小規模マンションオーナーの日記


6月 20, 2019

粗雑で欠陥だらけのアパートにして家賃を下げていた?レオパレス21

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家賃についての思惑は物件オーナーと入居者とでは異なる。

家賃というとアパートマンションオーナーにとっては重要な関心事です。

というのも家賃が高ければ高いほど、家賃収入が高くなるからです。

ですからオーナーにしてみれば家賃はなるべく下げたくない、できれば現状の家賃を維持し続けたいと考えます。

その一方で、入居者さんにしてみれば、なるべく家賃を安くしてほしい。

そこそこの設備が整っていてもできるだけ家賃が安い物件に入居したいと考えるものです。

いわゆるコストパフォーマンスの良い物件を選ぼうとするのです。

このあたりが物件オーナーと入居者さんの思惑が異なる事柄です。

その一方でサブリース会社の思惑はとにかく入居率を高水準に保ちたいという思惑が働きます。

そのためには物件オーナーに配慮しつつも、どうしても入居率が良くない物件があるならば、募集家賃を思いきり下げる事があります。

そのようにして入居率を改善しようとするわけですが、こうしたやり方は物件オーナーにしてみれば、全く面白いことではありません。

というのも募集家賃が下がる→入居者家賃が下がる→オーナーに支払われる賃料が下がる、ということにつながっていくからです。

このような事柄は、大手のサブリース会社でも、しばしば行われています。

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5月 23, 2019

レオパレス21に旧村上ファンドの影響力が強まる!!

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レオパレス21の救済に旧村上ファンド?

阪神地区においては、阪急そして阪神というブランドは馴染みがあるものです。

そしてかつては阪急グループ、阪神グループはライバルとして競合していました。

鉄道、不動産、ホテル、プロ野球の球団をそれぞれのグループが所有し、阪神地区での覇権争いを行ってしたのです。

しかし今では阪急阪神グループとなり、同じ企業グループになってしまいました。

なぜなのでしょうか。

そもそも双方が同じグループになるきっかけとなったのは

村上ファンド

の存在です。

この村上ファンド、元通商産業省官僚の村上世彰さんが率いていて投資、投資信託、企業の買収・合併に関わるコンサルティングを行っていたグループです。

この村上ファンドが阪神電鉄の株式を買い占め始め、40%近くまでの株式を所有するようになり、阪神グループの経営に口出しするようになることを怖れた阪神の経営者たちが、阪急グループとの統合を決断し、阪急阪神グループになったというのです。

ところでこの村上ファンドも代表のインサイダー取引の逮捕を機になりをひそめていたのが、最近になって旧村上ファンド関係者が運営する投資会社レノという形で活動を活発化しているようです。

そしてこの投資会社レノが最近、目をつけているのがレオパレス21です。

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5月 09, 2019

レオパレス21の入居率が危険水域へ😟

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サブリースにとって入居率は重要事項。

私がよく知っているエリアの駅前にレオパレス21パートナーズの店舗がありました。

駅から徒歩1~2分のところにありますので、人通りもよく、良い場所に店舗を構えたなあと思っていました。

しかし2019年の春、あのアパート施工不良問題の後に、店舗が駅から徒歩8分程度の場所に移転しました。

このような場所になると、駅前のように人通りはよくないので、来店者数も減少するのではないかとも思うのですが、何故移転したのかわかりません。

たしかに2018年ごろから、来店者があまり見かけなくなっていましたが、それならばいっそ閉店にすれば良いのにとも思ってしまうのですが。

ところで毎年3月となると通常は、最も入居率が高くなる時期です。

ところで2月にアパート施工不良を公表し、入居率の低下が懸念されるレオパレス21ですが、日本経済新聞2019/4/6の「レオパレス21の入居率、契約多い3月に低下 」という記事には

レオパレス21が5日に発表した同社が管理・運営するアパートの3月の入居率は84.33%と前月から1.24ポイント低下した。新たな施工不良の問題が2月に発覚し、その影響が出た。新年度が始まる直前の3月は例年、入居率が1年を通してのピークとなる。その3月に入居率が下がった意味は重く、家賃収入が大家に約束している保証賃料にとどかない「逆ざや」の恐れが否定しきれない。

引用:https://www.nikkei.com/nkd/company/article/DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGKKZO43418320V00C19A4TJC000&scode=8848&ba=1 (アクセス日2019/4/21)

と書かれています。

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4月 27, 2019

アパートの不備物件が7割超とは・・

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レオパレス21が21年3月まではオーナーへの賃料を減額しないとの方針を示したものの・・。

2019年2月にレオパレス21がアパートの施工不良を公表してから、もはや数カ月が経過しましたが、その騒動は収まることがありません。

というか、さらに次から次へと新たな問題が発覚し、その問題が拡大しているように思われます。

例えばZAKZAK2019/11/11の「レオパレス、不備物件拡大 調査済みの7割超 」という記事には

賃貸アパート大手レオパレス21の施工不良問題で、不備のある物件が3月末時点で計1万4599棟に上ったことが11日、分かった。従来の公表数から大幅に拡大。最新物件でも見つかり、問題がある物件は7割を超えた。

引用:https://www.zakzak.co.jp/soc/news/190411/soc1904110017-n1.html(アクセス日2019/4/12)

と報じ、レオパレス21の物件の調査済みの7割超が不備物件だったことが明らかになったと述べています。

7割、つまりは10棟中、7棟にはなんらかの不備があったということです。

問題のなかった物件は10棟中、3棟程度ということです。

となるとレオパレス21のオーナーさんも、自物件もなんらかの不備があるのかもしれないと心配になることでしょう。

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4月 13, 2019

チェック体制が機能不全だった?アパート施工不良問題

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レオパレス21のアパート施工不良問題の終息が見えない。

先日のことですが、私用であるレオパレス21のアパートを訪れることがありました。

このアパートは2階建てで、上の階と下の階と合わせて4戸の物件ですが2棟があって合計で8戸あります。

アパート施工不良の騒ぎがあった後のことですが、しかし満室を維持していました。

そしてアパートの掲示板に注意を向けていますと、「このアパートは施工不良の対象物件ではない」とのことが書かれていました。

どうやら他のレオパレス21のアパートでも施工不良の対象になっていない場合は、アパートの掲示板に、この物件は施工不良の対象物件でないことを掲示板で明示しているようです。

そして私の住居があるエリアにはレオパレス21のアパートが多々ありますが、現時点では、さほど空室が目立ってあるようなことはありません。

しかしだからといって、今さらレオパレス21のアパートに引っ越すこともないでしょう。

おそらくはそれでもレオパレス21のアパートに引っ越す理由があるとすれば

①入居者募集をしているお部屋の募集家賃が、かなりディスカウントになっていた。

②レオパレス21のアパートがとても気に入っていた。

③レオパレス21の社員。

といったことが考えられます。

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4月 09, 2019

レオパレス21物件への銀行の風当たりが強くなっている😟

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サブリースもいよいよ終わりを迎えるのだろうか?

シェアハウスかぼちゃの馬車の運営会社の破綻と、物件オーナーへの賃料の支払いの停止、そしてレオパレス21の施工不良問題と最近はサブリースがらみの問題が噴出しています。

昔ならば銀行もサブリースでのアパート経営ならば安定収入があるとの見込みから、サブリースでのアパート経営を銀行が推奨して、どんどん不動産融資をしてくれたようですが、最近は潮目も変わりつつあるようです。

とりわけ最近になってレオパレス21向け融資は、ほとんど不可能だという情報もあります。

例えば健美家サイトの「金融庁の一斉調査はレオパレス社破たんへのカウントダウンとなるか」という記事には

すでにレオパレス物件に関しては多くの金融機関で、アパートへの融資をしていない。昨年の施工不良報道から都市銀行、地方銀行、信金信組などではレオパレス物件への融資を問答無用で却下するようになっている。

引用:https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/etc/3563.html(アクセス日2019/3/26)

と書かれています。

ですから投げ売り状態になっているとも言われているレオパレス21の物件を購入するためには、今後は銀行に頼らず現金等で購入するしかないかもしれません。

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4月 07, 2019

アパート施工不良問題 国は救済には動かず?

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アパート施工不良の問題で国は責任を認めない?

レオパレス21のアパート施工不良の問題は、混迷を深めていますが、この問題で責任がないのが、はっきりしているのは、レオパレス21のアパートオーナーと入居者です。

そしてアパートオーナーと入居者は、今回の問題の被害者でもあります。

そしてこの施工不良問題で責任を負わなければならないのは、レオパレス21、そして実際に施工を行った施工業者といえるでしょう。

ところで責任を負うかどうかで、はっきりとしないのは、この問題で国は責任を負う必要があるのかどうかというてんです。

たしかに建設許可を与え、建物が完成した時に検査を行うのは、国や自治体です。

その検査さえしっかりと行っていれば施工不良を見抜けていたのではないというのです。

このてんで、テレ朝news2019/3/22の「レオパレス問題『再発防止が国の責任』と国交大臣」には

レオパレスの違法建築問題で、施工不良を見逃した国にも責任があるとするオーナーらについて、石井国土交通大臣は、「再発防止が国の責任」と述べました。

引用:https://news.tv-asahi.co.jp/news_economy/articles/000150489.html(アクセス日2019/3/24)

と書かれています。

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4月 02, 2019

レオパレス21からの飛び火がMDIに?創業者が同じで

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創業家が大きな影響を及ぼし続ける企業もある。

大東建託の社長が交代します。

2019年4~6月ごろにだったと思いますが。

大東建託の創業者は多田勝美さんですが、今はもはや大東建託の経営には、ほとんどかかわっていません。

そしてその後、大東建託の社長や経営にかかわる人たちは周期的に変わってきました。

創業当時の精神は受け継がれても、創業家や一個人が経営に大きく影響を及ぼし続けるタイプの企業ではないようです。

このタイプの企業の場合は、時代の変化に対応しやすいというメリットがあるのかもしれません。

その一方で、絶対的な権威がないので社内の意見の統一が得られなくなったり会社が分裂するといったデメリットがあるかもしれません。

その一方で創業家が企業の経営に大きな影響を及ぼし続ける企業もあります。

トヨタ自動車などは、その代表格かもしれませんが。

そして不動産業界でも、今、施工不良に揺れるレオパレス21もそうです。

このレオパレス21の創業家は深山家で深山祐助さんが創業者です。

そして現在のレオパレス21の社長は深山祐助さんの甥にあたる深山英世さんです。

ですから現社長の深山英世さんの時にレオパレス21は、種々のトラブルに遭遇していますが、そのトラブルの原因となった出来事の多くはレオパレス21の当時の経営者、深山祐助さんの時代に生じた事柄です。

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3月 30, 2019

施工不良問題 大東建託はなぜ大丈夫なのか!!

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大東建託には施工不良問題が生じにくい。

レオパレス21の施工不良問題。

ちまたでは今回のケースでレオパレス21は3回目の経営危機を招いているとの話もありますが、しかし株価の下げ止まり、なんとか経営破綻は免れているような感じです。

ところでレオパレス21とよく比較される賃貸アパート大手の会社に大東建託がありますが、レオパレス21の施工不良問題のあと「大東建託は大丈夫なのか」といった話もありました。

一時期でしたが、施工不良問題が大東建託にも及ぶとの噂から株価が急落したこともあります。(しばらくして戻りましたが)

ところで大東建託は大丈夫なのでしょうか。

実はレオパレス21と大東建託とでは施工体制が多少異なるところがあると言われています。

レオパレス21の場合は、基本的に建物の造りが簡単で、施工業者は入札制を取ることもあるようです。

となると、いい加減な業者でも施工に参加してしまうことが生じ得てしまうようです。

いわゆる地元の施工技量が劣悪な業者が施工してしまって、後におかしなことが生じるというわけです。

もちろん入札制にすると、建設費のコストは抑えることができるというメリットはあるのかもしれませんが。

その一方で、大東建託の場合は施工業者は基本的には登録制になっているようです。

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3月 28, 2019

21年3月までは減額しない方針 レオパレス21👍

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レオパレス21が21年3月まではオーナーへの賃料を減額しないとの方針。

2019年に発覚したレオパレス21のアパート施工不良問題。

早々に退去を求められた入居者にとっては惨事と言わざるをえない出来事ですが、さらに心配や不安を与えているのはレオパレス21のアパートオーナーです。

今後しばらくは、レオパレス21の入居率が低下し続けることが予想され、そのシワ寄せが、いずれはアパートオーナーに支払われる賃料にも影響するとの懸念があるからです。

そのようなさなかレオパレス21サイドが驚くような事柄がアナウンスしました。

このてんについて日本経済新聞2019年3月11日の「レオパレス、オーナー向け賃料減額せず 21年3月まで 」という記事には

レオパレス21はアパートのオーナーに毎月支払う保証賃料について、今後2年間は減額を求めない方針だ。施工不良の発覚で家賃収入は減少傾向にあるが、オーナーに負担はかけられないと判断した。

引用元 https://www.nikkei.com/article/DGXMZO4230920011032019TJ1000/(アクセス日2019/3/12)

と報じました。

このようにレオパレス21のアパートオーナーにとっては、とりあえずは、ほっとする内容になっています。

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