入居者がすぐに決まる物件 なかなか決まらない物件
以前のことですが筆者の所有物件で空室がでて、入居者募集が始まって４カ月にもなろうとしていますが、いまだに入居者が決まりませんでした。
週末の土曜日や日曜日には、部屋の内見に来る方もちらほらとおられるようですが、結果はNGです。
もちろんこのような傾向は数年前ぐらいから見られるようになっていたのですが、最も入居者が決まらなかった最長の期間は７カ月です。
今回はこの最長記録を更新するかもしれません。
入居率に定評のある大東建託の物件なのですが、決まらない物件は決まらないものです。
ところで筆者もいい部屋ネットのサイトの、とくに私の物件のあるエリアの募集状況を、しばしば閲覧していますが、入居者募集をしてから直ぐに決まる物件と、入居者募集をしてもなかなか決まらない物件と二極化しているように思われます。
そのことから見えてきた入居者がすぐに決まる物件の特徴とは
新築や築年数が数年の物件です。
当然といえば当然で、人は中古のものよりも新しいものを好みます。
ですから築年数の新しい物件は、入居者募集をしてもすぐに決まることが少ないないようです。
さらに
インターネット無料やペット飼育可物件も入居者がすぐに決まる傾向があります。
大東建託の物件でも、比較的に新しい物件には、これらの物件が多数あり、入居斡旋において有利であるように思います。
インボイス制度 テナント賃貸をしているならば要注意
2023年10月から始まったインボイス制度。
街を歩いていてもインボイス制度を反対するポスターなどを目にすることがあります。
ところでこのインボイス制度とはどのような制度なのでしょうか。
ウィキペディアには
インボイス制度（インボイスせいど）とは、消費税の仕入税額控除の方式の一つで、課税事業者が発行するインボイス（請求書など税率・税額を明記する税額票）に記載された税額のみを控除することができる制度のことである。2022年1月時点で日本とアメリカ以外の全OECD加盟国に導入されている[1]。
と書かれています。
しかしこれだけの説明では十分にどういうことか理解できないかもしれません。
大東建託設計施工管理のマンション。1階はテナントになっている。
しかしこのインボイス制度ですが、事業者にとっては死活問題にも、なりえるほどの制度とも言われています。
特に注意が必要なのは、いわゆる免税事業者と言われている人たちです。
この免税事業者というのは、事業規模が課税売上高が年間1,000万円以下の場合に免税事業者になります。
この場合は消費税を受け取っても、消費税を納付しなくても、脱税にはなりません。
リモートワークを行うのに適した環境とは 賃貸住宅にも適合型が
リモートワークが普及するなか、単身者の場合は、リモートワークといっても部屋のレイアウトを少し変えるぐらいで、すぐにリモートワークに対応できることでしょう。
しかし家族で住んでいるならば、リモートワークで仕事をするためには、リモートワーク用の部屋を確保するなど、様々な調整をしなければなりません。
とくにリモートワークの課題の1つは仕事に集中できる環境にできるかどうかにあるようです。
そこで集中して仕事の行える環境にするためのポイントとなることは
・誘惑するものをなくす、そして目に入らないようにする
ことなんだそうです。
ですから自宅のリビングはまずは向かないといえるでしょう。
リビングには集中力を阻害するような誘惑となるものが多いからです。
例えばテレビやゲームなどがあるかもしれません。
・身の回りに必要なものを揃えて不必要に立ち上がらないようにする
ことも集中して仕事をするうえで重要なようです。立ち上がるたんびに、誘惑となるものに集中力が妨げられてしまうことがあるからなんだそうです。
・さらに室内の照明は青みがかった白色の「昼光色」が最適
のようです。というのも青みがかった白色の「昼光色」が集中力を高めるのに最も適しているからです。
他にも生産性を高めるために行えることは幾つもあるようですが、確かなことはテレワークを行うのは、どんな部屋や場所でもかまわないというわけではないということです。
場所や環境を注意深く整えなければ良い仕事を行えないのです。
建設業界の慢性的な人手不足も施工不良の原因になっている
筆者の戸建ての賃貸住宅に住む知り合いが、どうも2階から雨漏りするようなのでということで管理会社にそのことを言うと、「わかりました。大工さんに見に行ってもらいます」との返事だったようです。
しかし、あれからいつになっても大工さんは見にこられないとのことです。
大工さんが来ないのは管理会社が大工さんを探しているものの見つからないのか、忘れてしまっているのかのいずれかではないかと思われますが、いずれにしても最近は必要な修繕箇所の修繕工事をなかなか行ってもらえないということが、しばしば生じます。
ところで2018年9月に京阪神地区を直撃した台風で、私が住んでいるエリアの多くの戸建て住宅の屋根が傷みました。
私のマンションの裏の戸建て住宅も瓦が多数落ちてしまいましたが、台風の後の数日後に、屋根の職人さんが見にこれていましたが、しかし実際に修繕工事を行ったのは2019年の1月中旬のことでした。
4か月半ほど待って、ようやくの修繕工事です。
それぐらい最近では、建設現場で働く職人さんが不足しているようです。
ところでNEWSポストセブン2019/5/6の「荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ」という記事が掲載されていましたが
いま、一戸建てやマンション・アパートといった住宅の建設現場は、ますます深刻化する人手不足を背景に施工不良や工事の不手際が相次いでいる。「新築」だからといって決して安心してはいけない。
荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ｜NEWSポストセブン (news-postseven.com)
と書かれていました。
住宅ローンよりもアパートローンのほうが安全と言える理由は
アパートマンション事業を始めるとなると多額の資金が必要にになります。
例えば土地はもともと所有していてもRC造り4階建てのマンションを建てるとなると少なくとも1億円はかかります。
さらに土地も購入するとなると、都心部になると何千万あるいは数億円がプラスされることになるかもしれません。
もちろん地方で小さなアパートを造るとするならば、さほど費用はかからないと思います。
ところで資産家であるならば借り入れをしなくてもアパート事業を始めることができますが、そうでない場合は通常、金融機関から借り入れて事業を始めることになります。
そして
アパートマンションローンは事業性ローンになります。
実際のところ銀行は、住むための家やマンションを買うための住宅ローンとアパートマンション事業を行うために融資を受けるためのローンとを区別しています。
例えば1つのアパートマンションを建てるためのローンはそれに該当しますが、住むためではなく投資目的で1部屋を買うためにローンを組む場合もアパートマンションローンになるようです。（金融機関によって対応が異なるかもしれません）
ところで事業をあまり経験していない場合、お金を借りということに抵抗を感じるかもしれません。
ましてアパートマンションローンを組む場合、場合によったら1億円以上借入れることになる場合もあります。
賃貸住宅が過剰な時代 空室に悩まされる要因は？
空室が全国的に増えていますが、基本的にはアパート事業はさほど暗くないという意見があります。
その理由としては、現在、戸建て住宅やマンション購入をするよりも賃貸住宅を選ぶ人が増えていること、空室を多くかかえている物件は管理が十分に行われていない滅失直前の物件に多いことなどがあります。
しかし、きちんとメンテナンスや管理をしっかりと行うならば、どこにアパートやマンションを建てても大丈夫というわけではありません。
実際、賃貸住宅の供給過剰なエリアでは、空室が目立ち家賃の激しい下落が生じていると聞きます。
ではどのようなエリアを避けなければいけないのでしょうか。
都会では交通の便の悪いエリアは苦戦する
都会と田舎や地方とでは事情は異なりますが、都会では交通の便の悪い物件は、なかなか募集しても入居者がみつからない場合があります。
なぜならば都会で賃貸住宅に住む多くの方が公共の交通機関を利用して通勤するからです。
なかには車で出勤する方もおられますが、東京都心や大阪の御堂筋のオフィスに通勤する方たちは、そもそも車では通勤しません。
つまり職場に自家用車を止めるスペースがないので、どうしても公共の交通機関を利用することになります。
賃貸住宅 入居後数カ月で退去する場合も どんな理由で
この記事を書いているのは火曜日のことでした。
火曜日、これまでの経験則からすると月末から月初めの火曜日に大東マイページを見ると退去のでる確率が高い日です。
そこでおそるおそる退去がいないことを願いながら大東マイページにログインしてみると、ガーン、退去者がいました。
〇月〇日退去予定日となっています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
ところで、よくよく見てみると、この退去者ですが、数カ月前に入居したばかりの方です。
ということは数カ月で退去するということですが、なぜこんな短期間で？
何か気に入らないことでも？
いろいろと気になります。
ところで以前にも入居してから約2カ月で退去した方がいました。
そこでそのことを大東建託パートナーズの物件担当者に聞いてみたことがありますが、その答えは
「入居当初から短期間の入居予定の方だった」とのことです。
実のところ1カ月～数カ月程度の短期のみの入居需要というものもあるのです。
例えば
・マイホームの大規模リフォームの期間だけとか
・数カ月のみの仕事で自宅から通えないので、数カ月だけお部屋を借りたい
といった理由などがあります。
そしてそのような短期間のみの入居希望者を大東建託グループの物件では受け入れています。
詐欺まがいの損害保険に注意！！加入前にしっかりと確認を
自然災害による物件の損害には損害保険が頼りになるのだが・・。
最近は地球温暖化の影響か、天災に見舞われることが多くなってきました。
とりわけゲリラ豪雨などの、水害による被害が増大しているように思われます。
アパートマンションオーナーでも水害によって、所有物件が被害に遭うことが心配になるかもしれません。
しかしそこで頼りになるのが
損害保険です。
最近では水害補償がある損害保険も増えてきましたので、そのような損害保険に加入しているならば、多少は安心です。
このてんで過去の記事
にもありますように、大東建託は大東建託グループの物件に水害補償のある損害保険に加入することを大東オーナーに勧めてきました。
これは今の時代の現実に即した対応でとても良いことだと思います。
しかし天災が、しばしば生じ損害保険の保険金がしばしば活用されるようになると、損害保険会社も事業として保険業務を行っているわけですから、事業収支を合わせるためにオーナーたちが支払う損害保険料の値上げを行っていきます。
しかも、時には「えっと」思うほど高くなることもあります。
そうなると、保険料の安い保険に替えることも検討したくなるものですが、注意すべきてんもあります。
マンションの管理費 エレベーターの保守点検費用が大きく占めている
アパートやマンションといった集合住宅に住むと、管理費が求められます。
この管理費ですが、ウィキペディアには
管理人の人件費、管理会社への事務委託手数料、設備の保守点検費用や清掃委託費、共用部分の水道光熱費・損害保険料や管理組合運営費などに充てられる。大規模マンション（タワーマンションや高層マンション他）でフロントサービス、医療サービスなどの各種サービスやプール、ミニシアターなどの共用施設を充実させる場合には、それらの維持管理費用も管理費から賄われる。
と書かれています。
ところでこの管理費で大きな場を占めているのが、エレベーターの保守点検費用です。
実際のところ賃貸アパートやマンションの管理費で、エレベーターがあるかどうかで管理費は大きく違ってくることがあります。
ところでこのエレベーターの保守点検の費用ですが、この業界ならではの、？の事情があります。
その事情とは、保守点検作業にかかる費用は、どの業者に行なってもらうかによってかかる費用も大きく異なってくるというのです。
このてんについて産経web2021/7/11 （産経夕刊2021/7/15にも同記事が掲載）の「住宅クライシス 高コスト招く無関心…マンション管理のカネ事情」という記事に書かれています。
賃貸住宅経営を行うことが許されない職種がある その職種とは？
ワンルームマンション投資やアパートマンション経営はどんな職種の人であっても副業としてできるかと思っていましたが、どうもアパート経営を行ってはいけない職種があるようです。
詳しいことはわかりませんが、日経新聞の社員の一部？は株取引をしてはいけないというルールがあるようですが、同じようにアパート経営をしてはいけないという職種があるというのです。
その職種とは不動産屋とか建設会社の社員というわけではありません。
あるいはワンルームマンションや賃貸住宅を売り込むセールスマンでもありません。
その職種とは
裁判官です。
少し意外に思いましたが、産経新聞２０１７年１１月２日夕刊には
裁判官のアパート経営ダメ 最高裁裁決「公正さや廉潔さ求められる」
という見出し記事がのせられていました。
つまりは裁判官は公正さや廉潔さが極めて求められる職種なので、職務以外での高額収入が得られる事柄を行ってはならないというのです。
裁判官のように法律に通じた方がアパート経営を行うならば、アパート経営に伴う、さまざまなトラブルを法的に解決するうえでは、うってつけの方のようにも思うのですが、残念ながらそれは許されないようです。
最近はオーナーと管理会社とのトラブルも増えていますが、このような方がオーナーになって管理会社とのトラブルにおいてオーナー側が有利になるように頑張ってくれたらいいのになあとも考えてしまいますが、そう甘くはないようです。