大東建託の着工件数が20％のシェアへ！！
大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅３大メーカー。
2019年5月8日、9日、10日の大東建託の株価が急落しました。
3日間で1000円以上、10％以上の急落です。
なんでだろうと考えてみると、最近フラット35悪用で不動産投資が揺らいでいるのでそのトバッチリかとも思いましたが、どうやらそうではなさそうです。
そしていろいろと調べてみますと、当日発表された大東建託の2019年4月の業績速報がよくなかったことが原因のようでした。
というのも4月の受注高が大きく落ち込んでいるのです。
前年同月比でも6割程度の受注高です。
こんなにもよくなかったのは、比較的施工品質が良いといわれていた大和ハウス工業の賃貸住宅でも不備物件があることが明らかになったことによるものでしょうか。
いずれにしても、大東建託の営業にとっては受難な時期を迎えているような気がします。
ところでこのようなさなか、建通新聞2019/5/8の「大東建託 賃住シェア20％へ」の記事には
大東建託（港区）は、２０２０年３月期～24年３月期を対象とする５カ年計画を発表し、主力の賃貸住宅事業では年間着工件数を増やし、19年３月期の５万７０００戸から、24年３月期には全国の着工予測の20％となる７万８０００戸とする計画を明らかにした。
引用：https://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/190508500028.html（アクセス日2019/5/9）
と報じました。
レオパレス21物件への銀行の風当たりが強くなっている😟
サブリースもいよいよ終わりを迎えるのだろうか？
シェアハウスかぼちゃの馬車の運営会社の破綻と、物件オーナーへの賃料の支払いの停止、そしてレオパレス21の施工不良問題と最近はサブリースがらみの問題が噴出しています。
昔ならば銀行もサブリースでのアパート経営ならば安定収入があるとの見込みから、サブリースでのアパート経営を銀行が推奨して、どんどん不動産融資をしてくれたようですが、最近は潮目も変わりつつあるようです。
とりわけ最近になってレオパレス21向け融資は、ほとんど不可能だという情報もあります。
例えば健美家サイトの「金融庁の一斉調査はレオパレス社破たんへのカウントダウンとなるか」という記事には
すでにレオパレス物件に関しては多くの金融機関で、アパートへの融資をしていない。昨年の施工不良報道から都市銀行、地方銀行、信金信組などではレオパレス物件への融資を問答無用で却下するようになっている。
引用：https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/etc/3563.html（アクセス日2019/3/26）
と書かれています。
ですから投げ売り状態になっているとも言われているレオパレス21の物件を購入するためには、今後は銀行に頼らず現金等で購入するしかないかもしれません。
大東オーナーマイページがリニューアル👍
大東オーナーには大東マイページを閲覧することができる。
2月27日の早朝のことですが、大東オーナーのためのマイページがシステムメンテナンスのために閲覧できない状態になっていました。
これまでシステムメンテナンスのために閲覧できないということは、ほとんど経験したことがありませんでしたので驚きましたが、たしかシステムメンテナンスが行われるとのアナウンスが前もってありましたので、予定通りのことだったようです。
そして今回のシステムメンテナンスの目的は、大東マイページのリニューアルのためだったようです。
当日のお昼前にはログインできる状態になっていましたので、早速ログインしてみますと、たしかに随分とレイアウトが変化していました。
もちろん大東マイページで閲覧できる内容が変わったわけではありませんが、しかし新たな特長としてはDK SELECT Club off for ownersが最初の画面でしっかりと目に留まるようになり活用しやすくなったというてんにあります。
しかもこれまではDK SELECT Club off for ownersのVIP会員になるためには毎月、数百円の会員費を支払わなければなりませんでしたが、これからは会員費が無料へと変更になったようです。
やはり管理費の着服があった しかもあの管理会社で！！
集合住宅の住人は管理費の支払いが求められる。
私の知人が以前に住んでいたアパートでのことですが、このアパート、空室だらけで、近い将来に解体されることも決まっていたようですが、知人も住んでいる間は家賃と管理費を支払っていたようです。
そして管理費は3000円ほどだったようですが、ほとんどアパートの清掃なども行われておらず不信に思っていた知人がアパートの管理会社に管理費をもっと下げてくれと文句を言ったそうですが、しかし管理会社は応じてくれなかったとか・・。
ところでこのアパートの住人さんが支払ってる管理費ですが、どのように使われているかは住人さんは知りませんし、実のところ物件オーナーも知らないことが少なくないようです。
おそらくはこの管理費の幾らかは管理会社の利益にはなっているようですが、管理費のやりくりを管理会社が明かすということはあまりありません。
ですから不正が入り込む可能性があるのではないかと懸念していましたが、やはりそのような事例が生じたようです。
2018年12月28日の神戸新聞next「マンション管理費 元従業員が２５００万円着服」という記事には
積水ハウスグループ「積和管理関西」（神戸市東灘区向洋町中５）の元従業員の男性が２００４年から１４年間にわたり、同区にあるマンションの管理費計約２５００万円を着服していたことが、同社への取材で分かった。
https://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/201812/0011941967.shtml（閲覧日2018年12月29日）
と報じました。
日経新聞も大東建託の業績に懸念を示す😟
相続税対策のための不動産投資も一服しはじめている。
２０１５年、２０１６年と好調だった賃貸住宅受注も２０１７年後半には失速してきたとの見方が強くなってきています。
こうなると賃貸住宅大手で最も影響を受けるのは、最大手の大東建託になると思われますが、日本経済新聞２０１７年１０月２５日には、そのことについての記事がのせられていました。
という見出しの記事ですが、これまでのように右肩上がりで成長し続けることへの懸念が示されているように思われます。
もちろん近況についての大東建託社長のコメントものせられています。
それによると
大東建の熊切直美社長は「顧客による事業者の選別姿勢が強まり、最大手である当社が選ばれやすくなる」と反論。先行きに自信を示す
との大東建託社長のコメントが言及されています。
このコメントのとおり、供給過多になりつつある賃貸住宅においては寡占化が進み、上位数社が生き残る一方、その他の会社は淘汰されていく可能性があります。
そのなかで現トップ企業の大東建託が賃貸住宅において生き残っていく可能性は高いように思われます。
その他は積水ハウスや大和ハウス工業が残っていくのでしょうか。
レオパレス21に噛みつくLPオーナー会！！
先日の記事では
ということで修繕費の件でレオパレス２１が提訴されたことについて書きました。
しかしレオパレス２１が訴えられたのは、これだけではありません。
過去の記事でも取り上げましたが、集団提訴されたのは何度もあります。
例えば
という記事では、レオパレスがオーナーに提供している「家具・家電総合メンテナンスサービス」で契約上では一定期間経過後に新品と交換することになっているのが、交換されていないというてんで１００人程度のレオパレス家主が集団で提訴したというてんについて取り上げました。
さらに
という記事では、１０年間は家賃収入は変わらない契約でアパートを建てたにもかかわらず、６年後に減額されたとして、減額分の支払いを求める訴訟を起こしたというものです。
この家主と同じようなケースも多々あり、それらの家主さんたちも同調するかもしれないということでした。
この１～２年で少なくとも３件の集団提訴をレオパレス２１は受けていることになります。
このことは尋常な事ではありません。
もしも３件ともにレオパレス２１にとって不利な判定が下さるならば、経営そのものが、大きな打撃を受けかねない事柄です。
３０人ほどのレオパレスオーナーが修繕費で提訴！！
アパートマンションオーナーが管理会社を提訴するケースが増えてきた。
２０１７年現在、賃貸住宅管理戸数では大東建託、積水ハウスに次いでの第３位のレオパレス21ですが、全国に大勢のオーナーさんをかかえています。
そしてレオパレス21ですが、入居者向けサービスも強化していますが、オーナーさん向けサービスも幾らかあります。
そのオーナーさん向けサービスの１つが建物の修繕費に関するサービスです。
具体的には修繕費として
家賃収入の平均7.2%
を毎月レオパレス21に支払うならば、レオパレス21は塗り替えや交換の目安として、屋根は１０年、クロスは４～５年、カーペットは３～４年などを行うというものです。
大東建託の場合も、このレオパレス21とよく似たサービスでフルパッケージプランというものがありますが、共有部分の修繕費と部屋内の設備の故障修理も家賃収入の5%程度を支払うならば、修繕費を大東建託が負担するというものがあります。
7.2%と5%ということで、このてんでは大東オーナーさんのほうが、幾らか得しているようにも思われます。（あくまでも数字上だけの比較ですが）
もちろん大東建託の場合は、修繕の期間の目安というものはレオパレス21のようにあるのかどうかはわかりませんが、１０年以上してから適切な時に、大東建託の場合は修繕を行うようです。
週刊ダイヤモンド誌が大東建託批評
社会的に影響力のある会社はどうしても批評されやすい。
週刊ダイヤモンド誌といえば、経済関連の出来事について、他紙ではなかなか取り上げないような記事をとりあげる雑誌です。
私も昔に、不良債権問題で大手銀行の経営不安が取りざたされた時代に、生き残る大手行、生き残れない大手行についての率直な記事を読んで、こんなにも率直に書く雑誌があるんだと思ったことがあります。
いずれにしても一定の評価を得ている雑誌のように思います。
ところでそのダイヤモンド誌が、ついに賃貸住宅管理戸数においてトップメーカーの大東建託について取り上げました。
２０１７年６月から８月にかけて数記事に分けて掲載したようです。
私のブログ記事でも以前の記事でそのてんについて取り上げたことがあります。
例えば
といった記事においてです。
ダイヤモンド誌としては記事のネタとして現役の大東オーナーや現役の大東建託の営業マンを取材して、その取材内容を根拠にして
大東建託の批評記事を編集したようです。
ですから、全くのデタラメ記事というわけではなく、真実の側面のある記事といえるでしょう。
大東オーナーや大東建託の株主にとっては不安感を与えるような記事だったと思います。
大東建託が賃貸住宅シェア２０％に近づく
賃貸住宅大手による寡占化が進むと言われている。
２０１７年３月期の決算説明会も多くの会社で行われ、比較的多くの会社でまずまずの決算内容だったようです。
賃貸住宅関連でも積水ハウス、大和ハウス、レオパレスといったところは好決算だったようですが、管理戸数でトップの大東建託も決算説明が行われ、おおむね良好な内容だったようです。
売上高は前期比６．１％増の１兆４９７１億円。
営業利益は前年期比１９％増の１２０１億円。
経常利益も前年期比１８％増の１２４５億円。
といった増収増益です。
好調の要因は管理戸数増と入居率も高水準を維持していることにあるようです。
管理戸数１００万戸を超えさらに入居率も常時９５%以上を維持しているので、管理手数料が手堅く入っていることでしょう。
ところで気がかりなてんもあります。
その気ががり要因は建築営業で前年比減５．４％です。
このてんは幾らかの改善を図るために飛び込み営業を強化しているとのこと。
特に地域別では北海道と東北での受注が大きく下がったとアナウンスされています。
東北といえば土地は多くあり、土地活用ができそうな地主さんもたくさんおられるのではないかと考えてしまいますが、土地価格が低くアパートローンを借りるにしても担保が十分に取れずにアパート事業を始めるのが難しいのかもしれません。
サブリース問題が国会で取り上げられる
サブリースの問題が国会でも取り上げられる。
相続税の改正や、超低金利が続いているなかアパートが急増してきましたが、それとともにトラブルも多発するようになってきました。
トラブルが急増すると、国会に通う議員さんたちも注目するようになります。
そのようなさなか２０１７年５月１０日に衆議院財務金融委員会において、共産党議員により、サブリース事業の問題について取り上げられトラブルへの対策強化を求めたとのことです。
サブリースによるアパート事業の最悪のシナリオは、アパート事業の収支が悪化し、そのための破産による土地とアパートを手放すというケースですが、こうした事柄も発生しているようです。
そこでこの共産党議員が問題にした１つのてんは国土交通省の登録制度にレオパレスが登録していないことを批判したようです。
国土交通省はレオパレスに登録を申請しているようですが、レオパレス側は応じていないとのこと。
レオパレスといえば大手サブリース業者ですが、トラブル割合は大手のなかでは多く、アパートオーナーから訴訟を起こされているケースも少なくありません。
やはり今回の国会においてもレオパレスがヤリ玉にあがったようですが、他の大手サブリース業者、例えば大東建託や大和ハウス工業、積水ハウスも大家とのトラブルがないわけではないのでしょうが、レオパレスがそのなかでもトラブルが多いのは不思議です。
レオパレスのビジネスモデルでトラブルになりやすい要素があるのかもしれません。