小規模マンションオーナーの日記


7月 02, 2020

レオパレス21の経営状況に怯えるりそな銀行?

りそな銀行画像

先日のことですが、久しぶりに、りそな銀行の渉外担当者が自宅を訪問してきました。

コロナの流行のために、3月下旬ぐらいから6月上旬ぐらいまでは、顧客訪問を控えていたようですが、久しぶりに訪問して来られました。

実のところ、渉外担当者も2月ごろに交代になっていたのですが、おそらくは引き継ぎもきちんとされていたので、私の小規模マンションの賃貸経営状況も把握しているものと思っていたのですが、今回はなぜかいろいろと賃貸住宅経営の状況について尋ねてきました。

そして質問には正直に答えたのですが、なぜ?

コロナのために賃貸住宅経営になんらかの変化があったかを知りたかったのでしょうか。

 

りそな銀行画像

りそな銀行。りそな銀行のアパートローンにも注力してきた。

 

しかし今になって考えてみると、あのことが原因ではないかと考えています。

あのこととは。

それは

レオパレス21のことです。

実のところ、りそな銀行はレオパレス21オーナーにかなりの額を融資しており、オーナー向け融資の焦げ付きを懸念しているようなのです。

しかも、りそな銀行はレオパレス21そのものにも1兆円ほどの融資をしており、もしもレオパレス21が破たんすれば、りそな銀行は大損害を被る可能性があるのです。

もちろんヤマダ電機がレオパレス21を支援するとの観測もあるのですが、まだどうなるかわかりません。

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6月 28, 2020

窮地のレオパレス21にヤマダ電機が・・


大規模なアパート施工不良が発覚してから、経営再建中のレオパレス21.

しかし前途は多難と言われています。

単独での再建は、かなり厳しいようで、注目されているのは有力な支援先です。

これまでも支援先として、ソフトバンクの噂もありましたが、しかしこの話は実現性がかなり薄いようです。

さらに旧村上ファンドや村上氏がレオパレス21の経営に関心を示しているようですが、レオパレス21側が拒否しているようです。

そのようななかヤフーニュース2020/6/22の「債務超過寸前のレオパレス21 救世主は「ヤマダ電機」 メリットはあるか?」(文春オンラインより)には多少驚かされました。

それによると

一体どこが再編相手なのか。金融機関幹部が明かす。 「最有力は、家電量販大手のヤマダ電機です」

引用:https://news.yahoo.co.jp/articles/af51cc54f4017f2a41e66ab2a99ac6a0d2a1b742(アクセス日2020/6/24ヤフーニュースは期日がくれば削除されます)

と報じました。

このように支援の最有力は

ヤマダ電機

なんだそうです。

この情報元は金融機関幹部ということですが、レオパレス21の主要取引銀行のりそな銀行か三井住友銀行幹部ということでしょうか。

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6月 21, 2020

レオパレス21の決算やはりひどかった しかし救いの手も?


アパート施工不良問題に揺れるレオパレス21の決算が発表されました。

ヤフーニュース2020/6/5の「レオパレス3年連続赤字へ 千人の希望退職募集を発表」という見出し記事には

賃貸アパート大手のレオパレス21は5日、2021年3月期連結決算の純損益が80億円の赤字になるとの見通しを発表した。赤字は3年連続となる。同時に、約千人の希望退職者を募集すると正式に発表した。・・アパートの施工不良問題で業績の悪化に歯止めがかからず、コストを削減する。  20年3月期連結決算は、純損益が802億円の赤字だった。前期の686億円から赤字幅が拡大した。前期は黒字だった経常損益、本業のもうけを示す営業損益も軒並み赤字に転落した。

引用:https://news.yahoo.co.jp/articles/39369ea082ccd63919c1cacf74b103166b0d49a3(アクセス日2020/6/10ヤフーニュースは期日がくれば削除されます)

と報じました。

見出しそのものも千人の希望退職募集という衝撃的なものでしたが、ここまで大変な状況なのかと考えさせられるものです。

レオパレス21の社員待遇は悪くはないとの評判もありましたが、虎の子の社員までも削減せざるを得ないとはかなり状況が厳しいように思われます。

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5月 17, 2020

コロナで不祥事の影が薄くなったレオパレス21 しかし現状は・・

アパート画像

2019年2月ごろに大規模なアパート施工不良を公表したレオパレス21。

今年になって入居率の改善が進み、2月以降は80%以上の入居率を安定的に維持できるまでに回復したり、経営権が旧村上ファンドに脅かされそうになったものの、なんとか窮地を脱して、現経営陣による経営の継続がほぼ決定的になるなどと、明るいニュースも聞かれるようになった昨今ですが、しかしアパート施工不良問題が解決したわけではありません。

というかアパート施工不良で改修工事が完了したレオパレス21の管理アパートは、いまだほんの一握りにすぎないようです。

アパート施工不良を公表して1年以上になりますが、改修工事が完了したのは、改修の対象となる物件の1割にも満たない・・。 具体的には物件の改修が完了した棟数は20年3月末時点で990棟で、それが対象物件の1割以下になるんだそうです。
ということは改修がまだの対象物件は、12000棟ほど残っているということになります。・・ そしてそれ以外にも約1万7000棟には軽微な不備が確認されていて、こちらの不備の改修工事はいつになるのかまだ決まっていないんだそうです。

レオパレス21の施工不良物件の改修がこんなにも進んでいなかったとは・・

の記事に書かれているとおりです。

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3月 26, 2020

レオパレス21オーナーが訴訟で初勝利

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レオパレス21に大いに不満を持つアパートオーナーたちで結成されたLPオーナー会。

レオパレス21にとっても厄介な存在でしが、一部のレオパレス21のアパートオーナーさんたちからも、うっとしがらているようです。

ところでLPオーナー会の後ろ盾をえたオーナーさんたちが、レオパレス21を相手に何件もの裁判をおこしてきました。

そしてその判決はというと、ことごとくオーナーさんたちが

敗訴となってきました。

やはり借地借家法の壁が厚いのか、形の上ではオーナーさんからアパートを借りているレオパレス21側が法的には有利になるようです。

しかし最近に判決が下された岐阜地裁においては、オーナー側に有利な判決が下されたようです。

全国賃貸住宅新聞2020/3/16の「賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴」という記事には

レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)と一括借り上げ契約をしているオーナーが、同社に対して家賃減額契約の取り消しを求めて起こした訴訟で、2月28日、岐阜地裁はオーナー側の主張を認める判決を下した。

引用:https://www.zenchin.com/news/post-4888.php(アクセス日2020/3/17)と報じました。

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3月 19, 2020

レオパレス21のアパートオーナーが旧村上ファンドの思惑をくじいた?

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2020年3月2日にレオパレス21の臨時株主総会が行われました。

この株主総会が開かれたのは旧村上ファンドのレノが強く開催を促したからです。

もはや大株主の一角を占めるレノの狙いは思い切った経営改革を行ってレオパレス21の価値を高めることにあったようですが、結果は

レノの思い通りにはいかなかった

ようです。

それで経営陣は現行のままで、レオパレス21の再建が進められていくことになります。

ところで私はレオパレス21の株主でもアパートオーナーでもないので、彼らの心情は十分にはわからないのですが、おそらくは株主にしてみれば思い切った改革によりレオパレス21の株価が上昇するというシナリオを期待していると思っていたのですが、皆がそうではなかったようです。

一方でアパートオーナーにしてみれば、何をしでかすかわからない旧村上ファンドに経営を握られることへのなんともいえない不安感があるのではないでしょうか。

東洋経済オンライン2020/3/8の「レオパレス、臨時株主総会で何が語られたのか
レノの方針にアパートオーナー株主が激怒」という記事を興味深く読ませていただいたのですか、そのなかの株主でもあるアパートオーナーの以下の怒声が大半のアパートオーナーの声を代弁しているように思われます。

「クレーマー団体からの訴訟に始まって、ハゲタカファンドによる役員解任の請求。この大切な1月から3月の繁忙時期に一体何をやっているんだ!」

引用:https://toyokeizai.net/articles/-/335171(アクセス日2020/3/12)

と書かれています。

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3月 12, 2020

リーマンショックよりもひどいコロナウィルスショック 賃貸住宅経営への影響は

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1月か2月ごろだったか、中国の1つの都市で発生した新型肺炎コロナウィルス。

そのころはさほど影響はないのではと楽観視していたものです。

おそらくは日本には大きな影響を与えないうちの終息するのではないかとしか考えていなかったのですが、3月になってこんなにも多大の影響が生じるとは・・。

・ニューヨーク株式が3月9日に2000ドルもの暴落。これから先どこまで下がるのか?

・円高ドル安が急速に進み1ドル101円台に。日銀はなぜ円売り介入を行わないのか?

・原油価格が暴落。中東やロシアといった産油国に大きなダメージの懸念。

・日本でもイベントや集会、学校等が自粛。観光産業をはじめ、売上が激減している事業者も続出しており、経済不況に突入か?

これではまるで

リーマンショックをよりひどい

のではないかと思うほどです。

やけに暖冬だった年明けで、今年もまあまあの1年になるかと楽観視していたのが、2月以降になって、これまでに起きたことがない事柄が続出です。

個人的には、アパートローンを借りている、りそな銀行から購入したファンド、みつぼしフライトが、損失確定で突然に償還するのではないかと心配しています。

証券用語で繰上償還というそうですがモーニングスターのウェブサイトでは

信託期間が決まっている投資信託が、当初予定していた期日(償還日)を待たずに償還することや、信託期間が決まっていない投資信託が運用を終了することを「繰上償還」といいます。

引用:https://www.morningstar.co.jp/moneyschool/fund/d96.html(アクセス日2020/3/10)

と書かれています。

 

銀行の渉外担当の話によると、顧客のなかには1000万円で購入した人もいるとのこと。

みつぼしフライトは最大5%の損失が生じるリスクがあるので、その方の場合は50万円の損失が確定することになります。

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2月 13, 2020

レオパレス経営陣VS旧村上ファンド レオパレスが優位になると株価が・・

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最近になってレオパレス21の株価が下がってきています。

昨年の12月ごろから上昇基調になり、¥300円前後だった株価が¥400円ぐらいにまで上昇していたのが、再び¥300円ごろにまで下がっています。

なぜなんだろうと考えてみました。

そもそも12月に株価が上昇した要因は、このころにレオパレス21の大株主の旧村上ファンドが、現レオパレス21の経営陣の総辞職を求めたことにあったようです。

そこでレオパレス21の経営が刷新されるとの期待から株価が上昇していたようです。

それが最近になって旧村上ファンドが経営陣の総辞職要求を撤回したのです。

そこで失望感から株価が下がっているようです。

ではなぜレオパレス21の経営陣の総辞職要求を撤回したのでしょうか。

このてんで日本経済新聞2020/1/28の「村上系、株主の賛同得られず レオパレスへの提案撤回」には

レオパレス21の経営権を巡り会社側と大株主との争いが一転して収束する見通しとなった。大株主の投資会社レノ(東京・渋谷)が28日、取締役10人全員の解任を求めた株主提案を突如撤回したからだ。他の大株主の賛同が得られなかったことが主因とみられる。「解体的買収」の危機から逃れたレオパレスだが、今後の業績回復が計画通り進まなければ再び株主の不満が爆発する可能性がある。

引用:https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO54939810Y0A120C2000000&scode=8848&ba=1(アクセス日2020/2/4)

と報じました。

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1月 12, 2020

じり貧のレオパレス21 しかし上昇に転じる可能性も

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賃貸住宅管理戸数のシェアで3位だったレオパレス21ですが、近い将来、現時点で4位の大和ハウスグループに抜かれるのは確実な情勢になっているようです。

というのも現状ではレオパレス21の管理戸数は減少しており、今後、オーナーさんのなかにも管理替えを行い他社のオーナーさんになる方も少ないないことでしょう。

とくに築年数が20年超になると、レオパレス21のアパートに見切りをつけ解体し、他社のアパートで新たに賃貸住宅経営を始めるケースもあるのではないかと思います。

言ってみればレオパレス21のオーナーさんは、他社の草刈り場になっているような状態です。

 

ところでレオパレス21の現状について、もっとよく知るならば、意外とまだまだ企業として存続することができるのではないかと個人的に思うことがあります。

・例えば入居率が80%割れになった件については

地域別の管理戸数の視点からは

管理戸数57.5万戸のうち首都圏の管理戸数が17.1%と、30~40%が入居率で期待できる首都圏にあるというのは強みです。

その一方で過疎化が進む、東北は3.6万戸、四国は1.5万戸とさほど多くはありません。

ウィキペディアには地方の空室率について

「長期一括借上げ方式」のアパート専業会社が大きい利益を上げたため、他のハウスメーカーや建設会社などが一斉にこれに参入し人口減少の中でアパートの乱立し既存のアパートの空室率は年々高くなり地方の物件は空室50%以上も珍しくない[2]。

サブリース

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/サブリース(アクセス日2020/1/2)

と書かれています。

それで仮にですが、これらのエリアをすべて切り離すならば、全体の入居率は上昇することでしょう。

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12月 22, 2019

苦戦のレオパレス21 しかしエリアによれば善戦も

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2019年の企業による不祥事で、トップ2を取り上げるとするならば、おそらくは、かんぽ生命による不適切な営業活動と、レオパレス21のアパート施工不良の問題です。

このうち、かんぽ生命の件については、落ち着いてきているのかなあという感じです。

私の義母も、実はかんぽ生命に加入していたのですが、そのおかげで3カ月間入院していた時の保険金をきちんといただきましたし、最近は重度の障害をかかえるようになったので毎月の保険料の支払いも免除してもらっています。

かんぽ生命=悪徳という印象を多くの方がもたれるようになったと思いますし、確かに営業のあり方は非難されて当然なのですが、義母にしてみれば、かんぽ生命は善良なる会社といった感じです。

ところでレオパレス21のアパート施工不良で、レオパレス21の入居率が80%を割込み危険水域に突入したとメディアでは報じています。

サブリースでは、入居率が80%を割込むと、サブリース会社は空室でもオーナーに賃料を支払うために、事業が赤字になっていくんだそうです。

今ではレオパレス21は新規アパート建設では、ほとんど利益を見込めない状態なので、毎月のように貯蓄をくずしていくような経営状態になっているという状況のようです。

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