外壁塗装の費用に大きな差が生じるのはなぜ？大手の建設会社が高い？
外壁塗装を含む、大規模修繕工事には多額の費用がかかる。
アパートやマンションを経営していると１０年～２０年に１度は外壁塗装工事などの、比較的費用のかかる改修工事を行います。
このさい屋上のあるマンションであるならば、屋上の防水工事も併せて行うこともあることでしょう。
多くの場合、足場をかけて行いますので、費用はそれなりにかかります。
このてんで、大東建託グループの物件であるならば、１０年か１５年のいずれかで行うことになります。
そして２０年という場合もあるかもしれません。
いずれにしても、このさいは費用がかかるわけですが、大東建託グループの物件の場合の
工事費用が高いのではないか
というコメントを時々、目にすることがあります。
例えば週刊ダイヤモンド誌２０１７年６月１９日の「「危ないアパート建設」の誘惑、あなたの親も狙われている！」という記事には、ある大東オーナーのコメントとして
かつて大東から建物の外壁塗装を1800万円で持ち掛けられたが、別の業者に見積もりを依頼すると、総額900万円で済むと言われるなど、大東への不信感は根強い
と書かれていました。
この大東オーナーさんが、その後どうされたかはわかりませんが、外壁塗装の工事費用がこうも違うと私も同じ大東オーナーとして考えさせられます。
しかし冷静になって考えてみると、大東建託がオーナーに高い料金を請求しているとは必ずしもいえないてんもあります。
大東建託パートナーズによるゲリラ豪雨による水害対策
近年の風水害被害の増加に、アパートオーナーも備える必要性が高まっている。
大東建託パートナーズの場合、2か月に1回、建物の定期点検が行われ、アパートマンションオーナーに報告書が送られてきます。
その中にオーナー向けに大東建託パートナーズの担当者のコメントが書かれています。
担当者によって明らかにオーナー1人1人に異なったコメントを書いている担当者もいれば、担当する物件オーナーすべてに同一のコメントを書いている担当者もおられるようです。
現在、筆者の物件を担当している大東建託パートナーズ担当者は、おそらくすべてのオーナーさんに同一のコメントを書いているように思いますが、しかしとても参考になるコメントを書いてくれています。
今回は近年、増大している水害対策です。
近年、ゲリラ豪雨などで床上浸水などの被害が生じることを多くなっています。
一般の戸建て住宅もそうですが、アパートマンションも被害に遭っているようです。
どうも近年の水害被害に大東建託パートナーズの物件も被害を被ったようで、大変な損害を被った方もおられるようです。
例えば水害のための修繕費用は1部屋あたり数百万円ぐらいかかるようで、もし10部屋被害に遭ったならば、1500～2500万円ほどの修繕費用がかかります。
大東建託パートナーズが感染流行時に消毒作業も行っていた
病気で怖いといえば、がんや心筋梗塞、脳梗塞、糖尿病といったことを意識していましたが、新型コロナウイルスの流行で、感染症も怖いということを実感しました。
もちろんインフルエンザも感染症の1つで、毎年のように流行はしますが、自分は大丈夫といった過信のようなものがあったので、さほど警戒してはいませんでしたが、新型コロナウイルスの流行で、今後は様々な感染症にも警戒しながら生きていかなければならないという意識を持つことができました。
ところで感染症の感染となる経路は
①飛沫
②モノ
を通して感染するということを学習しましたが、飛沫感染を防ぐためには、マスクの着用や、人が密集した場所を避けることによって防ぐことができるようです。
その一方でモノをとおして感染するほうは、とても厄介で、むやみやたらに人が触るものを触らないことと、手洗いをすることで防ぐことができるということですが、
アパートやマンションといった集合住宅では、人が触るものが、実は多くあります。
筆者も自分の小規模マンションにおいては、一日に一度は、以下の箇所
・エレベーターのボタン
・エントランスフロアのドアノブ
・エントランスフロアの電気錠のテンキー
をアルコール消毒を行うようにしてきたこともありました。
入居者の家賃が下がってもオーナーへの賃料は変わらなかった
小規模マンションオーナーの筆者は、大東建託パートナーズにマンションの管理を行ってもらっています。
そして大東建託パートナーズがオーナーに支払う賃料ですが、最初の10年間は一定で、その後、5年ごとに賃料の見直しが行われます。
ところで入居者の場合の家賃の更新は2年ごとに行われます。
そしてあまりにも家賃が安い場合は、この更新時に家賃が値上げになることもありますが、しかし多くの場合は、家賃は変わらないケースがほとんどです。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
ところで長年、入居してくださっている入居者の場合、やや家賃が割高になっているということもあります。
しかしそれでも大抵の場合は、更新後も家賃が変わらいことが多いと思うのですが、時々ですが、更新時に家賃の値下げ交渉を大東建託パートナーズと行う入居者がいます。
筆者のマンションでも、10年以上入居してくださっている方がおられますが、当初の家賃が72000円でした。
その間、査定家賃も数千円ほど下がりましたが、しかし家賃は72000円のままで、その基準でオーナーへの支払いも行われていました。
そして何年もの間、72000円の家賃だったのですが、少し前の更新後に家賃が70000円になっていました。
どうやら家賃交渉を大東建託パートナーズと行ったようです。
それで家賃が72000円から70000円になった月からオーナーに支払われる賃料も70000円が基準になり減額になるものと思っていました。
大東建託パートナーズから毎月届くマンションオーナーへの報告書
大東建託施行管理のアパート。
マンションのオーナーをしていると毎月、建物管理を行ってもらっている不動産会社からの報告書が送られてきます。
内容は家賃に関するもので、マンションオーナー何日、いくらを賃料として支払うかについての報告書です。筆者の場合は、大東建託パートナーズに建物管理を行ってもらっていますので、毎月２０日～２５日に届きます。
詳細の内容は、各部屋の査定家賃がいくらか、そして入居家賃がいくら、そしてマンションオーナーに支払われる賃料がいくらかになるかについて記載されています。
正直いって毎月ほとんどかわりばえがしないので、じっくりと目をとおすことはあまりありません。
ところで大東建物管理はマンションオーナー向けにインターネットでも報告を見ることができるように、マイページも用意してくださっています。
IDとパスワードを入力すれば、郵送で送られてくるのと同じ、報告書をインターネットでも見ることができます。
しかもこのマイページの優れたところは、報告書だけではなく、毎日更新で、入居者の退去予定や、空き部屋に入居申込み、入居予定日などを見ることができるのもマンションオーナーとしては、うれしいサービスだと思います。
まあこれも、サブリース契約をした建設会社が、業績がまずまずの大手によるところのスケールメリットなのかもしれません。
ところで郵送で送られてくる報告書にはマンションオーナー向けのパンフレットも同封されています。
そのパンフレットとは・・
大東建託パートナーズの営業所体制に変更 アセットスタッフが新設されていた
すべての大東建託グループの物件オーナーにとって、大東建託パートナーズの建物の管理担当者が、最もよく接する機会が多いスタッフかもしれません。
というのも大東建託パートナーズの建物の管理担当者が
・大東オーナーに毎月支払われる賃料報告書の作成
・建物内の修繕等のさいの協議担当
・周期的に行われるオーナーとの賃料改定のさいの担当
などを行っています。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
ところで、大東オーナーに配信されている、ゆとりっち2021年5月号によると、大東建託パートナーズ営業所の担当において変更が加えられることについて書かれていました。
実施時期は2021年7月以降となっていて、すべての大東建託パートナーズの営業所ではなく一部の営業所においてで、いずれはすべての営業所において実施されるのではないかと思われます。
そしてその変更点とは大東建託パートナーズの営業所に
アセットスタッフ
が新設されるというてんです。
そしてこの新設によって、これまでは大東建託パートナーズの建物の管理担当者が、オーナー対応、入居者対応すべてを行っていたのが、変更後は大東建託パートナーズの建物の管理担当者が入居者対応と建物管理業務に特化されることになります。
大東建託パートナーズの入居者向けの利便性の高いアプリ
大東建託パートナーズの入居者向けのアプリといえば、DKセレクトです。
大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅の入居者であるならば、だれもが利用できる便利なアプリです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
ところで大東建託は、大東建託パートナーズによる、利便性の高いアプリです。
このアプリは、賃貸物件の入居者向けにくらしにまつわる情報を配信するウェブサービスです。
具体的にはライフイベントに合わせたサービス紹介やクーポン配信のほか、管理会社への問い合わせ、そして連携が可能な自治体への手続きの一部も申請できる仕組みを順次拡大していくようです。
このように賃貸住宅にまつわるサービス全般に事業を広げることを目的としたアプリです。
そしてこのアプリのサービスを2021年11月8日から始まりました。
このアプリの特徴としては、自治体への手続きも、このアプリを通して行うことができるというてんです。
もちろん連携のできる自治体のみで、しかもすべての手続きが行なえるというわけでもありませんが、しかし自治体の手続きは、通常は面倒で時間もかかりますので、このアプリで簡単迅速に行うことができるようになれば、とても助かります。
DKオーナーズのアプリをスマホに入れておくことのメリット
大東建託パートナーズ管理のアパートやマンションのオーナーであるあらば、大東建託パートナーズが物件オーナーのために提供しているマイページをパソコンなどで利用することができます。
このマイページから所有している賃貸住宅の空室の募集状況や、建物の状況報告、オーナーに支払われる賃料明細などを知ることができ、とても便利なツールです。
なので筆者もパソコンでオーナーのためのマイページをよく閲覧し利用しています。
ところでパソコンなどで見ることができるマイページですが、スマホでも同じものを見ることができます。
それがDKオーナーズアプリというモバイルアプリによってそうすることができます。
しかし所有している賃貸住宅の状況を知るうえでは、パソコンでマイページにログインして見て調べるほうが、スマホの画面よりもパソコンの画面のほうが、はるかに大きくて見やすいので、わざわざスマホにDKオーナーズアプリをダウンロードとインストールをして入れる必要はないと思われるかもしれません。
筆者もそう思い、しばらくはDKオーナーズアプリをスマホに入れていませんでした。
そもそも不要なアプリをスマホに入れると、それだけでバッテリーもちが悪くなりますし、煩雑になるので、必要最小限のアプリしかスマホに入れないようにしています。
オーナーのための住宅設備延長保証サービス大東ワランティ 思わぬ注意書きも
大東建託施行管理のアパート。
最近、マンションオーナーのための住宅設備延長サービスが始まり私も加入しましたが、保証条件をじっくりと読んでみると保証対象外のところに思わむ文言があります。 その文言とは
「老朽化による故障は保証の対象となりません。」
という文言です。
実のところマンションオーナーの私は、大東建託パートナーズが提供する住宅設備機器延長修理保証ワランティサービスに加入しました。サービスの案内の書類には
「定額で安心 修理回数制限なし 条件なし」
と書かれています。
ですからてっきり加入した時は、老朽化による故障も保証の対象になると思いました。
しかし考えてみると住宅設備、例えばエアコンにしても給湯器にしても故障するって、ほとんどが老朽化によるものではないでしょうか。
まれに新品でも故障することがありますが、ほとんどが何年も使用してから、ある程度の劣化によって故障するものだと思います。
もし広義に老朽化をあてはめるならば、ほとんどの故障は保証の対象外になってしまいます。
じゃあなんのために毎月、高額なサービス料金を支払っているのかと考えてしまいそうです。
放置自転車処分のお知らせの用紙が投函されていました
市街地の場合は、路上駐車はほとんどが駐禁で、車ででかけるのにしても駐車料金がかかります。
その一方で、自転車の場合は、駅前でもなければ、ほとんど無料で駐車することができます。
とくに感染症流行時代の今、自転車での移動が比較的安全ということで、自転車の価値が向上しているように思います。
ということで筆者の小規模マンションにも駐輪スペースがあり、入居者さんのなかにも自転車を持ってきて駐輪スペースに停めている方もいます。
ところで便利な自転車ですが、アパートやマンションにとって問題となっている事柄があります。
その問題とは
放置自転車の問題
です。
放置自転車は、全くというほど利用されることがないままに自転車が置かれたままになり、自転車そのものが、ほこりまみれになっていたり、タイヤの空気がすべて抜けてしまったりという状態になってます。
現状では、その自転車は利用することができません。
そして駐輪スペースの美観を損なうことになりますし、限られた駐輪スペースを占有されてしまうという問題が生じています。
なので自転車の所有者が責任をもって、もう使用しない自転車ならば、所有者が処分してほしいものですが、残念ながら、そうしない入居者さんもいます。