マンション建築費の高騰😿 資材や人件費が高騰のため
筆者の近所に大東建託施行の賃貸物件が完成しました。
場所的にRC造り３階ないしは４階建てでも、可能な場所ですが、なぜか２階建てアパートです。
RC造りにして戸数を多くしても、エリア的には入居率を高く維持できそうなのですが、戸数を少なくしたアパートです。
なぜなんだろうと考えてみたら、どうも最近は建設費が高騰しているために、より廉価なアパートにしたのではないかと推測されます。
といのも分譲マンションも新築物件は高くて買えないという方が最近、増えているようです。
高騰の理由は、まず第１に人気のある都心部では土地価格が高騰しているというてんがあります。
筆者の所有物件も都心部にあるわけではありませんが市街地でも路線価は年々上昇しています。
都心部になるとホテル事業者も、土地を買いあさっており、マンションデベロッパーと土地購入で競うことになり、土地価格のいっそうの高騰へとつながっているとか。
もう１つの理由は、建築費が高騰し高止まりしているのも、その要因となっています。
そして建築費高止まりの原因は人手不足にあるようで、なかなか人手不足は解消しそうになりません。
大家から突然の退去要請があっても断ることもできる場合がある
最近は賃貸住宅派が増えていると言われています。
理由としては
①分譲マンションの価格が高過ぎて手が出ない。
②転勤のある仕事なので賃貸住宅のほうが都合が良い。
といった理由があります。
賃貸住宅派が増えていると言われている。
ところで賃貸住宅暮らしの良いてんは、家賃をさえきちんと支払っているならば、後は居住のためにかかる費用がほとんどかかりません。
例えば固定資産税は0円、建物共有部分の修繕費用は0円（共益費は負担）、もともと賃貸住宅の設置されていたエアコンや給湯器などの修繕や交換費用も基本的には0円です。
ですからこんなに気楽な暮らしはありません。
しかし、やはり怖いリスクがあります。
それは
突然に大家から退去要請が来る
場合です。
それは起こり得る事柄です。
筆者も若い時に、突然に大家夫妻が、訪ねてきて、建物がかなり傷んでいるので、建替えたいと思うので、退去してくれないかと言われたことがあります。
もちろん建物を壊すための退去の場合は、敷金も全額返却されますし、退去までの家賃が免除されることもあります。
しかし愛着のある住居をから突然に退去してくれと言われると、ショックを受けます。
特に何十年も暮らしてきて、高齢になった時の突然の退去要請はつらいことでしょう。
空室だらけの賃貸住宅になることを回避するために何を行えるか
空室が全国で２０%を超え、そのうちに３０％になるのではないかといわれています。
空室が目立つようになれば、当然のこととして家賃収入が減ります。
例え家賃保証のある一括借り上げであっても、空室が目立つようになると、周期的に行われるアパートオーナに支払われる賃料を決める協議において、思い切った賃料減額という憂き目に遭うことになるでしょう。
そこで空室が多くならないようにするための空室対策を行っていかなければなりません。
もちろんアパートオーナーが管理会社と協力して行っていかなければならなりません。
では何を行うことができるのでしょうか。
１つには
部屋の魅力アップ
を行うことができます。
例えばこれまではペット飼育ができないアパートだったとするならば、ペット飼育可のアパートに変更することができるかもしれません。
あるいはネット環境を整えて、ネットを無料で利用できるアパートにすることもできるでしょう。
とりわけファミリー向けアパートマンションにおいて無料でネットを利用できるようにすることは、大きな魅力アップになるかもしれません。
他にも人気の設備を設置したり、おしゃれな内装へとリフォームしたりと行えることは様々あります。
消防設備点検を無視するマナーの悪い入居者さんがいる社会的な義務なのに
消防設備点検は年2回程度行われる。
筆者の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。
入居者の利便性のために置くことにしたのですが。
それにしても、しばしば不要チラシや広告がポストに投函されるので、箱がすぐに満杯になります。
ところで本当に不要なチラシや広告を捨てるのは、かまわないのですが、時々びっくりするようなものが捨てられていることもあります。
例えば顧客に商品を宣伝するために郵便でハガキや手紙が投函されても、それを送り先の住所氏名がついたまま捨てられていることがあります。
これではまるで個人情報、丸出しです。
ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。
その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。
それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。
しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。
本当に困ったものです。
ところでこの消防設備点検ですが、消防法（第17条の3の3）で定められている、必ず実施しなければならない法定点検です。
賃貸住宅が駅チカのエリアにある大家ならば大丈夫というわけではない？
香川県小豆島といえば、今はオリーブで有名になりましたが、しかし数十年前は電照菊で有名でした。
あちらこちらで電照菊栽培が行われ、ビニールハウスからの明かりは風物詩のようになっていました。
当時のこの栽培によって多くの農家が、まずまずの収益を得ていたようです。
しかし今の時代は、小豆島で電照菊栽培を行っている農家はごく少数です。
というのも小豆島以外でも電照菊栽培を行う地域が表れたり、海外からの輸入菊にも押されるようになり、過当競争から収益がかなり落ち込み撤退せざるを得なくなった農家が多くなったようです。
つまりは収益が上がる事業でも、過当競争となるならば、状況が厳しくなることがあるということを示しています。
このことはアパート経営でも同じです。
主要な駅があるエリアでは入居者需要が大きいことには違いがありませんが、しかしアパートやマンションが乱立すると賃貸住宅の過当競争状態になり、空室リスクが生じたり、家賃の下落圧力がかかってくるでしょう。
ですからエリア的には魅力的でも、賃貸住宅が乱立していないか、空室が顕在化していないかなどをチェックしてみることが必要です。
現地に行って調べてみるのが最善かもしれませんが、それが難しい場合でも最近はグーグルマップのストリートビューで、街の状況をある程度、調べることもできます。
賃貸住宅の空室を埋める効果のある方法は入居にかかる費用を安くすること
礼金もオーナーにとって収益源の1つとなるのだが・・。
筆者の所有マンションの向かいに大きな賃貸マンションがありますが、入居者募集の要項を見てみますと、礼金１１万円となっていました。
礼金といえば通常はそのまま大家のものになるもので、羨ましいかぎりですが、実のところ筆者自身は大家になって礼金というものを１度も受け取ったことはありません。
というのも一括借り上げで、アパート経営をしている場合は、礼金は大家でなくサブリース会社のものになるからです。
これは礼金だけでなく敷金も同じことです。
礼金、敷金ともに一括借り上げの場合は大家のものではなく、サブリース会社のもとに行きます。
このてんは一括借り上げのデメリットといえるかもしれません。
もちろん敷金については、いずれは入居者さんに余った分は返金されることになります。
そして礼金が高いとやはり入居募集をしても、最近はなかなか入居希望者が見つからないので礼金を安くてして入居の敷居を低くする傾向もあるようです。
確定申告と税理士さん👍税理士さんに行ってもらうことのメリット
確定申告の時期は税理士さんにとって最も忙しい時期。
１月も下旬になるとそろそろ大家にとってのビッグイベントの１つ、確定申告の準備を始めなければなりません。
筆者宅にも賃貸住宅管理会社の大東建託からも１年間の収支内訳書が届きました。
あとは税理士さんに来てもらうだけです。
この税理士さん、アパートローンを借りている、りそな銀行に紹介してもらい、それ以来お世話になっている税理士さんです。
税理士報酬も、確定申告のさいに来てもらっているぐらいなので、年間数万円ほどで済んでいます。
しかし難なてんは、近所の会計事務所におられるわけでなく、大阪の梅田付近に会計事務所をかまえているために、来られるのに多少時間がかかること。
さらにその会計事務所は１人で切り盛りしているようで、会計事務所に電話をかけても不在の事が多いことです。
携帯電話番号を教えてもらえれば、助かるのですが、こちらから教えてほしいというのも気がひけて言えずじまいです。
そこで今年も案の定、昨日、朝９時に確定申告の作成依頼のために電話をかけましたが不在で出てこられず、ひょっとしたら受付は１０時からかもしれないと思い１０時過ぎに、もう１度電話をかけてみましたが今回も出てこられず残念。
そこで今日は、朝８時４５分ごろに電話をかけてみましたが、このたびも不在でかからず。
それで、半分ヤケクソになって、もう１度、９時過ぎにダメもとで電話してみると、今回は意外にもコンタクトをとることができ、訪問の約束を得ることができました。
賃貸住宅経営ではエリアの選択はとても重要？そして駐車場の設置は必要？
地方に住んでいるならば自家用車は必需品のようになっているエリアがあります。
そのようなエリアでは住居に駐車場があることが必須の事柄といえるでしょう。
つまりは駐車スペースがあるかどうかというてんも重要な事柄になってきます。
しかしこのてんでは土地価格もさほど高くない地方では、さほど問題はないことでしょう。
しかし土地価格の高い人口密集地では問題となります。
そもそも駐車場スペースを設けるほどの余裕がないのです。
もちろん単身者をターゲットにしたアパートやマンションならば、さらには公共の交通アクセスの良好の場所ならば駐車スペースがほとんどなくても大丈夫かもしれません。
しかしファミリー層をターゲットにしたアパートマンションであるならば、人口密集エリアでも駐車スペースを確保する必要があるでしょう。
物件オーナーとしても、どれくらいのスペースを駐車スペースにするか悩むところでしょう。
大東建託から離れられないオーナーたち嫌なことがあっても他社よりまし
大東建託施行管理のマンション。オーナー数は８万人を超える。
以前の記事では大東建託から将来、見放されるかもしれない物件そしてオーナーについて書きました。
空室率が常時高く、立地条件がよくない物件ですが、ひと昔前までは、得意の入居斡旋力から、そのような場所でも大東建託はアパートを建てていました。
しかし時代は変わり、全体的に空室率が高くなりつつある今、大東建託も危機感を感じてか、不便で駅から離れているエリアではアパートやマンションを建てることに消極的になっているようです。
ところで大東建託オーナーは大東建託をどう思っているのでしょうか。
実は相続の時に、大東建物管理（現大東建託パートナーズ）の担当者が言った言葉が強く印象に残っているのです。
担当者いわく「大東建託を辞めるオーナーさんはいないですよね」と言ったのです。
どうもこの時の発言はうそぶいているようには思いませんでした。
言われた時の顔の表情、そしてその場の空気からして本心で言われたような気がします。
そして実際のところ筆者の知っている限り、オーナー自ら大東建託グループから他社に管理替えした人は知りません。
それではなぜ多くのオーナーが大東建託から離れたがらないのか・・
賃貸住宅退去が決まれば解約届けを速やかに提出すべきなのはなぜか？
年明けから3月は、街の不動産屋にとっては最も忙しい時期です。
この時期は賃貸契約解約届を提出して退去する方も多いですが、新たに入居する方も多い時期でもあります。
ところで３月中に引っ越すならば、２月中に賃貸契約解約届を不動産管理会社に提出する必要があります。
というのも多くの場合、賃貸契約は解約の一カ月前に届けることが規約されている場合が多いからです。
もし３月になってそうするならば、４月分の家賃も支払うことを求められることでしょう。
以前、職場の知り合いが家賃の値上げを求められた時に、賃貸契約を解約することにしたそうですが、１カ月分の家賃の支払いを求められ逆上し弁護士にも相談したという事を聞きましたが、よくよく考えてみると賃貸住宅管理会社に問題があるわけでなく、そういう規約があることを認識していなかった知り合いのほうに落ち度があったように思います。
筆者の所有物件においても、まさに末日に解約届を提出して、翌月に退去された方も過去におられましたが、もっと余裕をもって解約届を提出したほうが良いのではないかと思います。
もちろん住居については、多くの場合は１カ月前に解約届を提出することが求められていると思いますが、物件によっては２カ月ないしは３カ月前に解約届を提出することが求められている場合もあると思いますので、賃貸契約書の規約などをよく確認してみることをお勧めいたします。