銀行の視点からすると大東建託よりも積水ハウスのほうが評価が高い？
以前のことですが、アパートローンを借りている銀行の担当者に、少しですがお世話になっている大東建託の不満を漏らしたことがありますが、銀行の担当者も大東建託の物件にかかわったことがないためか、大東建託という会社の名前は知っていても、実際のところはどのような会社なのか、あまり知らなかったようで、ただただ
「そうですか」
と聞いておられました。
その後、この銀行の担当者、隣町の地主や家主を開拓するために地道に訪問していかれた時に大東建託のオーナーさん宅何人かも訪問することがあり、そのためか、私に大東建託の一括借り上げがどのようなシステムなのかを尋ねてくるようになりました。
どうやら銀行員は、大東建託という会社については、あまり熟知しておられない方も少なくないようです。
一方で積水ハウスとなると事情は異なります。
この銀行の担当者さん、銀行の仕事で積水ハウスの工場見学に行かれたことがあるようで、積水ハウスについてはよく知っておられるようでした。
おそらくは不動産でも積水ハウスの案件を扱ったことがあったのかもしれません。
まあ戸建住宅においては積水ハウスがトップなので、住宅ローンなどで銀行も積水ハウスのやり方などに精通することができるのでしょう。 (さらに…)
アパート経営と銀行口座開設！！賃料の振込やローンの返済引き落としのために
アパートローンを借りると「ローン口座」を開設しなければならない。
随分と昔のことですが、父がりそな銀行とアパートローン契約を結ぶようになってしばらくして、りそな銀行の担当者が息子の私に保険商品をすすめてきました。
悪い話ではなかったので、保険契約を結ぶことにしましたが、当時はりそな銀行に口座を持っていなかったので、口座開設をすることになり、それから、りそな銀行とのお金の取引が始まるようになりました。
それから父が亡くなり、その開設したりそな口座、相続したアパート経営において大活躍しています。
まずアパートローンの引き落とし口座として活用していますし、大東建託からの家賃の振込先口座としても活躍しています。
ところ１１月２５日は金曜日だとします。
りそな銀行のローンの引き落とし日は２５日です。
一方で大東建託からの家賃の振込は２７日です。
しかし１１月２７日が日曜日だとすると１１月２５日の金曜日に振り込まれます。
大東建託パートナーズの担当者によると２７日が日曜日の場合は２５日の金曜日に振り込まれるか、２８日の月曜日に振り込まれるかは、金融機関によって異なるようです。
りそな銀行は２５日になりますが、三井住友銀行は２８日になるとのことです。
ビレッジハウスを運用する米ファンド レオパレス21支援の狙いは？
ダッチロール状態だったレオパレス21を支援したソフトバンク系の米ファンドですが、ファンドの巨額投資のおかげでレオパレス21そのものは経営破たんを免れることになりました。
ところでこの米ファンド、フォートレス・インベストメント・グループという名称のグループですが、レオパレス21に巨額な資金を投じるだけのメリットがあるのでしょうか。
近年はこの件に関するニュース記事をしばしば目にするようになりました。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
そして実際的にレオパレス21を支援する具体的なメリットとは？
その1つには
今でも50万戸以上の管理戸数がレオパレス21にはあるというてんです。
管理戸数そのものは最大手の大東建託グループの半分といえども、かなりの規模です。
この50万戸のアパートをうまくいかせれば収益が得られるという計算があるのでしょう。
さらにこのフォートレス・インベストメント・グループは日本でビレッジハウスという賃貸住宅を運営しています。
現在のところビレッジハウスの管理戸数は約10万戸なんだそうですが、今後レオパレス21の管理戸数を合わせると、60～70万戸になるのです。
つまりは2種類の賃貸住宅を運営することによって相乗効果が生じることをもくろんでいるのではないかと言われています。
大規模修繕で大東建託ともめた事例 和解後も大東オーナー？
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
以前に書いた記事
ではある大東オーナーが契約前に大東建託の営業社員から大規模修繕工事を周期的に行いそのための費用をオーナーが負担することになることについての説明がなかったということで1億9千万円の損害賠償を求めて提訴したことについて書きましたが、正直そんなにも損害賠償を求めることができるのかと驚きました。
ところでこの裁判の結果についてですが、朝日新聞2018年7月27日の朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事には
東京地裁は16年、修繕費について大東建託が必要な説明をしなかったとして、同社に約5400万円の支払いを命じる判決を出した。翌年、同社が金銭を支払って和解した。
と書かれています。
1億9千万円に対して判決は約5400万円ということだったそうです。
どのような根拠でこのような金額になったのかは推測するしかありませんが、6階建てマンションで、40～50戸のマンションということなので、1回の大規模修繕工事費用は約2500万円程度。
その2回分と慰謝料と合わせて5400万円ということになったのでしょうか。
まあこれはあくまでも憶測ですが・・。
立入ができないマンション屋上に上ってみると・・
多くのマンション屋上は原則立ち入ることができない。
以前のことですが台風による暴風時にマンション屋上から異様な音が聞こえてきました。
そこで気になっていたので、マンションの管理会社の大東建託パートナーズの物件担当者に、台風時にマンション屋上で気になる音がしたので見てほしいと伝えたのですが、それから何の音沙汰がなく見に来られたかどうかもわかりません。
どうも大東建託パートナーズの物件担当者は時々交代しますが、担当者によって、迅速にきちんと仕事をしてくださる方と、イマイチ頼りにならない担当者とに分かれます。
そこでこのマンションのオーナーになってからは1度もマンション屋上を見にいったことがなかったのですが、アマゾンで2.6Mの梯子を6500円で買って、マンション屋上に上ってみることにしました。
筆者のマンションの場合、屋上にいくためには最上階の廊下に梯子をかけて、小さな屋上の出入口から上ることができます。
多少危険の伴う行動でしたが、マンションオーナーになってから、いつかは屋上がどうなっているか見てみたいという思いがあったので、危険を感じながらも屋上に上ってみました。
まず屋上に上って屋上全体を見た印象は、思っていたよりも狭いと感じました。
テナントを保育園にすると迷惑施設になる？根拠は？
近年、保育園施設のテナント入居が増えている。
以前の記事で空テナント解消に小規模欽定保育園の急増が、有効ということについて書いたことがあります。
今の時代、待機児童問題を解決すべく政府は多額の資金を投じて、保育施設の拡充図っています。
その結果、新設の保育園の開設計画が次から次へと持ちがっており、とりわけ小規模認定保育園制度は空テナント大家にとってはとても助かる存在です。
実は、筆者の所有マンション１階テナントも、２０１６年９月から小規模認定保育園の２０１７年４月の開設のために学校法人が借りてくださり、家賃も９月分より支払ってくださっています。
入居斡旋をしている大東建託も、学校法人さんが借りてくれるならば、全く問題なしということで、すぐに承認してくださったのですが、しかし不安材料があります。
それは、近所との関係で生じる不安です。
産経新聞２０１６年１０月２６日の夕刊の記事の見出しに
保育園新設 相次ぐ反発 各地で中止 待機児童解消遠のく
との記事が掲載されました。
記事によると住民説明会を開いたところ、高齢者層を中心に反対が相次ぎ中止に追い込まれたというものです。
筆者の所有マンションのケースでは、住民説明会など開いていませんが、開く開かないの規準はどうなっているのか、いまいちわかりません。
ただ学校法人も小規模認定保育園開設の実績のあるところなので、そのことはよく承知しているものと思いまし、さらに声高に反対する方も、今のところおられませんので、大丈夫のようです。
なぜ人は積水ハウスを選ぶ？建物の品質や耐久性の魅力で？
積水ハウス施行管理の賃貸マンション。
筆者は大東建託パートナーズのもとにあるマンション大家ですが、ネット上では、いろいろろと批判にさらされることのある大東建託と比較される積水ハウスについては、好意的なコメントが少ないように感じます。
もちろん積水ハウスについての批判的なコメントもあるにはありますが、好意的なコメントの割合が他社よりも多いかもしれません。
アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者も積水ハウスについては悪くは言いません。（レオパレスの大家さんは大変だとは言っていましたが）
なぜ人気があるのでしょうか。
筆者も大東建託物件の大家として、大東建託の提供する賃貸部屋がどのようなものかは、見てきましたが、正直言って、ネットで批判されるほど悪くはありません。
どちらかといえば退去した方が「いい暮らしができた」と感謝、感想を大家に述べていったことも幾らかあります。
大東建託パートナーズの担当者さんも、だいたいがいい人たちでしたし。
しかし、もし今度、アパートを建ててみるならば積水ハウスにお願いしてもらおうかとも考えてしまうことがありますし、賃貸暮らしをするならば、大東建託か積水ハウスのいずれかで暮らしてみたいと思います。
専門家よりも現職の賃貸住宅オーナーを行っている人たちのアドバイスのほうが大切
ウォーレン・バフェット氏といえば投資家の間では、言わずとも知れた著名な投資家です。
幾つかの投資チームが頭角を表したかと思えば、投資に失敗し、姿を消すなかで、バフェット氏の投資チームは長年にわたって好成績を積み上げおり、まさにすごい投資家です。
１９３０年生まれなので、かなりの高齢です。
そして彼の投資手法については、多くの人が注目しており、投資についての格言も数多くあります。
その格言は不動産投資にもあてはまることがあると思いますので、彼の言った格言が不動産投資にもどのようにあてはまるかについてもここで考えてみました。
例えば、ZAKZAK２０１６年１１月２４日の「自称専門家たちの助言は投資家の利益にはならない」という記事の中で紹介されていた格言の１つに
実績もない自称専門家たちの助言に、お金を払う価値はない
引用：自称専門家たちの助言は投資家の利益にはならない
【最強！！バフェット流投資術】自称専門家たちの助言は投資家の利益にはならない – ZAKZAK
という言葉があります。
つまりは銀行、証券、投資顧問、評論家、アナリストたちのように、自分自身はリスクの伴う投資は行わないものの、他人の投資については、あれこれ口を出し助言する人たちのことを自称専門家と述べています。
結局は彼ら自称専門家は、投資家に売買させ、手数料収入などで儲けるために、あれやこれやとアドバイスをしますが、結局は投資家の利益にはならないので、適当に聞き流しましょうというのです。
大東建託批判の不都合な真実 空室が多い物件あるという批評は
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
ネットを検索していると、根拠があってかないのかわかりませんが、とにかく特定の団体、組織、企業への批評批判的な記事を目にします。
もちろん表現の自由はありますので、ネガティブなコメントのすべてが悪いわけではありませんが、なかには真実とは多少異なる場合もあり、問題ともいえるコメントもあります。
そして批評にさらされている企業の１つとして大東建託があります。
筆者も大東建託グループの物件オーナーなので、そのような記事を見ると残念に思いますが、よくよく考えてみると多少、真実とは違うんじゃないかと思えることもあります。
その１つに「大東建託の入居率９５％以上という数字に騙されるな」というものがあります。
つまり「９５％といってもそれは全体の数字のことであって、なかには多くの部屋が空室になって大変なアパートがある。このような空室率の高い物件は契約を解除していくので、結果的には高い数字を維持しているという批評です」
しかし、このコメントには多少事実と異なるように思われます。
まず多くの部屋が空室になって大変な物件ということですが、いい部屋ネットのホームページを調べるならば、たしかにあります。
賃貸部屋の申し込み 順番と優先権 後申込が選択されることもある
市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
部屋を借りるために賃貸物件を探し、気に入った部屋を見つけたら入居の申し込みを行うことでしょう。
しかし同じ部屋に申し込み者が何人もいた場合どうなるのでしょうか。
基本的に優先権は最初に申し込みを行った人にあるといわれています。
そして申し込み者すべての収入等など状況が同じような人たちであれば、最初に申し込んだ方の審査が行われ入居ということになるでしょう。
しかし申し込み者の状況が明らかに異なり、若干遅れて申し込みを行った人の収入等などが優れておりどう考えても家賃滞納はあり得ない、そして長期入居がほぼ確実という場合はその方が入居の運びとなる場合もあります。
実は、筆者の所有物件で最近そのような事柄が生じました。
しかもまれな事ですがテナント部屋で生じたのです。
以前の記事でも書きましたが、小規模認定保育園の法人と賃貸契約を締結することができました。
しかしこの法人の申し込みと、ほぼ同時期に個人事業者さんの申し込みも行われていたのです。
小規模認定保育園法人は直接、大東建託に申し込みを行いましたが、個人事業者さんは仲介業者を通して申し込みを行いました。
大東建託さんも、２つ申し込みを調べた結果、明らかに法人のほうが良いということになったのですが、もう一方の個人事業者さんが、なかなか納得がいかず自分に優先権があると言い張り続けるのです。