レオパレス21オーナーが訴訟で初勝利
レオパレス21に大いに不満を持つアパートオーナーたちで結成されたLPオーナー会。
レオパレス21にとっても厄介な存在でしが、一部のレオパレス21のアパートオーナーさんたちからも、うっとしがらているようです。
ところでLPオーナー会の後ろ盾をえたオーナーさんたちが、レオパレス21を相手に何件もの裁判をおこしてきました。
そしてその判決はというと、ことごとくオーナーさんたちが
敗訴となってきました。
やはり借地借家法の壁が厚いのか、形の上ではオーナーさんからアパートを借りているレオパレス21側が法的には有利になるようです。
しかし最近に判決が下された岐阜地裁においては、オーナー側に有利な判決が下されたようです。
全国賃貸住宅新聞2020/3/16の「賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴」という記事には
レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)と一括借り上げ契約をしているオーナーが、同社に対して家賃減額契約の取り消しを求めて起こした訴訟で、2月28日、岐阜地裁はオーナー側の主張を認める判決を下した。
引用：https://www.zenchin.com/news/post-4888.php（アクセス日2020/3/17）と報じました。
レオパレス21のアパートオーナーが旧村上ファンドの思惑をくじいた？
2020年3月2日にレオパレス21の臨時株主総会が行われました。
この株主総会が開かれたのは旧村上ファンドのレノが強く開催を促したからです。
もはや大株主の一角を占めるレノの狙いは思い切った経営改革を行ってレオパレス21の価値を高めることにあったようですが、結果は
レノの思い通りにはいかなかった
ようです。
それで経営陣は現行のままで、レオパレス21の再建が進められていくことになります。
ところで私はレオパレス21の株主でもアパートオーナーでもないので、彼らの心情は十分にはわからないのですが、おそらくは株主にしてみれば思い切った改革によりレオパレス21の株価が上昇するというシナリオを期待していると思っていたのですが、皆がそうではなかったようです。
一方でアパートオーナーにしてみれば、何をしでかすかわからない旧村上ファンドに経営を握られることへのなんともいえない不安感があるのではないでしょうか。
東洋経済オンライン2020/3/8の「レオパレス､臨時株主総会で何が語られたのか
レノの方針にアパートオーナー株主が激怒」という記事を興味深く読ませていただいたのですか、そのなかの株主でもあるアパートオーナーの以下の怒声が大半のアパートオーナーの声を代弁しているように思われます。
「クレーマー団体からの訴訟に始まって、ハゲタカファンドによる役員解任の請求。この大切な1月から3月の繁忙時期に一体何をやっているんだ！」
引用：https://toyokeizai.net/articles/-/335171（アクセス日2020/3/12）
と書かれています。
リーマンショックよりもひどいコロナウィルスショック 賃貸住宅経営への影響は
1月か2月ごろだったか、中国の1つの都市で発生した新型肺炎コロナウィルス。
そのころはさほど影響はないのではと楽観視していたものです。
おそらくは日本には大きな影響を与えないうちの終息するのではないかとしか考えていなかったのですが、3月になってこんなにも多大の影響が生じるとは・・。
・ニューヨーク株式が3月9日に2000ドルもの暴落。これから先どこまで下がるのか？
・円高ドル安が急速に進み1ドル101円台に。日銀はなぜ円売り介入を行わないのか？
・原油価格が暴落。中東やロシアといった産油国に大きなダメージの懸念。
・日本でもイベントや集会、学校等が自粛。観光産業をはじめ、売上が激減している事業者も続出しており、経済不況に突入か？
これではまるで
リーマンショックをよりひどい
のではないかと思うほどです。
やけに暖冬だった年明けで、今年もまあまあの1年になるかと楽観視していたのが、2月以降になって、これまでに起きたことがない事柄が続出です。
個人的には、アパートローンを借りている、りそな銀行から購入したファンド、みつぼしフライトが、損失確定で突然に償還するのではないかと心配しています。
証券用語で繰上償還というそうですがモーニングスターのウェブサイトでは
信託期間が決まっている投資信託が、当初予定していた期日（償還日）を待たずに償還することや、信託期間が決まっていない投資信託が運用を終了することを「繰上償還」といいます。
引用：https://www.morningstar.co.jp/moneyschool/fund/d96.html（アクセス日2020/3/10）
と書かれています。
銀行の渉外担当の話によると、顧客のなかには1000万円で購入した人もいるとのこと。
みつぼしフライトは最大5％の損失が生じるリスクがあるので、その方の場合は50万円の損失が確定することになります。
レオパレス経営陣VS旧村上ファンド レオパレスが優位になると株価が・・
最近になってレオパレス21の株価が下がってきています。
昨年の12月ごろから上昇基調になり、￥300円前後だった株価が￥400円ぐらいにまで上昇していたのが、再び￥300円ごろにまで下がっています。
なぜなんだろうと考えてみました。
そもそも12月に株価が上昇した要因は、このころにレオパレス21の大株主の旧村上ファンドが、現レオパレス21の経営陣の総辞職を求めたことにあったようです。
そこでレオパレス21の経営が刷新されるとの期待から株価が上昇していたようです。
それが最近になって旧村上ファンドが経営陣の総辞職要求を撤回したのです。
そこで失望感から株価が下がっているようです。
ではなぜレオパレス21の経営陣の総辞職要求を撤回したのでしょうか。
このてんで日本経済新聞2020/1/28の「村上系、株主の賛同得られず レオパレスへの提案撤回」には
レオパレス21の経営権を巡り会社側と大株主との争いが一転して収束する見通しとなった。大株主の投資会社レノ（東京・渋谷）が28日、取締役10人全員の解任を求めた株主提案を突如撤回したからだ。他の大株主の賛同が得られなかったことが主因とみられる。「解体的買収」の危機から逃れたレオパレスだが、今後の業績回復が計画通り進まなければ再び株主の不満が爆発する可能性がある。
引用：https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO54939810Y0A120C2000000&scode=8848&ba=1（アクセス日2020/2/4）
と報じました。
じり貧のレオパレス21 しかし上昇に転じる可能性も
賃貸住宅管理戸数のシェアで3位だったレオパレス21ですが、近い将来、現時点で4位の大和ハウスグループに抜かれるのは確実な情勢になっているようです。
というのも現状ではレオパレス21の管理戸数は減少しており、今後、オーナーさんのなかにも管理替えを行い他社のオーナーさんになる方も少ないないことでしょう。
とくに築年数が20年超になると、レオパレス21のアパートに見切りをつけ解体し、他社のアパートで新たに賃貸住宅経営を始めるケースもあるのではないかと思います。
言ってみればレオパレス21のオーナーさんは、他社の草刈り場になっているような状態です。
ところでレオパレス21の現状について、もっとよく知るならば、意外とまだまだ企業として存続することができるのではないかと個人的に思うことがあります。
・例えば入居率が80％割れになった件については
地域別の管理戸数の視点からは
管理戸数57.5万戸のうち首都圏の管理戸数が17.1%と、30～40％が入居率で期待できる首都圏にあるというのは強みです。
その一方で過疎化が進む、東北は3.6万戸、四国は1.5万戸とさほど多くはありません。
ウィキペディアには地方の空室率について
「長期一括借上げ方式」のアパート専業会社が大きい利益を上げたため、他のハウスメーカーや建設会社などが一斉にこれに参入し人口減少の中でアパートの乱立し既存のアパートの空室率は年々高くなり地方の物件は空室50%以上も珍しくない[2]。
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/サブリース（アクセス日2020/1/2）
と書かれています。
それで仮にですが、これらのエリアをすべて切り離すならば、全体の入居率は上昇することでしょう。
苦戦のレオパレス21 しかしエリアによれば善戦も
2019年の企業による不祥事で、トップ2を取り上げるとするならば、おそらくは、かんぽ生命による不適切な営業活動と、レオパレス21のアパート施工不良の問題です。
このうち、かんぽ生命の件については、落ち着いてきているのかなあという感じです。
私の義母も、実はかんぽ生命に加入していたのですが、そのおかげで3カ月間入院していた時の保険金をきちんといただきましたし、最近は重度の障害をかかえるようになったので毎月の保険料の支払いも免除してもらっています。
かんぽ生命＝悪徳という印象を多くの方がもたれるようになったと思いますし、確かに営業のあり方は非難されて当然なのですが、義母にしてみれば、かんぽ生命は善良なる会社といった感じです。
ところでレオパレス21のアパート施工不良で、レオパレス21の入居率が80%を割込み危険水域に突入したとメディアでは報じています。
サブリースでは、入居率が80%を割込むと、サブリース会社は空室でもオーナーに賃料を支払うために、事業が赤字になっていくんだそうです。
今ではレオパレス21は新規アパート建設では、ほとんど利益を見込めない状態なので、毎月のように貯蓄をくずしていくような経営状態になっているという状況のようです。
レオパレス21の入居率が危険水域へ リーマンショック以来再び
2019年の不動産業界の大きなニュースといえば、あのレオパレス21のアパート施工不良問題です。
レオパレス21のアパートの約7割が施工不良か不備があるというのですから、驚きです。
そしてそれと同時にレオパレス21の物件の入居率もジリジリと低下しています。
このてんについて日本経済新聞2019/11/8の「レオパレス、10月の入居率、約9年ぶり80%割れ」という記事には
施工不良問題を抱えるレオパレス21は8日、主力のアパート賃貸事業の10月の入居率が79.49%だったと発表した。オーナーへの支払いが家賃収入を上回る「逆ざや」のメドとなる80%の入居率を約9年ぶりに下回った。物件調査と改修工事のため入居者の募集を停止している物件が多いためだ。入居率の改善が遅れると財務悪化が拡大する可能性がある。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO51953720Y9A101C1EA5000/（アクセス日2019/11/10）
と報じました。
このように危険水域と言われている80%未満についに突入したことが明らかになりました。
原因としては物件の全棟調査がいまだに完了しておらず、改修工事も順調に進んでいないことにあるようです。
宣伝効果も過去のこと レオパレス21に国交省も呆れている
どんなビジネスにしても、事業にしても広告や宣伝は必要です。
テレビのCMでも、賃貸住宅の宣伝、大東建託や積水ハウス、大和ハウス工業ともに宣伝しています。
それにしても最近になってレオパレス21の広告を全くといっていいほど見なくなりました。
どうやらあの大規模なアパート施工不良問題後にCMは自粛しているのではないかと思います。
かつてはNHKの紅白歌合戦の司会や朝ドラの主演を演じた大物女優をレオパレス21はテレビCMで用いていて、それなりの効果があったのではないかと思います。
しかしあのアパート施工不良問題後、テレビCMに登場していた、あの大物女優が自分の女優としてのイメージダウンへの懸念から、レオパレス21とCM契約のことでもめたとも言われています。
レオパレス21が再びテレビCMを行うことになっても、あの大物女優はもはや登場してこないことでしょうし、他の俳優を活用したくても、なかなかCM契約に応じてくれないかもしれません。
ところでレオパレス21に懸念しているのは監督官庁の国土交通省も同じです。
というのか呆れているようです。
このてんについて2019/11/1の＠ニフティ―ニュースの「レオパ施工不備に国交相苦言」という記事には
赤羽一嘉国土交通相は１日の閣議後記者会見で、賃貸アパート大手レオパレス２１によるアパートの施工不良問題で、同社施工の全棟対象調査で７割超の物件に不備が確認されたとして、「極めて非常に多くの物件で不備が確認された。何を考えているのか。大変遺憾に思う」と述べた。
赤羽氏は個人的な見解として、同社が「ずいぶん宣伝（ＣＭ）に経費を掛けていると記憶している」と指摘。「肝心要の安全を軽視することは言語道断だ」と同社の安全管理態勢を非難した。
引用：https://news.nifty.com/article/economy/business/12274-453412/（アクセス日2019/11/5）
と書かれています。
レオパレス21の裁判 なお10件以上が係争中
先回の記事
では日本経済新聞がレオパレス21のアパートオーナーへの取材をもとにした記事
「レオパレス、暴かれた無責任施工の実態 」を読んで、同じ賃貸住宅オーナーとして興味深く考えさせられたことについて書きました。
記事のアドレス：https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO48990590W9A820C1000000&scode=8848&ba=1（アクセス日2019/9/19）
今回も、その日本経済新聞に書かれていた事柄から考えさせられたことについて取り上げてみたいと思います。
今回はこの日本経済新聞の記事にはレオパレス21のオーナーたちがレオパレス21を訴えた裁判について、わかりやすくまとめられていましたので、そのてんについて取り上げてみたいと思います。
まずこの裁判の始まりは2016年11月に129人のオーナーたちが、家具・家電メンテナンス費用を不当に支払わされたことで損害賠償を請求することから始まります。
残念ながら、その訴訟は原告側敗訴となっています。
しかし原告側は控訴していますので、最終的な決着がつくまでには、なお時間がかかりそうです。
その日本経済新聞が把握しているだけで、オーナーたちがレオパレス21を訴えて裁判になっているケースは12件あるようです。
とくに2017年には9件もの訴訟そして裁判が行われています。
レオパレス21オーナーのメディアへの取材で見えてきたこと
今でも収束しないレオパレス21の施工不良問題。
この問題について、様々なメディアが取り上げていて、私もそれらの記事を読むことがありますが、日本経済新聞の2019/9/17の「レオパレス、暴かれた無責任施工の実態 」という記事を読んでみて、いろいろと考えさせることがありました。
そもそもレオパレス21の施工不良問題が発覚したのは、アパートオーナーのメディアへの告発がきかっけでした。
おそらくはそのメディアとは火曜日の晩に放映されているテレビ東京の「ガイアの夜明け」という番組だと思いますが・・。
ところでこの日本経済新聞の記事では様々な事が見えてきます。
まずレオパレス21のアパートの建設費についてですが
1995年当時竣工した10戸の2階建ての木造アパートで4800円
引用：https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO48990590W9A820C1000000&scode=8848&ba=1（アクセス日2019/9/17）
と書かれています。
2階建て10戸の木造アパートが4800万円！！
というと
安い
のではという印象を受けます。