

この理事長、公認会計士でもあったので、他のマンションオーナーたちも信用しきっていたそうですが、その信用が仇になったようです。

だれもが組合の通帳を確認することがなく、ずるずると着服を許してしまったようです。

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8月 05, 2023

20年までで行う大規模修繕工事の費用てどれくらい?

花画像

大規模な修繕工事には、かなりの費用がかかる。

アパートやマンションの大家をやっていて、いささか不安になるのが10年~20年に1度、行う大規模修繕工事の費用がどれだけかかるかという事柄があります。

だいたい行うことは、足場をかけて外壁の塗装、そして防水工事、その他補修工事といったところです。

大東建託物件の場合は10年か15年目そして20年目に行うようです。

筆者の所有マンションも10年超になりますが、今のところ、そのような話もありませんし、大東建託パートナーズの担当者が「15年か20年でやりますかね・・」と以前、言っておられたので、どうやら10年では行わないようです。

ところで、最近ですが仕事であるマンションに入ったところ、大規模修繕工事の計画についてのお知らせが貼られていました。

このマンションはファミリータイプ(おそらく各部屋が3LDK)で9階建て、住居は2階~9階が4戸づつの32戸で1階がテナントになっています。

そして分譲マンションで、築13年となっています。

そして来年に大規模修繕工事を行う計画ということですが、総費用は5000万円以上です。

5000万円以上ということは6000万円~7000万円かかるのかもしれません。

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8月 02, 2023

立入ができないマンション屋上に上ってみると・・

 

花画像

多くのマンション屋上は原則立ち入ることができない。

以前のことですが台風による暴風時にマンション屋上から異様な音が聞こえてきました。

そこで気になっていたので、マンションの管理会社の大東建託パートナーズの物件担当者に、台風時にマンション屋上で気になる音がしたので見てほしいと伝えたのですが、それから何の音沙汰がなく見に来られたかどうかもわかりません。

どうも大東建託パートナーズの物件担当者は時々交代しますが、担当者によって、迅速にきちんと仕事をしてくださる方と、イマイチ頼りにならない担当者とに分かれます。

そこでこのマンションのオーナーになってからは1度もマンション屋上を見にいったことがなかったのですが、アマゾンで2.6Mの梯子を6500円で買って、マンション屋上に上ってみることにしました。

筆者のマンションの場合、屋上にいくためには最上階の廊下に梯子をかけて、小さな屋上の出入口から上ることができます。

多少危険の伴う行動でしたが、マンションオーナーになってから、いつかは屋上がどうなっているか見てみたいという思いがあったので、危険を感じながらも屋上に上ってみました。

まず屋上に上って屋上全体を見た印象は、思っていたよりも狭いと感じました。

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7月 24, 2023

なぜ人は積水ハウスを選ぶ?建物の品質や耐久性の魅力で?

賃貸マンション画像

積水ハウス施行管理の賃貸マンション。

筆者は大東建託パートナーズのもとにあるマンション大家ですが、ネット上では、いろいろろと批判にさらされることのある大東建託と比較される積水ハウスについては、好意的なコメントが少ないように感じます。

もちろん積水ハウスについての批判的なコメントもあるにはありますが、好意的なコメントの割合が他社よりも多いかもしれません。

アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者も積水ハウスについては悪くは言いません。(レオパレスの大家さんは大変だとは言っていましたが)

なぜ人気があるのでしょうか。

筆者も大東建託物件の大家として、大東建託の提供する賃貸部屋がどのようなものかは、見てきましたが、正直言って、ネットで批判されるほど悪くはありません。

どちらかといえば退去した方が「いい暮らしができた」と感謝、感想を大家に述べていったことも幾らかあります。

大東建託パートナーズの担当者さんも、だいたいがいい人たちでしたし。

しかし、もし今度、アパートを建ててみるならば積水ハウスにお願いしてもらおうかとも考えてしまうことがありますし、賃貸暮らしをするならば、大東建託か積水ハウスのいずれかで暮らしてみたいと思います。

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