大東建託パートナーズの対応に不満があったとしても・・
ツイッターのコメントに
大東建託パートナーズ(管理部)は困ったときに何もしてくれないし最後は無視してくるから最悪。本社「お客様サービス室」に伝えてもまた管理部に投げるだけで虚無ループ
といういささか乱暴なコメントを目にしました。
このコメントを書いたのが、入居者なのか、物件のオーナーなのか、それともどういう立場の人かわかりませんが、この大東建託パートナーズの管理部とは、どの部署のことを言っているのでしょうか？
入居者さんならば、フリーダイヤルで大東建託パートナーズのコールセンターに電話して連絡することができます。
オーナーであるならばオーナー専用ダイヤルに電話すると物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をかけることができます。
ところでお客様サポートセンターというのは、おそらくはどうやら、いい部屋サポートセンターのことのようです。
おそらくは入居者さんならば、まずはいい部屋サポートセンターに電話をかけると思いますので、どうやらこのツイッターのコメント者は大東建託パートナーズの管理部に電話をかけたということなので物件のオーナーなのかもしれません。
物件のオーナーが、物件で生じているなんらかの問題のために、物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をして連絡しても動いてくれなかった。
賃貸住宅の設備のグレードが向上している 持ち家よりも優れていることも
持ち家派と賃貸派。
どちらがいいのかという議論は絶えません。
この数十年の傾向としては、公務員や大企業の会社員といった、そこそこの安定高収入のある世帯は、持ち家や分譲マンション購入に走った方が多かったように思われます。
一方で筆者の知人のように、分譲マンションはもうコリゴリと言って、所有物件を売却して、現在では賃貸暮らしをしている方もおられます。
ところで持ち家にしても賃貸にしても、いずれにもメリットとデメリットがありますが、これまで持ち家のメリットそして賃貸のデメリットとしてあげられていたのが
持ち家は賃貸よりも設備のグレードが高い
といわれているてんです。
つまりは賃貸のほうが設備のグレードが低い傾向にあるというのです。
そしてこのてんについては昔は真実だったと思います。
しかし近年はというと・・賃貸住宅の性能がアップしているというのも事実です。
例えば住宅のIOT化の分野になると大東建託やレオパレス２１といった賃貸住宅会社が積極的に取り組んでいます。
戸数割合からすると持ち家や分譲マンションよりも賃貸住宅のほうがIOT割合は高くなっていくように思われます。
大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席して！！
大東建託パートナーズ管理のアパート。
大東オーナーになると、年に1度、大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席する機会があります。
出席は任意で、欠席することもできますが、出席か欠席かどちらかを大東建託側に連絡する必要があります。
今回は久しぶりに出席することにいたしました。
過去２回ほどは欠席したのですが、今回は妻と共に出席いたしました。
そこで出席して驚いたのは、以前よりも
女性オーナーさんや、女性オーナーさんが連れてきた娘などの次期女性オーナーさんたち
の出席がとても多くなっていたことです。
想像するには、もともとは女性オーナーさんの前はご主人がオーナーだったものの、ご主人が亡くなったので、後を継いでオーナーになり、娘に相続することも決まっているので、娘も連れてきたのではないかと思われます。
以前は基本的にはオーナーのみの出席しか認められていなかったのですが、最近はオーナーの配偶者か子供などの相続人も１人まで出席できるようになり、女性オーナーさんも１人での出席にはしりごみしていたものの、最近になって１人まで連れてくることができるようになったので、相続人となる子供を連れて出席しやすくなったのも影響しているのではにかと思います。
それにしても大東オーナーには結構な比率で女性オーナーさんたちがおられるようです。
サブリースによる賃貸住宅経営の問題点を朝日新聞が警鐘を鳴らしていた
「象とアリ」という言葉ありますが、象とは建設会社、アリは大家のことです。
つまり建設会社も大家も事業者でありながら、不動産の知識、経験、ノウハウ等になれば象とアリほどの差があり、到底対等に協議し、契約することには無理があるように思われます。
このてんで事業者と消費者の関係であれば、消費者契約法があり、事業者が故意に不利益な情報を隠していることが明らかであれば、契約を取り消すことができるなど消費者を保護するための法律がありますが、事業者と事業者の関係であるならば、そういうわけにはいかないのです。
つまり象がアリを踏み潰すように、無知な大家が建設会社に振り回されたあげくに気がつけば潰されていたということもあり得るのです。
ところで過去の新聞記事ですが朝日新聞２０１６年８月１１日の『「家賃保証」トラブル急増』という記事はとてもインパクトのある記事で、この当時はサブリースや一括借り上げによる賃貸住宅経営のリスクがなかなか見えてこないなか、サブリースの問題を的確に示していたというてんで、とても意義のある記事だったのではないかと思います。
そして明確にされた問題点は
- 建設会社からの減額リスクの説明がなかった。
- 建設会社からの将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社側からの一方的な契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題が浮き彫りになってきます。
家賃ベース入居率とは？戸数ベース入居率との違いは？
大東建託施行管理の賃貸マンション。
入居率というと総戸数から空室でない戸数をパーセントで表したものと思うものです。
例えば１０戸のアパートがあって空室が１戸の場合は入居率は９０%となります。
ところで戸数ベースではなくて
家賃ベース入居率
というものがあります。
実際のところ賃貸住宅管理戸数でトップ企業の大東建託も業績速報などで公表しています。
そして戸数ベースの入居率と家賃ベース入居率とでは多少数値が異なってきます。
例えば大東建託の場合は家賃ベース入居率が９６%以上（２０１７年現在）と公表しています。
しかしここで批評されるのが、家賃ベース入居率を公表して、戸数ベース入居率よりも高く見せれるように操作しているのではないかといった意見を聞くことがあります。
しかし実際はどうなのでしょうか。
大東建託の月次業績速報はそもそもアパートマンションオーナーや入居者にも参考になるものですが、最も意識しているのは株主です。
つまりは株主にとって重要なのは大東建託の業績がどうなのかといったてんです。
そこで求められるのは株主により正確に業績を開示することです。
となると戸数ベースよりも家賃ベースで開示するほうが、より正確に業績を開示することができます。
インフレの時代 更新時に家賃も値上げされていた
筆者の小規模マンションは、大東建託パートナーズが管理しています。
そして入居者の２年ごとの更新も大東建託パートナーズが入居者と連絡をとり行っています。
ところで大東建託パートナーズは、物件オーナーに２～３カ月に１度、建物定期報告書を提供しています。
そしてそのなかには入居者の契約更新完了状況の項目があります。
この項目は、入居者さんは２年ごとに契約更新を行いますが、その完了状況が記入されています。
そして筆者のこれまでの経験則からすると、入居者さんの家賃は契約更新でも、ほとんどが変わらずです。
しかし稀に家賃が値下げされていることもありますし、逆に家賃が値上げされていることもあります。
大東建託のマンション建設
もちろん家賃が値上げされる場合でも、１０００円の値上げしかこれまでは見たことがありませんでした。
ところで新しい建物定期報告書が提供され、入居者の契約更新完了状況の項目を見てみると、驚くべきことが記入されていました。
なんと今回、契約更新した入居者さんの家賃が
３０００円も値上げされているのです。
３０００円も更新時に家賃が値上げされたケースは筆者の小規模マンションでは初めてのことです。
というか、喜びと不安も生じてきました。
退去者がゴミ置き場に不法投棄して去ってしまった どうなるの？
春の時期、この時期は引越シーズンです。
入居する方もいれば、退去していく方もいます。
筆者の小規模マンションでも先日のこと、引越していきましたが、問題が発生。
引越のさいにでるゴミを大量に筆者の小規模マンションのゴミに投棄して行ってしまったのです。
もちろん投棄されたゴミの多くは、翌日の自治体によるゴミ回収で回収されるものですが、しかし一部のゴミは回収の対象にならないものもあります。
まさに
不法投棄
そして
逃げ得
です。
これまでの退去者のほとんどは引越のさいにでるゴミの処理をきちんとして退去されていたのですが、今回はマナーの悪い退去のケースとなってしまいました。
ところでこのような場合に対処策はあるのでしょうか。
このてんでホームズのウェブサイトの「トラブルになる前に知っておきたい！粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題」という記事には
現時点でマンションの敷地内でゴミの不法投棄を発見したら管理会社に連絡し、張り紙や警告文の配布をしてもらいましょう。
【ホームズ】トラブルになる前に知っておきたい！粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題 | 住まいのお役立ち情報 (homes.co.jp)
と書かれています。
建物大規模修繕工事の費用を抑えるために行える事柄
大東建託のフルパッケージプランで賃貸住宅経営をしているならば、当初の３０年間は、修理費用や大規模修繕工事費用のことで、気にしたり心配したりする必要はほとんどありません。
しかしそうでなければ、物件オーナーは１０年～２０年に１度は大規模修繕工事を行わなければならず、この時に高額の費用を負担することになります。
これは戸建て住宅のオーナーでも、賃貸住宅オーナーでも、分譲マンションの区分所有者でも同じです。
市街地にある高層マンション。
ところでこの大規模修繕工事の費用に関して産経新聞2021/2/21には「修繕費 入札で４割抑制」という記事が掲載されました。
当初の見積もりが１億６０００万円だったのが、９６３０万円にまで抑制することができたというのです。
記事によると
大阪市天王寺区にある築十数年の分譲マンション。おそらくはこのマンションによって最初の大規模修繕工事だと思われます。
管理会社は大手メーカー系の管理会社。どの管理会社がどこか特定できませんが、大手メーカー系ということなので名の知れた会社ではないかと思います。
この管理会社の見積提示額が１億６千万円ということで、マンションの管理組合は想定を超えた額に驚き受け入れるかどうかを検討します。
大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由
賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。
築年数とともに、修繕のための出費がかかります。
なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。
しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。
大東建託のサイトにも
〔30年フルパッケージ＋5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。
一括借上｜35年一括借上｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
と書かれています。
なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。
しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。
正しくない仕方で賃貸住宅経営のための資金を金融機関から借りると
フラット３５と言えば長期間固定金利でも低い金利で借りることができる、ありがたいローンです。
詳細についてはわかりませんが、アパートローンのためのフラット35もあり、これを活用してアパート経営を行っている方もおられることでしょう。
ところで不動産がらみの不正で、衝撃的なニュース記事を掲載してきた大手メディアに朝日新聞があります。
近年でもスルガ銀行の不動産融資がらみの不正融資を暴き、この時ぐらいからスルガ銀行の経営状態が坂道から転げ落ちるかのように沈んでしまいました。
さすがに朝日新聞の報道には社会を動かすだけのインパクトがあるものです。
ところでこの朝日新聞が今度はフラット35がらみの不正について取り上げた記事を掲載したことがあります。
以前の記事ですが
朝日新聞2019/5/4の「フラット３５を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という記事には
１％程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット３５」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。
引用：https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html?iref=comtop_8_02（アクセス日2019/5/4）
と書かれています。