建物竣工時の不具合は多数あるもの 速やかに無償の修理依頼を
マンションがオーナーに引き渡されるにさいして、オーナーが部屋を内覧することがあります。
筆者も賃貸マンションの完成前に内覧しました。
そして完成したてのマンションには多くの場合、不具合があるものです。
筆者もオーナー使用部屋において、幾つかの不具合があり、すぐに補修してもらいました。
例えばオートロックインターホンの配線ミス、お風呂で給湯器がつかないといったトラブルがあり、施行会社の大東建託にすぐに補修してもらいました。
実際に工事を行ったのは大東建託の下請け会社で、当時は筆者の物件の周辺エリアでは大東建託はほとんど浸透していなかったので、大東建託も下請け会社の選択においても試行錯誤状態だったのかもしれません。
とにかく完成後、不具合が見つかれば、なるべく速く補修を要求すれば応じてくれるものです。（もちろん無償修理です）
もちろん、このような事は分譲マンションの区分所有者になる場合でも同じようです。
この分野で詳しい専門家によると分譲マンション売主が区分所有予定者に内覧してもらう時がありますが、実は不具合箇所は３０箇所ぐらいはあると指摘しておられます。
素人目には分からない部分が多いようですが、専門家に同行してもらうと、数多くの不具合箇所を見つけてくださり、売主に補修を要求することができるんだそうです。
嘘をつく体質の不動産業界 大手であっても例外でない
不動産業界全体には平気で嘘をつく傾向がある。
最近ではサブリース契約でアパート経営をしている大家の幾人かがサブリース会社に騙されたと感じ、ちょっとした騒ぎになっています。
全くの不動産の素人であるならば、不動産業界の平気で嘘をつく体質について知らなくて、あとになって騙されたと思うのかもしれません。
不動産ジャーナリストの榊敦司さんのZAKZAK２０１７年３月６日の記事の見出しは
というものです。
残念ながら、筆者も同感です。
相続によって大東建託グループ物件の大家になりましたが、大東建託の支店の営業担当の言うことは、あまりあてにならないというのが実感です。
というのか、適当なことを言って、忘れてしまうのか、言ったことをその通り、実行してくれることを期待すると失望してしまうことがあります。
本社において、営業マンにどんな教育をしているのかわかりませんが、「嘘も方便」といった方式で営業をさせていたら、いずれは信用を失い、社会から大東建託そのものが相手にされなくなる恐れがあります。
まだ不器用でバカ真面目という印象を与えるほうが、長い目で見ればずっと会社の信用という視点からは良いのではと思うのですが。
一方で建物管理の大東建託パートナーズの担当者については誠意を感じることがあります。
サブリース会社の解約カード 多くはないが起こりえること
解約をちらつかせながら、家賃減額を迫られるかもしれない。
以前のブログでレオパレス大家がサブリース会社であるレオパレスによる家賃減額について裁判に訴えること、そしてその行方について書いたことがあります。
同じ大家として裁判の行方には関心がありますが、そもそも借地借家法のためか、どうしてもサブリース会社に有利になるように思われます。
借地借家法は原則、賃借り人を保護するものであり、サブリースの賃貸契約では大家に対する賃借り人がサブリース会社になってしまうからです。
ですから家賃減額請求を受けて、サブリース契約を解約したいと思っても正当な理由なくしては解約できない場合もあるのです。（大東建託は解約できると大東建託パートナーズの担当者が言っていましたが）
一方でサブリース会社から一方的に解約することは可能です。
そのためかサブリース会社の要求をほとんど飲まざるを得ないと考えている大家さんも少なくないことでしょう。
なかには入居者すべてを他の自社サブリース物件に転居させて、解約したという、ひどすぎるサブリース会社もあるようです。
ここまでやられると、裁判に訴えるとサブリース会社のほうが何らかの法に触れるのではないかと思いますが実際はどうなのでしょうか。
金利交渉で金利下げといっても金利優遇幅を拡大してもらうということ
以前の記事にも書きましたが、アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者から連絡がああり、金利を下げてもらうことになりました。
といっても金利下げによって浮いたキャッシュで医療タイプの生命保険に加入し生命保険料を支払うことになるわけです。
まあ悪い話ではないので承諾することにしたのですが、これまでよく知らなかったのですが、銀行が金利を下げてくれるといっても基準となる金利が下がるわけではなく、債務者の状況によって設定されている優遇金利幅の拡大という形での金利下げです。
この金利優遇幅ですが、借り換え時や、住宅ローン、そしてリスクがほとんどないような債務者には金利優遇幅が大きくなる傾向があるようです。
そして手続きが開始されたわけですが、とにかく手間と費用がかかります。
まずは支店レベルで、特定の債務者の金利優遇幅の拡大について検討し、準備が始まります。
その後、アパートローン債務者宅を支店の行員が訪問し、金利優遇幅拡大についての説明があります。
まあ金利が下がるわけですから、たいがいは説明を聞いた後、承諾することになると思います。
その後、支店の行員は金利優遇幅拡大についての稟議を支店外にある融資担当部署にかけます。
大東建託がストック型収入にシフト？圧倒的な管理戸数からすると
ストック型収入によって安定した経営を行うことができる。
２０１６年は全体的には好調だった大東建託ですが、その要因はアパート建設が伸びたことと、１００万戸を超える物件管理の手数料にあります。
このうち管理手数料のほうは、常時９５％以上の入居率を維持していおり、当分は好調さを維持できそうですが、アパート建設のほうは、懸念が生じ始めています。
というのも２０１６年秋以降、建設受注高が前年比減が続いているからです。
銀行サイドの見方は２０１６年夏以降、１０年物国債金利が上昇しはじめ、固定金利が幾らか上昇していることの影響ではないかと見ていますが、実際にはどうなのでしょうか。
大東建託だけでなく他の建設会社も２０１６年後半以降、建設受注高に変調が生じており、楽観視できない状況のように思えます。
まさに先行き不透明で、収益源をアパート建設から他の事業にシフトしていかなければならないのかもしれませんが、日経新聞２０１７年５月１８日の「大東建託、連続最高益 」の記事には大東建託の業績について
ストック型収入増やし業績安定狙う
引用：大東建託、連続最高益
と書かれていました。
ストック型収入とは電気料金や携帯電話など、仕組みを作って、契約者を増やしていけばいくほどお金が入ってくる形のビジネスのことです。
賃貸住宅の入居申込が取消になるケース 入居審査で落とされたため？
昔は賃貸住宅経営において空室が最大のリスクの1つと言われていました。
しかし一括借り上げ方式での賃貸住宅経営へとシフトするにつれて、空室リスクの意識は薄れてきたように思います。
しかしそれでも空室が目立つようなアパートやマンションならば、周期的に行われる一括借り上げ会社とのオーナーに支払われる賃料の賃料改定で下げ圧力が強くなります。
なのでやはり、そこそこの入居率を維持しておきたいものです。
そのためにも退去者がでるのは、いた仕方ないことですが、退去者がでたあと入居者募集を行って、いかに素早く次の入居者が決まるかが重要です。
なかなか入居者が決まらない状態がずっと続くならば、その間にさらに退去者がでて、その繰り返しで空室が目立つようになってしまいます。
ところで筆者の小規模マンションでも退去者がでて入居者募集が行われるようになりましたが、今回はコロナの影響があったのか、以前のようになかなか入居者が決まりません。
しかしそのうちに大東建託パートナーズがオーナーのために提供している大東マイページを見てみると、ようやく入居の申込が入りました。
ヤレヤレといったところです。
その後、幾日かすれば、正式な契約となり、その後、入居されることになります。
マンションオーナーにとって気になる中国バブル崩壊
中国の不動産会社の破たんが現実味を帯びています。
しかも危ないと言われている会社は数十社にも及びまさに深刻な事態です。
さらに中国政府も破たんしそうな会社の救済を行わないということなので、破たんも時間の問題でしょう。
市街地にある高層マンション。
例えば、破たんしそうな会社の代表例として恒大グループがあります。
恒大グループについてウィキペディアには
恒大集団（こうだいしゅうだん、英語: Evergrande Group）は、中華人民共和国広東省深圳市に本拠を置く（登記上の本籍地はケイマン諸島）不動産開発会社[2]。 2020年9月末から10月にかけて、中国当局（中国人民銀行）が不動産市況のバブル抑制と、それに伴う不動産会社の財務改善を念頭に、資産に対する負債の比率が高い企業に対して金融機関などによる融資を制限する動きが出たことを受け、恒大集団が債務不履行に陥る可能性があると報道された[9][10]。恒大は財務の健全化に向けて土地の在庫を3分の2まで減らすと発表し、2020年9月7日より1カ月間、すべての物件を3割引で販売した[11]。
実際のところ、恒大グループの負債額は35兆円という膨大な負債をかかえており、もし破たんしてしまえば、回収できるのはその1/5ぐらいかもしれず、ほとんどが数十兆円の負債が焦げ付く可能性があります。
しかも最近の報道では一部の利払いができなかったようで、デフォルトが生じているようです。
管理会社や管理組合による着服 発覚後に修繕積立金が数倍にも
賃貸アパートマンションでは毎月、家賃の他に管理費が徴収されます。
筆者の所有マンションでも、各部屋に同額の管理費が徴収されています。
管理会社は大東建託パートナーズですが、徴収されている管理費がどう使われているかのかは報告等はありません。
ただ周辺エリアの同じような物件と管理費がほぼ同額ならば、妥当なんだろうと思います。
ところで分譲マンションとなると管理費だけでなく修繕積立金も毎月徴収されることになります。
大規模なマンションとなると修繕積立金も莫大な金額になることでしょう。
このようなマンションには管理組合や理事会などがあり、これらのお金のチェックなどにあたりますが、しかし時々、管理会社、マンションの理事長などの着服あるいは流用が明らかになることがあります。
例えば新潟のあるリゾートマンションではマンションの理事長が７億円も着服していたことが発覚したことがあるそうです。
この理事長、公認会計士でもあったので、他のマンションオーナーたちも信用しきっていたそうですが、その信用が仇になったようです。
だれもが組合の通帳を確認することがなく、ずるずると着服を許してしまったようです。
賃貸住宅の立地 満足度が高いのはやはり通勤に便利なエリア
賃貸住宅の立地はとても重要です。
最も満足度の高いのは通勤、通学に便利だということですが、次に満足度が高いのは、日常の買い物や、医療などに便利というてんです。
このてんで対象となるのは、高齢者だと思いますが、最近は郊外に戸建て住宅やマンションに住んでた方々が高齢になって、郊外の生活に不便を感じるようになり、買い物や医療に便利な都心部で賃貸住宅生活をする方もおられるそうです。
都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・
特に買い物はインターネット通販を活用できても医療となると、やはり通わなければならないので、大きな病院等に、すぐに通えるというのは高齢者にとっては魅力的な事柄だと思います。
もちろん買い物や医療などに便利というのは、高齢者だけでなく、あらゆる年齢層の人たちにとっても魅力的な事柄です。
銀行の視点からすると大東建託よりも積水ハウスのほうが評価が高い？
以前のことですが、アパートローンを借りている銀行の担当者に、少しですがお世話になっている大東建託の不満を漏らしたことがありますが、銀行の担当者も大東建託の物件にかかわったことがないためか、大東建託という会社の名前は知っていても、実際のところはどのような会社なのか、あまり知らなかったようで、ただただ
「そうですか」
と聞いておられました。
その後、この銀行の担当者、隣町の地主や家主を開拓するために地道に訪問していかれた時に大東建託のオーナーさん宅何人かも訪問することがあり、そのためか、私に大東建託の一括借り上げがどのようなシステムなのかを尋ねてくるようになりました。
どうやら銀行員は、大東建託という会社については、あまり熟知しておられない方も少なくないようです。
一方で積水ハウスとなると事情は異なります。
この銀行の担当者さん、銀行の仕事で積水ハウスの工場見学に行かれたことがあるようで、積水ハウスについてはよく知っておられるようでした。
おそらくは不動産でも積水ハウスの案件を扱ったことがあったのかもしれません。
まあ戸建住宅においては積水ハウスがトップなので、住宅ローンなどで銀行も積水ハウスのやり方などに精通することができるのでしょう。 (さらに…)