大東建託の営業社員がオーナーに猫カレンダーを持ってくる☻
大東建託の猫カレンダー。
近年は猫ブームです。
テレビのCMでもたびたび猫が登場します。
妻も大の猫好きなので、新聞社の猫カレンダーを購入したり、猫手帳など使用しています。
堅いイメージの銀行においても、りそな銀行のキャタクターのようなものが、りそにゃとかいって、猫がモデルとして用いられています。
こうしたご時世のなか、以前のことですが１２月の下旬に大東建託の営業担当の社員が訪問してこられました。
まえもって訪問予定を知らせてくださるならば、ある程度準備して待っているのですが、営業の社員は多くの場合、突然来られます。
今回は新しい担当者に交代しましたので、挨拶がてら名刺を持って訪問してこられました。
そして訪問のさいには大抵、なんらかの景品を持ってこられるのですが、今回は年末ということもあってか来年のカレンダーを持ってこられました。
昨年は様々な建築物のカレンダーをいただきましたが、今回は日めくりカレンダーと上記にある猫カレンダーを持ってこられました。
そして日めくりカレンダーは以前にもいただいたことがあるのですが、それに加えて今回は初めて
猫カレンダーを持って来られたのです。
大東建託にも猫カレンダーがあったんだと思いましたが、猫の名前は「キハチ」というようで、どうやらテレビのCMにも出演している猫のようです。
筆者はそのCMは見たことはありませんが、それにしてもごくごく普通の猫ですが、しかしなぜか愛くるしさを感じる猫です。
大東建託が主催するオンラインセミナーを視聴してみた
最近はオンラインでの会合や、セミナーがごくあたりまえのように行われています。
こうしたオンラインでの会合やセミナーの良さは自宅から参加できるということや、長い距離を移動する必要がないといったところにあります。
ところで筆者宅にも先日、大東建託の営業担当が訪問してきました。
だいたい数カ月に1度の頻度で訪問してきます。
そしてたいがいは、突然の訪問なので、玄関先で少しお話する程度です。
そして数カ月前の訪問のさいには、大東建託のメールマガジンのようなものを配信させてほしいというもので、筆者もそれぐらいならということで配信されることを了解いたしました。
大東建託のメールマガジンは、だいたい賃貸住宅関連の情報が載せられており、時には筆者が知りたいと思っていた情報が載せられていることもあり役立っています。
そして今回の大東建託営業担当の訪問の目的は、大東建託が主催するオンラインセミナーを視聴してほしいというものでした。
大東建託が、この数年、オンラインセミナーに力を入れているのは知っていましたが、これまで視聴したことはありませんでした。
実際のところ、視聴してみたいという気持ちは多少はあったのですが、視聴するためには大東建託の営業担当の方に連絡して、視聴のためのメールを送ってもらう必要があり、それがなんとなく面倒に感じていたのと、さらに賃貸住宅経営の規模を拡大させるつもりもないので、営業担当の方を煩わせたくないということもあり、いちいち連絡して視聴することはありませんでした。
一括借り上げによる賃貸住宅経営のデメリットといえる事柄とは？
以前の記事では小規模マンションオーナーとサブリース契約（一括借り上げ）のメリットとデメリットについて書いたことがあります。
デメリットのその１までを書きましたが、今回は続編をかきたいと思います。
ところで銀行の視点からはサブリース契約がどう評価しているかについてですが、銀行サイドとしては、サブリース契約をしているアパートマンションオーナーさんのほうが融資をしやすいというのは事実のようです。
なぜならば毎月、安定した家賃収入が入ってきて、将来の収支の見通しもある程度、把握しやすいからだと思われます。
しかし
サブリース契約のデメリットですが大規模改修工事はサブリース会社主導で行われます。
１０年～２０年の間で大規模改修工事がおこなわれますが、いつ行うか、何を行うか、業者の選定すべてがサブリース会社によって決められ行われます。
もしの提案を受け入れない場合は、サブリース契約を解除させられることもあるかもしれません。
よってオーナー側は受け入れざるを得なくなります。
この大規模改修工事、不動産や建設にある程度の人脈や知識のあるオーナーさんでしたら、自分で行う時期、業者の選定等を行うことができ費用も軽減することができますが、サブリース契約の場合はどうしてもメーカー側が提示した費用で合意するしかありません。
もちろん大東建託などでは他社に行ってもらうことを許容してもらえることもあるようです。
今でも入居者募集で頼りになるのは地元密着型の老舗の不動産屋さん？
完成間近の賃貸住宅。入居者募集も始まっている。
銀行からアパートローンを借り、高い建設費用をかけてアパートあるいはマンション経営を始めるとなると、次に行うのは入居者の募集です。
入居者が集まらなければ、つまりは空室のままではアパート経営は話になりません。
ではどのようにして入居者募集を行うと良いのでしょうか。
募集は地元の不動産屋にかけてもらうのが最善？
今でも時々、大家さん自ら入居者募集の貼り紙を物件に貼って、募集をかけている場合もあります。
この物件の前を通る人では、これを見て興味をそそられることもあると思います。
また最近ではインターネットに物件情報を掲載し、インターネットで募集をかけることも多くなってきました。
インターネット世代にとっては、インターネットで物件を探すことが、多いのでこれもまた効果的な募集方法かと思います。
さらにはLINEを活用している賃貸住宅業者もあります。
筆者がお世話になっている大東建託はそのような手法も活用し、大きな反響を呼んでいるといわれています。
しかも最近ではAIも普及し、AIを活用している不動産屋があるならば、とても効果的に入居者募集を行うことができるかもしれません。
しかし今でも最もメジャーな方法の１つは、やはり地元の不動産屋さんに入居募集を行ってもらう方法ではないでしょうか。
地元の老舗でしかも優秀な不動産屋は地元の賃貸住宅事情に通じており、物件を探している顧客に適切な提案を行うことができます。
債務は善という理論は返済ができているならば問題ない？しかし・・
最近は経済学の理論でＭＭＴ理論と呼ばれるものが脚光を浴びています。
この理論、現代貨幣理論とも言われていますが、ウィキペディアによると
現代経済の貨幣が借用書により成立していることを捉え、政府は税収に制約される必要はなく、任意の自国通貨建て国債発行により財政支出量を調整することで、望ましいインフレレベルを目指す経済政策を行うことを理論的主柱とする経済理論である。
と書かれています。
一読しても、どういうことか、イマイチわかりませんが、
この理論、現代貨幣理論とも言われていますが
つまりは日本の国債残高は1000兆円を超えていますが、全然問題はありません、大丈夫ですよという経済理論です。
たしかに、日本の場合これだけの債務をかかえていながらも、国は破綻することはありません。
ハイパーインフレにもなりません。
お部屋の広さの国土交通省の最低基準と目指すべき居住スペース
最近の賃貸物件は比較的広くなってきている
といのも国土交通省の最近の基準では2人暮らしの場合は30平米となっているのです。
実のところ20年ほど前までは、この最低居住水準に達していない世帯が400万世帯ありました。
筆者の知人も以前は築古な文化住宅に住んでいましたが、明らかに最低居住水準に達しておらず、荷物も収納しきれずトランクルームを借りていました。
結局この文化住宅、不動産管理会社の意向で、壊されることになりました。
もちろん最近、新しく建つ住宅はこの最低居住水準をクリアしている場合もあり改善されていると思われます。
筆者の所有物件も10年ほど前に建ち単身者向けですが1人暮らしの最低居住水準をクリアしています。
そしてもちろん、筆者の所有物件と同じように近年に建った賃貸物件は最低居住水準をクリアしているようでし、不動産管理会社も最低居住水準に達していない築古な住宅はアパートオーナーさんに建て替えをすすめているかもしれません。
銀行が事業性ローンよりも住宅ローンを優遇するのはなぜ？
銀行のローン融資にも、様々な種類があります。
多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。
ところで銀行融資の金利でなぜ？と思っていた事柄があります。
それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。
例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は１％半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで０．７％といった感じでぜんぜん低いのです。
事業性ローンよりも０．５～１％も低いのです。
なぜなのでしょうか。
確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。
債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。
また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。
しかしリスクがないわけではありません。
もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。
その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。
一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。
住みたい街でいつも上位の西宮北口！！なぜ西宮北口駅エリアに人気が？
関西圏の住みたい街ランキングで西宮北口がトップとなった。
以前のことですが大手不動産会社による関西の最寄り駅を対象にした以前の住んでみたい街ランキングでトップになったのは西宮北口駅でした。
メジャーセブンのマンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏） によると
１位 西宮北口駅
２位 夙川駅
３位 岡本駅
４位 梅田駅
５位 宝塚駅
６位 芦屋川駅
７位 御影駅
引用： マンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏）2016年
となっています。
興味深いのは５位の宝塚駅以外はすべて阪急神戸線の駅で占められています。
阪急神戸線はまさにブランド路線なのでしょう。
ところで西宮北口駅周辺、たしかにいい街です。
まず阪急西宮北口駅ですが阪急電鉄のすべての特急が停車し、大阪梅田にいくしても、神戸三宮に行くにしてもとても便利です。
梅田にも三宮にも特急に乗れば１５～２０分程度で着きます。
しかも阪急宝塚線も発着しており宝塚にも行くこともできます。
交通の便の良さは格別です。
しかも駅南側には阪急西宮ガーデンズという大きな商業施設があります。
阪急百貨店とイズミヤを中心にした商業施設ですが、やや高級感を感じる施設で、筆者も時々ですが阪急電車に乗って行くことがあります。
さらに駅北側には飲食店が立ち並ぶ商店街がありどちらかといえば庶民的な落ち着いた感じの街並みです。
芦屋などの高級住宅街を抑えての１位ということですが、なんとなく住みたい街の１位に選ばれた理由がわかるような気がします。
大東建託パートナーズよりキッチン水栓の修繕費2万円ですとの電話がくる
以前のことですが、突然に大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。
大東建託パートナーズの担当者から電話があると、緊張するものです。
修繕等で何か出費が求められるのではないかという思いからです。
とくに大東建託との一括借り上げでフルパッケージプランならば、さほど修繕費のことで心配することはないのでしょうが、スタンダードプランだと心配になります。
それで電話を受けてみると、やはり内容は修繕のことでした。
「○○号室のキッチン水栓が壊れたので、修理が必要です。修繕費用は、○○などを交換することになり¥19960円です。修理に入ってもよろしいですか」
という内容でした。
一応、大東建託パートナーズの場合は、オーナーに修繕費用負担がかかる場合は、見積額を言ってオーナーの承諾を得てから修理を行うことになっています。
それはそれでいいのですが、修理はやはり行わなければなりません。
修繕費用があまりにも高額になる場合は、「もうちょっと安くなりませんか」と言いますが、今回は約2万円なので、これでいいかと思い承諾しました。
ところで筆者は大東建託とはスタンダードプランで契約していますが、ワランティサービスに加入しています。
マンションのための修繕費用を蓄えておくのが大切なのはなぜ？
分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。
そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーが支払うことになります。
筆者も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。
このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、３０年間は修繕費用について煩うことはありませんが、筆者の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。
ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。
このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。
もちろんこれは分譲マンションの場合のケースですが、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。
具体的には日本経済新聞２０１８年３月２６日の「マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
引用：マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と述べています。 (さらに…)