大東建託パートナーズ（大東建物管理） | 小規模マンションオーナーの日記

私の場合は大東建託パートナーズとスタンダードプランで契約しているので、この交換費用はオーナー負担になります。それで気になる費用ですが、消火器１台が３５００円とのことです。それでマンション内には、数台の消火器が置かれていますので、３５００円の台数分の消火器代に消費税１０%が加算された費用が、オーナー負担となりました。そこそこの大きさのマンションとなると、数万円以上になります。

とありますが、消火器は使用することがなくても一定期間が経過すると新しい消火器に交換すなければならないこと、そして賃貸住宅の場合は、消火器の交換費用は物件のオーナーが負担しなければならないことになっています。

そして住宅用の消火器ですが、１台あたり約3000円～かかります。

もちろん賃貸住宅の場合、消火器の設置は１台ということはありません。

住宅の規模によりますが、おそらくは１棟あたり数台以上の設置が必要になることでしょう。

なので賃貸住宅の消火器の交換となると、数万円以上の費用がかかります。

ところで筆者の小規模マンションでも、消防署より消火器の交換を指摘され、管理会社の大東建託パートナーズが消火器の交換を手配してくださいました。

大東ワランティサービス　1月分から築年数に応じた料金変更になる

築年数とともに修繕費用も増えていく。

12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額を確認してみますと、先回分よりも減額されています。

えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。

ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。

そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。

そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。

具体的には

築6年～築10年　1部屋あたり　864円と給湯器とコンロのオプションが270円

築11年～築15年　1部屋あたり　1620円と給湯器とコンロのオプションが324円（すべて消費税８%痔の税込み価格）

となっています。

そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。

賃貸暮らしをするためには家賃保証の加入が求められるようになった

最近、筆者の所有物件で退去予定の部屋がでましたので、いい部屋ネットのホームページから筆者の所有物件の入居募集の状況を確認してみました。

すると以前にはあまりなかったように思うのですが、家賃保証の加入が原則求められることについて書かれています。

以前ですと、しっかりとした保証人がいるならば家賃保証の加入は任意だったように思うのですが、最近は原則加入が求められるということで、以前よりも加入することが強く求められているように思われます。

もちろん、あくまでも原則ということなので、場合によったら加入しなくてもよいケースがあるのかもしれませんが。

ところで大東建託の物件の場合の家賃保証会社は子会社のハウスリーブです。

家賃保証賃貸保証大東建託グループのハウスリーブ株式会社 (house-leave.com)

ハウスリーブの場合は初期費用１万２０００円と、その後は家賃の２～２．５％が手数料として徴収されます。

例えば家賃が６万円とするならば、２％が手数料として徴収されるならば１２００円が家賃に上乗せされることになります。

家賃が１０万円ならば、２０００円となり年額にすると２万４０００円を徴収されることになり、入居者にしてみれば相当な負担になります。

家賃滞納リスクが限りなく０%に近い入居者にしてみれば、幾らか納得がいかないかもしれません。

マナーの悪い入居者にどう対処したらよいか騒音　ゴミ出し

大東建託設計施工管理のアパート。管理会社は大東建託パートナーズ。

アパートやマンションのオーナーをやっていると直面する問題の1つが、マナーの悪い入居者の問題です。

よくあるケースとしては騒音そして不適当なゴミ出しです。

どのように対応すればよいのでしょうか。

まず騒音についてですが、木造造りや鉄骨造りのアパートはどうしても構造上騒音が問題になりやすいです。

しかしRC造りであっても騒音の問題が生じます。

筆者の物件ですが、RC造りですが、以前、上の階の騒音にひどく悩まされていた入居者がオーナー部屋にきて苦情の手紙を入れられた事がありました。

オーナーとしても何とかしてあげたいとは思いましたが、入居者の揉め事には巻き込まれたくなかったので結局、物件管理会社に対処してもらうことにしました。

管理会社は大東建託パートナーズですが、迅速に対処してくださったようで、その後、苦情を受けることはありませんでした。

そこで

騒音の問題は当事者で解決するよりも管理会社に相談したほうがよい

ということがよくわかりました。当事者間で話し合っても、かえって感情的になって話し合いがうまくいかず入居者同士で嫌な思いをしながら入居し続けるよりも、騒音の問題について上手に扱うノウハウを蓄積していると思われる管理会社に解決を図ってもらうのが無難のように思います。

もちろん大東建託パートナーズのように比較的上手に扱える管理会社ばかりではないかもしれません。

すざましい入居率を維持している大東建託の賃貸物件

大東建託設計施行管理のアパート。入居率は高水準を維持している。

以前の記事では市街地における積水ハウスの優勢について書きました。

確かに積水ハウスのこれまで蓄積してきた信頼とブランド力は高い入居率をもたらしているように思います。

ところで筆者の所有物件は大東建託パートナーズに管理をゆだねています。

そしていわゆる大東建託グループと契約しているアパートマンションオーナーには年２回、大東建託の最近の実績あるいは業績、そして今後の取り組みについて書かれている冊子が送られてきます。

そして今回も送られてきた後にすぐに開封してざっと目をとおしてみますと、直近の大東建託パートナーズ管理物件の入居率が９６％超となっていました。

この数字は正直すごいです。

だいたい管理戸数２５戸につき空室は１戸のみだからです。

しかも大東建託はこれまで市街地よりも競合メーカーの少ない地方にシェアを伸ばしてきた会社です。

地方となるとどうしても市街地よりも人口が少ないですから、空室が多くなりそうというイメージがありますが、その地方に多くの物件をかかえながら９６％超の入居率は異常ともいえる数字です。

しかもこの冊子によるとさらに入居率の向上に取り組んでいくとのことです。

どこにそれだけの入居斡旋力があるのかは、大東のオーナーをしていてもわからないのですが、自物件でも住居部分の空室は、あまりなかったのが実感です。

賃貸住宅入居者退去後　オーナーに支払われる賃料が下がる？

管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。

以前のことですが退去者が退去され空室となりました。

この退去者は、やや高い家賃を支払ってくださったので、今後の事が多少心配になっていました。

というのも大東建託物件の場合、査定家賃というものがあり、査定家賃（大東建託の家賃の査定部署で割り出された家賃）を基準にして大東オーナーに支払われる賃料が決まるわけですが、査定家賃よりも入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準にオーナーに支払われる賃料が決まるからです。

そして先回の退去者は査定家賃よりも数千円高い入居家賃を支払ってくださっていたので、数千円ほど高い賃料を受け取っていたからです。

しかし空室となると、大東オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準となり数千円下がることになります。

例えば査定家賃が４万５０００円でも入居家賃が５万円ならば、５万円が基準になってオーナーに賃料が支払われます。

しかし空室となると４万５千円が基準になってオーナーに賃料が支払われることになります。

ところが今回、退去後の募集家賃が先回の査定家賃よりも数千円高い入居家賃と同じ価格の募集家賃で入居募集を開始したのです。

大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席して！！

大東建託パートナーズ管理のアパート。

大東オーナーになると、年に1度、大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席する機会があります。

出席は任意で、欠席することもできますが、出席か欠席かどちらかを大東建託側に連絡する必要があります。

今回は久しぶりに出席することにいたしました。

過去２回ほどは欠席したのですが、今回は妻と共に出席いたしました。

そこで出席して驚いたのは、以前よりも

女性オーナーさんや、女性オーナーさんが連れてきた娘などの次期女性オーナーさんたち

の出席がとても多くなっていたことです。

想像するには、もともとは女性オーナーさんの前はご主人がオーナーだったものの、ご主人が亡くなったので、後を継いでオーナーになり、娘に相続することも決まっているので、娘も連れてきたのではないかと思われます。

以前は基本的にはオーナーのみの出席しか認められていなかったのですが、最近はオーナーの配偶者か子供などの相続人も１人まで出席できるようになり、女性オーナーさんも１人での出席にはしりごみしていたものの、最近になって１人まで連れてくることができるようになったので、相続人となる子供を連れて出席しやすくなったのも影響しているのではにかと思います。

それにしても大東オーナーには結構な比率で女性オーナーさんたちがおられるようです。