アパートの施工不良のための退去の場合に請求できる費用
近年は住居の信頼が揺らいでいます。
というのも２０１９年になってレオパレス２１のアパート施工不良に始まり、大和ハウス工業までが一部の物件が不備物件だったことが明らかになったからです。
積水ハウスや大東建託の物件では今のところ、同様の問題が発覚していませんが、将来的には何が生じるかわかりません。
ところで施行業者の明らかな施工不良の場合は、施工業者が改修工事等を行うことによって、その責任を取ることになりますが、この場合、その住居に住む入居者も改修工事期間、仮の住まいに移るか、あるいは退去して他の物件に引っ越すことになります。
レオパレス２１のアパート群。
この場合に入居者は、施工業者（管理会社）に、そのためにかかる費用等を請求することができます。
では具体的には、どのれぐらい請求できるのでしょうか。
まずは一時的に改修工事期間の間に仮住まいをする場合について取り上げてみますが、この場合は一時的にホテル等に仮住まいをするならば、その費用を請求することができるでしょう。
もちろんだからといって高級ホテルなどに仮住まいできるわけではありませんが、管理会社と協議のうえで仮住まいする所をきめて、どれぐらい費用負担してもらえるのかを、はっきりとさせておくことができます。
賃貸住宅経営において市街地の土地所有者とそうでない場合の違い
筆者も父からアパート事業を相続して随分の期間が経過しました。
筆者のように相続という形でアパート事業にかかわるようになった方は少なくないと思います。
しかし一方であくまでもビジネスという観点で、アパート事業を始める方もおられるのではないでしょうか。
最近はワンルームマンション投資がはやっているようですが、ここで取り上げる事柄はワンルームマンション投資の事ではありません。
なぜならば
アパート事業を始めるならば遊休地の土地所有者が最適
といえるからです。
といのもアパート事業を始めるために土地を買い、そしてアパートを建てるとなると、相当の費用がかかるからです。
特に、人口密集地の土地価格は相当なもので、土地を買いアパート事業を始めるとなると、初期費用を回収するのに相当の年月がかかります。
生きている間に回収できないかもしれません。
土地転がし目的で売買することが目的ならば別として、あくまでも純粋にアパート事業を行う場合は、高額な費用をかけて土地を買ってアパート事業を始めることは、おすすめできません。
一方で、遊休地を持つ土地所有者は、もし人口密集地にそのような土地があるとすると相当の固定資産税がかかることが考えられます。
そのような場合、固定資産税対策としてアパート事業を始めてみることを検討することができるかもしれません。
中規模までのアパートでしたら銀行も土地を担保にして、比較的手ごろな金利で融資してくれることでしょう。
建築基準法違反の場合でも刑事罰の対象になりえることがある
刑事事件を捜査し適正な裁きを求めるのが検察庁の役割です。
検察庁の特捜部となると、政治家や巨額な脱税などを捜査し、大物政治家などが、政治生命を絶たれるほどに追求されることがあります。
いずれにしても、検察庁に睨まれるということは、尋常なことではありません。
レオパレス２１のアパート群。
ところでアパート施工不良問題で、オーナーによる不信感を招いているレオパレス21ですが、オーナーから東京地検に告訴（厳密には今回は捜査の嘆願）されていたことがありました。
ニコニコニュース2019/9/25の『「レオパレスを建築基準法違反で捜査して」 オーナーが東京地検に嘆願書』の記事には
アパートの建築請負・賃貸を手がける「レオパレス21」（東京）の施工不良問題で、岐阜県のオーナーが9月25日、同社を建築基準法違反で捜査するようもとめる嘆願書を東京地方検察庁に提出した。このオーナーの親族が同日、東京・霞が関の司法記者クラブで会見して公表した。・・嘆願書は、「同社による法令違反行為に厳粛に向き合うとともに、類似被害の防止という観点からも、未完成の公訴時効が漫然と完成することは、一人のオーナーとして到底看過できません」として、東京地検に捜査をもとめている。
「レオパレスを建築基準法違反で捜査して」 オーナーが東京地検に嘆願書 | ニコニコニュース (nicovideo.jp)
と報じています。
賃貸住宅経営はインフレに強いとも言われていますが現実は・・
以前、大東建託の家賃査定担当の社員が話しておられたのですが、インフレになると、家賃も値上がりになると言っておられました。
この時には、本当にインフレになれば家賃も値上がりするとのかと半信半疑でしたが、考えてみるとインフレとは物価全体が値上がりして、お金の価値が下がる状態ですから、家賃も物価の一部と考えると大東建託の家賃査定担当の社員の言われるとおりなのかもしれません。
ところで需要と供給の視点からするならば、インフレになっても家賃が上がるということは、あまり期待できないでしょう。
今は空室率２０％の時代ですが、近い将来は３０％にもなるともいわれています。
ということは物価は全体としては上がったとしても
家賃は賃貸住宅供給過多のための上がらない
上がるどころが、インフレ時でも下がるかもしれません。
もちろんアパートの立地エリアによるとは思いますが、余程の人気エリアのアパートならばインフレ時、デフレ時でも家賃が上がることもあるでしょう。
ところで専門的な見方によるならば、平均的にですがインフレ時に家賃が上がるというのは事実なんだそうですが、しかし上がるとしてもゆっくりとしたテンポで、しかも家賃は最後の段階になるんだそうです。
トイレと浴室が一体型のワンルームマンションの家賃が驚くほど安い
最近は鉄筋コンクリート造りの賃貸マンションで極端に家賃が安い物件を目にするようになってきました。
2万円台、3万円台といった物件です。
以前は築古で建て替え寸前の木造住宅などで、この水準の家賃の物件がありましたが、最近は鉄筋コンクリート造りにも見られるようになっています。
たいがいはワンルームマンションで、しかも部屋の広さが十分とはいえないマンションです。
部屋が広ければそれなりに家賃も高くなる
当然のことといえば当然のことですが、部屋が広くなれば、それなりに家賃も高くなっていきます。
部屋が広く、それなりの設備が整っているならば、1人暮らし向きの部屋でも家賃は5万円台、6万円台と上がっていきます。
ところで2万円台、3万台のワンルームマンションの大きな問題点があります。
それはおそらくそのようなマンションは部屋が狭く収納スペースも十分ではないというてんです。
収納スペースが十分ではないということは・・荷物が部屋に入りきらないということになります。
するとトランクルームを別に借りなければならないかもしれません。
例えばライゼボックスならば平均で1万円ぐらい月額料を支払わなければならないでしょう。
つまり家賃は3万円台でもそれにトランクルーム代が加算されることになるのです。
しかも、すぐ近くにトランクルームがあれば良いでしょうが、部屋から幾らか離れた場所にしかなければ大変不便ではないでしょうか。
さらにお風呂とトイレが一体型になっているユニットバスが採用されているケースが多いことでしょう。
しかし最近の傾向としては、賃貸住宅においてユニットバスは人気がなく、敬遠されることもあります。
アパート経営において節税のために法人化することのデメリット
個人で始めたアパート経営も、だんだんと規模が大きくなっていくと、アパート経営の法人化が視野に入ってくることでしょう。
というのも法人化することにより、効果的な節税対策を行うことができるようになるからです。
具体的には不動産所得が1000万円超になったならば法人化について検討することができるともいわれています。
ところで法人化すれば、大きな節税効果があるというメリットがある反面、デメリットもあります。
そのデメリットの1つは基本的には法人には
提携ローンの貸し付けが行われなくなる
ということがあります。
というのも提携ローンというのは原則、個人を対象としたもので、法人を対象としたものではないからです。
なので原則、法人には提携ローンではなくプロパーローンでの貸し付けということになるでしょう。
となると審査も厳しくなり、しかも事業性ローンなので金利もやや高めになることもあるかもしれません。
大東建託が賃貸住宅のモデルルール？東京都江東区に
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
モデルルームといえば、分譲マンションを販売する不動産会社のモデルルームを連想することでしょう。
あるいは都市部であるならば積水ハウスや大和ハウス工業の戸建住宅のモデルルームを目にしたことがあるかもしれません。
しかし賃貸住宅のモデルルームとなると見たことはないと思います。
それもそのはずこれまでは賃貸住宅のモデルルーム自体があまり存在していないからです。
しかも賃貸住宅への入居希望者の場合は、入居したい物件に足を運んで内見をすればそれで十分です。
ところが日本経済新聞２０１８年５月６日の「大東建託、賃貸特化の住宅展示場 都内に20年竣工 」という記事には
大東建託は賃貸物件に特化した国内初の展示場を東京都内に新設する。同社の最新の賃貸住宅を見せるほか、耐震性能などアパート建設に関わる最新技術を展示。アパート運営に関心を持つ人からの受注増加につなげる。入居者のニーズが多様化するなか、未来の賃貸住宅での暮らしを示す情報発信拠点としても活用する。東京都江東区に取得した約3000平方メートルの土地に、延べ床面積3639平方メートルの施設を建設する。
大東建託、賃貸特化の住宅展示場 都内に20年竣工 – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と書かれていました。
賃貸住宅経営についてメディアの偏見記事のために誤解が生じていることも
レオパレス21のアパート施工不良問題、そしてシェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たんと、サブリースに関するスキャンダルなニュースがメディアで報道され、サブリースでの賃貸住宅経営は怖い、やらないほうがいいという印象を多くの人がもつようになりました。
しかしそもそもサブリースの何が悪いのでしょうか？
と考えてみると、具体的に詳細に、すぐに答えることができないものです。
ところで金融庁のウェブサイトには、このサブリースについての注意点を適確に掲載していることがわかりました。
それは平成30年10月26日の「アパート等のサブリースに関連する注意喚起について」というトピックスのなかの資料で示されています。
このトピックスのなかの「アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたい ポイント例」という資料には
①賃料が変更される可能性があります。
・多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。 ・「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料 が減額する可能性があります。
②契約期間中でも、契約が解約される可能性があります。 ・「30年一括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約すること ができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
と書かれています。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
このようにサブリースによる賃貸住宅経営の２つのリスクが適確にまとめられています。
そのうちの賃料減額ですが、これはほとんどの場合、生じ得るリスクです。
建物も古くなると、間取りや設備も最新のものでなくなり、竣工時の家賃では、入居者が決まらなくなっていきます。
すると家賃を下げていかなければならないわけですが、オーナーに支払われる賃料も見直しが行われるようになっていきます。
しかも家賃の値下げで入居率の改善が行われなければ、サブリース会社そのものの経営が厳しくなり、「かぼちゃの馬車」の運営会社のように破たんしてしまい、オーナーへの賃料が支払われなくなるという事も生じます。
さらに契約が解約させられることもあるということですが、通常はオーナーが、サブリース会社に滅茶苦茶な要求をするよほどの変人でないかぎり、解約させられるということはあまりないように思います。
しかしサブリース会社の経営が危なくなってくると、入居率が悪い物件の場合、一方的に解約させられてしまうということがあるかもしれません。
それでサブリースでの賃貸住宅経営をしているならば少なくとも上記のリスクがあることは、常に認識しておく必要があるでしょう。
賃貸住宅への高齢者の需要が増大している時代 大東建託の取り組みは
人口減少に伴い、ますます賃貸住宅経営への逆風が今後、強まっていくなか、入居率を上げるためには、様々な創意工夫が必要になってきています。
これまでは一般論として30歳代女性をターゲットにするのが良いと言われてきました。
というのも女性の場合は男性よりも引っ越していく可能性が少ないこと、つまりは長期入居してくさることが多いこと、30歳代半ばを超すと結婚による退去の可能性が薄くなっていくこと、その他にも、30歳OLなどの場合は家賃滞納の可能性があまりないといった種々の理由が考えられます。
しかし今後、30歳代や40歳代の世代が減少していくなか、ターゲット層を広げていかなければなりません。
そこで考えられる層が高齢者です。
しかも自立した生活がまだまだできそうな高齢者です。
実のところ、この高齢者層は当分は、減っていくことがありませんし、むしろ微増状態がしばらくは続くのではないかと考えられています。
しかも元気な高齢者の場合は、なかなか一旦入居してくださるならば、退去していくことがあまりない、つまりは長期入居してくださることもありますし、蓄えてきた資産で家賃を支払いつづけることが十二分にできる高齢者も少なくないでしょう。
アパートやマンションで発生しているトラブルをどのようにして知ることができる？
大雨が降ったりすると、なんともいえない悪臭が漂うことがあります。
おそらくは、下水道が大雨のために溢れて、そのために下水の臭いがしているようです。
このようなことは平時には気づくことはありません。
それで、物件を選ぶさいには平時には気づかない事柄も、できるだけ知ることは重要です。
物件選びのさいには平時は気づかない事柄を知ることも大切。
このてんでは、管理人のいるアパートやマンションの場合は、管理人だからこそ知り得る事柄を教えてもらうことができます。
さらに賃貸住宅において、オーナーさんも住んでいる場合は、オーナーさんが、その集合住宅の事情に通じていることもあるでしょう。
ところで、その物件においてどのような事柄が問題になっていることがあるでしょうか。
①ペットの飼育トラブル、民泊、電波障害。
ペット飼育可の物件でも、ペット飼育の細則が守られていないために問題になっていることがあります。
また一部の部屋が民泊として使用されているために、その部屋からゴミ出しや騒音トラブルが生じている可能性があるでしょう。
そして電波障害については、そのためにテレビの映りが悪いということがあります。
そして映りを改善するための事が行われていても、なかなか改善されていないということもあり得ます。