小規模マンションオーナーの日記


8月 16, 2020

ホテル事業から撤退のレオパレス21 資産売却を進める


企業の経営状態が思わしくないと、対処策としてどんどんと所有する資産売却を行っていきます。

数年前のことですが、大阪の本店を置く三和銀行は優良な都市銀行とも言われていたものの、合併でUFJ銀行になったころから経営状況がおかしくなり、その後、虎の子のUFJ信託銀行(旧東洋信託銀行)の売却や保有していたトヨタの株式などの売却を行い急場をしのいだものの結局は最後は東京三菱銀行と合併せざるを得なくなったことがありました。

表向きは対等合併ということになっていますが、事実上は東京三菱銀行による救済合併色が強く、合併後は三菱主導の銀行になっています。

ところで銀行と建設業界とは異なりますが、建設業界でも経営状態がよくないと、所有資産を売却していくことは同じです。

まさにレオパレス21は資産売却や従業員数の縮小が進行中です。

このてんでIG証券のウエブサイトの「レオパレスが年初来安値、36億円減損計上」という記事には

31日の東京株式市場で経営再建中の賃貸住宅大手レオパレス21<8848>が大幅に売られ、年初来安値を更新した。保有物件18棟の売却に伴い、2020年4~6月期に36億円の減損損失を計上する方針と発表したことが材料視された。・・レオパレスは30日、名古屋市の「ホテルレオパレス名古屋」と各地に保有する賃貸マンション17棟を売却すると発表した。施工不良問題で経営が悪化し、3月末時点で債務超過寸前に陥ったため、資金確保に向け資産の売却を進める。

引用:https://www.ig.com/jp/news-and-trade-ideas/_36_leopalace-share-price-hits-a-low-for-the-year-200731(アクセス日2020/8/10)

と報じています。

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8月 06, 2020

ヤマダ電機がレオパレス21を今は支援できない理由

アパート画像

レオパレス21の株価が下げ止まりません。

2018年には700円だった株価がどんどん下がり

2020年8月には150円を割り込んでいます。

窮地のレオパレス21にヤマダ電機が・・

という記事では

このように支援の最有力は

ヤマダ電機

なんだそうです。 この情報元は金融機関幹部ということですが、レオパレス21の主要取引銀行のりそな銀行か三井住友銀行幹部ということでしょうか。

と書かれていますが、この情報源は週刊文春のようで、ある程度、信ぴょう性のあるものとして、ぞの情報は拡散していたのですが・・

いまだにレオパレス21からも、ヤマダ電機からも、この件についてのアナウンスは全くありません。

実際のところはどうなっているのでしょうか。

 

実のところヤマダ電機支援説を否定するかのような事実も幾つかあります。

アパート画像

レオパレス21の賃貸住宅アパート群。

そのてんを取り上げてみますと

①リーマンショック後にもヤマダ電機は、レオパレス21との業務提携に動いていたが実現しなかった。

この当時、ヤマダ電機が動いたのは、経営が弱っていたレオパレス21と業務提携をして主導権を握りやすいとの思惑があったからのようですが、結局は実現しなかったという経緯があります。

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7月 28, 2020

レオパレス21のアパート 募集停止が5万戸だった


レオパレス21のアパート施工不良の問題がいまだに尾を引いていますが、まだまだこの問題は続きそうです。

レオパレス21の施工不良物件の改修がこんなにも進んでいなかったとは・・

という記事にも

もうアパート施工不良を公表して1年以上になりますが、改修工事が完了したのは、改修の対象となる物件の1割にも満たないとは・・。   具体的には物件の改修が完了した棟数は20年3月末時点で990棟で、それが対象物件の1割以下になるんだそうです。 ということは改修がまだの対象物件は、12000棟ほど残っているということになります。

と書かれていて、2020年5月で改修が完了したのは約1000棟ほどで、まだまだ改修工事が進んでいないようです。

 

ところでいざ、改修工事を行うとなると、そのアパートの入居者さんには退去してもらわなければなりません。

さらにすべての入居者さんが退去してもらわなければ、改修工事に入ることはできません。

そこで退去のお願いを始めてから、すべての入居者さんが退去してもらうまでには、数カ月程度かかることもあるでしょう。

さらに改修工事に入る物件には、入居者募集を停止しなければなりません。

なので80~90%程度の入居率だったアパートも、どんどん入居率が下がっていくことでしょう。

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7月 26, 2020

外国人入居者の減少もレオパレス21の足を引っ張る

アパート画像

賃貸住宅にとって入居率というのは、とても重要なことです。

賃貸住宅経営そのものが、入居者さんからいただく家賃で成り立っていますので、その家賃収入が空室が多いがために少なくなると経営が厳しくなります。

ところでこの入居率を支えている事柄の1つには社宅があります。

このてんで

大手管理会社の強み 法人顧客割合が大きい!!

という記事には

大手の管理会社に管理してもらえることのメリットの1つは、法人として賃借してくれるケースが多いというてんがあります。 私の所有物件も、大手の管理会社に管理してもらっていますが、法人名義で賃借しているケースが多々あります。 この法人顧客ですが、アパート経営においては、多くのメリットがあります。

と書かれていますが、レオパレス21や大東建託、エイブルなど大手の管理会社の場合、法人顧客つまりは社宅として借りてくれる場合が多く、入居率の維持や家賃の維持にも好影響を与えています。

ところで入居率の維持に欠かせなくなっている別の要因があります。

その要因とは

外国人入居者

です。

この外国人入居者も最近は見過ごすことができないものとなっているようです。

近年は外国人留学生だけでなく外国人労働者も多く訪日していました。

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7月 21, 2020

レオパレス21のアパートでなぜか家賃の値上げ?


賃貸住宅オーナーにとって家賃は重要な関心事です。

というのも、家賃が高ければ高いほど、賃貸住宅オーナーに入る収入も高くなります。

しかしだからといって家賃を過度に高くすれば、入居者がいなくなり、オーナーに入る収入が少なくなってしまいます。

あくまでも需要に合った家賃にしなければなりません。

多くの場合、家賃が割安の場合は入居率が上昇し、家賃が割高の場合は入居率が下がります。

 

なので入居率が経営にとって重要なサブリースの賃貸住宅管理会社は、入居率のために、家賃を思い切って下げてくることがあります。

このことは賃貸住宅最大手の大東建託でも時々みられることで、オーナーとしては困ったものです。

もちろん家賃を決定するのは、大東建託本体でなく、大東建託パートナーズで、オーナーが大東建託の担当の営業マンに苦情を言って、営業社員が大東建託パートナーズにオーナーに代わって家賃のことで文句を言ってくれることはあるようですが。

 

ところで現在、入居率で最も苦戦しているサブリース会社はレオパレス21だと思いますが、レオパレス21は、大規模なアパート施工不良問題で、入居者離れが一時期進み、入居率が80%を割った時期もあったようです。

このような状況の場合、サブリース会社は入居率を改善するために、入居者募集の家賃をリーズナブルなものにして、入居者が決まりやすくするものです。

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7月 02, 2020

レオパレス21の経営状況に怯えるりそな銀行?

りそな銀行画像

先日のことですが、久しぶりに、りそな銀行の渉外担当者が自宅を訪問してきました。

コロナの流行のために、3月下旬ぐらいから6月上旬ぐらいまでは、顧客訪問を控えていたようですが、久しぶりに訪問して来られました。

実のところ、渉外担当者も2月ごろに交代になっていたのですが、おそらくは引き継ぎもきちんとされていたので、私の小規模マンションの賃貸経営状況も把握しているものと思っていたのですが、今回はなぜかいろいろと賃貸住宅経営の状況について尋ねてきました。

そして質問には正直に答えたのですが、なぜ?

コロナのために賃貸住宅経営になんらかの変化があったかを知りたかったのでしょうか。

 

りそな銀行画像

りそな銀行。りそな銀行のアパートローンにも注力してきた。

 

しかし今になって考えてみると、あのことが原因ではないかと考えています。

あのこととは。

それは

レオパレス21のことです。

実のところ、りそな銀行はレオパレス21オーナーにかなりの額を融資しており、オーナー向け融資の焦げ付きを懸念しているようなのです。

しかも、りそな銀行はレオパレス21そのものにも1兆円ほどの融資をしており、もしもレオパレス21が破たんすれば、りそな銀行は大損害を被る可能性があるのです。

もちろんヤマダ電機がレオパレス21を支援するとの観測もあるのですが、まだどうなるかわかりません。

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6月 28, 2020

窮地のレオパレス21にヤマダ電機が・・


大規模なアパート施工不良が発覚してから、経営再建中のレオパレス21.

しかし前途は多難と言われています。

単独での再建は、かなり厳しいようで、注目されているのは有力な支援先です。

これまでも支援先として、ソフトバンクの噂もありましたが、しかしこの話は実現性がかなり薄いようです。

さらに旧村上ファンドや村上氏がレオパレス21の経営に関心を示しているようですが、レオパレス21側が拒否しているようです。

そのようななかヤフーニュース2020/6/22の「債務超過寸前のレオパレス21 救世主は「ヤマダ電機」 メリットはあるか?」(文春オンラインより)には多少驚かされました。

それによると

一体どこが再編相手なのか。金融機関幹部が明かす。 「最有力は、家電量販大手のヤマダ電機です」

引用:https://news.yahoo.co.jp/articles/af51cc54f4017f2a41e66ab2a99ac6a0d2a1b742(アクセス日2020/6/24ヤフーニュースは期日がくれば削除されます)

と報じました。

このように支援の最有力は

ヤマダ電機

なんだそうです。

この情報元は金融機関幹部ということですが、レオパレス21の主要取引銀行のりそな銀行か三井住友銀行幹部ということでしょうか。

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6月 21, 2020

レオパレス21の決算やはりひどかった しかし救いの手も?


アパート施工不良問題に揺れるレオパレス21の決算が発表されました。

ヤフーニュース2020/6/5の「レオパレス3年連続赤字へ 千人の希望退職募集を発表」という見出し記事には

賃貸アパート大手のレオパレス21は5日、2021年3月期連結決算の純損益が80億円の赤字になるとの見通しを発表した。赤字は3年連続となる。同時に、約千人の希望退職者を募集すると正式に発表した。・・アパートの施工不良問題で業績の悪化に歯止めがかからず、コストを削減する。  20年3月期連結決算は、純損益が802億円の赤字だった。前期の686億円から赤字幅が拡大した。前期は黒字だった経常損益、本業のもうけを示す営業損益も軒並み赤字に転落した。

引用:https://news.yahoo.co.jp/articles/39369ea082ccd63919c1cacf74b103166b0d49a3(アクセス日2020/6/10ヤフーニュースは期日がくれば削除されます)

と報じました。

見出しそのものも千人の希望退職募集という衝撃的なものでしたが、ここまで大変な状況なのかと考えさせられるものです。

レオパレス21の社員待遇は悪くはないとの評判もありましたが、虎の子の社員までも削減せざるを得ないとはかなり状況が厳しいように思われます。

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5月 17, 2020

コロナで不祥事の影が薄くなったレオパレス21 しかし現状は・・

アパート画像

2019年2月ごろに大規模なアパート施工不良を公表したレオパレス21。

今年になって入居率の改善が進み、2月以降は80%以上の入居率を安定的に維持できるまでに回復したり、経営権が旧村上ファンドに脅かされそうになったものの、なんとか窮地を脱して、現経営陣による経営の継続がほぼ決定的になるなどと、明るいニュースも聞かれるようになった昨今ですが、しかしアパート施工不良問題が解決したわけではありません。

というかアパート施工不良で改修工事が完了したレオパレス21の管理アパートは、いまだほんの一握りにすぎないようです。

アパート施工不良を公表して1年以上になりますが、改修工事が完了したのは、改修の対象となる物件の1割にも満たない・・。 具体的には物件の改修が完了した棟数は20年3月末時点で990棟で、それが対象物件の1割以下になるんだそうです。
ということは改修がまだの対象物件は、12000棟ほど残っているということになります。・・ そしてそれ以外にも約1万7000棟には軽微な不備が確認されていて、こちらの不備の改修工事はいつになるのかまだ決まっていないんだそうです。

レオパレス21の施工不良物件の改修がこんなにも進んでいなかったとは・・

の記事に書かれているとおりです。

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3月 26, 2020

レオパレス21オーナーが訴訟で初勝利

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レオパレス21に大いに不満を持つアパートオーナーたちで結成されたLPオーナー会。

レオパレス21にとっても厄介な存在でしが、一部のレオパレス21のアパートオーナーさんたちからも、うっとしがらているようです。

ところでLPオーナー会の後ろ盾をえたオーナーさんたちが、レオパレス21を相手に何件もの裁判をおこしてきました。

そしてその判決はというと、ことごとくオーナーさんたちが

敗訴となってきました。

やはり借地借家法の壁が厚いのか、形の上ではオーナーさんからアパートを借りているレオパレス21側が法的には有利になるようです。

しかし最近に判決が下された岐阜地裁においては、オーナー側に有利な判決が下されたようです。

全国賃貸住宅新聞2020/3/16の「賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴」という記事には

レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)と一括借り上げ契約をしているオーナーが、同社に対して家賃減額契約の取り消しを求めて起こした訴訟で、2月28日、岐阜地裁はオーナー側の主張を認める判決を下した。

引用:https://www.zenchin.com/news/post-4888.php(アクセス日2020/3/17)と報じました。

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