高い入居率を誇る大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく
大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。
マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。
なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。
そのことは一括借上げ物件でも同じです。
入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。
筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。
その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。
募集家賃は69000円です。
それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。
さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。
その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6～7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。
都心部で有用 レンタルスペース（貸会議室）大東建託も手掛ける
筆者の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。
事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。
この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。
一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。
そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。
ところで、ごく短期間、例えば数時間～1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。
そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。
大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証 １１月１５日よりレンタルスペース「．ｒｏｏｍ（ドットルーム）」を品川区東五反田にオープン」によると
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）と、株式会社スペースマーケット（本社：東京 都新宿区、代表取締役CEO：重松大輔、以下 スペートマーケット）は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区 東五反田で、レンタルスペース「.room（ドットルーム）」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活 スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家 族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、 今回のオープンに至りました。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf（アクセス日2020/1/7）
と報じました。
マナーの悪い入居者にどう対処したらよいか 騒音 ゴミ出し
大東建託設計施工管理のアパート。管理会社は大東建託パートナーズ。
アパートやマンションのオーナーをやっていると直面する問題の1つが、マナーの悪い入居者の問題です。
よくあるケースとしては騒音そして不適当なゴミ出しです。
どのように対応すればよいのでしょうか。
まず騒音についてですが、木造造りや鉄骨造りのアパートはどうしても構造上騒音が問題になりやすいです。
しかしRC造りであっても騒音の問題が生じます。
筆者の物件ですが、RC造りですが、以前、上の階の騒音にひどく悩まされていた入居者がオーナー部屋にきて苦情の手紙を入れられた事がありました。
オーナーとしても何とかしてあげたいとは思いましたが、入居者の揉め事には巻き込まれたくなかったので結局、物件管理会社に対処してもらうことにしました。
管理会社は大東建託パートナーズですが、迅速に対処してくださったようで、その後、苦情を受けることはありませんでした。
そこで
騒音の問題は当事者で解決するよりも管理会社に相談したほうがよい
ということがよくわかりました。当事者間で話し合っても、かえって感情的になって話し合いがうまくいかず入居者同士で嫌な思いをしながら入居し続けるよりも、騒音の問題について上手に扱うノウハウを蓄積していると思われる管理会社に解決を図ってもらうのが無難のように思います。
もちろん大東建託パートナーズのように比較的上手に扱える管理会社ばかりではないかもしれません。
不動産会社から紹介されやすい物件はシャーメゾン？なぜ？
春の入居者需要の大きな時期も過ぎ去りました。。
今は入居者募集をしても、なかなか決まらない時期です。
筆者の所有マンションでも、以前のことですが一部屋が4月下旬に退去され、タイミング的には、お部屋の内覧ができるようになるのが5月のゴールデンウィークが終わった後になったことがあり、悪い時期に退去されたことがあります。。
ところで筆者の物件は、大東建託パートナーズ管理ですが、入居者斡旋は大東建託リーシングと大東建託パートナーズがテコ入れする地元にある不動産屋さんが行います。
といっても多くの場合は、地元の不動産屋が決めてくださっているようです。
そこで頼りになる、不動産屋ですが、扱っている物件は、大東建託パートナーズ管理の物件以外の多くの物件を扱っています。
そして仲介するにしても、やはり優先的に仲介したくなる物件があるんだそうです。
ではズバリその物件とは？
それは積水ハウスの
シャーメゾン
なんだそうです。
なぜシャーメゾンなのか？
シャーメゾンというと高品質の住宅、機能が充実している賃貸住宅というイメージがあると思いますが、まさにそのような物件が多いです。
その一方で家賃はやや高めかもしれません。
すざましい入居率を維持している大東建託の賃貸物件
大東建託設計施行管理のアパート。入居率は高水準を維持している。
以前の記事では市街地における積水ハウスの優勢について書きました。
確かに積水ハウスのこれまで蓄積してきた信頼とブランド力は高い入居率をもたらしているように思います。
ところで筆者の所有物件は大東建託パートナーズに管理をゆだねています。
そしていわゆる大東建託グループと契約しているアパートマンションオーナーには年２回、大東建託の最近の実績あるいは業績、そして今後の取り組みについて書かれている冊子が送られてきます。
そして今回も送られてきた後にすぐに開封してざっと目をとおしてみますと、直近の大東建託パートナーズ管理物件の入居率が９６％超となっていました。
この数字は正直すごいです。
だいたい管理戸数２５戸につき空室は１戸のみだからです。
しかも大東建託はこれまで市街地よりも競合メーカーの少ない地方にシェアを伸ばしてきた会社です。
地方となるとどうしても市街地よりも人口が少ないですから、空室が多くなりそうというイメージがありますが、その地方に多くの物件をかかえながら９６％超の入居率は異常ともいえる数字です。
しかもこの冊子によるとさらに入居率の向上に取り組んでいくとのことです。
どこにそれだけの入居斡旋力があるのかは、大東のオーナーをしていてもわからないのですが、自物件でも住居部分の空室は、あまりなかったのが実感です。
賃貸住宅入居者退去後 オーナーに支払われる賃料が下がる？
管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。
以前のことですが退去者が退去され空室となりました。
この退去者は、やや高い家賃を支払ってくださったので、今後の事が多少心配になっていました。
というのも大東建託物件の場合、査定家賃というものがあり、査定家賃（大東建託の家賃の査定部署で割り出された家賃）を基準にして大東オーナーに支払われる賃料が決まるわけですが、査定家賃よりも入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準にオーナーに支払われる賃料が決まるからです。
そして先回の退去者は査定家賃よりも数千円高い入居家賃を支払ってくださっていたので、数千円ほど高い賃料を受け取っていたからです。
しかし空室となると、大東オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準となり数千円下がることになります。
例えば査定家賃が４万５０００円でも入居家賃が５万円ならば、５万円が基準になってオーナーに賃料が支払われます。
しかし空室となると４万５千円が基準になってオーナーに賃料が支払われることになります。
ところが今回、退去後の募集家賃が先回の査定家賃よりも数千円高い入居家賃と同じ価格の募集家賃で入居募集を開始したのです。
大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席して！！
大東建託パートナーズ管理のアパート。
大東オーナーになると、年に1度、大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席する機会があります。
出席は任意で、欠席することもできますが、出席か欠席かどちらかを大東建託側に連絡する必要があります。
今回は久しぶりに出席することにいたしました。
過去２回ほどは欠席したのですが、今回は妻と共に出席いたしました。
そこで出席して驚いたのは、以前よりも
女性オーナーさんや、女性オーナーさんが連れてきた娘などの次期女性オーナーさんたち
の出席がとても多くなっていたことです。
想像するには、もともとは女性オーナーさんの前はご主人がオーナーだったものの、ご主人が亡くなったので、後を継いでオーナーになり、娘に相続することも決まっているので、娘も連れてきたのではないかと思われます。
以前は基本的にはオーナーのみの出席しか認められていなかったのですが、最近はオーナーの配偶者か子供などの相続人も１人まで出席できるようになり、女性オーナーさんも１人での出席にはしりごみしていたものの、最近になって１人まで連れてくることができるようになったので、相続人となる子供を連れて出席しやすくなったのも影響しているのではにかと思います。
それにしても大東オーナーには結構な比率で女性オーナーさんたちがおられるようです。
家賃ベース入居率とは？戸数ベース入居率との違いは？
大東建託施行管理の賃貸マンション。
入居率というと総戸数から空室でない戸数をパーセントで表したものと思うものです。
例えば１０戸のアパートがあって空室が１戸の場合は入居率は９０%となります。
ところで戸数ベースではなくて
家賃ベース入居率
というものがあります。
実際のところ賃貸住宅管理戸数でトップ企業の大東建託も業績速報などで公表しています。
そして戸数ベースの入居率と家賃ベース入居率とでは多少数値が異なってきます。
例えば大東建託の場合は家賃ベース入居率が９６%以上（２０１７年現在）と公表しています。
しかしここで批評されるのが、家賃ベース入居率を公表して、戸数ベース入居率よりも高く見せれるように操作しているのではないかといった意見を聞くことがあります。
しかし実際はどうなのでしょうか。
大東建託の月次業績速報はそもそもアパートマンションオーナーや入居者にも参考になるものですが、最も意識しているのは株主です。
つまりは株主にとって重要なのは大東建託の業績がどうなのかといったてんです。
そこで求められるのは株主により正確に業績を開示することです。
となると戸数ベースよりも家賃ベースで開示するほうが、より正確に業績を開示することができます。
退去者がゴミ置き場に不法投棄して去ってしまった どうなるの？
春の時期、この時期は引越シーズンです。
入居する方もいれば、退去していく方もいます。
筆者の小規模マンションでも先日のこと、引越していきましたが、問題が発生。
引越のさいにでるゴミを大量に筆者の小規模マンションのゴミに投棄して行ってしまったのです。
もちろん投棄されたゴミの多くは、翌日の自治体によるゴミ回収で回収されるものですが、しかし一部のゴミは回収の対象にならないものもあります。
まさに
不法投棄
そして
逃げ得
です。
これまでの退去者のほとんどは引越のさいにでるゴミの処理をきちんとして退去されていたのですが、今回はマナーの悪い退去のケースとなってしまいました。
ところでこのような場合に対処策はあるのでしょうか。
このてんでホームズのウェブサイトの「トラブルになる前に知っておきたい！粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題」という記事には
現時点でマンションの敷地内でゴミの不法投棄を発見したら管理会社に連絡し、張り紙や警告文の配布をしてもらいましょう。
【ホームズ】トラブルになる前に知っておきたい！粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題 | 住まいのお役立ち情報 (homes.co.jp)
と書かれています。
大東建託の営業社員がオーナーに猫カレンダーを持ってくる☻
大東建託の猫カレンダー。
最近は猫ブームです。
テレビのCMでもたびたび猫が登場します。
妻も大の猫好きなので、新聞社の猫カレンダーを購入したり、猫手帳など使用しています。
堅いイメージの銀行においても、りそな銀行のキャタクターのようなものが、りそにゃとかいって、猫がモデルとして用いられています。
こうしたご時世のなか、１２月の下旬に大東建託の営業担当の社員が訪問してこられました。
まえもって訪問予定を知らせてくださるならば、ある程度準備して待っているのですが、営業の社員は多くの場合、突然来られます。
今回は新しい担当者に交代しましたので、挨拶がてら名刺を持って訪問してこられました。
そして訪問のさいには大抵、なんらかの景品を持ってこられるのですが、今回は年末ということもあってか来年のカレンダーを持ってこられました。
昨年は様々な建築物のカレンダーをいただきましたが、今回は日めくりカレンダーと上記にある猫カレンダーを持ってこられました。
そして日めくりカレンダーは以前にもいただいたことがあるのですが、それに加えて今回は初めて
猫カレンダーを持って来られたのです。
大東建託にも猫カレンダーがあったんだと思いましたが、猫の名前は「キハチ」というようで、どうやらテレビのCMにも出演している猫のようです。
私はそのCMは見たことはありませんが、それにしてもごくごく普通の猫ですが、しかしなぜか愛くるしさを感じる猫です。