大東建託グループの入居斡旋力 盲点があるとしたら
筆者の所有物件は大東建託パートナーズ管理の物件ですが、最近は退居のあとの次の入居者がなかなか決まらない傾向を感じます。
もちろん全国的には大東建託物件の入居率は95%以上を維持してはいるのですが、入居斡旋となると担当支店の担当者の能力にバラツキがあるのか、最近はなかなか入居者が決まりません。
筆者の物件だけでなく、私の周辺エリアの他の大東建託物件でも半年以上や1年近く入居者募集をしていても入居者が決まらない物件が幾つかあります。
なぜなんだろうと思うことがありますが。
たしかに周辺の不動産会社にも、入居斡旋を依頼していますし、インターネット広告でも、入居者募集の画面が表示されることがあります。
ですから入居斡旋の努力はしているようなのですが、何かが足りない・・。
その足りないものの1つは入居斡旋対象の物件に、大東建託グループの担当者が実際に足を運んで、入居者募集のポスター等を貼ったり物件の周辺をじっくりと観察するといった事が、足りないのではないかと思います。
つまりはパソコン操作や電話等で入居斡旋作業は行っているのでしょうが、担当者がこまめに物件まで足を運んで物件の魅力を確認したり、入居者目線でどうすれば内見で訪問したお客を契約へと結びつけることができるかといったてんをチェックし、物件に多少の調整を加えるといった努力が足りないのではないかと思います。
賃貸住宅最大手の大東建託営業社員は突然訪問してくる！！
大東建託の営業社員は時としてオーナー宅を訪問してくることがある。
以前のことですが２０時頃、突然自宅チャイムが鳴り誰かが訪問してきました。
インターホンのカメラを見てみると、中年の見知らぬ男の人が映っています。
ひょっとしたら新聞勧誘ではないだろうかと思い、すぐに断るつもりで応答すると、「初めまして、大東建託の〇〇です」と言われました。
名前を聞いた瞬間、アッ、営業担当の〇〇さんだと気づき、慌てて開錠しました。
というのも昨年の秋に大東建託営業支店の私の物件の担当者が交代したのは知っていたのですが、新任の担当者とは未だにコンタクトを取ることがなかったからです。
しかし着任されて数カ月以上たってからようやく顔を合わせることができました。
昨年１２月は毎年、カレンダーを持ってこられのが、営業担当が代わってからは、結局持って来られなかったので、もはや営業からは重要とみなされてない大家になってしまったのかとも思いました。
そして今回の訪問時には名刺と入浴剤等の景品を持ってこらました。
そして欠席した、この前の大東オーナー会の年１度の報告会のDVDも持ってこられました。（昨年も欠席しましたが、昨年はこのDVDが郵送で送られてきました。）
退居者が退居予定日よりも早く退居するのはなぜ？
大東建託設計施工管理のアパート。管理戸数は全国で１００万戸以上。
大東オーナーならば、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供しているマイページ（無料）を利用することができます。
このマイページには入居者の退居予定日が表示されることがあります。
筆者の所有物件のマイページにも時々、入居者の退居予定日が表示されることがあります。
ところでこれまで何度も退居予定日を見てきましたが、退居予定日〇月〇日と表示されています。
これを見ると、表示されている〇月〇日に引越しして退居してしまうのかと思ってしまいますが、実際はそうではありません。
もちろんなかには退居予定日に引越していかれた方もおられましたが、それは少数派です。
多くの場合は、退居予定日よりも早く退居してしまうのです。
なぜなのでしょうか。
その大きな理由は、大東建託物件の場合は、大東建託パートナーズに退居の申出を行ってから、少なくても１カ月分の家賃は支払わなければならないということになっているからのようです。
例えば３月１５日に急遽、転勤が決まり４月１日から転勤先で仕事をしなければならないとします。
この場合、３月３１日に引越しを行うとします。
大東建託パートナーズに３月１６日に退居の申出を行ったとします。
しかし引越日が３月３１日であっても、３月１６日から１カ月分の家賃は支払わなければならないので、退居予定日は４月１６日あたりということになってしまうようです。
いい部屋でんきで失敗の大東建託 今度はガスパルで巻き返し？
電力自由化によって、これまでは電気事業に様々な事業者が参入できるようになりました。
そして消費者も、電力会社を選べるようになりました。
競合する電力会社のなかで、消費者にとって、より有利な会社を選ぶことができるのは消費者にとっては良いことです。
筆者も以前のことですが、これまでは地元は関西電力でしたが、他社にのりかえることを検討しました。
いちおう筆者も小規模ながら大東オーナーで、しかも大東建託パートナーズの管理の住居に住んでいるので、いい部屋でんきにしようかと思い、いい部屋でんきのサイトから申込を行おとしたところサイトでは
「現在新規受付ができない」
となっていて
「何これ」
と呆れてしまいましたが、その後しばらくして、いい部屋でんきは全面的にサービスを取りやめることになりました。
顧客獲得で失敗したわけではなく、あくまでも大東エナジーの問題でということのようですが、結果的には事業としてやっていくことが大変だったようです。
そこでlooopでんきに加入することにし、2年後に、エネオスでんきにさらに替えることにしました。
こんなにも、コロコロ電力会社を替える人って、電力会社にはありがたくない顧客なのかもしれません。
２０年までで行う大規模修繕工事の費用てどれくらい？
大規模な修繕工事には、かなりの費用がかかる。
アパートやマンションの大家をやっていて、いささか不安になるのが１０年～２０年に１度、行う大規模修繕工事の費用がどれだけかかるかという事柄があります。
だいたい行うことは、足場をかけて外壁の塗装、そして防水工事、その他補修工事といったところです。
大東建託物件の場合は１０年か１５年目そして２０年目に行うようです。
筆者の所有マンションも１０年超になりますが、今のところ、そのような話もありませんし、大東建託パートナーズの担当者が「１５年か２０年でやりますかね・・」と以前、言っておられたので、どうやら１０年では行わないようです。
ところで、最近ですが仕事であるマンションに入ったところ、大規模修繕工事の計画についてのお知らせが貼られていました。
このマンションはファミリータイプ（おそらく各部屋が３LDK）で９階建て、住居は２階～９階が４戸づつの３２戸で１階がテナントになっています。
そして分譲マンションで、築１３年となっています。
そして来年に大規模修繕工事を行う計画ということですが、総費用は５０００万円以上です。
５０００万円以上ということは６０００万円～７０００万円かかるのかもしれません。
大規模修繕で大東建託ともめた事例 和解後も大東オーナー？
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
以前に書いた記事
ではある大東オーナーが契約前に大東建託の営業社員から大規模修繕工事を周期的に行いそのための費用をオーナーが負担することになることについての説明がなかったということで1億9千万円の損害賠償を求めて提訴したことについて書きましたが、正直そんなにも損害賠償を求めることができるのかと驚きました。
ところでこの裁判の結果についてですが、朝日新聞2018年7月27日の朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事には
東京地裁は16年、修繕費について大東建託が必要な説明をしなかったとして、同社に約5400万円の支払いを命じる判決を出した。翌年、同社が金銭を支払って和解した。
と書かれています。
1億9千万円に対して判決は約5400万円ということだったそうです。
どのような根拠でこのような金額になったのかは推測するしかありませんが、6階建てマンションで、40～50戸のマンションということなので、1回の大規模修繕工事費用は約2500万円程度。
その2回分と慰謝料と合わせて5400万円ということになったのでしょうか。
まあこれはあくまでも憶測ですが・・。
立入ができないマンション屋上に上ってみると・・
多くのマンション屋上は原則立ち入ることができない。
以前のことですが台風による暴風時にマンション屋上から異様な音が聞こえてきました。
そこで気になっていたので、マンションの管理会社の大東建託パートナーズの物件担当者に、台風時にマンション屋上で気になる音がしたので見てほしいと伝えたのですが、それから何の音沙汰がなく見に来られたかどうかもわかりません。
どうも大東建託パートナーズの物件担当者は時々交代しますが、担当者によって、迅速にきちんと仕事をしてくださる方と、イマイチ頼りにならない担当者とに分かれます。
そこでこのマンションのオーナーになってからは1度もマンション屋上を見にいったことがなかったのですが、アマゾンで2.6Mの梯子を6500円で買って、マンション屋上に上ってみることにしました。
筆者のマンションの場合、屋上にいくためには最上階の廊下に梯子をかけて、小さな屋上の出入口から上ることができます。
多少危険の伴う行動でしたが、マンションオーナーになってから、いつかは屋上がどうなっているか見てみたいという思いがあったので、危険を感じながらも屋上に上ってみました。
まず屋上に上って屋上全体を見た印象は、思っていたよりも狭いと感じました。
なぜ人は積水ハウスを選ぶ？建物の品質や耐久性の魅力で？
積水ハウス施行管理の賃貸マンション。
筆者は大東建託パートナーズのもとにあるマンション大家ですが、ネット上では、いろいろろと批判にさらされることのある大東建託と比較される積水ハウスについては、好意的なコメントが少ないように感じます。
もちろん積水ハウスについての批判的なコメントもあるにはありますが、好意的なコメントの割合が他社よりも多いかもしれません。
アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者も積水ハウスについては悪くは言いません。（レオパレスの大家さんは大変だとは言っていましたが）
なぜ人気があるのでしょうか。
筆者も大東建託物件の大家として、大東建託の提供する賃貸部屋がどのようなものかは、見てきましたが、正直言って、ネットで批判されるほど悪くはありません。
どちらかといえば退去した方が「いい暮らしができた」と感謝、感想を大家に述べていったことも幾らかあります。
大東建託パートナーズの担当者さんも、だいたいがいい人たちでしたし。
しかし、もし今度、アパートを建ててみるならば積水ハウスにお願いしてもらおうかとも考えてしまうことがありますし、賃貸暮らしをするならば、大東建託か積水ハウスのいずれかで暮らしてみたいと思います。
大東建託批判の不都合な真実 空室が多い物件あるという批評は
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
ネットを検索していると、根拠があってかないのかわかりませんが、とにかく特定の団体、組織、企業への批評批判的な記事を目にします。
もちろん表現の自由はありますので、ネガティブなコメントのすべてが悪いわけではありませんが、なかには真実とは多少異なる場合もあり、問題ともいえるコメントもあります。
そして批評にさらされている企業の１つとして大東建託があります。
筆者も大東建託グループの物件オーナーなので、そのような記事を見ると残念に思いますが、よくよく考えてみると多少、真実とは違うんじゃないかと思えることもあります。
その１つに「大東建託の入居率９５％以上という数字に騙されるな」というものがあります。
つまり「９５％といってもそれは全体の数字のことであって、なかには多くの部屋が空室になって大変なアパートがある。このような空室率の高い物件は契約を解除していくので、結果的には高い数字を維持しているという批評です」
しかし、このコメントには多少事実と異なるように思われます。
まず多くの部屋が空室になって大変な物件ということですが、いい部屋ネットのホームページを調べるならば、たしかにあります。
大東建託パートナーズならばいつでも２４時間対応してもらえる
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。緊急時には２４時間対応してくれる。
管理戸数で現在NO１の大東建託ですが、建物の管理業務を行っているのは大東建託パートナーズが行っています。
いってみれば営業、設計施行は大東建託が行い、管理業務全般は大東建託パートナーズが担当します。
例えば部屋を借りる場合は、最初は大東建託の営業所に行き契約すると思いますが（あるいは大東建託と提携している不動産屋さんと契約するかもしれませんが）いったん入居してしまうと、入居後は大東建託パートナーズの担当者が、必要な連絡事項あるいは手続きを行ってくださいます。
そのことは大家さんも同じで、最初は大東建託の営業と契約をかわし、アパート経営がスタートしてからは、大東建託パートナーズの担当者にお世話になることがほとんどです。
この大東建託パートナーズの担当者、１つのアパートマンションに通常は１人の方が担当していますが、とにかく建物に関することは、その担当者に連絡することによって事が進みます。
例えば、エアコンや給湯器の故障の件、退去届けについて、ひいては大家との借り上げ賃料の協議も大東建託の営業ではなく大東建託パートナーズの担当者と行うことになります。
このてん大家さんの場合は、そのアパートの大東建託パートナーズの担当者が携帯電話の番号を教えてくださるので、何かあれば直接、携帯電話で連絡できるのでとても助かります。