住まないほうがよい住宅の特徴 雨漏り 外壁のヒビや膨らみ・・
大東建託設計施工の完成間近のアパート。今でも木造アパートは根強い人気がある。
ずっと以前のことですが欠陥マンションが社会問題になったことがあります。
分譲マンションで購入したあとに、欠陥マンションであったことが明らかになってしまった場合は、事は大変です。
ところで賃貸住宅においても住んでいる住居が欠陥住宅であることがわかれば、これもまた大変です。
この場合、引越すこともできますが、しかし引越すにしても大変な手間がかかります。
できるなら入居前に、欠陥がないかどうかを確認したいものです。
どのようなてんをチェックすればよいのでしょうか。
幾つかの点をチェックすることができます。
その１つに外壁や基礎の部分に大きなヒビが入っているかどうかというてんです。
もちろんどんな建物でも小さなヒビが入っていることはあるものですが、小さなヒビはさほど問題ではありません。
このてんで問題となるのは指がすっぽりと入ってしまうような大きなヒビです。
この場合は地盤に問題があるかもしれず、均等な地盤沈下ではなく、イレギュラーな地盤沈下によって建物が損傷してしまうリスクを負っている可能性があります。
こういった物件は敬遠するのが賢明といえるでしょう。
ところで木造アパートなどでチェックすべきてんもあります。
もちろんアパートだけでなく、戸建住居などでもいえることですが、天井を見たときに雨漏りの形跡がないかどうかをチェックしてみることができます。
アパートやマンションの状態を知るうえでの重要な書類とは
アパートやマンションの管理会社は、通常は「重要事項報告書」や「修繕履歴」そして「長期修繕計画書」といった資料を作成します。
この「重要事項報告書」とは
簡単に言えばそのアパートやマンションの管理に関しての説明書のようなものです。
例えば記載例としては
管理会社について、管理形態について（管理員の勤務形態や勤務時間）
住戸について（管理費・管理費の引落日、滞納の有無）
管理費の改定予定
修繕工事について（マンション全体で大きな工事をした履歴や直近の予定）
専有部分の用途制限について
ペットの飼育について
リフォーム工事について
楽器の演奏について
アスベストの使用の調査結果や耐震診断の有無
雨漏りや心理的瑕疵、マンション内トラブル
インターネットやBS、CSについて
などがあります。
この「重要事項報告書」は関係者であるならば、管理会社から発行してもらうことができます。
またアパートオーナーであっても管理会社が上記の事柄すべてではなくても、物件の状況等についての報告書を周期的に提供してくれる場合もあります。
ところで「修繕履歴」も管理会社で作成されている資料ですが、どのような修繕が行われたか、金額はどれくらいかなどが記録されています。
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大東建託の物件を所有している大東オーナーの場合は、周期的な大東建託パートナーズからの報告書に修繕履歴が表示されています。
そしてもうひとつが「長期修繕計画書」ですが、たいていの場合、管理会社は作成しています。
そして大規模修繕工事などを、どの時期に行うとよいかなども記されているかもしれません。
賃貸オーナーには、この「長期修繕計画書」が明らかにしない管理会社もあるのかもしれませんが、請求すれば開示してくれるかもしれません。
いずれにしても「重要事項報告書」や「修繕履歴」そして「長期修繕計画書」といった資料はアパートやマンションを知るうえで、大切な資料であり、関係者であるならば発行してもらえます。
とくに「重要事項報告書」と「長期修繕計画書」はこの物件を知るうえで基本軸とも言われており、それをもとにして、オーナーがどのような運営をしていくかを判断していくことができるでしょう。
築２０年までで行う大規模修繕工事の費用てどれくらい？
大規模な修繕工事には、かなりの費用がかかる。
アパートやマンションの大家をやっていて、いささか不安になるのが１０年～２０年に１度、行う大規模修繕工事の費用がどれだけかかるかという事柄があります。
だいたい行うことは、足場をかけて外壁の塗装、その他補修工事といったところです。
大東建託物件の場合は１０年か１５年目そして２０年目に行うようです。
筆者の所有マンションも１０年超になりますが、今のところ、そのような話もありませんし、大東建託パートナーズの担当者が「１５年か２０年でやりますかね・・」と以前、言っておられたので、どうやら１０年では行わないようです。
ところで、最近ですが仕事であるマンションに入ったところ、大規模修繕工事の計画についてのお知らせが貼られていました。
このマンションはファミリータイプ（おそらく各部屋が３LDK）で９階建て、住居は２階～９階が４戸づつの３２戸で１階がテナントになっています。
そして分譲マンションで、築１３年となっています。
そして来年に大規模修繕工事を行う計画ということですが、総費用は５０００万円以上です。
５０００万円以上ということは６０００万円～７０００万円かかるのかもしれません。
大東建託の中古物件を一括借上げ形態で大東建託リーシングで売買することができる
2020年3月27日の大東建託のニュースリリースには「大東建託リーシング、全国２０店舗で不動産売買の仲介を開始 賃貸仲介の枠を超え、「売買」という新たな選択肢を提供」という見出し記事が公表されましたが、それを見たときに大東建託リーシングも小遣い稼ぎで不動産売買の仲介を始めるのかと思いました。
というのも大東建託リーシングの本来の業務は賃貸物件の仲介だからです。
そして大東建託リーシングは大東建託パートナーズ管理物件を優先的に仲介してようなのですが、本来のその業務以外のことも、いろいろと行うと本来の大東建託パートナーズ物件の仲介がおろそかになるのではないかという懸念が生じます。
ところで大東建託リーシングの不動産売買についてのニュースリリース記事をよく見てみると以下のように書かれていました。
土地と賃貸建物だけでなく、一括借り上げサービスも継承可能な売買契約 不動産に関するご相談の中には、相続などをきっかけに、当社グループで設計・施工し管理する賃貸建物 を売却するケースがあります。通常の売買行為では、買主様は土地と建物のみを取得しますが、同社を通 じて当社管理建物を購入する場合、希望により現オーナー様の管理形態を継承することができ、賃貸経 営の全てを任せられるシステム「賃貸経営受託システム」を適用した一括借り上げ事業として取得が可能 です。そのため、新たにオーナーになる方は、賃貸経営の管理・運営から事業に伴う収支変動リスクへの 対応などをすべてまかせることができます。
PowerPoint プレゼンテーション (kentaku.co.jp)
と書かれていました。
大規模修繕工事においての建設コンサルタントのメリットとは？
大規模改修工事となるとコンサルタントの存在を思い浮かべる方もおられることでしょう。
このコンサルタントについて
Wikipediaの「建設コンサルタント」の項目では
建設コンサルタント（けんせつコンサルタント）とは、日本では国土交通省の建設コンサルタント登録規定に基づき国土交通省に登録された企業で、建設技術を中心とした開発・防災・環境保護等に関して、計画・調査・設計業務を中心に、官公庁および民間企業を顧客としてコンサルティングを行う業者（場合によっては個人）をいう。
引用：建設コンサルタント
と書かれています。
ですからマンション等の大規模改修工事の場合のコンサルタントとは、工事全般を取り仕切る会社といってもよいでしょう。
とくに区分所有者の多い大規模マンションの改修工事のさいに、コンサルタントに任せることが多いようです。
というのも区分所有者が多いために意見集約が困難、さらには規模が大きいためにコストダウンの余地もあり、高額のコンサルタント料を支払っても、元が取れるというわけです。
そしてコンサルタントが入る施行方式を設計監理方式というそうですが、それに対してコンサルタントを入れない施行方式を責任施行方式というそうです。
鉄筋コンクリートマンションでの賃貸住宅経営のデメリットとは？
最近は市街地に建つ多くの賃貸物件が鉄筋コンクリート造りです。
市街地では限られた土地スペースに賃貸物件を建てなければならないので、高層階にする必要が生じ、鉄筋コンクリート造りにする必要があるのかもしれません。
では鉄筋コンクリート造りの建物の場合の耐用年数はどれぐらいでしょうか。
RC造りの耐用年数は減価償却費の視点からは47年
となっています。
ですから木造住宅の建物よりも、減価償却費の視点からすると鉄筋コンクリート造りの耐用年数は長いということになります。
確か木造住宅の耐用年数は22年だったと思います。
しかし鉄筋コンクリート造りの場合は、法的な耐用年数は47年でも本体そのものは50年あるいは60年と持ちこたえることができるのではないかとも言われています。
実際、筆者の近隣エリアにおいて30年超の鉄筋コンクリート造りのマンションは多々あり、多くの方が住んでいます。
では鉄筋コンクリートの賃貸物件を建てれば半永久的に、その物件でマンション経営を行えるのでしょうか。
確かに、建物本体そのものは、半永久的に持ちこたえるかもしれませんが、マンション経営の視点からは問題があります。
大規模修繕工事は節税メリットを考えるならば怖くない
マンションでも１０年～２０年に１度、大規模修繕工事が行われる。
大規模修繕工事。
マンションオーナーであるならば幾ら出費しなければならないかと心配になるものです。
しかし節税という視点から見れば気が楽になります。
そのことについて書いてみました。
ところで４月中旬になってからですが筆者のマンションと同じ区画にあるほぼ同規模のマンションに足場がかけられました。
大規模修繕工事の始まりです。
２００３年完成のマンションなので、１３年にしての大規模修繕工事です。
もちろんマンションオーナーの筆者にとって他人事ではありません。
いずれ筆者の物件も数年後には行わないといけないからです。
ところで父からマンションオーナーの立場を継承した時に、不安を感じていた事柄が２つあります。
- 将来家賃が下落し家賃収入が減ること
- 大規模修繕工事で多額の出費が求められること
この２つの事柄に不安と恐怖のようなものを抱いていました。
しかし時とともに考え方も変化し、２つ目の大規模修繕工事については、積極的な見方を持つようになりました。
節税という視点からは大規模修繕工事を行うことにはメリットがある
そうなんです。小規模事業者にとって必須の節税対策では大規模修繕工事は大きなメリットがあります。
例えば大規模修繕工事に仮に８００万円かかったとします。
この８００万円は不動産の収支では、減価償却か修繕費かのいずれかで計上することになりますが、原状回復目的の場合は修繕費で計上することができます。
すると８００万円を不動産経費に計上するので不動産収支は大赤字になります。
この赤字は他の所得とも相殺しますが、それでも全体の収支は０円つまり課税所得は０円になり所得税、住民税は０円になります。
さらに国民健康保険料を支払っているならば、保険料も大幅に安くなることでしょう。
さらに・・
マンションの資産価値にとって修繕履歴は重要になる？
筆者の賃貸住宅所有物件は、大東建託パートナーズに管理してもらっていますが、築１０年を過ぎたころに、大東建託パートナーズのスタッフが数回程度、筆者の物件を調査しにきていました。
オーナーの私には、調査しにいきますとの連絡はありませんでしたが、ある時に、筆者の所有物件で何かをしている人を見かけたので、近づいてみたところ
「大東建託パートナーズの者です。長期修繕計画のために建物を調べさせてもらっています」とのことでした。
長期修繕計画？
つまりは大規模修繕工事等の修繕を、いつぐらい行うか等の計画書をどうやら作成しているようです。
大東建託設計施工、大東建託パートナーズ管理の物件。
この大規模修繕工事についてですがウィキペディアには
マンションは築年数の経過すると資産価値の維持や老朽化の防止のため、10年～15年に1度の頻度で大規模修繕工事を行うのが一般的である。その費用は居住者からの修繕費積立金より支払われるが、マンションの規模によって金額が異なるため、一概にいくらというわけではない。
と書かれています。
アパートやマンションで発生しているトラブルをどのようにして知ることができる？
大雨が降ったりすると、なんともいえない悪臭が漂うことがあります。
おそらくは、下水道が大雨のために溢れて、そのために下水の臭いがしているようです。
このようなことは平時には気づくことはありません。
それで、物件を選ぶさいには平時には気づかない事柄も、できるだけ知ることは重要です。
物件選びのさいには平時は気づかない事柄を知ることも大切。
このてんでは、管理人のいるアパートやマンションの場合は、管理人だからこそ知り得る事柄を教えてもらうことができます。
さらに賃貸住宅において、オーナーさんも住んでいる場合は、オーナーさんが、その集合住宅の事情に通じていることもあるでしょう。
ところで、その物件においてどのような事柄が問題になっていることがあるでしょうか。
①ペットの飼育トラブル、民泊、電波障害。
ペット飼育可の物件でも、ペット飼育の細則が守られていないために問題になっていることがあります。
また一部の部屋が民泊として使用されているために、その部屋からゴミ出しや騒音トラブルが生じている可能性があるでしょう。
そして電波障害については、そのためにテレビの映りが悪いということがあります。
そして映りを改善するための事が行われていても、なかなか改善されていないということもあり得ます。
賃貸住宅経営にかかる修繕費用どれくらいが必要か？
アパートを建てて、晴れてアパートオーナーになると、今後は家賃収入を期待できるようになります。
しかしお金が入ってくるばかりではありません。
出るお金もあります。
しかも半端ではありません。
その出るお金でも大きな比率を占めるのが
修繕費用です。
どうしてもアパートも経年とともに劣化していきますので、修繕は必ず行わなければならない事柄です。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。
では具体的には、修繕はどれくらいの周期で行う必要があるのでしょうか。
まずは外壁ですが、外壁の塗装工事の周期はとなると
それは１０年～２０年といわれています。
もちろん塗装の素材によって、耐久性は異なってきます。
高品質の素材の塗装であれば、長くもつかもしれませんが、その反面、修繕工事費用は高くなるでしょう。
塗装工事の修繕費用にバラツキがある理由の１つはそこにあります。
つまりはどのような素材で塗装を行うかで、費用や耐久期間も違ってくるのです。
ところでマンションとかになると、外壁の目地シーリングの打ち替え工事を行う必要が生じることでしょう。
周期は一般には約１０年～といわれていますが、最近では分譲マンションなどでは１２～１３年で行っているケースが多いように思われます。
さらには１５年以上してから行うケースもあることでしょう。
ちなみに筆者の所有物件がある周辺エリアでは、賃貸マンションなどは１４年～ぐらいで行っているようです。