立入ができないマンション屋上に上ってみると・・
多くのマンション屋上は原則立ち入ることができない。
以前のことですが台風による暴風時にマンション屋上から異様な音が聞こえてきました。
そこで気になっていたので、マンションの管理会社の大東建託パートナーズの物件担当者に、台風時にマンション屋上で気になる音がしたので見てほしいと伝えたのですが、それから何の音沙汰がなく見に来られたかどうかもわかりません。
どうも大東建託パートナーズの物件担当者は時々交代しますが、担当者によって、迅速にきちんと仕事をしてくださる方と、イマイチ頼りにならない担当者とに分かれます。
そこでこのマンションのオーナーになってからは1度もマンション屋上を見にいったことがなかったのですが、アマゾンで2.6Mの梯子を6500円で買って、マンション屋上に上ってみることにしました。
筆者のマンションの場合、屋上にいくためには最上階の廊下に梯子をかけて、小さな屋上の出入口から上ることができます。
多少危険の伴う行動でしたが、マンションオーナーになってから、いつかは屋上がどうなっているか見てみたいという思いがあったので、危険を感じながらも屋上に上ってみました。
まず屋上に上って屋上全体を見た印象は、思っていたよりも狭いと感じました。
外壁塗装の費用に大きな差が生じるのはなぜ？大手の建設会社が高い？
外壁塗装を含む、大規模修繕工事には多額の費用がかかる。
アパートやマンションを経営していると１０年～２０年に１度は外壁塗装工事などの、比較的費用のかかる改修工事を行います。
このさい屋上のあるマンションであるならば、屋上の防水工事も併せて行うこともあることでしょう。
多くの場合、足場をかけて行いますので、費用はそれなりにかかります。
このてんで、大東建託グループの物件であるならば、１０年か１５年のいずれかで行うことになります。
そして２０年という場合もあるかもしれません。
いずれにしても、このさいは費用がかかるわけですが、大東建託グループの物件の場合の
工事費用が高いのではないか
というコメントを時々、目にすることがあります。
例えば週刊ダイヤモンド誌２０１７年６月１９日の「「危ないアパート建設」の誘惑、あなたの親も狙われている！」という記事には、ある大東オーナーのコメントとして
かつて大東から建物の外壁塗装を1800万円で持ち掛けられたが、別の業者に見積もりを依頼すると、総額900万円で済むと言われるなど、大東への不信感は根強い
と書かれていました。
この大東オーナーさんが、その後どうされたかはわかりませんが、外壁塗装の工事費用がこうも違うと私も同じ大東オーナーとして考えさせられます。
しかし冷静になって考えてみると、大東建託がオーナーに高い料金を請求しているとは必ずしもいえないてんもあります。
大東建託パートナーズによるゲリラ豪雨による水害対策
近年の風水害被害の増加に、アパートオーナーも備える必要性が高まっている。
大東建託パートナーズの場合、2か月に1回、建物の定期点検が行われ、アパートマンションオーナーに報告書が送られてきます。
その中にオーナー向けに大東建託パートナーズの担当者のコメントが書かれています。
担当者によって明らかにオーナー1人1人に異なったコメントを書いている担当者もいれば、担当する物件オーナーすべてに同一のコメントを書いている担当者もおられるようです。
現在、筆者の物件を担当している大東建託パートナーズ担当者は、おそらくすべてのオーナーさんに同一のコメントを書いているように思いますが、しかしとても参考になるコメントを書いてくれています。
今回は近年、増大している水害対策です。
近年、ゲリラ豪雨などで床上浸水などの被害が生じることを多くなっています。
一般の戸建て住宅もそうですが、アパートマンションも被害に遭っているようです。
どうも近年の水害被害に大東建託パートナーズの物件も被害を被ったようで、大変な損害を被った方もおられるようです。
例えば水害のための修繕費用は1部屋あたり数百万円ぐらいかかるようで、もし10部屋被害に遭ったならば、1500～2500万円ほどの修繕費用がかかります。
地震保険料がやはり値上げ 大きな地震が多発すると
大東建託設計施工管理のアパート。駅から徒歩２０分ほどのエリアだが満室を維持している。
アパートマンションオーナーであるならば自物件に損害保険をかけていることでしょう。
筆者も大東建託パートナーズ管理の物件を父から相続しましたが、父がオーナーだった時に、損害保険に加入していました。
どうやら大東建託の担当支店から提案された損害保険に加入していたようです。
そしてこの損害保険ですが、５年で更新を迎えます。
ところでこの損害保険ですが、風雨水害補償付帯の火災保険と地震保険です。
このなかの地震保険ですが、意外と保険料が高いのですが、外すこともできません。
筆者の物件のあるエリアは阪神地区にありますが、今から数十年以上も昔に、あの阪神大震災を経験しているだけにもしも大地震が発生したらという心配もありますので、やはり念のために高い保険料を支払ってでも加入しておきたいと思います。
あの阪神大震災の時は、木造家屋の多くが半壊や全壊してしまいましたが、RC造りのマンションも１階部分が潰れたり、建物全体が斜めに傾いてしまいやむえず解体した建物も少なくありませんでした。
ですから揺れの大きな地震の場合、RC造りだとして大丈夫ではないことを目のあたりにしました。
当時は地震保険に加入していなかった、分譲マンション区分所有者も多かったようですが、マンションには住めなくなっても、住宅ローンは返済し続けなければならないという大変な状況に直面した区分所有者たちの問題も取りざたされた時でもありました。
大規模修繕工事は節税メリットを考えるならば怖くない
マンションでも１０年～２０年に１度、大規模修繕工事が行われる。
大規模修繕工事。
マンションオーナーであるならば幾ら出費しなければならないかと心配になるものです。
しかし節税という視点から見れば気が楽になります。
そのことについて書いてみました。
ところで４月中旬になってからですが筆者のマンションと同じ区画にあるほぼ同規模のマンションに足場がかけられました。
大規模修繕工事の始まりです。
２００３年完成のマンションなので、１３年にしての大規模修繕工事です。
もちろんマンションオーナーの筆者にとって他人事ではありません。
いずれ筆者の物件も数年後には行わないといけないからです。
ところで父からマンションオーナーの立場を継承した時に、不安を感じていた事柄が２つあります。
- 将来家賃が下落し家賃収入が減ること
- 大規模修繕工事で多額の出費が求められること
この２つの事柄に不安と恐怖のようなものを抱いていました。
しかし時とともに考え方も変化し、２つ目の大規模修繕工事については、積極的な見方を持つようになりました。
節税という視点からは大規模修繕工事を行うことにはメリットがある
そうなんです。小規模事業者にとって必須の節税対策では大規模修繕工事は大きなメリットがあります。
例えば大規模修繕工事に仮に８００万円かかったとします。
この８００万円は不動産の収支では、減価償却か修繕費かのいずれかで計上することになりますが、原状回復目的の場合は修繕費で計上することができます。
すると８００万円を不動産経費に計上するので不動産収支は大赤字になります。
この赤字は他の所得とも相殺しますが、それでも全体の収支は０円つまり課税所得は０円になり所得税、住民税は０円になります。
さらに国民健康保険料を支払っているならば、保険料も大幅に安くなることでしょう。
さらに・・
マンション大規模修繕の汚い商習慣 この業界のモラルは疑わしい？
アパートやマンションの多くは１０年以上もすると、建物の防水等を防ぐための大規模修繕工事が行われます。
そのことは賃貸住宅でも分譲マンションでも同じです。
そしてそのさいには、「大規模」という名がつくとおり大々的な修繕が行われるわけですから当然それなりの費用もかかってきます。
ところで近年になって大規模修繕工事にまつわる様々な問題点がメディアで取り上げられるようになりました。
そして２０１７年１０月でしたがNHKの晩の１０時から放送されているクローズアップ現代でも率直に取り上げられました。
新聞等でも、この問題について取り上げられていましたが、テレビでこのテーマ扱った番組を見たのは初めてです。
おそらく
このNHKの番組を見た分譲マンションの区分所有者
さんたちは怒りを覚えたことでしょう。
ところで問題点となるのは主に２つてんにあるように思います。
その１つですが、分譲マンションが大規模修繕工事を行うさいは、管理組合が設計事務所などにその依頼を行います。
すると設計事務所が、建物を調査などを行いまた施行業者の選定を行います。
もちろん設計事務所は依頼を受けて作業に取りかかるわけですが、そのさいにコンサルタント料を管理組合に請求します。
そしてそのことは正当な事であり、問題ではありません。
マンションの資産価値 駅近かそうでないかで左右される 郊外でも
鉄道の駅と直結している分譲マンション。
マンションを購入すると、マンション所有者にとってマンションの資産価値が気になるそうです。
それで資産価値を保つために１０年～１５年の間に大規模改修工事も行いますし、空室がでたりすると募集価格がどれぐらいなのか気になるものです。
筆者は分譲マンションに住んでいるわけではありませんが、しかし賃貸住宅事業者として資産価値や家賃には関心がありますので、そのことについてのニュース記事には目を凝らして読んでいます。
ところで２０１６年９月１８日の電子版新聞ZAKZAKの榊敦司氏の「マンション格差が問われる時代 考えて買いたい「３５年後の資産価値」 記事には資産価値について」という記事には興味深い事柄がのせられていました。
記事によると
３５年前、２人のサラリーマンが東京でマンションを買った。１人は郊外の駅から離れた場所に広めの４ＬＤＫ。もう１人は近郊の駅近で狭い２ＬＤＫ。価格はそれぞれ４０００万円前後と、あまり変わらなかった。
といものです。
ここまでは、よくあるケースだと思います。
不便なエリアのマンションだと価格のわりには広いスペースを得ることができるが、便利なエリアになると価格のわりにはスペースが狭くなるというケースです。
マンション内での住み心地は郊外のマンションを買った人のほうがよかったかもしれません。
10年で交換が目安の火災報知器 しかし実際は・・
筆者の小規模マンションでも、年2回、火災報知器の点検が行われます。
この点検は消防署が行うのではなく、火災報知器の点検を行う業者によって行われます。
先日もその点検が行われましたが、いつも大東建託パートナーズによって同じ業者によって行われます。
いつも同じ業者、そして点検する方も同じ人なので、点検を受ける住人も安心ですし、また点検するほうも要領よく行われるといったメリットがあります。
ところで火災報知器ですが、寿命があります。
このてんで一般社団法人 日本火災報知器工業会のウェブサイトには
住宅用火災警報器は、古くなると電子部品の寿命や電池切れなどで、火災を感知しなくなることがあるため、
とても危険です。
10年を目安に交換しましょう。
住宅用火災警報器交換のすすめ
引用：www.kaho.or.jp/user/awm/awm11_p01.html （アクセス日2020/2/8）
と書かれています。
ここでは10年が寿命とは書かれていませんが、10年を目安に交換するようにとのことです。
では10年もすれば、自動的にすべての火災報知器を交換しなければならないのでしょうか。
おそらくはそうしなければならないというわけでもないようです。
実際のところ火災報知器は10年が交換の目安といっても、設置場所や機種によっても寿命が異なってくるからです。
マンションの弱点 塩害によってALCパネルや鉄筋が腐食するリスクが
近年は暴風雨被害が多発しています。
阪神地区に住む筆者も数年前に台風21号の暴風をまとめに受けましたが、台風のもたらした被害は暴風による破壊だけでなく、塩害による被害ももたらしたようです。
この塩害で、もっともニュースになったのは台風24号通過後に、東京の京成線が塩害のためにストップしてしまったことかもしれません。
筆者の知人も東京から関西に帰る時に京成線の塩害によるストップに遭遇してしまい乗車予定の新幹線に間に合わなかったと言っておられました。
ですから塩害による被害は侮れないものです。
ところで物件オーナーにとっても塩害は侮れないものです。
というのも例えば鉄筋コンクリート造りのマンションの場合、コンクリートに侵入した塩分中の塩化物イオンが鉄筋を腐食させ、膨張を生じさせるんだそうです。
すると鉄筋の膨張に伴い、コンクリートに引っ張る力がはたらき、ひび割れを生じてきます。
するとコンクリートのひびは、ますます腐食物質（水、酸素、二酸化炭素、塩化物イオンなど）の侵入を許し、鉄筋の劣化、コンクリートの剥落へと発展していき、こうなると頑丈なRC造りの建物であっても使用不可に陥ってしまうかもしれないのです。
参照資料
地方に物件を持つことのリスク 維持管理が大変 後継ぎがいない・・
ここしばらく分譲マンションブームのようなものが続いてきましたが、最近は多少陰りが生じているようです。
というのもマンションに住むことの様々なリスクが意識されるようになったことがあるからかもしれません。
例えば修繕積立金、当初は１～２万円だったのが、突然３～４万円に上がったとか、同じマンションに迷惑な住人がいて困っているが、どうしようもないといった事があるかもしれません。
さらには理事会のメンバーに加わりたくない、マンションの規約が厳しくて窮屈だなど様々なリスクがあります。
それなら家を買えば良いじゃないかとなるかもしれません。
もちろん持ち家を持つことにはマンション暮らしにないメリットが多々あると思います。
特に広々とした住宅に住みたいならば、
田舎の中古の住宅を改修して田舎暮らしを楽しむことも
できると思います。
実際のところ人口減少に悩む田舎に比較的若い世代が移住するならば自治体をあげて歓迎してくれることでしょう。
しかし、すべてがバラ色、リスクがないわけではありません。
私の妻の実家が田舎にあるので、そこで感じていることをあげていきますと
まず第一に田舎の家は広くて住みやすいのかもしれませんが、当然、時とともに傷み修繕が必要になっていきます。