賃貸住宅設備の故障修理代を管理会社の補償サービスを利用できることも
大東建託施行管理のアパート。
賃貸アパートマンションにおいてエアコン、給湯器、換気扇等などの設備は通常はアパートオーナーの持ち物であり、修理交換等は基本的にはアパートオーナーが負担することになります。
そしてこれらの設備等は年月とともに経年劣化になり、いずれは修理交換を行う必要があります。
もし経年劣化状態で使用し続けるならば、やがて大きな事故やトラブルという代償を支払うことになります。
ところで
故障修理を補償してくれるサービスがあります。
例えば最近は設備等の故障を補償するサービス、例えば大東建託パートナーズなどがオーナー向けに提供しているワランティサービスなどがあります。
もちろんこのサービス、どの程度まで補償の対象になるのかわかりません。なぜならば老朽化による故障は対象外と書かかれているからです。
しかし大東建託パートナーズのオーナーの筆者の経験則からすると、かなりの故障で補償してもらえるようです。（筆者も何度活用する機会がありましたが、いずれも補償してもらえました）
ところで日本人はもともと物を大事にすることが美徳という概念があり、少々不具合が生じても使用し続ける傾向があるようです。
しかし、大きな事故へと発展するならば、美徳もなにもなりません。
そこで家電製品の警告となる事象について次に取り上げてみたいと思います。
お風呂とトイレそして洗面台が一体型のワンルームは苦戦する
同じ周辺エリアにおいても、あるアパートはほぼ満室状態を維持しているのに、あるアパートの入居率は５０％前後といったことが生じることがあります。
そうなると満室状態を維持しているアパートは、周辺エリアの相場家賃よりも高い家賃を設定できるかもしれません。
一方で、空室だらけのアパートとなると相場家賃よりも下げなければならないでしょう。
どうしてこのような差が生じるのでしょうか。
ひとえに人気のないアパートには、設備面で敬遠される要素があることが考えられます。
その要素の１つは
お風呂とトイレの一体型のユニットバスです。
ユニットバス、ここでいうユニットバスとは周りの壁・天井・床が一体になっているお風呂と洗面台そしてトイレが同じ空間にあるものです。
ホテルなどでは、今でも、時々見かけますが、最近の新しいアパートでは、このような３点セットのユニットバスは、ほとんど見かけなくなりました。
というのも賃貸住宅において３点セットのユニットバスは人気がないのです。
というのか敬遠される傾向があります。
ですから昔からのワンルームマンションには３点セットのユニットバスが少なくないかもしれませんが、敬遠されるために家賃が安いといった傾向が見られるようです。
大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い
以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。
その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。
すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。
ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。
そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。
ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。
例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。
そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。
アパートオーナーもエントランスや共有廊下の美化に尽力できる
最近、筆者の自宅近くに、積水ハウス施行のこじんまりとしたマンションが建ちました。
RC造り４階建てだと思いますが、このマンションのオーナーさんかオーナーさんの代理をしている方だと思いますが、毎日のように建物の清掃をしています。
まずは建物周りに植えられた植物への適切な水やりを行っていますし、玄関付近もこまめに清掃を行っています。
建物内までは見れませんが、階段や廊下もよく清掃されているのだろうと思います。
このマンション、物件管理会社による清掃がどうなっているのかはわかりませんが、建物周辺の造園部分、玄関はきれいで入居者にも喜ばれていることでしょう。
このように建物までのアプローチ、玄関、エントランス、廊下、階段といった共有部分ですが、アパートマンションにおいて、きれいな状態を保つのはアパート経営のうえで見過ごすことのできないてんです。
もしこの分野をなおざりにしてしまうと、アパートマンションの評価が下がってしまい、入居者離れや空室の増大など、よくない結果が及んできます。
そして基本的に言えば共有部分の清潔状態を保つ責任はアパートオーナーにあると言われています。
ですから物件管理会社に任せておけば、何もしなくても大丈夫というわけではありません。
DK SELECTネットサービスの設備を導入したなら入居者には室内開通工事が必要
筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズが管理していますが、以前の記事でも書きましたが、大東建託パートナーズの提案にしたがって、DK SELECTネットサービスを導入することにしました。
導入のための工事費用はオーナー負担になりますし、導入後のランニングコストもオーナーが幾らか負担しなければならないのですが、今後、集合住宅におけるインターネットの重要性がますます高まっていくことも考慮してそのようにいたしました。
ところでDK SELECTネットサービスですが、実際のところ大東建託パートナーズはインターネット事業者と提携してサービスを提供しています。
筆者の物件で提案されたのはソニーが運営するNURO光と、もう１つはWi-Fiのみを提供する事業者のサービスです。
ランニングコストにおいてはNURO光のほうが高くなりますが、しかし入居者さんの利便性やインパクトを考えてNURO光を導入することにいたしました。
DK SELECTネットサービス／入居中の部屋で利用可能か確認したい | ご入居中のみなさま – 大東建託 (kentaku.co.jp)
それで大東建託パートナーズとNURO光の導入の契約をして、しばらくして導入の工事が行われ、筆者の小規模マンションにNURO光を入居者さんが無料で利用できるようになりました。
賃貸住宅経営は失敗すれば泥沼にどうすれば失敗を回避できるか
将来の値上がりを見込んで、大金をはたいて株式を購入したもの、値上がりするどころか、大きく値を下げ、しかも株式会社の業績悪化のために配当金もない。
売るにも売れず、遠い将来に値上がりすることを期待して株式は塩漬けにする。
株式投資における最悪の状況です。
しかしこれと同じような状況は、不動産投資においても生じえます。
まずあるアパートを購入ないしは建てたものの、空室がなかなか埋まらず、家賃収入が期待していたように入らない。
そこでしばらくしてからアパートを売ろうにも、購入時の価格よりも大幅に下げなければ売れない。（買い手が見つからない）
自分でオーナー使用部屋として活用することもない。
これこそまさに不動産投資の最悪の状況、まさに失敗といえる状況です。
さらに株式の場合は、塩漬けにした状態でもなんらかの費用がかかるわけではありませんが、不動産の場合はアパートを持っているだけで、固定資産税やその他の出費が求められます。
そのようなてんでは不動産投資は株式投資よりもリスクが大きいといえるでしょう。
ではどうすればこのような事態を避けることができるでしょうか。
いずれにしても不動産投資をする前に慎重に、今投資して本当に成功するかどうかを慎重に検討する必要があります。
アパート経営を行えるエリアとは？人口の増減や最寄り駅の乗降客数からも割り出せる
アパート経営が成功するかどうかの大きな要素の１つに、どの場所で行うかというてんがあります。
これはかなり重要です。
というのも全く同じアパートを建てても、建てる場所によって入居率も異なってきますし、家賃も異なってくるからです。
ではこの場所がアパート経営に向いているのかそうでないかをどのようにして見分けることができるのでしょうか。
このてんでは見分けるのに役立つ事柄が幾つかあります。
そのうちの2つを取り上げてみたいと思いますが、まずは
その市町村の人口の増減があります。
当然、人口が減り続けている過疎化が進んでいるような市町村は、アパート経営に向いていない場合が多いことでしょう。
例えば千葉県の茂原市には人口推移のホームページがありますが「茂原市の人口推移」によると
２０１０年 ９３０１５人
２０１５年 ９１４２４人
２０２０年 ８８８７９人
茂原市の人口推移 | 千葉県茂原市の公式サイトへようこそ！ (city.mobara.chiba.jp)
と明らかに人口の減少が進んでいるエリアであることがわかります。
おそらくは、このようなエリアでアパート経営を行うとしても、かなり苦戦することが予想されます。
このような市町村の人口の推移については市町村が公表している場合もありますので、インターネット検索をして調べることもできるでしょう。
大東建託支店長でも監督責任を問われ降格処分になることがある
以前に読んだ新聞記事ですが、とても小さな記事でしたが、それによると大東建託の元支店長が降格処分になったことを不服として訴訟を起こしたことについての記事がありました。
この記事の内容だけでは、具体的になぜ降格になったのかといったことがわかりませんでしたが、共同通信の２０１８年４月２６日の「大東建託の元支店長敗訴」という記事には
賃貸マンション運営大手「大東建託」（東京）で支店長を務めた男性が、不当に降格されたとして処分の撤回を求めた訴訟の判決で、東京地裁は２６日、処分は妥当と判断し、請求を棄却した。判決によると、大東建託は２０１６年、男性の部下が顧客に購入を勧めた土地で過去に死亡火災があったのに、会社に伝えないまま契約を進めたとして、男性の監督責任を問い降格処分にした。男性は部下が火災を報告しなかったと主張したが、春名茂裁判長は部下の証言などから退け「会社に報告しなかったのは重大な規律違反で、責任は重い」と指摘した。
引用：大東建託の元支店長敗訴
と書かれていました。
どうやらこの記事によると監督責任が問われた降格処分だったようです。
さらにこの記事をよく読んでみますと元支店長は部下から「火災報告がなかった」と主張しているようですが、部下の証言からその主張を退けたとも書かれていますので、部下のほうは元支店長に報告をしていたということなのだと思います。
賃貸住宅経営は入居者需要の大きなエリアで行わなければ苦戦することも
地方のアパートで空室リスクに悩まされているエリアもある。
三重県津市の郊外にレオパレス２１の物件が乱立しているエリアがあります。
このエリアでは、競合物件があまりにも多いので、空室率が高くしかも家賃の下落に悩まされているアパートオーナーさんがおられるとのことです。
このようなエリアでのアパート経営は、先行きも厳しい状況が続くことでしょう。
その一方で、瀬戸内海に浮かぶある島ですが人口は数万人ほどで外国からの観光客も多く訪れる島があります。
この島には、賃貸住宅が少なく不動産屋さんもあまりありません。
しかし多くない賃貸アパートの入居率は高く空室リスクがありません。
入居者需要が大きいわけではありませんが、しかし賃貸住宅の競合物件がほとんどないので、需要と供給のバランスがちょうど良い状態にあり、ほどよいアパート経営が行えているのです。
このように同じような地方でもエリアによって、空室リスクに悩ませるエリアもあれば、ある地方のエリアでは、常時ほぼ満室状態を維持できるエリアもあるのです。
ではアパート経営に最適な地方のエリアとはどのようなエリアなのでしょうか。
競合物件があまりにも多い、その一方で人口が減少しつつある、そのようなエリアでは当然、アパート経営を始めるのに向いていないエリアであることに間違いがありません。
大東建託物件の２年毎の契約更新を更新しなくても大丈夫？
通常は２年ほどで、入居者は契約更新を行うことになる。
賃貸暮らしをすると、賃貸契約時に契約期間が通常は設定されています。
多くの場合は２年ですが、契約期間の終了が近づくと、管理会社から契約更新に関する書類が届くはずです。
この場合、引き続き、現住居に住み続けたい場合は、書類の中の必要事項を記入し、管理会社に送付すればそれで、再び２年間の契約を行うことになります。
ところで家主の筆者も契約期間を定め、更新手続きを行うことにどんな意義があるのかと疑問に思うことがありますが、主に次のような意義があると思われます。
その１つは
更新手数料を取ることができる。
というてんです。
通常は家賃の１カ月分ぐらいのようですが、家主にとってはしっかりとした収入になります。
しかし一括借り上げの場合は更新手数料があっても、それは家主ではなく一括借り上げの会社の収入になるようです。
ですから一括借り上げでアパートマンションオーナーをしているならば、入居者が契約更新することによって収入が入ることを期待することはできません。