賃貸物件 | 小規模マンションオーナーの日記

土地と賃貸建物だけでなく、一括借り上げサービスも継承可能な売買契約不動産に関するご相談の中には、相続などをきっかけに、当社グループで設計・施工し管理する賃貸建物を売却するケースがあります。通常の売買行為では、買主様は土地と建物のみを取得しますが、同社を通じて当社管理建物を購入する場合、希望により現オーナー様の管理形態を継承することができ、賃貸経営の全てを任せられるシステム「賃貸経営受託システム」を適用した一括借り上げ事業として取得が可能です。そのため、新たにオーナーになる方は、賃貸経営の管理・運営から事業に伴う収支変動リスクへの対応などをすべてまかせることができます。

PowerPoint プレゼンテーション (kentaku.co.jp)

と書かれていました。

(さらに…)

あまり多くないペット飼育可の賃貸住宅にすることによるメリット

最近はどうしても高い入居率を維持していくために行える施策とは、インターネット無料の物件にすることと、ペット飼育可の物件にすることだと言われています。

実際のところ賃貸アパートにおいてペット飼育可物件は意外と多くありません。

それとともにシングル世帯の増加とともに、癒しや寂しさ解消のためにペットとともに過ごしたいという方も増えているように思われます。

つまりはペット飼育可物件の需要は高まっている傾向があるように思われます。

ですから空室に悩むアパートオーナーさんが、打開策として行える事柄の1つはペット飼育可物件にすることです。

さらにペット飼育可物件にすることのメリットは、ペット飼育可物件に入居する入居者さんが、比較的に長期入居してくださる傾向があるというてんもあります。

それはおそらくは入居者さんが引っ越した場合に、かわいがっているペットが新しい入居先に慣れてくれるだろうかという心配や、そもそもペット飼育可物件が多くないために、適当な引っ越し先が見つからないゆえに長期入居してくださる傾向があるのかもしれません。

ですからペット飼育可物件としてアパート経営をしていくことにはメリットがあります。

賃貸住宅最大手の大東建託に見放さるかもしれないオーナー？

大東建託施行管理のアパート。地方でも多く見かけることがある。

賃貸住宅最大手の大東建託にとってアパートマンションオーナーはビジネス上、なくてはならない存在です。

なので現オーナーが子供などに資産継承のさいに管理替えをすることがないように尽力しています。

実際のところ大東建託は、これまでオーナー向けの様々なサービスも提供してきました。

インターネットで所有物件の管理状況、入居状況等を無料で調べることができるマイページ、設備機器の故障修理を保証するワランティサービス、その他、オーナー向けの保険商品も提供していますし、一部のオーナー物件の屋上に太陽光パネルを設置して、大東建託が屋上を借りているということで賃料をオーナーさんに支払っているケースもあります。

このように大東建託グループは姿勢としてはオーナー、大家さんにも一定の配慮を払っていることは明らかです。

しかしシビアな側面もあります。

これは大東建託グループ物件の大家さんの抱いている不満で最も多い事柄の１つですが、家賃の減額はシビアに行ってきます。

というのも入居斡旋力のある大東建託といえども、その物件の家賃相場よりも、かなり高く家賃を設定できるわけでもありませんし、家賃相場が下がれば、その物件の家賃も募集時には大東建託といえども下げざるをえないからです。

大規模修繕工事においての建設コンサルタントのメリットとは？

大規模改修工事となるとコンサルタントの存在を思い浮かべる方もおられることでしょう。

このコンサルタントについて

Wikipediaの「建設コンサルタント」の項目では

建設コンサルタント（けんせつコンサルタント）とは、日本では国土交通省の建設コンサルタント登録規定に基づき国土交通省に登録された企業で、建設技術を中心とした開発・防災・環境保護等に関して、計画・調査・設計業務を中心に、官公庁および民間企業を顧客としてコンサルティングを行う業者（場合によっては個人）をいう。

引用：建設コンサルタント

と書かれています。

ですからマンション等の大規模改修工事の場合のコンサルタントとは、工事全般を取り仕切る会社といってもよいでしょう。

とくに区分所有者の多い大規模マンションの改修工事のさいに、コンサルタントに任せることが多いようです。

というのも区分所有者が多いために意見集約が困難、さらには規模が大きいためにコストダウンの余地もあり、高額のコンサルタント料を支払っても、元が取れるというわけです。

そしてコンサルタントが入る施行方式を設計監理方式というそうですが、それに対してコンサルタントを入れない施行方式を責任施行方式というそうです。

鉄筋コンクリートマンションでの賃貸住宅経営のデメリットとは？

最近は市街地に建つ多くの賃貸物件が鉄筋コンクリート造りです。

市街地では限られた土地スペースに賃貸物件を建てなければならないので、高層階にする必要が生じ、鉄筋コンクリート造りにする必要があるのかもしれません。

では鉄筋コンクリート造りの建物の場合の耐用年数はどれぐらいでしょうか。

RC造りの耐用年数は減価償却費の視点からは47年

となっています。

ですから木造住宅の建物よりも、減価償却費の視点からすると鉄筋コンクリート造りの耐用年数は長いということになります。

確か木造住宅の耐用年数は22年だったと思います。

しかし鉄筋コンクリート造りの場合は、法的な耐用年数は47年でも本体そのものは50年あるいは60年と持ちこたえることができるのではないかとも言われています。

実際、筆者の近隣エリアにおいて30年超の鉄筋コンクリート造りのマンションは多々あり、多くの方が住んでいます。

では鉄筋コンクリートの賃貸物件を建てれば半永久的に、その物件でマンション経営を行えるのでしょうか。

確かに、建物本体そのものは、半永久的に持ちこたえるかもしれませんが、マンション経営の視点からは問題があります。

賃貸住宅で大家を破綻させないシノケングループとは？

シノケンGという会社名を聞いたことがあるでしょうか。

関東を中心とした不動産投資のための不動産かつ建設会社のようです。

関西では、ほとんど聞きません。

筆者も会社名を聞いたことがあっても、どんな会社なのかはほとんど知りませんでした。

そこであることを機会に調べることがあったのですが、なんとシノケンGが販売してきたアパートは5000棟ほどあるようですが、これまでのところ経営破綻したものは、あまりないんだそうです。

これは本当にスゴイです。

ところで、シノケンGのビジネスモデルは大東建託のように地主さんをターゲットにしたものではなく、土地を持たない会社員や公務員をターゲットにして土地購入とアパート建設への投資を行ってもらうというものなんだそうです。

宣伝文句は退職後の老後の支えのために不動産に投資するのはどうですか？といった感じのものではないかと思います。

ところでこのシノケンGの物件、破綻ゼロの強みはどこにあるのでしょうか。

このてんでMONEY VOICE2018年10月4日の「シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4）」という記事には

創業来約28年にわたり、同社グループが販売してきた5,000棟以上のアパートで経営破綻を起こしたことは一例もない。高い入居率を維持してきたこと、アパートローンは変動金利だが、創業来、総じて低金利が続いてきたことなどによる。高い入居率の維持を可能としているのは、1)全国主要都市圏の市街地で駅から10分圏で賃貸需要が確実に見込めるエリアに限って物件供給をしてきたこと、2)若年層に訴求するデザイン性に優れた物件を供給してきたこと、3)狭小地や変形地などを生かすプラニング力に優れ（木造はプレハブに比べ土地の形状に合わせて設計しやすい）、比較的用地を安く取得してきたこと、4)大手ハウスメーカーに比べ建築費が安いため競争力の高い家賃設定が可能なこと、などによる。

引用：シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4）

と書かれています。