小規模マンションオーナーの日記

7月 28, 2020

レオパレス21のアパート　募集停止が5万戸だった

レオパレス21のアパート施工不良の問題がいまだに尾を引いていますが、まだまだこの問題は続きそうです。

という記事にも

もうアパート施工不良を公表して1年以上になりますが、改修工事が完了したのは、改修の対象となる物件の1割にも満たないとは・・。具体的には物件の改修が完了した棟数は20年3月末時点で990棟で、それが対象物件の1割以下になるんだそうです。ということは改修がまだの対象物件は、12000棟ほど残っているということになります。

と書かれていて、2020年5月で改修が完了したのは約1000棟ほどで、まだまだ改修工事が進んでいないようです。

ところでいざ、改修工事を行うとなると、そのアパートの入居者さんには退去してもらわなければなりません。

さらにすべての入居者さんが退去してもらわなければ、改修工事に入ることはできません。

そこで退去のお願いを始めてから、すべての入居者さんが退去してもらうまでには、数カ月程度かかることもあるでしょう。

さらに改修工事に入る物件には、入居者募集を停止しなければなりません。

なので80～90%程度の入居率だったアパートも、どんどん入居率が下がっていくことでしょう。

レオパレス21の経営状況に怯えるりそな銀行？

先日のことですが、久しぶりに、りそな銀行の渉外担当者が自宅を訪問してきました。

コロナの流行のために、3月下旬ぐらいから6月上旬ぐらいまでは、顧客訪問を控えていたようですが、久しぶりに訪問して来られました。

実のところ、渉外担当者も2月ごろに交代になっていたのですが、おそらくは引き継ぎもきちんとされていたので、私の小規模マンションの賃貸経営状況も把握しているものと思っていたのですが、今回はなぜかいろいろと賃貸住宅経営の状況について尋ねてきました。

そして質問には正直に答えたのですが、なぜ？

コロナのために賃貸住宅経営になんらかの変化があったかを知りたかったのでしょうか。

りそな銀行。りそな銀行のアパートローンにも注力してきた。

しかし今になって考えてみると、あのことが原因ではないかと考えています。

あのこととは。

それは

レオパレス21のことです。

実のところ、りそな銀行はレオパレス21オーナーにかなりの額を融資しており、オーナー向け融資の焦げ付きを懸念しているようなのです。

しかも、りそな銀行はレオパレス21そのものにも1兆円ほどの融資をしており、もしもレオパレス21が破たんすれば、りそな銀行は大損害を被る可能性があるのです。

もちろんヤマダ電機がレオパレス21を支援するとの観測もあるのですが、まだどうなるかわかりません。

窮地のレオパレス21にヤマダ電機が・・

大規模なアパート施工不良が発覚してから、経営再建中のレオパレス21.

しかし前途は多難と言われています。

単独での再建は、かなり厳しいようで、注目されているのは有力な支援先です。

これまでも支援先として、ソフトバンクの噂もありましたが、しかしこの話は実現性がかなり薄いようです。

さらに旧村上ファンドや村上氏がレオパレス21の経営に関心を示しているようですが、レオパレス21側が拒否しているようです。

そのようななかヤフーニュース2020/6/22の「債務超過寸前のレオパレス21　救世主は「ヤマダ電機」　メリットはあるか？」（文春オンラインより）には多少驚かされました。

それによると

一体どこが再編相手なのか。金融機関幹部が明かす。「最有力は、家電量販大手のヤマダ電機です」

引用：https://news.yahoo.co.jp/articles/af51cc54f4017f2a41e66ab2a99ac6a0d2a1b742（アクセス日2020/6/24ヤフーニュースは期日がくれば削除されます）

と報じました。

このように支援の最有力は

ヤマダ電機

なんだそうです。

この情報元は金融機関幹部ということですが、レオパレス21の主要取引銀行のりそな銀行か三井住友銀行幹部ということでしょうか。

名誉棄損に基づく損害賠償訴訟　大東建託の勝訴確定

ネットを検索していると、真偽がわからないような記事であふれています。

グーグルさんの検索でも、なるべく怪しい記事は検索上位でヒットして多くの人の目に触れないようにしているようですが、しかし時々そのような大東建託アンチともいえるような記事が今でもあります。

そのようななか週刊ダイヤモンド誌がネット上でも大東建託を批評する連載記事を掲載していたことがありました。

週刊ダイヤモンドの記事ということで、読んだ方も多いと思いますが、週刊ダイヤモンドというブランド力のようなものでか、グーグルさんの検索でも、検索上位でヒットすることが多かったかもしれません。

しかし最近になって週刊ダイヤモンドの大東建託を批評する記事は、ヒットしなくなりました。

どうも週刊ダイヤモンド社が記事を削除したのでしょうか？

ところでこの件では大東建託が名誉棄損にもとづく損害賠償請求の訴訟を起こしていました。

この件については大東建託のニュースリリース2020/4/3の「株式会社ダイヤモンド社との訴訟における勝訴判決のお知らせ」で報じていますがそれによると

大東建託株式会社（以下、当社）は、株式会社ダイヤモンド社（以下、ダイヤモンド社）の発行する「週刊ダイヤモンド」２０１７年６月２４日号に掲載された「不動産投資の甘い罠」と題する特集記事について、事実と異なる記事で名誉が毀損されたとして、名誉棄損に基づく損害賠償の支払い等の請求を東京地方裁判所に提起しておりました。上記訴訟に関しまして、２０２０年３月１６日、東京地方裁判所は当社の主張を一部認め、ダイヤモンド社に対し、２０万円の支払いを命じる判決を言い渡しました。
この判決は双方が控訴しなかったことから、３月３１日に確定しています。

引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000elpe-att/diamond_hanketsu_0403.pdf（アクセス日2020/4/15）

と報じました。

大東建託　東建コーポの株価が半減　レオパレスは1/4に

最近は大東建託の株価が、さえません。

2020年2月は、だいたい￥13000円前後を推移しています。

大東建託の主力のアパート建設事業が、じり貧状態が続き、そのために株価かも下降ぎみのようです。

大東建託の株価も2017年末ごろには、￥24000円近くまで上昇したものの、それから下降線をたどって現在は、半減近くの￥13000円ぐらいで推移しています。

2018年初頭といえば、サブリース会社のスマートディズの破たんや、スルガ銀行の不動産融資の不正などがメディアで報じられ、サブリースへの不信感が広まった時期です。

そしてさらにダメ押すかのように、2019年にはレオパレス21のアパート施工不良がメディアで大きく取り上げられ、地主さんもアパート建設に警戒するようになってきたと思われます。

さらの金融庁もスルガ銀行の不正融資の事態を重くみるようになり、2018年ぐらいから、金融庁の銀行の不動産融資の監視を強化するようになり、銀行の不動産融資への審査を厳格化するようようになり、昔のように銀行からお金を引き出して不動産に投資することが容易でなくなったことも、大きく影響しているようです。

仮に100株を所有しているならば、￥2400000から資産が￥1300000まで減少し、￥110万円の損失が生じ、株主としては怒っていることでしょう。

建設業では大東建託グループに就活生の人気が・・

株式会社学情による、2021年卒の就活生の就職人気企業ランキングが公表されました。

それによると2年連続、伊藤忠商事が1位だったようです。

なぜ伊藤忠商事？

と思いましたが、どうやら商社のなかでもトップクラスの業績と、個性的で意欲的な社員が多いということがあるようです。

いずれにしても全体的に人気の高い商社ですが、伊藤忠商事は三菱商事や三井物産よりも、就活生には人気があるようです。

ところで驚いたのは建設、住宅業で人気のある会社のランキングですが、旭化成ホームズ、大東建託グループ、積水ハウスとなっています。

積水ハウスならば、なんとなくわかりますが、大東建託グループが入っている？

このことには驚きました。

ブラック企業ではないにしても、ブラック企業誌だと主張する方も少なくない大東建託グループです。

ところで旭化成ホームズが人気企業となっていますがその理由は

・建設業他社よりも給料が高く安定している

・福利厚生が充実している

・グループとしての旭化成が倒産することは考えにくい

などがあるのではないかと思います。

ちなみに旭化成の賃貸住宅はへーベルメゾンで戸建住宅は主力のへーベルハウスです。

へーベルメゾンのシェアは大東建託や積水ハウスと比べると小さいですが、しかしあちらこちらで見かけることがあります。

またもや大和ハウス工業で不祥事　それでもなぜか業績には軽微な影響

最新の賃貸住宅管理戸数ランキングでは管理戸数が最大なのは大東建託グループで2位が積水ハウス、3位がレオパレス21、4位が大和ハウスリビングとなっています。

このうちレオパレス21は管理戸数を減少させていますので、大和ハウスグループが3位になることが確実視されています。

この大和ハウスですが、賃貸住宅業界では3位でも建設業界全体ではトップ企業です。

いってみれば建設業界を代表する会社なのです。

その大和ハウス工業にまたもや不祥事が生じました。

このてんでヤフーニュース2019/12/18の「国家資格を349人が不正取得　大和ハウス、社長ら報酬返上」とうい記事には

大和ハウス工業は18日、社員349人が必要な実務経験年数を満たしていないにもかかわらず国家資格の技術検定試験を受け、施工管理技士の資格を不正に取得していたと発表した。実務経験の証明書をチェックする会社側の態勢が不十分だったのが原因。国土交通省へ報告した。芳井敬一社長ら役員11人の来年1～3月の月額報酬を10％減額する。・・349人のうち6人が現場技術者として16物件の工事に関わっていた。

引用：https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191218-00000195-kyodonews-bus_all（アクセス日2019/12/19）

と報じました。

レオパレス21の裁判　なお10件以上が係争中

先回の記事

レオパレス21オーナーのメディアへの取材で見えてきたこと

では日本経済新聞がレオパレス21のアパートオーナーへの取材をもとにした記事

「レオパレス、暴かれた無責任施工の実態」を読んで、同じ賃貸住宅オーナーとして興味深く考えさせられたことについて書きました。

記事のアドレス：https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO48990590W9A820C1000000&scode=8848&ba=1（アクセス日2019/9/19）

今回も、その日本経済新聞に書かれていた事柄から考えさせられたことについて取り上げてみたいと思います。

今回はこの日本経済新聞の記事にはレオパレス21のオーナーたちがレオパレス21を訴えた裁判について、わかりやすくまとめられていましたので、そのてんについて取り上げてみたいと思います。

まずこの裁判の始まりは2016年11月に129人のオーナーたちが、家具・家電メンテナンス費用を不当に支払わされたことで損害賠償を請求することから始まります。

残念ながら、その訴訟は原告側敗訴となっています。

しかし原告側は控訴していますので、最終的な決着がつくまでには、なお時間がかかりそうです。

その日本経済新聞が把握しているだけで、オーナーたちがレオパレス21を訴えて裁判になっているケースは12件あるようです。

とくに2017年には9件もの訴訟そして裁判が行われています。

MDIがソフトバンクグループに　

不動産仲介で、だれもが知っている会社にエイブルがありますが、そのエイブル、かつてはソフトバンクグループの影響力のもとにある会社でした。

しかしやがてソフトバンクグループはエイブルの株式をすべて売却し、今ではエイブルはソフトバンク色はありません。

しかしそのソフトバンクグループですが、最近になって不動産投資に積極的になっているようです。

まずインドのホテルチェーンOYOと合弁会社を設立して、日本でホテル事業を手掛けることを、この春に明らかにしましたが、さらに賃貸住宅事業にも手掛けるようです。

209/9/12のMDIのニュースリリース「ソフトバンクグループおよび OYO Hotels & Homes との資本提携について
」には

当社は、令和元年 9 月吉日、ソフトバンクグループ株式会社および Oravel Stays Private
Limited（以下「OYO Hotels & Homes」）が出資する合弁会社を通じて、両者と資本提携を
いたしました。

今後はソフトバンクグループの一員として、グループ企業が有するマーケティングナレッ
ジ、既存の顧客基盤及びビッグデータを活用した効率的な新規顧客開拓の推進等の様々な
リソースを当社の成長戦略に取り入れるほか、OYO Hotels & Homes が日本国内で進める
事業との連携を通じ、弊社の事業規模の更なる拡大及び新たな事業領域の拡大ができるも
のと考えております。

そして、不動産・賃貸業界および建築業界にイノベーションを起こすべく、新たな挑戦を
始めます。

引用：https://www.mdi.co.jp/shared/pdf/report_19091201.pdf（アクセス日2019/9/24）

と報じました。