大東ワランティサービス 1月分から築年数に応じた料金変更になる
築年数とともに修繕費用も増えていく。
12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額を確認してみますと、先回分よりも減額されています。
えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。
ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。
そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。
そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。
具体的には
築6年～築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円
築11年～築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円（すべて消費税８%痔の税込み価格）
となっています。
そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。
マンションのために修繕費用を蓄えておくのが大切なのはなぜ？
分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。
そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーがもつことになります。
筆者も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。
このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、３０年間は修繕費用について煩うことはありませんが、筆者の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。
ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。
このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。
もちろんこれは分譲マンションの場合のケースですが、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。
具体的には日本経済新聞２０１８年３月２６日の「マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
引用：マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と述べています。 (さらに…)
賃貸住宅駐輪場に停められたままの放置自転車の処分がややこしい
筆者の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。
しかしなかなか処分されませんでした。
そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。
しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。
本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。
ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。
自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが早く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。
マンション玄関床タイルの頑固な汚れがきれいになった！！
マンションの玄関の床タイルの汚れ。洗剤で洗わなければ黒ずんでくる。
賃貸アパートマンションにとって玄関部分は重要な部分です。
入居者さんは毎日のように出入りしますし、入居者募集をかけても玄関付近があまりきれいでなければ、入居検討者が見にこられても、入居を決断してくれないかもしれません。
残念なことに玄関部分は人の出入りも多い分、汚れていくのも早いです。
上記写真のように
床タイルが黒ずんでいくのです。
実際に私の所有マンションでもそのような事柄が生じていますし、他にも建物管理が不十分と思えるような分譲マンションでもそのような事柄が生じています。
このサイトの過去の記事でもそのてんについて何度か取り上げました。
例えば
「床タイルの掃除には酸性洗剤が効果的」
という記事では頑固な汚れには酸性の洗剤に効果があるということについて書きました。
一方で油汚れにはアルカリ性洗剤といった具合に洗剤を使いわけることもできます。
しかしこの方法では効果はあるものの効果が限定的でした。
それでなんとか良い方策がないものかと模索していたのですが、場合によって玄関の床タイルの張替え工事を行うことも考え始めてもいたのですが、つい最近、とても効果の高い洗浄方法を見つけました。
エレベーター有りか無しかのマンション 入居率はやはり！！
昔は5階建て住宅でもエレベーターのない住宅があったものだが・・。
昔は５階建ての団地でもエレベーターがついていない団地も珍しくありませんでした。
団地の住人もエレベーターがなくとも不平も言わず階段をせっせと上がっていったものです。
しかし時代は流れ、今では４階建て以上のマンションではエレベーターは必ずといっていいほど設置されています。
そしてエレベーターの有り無しによって
そのマンションの入居率にも多少の影響があるのは
事実のようです。
というのも私のすぐ近くに築年数が３５年以上のマンションがありますが、４階建てで、１フロアーあたり６部屋の１８部屋と１階がテナントというマンションですが、エレベーターはありません。
家賃も周辺相場にそった家賃なので１階テナントは入居していますし、住居部分も空室が目立つということもありませんでしたが、最近は多少、空室が増えてきています。
しかもその空室ですが
４階が６部屋中、３部屋が空室 空室率５０％
３階が６部屋中、２部屋が空室 空室率３３％
２階が６部屋中 空室なし 空室率０%
と１８部屋中５部屋が空室、つまりは全体の空室率は約２８％ですが上階が空室率を大きくしていることがわかります。
そしてその原因はエレベーターがないために３階よりも上階にはなかなか入居者が見つからないというのが原因のようです。
大東建託物件の継続審査😟結果によっては修繕が求められる
大東建託施行管理のマンション。
以前のことですが、土曜日だったと思いますが、２回にわたって見知らぬ男の人が私の所有マンションを、いろいろと調べに回っていました。
近づいてみて何をしているのかと尋ねてみると「大東建託パートナーズですが、長期的な修繕の件で調べさせてもらっています」とのこと。
どうやら大東建託パートナーズの社員だったようで、修繕の必要な箇所がないかを調べていたようです。
さらに期間を置いて、別の大東建託パートナーズの社員が同じように物件を調べていました。
筆者の所有マンションのいつもの大東建託パートナーズの担当者でなかったので、男の人たちの正体がわからなかったのですが、修繕箇所を調べることの専門の社員なのでしょうか。
それにしてもあまり気持ちのいいものではありません。
そしてそれから暫くして大東建託パートナーズの担当者が修繕工事のことでお伺いしたいとの電話があり、訪問を待つことに。
どうやら大東建託物件の場合は築１０年ごろに修繕の必要な箇所がないかを調べ審査するようです。
そして担当者から見せられた書類は
継続審査結果報告書
というものです。
今回の結果は改修が必要と判断した項目はなしということでした。
次の継続審査は５年後ぐらいに行われるようです。
ということは大東建託の場合は１０年そしてその後は５年毎ぐらいに修繕工事を行う必要があるかどうかを判断していくようです。
なぜ３階建ての木造賃貸住宅が人気なのか？そのメリットとは
筆者も昔は戸建ての木造住宅に住んでいましたが、今はRC造りのマンションに住んでいます。
RC造りの住居の良さは断熱性に優れているためか、冬は木造住宅よりも比較的暖かく過ごすことができるというメリットがあります。
その一方で、RC造りのマンションに移ってから、しばらくの間は、なぜか熱のともなう風邪をひきやすくなりました。
なぜなんだろうと考えてみると、木造の場合は、吸湿性というのか、木が室内の湿度の調整のような働きをしていたのが、RC造りの住居になると、そのようなことがなくなってしまったのが原因ではないかと考えています。
断熱性ではRC造りが優れていても、室内における快適性というてんでは木造の住居のほうが良いのかもしれません。
ところで3階建てまでの建物となると、最近では多くが木造の建物です。
大東建託の賃貸住宅も多くは木造アパートです。
なぜ木造で、建てることが選ばれるのでしょうか。
その1つは上記でも書きましたように、木造の木が生きていて吸湿などの調整を行うなどの室内の快適性が良いというてんがあるのかもしれません。
「木のぬくもりを感じる」という人もおられます。
マンションの建替え 築４０年を超えていても進まない
１９７０年代に建てられた分譲マンションの多くが、築４０年を超えています。
そしてこの当時、入居した多くの方も高齢化を迎えています。
筆者の近くにも築４０年を超えた大規模分譲マンションがありますが、周期的に修繕工事を行っており、そして管理組合もしっかりと機能しているためか外観もきれいで、しかもほぼ満室状態です。
ですから築年が３０年、４０年を超えても管理がしっかりと行われているのならば、快適に暮らし続けることも難しくはないようです。
しかし最近にわかに問題となっているのは耐震化というてんです。
築３０年、４０年超のマンションとなると当時の耐震基準を満たしてはいても、最新の耐震基準は満たしてはいません。
そこで建て替えということが１つの案として浮かび上がりますが、現実そうすることは容易ではありません。
一方で学校や官庁などで最近では耐震化基準を満たしていない建物の建て替えが進んでいます。
筆者の周辺エリアでも警察署、小学校などの建て替えが行わてきました。
公立の大病院も建物を壊して統合した新しい病院を別の場所に建てるといったことが行われています。
古いショッピングモールも自治体との協力のもと建て替えが行われたケースがあります。
管理組合のないマンションがある 管理不全になることも
マンションといえば通常は、賃貸住宅マンションならば、不動産管理会社が入居者から管理費（３０００円～１００００円）を毎月徴収し、建物の管理業務を行っています。
分譲マンションであるならば、管理組合があり、住人から管理費や修繕積立金を回収して建物の維持管理にあたります。
筆者の所有マンションも大東建託パートナーズが入居者から管理費を徴収して建物の管理業務を行っています。
ところで最近はマンションがあっても管理組合がなかったり、管理不全のマンションが増えているというのです。
もちろん管理組合のない分譲マンションならば、管理費の徴収もなく、修繕積立金も必要でありません。
しかしマンションそのものが荒廃していき、入居者もどんどん減っていくことでしょう。
入居者が減り、空室が目立つようになると、さらに荒廃が進むという悪循環に陥っていきます。
賃貸住宅マンションでも管理不全になると建物はどんどん傷みだし、空室が目立つようになっていくことでしょう。
実際、近年、賃貸住宅の空室率の上昇が問題になっていますが、競合物件の急増もその要因ではありますが、それとともに空室率が異常に高い、いわゆる管理不全の荒廃賃貸物件がにわかに増えていることも、全体の空室率を押し上げている要因になっているようです。
公営団地では外壁修繕工事はあまり行われていませんが・・
管理戸数NO1の大東建託のアパート。大規模修繕工事は１０年か１５年あるいは２０年で行なっている。
筆者が住んでいる阪神地区においても、分譲マンションは多くありますが、たいがいどこの分譲マンションも決まりきったかのように１２～１３年に１度の割合で大規模修繕工事が行われています。
分譲マンションオーナーは毎月修繕積立金を支払っているので、大規模修繕工事を行うといっても、急な大きな出費にならないためか、さほど反対する方もおられないようですし、資産価値を維持することを気にかける分譲マンションオーナーも少なくないので、すんなりと予定通り行っているのがほとんどのようです。
なかには物件管理会社に大規模修繕工事を自動的に任せないで、工事業者の入札を行って、できるかぎりコストダウンを試みているマンションもあります。
しかし一方で不思議に思うのは公営団地などは、外壁修繕工事を15年たっても行わずに、そのままにしているところもあるように思います。
おかげで外壁は、やはり汚れが目立つようになっていますが、住むことについては支障がないようで、ほぼ満室状態を維持しています。
もちろん屋上の防水工事については、公営団地でも周期的に行っているようです。
ところで大規模修繕工事ですが、かかる費用は相当なものです。
賃貸住宅オーナーとしては、行わなくてはならないという意識がありますが、かかる費用のことを思うと気が重くなります。