賃貸住宅の管理会社の管理替えを行うことができる！！
仕事であるマンションに入ると、管理会社変更のお知らせが掲示されていました。
私鉄系の大手管理会社からハウスメイトに変更とのこと。
よって家賃の振込先口座も変更になるというお知らせでした。
不動産の管理会社は数多くある。
このような事柄は、しょっちゅう起きるわけではありませんが、時々生じます。
とりわけ一括借り上げでないアパートマンションなどで時々生じるようです。
ところでこのマンション、築年数は経っていますが、駅に近く空室もあまりないことから、以前の管理会社も手放したくない物件だったかもしれませんが、マンションオーナーとトラブルが起きたのか、ハウスメイト側が以前よりも好条件を提示して管理替えにいたったのか原因はわかりません。
しかし住人にとっては、家賃振込先口座が変更になったり、以前の管理会社の時に享受できた特典やサービスも終了となるかもしれず、あまり好ましいことではないのかもしれません。
ところで一括借り上げの場合も、管理替えを行うことができるのでしょうか。
以前、マンションを相続したさい大東建物管理（現在の大東建託パートナーズ）の担当者が手続きを行って下さった時、「契約解除を行うことはできます。」と言われていましたので、大東建託物件の場合は他社へ管理替えを行うことができるようです。
賃貸住宅オーナーの一括借り上げの賃料改定（改悪？）
一括借り上げ（サブリース）での賃貸住宅経営の場合、周期的に賃料改定が行われる。
一括借り上げでアパートマンションを経営している大家にとって、嫌な事柄があります。
それは周期的に訪れる賃料改定（サブリース業者から大家に支払われる賃料）の見直しの時です。
筆者の所有物件も、もうじき１０年になるので、大東建託パートナーズの担当者が賃料改定のことで、来たいとういことで訪問してきました。
正直、入居者の家賃は部屋によってマチマチですが、あまり下がってはいなかったので、幾らか油断をしていましたが、しかし甘くはないという現実をつきつけられました。
まず大東建託の場合、大家に支払われる賃料は物件の査定家賃を基準にして決められます。
ですから査定家賃に対して８５～９０%の額が支払われることは、空室であっても、入居者家賃が査定家賃を下回っても、まず支払われるというてんは大東建託の良いてんです。
しかし筆者自身、甘く見ていたのは入居者家賃が１０年間あまり下がっていなかったので査定家賃もあまり下がっていないと見ていたのです。
しかし提示された査定家賃は、すべての部屋が一律２０００円減になっていたのです。
賃貸住宅過剰時代の家賃相場の維持にも取り組む大東建託☻
以前の事ですが、大東建託パートナーズの物件担当者が訪問してました。
前もって訪問の日時を、約束しての訪問だったので、家に上がってもらい、いろいろとお話をしてもらいました。
そしてその内容の1つが、家賃に関することです。
家賃は物件オーナーの私にとっても関心のあることですが、大東建託パートナーズの担当者の話によると
全体的に家賃相場が下がっている
とのことでした。
確かにアパートやマンションなどの集合住宅がこの数年、激増しており当然のこととして需要と供給の原則からして、物件オーナーとしては受け入れ難いことではあっても、家賃相場が下がり続けるのは、いた仕方のない事柄です。
そこで大東建託としては家賃相場を維持するために尽力しているとのこと。
そのために行っている事柄の1つに
更新時の家賃の値下げ交渉には原則応じない
ということを言われていました。
このてんでやはり更新前に家賃の値下げ交渉をしてくる入居者がおられるようで、その場合でも「断っている」とことでした。
それにしても、もともと大東建託の家賃は、周辺エリアの家賃相場よりも低くなっている場合も少なくないので、値下げ交渉を断ったために万が一裁判沙汰になっても大東建託側が不利になることはあまりないのかもしれません。
大東建託パートナーズの共有部分の照明交換は１週間程度かかることもある
しばしば生じる事柄に、アパートやマンションの共有部分の廊下やエントランスフロアの照明が寿命などのために点滅したり、照明が点かなくなることがあります。
そうなると見苦しくなり、早急に修理が必要になります。
この場合、入居者さんから管理会社に連絡して対処してもらうということはあまりないようです。
なので管理会社のスタッフか物件のオーナーが管理会社に対処のために連絡しなければなりません。
ところで筆者の小規模マンションでも最近そのようなことが発生しました。
１階のエントランスフロアの１つの照明が全く点かなくなってしまったのです。
１階エントランスフロアには、もう１つの照明があるので、そのために全く暗くなるということはありませんでしたが、しかしそれでも明らかに暗く感じるようになり、エントランスフロアなので、入居者さんが必ず通る箇所なので、早急に改善してもらわなければと思い、大東建託パートナーズに電話を入れました。
オーナー専用の電話番号にかけると、いつものように受付スタッフが対応してくださり、対処しますとのこと。
電話をかけたのは金曜日の朝です。
これまでも共有部分の照明が点滅したり、点かなくなったことは幾度もありましたが、その都度、大東建託パートナーズに連絡すると、大概は翌営業日か翌々営業日には、照明器具の交換が行われ対処されていました。
賃貸住宅経営 入居申込が入ったものの数日後に取消に？
筆者も大東建託パートナーズに所有物件を管理してもらっている大東オーナーなので、しばしば、いい部屋ネットのサイトから筆者の所有物件があるエリアの大東建託物件の入居者募集の状況を閲覧することがあります。
そして習慣的に閲覧することによって見えてきたことの１つが、いい部屋ネットの大東建託物件の入居者募集は、とにかく入居申込が入ると募集が停止され入居者募集のリストからも削除されることがわかりました。
おそらくは書類による申込が行われた場合だと思いますが。
しかし入居申込のために削除された物件が、数日から一週間後ぐらいに再び何もなかったように入居者募集のためにリストに戻っていることがあります。
何が起きたのでしょうか。
考えられる１つの理由は
入居のための審査で落とされたということが考えられます。
この入居審査で落とされるということは、珍しくないようです。
とりわけ家賃が高くなれば高いほど、審査は厳しくなります。
このてんで大東建託の入居審査は、さほど厳しくないとの話を聞きますが、それでも申込めば必ず審査に通るというわけでもないのでしょう。
おそらくは過去に深刻な程度に家賃滞納をしたという記録が残っている場合は、審査に通らないでしょう。
マイナンバーとアパート経営 管理会社に番号の提示が求められる
アパートマンションオーナーはマイナンバーを税務署に知らせることが求められる。
以前のことですが郵便物の中に重要な書類として、大東建託グループ収集委託会社 富士ゼロックス株式会社から手紙が届いていました。
確かに筆者は大東建託物件の大家として大東建託とは関わりはありますが、手紙の送り先の「収集委託」という言葉が妙にひっかかります。
大東建託に支払うべきもので支払っていないものがあったのかなあと考えてみても思い当たるものがありません。
そこで、恐る恐る手紙を開封してみると、「マイナンバーご提供のお願い」となっていました。
その目的については
税務関係書類の作成・提出事務等を行うことを目的
としているとあります。
ただ本当に、この手紙のとおりにマイナンバーを富士ゼロックスという会社に提供しても大丈夫なのか不安もあったので、早速ですが大東建物管理(現大東建託パートナーズ）の担当者に電話で問い合わせてみました。
「富士ゼロックスという会社からマイナンバーの提供についての手紙が届いているんですけど、そのとおりにして大丈夫なんでしょうか」
大東建物管理担当者「富士ゼロックスに委託しているのは間違いありませんので、大丈夫です。そのとおりにしてください」
ということで、マイナンバーを提供することの確認を取れました。
マンションフロアヒンジ交換工事 大東建託パートナーズの相見積もりで費用を軽減
筆者の所有マンションも築１０年となりエントランスドアの下に設置されているフロアヒンジが寿命になってきたので、エントランスドアが勢いよく閉まるようになり、閉まる時の衝撃音がけっこううるさくなってきたので、大東建託パートナーズの担当者と打ち合わせをし、交換することになりました。
交換することが決まってから、施工業者の選定のために時間がかかり、あれから２カ月後の日が工事日と決まりました。
というのも大東建託パートナーズが３社に見積をださせて選定したからです。
そして結局は最も安い見積額をだした業者に施行してもらうことになります。
最も高い業者の見積額が１８万５０００円に対して、今回施工してもらうことになった業者さんの見積額が約１３万円です。
やはり相見積もりをすると工事費をコストダウンさせることができます。
大東建託パートナーズの担当者の働きに感謝いたします。
ところで工事ですが、当初は半日以上、朝から始めて夕方近くまでかかるかもしれないということでした。
というのは私のマンションのエントランスフロアヒンジには電子錠がついているために、配線を外す作業と、その後、配線しなす作業があるからです。
さらにフロアヒンジ交換のさいに、コンクリートをはつる作業もかかるかもしれないということだったからです。
エレベーターの内装リフォーム工事の費用が数十万円
先日のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
内容は「エレ―ベータ―の件でお話ししたいのですが、いつかお会いできますか」
というものでした。
筆者の小規模マンションにはエレベーターが設置されていますが、エレベーターは便利な設備なのは確かですが、しかし維持管理コストがかかるというデメリットのある設備でもあります。
しかもそのコストが高額になることも・・
なので一体なんの件だろうと、とても心配で不安になりました。
そして大東建託パートナーズの担当者が約束の日時に訪問して言われたことは
「エレベーターの内装において、とても高品質のものを導入することになりました。傷が入ってもすぐに修正できるもので、今、試しに様々な物件で提案しています」
とのことでした。
そして今後の、大東建託施工の物件のエレベーターには、この高品質のもので施工していくとのことです。
筆者の予想は、ワイヤーロープの交換やエレベーター部品の交換と思っていましたが、どうやらそうではありませんでした。
この場合でも、費用は少なくとも10万円以上はすることでしょう。
ところでエレベーターの内装は必ず行うものなのでしょうか。
筆者はこのてんは詳しくないのでわかりません。
大東建託パートナーズ物件 消火器の交換費用 １台３５００円
以前のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がかかってきました。
どうやら最近、筆者の小規模マンションに消防署による検査が入ったようです。
時々ですが、これまでも消防署による検査が入ることがあり、そのたびに何らかの改善点を指摘されることがあります。
そして今回の消防署による検査で指摘されたのは、マンション内にある消火器が古くなっているので、法的なこともあるので、新しいものに交換するようにとの指摘を受けたとのことです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
これまで消火器は実際のところ、使用する機会はありませんでしたので、ずっと置かれたままになっていたのですが、消火器そのものは使用することがなくても、一定期間が経過すれば新しいものに交換しなければならないというてんを知ることができました。
このてんウィキペディアには
住宅には設置・点検義務は無いが、住宅用消火器は5年、普通の消火器であれば10年で交換することが望ましい。特に加圧式粉末消火器は容器やキャップに錆、変形をきたした物は絶対使用せずに新しいものに取替える必要がある。加圧式粉末消火器の破裂はその多くが死亡を含む重大事故となる。
と書かれていて、消火器そのものは１度も使用することがなくても、一定期間が経過すると新しいものに交換することが望ましいことがわかります。
入居者さんの契約更新が完了！！ アレ家賃が下がっている？
コロナのために緊急事態宣言などが発令され、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供している大東オーナーマイページにログインして閲覧しても、建物定期報告書は更新されませんでした。
大東建託パートナーズによる建物定期点検も通常は2カ月に1回程度行われているのですが、今回は前回から4カ月後に行われていました。
ところで、この建物定期報告書のなかには、入居者さんの契約更新完了状況のページがあります。
大東建託グループの物件に入居した場合、住居の場合は2年で契約更新となります。
ちなみにテナント部屋の場合は3年の契約更新です。
ところで今回は4カ月ぶりの更新された建物定期報告書で、契約更新完了状況も2部屋の入居者さんの契約更新が完了していました。
そのうちの1部屋は前回と同じ家賃での更新となっており想定通りの結果です。
そしてもう1部屋も前回と同じ家賃での更新だろうと思いきや・・
あれ・・
家賃が・・
家賃が安くなっている
ではありませんか。
しかも2000円も安くなっています。
なぜだと深刻に考えてしましました。
これまでの入居者さんの契約更新といえば家賃は前回と同じか、あるいは1000円値上げになっていることもありました。