やはり管理費の着服があった しかもあの管理会社で！！
集合住宅の住人は管理費の支払いが求められる。
私の知人が以前に住んでいたアパートでのことですが、このアパート、空室だらけで、近い将来に解体されることも決まっていたようですが、知人も住んでいる間は家賃と管理費を支払っていたようです。
そして管理費は3000円ほどだったようですが、ほとんどアパートの清掃なども行われておらず不信に思っていた知人がアパートの管理会社に管理費をもっと下げてくれと文句を言ったそうですが、しかし管理会社は応じてくれなかったとか・・。
ところでこのアパートの住人さんが支払ってる管理費ですが、どのように使われているかは住人さんは知りませんし、実のところ物件オーナーも知らないことが少なくないようです。
おそらくはこの管理費の幾らかは管理会社の利益にはなっているようですが、管理費のやりくりを管理会社が明かすということはあまりありません。
ですから不正が入り込む可能性があるのではないかと懸念していましたが、やはりそのような事例が生じたようです。
2018年12月28日の神戸新聞next「マンション管理費 元従業員が２５００万円着服」という記事には
積水ハウスグループ「積和管理関西」（神戸市東灘区向洋町中５）の元従業員の男性が２００４年から１４年間にわたり、同区にあるマンションの管理費計約２５００万円を着服していたことが、同社への取材で分かった。
https://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/201812/0011941967.shtml（閲覧日2018年12月29日）
と報じました。
自社株買い増枠の大東建託株価が逆行高！！
株価はその企業の経営状況を反映させる場合が少なくない。
株価はその企業の経営状況をある程度、反映させるものです。
とりわけ企業の経営者は株価を意識します。
というのも株式オーナーには、ある程度ですが経営に影響を及ぼすことができ、とりわけ株式オーナーの大半から経営について否定されると、経営者は辞めなければならないでしょう。
ところで2018年12月18日は日本の株式は大幅に下落しました。
ほとんどの株式が下落するなか、その一方で大東建託の株価はなぜか逆行高となりました。
206円高の15600円です。
他の建設業の株式、大和ハウス工業、積水ハウス、レオパレス21、東建コーポレーションは下がっているのにもかかわらずです。
これは何かがあると思い調べてみると、どうやら自社株買いの変更を発表したことにあるようです。
つまりはこれまでは143万株を上限とする自社株買いだったのを、上限を700万株（発行済み株数の9.43％）、または868億円とする新たな自社株買いに変更したのです。
このように大幅に自社株買い枠を増やしたということに市場が好感し、逆行高となったようです。
そもそもこの自社株買いですが、時々他の企業でも行っている事柄で、多くの場合、現株価に割安感があるというのか、もっと株価が上がってもおかしくないという時に実施されるようです。
大東建託の「チャレンジ家賃」！！
物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事。
物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事です。
当然のこともかもしれませんが、家賃が上がれば嬉しいですし、一方で家賃が下がれば残念に思うものです。
ところで数か月前に退居予定者がでて、次の入居者募集が始まったのですが、この時の募集家賃は、？というほど高い募集家賃で驚いたことがあります。
大東建託の査定家賃よりも￥4000円も高い募集家賃だったのです。
もしもこのまま成約し入居者家賃が、この募集家賃で確定すれば、オーナーに支払われる賃料も通常よりも約¥4000円程度高くなるところだったのですが、二カ月たっても入居者が決まらず、その後、募集家賃も¥4000円下がり、ちょっと余分に賃料がもらえるかもという夢は吹っ飛んでしまいましたが、あの時は、なぜ二カ月で募集家賃を下げたんだろうかと、ガッカリしたものです。
もっと長い期間、あの募集家賃で頑張ってくれたらいいのに・・、と勝手に思っていましたが。
しかしその後、どうしてあのような事が起きたかの理由がわかりました。
あの現象は、大東建託のいわゆる
チャレンジ家賃
だったのです。
このチャレンジ家賃、 家賃を上乗せしても成約が見込める物件に対して「チャレンジ家賃」として２か月間家賃を上乗せして入 居者様の斡旋を行うというものですが、たしかに私の所有物件で起きたことも、二カ月後に募集家賃が見事に下がりましたので、チャレンジ家賃であることに間違いないようです。
優越的地位の乱用😟と物件オーナー
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
最近、気になるニュースの１つとして、通販の巨大メーカーのアマゾンが、いわゆる取引先に「協力金を要求」したことで、公正取引委員会にマークされたというニュースです。
日本経済新聞２０１８年３月１６日の「アマゾンの「優越性」どう判断 「協力金」要求か、公取委立ち入り ネット商慣行注視 」という記事には
公正取引委員会は15日、インターネット通販大手のアマゾンジャパン（東京・目黒）を独占禁止法違反（優越的地位の乱用）の疑いで立ち入り検査した。自社サイトで販売する商品のメーカーに、値引き販売した額の一部を「協力金」として補填させた疑い。・・一方、取引先も悩ましい。もしアマゾンとの商談を不服に感じて取引をやめたら、みすみす商機を逃すことになる。「従うのが得策」という声も聞こえてくる。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGKKZO28175130V10C18A3EA2000/(アクセス日2018/4/12）
というものです。
ここでアマゾンが疑われているのが独占禁止法違反の優越的地位の乱用という事柄です。
たしかにアマゾンといえば巨大企業でありしかも通販においてのノウハウも蓄積されており取引先としてアマゾンの看板で商品を売るならば、効果的にビジネスを行うことができるとうメリットがある反面、取引を続けるためにはアマゾンの要求を呑まなければならないというデメリットがあります。
大東建託創業者 多田勝美氏が日本の資産家一覧にランクイン
創業者が資産の多さでランクインすることはしばしば生じる。
創業者として多くの方が知っているのが、松下幸之助かもしれません。
松下幸之助といえばパナソニックを一代で築き上げた創業者ないしは経営者です。
当初は５人ほどでソケット製造販売に着手したのが始まりといわれていますが、それからどんどん事業拡大していったといわれていて経営の神様ともいわれた方です。
実はかなり昔に私の母が三和銀行夙川支店に勤めた時代に、松下幸之助のお手伝いさんがよく銀行に来られていたそうで、株式の配当金などがさすがにすごかったと母は言っていました。
ちなみに松下幸之助の死亡時遺産総額は約２４５０億円で、日本で最高とされています。
ところで当時の松下幸之助の資産は相当なものでしたが、今ではそれをはるかに凌ぐ資産家が相次いでいます。
アメリカの経済誌フォーブスによるとユニクロを展開するファーストリテーリングの柳井正さんの資産は１４６億ドル（２０１６年）なんだそうです。
１４６億ドルというと１ドル１００円で計算すると１兆４６００億円ということになり、松下幸之助の死亡時の資産２４５０億円をはるかに超えています。
ちなみに２位以下は
２位 ソフトバンク社長 孫正義 １１７億ドル １兆１７００億円
３位 キーエンス会長 滝沢武光 ７２億ドル ７２００億円
４位 楽天社長 三木谷浩史 ５６億ドル ５６００億円
５位 森トラスト社長 森章 ４９億円 ４９００億円
となっています。（フォーブスによる）
日経新聞も大東建託の業績に懸念を示す😟
相続税対策のための不動産投資も一服しはじめている。
２０１５年、２０１６年と好調だった賃貸住宅受注も２０１７年後半には失速してきたとの見方が強くなってきています。
こうなると賃貸住宅大手で最も影響を受けるのは、最大手の大東建託になると思われますが、日本経済新聞２０１７年１０月２５日には、そのことについての記事がのせられていました。
という見出しの記事ですが、これまでのように右肩上がりで成長し続けることへの懸念が示されているように思われます。
もちろん近況についての大東建託社長のコメントものせられています。
それによると
大東建の熊切直美社長は「顧客による事業者の選別姿勢が強まり、最大手である当社が選ばれやすくなる」と反論。先行きに自信を示す
との大東建託社長のコメントが言及されています。
このコメントのとおり、供給過多になりつつある賃貸住宅においては寡占化が進み、上位数社が生き残る一方、その他の会社は淘汰されていく可能性があります。
そのなかで現トップ企業の大東建託が賃貸住宅において生き残っていく可能性は高いように思われます。
その他は積水ハウスや大和ハウス工業が残っていくのでしょうか。
レオパレス21に噛みつくLPオーナー会！！
先日の記事では
ということで修繕費の件でレオパレス２１が提訴されたことについて書きました。
しかしレオパレス２１が訴えられたのは、これだけではありません。
過去の記事でも取り上げましたが、集団提訴されたのは何度もあります。
例えば
という記事では、レオパレスがオーナーに提供している「家具・家電総合メンテナンスサービス」で契約上では一定期間経過後に新品と交換することになっているのが、交換されていないというてんで１００人程度のレオパレス家主が集団で提訴したというてんについて取り上げました。
さらに
という記事では、１０年間は家賃収入は変わらない契約でアパートを建てたにもかかわらず、６年後に減額されたとして、減額分の支払いを求める訴訟を起こしたというものです。
この家主と同じようなケースも多々あり、それらの家主さんたちも同調するかもしれないということでした。
この１～２年で少なくとも３件の集団提訴をレオパレス２１は受けていることになります。
このことは尋常な事ではありません。
もしも３件ともにレオパレス２１にとって不利な判定が下さるならば、経営そのものが、大きな打撃を受けかねない事柄です。
３０人ほどのレオパレスオーナーが修繕費で提訴！！
アパートマンションオーナーが管理会社を提訴するケースが増えてきた。
２０１７年現在、賃貸住宅管理戸数では大東建託、積水ハウスに次いでの第３位のレオパレス21ですが、全国に大勢のオーナーさんをかかえています。
そしてレオパレス21ですが、入居者向けサービスも強化していますが、オーナーさん向けサービスも幾らかあります。
そのオーナーさん向けサービスの１つが建物の修繕費に関するサービスです。
具体的には修繕費として
家賃収入の平均7.2%
を毎月レオパレス21に支払うならば、レオパレス21は塗り替えや交換の目安として、屋根は１０年、クロスは４～５年、カーペットは３～４年などを行うというものです。
大東建託の場合も、このレオパレス21とよく似たサービスでフルパッケージプランというものがありますが、共有部分の修繕費と部屋内の設備の故障修理も家賃収入の5%程度を支払うならば、修繕費を大東建託が負担するというものがあります。
7.2%と5%ということで、このてんでは大東オーナーさんのほうが、幾らか得しているようにも思われます。（あくまでも数字上だけの比較ですが）
もちろん大東建託の場合は、修繕の期間の目安というものはレオパレス21のようにあるのかどうかはわかりませんが、１０年以上してから適切な時に、大東建託の場合は修繕を行うようです。
週刊ダイヤモンド誌が大東建託批評
社会的に影響力のある会社はどうしても批評されやすい。
週刊ダイヤモンド誌といえば、経済関連の出来事について、他紙ではなかなか取り上げないような記事をとりあげる雑誌です。
私も昔に、不良債権問題で大手銀行の経営不安が取りざたされた時代に、生き残る大手行、生き残れない大手行についての率直な記事を読んで、こんなにも率直に書く雑誌があるんだと思ったことがあります。
いずれにしても一定の評価を得ている雑誌のように思います。
ところでそのダイヤモンド誌が、ついに賃貸住宅管理戸数においてトップメーカーの大東建託について取り上げました。
２０１７年６月から８月にかけて数記事に分けて掲載したようです。
私のブログ記事でも以前の記事でそのてんについて取り上げたことがあります。
例えば
といった記事においてです。
ダイヤモンド誌としては記事のネタとして現役の大東オーナーや現役の大東建託の営業マンを取材して、その取材内容を根拠にして
大東建託の批評記事を編集したようです。
ですから、全くのデタラメ記事というわけではなく、真実の側面のある記事といえるでしょう。
大東オーナーや大東建託の株主にとっては不安感を与えるような記事だったと思います。
大東建託が賃貸住宅シェア２０％に近づく
賃貸住宅大手による寡占化が進むと言われている。
２０１７年３月期の決算説明会も多くの会社で行われ、比較的多くの会社でまずまずの決算内容だったようです。
賃貸住宅関連でも積水ハウス、大和ハウス、レオパレスといったところは好決算だったようですが、管理戸数でトップの大東建託も決算説明が行われ、おおむね良好な内容だったようです。
売上高は前期比６．１％増の１兆４９７１億円。
営業利益は前年期比１９％増の１２０１億円。
経常利益も前年期比１８％増の１２４５億円。
といった増収増益です。
好調の要因は管理戸数増と入居率も高水準を維持していることにあるようです。
管理戸数１００万戸を超えさらに入居率も常時９５%以上を維持しているので、管理手数料が手堅く入っていることでしょう。
ところで気がかりなてんもあります。
その気ががり要因は建築営業で前年比減５．４％です。
このてんは幾らかの改善を図るために飛び込み営業を強化しているとのこと。
特に地域別では北海道と東北での受注が大きく下がったとアナウンスされています。
東北といえば土地は多くあり、土地活用ができそうな地主さんもたくさんおられるのではないかと考えてしまいますが、土地価格が低くアパートローンを借りるにしても担保が十分に取れずにアパート事業を始めるのが難しいのかもしれません。