２０年までで行う大規模修繕工事の費用てどれくらい？
大規模な修繕工事には、かなりの費用がかかる。
アパートやマンションの大家をやっていて、いささか不安になるのが１０年～２０年に１度、行う大規模修繕工事の費用がどれだけかかるかという事柄があります。
だいたい行うことは、足場をかけて外壁の塗装、そして防水工事、その他補修工事といったところです。
大東建託物件の場合は１０年か１５年目そして２０年目に行うようです。
筆者の所有マンションも１０年超になりますが、今のところ、そのような話もありませんし、大東建託パートナーズの担当者が「１５年か２０年でやりますかね・・」と以前、言っておられたので、どうやら１０年では行わないようです。
ところで、最近ですが仕事であるマンションに入ったところ、大規模修繕工事の計画についてのお知らせが貼られていました。
このマンションはファミリータイプ（おそらく各部屋が３LDK）で９階建て、住居は２階～９階が４戸づつの３２戸で１階がテナントになっています。
そして分譲マンションで、築１３年となっています。
そして来年に大規模修繕工事を行う計画ということですが、総費用は５０００万円以上です。
５０００万円以上ということは６０００万円～７０００万円かかるのかもしれません。
大規模修繕で大東建託ともめた事例 和解後も大東オーナー？
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
以前に書いた記事
ではある大東オーナーが契約前に大東建託の営業社員から大規模修繕工事を周期的に行いそのための費用をオーナーが負担することになることについての説明がなかったということで1億9千万円の損害賠償を求めて提訴したことについて書きましたが、正直そんなにも損害賠償を求めることができるのかと驚きました。
ところでこの裁判の結果についてですが、朝日新聞2018年7月27日の朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事には
東京地裁は16年、修繕費について大東建託が必要な説明をしなかったとして、同社に約5400万円の支払いを命じる判決を出した。翌年、同社が金銭を支払って和解した。
と書かれています。
1億9千万円に対して判決は約5400万円ということだったそうです。
どのような根拠でこのような金額になったのかは推測するしかありませんが、6階建てマンションで、40～50戸のマンションということなので、1回の大規模修繕工事費用は約2500万円程度。
その2回分と慰謝料と合わせて5400万円ということになったのでしょうか。
まあこれはあくまでも憶測ですが・・。
立入ができないマンション屋上に上ってみると・・
多くのマンション屋上は原則立ち入ることができない。
以前のことですが台風による暴風時にマンション屋上から異様な音が聞こえてきました。
そこで気になっていたので、マンションの管理会社の大東建託パートナーズの物件担当者に、台風時にマンション屋上で気になる音がしたので見てほしいと伝えたのですが、それから何の音沙汰がなく見に来られたかどうかもわかりません。
どうも大東建託パートナーズの物件担当者は時々交代しますが、担当者によって、迅速にきちんと仕事をしてくださる方と、イマイチ頼りにならない担当者とに分かれます。
そこでこのマンションのオーナーになってからは1度もマンション屋上を見にいったことがなかったのですが、アマゾンで2.6Mの梯子を6500円で買って、マンション屋上に上ってみることにしました。
筆者のマンションの場合、屋上にいくためには最上階の廊下に梯子をかけて、小さな屋上の出入口から上ることができます。
多少危険の伴う行動でしたが、マンションオーナーになってから、いつかは屋上がどうなっているか見てみたいという思いがあったので、危険を感じながらも屋上に上ってみました。
まず屋上に上って屋上全体を見た印象は、思っていたよりも狭いと感じました。
なぜ人は積水ハウスを選ぶ？建物の品質や耐久性の魅力で？
積水ハウス施行管理の賃貸マンション。
筆者は大東建託パートナーズのもとにあるマンション大家ですが、ネット上では、いろいろろと批判にさらされることのある大東建託と比較される積水ハウスについては、好意的なコメントが少ないように感じます。
もちろん積水ハウスについての批判的なコメントもあるにはありますが、好意的なコメントの割合が他社よりも多いかもしれません。
アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者も積水ハウスについては悪くは言いません。（レオパレスの大家さんは大変だとは言っていましたが）
なぜ人気があるのでしょうか。
筆者も大東建託物件の大家として、大東建託の提供する賃貸部屋がどのようなものかは、見てきましたが、正直言って、ネットで批判されるほど悪くはありません。
どちらかといえば退去した方が「いい暮らしができた」と感謝、感想を大家に述べていったことも幾らかあります。
大東建託パートナーズの担当者さんも、だいたいがいい人たちでしたし。
しかし、もし今度、アパートを建ててみるならば積水ハウスにお願いしてもらおうかとも考えてしまうことがありますし、賃貸暮らしをするならば、大東建託か積水ハウスのいずれかで暮らしてみたいと思います。
大東建託批判の不都合な真実 空室が多い物件あるという批評は
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
ネットを検索していると、根拠があってかないのかわかりませんが、とにかく特定の団体、組織、企業への批評批判的な記事を目にします。
もちろん表現の自由はありますので、ネガティブなコメントのすべてが悪いわけではありませんが、なかには真実とは多少異なる場合もあり、問題ともいえるコメントもあります。
そして批評にさらされている企業の１つとして大東建託があります。
筆者も大東建託グループの物件オーナーなので、そのような記事を見ると残念に思いますが、よくよく考えてみると多少、真実とは違うんじゃないかと思えることもあります。
その１つに「大東建託の入居率９５％以上という数字に騙されるな」というものがあります。
つまり「９５％といってもそれは全体の数字のことであって、なかには多くの部屋が空室になって大変なアパートがある。このような空室率の高い物件は契約を解除していくので、結果的には高い数字を維持しているという批評です」
しかし、このコメントには多少事実と異なるように思われます。
まず多くの部屋が空室になって大変な物件ということですが、いい部屋ネットのホームページを調べるならば、たしかにあります。
大東建託パートナーズが感染流行時に消毒作業も行っていた
病気で怖いといえば、がんや心筋梗塞、脳梗塞、糖尿病といったことを意識していましたが、新型コロナウイルスの流行で、感染症も怖いということを実感しました。
もちろんインフルエンザも感染症の1つで、毎年のように流行はしますが、自分は大丈夫といった過信のようなものがあったので、さほど警戒してはいませんでしたが、新型コロナウイルスの流行で、今後は様々な感染症にも警戒しながら生きていかなければならないという意識を持つことができました。
ところで感染症の感染となる経路は
①飛沫
②モノ
を通して感染するということを学習しましたが、飛沫感染を防ぐためには、マスクの着用や、人が密集した場所を避けることによって防ぐことができるようです。
その一方でモノをとおして感染するほうは、とても厄介で、むやみやたらに人が触るものを触らないことと、手洗いをすることで防ぐことができるということですが、
アパートやマンションといった集合住宅では、人が触るものが、実は多くあります。
筆者も自分の小規模マンションにおいては、一日に一度は、以下の箇所
・エレベーターのボタン
・エントランスフロアのドアノブ
・エントランスフロアの電気錠のテンキー
をアルコール消毒を行うようにしてきたこともありました。
入居者の家賃が下がってもオーナーへの賃料は変わらなかった
小規模マンションオーナーの筆者は、大東建託パートナーズにマンションの管理を行ってもらっています。
そして大東建託パートナーズがオーナーに支払う賃料ですが、最初の10年間は一定で、その後、5年ごとに賃料の見直しが行われます。
ところで入居者の場合の家賃の更新は2年ごとに行われます。
そしてあまりにも家賃が安い場合は、この更新時に家賃が値上げになることもありますが、しかし多くの場合は、家賃は変わらないケースがほとんどです。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
ところで長年、入居してくださっている入居者の場合、やや家賃が割高になっているということもあります。
しかしそれでも大抵の場合は、更新後も家賃が変わらいことが多いと思うのですが、時々ですが、更新時に家賃の値下げ交渉を大東建託パートナーズと行う入居者がいます。
筆者のマンションでも、10年以上入居してくださっている方がおられますが、当初の家賃が72000円でした。
その間、査定家賃も数千円ほど下がりましたが、しかし家賃は72000円のままで、その基準でオーナーへの支払いも行われていました。
そして何年もの間、72000円の家賃だったのですが、少し前の更新後に家賃が70000円になっていました。
どうやら家賃交渉を大東建託パートナーズと行ったようです。
それで家賃が72000円から70000円になった月からオーナーに支払われる賃料も70000円が基準になり減額になるものと思っていました。
大東建託パートナーズから毎月届くマンションオーナーへの報告書
大東建託施行管理のアパート。
マンションのオーナーをしていると毎月、建物管理を行ってもらっている不動産会社からの報告書が送られてきます。
内容は家賃に関するもので、マンションオーナー何日、いくらを賃料として支払うかについての報告書です。筆者の場合は、大東建託パートナーズに建物管理を行ってもらっていますので、毎月２０日～２５日に届きます。
詳細の内容は、各部屋の査定家賃がいくらか、そして入居家賃がいくら、そしてマンションオーナーに支払われる賃料がいくらかになるかについて記載されています。
正直いって毎月ほとんどかわりばえがしないので、じっくりと目をとおすことはあまりありません。
ところで大東建物管理はマンションオーナー向けにインターネットでも報告を見ることができるように、マイページも用意してくださっています。
IDとパスワードを入力すれば、郵送で送られてくるのと同じ、報告書をインターネットでも見ることができます。
しかもこのマイページの優れたところは、報告書だけではなく、毎日更新で、入居者の退去予定や、空き部屋に入居申込み、入居予定日などを見ることができるのもマンションオーナーとしては、うれしいサービスだと思います。
まあこれも、サブリース契約をした建設会社が、業績がまずまずの大手によるところのスケールメリットなのかもしれません。
ところで郵送で送られてくる報告書にはマンションオーナー向けのパンフレットも同封されています。
そのパンフレットとは・・
大東建託パートナーズの営業所体制に変更 アセットスタッフが新設されていた
すべての大東建託グループの物件オーナーにとって、大東建託パートナーズの建物の管理担当者が、最もよく接する機会が多いスタッフかもしれません。
というのも大東建託パートナーズの建物の管理担当者が
・大東オーナーに毎月支払われる賃料報告書の作成
・建物内の修繕等のさいの協議担当
・周期的に行われるオーナーとの賃料改定のさいの担当
などを行っています。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
ところで、大東オーナーに配信されている、ゆとりっち2021年5月号によると、大東建託パートナーズ営業所の担当において変更が加えられることについて書かれていました。
実施時期は2021年7月以降となっていて、すべての大東建託パートナーズの営業所ではなく一部の営業所においてで、いずれはすべての営業所において実施されるのではないかと思われます。
そしてその変更点とは大東建託パートナーズの営業所に
アセットスタッフ
が新設されるというてんです。
そしてこの新設によって、これまでは大東建託パートナーズの建物の管理担当者が、オーナー対応、入居者対応すべてを行っていたのが、変更後は大東建託パートナーズの建物の管理担当者が入居者対応と建物管理業務に特化されることになります。
オーナーのための住宅設備延長保証サービス大東ワランティ 思わぬ注意書きも
大東建託施行管理のアパート。
最近、マンションオーナーのための住宅設備延長サービスが始まり私も加入しましたが、保証条件をじっくりと読んでみると保証対象外のところに思わむ文言があります。 その文言とは
「老朽化による故障は保証の対象となりません。」
という文言です。
実のところマンションオーナーの私は、大東建託パートナーズが提供する住宅設備機器延長修理保証ワランティサービスに加入しました。サービスの案内の書類には
「定額で安心 修理回数制限なし 条件なし」
と書かれています。
ですからてっきり加入した時は、老朽化による故障も保証の対象になると思いました。
しかし考えてみると住宅設備、例えばエアコンにしても給湯器にしても故障するって、ほとんどが老朽化によるものではないでしょうか。
まれに新品でも故障することがありますが、ほとんどが何年も使用してから、ある程度の劣化によって故障するものだと思います。
もし広義に老朽化をあてはめるならば、ほとんどの故障は保証の対象外になってしまいます。
じゃあなんのために毎月、高額なサービス料金を支払っているのかと考えてしまいそうです。