外壁補修工事を行うかどうかの目安は外壁目地の破れがどれだけ進んでいるかによる
アパートにしても、マンションにしても、10年～20年の間に1度は、建物に足場をかけて外壁塗装や補修を行います。
いわゆる大規模修繕工事です。
費用もかなりの高額になる工事です。
なのでどのタイミングで行うかは重要な判断となります。
このてんで昔は竣工から10年で行うことも珍しくはなかったようですが、近年はもう少し後になって行うケースのほうが多いように感じます。
筆者の自宅のある近辺でも、分譲マンションの場合は、竣工から12～15年で行うケースが多くみられ、賃貸住宅となると15～20年に行うことが多いように思われます。
ところで大規模修繕工事を行う目安となるものに、外壁目地があります。
ウィキペディアによると
建築物や土木構造物において、少し間隔を空けた部材間の隙間・継ぎ目の部分。とくに、組積みする石・煉瓦（レンガ）・コンクリートブロックの継ぎ目、あるいは仕上に貼るタイルの継ぎ目を指す。
と書かれています。
賃貸住宅においては、コンクリートブロックやタイルの継ぎ目に見られるものです。
例えば、そのような箇所をコーキングして建物を保護することになります。
そしてもしもコーキングされてないと建物の継ぎ目から、雨漏りするようになり建物が傷みます。
マンションの住み込みの管理人！！好待遇の場合も
マンションの住み込み管理人を第２の人生として送ることもできる。
賃貸住宅にはあまりないのですが、規模の大きな分譲マンションになると、玄関付近に管理室が設置されて、管理人が普段は常駐することがあります。
最近の新しいマンションは管理室があっても、管理人は管理会社の従業員として、決められた時間に出勤し、決められた業務をこなし、時間が来れば帰宅するというケースが多いように思いますが、昔ながらの分譲マンションとなると、住み込みの管理人がおられて、管理業務をこなすということが行われています。
住み込みの管理人となると、比較的年齢のがいった方が多く、夫婦で業務を行っている場合も少なくありません。
会社の寮や社宅にも住み込みの管理人がおられますが、それとよく似ているのかもしれません。
しかし会社の寮や社宅の管理人となると、料理をすることが求められますので、調理師としての資格や経験が求められることがあります。
しかも会社都合で寮や社宅が閉じられることもあるので、永く行える仕事ではないかもしれません。
一方でマンションの管理人となると、料理をすることが求められるわけではないので、その分、なりやすいですし、多くの場合、マンションが閉じられるということは通常はありえないので、比較的長く行える仕事と言えるかもしれません。 (さらに…)
大東建託パートナーズによるゲリラ豪雨による水害対策
近年の風水害被害の増加に、アパートオーナーも備える必要性が高まっている。
大東建託パートナーズの場合、2か月に1回、建物の定期点検が行われ、アパートマンションオーナーに報告書が送られてきます。
その中にオーナー向けに大東建託パートナーズの担当者のコメントが書かれています。
担当者によって明らかにオーナー1人1人に異なったコメントを書いている担当者もいれば、担当する物件オーナーすべてに同一のコメントを書いている担当者もおられるようです。
現在、筆者の物件を担当している大東建託パートナーズ担当者は、おそらくすべてのオーナーさんに同一のコメントを書いているように思いますが、しかしとても参考になるコメントを書いてくれています。
今回は近年、増大している水害対策です。
近年、ゲリラ豪雨などで床上浸水などの被害が生じることを多くなっています。
一般の戸建て住宅もそうですが、アパートマンションも被害に遭っているようです。
どうも近年の水害被害に大東建託パートナーズの物件も被害を被ったようで、大変な損害を被った方もおられるようです。
例えば水害のための修繕費用は1部屋あたり数百万円ぐらいかかるようで、もし10部屋被害に遭ったならば、1500～2500万円ほどの修繕費用がかかります。
京都にはタワーマンションがない？他の都市でも規制が
タワーマンションといえば東京に多くありますが、大阪にもタワーマンションが数多くあります。
先日も大阪の福島から中之島へと徒歩で歩いていると、大阪の昔ながらの下町エリアから中之島へと近づくと、次から次へとタワーマンションがあり、大阪の市街地にもタワーマンションが数多くあるんだと認識させられました。
市街地にある高層マンション。
ところで、不動産と言えば、高騰しているのが、東京と京都と言われています。
なぜ京都の不動産は高いのでしょうか。
幾つかの理由がありますが
その１つは、マンションの供給戸数が少ないというてんがあります。
具体的には東京の1/23です。
ということは需要≫供給ということで不動産価格が高くなるということです。
２つめの理由は、人気の観光地というてんがあります。
たしかに京都には他のエリアない魅力があり、住んでみたいと思う方も少なくないようです。
３つ目の理由としては、有名な世界的な企業の本社があるというてんもあります。
「任天堂」・「京セラ」・「日本電産」・「オムロン」・「村田製作所」・「ワコール」・「島津製作所」・「ローム」があり、世界に通用する企業の中心地でもあります。
さらに意外なことですが京都は、これまで地震や洪水といった自然災害にあまり直面してこなかったということも人気の理由になっているようです。
住んだり大家にならないほうがいい不良物件 どのように見分けるか
アパート経営を始めるためにアパートを買うにしても、また住むために賃貸住宅を借りるにしても不良賃貸物件は避けたいものです。
一般に不良物件といえば築古の木造住宅を思いつきますがRC造りでも不良物件があります。
例えば、筆者の知人の所有物件はRC造りですが、雨漏りがするということで入居斡旋に支障があるために、修繕が求められ300万円をかけて修繕しました。
安く購入したアパートが不良物件で不良個所を修繕するために多額の修繕費を支払わなけれならないとすると、もともこうもありません。
また賃貸契約で借りた部屋が水漏れなどの不良があることに気づいて再び引っ越しするにしても費用や時間がかかり大変な事柄です。
結局のところ不良物件を手にしたり借りたりしたら、後ほどその代償を支払うことになるのです。
ではどのようにして不良賃貸物件を見分けることができるのでしょうか。
例えばその１つは
不等沈下は致命的な不良物件になります。
不等沈下とは建物全体が均等に地盤沈下するのではなく、場所によって沈下することです。
そのような物件は傾いていたり、大きなヒビが入っている場合があります。
このような場合は見た目にもわかる場合がありますが、致命的な欠陥で例え安くても購入は控えたほうが賢明でしょう。
タワーマンション 上階ほど税金や共益費が高くなっていく
庶民にはあまり関係のないことですが、タワーマンションが建てられ、その上階のあまりにも高額なマンションの部屋を買う人は少なくないといわれています。
買うのは、いわゆるお金持ちで、節税（相続税対策）か投資目的で買うことが多いようです。
おそらくは億単位の価格がすると思いますが、相続税対策のためには高層マンションを買うか、それともアパートを建てるかどちらかの選択（他の選択肢もあるかもしれませんが）に迫られるのかもしれません。
そこでアパートを建てても、将来安定的に入居者が入ることに不安があるのとアパート経営に伴う煩わしさが嫌で、高額のマンションを買ったほうがよいと思い高額のマンションを買った方もおられると思います。
ところが最近、国税庁はいわゆるタワーマンションの上層階ほどに固定資産税等を高く算定する方針を打ち出しました。
というのもこれまでも上層階も下層階も面積で算定していたため、同じ課税額でしたが、マンション価格については明らかに上層階のほうが高いです。
それでは不公平ではないかということで是正に動きだしたといわれています。
しかしそれだけではありません。
マンションを買うと、管理費や修繕積立費も毎月支払っていかなければなりません。
マンションオーナーにとっても物価高騰は悩みの種
2020年に始まったコロナショックから、数年が経過しました。
コロナそのものは完全には収束しませんが、最近はコロナとの共存という風潮が広まり、感染対策をしながらもコロナ前と同じような生活を送るようになってきています。
しかしコロナ前になかったような問題も生じています。
例えば世界的なインフレなどがそうですが、世界的にモノの供給不足でモノの価格が上昇しています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
このてんで建設会社を直撃している事柄について以前に書いた記事には
最近になって住宅木材価格が急騰しているようです。・・ それは ・住宅ローン金利の低下やテレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。 ・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。 が上げられています。
投稿を編集 “大東建託にとってコロナよりも打撃？住宅木材価格の急騰” ‹ 小規模マンションオーナーの日記 — WordPress (mansionowner.net)
とあるように木材価格の高騰が問題になっているとのことですが、いまだに高止まり状態で建設会社を悩ませているようです。
ウッドショックとも言われています。
マンションの排水管の洗浄費用 オーナーの費用負担はなし
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。
大東建託パートナーズの担当者から電話からかかってくると、何の用だろうドキドキします。
たいがいは修繕のことが多いのですが、今回もそれに類することでした。
そしてその内容とは、筆者の小規模マンションの1つの部屋から排水官が臭いとの訴えがあったとのことです。
そこで排水管の洗浄のために業者に来てもらうので、筆者が使用している駐車場に業者の車を停めさせてもらえないかというものでした。
ところでこの排水管の洗浄は、周期的に行われる事柄です。
一般社団法人全国管洗浄協会のウェブサイトにも
排水設備で扱う排水は、使用した水や湯の中にさまざまな混入物が含まれるので、その水質は極めて複雑である。これらの混入物は、その排水設備が適正に設計･施工されていたとしても、使用者の不注意、設備の劣化、清掃の不徹底などによって、機器や排水管内に停滞･沈殿あるいは付着し、排水不良･管閉塞などのトラブルを生じさせ、排水機能が正常に働かないことが多々ある。・・これらを阻止するには、定期的に清掃して予防することが必然となる。
排水管関連 | 一般社団法人 全国管洗浄協会 (zenkankyo.jp)
と書かれています。
大東建託にも１０年後のアフターサービス点検があった👍
大東建託設計施工管理のアパート。
積水ハウスの戸建て住宅や、賃貸住宅においては建物引き渡し後の１０年、１５年、２０年・・とアフターサービスとしての建物点検が行われ、修繕のための必要な箇所がないかどうかの点検が行われることで知られています。
この時、修繕の必要な箇所が見つかれば、修繕の提案がされることになりますが、この時の修繕のためにかかる費用が思ってた以上に高額のために修繕の提案を受け入れることにためらう物件オーナーさんたちもおられるようです。
おそらくは積水ハウスの場合は、修繕のために使用する資材等が高品質、そのために修繕費用が高額になるのだと思いますが。
ところで大東建託の賃貸住宅の場合も、同じような事柄が行われていることを知りました。
というのも先日、突然に大東建託の窓口となる支店の物件担当者が訪問してこれれて、「アフターサービス点検御報告書」という書類を持ってきてこられたからです。
大東建託物件の場合、建物管理の担当は大東建託パートナーズが行いますが、建物引き渡し後のアフターサービス点検は大東建託パートナーズでなくてアパートマンション建築の建築を担当した大東建託の支店（建物引き渡し後は窓口の支店）が行うようです。
たしか以前には大東建託パートナーズも建物点検を行っていたようですが、建物引き渡し後の１０年前後で、大東建託と大東建託パートナーズそれぞれが建物点検を行うということなのでしょう。
アパート管理会社の良し悪し 大東建託パートナーズは
管理戸数NO１の大東建託パートナーズ管理のアパート。
マンションオーナーにとって管理会社は重要なパートナーです。
筆者の物件も長年、父の代から大東建託パートナーズに管理業務を行ってもらっています。
実際よほど不動産の知識や経験がなければ、管理会社に管理業務を委託しなければやっていけません。
ところで昨日、マンション１階廊下部分にある入居者さん向けの掲示板が変わっていました。
新しいものに取り替わっていたのです。
実は数か月前に大東建託パートナーズの担当者から掲示板を替えさせてもらうと言われていました。
交換費用はすべて大東建託パートナーズが負担するとのこと・・
工事費用は掲示板と作業代を合わせて2～3万円ほどではないでしょうか。
今回は管理会社の都合での交換だったので、費用はすべて管理会社負担で助かりましたが、今後はマンションオーナー所有物になるので、今後の掲示板の修繕費等はオーナー負担になります。
もちろん掲示板の掲示内容はすべて大東建託パートナーズからのお知らせ等です。
ところで悪質な管理会社ならば、今回の件でもオーナー費用負担になっていたと思われます。
よく言われていることですが、悪質な管理会社に管理業務を任せると、必要でもない修繕工事を行って、工事費用をアパートマンションオーナーに費用負担をさせることがあるようです。
このてん大東建託パートナーズはオーナーへの対応が良心的かなとも思いました。