大東ワランティサービス 1月分から築年数に応じた料金変更になる
築年数とともに修繕費用も増えていく。
12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額を確認してみますと、先回分よりも減額されています。
えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。
ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。
そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。
そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。
具体的には
築6年～築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円
築11年～築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円（すべて消費税８%痔の税込み価格）
となっています。
そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。
大東建託パートナーズから電話 共用灯のLED化ですが費用が・・
以前のことですが大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
たまたま外出中で、妻が応対しましたが、後日また電話するとのこと。
妻からそのことを聞いて、今回は何の話だろうとモヤモヤした気分で、翌日を迎えました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
というのも大東建託パートナーズからの電話といえば、修繕のことで、かかる費用のことについての話が多いので、緊張します。
それでとても気になったので、翌朝、私のほうから物件担当者に電話をしてみました。
携帯電話の番号を知っていたので、電話すると今日は在宅ワーク中とのこと。
そして先日、電話をかけたのは、やはり修繕についてのことでした。
筆者の場合、大東建託パートナーズとの管理契約がフルパッケージプランでないので、修繕についての電話がかかってくるのです。
そして今回の内容ですが、なんと共用廊下の照明ですが、筆者のマンションの場合は、蛍光灯が使用されていました。
しかし知らなかったのですが、今は政策的に、蛍光灯や水銀灯をなくし、すべての電灯をLEDにすることが推進されているとのことです。
それで蛍光灯そのものが、だんだんと少なくなっており、交換費用も高騰傾向にあるようです。
マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決
アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。
というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。
また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。
ところで筆者の小規模マンションで、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。
そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。
そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。
その結果わかったのはこの現象のことを
白華現象
というだそうです。
ウィキペディアには
白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。
と書かれています。
賃貸住宅経営 築年数とともに物件力が下がっていき・・
株式投資の場合は、成長性のある企業に投資するならば、その企業は年々右肩上がりに上昇し続けることがあるかもしれません。
しかしアパートマンション経営の場合は家賃が年ごとに上がっていくということはまずありません。
上がるどころか築年数とともに下がる傾向があります。
それで築年数ごとに経営を見直していく必要があるかもしれません。
例えば築年数ごとにどのような変化が生じてくるのでしょうか。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
まずは最初の１０年ですが、最初の１０年は物件力が最もある時期でもあり、家賃も周辺相場が堅調であるならば、さほど下落することもない時期ともいわれています。
減価償却費用も大きく、銀行への利息割合も大きい時期で節税効果も大きな時期でもあります。
よってこの時期にこそキャッシュをしっかりと貯める時期ともいえるでしょう。
しかしこの時期を過ぎた後は、通常はあまりキャッシュを貯めるのが厳しくなっていきます。
一括借り上げでアパート経営をしている場合、最初の１０年は大家に支払われる賃料が変わらないという契約も多々ありますが、実際のところ周辺相場が安定しているならば、家賃そのものもあまり下落することはないので、不動産管理会社も大きく損失することは少ないと見込んでいるものと思われます。
マンションのために修繕費用を蓄えておくのが大切なのはなぜ？
分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。
そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーがもつことになります。
筆者も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。
このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、３０年間は修繕費用について煩うことはありませんが、筆者の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。
ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。
このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。
もちろんこれは分譲マンションの場合のケースですが、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。
具体的には日本経済新聞２０１８年３月２６日の「マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
引用：マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と述べています。 (さらに…)
大東建託パートナーズへの連絡はスムーズに行える
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。管理は大東建託パートナーズが行う。
大東建託と一括借上げ契約をすると、その物件の管理は大東建託パートナーズが行います。
また大東建託のいい部屋ネットで、賃貸契約をしても、その後お世話になるのは大東建託パートナーズになります。
物件オーナーの場合は、大東建託パートナーズの物件担当者の携帯電話番号を教えてもらえるので、必要な連絡事項がある場合は物件担当者の携帯電話に連絡を入れることができます。
ところで先日、自物件の４階廊下部分の照明が切れているのがわかりました。
早速、担当者に連絡を入れようと思いましたが、朝も早くまだ出勤もしておられない時間帯だったので、初めての試みとして担当者の携帯にショートメールを送って連絡を入れました。
というのも
大東建託パートナーズ担当者にはショートメールでも連絡できる
からです。
返事が来なかったので、連絡が届いていたかどうか心配になりましたが、翌朝確認の電話を入れてみると、連絡が届いていたこと、そして今日工事を行う予定で、工事完了後連絡するつもりだったということで、ホットしました。
銀行のアパートローン担当者は携帯電話番号を知らせてくれませんが、大東建託や大東建託パートナーズの担当者は、携帯電話番号を知らせてくれるので助かりますし、ショートメールでも連絡ができるということがわかりました。
もちろん今後も重要な連絡事項は電話に直接連絡するようにいたしますが、連絡の内容によってはショートメールによる連絡も行っていきたいと思います。
賃貸住宅駐輪場に停められたままの放置自転車の処分がややこしい
筆者の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。
しかしなかなか処分されませんでした。
そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。
しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。
本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。
ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。
自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが早く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。
マンション玄関床タイルの頑固な汚れがきれいになった！！
マンションの玄関の床タイルの汚れ。洗剤で洗わなければ黒ずんでくる。
賃貸アパートマンションにとって玄関部分は重要な部分です。
入居者さんは毎日のように出入りしますし、入居者募集をかけても玄関付近があまりきれいでなければ、入居検討者が見にこられても、入居を決断してくれないかもしれません。
残念なことに玄関部分は人の出入りも多い分、汚れていくのも早いです。
上記写真のように
床タイルが黒ずんでいくのです。
実際に私の所有マンションでもそのような事柄が生じていますし、他にも建物管理が不十分と思えるような分譲マンションでもそのような事柄が生じています。
このサイトの過去の記事でもそのてんについて何度か取り上げました。
例えば
「床タイルの掃除には酸性洗剤が効果的」
という記事では頑固な汚れには酸性の洗剤に効果があるということについて書きました。
一方で油汚れにはアルカリ性洗剤といった具合に洗剤を使いわけることもできます。
しかしこの方法では効果はあるものの効果が限定的でした。
それでなんとか良い方策がないものかと模索していたのですが、場合によって玄関の床タイルの張替え工事を行うことも考え始めてもいたのですが、つい最近、とても効果の高い洗浄方法を見つけました。
エレベーター有りか無しかのマンション 入居率はやはり！！
昔は5階建て住宅でもエレベーターのない住宅があったものだが・・。
昔は５階建ての団地でもエレベーターがついていない団地も珍しくありませんでした。
団地の住人もエレベーターがなくとも不平も言わず階段をせっせと上がっていったものです。
しかし時代は流れ、今では４階建て以上のマンションではエレベーターは必ずといっていいほど設置されています。
そしてエレベーターの有り無しによって
そのマンションの入居率にも多少の影響があるのは
事実のようです。
というのも私のすぐ近くに築年数が３５年以上のマンションがありますが、４階建てで、１フロアーあたり６部屋の１８部屋と１階がテナントというマンションですが、エレベーターはありません。
家賃も周辺相場にそった家賃なので１階テナントは入居していますし、住居部分も空室が目立つということもありませんでしたが、最近は多少、空室が増えてきています。
しかもその空室ですが
４階が６部屋中、３部屋が空室 空室率５０％
３階が６部屋中、２部屋が空室 空室率３３％
２階が６部屋中 空室なし 空室率０%
と１８部屋中５部屋が空室、つまりは全体の空室率は約２８％ですが上階が空室率を大きくしていることがわかります。
そしてその原因はエレベーターがないために３階よりも上階にはなかなか入居者が見つからないというのが原因のようです。
庶民の憧れのタワーマンション しかし大変なデメリットも・・
以前に預金口座のある、ある信託銀行からダイレクトメールが届きました。
開封してみると、兵庫県芦屋市に完成しようとしているタワーマンションの宣伝広告です。
上階のほうの販売価格が約９０００万円となっています。
阪神間ですと新築３LDKのマンション３０００万円～５０００万円ぐらいの販売価格が多いように思いますが、さすがに９０００万円となると高いです。
ところでタワーマンション、一般庶民には、あまり関係がないものですが、
富裕層の相続税対策やあるいは投資目的で売買される
ことがあるようです。
またタワーマンションに住む、最大の魅了は上階からの眺望がすばらしいというところにあるのでしょう。
筆者もタワーマンション上階の眺望がどんなにか、すばらしいものか見てみたいと思います。
さらには、これはいいのか悪いのかはわかりませんが、タワーマンションに住むことにより、富裕層の仲間入りしているという意識がたまらないといことで購入する方がおられるのかもしれません。
しかしタワーマンションのデメリットも多々あるのも事実です。
いくら高速のエレベーターで上り下りができるとしても、マンション玄関口からお部屋までの移動には時間がかかることになり急ぎの時には時間的なロスを感じることでしょう。