銀行にとって優良顧客になるならば金利優遇幅を拡大してもらうことができる
以前のことですが、りそな銀行のアパートローン担当者から、電話がありアパートローンの事で、お話したい事があるので、支店長と一緒に訪問したいという連絡がありました。
銀行あってのアパート経営なので、承諾することに。
しかしアパートローンの事での話ってなんだろうと不安にもなりましたが、今のところ返済もきちんと行っているので、悪い話ではないんだろうと気を取り直すことに。
そしていよいよ当日、支店長とともに担当者が来られ、何の話だろうとかと緊張しましたが、早速に担当者が話を切り出し「アパートローンの金利ですが変更させていただきたいと思いまして・・」
内心、最近金利が上昇傾向にあるので、金利上げの話かと思いドキとしましたが、提出された資料をよく見ると、金利優遇幅を０．１％拡大する旨の資料。
緊張がスッと抜けたような感じでした。
ところでこれまであまり知らなかったのですが、銀行のローン金利には、標準金利があって、標準金利に対する金利優遇幅によって金利が決まるんだということがわかりました。
この金利優遇幅は、どうも顧客によって幾らか異なるようで、銀行側の裁量によって決められるようです。
建物竣工時の不具合は多数あるもの 速やかに無償の修理依頼を
マンションがオーナーに引き渡されるにさいして、オーナーが部屋を内覧することがあります。
筆者も賃貸マンションの完成前に内覧しました。
そして完成したてのマンションには多くの場合、不具合があるものです。
筆者もオーナー使用部屋において、幾つかの不具合があり、すぐに補修してもらいました。
例えばオートロックインターホンの配線ミス、お風呂で給湯器がつかないといったトラブルがあり、施行会社の大東建託にすぐに補修してもらいました。
実際に工事を行ったのは大東建託の下請け会社で、当時は筆者の物件の周辺エリアでは大東建託はほとんど浸透していなかったので、大東建託も下請け会社の選択においても試行錯誤状態だったのかもしれません。
とにかく完成後、不具合が見つかれば、なるべく速く補修を要求すれば応じてくれるものです。（もちろん無償修理です）
もちろん、このような事は分譲マンションの区分所有者になる場合でも同じようです。
この分野で詳しい専門家によると分譲マンション売主が区分所有予定者に内覧してもらう時がありますが、実は不具合箇所は３０箇所ぐらいはあると指摘しておられます。
素人目には分からない部分が多いようですが、専門家に同行してもらうと、数多くの不具合箇所を見つけてくださり、売主に補修を要求することができるんだそうです。
嘘をつく体質の不動産業界 大手であっても例外でない
不動産業界全体には平気で嘘をつく傾向がある。
最近ではサブリース契約でアパート経営をしている大家の幾人かがサブリース会社に騙されたと感じ、ちょっとした騒ぎになっています。
全くの不動産の素人であるならば、不動産業界の平気で嘘をつく体質について知らなくて、あとになって騙されたと思うのかもしれません。
不動産ジャーナリストの榊敦司さんのZAKZAK２０１７年３月６日の記事の見出しは
というものです。
残念ながら、筆者も同感です。
相続によって大東建託グループ物件の大家になりましたが、大東建託の支店の営業担当の言うことは、あまりあてにならないというのが実感です。
というのか、適当なことを言って、忘れてしまうのか、言ったことをその通り、実行してくれることを期待すると失望してしまうことがあります。
本社において、営業マンにどんな教育をしているのかわかりませんが、「嘘も方便」といった方式で営業をさせていたら、いずれは信用を失い、社会から大東建託そのものが相手にされなくなる恐れがあります。
まだ不器用でバカ真面目という印象を与えるほうが、長い目で見ればずっと会社の信用という視点からは良いのではと思うのですが。
一方で建物管理の大東建託パートナーズの担当者については誠意を感じることがあります。
サブリース会社の解約カード 多くはないが起こりえること
解約をちらつかせながら、家賃減額を迫られるかもしれない。
以前のブログでレオパレス大家がサブリース会社であるレオパレスによる家賃減額について裁判に訴えること、そしてその行方について書いたことがあります。
同じ大家として裁判の行方には関心がありますが、そもそも借地借家法のためか、どうしてもサブリース会社に有利になるように思われます。
借地借家法は原則、賃借り人を保護するものであり、サブリースの賃貸契約では大家に対する賃借り人がサブリース会社になってしまうからです。
ですから家賃減額請求を受けて、サブリース契約を解約したいと思っても正当な理由なくしては解約できない場合もあるのです。（大東建託は解約できると大東建託パートナーズの担当者が言っていましたが）
一方でサブリース会社から一方的に解約することは可能です。
そのためかサブリース会社の要求をほとんど飲まざるを得ないと考えている大家さんも少なくないことでしょう。
なかには入居者すべてを他の自社サブリース物件に転居させて、解約したという、ひどすぎるサブリース会社もあるようです。
ここまでやられると、裁判に訴えるとサブリース会社のほうが何らかの法に触れるのではないかと思いますが実際はどうなのでしょうか。
金利交渉で金利下げといっても金利優遇幅を拡大してもらうということ
以前の記事にも書きましたが、アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者から連絡がああり、金利を下げてもらうことになりました。
といっても金利下げによって浮いたキャッシュで医療タイプの生命保険に加入し生命保険料を支払うことになるわけです。
まあ悪い話ではないので承諾することにしたのですが、これまでよく知らなかったのですが、銀行が金利を下げてくれるといっても基準となる金利が下がるわけではなく、債務者の状況によって設定されている優遇金利幅の拡大という形での金利下げです。
この金利優遇幅ですが、借り換え時や、住宅ローン、そしてリスクがほとんどないような債務者には金利優遇幅が大きくなる傾向があるようです。
そして手続きが開始されたわけですが、とにかく手間と費用がかかります。
まずは支店レベルで、特定の債務者の金利優遇幅の拡大について検討し、準備が始まります。
その後、アパートローン債務者宅を支店の行員が訪問し、金利優遇幅拡大についての説明があります。
まあ金利が下がるわけですから、たいがいは説明を聞いた後、承諾することになると思います。
その後、支店の行員は金利優遇幅拡大についての稟議を支店外にある融資担当部署にかけます。
大東建託がストック型収入にシフト？圧倒的な管理戸数からすると
ストック型収入によって安定した経営を行うことができる。
２０１６年は全体的には好調だった大東建託ですが、その要因はアパート建設が伸びたことと、１００万戸を超える物件管理の手数料にあります。
このうち管理手数料のほうは、常時９５％以上の入居率を維持していおり、当分は好調さを維持できそうですが、アパート建設のほうは、懸念が生じ始めています。
というのも２０１６年秋以降、建設受注高が前年比減が続いているからです。
銀行サイドの見方は２０１６年夏以降、１０年物国債金利が上昇しはじめ、固定金利が幾らか上昇していることの影響ではないかと見ていますが、実際にはどうなのでしょうか。
大東建託だけでなく他の建設会社も２０１６年後半以降、建設受注高に変調が生じており、楽観視できない状況のように思えます。
まさに先行き不透明で、収益源をアパート建設から他の事業にシフトしていかなければならないのかもしれませんが、日経新聞２０１７年５月１８日の「大東建託、連続最高益 」の記事には大東建託の業績について
ストック型収入増やし業績安定狙う
引用：大東建託、連続最高益
と書かれていました。
ストック型収入とは電気料金や携帯電話など、仕組みを作って、契約者を増やしていけばいくほどお金が入ってくる形のビジネスのことです。
既製品を使用している建物や設備のほうが修繕負担が安くなる
インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。
実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。
それではなぜ高いのでしょうか？
その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。
当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。
大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。
ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。
ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。
その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。
というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。
積水ハウス以上の損失 大和ハウス巨額横領事件！！
人口減少の日本から海外へと事業展開する企業も少なくない。
人口減少が続く日本では、将来的に事業の拡大には限りがあるということで、海外に進出する企業は少なくありません。
ところで知らなかったのですが、賃貸住宅最大手の大東建託は現在では、マレーシアのホテル事業などで海外に手を伸ばしていますが、過去には中国の上海にも手を伸ばしていたことがあったそうです。
上海で賃貸マンションをやっていやようですが、2007年ごろに中国の会社に売却して上海からは撤退したようです。
なぜ上海から手を引いたかの詳しいことは知りませんが、おそらくは思ったようにうまくいかなかったのかもしれません。
このように海外事業には常にリスクがあり、時には大きな損失を招くことがあります。
ところで建設業界においてトップの大和ハウス工業ですが、海外事業にもかなり力を入れています。
その大和ハウス工業、海外事業で大きな損失が生じたとのニュースが入ってきました。
産経新聞2019年3月14日の「大和ハウス、ガバナンスに緩み 巨額横領、出納担当女性の無断欠勤で発覚 」という記事には
海外での資金流用という不正が判明した大和ハウス工業。少子高齢化で国内事業の先細りも懸念される中、海外事業に活路を見いだし、投資を活発化させていた矢先だった。合弁先を信じ切った末の“事故”で、海外事業でのコーポレートガバナンス（企業統治）の課題が浮き彫りになった。
大和ハウス、ガバナンスに緩み 巨額横領、出納担当女性の無断欠勤で発覚 – 産経ニュース (sankei.com)
と報じました。
賃貸住宅の入居申込が取消になるケース 入居審査で落とされたため？
昔は賃貸住宅経営において空室が最大のリスクの1つと言われていました。
しかし一括借り上げ方式での賃貸住宅経営へとシフトするにつれて、空室リスクの意識は薄れてきたように思います。
しかしそれでも空室が目立つようなアパートやマンションならば、周期的に行われる一括借り上げ会社とのオーナーに支払われる賃料の賃料改定で下げ圧力が強くなります。
なのでやはり、そこそこの入居率を維持しておきたいものです。
そのためにも退去者がでるのは、いた仕方ないことですが、退去者がでたあと入居者募集を行って、いかに素早く次の入居者が決まるかが重要です。
なかなか入居者が決まらない状態がずっと続くならば、その間にさらに退去者がでて、その繰り返しで空室が目立つようになってしまいます。
ところで筆者の小規模マンションでも退去者がでて入居者募集が行われるようになりましたが、今回はコロナの影響があったのか、以前のようになかなか入居者が決まりません。
しかしそのうちに大東建託パートナーズがオーナーのために提供している大東マイページを見てみると、ようやく入居の申込が入りました。
ヤレヤレといったところです。
その後、幾日かすれば、正式な契約となり、その後、入居されることになります。
マンションオーナーにとって気になる中国バブル崩壊
中国の不動産会社の破たんが現実味を帯びています。
しかも危ないと言われている会社は数十社にも及びまさに深刻な事態です。
さらに中国政府も破たんしそうな会社の救済を行わないということなので、破たんも時間の問題でしょう。
市街地にある高層マンション。
例えば、破たんしそうな会社の代表例として恒大グループがあります。
恒大グループについてウィキペディアには
恒大集団（こうだいしゅうだん、英語: Evergrande Group）は、中華人民共和国広東省深圳市に本拠を置く（登記上の本籍地はケイマン諸島）不動産開発会社[2]。 2020年9月末から10月にかけて、中国当局（中国人民銀行）が不動産市況のバブル抑制と、それに伴う不動産会社の財務改善を念頭に、資産に対する負債の比率が高い企業に対して金融機関などによる融資を制限する動きが出たことを受け、恒大集団が債務不履行に陥る可能性があると報道された[9][10]。恒大は財務の健全化に向けて土地の在庫を3分の2まで減らすと発表し、2020年9月7日より1カ月間、すべての物件を3割引で販売した[11]。
実際のところ、恒大グループの負債額は35兆円という膨大な負債をかかえており、もし破たんしてしまえば、回収できるのはその1/5ぐらいかもしれず、ほとんどが数十兆円の負債が焦げ付く可能性があります。
しかも最近の報道では一部の利払いができなかったようで、デフォルトが生じているようです。