ビレッジハウスがレオパレス21物件の仲介に力を入れている
経営再建中のレオパレス２１ですが、とにかくレオパレス２１物件の入居率が芳しくありません。
筆者の自宅の近所にも、レオパレス２１パートナーズの店舗がありますが、昔は店舗内にお客さんが入店しているのをよく見かけましたが、あのアパート施工不良事件以降は、店舗内にお客さんが入店しているのを、ほとんど見かけることがなくなりました。
やはりあれだけメディアによって、レオパレス２１のアパートが叩かれると、あのアパートに住みたいと思う人もあまりいなくなったのかもしれません。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
ところでレオパレス２１の経営が改善されるためには、やはり入居率を改善することが必要最低条件ともいえます。
実際のところレオパレス２１と同じ一括借り上げで、賃貸住宅を行っている大東建託や積水ハウス、大和ハウス工業の賃貸住宅の入居率は９０%以上を維持しているようです。
またコロナ渦にあっても、さほど入居率は下がっていません。
その一方で。レオパレス２１の入居率はコロナ渦、入居率が下回っています。
そこで少なくとも、入居率を８０％以上にもっていく必要があるようですが、その一助になるかもしれないニュース記事がありました。
法人による賃貸割合の多い物件は入居率が高水準になりやすい
法人との賃貸借契約がレオパレス21は多い。
アパートマンションの賃貸借契約となると、個人との契約を連想すると思いますが、実際には法人との賃貸借契約、あるいは社宅として借りているケースも多くあります。
筆者の所有マンションでも、よくよく調べてみると、一時期、法人として借りている部屋が半数以上を超えていることがわかりました。
そして法人契約は入居率を向上させるうえでも重要な要素になりつつあるように思います。
最近は昔のような社宅団地のようなものが、だんだんと減少傾向にあり、会社が法人として社員のために部屋を借りるケースのほうが多くなっているように思われます。
こういったなかレオパレスが国内上場企業の約８０%と賃貸物件において法人契約を行っているとの実績を宣伝いたしました。（施工不良以降はその割合は減少していると思われます）
確かにレオパレスといえば比較的、借りやすい賃貸住宅というイメージがあります。
以前に筆者が行っていた職場の上司が、職場に通うのが大変なので、職場近くで部屋を借りるということで、部屋を探すことになりましたが、結局、決まった部屋がレオパレスの物件でした。
筆者個人としてはレオパレスというと設備が整い、家賃も手ごろですが、その反面、遮音性というてんでは大丈夫なのかなあと思っていましたが、まあもう決めてしまったのでどうしようもありません。
アパート界壁をきちんと設置すべきなのはなぜか！！
建築基準法でアパート界壁の設置は義務付けれている。
2018年に驚かされたニュースの1つにレオパレス21の一部のアパートに界壁施工不良の物件があるというニュースがありました。
かねてからレオパレス21の住人の一部からレオパレス21のアパートの騒音がひどいとの噂が流れていましたが、どうやらこのことも原因の1つのようです。
レオパレス21はこの問題を認めたものの、業績への影響は当初は軽微だと強気だったようですが、しかし徐々に業績への悪影響の深刻さが明らかになってきています。
また入居率も90%割れになり、サブリース会社としては、危ない水準にまで落ち込みました。
これほどの影響のあるアパート界壁不良の問題ですが、そもそもなぜそれほどに深刻といえるのでしょうか。
それは簡潔にいえば
建築基準法第30条及び建築基準法施行令第114条第1項に違反
になるからです。
そしてアパート界壁設置が法令で義務付けれているのは、それなりの理由があるからです。
それは防火と遮音の役割をになっているのです。
アパート界壁のボードは、防火性があり、延焼を防ぐ効果があります。
さらにボードのなかに埋められているグラスウールには遮音効果があるんだそうです。
この遮音効果のあるグラスウールがなければ、ちょっとした小さな音でも聞こえてしまうんだそうです。
レオパレス21からの飛び火がMDIに？創業者が同じで 社名も変更
大東建託は時々ですが社長が交代します。
大東建託の創業者は多田勝美さんですが、今はもはや大東建託の経営には、ほとんどかかわっていません。
そしてその後、大東建託の社長や経営にかかわる人たちは周期的に変わってきました。
創業当時の精神は受け継がれても、創業家や一個人が経営に大きく影響を及ぼし続けるタイプの企業ではないようです。
このタイプの企業の場合は、時代の変化に対応しやすいというメリットがあるのかもしれません。
その一方で、絶対的な権威がないので社内の意見の統一が得られなくなったり会社が分裂するといったデメリットがあるかもしれません。
その一方で創業家が企業の経営に大きな影響を及ぼし続ける企業もあります。
トヨタ自動車などは、その代表格かもしれませんが。
そして不動産業界でも、今、施工不良に揺れるレオパレス21もそうです。
このレオパレス21の創業家は深山家で深山祐助さんが創業者です。
そして現在のレオパレス21の社長は深山祐助さんの甥にあたる深山英世さんです。
ですから現社長の深山英世さんの時にレオパレス21は、種々のトラブルに遭遇していますが、そのトラブルの原因となった出来事の多くはレオパレス21の当時の経営者、深山祐助さんの時代に生じた事柄です。
賃貸住宅 レオパレスオーナー賃料減額を巡りやはりトラブル
２０１９年にレオパレスの施工不良が明るみになって、数年が経過しました。
この不祥事を機に、レオパレス側もレオパレスのオーナーに支払う賃料を２年間、据え置く特例処置を取りました。
そして２０２１年春以降は、再び支払う賃料をオーナーと協議したうえで改定していくことになったわけですが、やはりこの賃料改定協議は難航しているようです。
レオパレス21のアパート。
ある賃貸住宅業界系の新聞によると
①借上賃料をレオパオレス側の提示にオーナー側が合意していないにもかかわらずレオパレス側が提示した減額された賃料で支払われているケースがあるというもの。
たしかに支払われる賃料については、双方の合意が必要で、どうしても合意できない場合は、調停などで調整が図られることになります。
しかし、このたびは一方的に減額された賃料で支払われてきたというのは、レオパレス側に不利な材料となります。
実際のところ、この件で裁判沙汰になり、レオパレス側が全面的に譲歩したようです。
②借上賃料が更新後は平均で約２４%程度減額になっているというてん。
賃料が減額になるのは、いた仕方ないことですが、しかし２４％も減額になるというのは異常です。
例えば、これまでは毎月１００万円が支払われていたのが、減額で約２４万円程度減らされるというのです。
アパート施工不良が解消しないレオパレス問題の報道から見えてくること
今でも収束しないレオパレス21の施工不良問題。
この問題について、様々なメディアが取り上げていて、私もそれらの記事を読むことがありますが、日本経済新聞の2019/9/17の「レオパレス、暴かれた無責任施工の実態 」という記事を読んでみて、いろいろと考えさせることがありました。
そもそもレオパレス21の施工不良問題が発覚したのは、アパートオーナーのメディアへの告発がきかっけでした。
おそらくはそのメディアとは火曜日の晩に放映されているテレビ東京の「ガイアの夜明け」という番組だと思いますが・・。
ところでこの日本経済新聞の記事では様々な事が見えてきます。
まずレオパレス21のアパートの建設費についてですが
1995年当時竣工した10戸の2階建ての木造アパートで4800円
引用：https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO48990590W9A820C1000000&scode=8848&ba=1（アクセス日2019/9/17）
と書かれています。
2階建て10戸の木造アパートが4800万円！！
というと
安い
のではという印象を受けます。
津市にあるレオパレス銀座 空室解消のために賃料が大幅に下落
私の所有物件がある周辺エリアにおいても、レオパレス２１の賃貸住宅が多々あります。
確認できているだけでも、６棟～７棟はあるのではないかと思います。
すべてが、築１０年以上になるアパートですが、駅から徒歩１０分圏内にあるおかげか、空室は目立って多いということはありません。
これだけを見ているならば、各地でレオパレス２１のオーナーさんが訴訟をおこしているのが、ピンとこないのですが、しかし地方ではかなり大変な状況にあるレオパレス物件のオーナーさんがおられるようです。
例えば三重県の津市には駅から徒歩ではなく車で１０分ほどの所に、「レオパレス銀座」といわれるところがあるなだそうです。
田んぼも多いこのエリアにレオパレスのアパートが４０棟ほどあるというのですから、まさに「レオパレス銀座」エリアです。
もしもこのエリアが駅から徒歩１０分圏内ならば、空室リスクもさほど大きくなかったのかもしれませんが、車で１０分ということですから、とても不便な場所です。
電車通勤をするサラリーマンならば、バス路線があるならばバスで駅まで行くか、あるいはバイクか自転車で駅に行くしかないことでしょう。
賃貸住宅のオーナーの宿命 賃料減額 レオパレスオーナーの今は？
賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。
建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。
レオパレス21のアパート。
そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。
ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じました。
しかし特例の2年間も終わり、昨年後半ぐらいから、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。
あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。
しかし現状で2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。
そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりのようです。
残念なことですが、今回は調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。
海外事業からの撤退を加速させるレオパレス２１
建設会社にしてみれば、国内事業だけでは限りがあるので、会社の成長のためには海外事業が必須となっています。
実際のところ大和ハウス工業や積水ハウスなどは、積極的に海外事業を展開しています。
大手ゼネコンなども、海外でホテルやビルディングの建設を手掛けています。
昔のことですが、フィリピンのマニラでトップクラスのホテルに泊まったことがありますが、このホテルは日本の大手ゼネコンが建てたとのことでした。
戦争ではフィリピンから撤退したものの、その後、フィリピンでは日本資本はアメリカ資本と並んで強力な影響を及ぼしているようです。
ところで経営再建中のレオパレス２１ですが、海外事業からの撤退を加速させているようです。
このてんで日本経済新聞2021/1/18の「レオパレス21、ベトナムの不動産子会社売却」というタイトル記事が掲載されました。
この記事にも書かれていますが、ベトナムにあるエネルギーと不動産の子会社の売却が決まったとのことです。
さらにグアムやタイにあるリゾートホテルの売却も行う予定で、海外事業からの撤退を進めていく予定です。
おそらくは売却で得た資金を経営再建資金へと振り分けるのだと思いますが、このことによって成長よりも再建を優先させる方針であることを明確にしているようです。
アパートオーナーの賃料改定が再開 レオパレスオーナーの
２０１９年春に、深刻な施工不良が発覚した、レオパレス２１のアパート。
来春であれから２年になろとしています。
ところでこの事件があまりにも衝撃的だったので、レオパレス２１のアパートオーナーもかなりのショックを受けたことでしょう。
またレオパレス２１の事業もアパートオーナーあっての事業なので、アパートオーナーの動揺を抑えるためにレオパレス２１は特別に、２年間は賃料改定を行わないということを決めました。
つまりは空室がどんなに生じても、周辺の家賃相場がどんなに下がっても、レオパレス２１がアパートオーナーに支払う賃料は減額しないということです。
レオパレス２１管理のアパート。
レオパレス２１は、アパートオーナーとのこの約束をどうやら守っていたようです。
しかし、この２年間がもうじき終了しようとしている今、レオパレス２１がどうするのか気になるところでしたが、日本経済新聞の2020/12/21の記事によると
経営再建中のレオパレス21は賃貸アパートのオーナーとの間で、保証する賃料の見直し交渉に入る。12月上旬から説明を始めており、2021年春以後に更新時期を迎える物件について、多くのオーナーに対して減額要請をする方針だ。同社は18年に発覚した施工不良問題をきっかけに業績が悪化。米投資ファンドの資金提供を受けテコ入れを進めているが、物件の入居率低迷が負担になっている。
引用：レオパレス、家賃保証額下げへ交渉 入居率が低迷 :日本経済新聞 (nikkei.com)（アクセス日2020/12/21）
と報じました。