賃貸住宅暮らしのリスク 施工不良による騒音トラブルはどのようにして発覚？
筆者はこれまでの記事でも繰り返し強調してきましたが、今の変化の激しい時代は持ち家や分譲マンションでの暮らしよりも、賃貸暮らしを推奨してきました。
しかし賃貸暮らしにもデメリットがあり、そのデメリットの１つは退去時に入居者に請求される修繕費用と、もう１つが騒音トラブルです。
このてんの修繕費用については悪徳な管理会社の場合、ぼったくる場合があるので注意が必要です。
さらに多くの方が経験する騒音問題、じっと我慢している方も少なくないことでしょう。
ところで数年前にレオパレス２１の数百棟以上のアパートで界壁、つまりは部屋の間にある壁の施工不良について問題になっています。
この界壁の施工不良によって、遮音性や防火性に問題が生じているのです。
遮音性の場合は、界壁に問題がある場合は、通常以上に騒音レベルがひどくなっていることでしょう。
さらに防火性となると万が一火災が発生した場合に、延焼が広がりやすくなり、人命にもかかわる問題です。
このような施工不良について産経新聞２０１８年５月３０日の「レオパレス２０６棟施工不備 屋根裏の防火・遮音壁、全棟調査」という記事には
同社によると、３、４月にオーナーから書類と実際の施工が異なると指摘を受けて発覚。・・計２０６棟は建築基準法違反の疑いがあり、問題がある物件は補修工事を実施する。費用は１棟当たり約６０万円と試算している。
引用：https://www.sankei.com/affairs/news/180529/afr1805290013-n1.html（アクセス日2018/6/27）
と書かれています。
レオパレス21オーナーが訴訟で勝利をしたケース
レオパレス21に大いに不満を持つアパートオーナーたちで結成されたLPオーナー会。
レオパレス21にとっても厄介な存在でしが、一部のレオパレス21のアパートオーナーさんたちからも、うっとしがらているようです。
ところでLPオーナー会の後ろ盾をえたオーナーさんたちが、レオパレス21を相手に何件もの裁判をおこしてきました。
そしてその判決はというと、ことごとくオーナーさんたちが
敗訴となってきました。
やはり借地借家法の壁が厚いのか、形の上ではオーナーさんからアパートを借りているレオパレス21側が法的には有利になるようです。
しかし最近に判決が下された岐阜地裁においては、オーナー側に有利な判決が下されたようです。
全国賃貸住宅新聞2020/3/16の「賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴」という記事には
レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)と一括借り上げ契約をしているオーナーが、同社に対して家賃減額契約の取り消しを求めて起こした訴訟で、2月28日、岐阜地裁はオーナー側の主張を認める判決を下した。
賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴 :: 全国賃貸住宅新聞 (zenchin.com)
と報じました。
一括借り上げ解約終了プロジェクトて本当にあったの？
常時空室の多い物件は、一括借り上げ業者の経営を圧迫する。
一括借り上げによるアパートマンション経営を行う地主さんが近年増えていますが、それとともに様々なトラブルも増えてきました。
代表的なトラブル事例しては周期的な賃料改定のさいに、賃料減額を提示されてトラブルになるという事例です。
このケースは、おそらくどの業者と契約しても生じているのではないかと思われます。
ところで、このようなトラブルに対して一致団結して取り組もうとしている組織があり、それがレオパレス家主たちからなるLPオーナー会というものがあります。
レオパレスとは全く独立した家主たちからなる組織ですが、トラブルとなっている事柄の情報を共有できたり、場合によったら裁判によって事を正すように動くような、オーナーたちにしては心強い組織です。
ところであるサイトの記事を読んでいたらレオパレスについての驚くべき商法について書かれていました。
情報源はおそらくLPオーナー会と思われますが、どうもレオパレスには
終了プロジェクト
というようなものがあるというのです。
例えば、あるレオパレスの物件は立地的に悪く、常時、空室が目立つとします。
するとこの物件の家賃保証をしなければならないレオパレスは損失を被り続けることになります。
レオパレス21からの飛び火がMDIに？創業者が同じで 社名も変更
大東建託は時々ですが社長が交代します。
大東建託の創業者は多田勝美さんですが、今はもはや大東建託の経営には、ほとんどかかわっていません。
そしてその後、大東建託の社長や経営にかかわる人たちは周期的に変わってきました。
創業当時の精神は受け継がれても、創業家や一個人が経営に大きく影響を及ぼし続けるタイプの企業ではないようです。
このタイプの企業の場合は、時代の変化に対応しやすいというメリットがあるのかもしれません。
その一方で、絶対的な権威がないので社内の意見の統一が得られなくなったり会社が分裂するといったデメリットがあるかもしれません。
その一方で創業家が企業の経営に大きな影響を及ぼし続ける企業もあります。
トヨタ自動車などは、その代表格かもしれませんが。
そして不動産業界でも、今、施工不良に揺れるレオパレス21もそうです。
このレオパレス21の創業家は深山家で深山祐助さんが創業者です。
そして現在のレオパレス21の社長は深山祐助さんの甥にあたる深山英世さんです。
ですから現社長の深山英世さんの時にレオパレス21は、種々のトラブルに遭遇していますが、そのトラブルの原因となった出来事の多くはレオパレス21の当時の経営者、深山祐助さんの時代に生じた事柄です。
アパートオーナーの「被害者の会」？しかし多くのオーナーは冷静？
アパートオーナーによる被害者の会が立ち上げられた。
よく「被害者の会」という言葉を耳にします。
「被害者の会」とは、特定の事件・事故などにより被害を被った被害者やよって作られる団体のことで、同じ被害を受けた者同士助け合う目的で設置されますが、とくに賠償や裁判などのように個々人では対応できないときなどは被害者の会が一括してそれにあたることがあります。
ところで、以前のことですがレオパレス21の一部の物件で、アパート界壁の施工不良の問題が話題になったことがありますが、その物件オーナーたちによる「被害者の会」が結成されていました。
このてんについて朝日新聞2018年6月22日には「レオパレスオーナー「被害者の会」立ち上げ 相談窓口に」という記事が掲載されましたが、記事によると
アパート建設大手「レオパレス２１」のアパートで建築基準法違反の疑いが出ている問題で、アパートオーナーらの「ＬＰオーナー会」が２２日、「被害者の会」を立ち上げたと発表した。２５日から相談窓口を設置する。引用：レオパレスオーナー「被害者の会」立ち上げ 相談窓口に
と報じました。
とにかく今回のケースはレオパレス21による違法性の高い件なので、レオパレス21としても劣勢にあるように思われます。
アパートの建設費って安い高い？過去のレオパレスの建設費からすると
サブリース物件の建設費は高いとも言われているが・・。
これまでの記事で小石川ケンイチ氏のレオパレスについて書いた記事を読んで、大東オーナーとして同じ一括借り上げでオーナーをしている視点から記事の内容について思ったことについて書いたことがありますが、今回は建設費に注目しました。
というのもこの記事によると、レオパレス家主のAさんは
（各18部屋）は建設費約1億円、１部屋あたり約500万円超かかる計算
でレオパレスにアパートを建ててもたらったというのです。
アパートなので２階建てとして１階と２階が９戸の建物かあるいは３階建てでも各階６戸づつといった建物といったところでしょうか。
おそらくはエレベーターはなし。
造りはレオパレスに多い、軽量鉄骨といったところのように思います。
そして建設費が約１億円。
やはり多少なり高いのでしょうか。
筆者の場合は大東建託施行でエレベーターつきのRC造りですが、そのときの建設費と比較してみると高いように感じます。
もちろん一括借り上げの場合は当初の建設費が高くなるとは、よく聞きますが、やはりそうなんでしょう。
たしか大東建託施行の場合でも建設費の３０％程度が大東建託の利益になるような事を聞きましたが、レオパレスはどうなのでしょうか。
正確なことはわかりません。
賃貸住宅オーナーたちがレオパレス２１の件で議員や官庁にも訴えていた
レオパレス21への訴訟が相次いでいる。
以前のことですがレオパレスの家主によるレオパレス２１への提訴が活発化してた時代がありました。
提訴の理由は家主に支払われる賃料、修繕についての契約など、当初約束したはずの事柄が守られていないというのが主な提訴の内容です。
ところでこれほどレオパレスの家主たちが、次から次へと大胆に自分たちの物件の管理会社のレオパレス２１を提訴できるのも、ひとえにレオパレス家主からなるLPオーナー会の存在が大きいようです。
単独ではなかなか大会社のレオパレス２１を相手に提訴するのに気がひけるのかもしれませんが、LPオーナー会のもと家主たちが結束すれば、大胆に行動することができるようになるのでしょう。
ところでLPオーナー会は提訴によってまずは司法に訴えていますが、さらには議員や官庁といった
行政にも働きかけていたようです。
といのも２０１７年９月２１日のしんぶん赤旗の「レオパレス調べ処分をオーナーら国に要請宮本徹、本村両議員が同席」という記事には
不動産大手レオパレス２１からサブリース契約で損害を受けたとして建物所有者らが東京地裁に提訴した問題で２０日、所有者団体の「ＬＰオーナー会」が国会内で、国土交通省と消費者庁に対し、同社への調査や処分などを求めました。
という記事が掲載されました。
ビレッジハウスがレオパレス21物件の仲介に力を入れている
経営再建中のレオパレス２１ですが、とにかくレオパレス２１物件の入居率が芳しくありません。
筆者の自宅の近所にも、レオパレス２１パートナーズの店舗がありますが、昔は店舗内にお客さんが入店しているのをよく見かけましたが、あのアパート施工不良事件以降は、店舗内にお客さんが入店しているのを、ほとんど見かけることがなくなりました。
やはりあれだけメディアによって、レオパレス２１のアパートが叩かれると、あのアパートに住みたいと思う人もあまりいなくなったのかもしれません。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
ところでレオパレス２１の経営が改善されるためには、やはり入居率を改善することが必要最低条件ともいえます。
実際のところレオパレス２１と同じ一括借り上げで、賃貸住宅を行っている大東建託や積水ハウス、大和ハウス工業の賃貸住宅の入居率は９０%以上を維持しているようです。
またコロナ渦にあっても、さほど入居率は下がっていません。
その一方で。レオパレス２１の入居率はコロナ渦、入居率が下回っています。
そこで少なくとも、入居率を８０％以上にもっていく必要があるようですが、その一助になるかもしれないニュース記事がありました。
法人による賃貸割合の多い物件は入居率が高水準になりやすい
法人との賃貸借契約がレオパレス21は多い。
アパートマンションの賃貸借契約となると、個人との契約を連想すると思いますが、実際には法人との賃貸借契約、あるいは社宅として借りているケースも多くあります。
筆者の所有マンションでも、よくよく調べてみると、一時期、法人として借りている部屋が半数以上を超えていることがわかりました。
そして法人契約は入居率を向上させるうえでも重要な要素になりつつあるように思います。
最近は昔のような社宅団地のようなものが、だんだんと減少傾向にあり、会社が法人として社員のために部屋を借りるケースのほうが多くなっているように思われます。
こういったなかレオパレスが国内上場企業の約８０%と賃貸物件において法人契約を行っているとの実績を宣伝いたしました。（施工不良以降はその割合は減少していると思われます）
確かにレオパレスといえば比較的、借りやすい賃貸住宅というイメージがあります。
以前に筆者が行っていた職場の上司が、職場に通うのが大変なので、職場近くで部屋を借りるということで、部屋を探すことになりましたが、結局、決まった部屋がレオパレスの物件でした。
筆者個人としてはレオパレスというと設備が整い、家賃も手ごろですが、その反面、遮音性というてんでは大丈夫なのかなあと思っていましたが、まあもう決めてしまったのでどうしようもありません。
アパート界壁をきちんと設置すべきなのはなぜか！！
建築基準法でアパート界壁の設置は義務付けれている。
2018年に驚かされたニュースの1つにレオパレス21の一部のアパートに界壁施工不良の物件があるというニュースがありました。
かねてからレオパレス21の住人の一部からレオパレス21のアパートの騒音がひどいとの噂が流れていましたが、どうやらこのことも原因の1つのようです。
レオパレス21はこの問題を認めたものの、業績への影響は当初は軽微だと強気だったようですが、しかし徐々に業績への悪影響の深刻さが明らかになってきています。
また入居率も90%割れになり、サブリース会社としては、危ない水準にまで落ち込みました。
これほどの影響のあるアパート界壁不良の問題ですが、そもそもなぜそれほどに深刻といえるのでしょうか。
それは簡潔にいえば
建築基準法第30条及び建築基準法施行令第114条第1項に違反
になるからです。
そしてアパート界壁設置が法令で義務付けれているのは、それなりの理由があるからです。
それは防火と遮音の役割をになっているのです。
アパート界壁のボードは、防火性があり、延焼を防ぐ効果があります。
さらにボードのなかに埋められているグラスウールには遮音効果があるんだそうです。
この遮音効果のあるグラスウールがなければ、ちょっとした小さな音でも聞こえてしまうんだそうです。