大東建託にも１０年後のアフターサービス点検があった👍
大東建託設計施工管理のアパート。
積水ハウスの戸建て住宅や、賃貸住宅においては建物引き渡し後の１０年、１５年、２０年・・とアフターサービスとしての建物点検が行われ、修繕のための必要な箇所がないかどうかの点検が行われることで知られています。
この時、修繕の必要な箇所が見つかれば、修繕の提案がされることになりますが、この時の修繕のためにかかる費用が思ってた以上に高額のために修繕の提案を受け入れることにためらう物件オーナーさんたちもおられるようです。
おそらくは積水ハウスの場合は、修繕のために使用する資材等が高品質、そのために修繕費用が高額になるのだと思いますが。
ところで大東建託の賃貸住宅の場合も、同じような事柄が行われていることを知りました。
というのも先日、突然に大東建託の窓口となる支店の物件担当者が訪問してこれれて、「アフターサービス点検御報告書」という書類を持ってきてこられたからです。
大東建託物件の場合、建物管理の担当は大東建託パートナーズが行いますが、建物引き渡し後のアフターサービス点検は大東建託パートナーズでなくてアパートマンション建築の建築を担当した大東建託の支店（建物引き渡し後は窓口の支店）が行うようです。
たしか以前には大東建託パートナーズも建物点検を行っていたようですが、建物引き渡し後の１０年前後で、大東建託と大東建託パートナーズそれぞれが建物点検を行うということなのでしょう。
アパート管理会社の良し悪し 大東建託パートナーズは
管理戸数NO１の大東建託パートナーズ管理のアパート。
マンションオーナーにとって管理会社は重要なパートナーです。
筆者の物件も長年、父の代から大東建託パートナーズに管理業務を行ってもらっています。
実際よほど不動産の知識や経験がなければ、管理会社に管理業務を委託しなければやっていけません。
ところで昨日、マンション１階廊下部分にある入居者さん向けの掲示板が変わっていました。
新しいものに取り替わっていたのです。
実は数か月前に大東建託パートナーズの担当者から掲示板を替えさせてもらうと言われていました。
交換費用はすべて大東建託パートナーズが負担するとのこと・・
工事費用は掲示板と作業代を合わせて2～3万円ほどではないでしょうか。
今回は管理会社の都合での交換だったので、費用はすべて管理会社負担で助かりましたが、今後はマンションオーナー所有物になるので、今後の掲示板の修繕費等はオーナー負担になります。
もちろん掲示板の掲示内容はすべて大東建託パートナーズからのお知らせ等です。
ところで悪質な管理会社ならば、今回の件でもオーナー費用負担になっていたと思われます。
よく言われていることですが、悪質な管理会社に管理業務を任せると、必要でもない修繕工事を行って、工事費用をアパートマンションオーナーに費用負担をさせることがあるようです。
このてん大東建託パートナーズはオーナーへの対応が良心的かなとも思いました。
大東建託パートナーズの賃貸住宅共有部分の清掃品質の向上を期待
筆者の知人が、数年前のことですが、築年数がかなりの木造アパートに住んでいました。
入居率はとくに悪いというわけではなかったようですが、家賃が2万円前後のとても安い家賃だったので、多くの部屋が倉庫として借りられていたようです。
おそらくは通常はライゼボックスなどに荷物を預けたりするものですが、お部屋いっぱいに荷物を置くことができるのと、かかる費用も家賃と共益費が3000円と、とてもリーズナブルなので、倉庫のようにお部屋が使われていたようです。
ところで知人は住居として、お部屋を借りていたのですが、不満に思っていたのが、共益費を毎月3000円支払っているのに、ほとんどアパートの掃除が行われていないというてんで、怒っていました。
この物件を管理している管理会社は名前の知れた大手の管理会社ですが、共益費をどう使っていたのでしょうか？
結局この物件ですが、しばらくしてから解体されることになりましたが・・。
ところで入居者にしても物件のオーナーにしても、建物の清掃は重要な関心事です。
筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理なので、大東建託パートナーズの計画にしたがって清掃が行われています。
だいたい月2回ほど定期的に清掃が行われています。
大東建託物件でやけに家賃が安い物件が その理由はやはり・・
インターネットで調べものをしていると、大東建託についてのネガティブな記事を見つけてしまいました。
質問と返答の記事ですが質問者は「近所の大東建託の物件は半数が空室のままだけど、どうなっているか」という質問。
それに対する返答は、「３０年一括借り上げとは、そのようなもので家賃が大幅に下落しているだろう。素人が騙されるような典型」というふうな散々な回答でした。
ただあまりに乱暴な回答で、しっくりとこないので実際はどうなのか、いい部屋ネットのホームページから調べてみることにしました。
空室が多いと思える地方を中心にまずは調べてみると、驚いたことに１つの建物で複数の部屋が空室になっていて複数部屋募集を行っている建物が少ないこと・・
正直、建物の半数が空室になっている建物は、ほとんどありません。
地方でけっこう大東建託物件は健闘しているんだなあという実感です。
さすが常時９５％以上の入居率を維持し続けている大東建託です。
しかし四国の市街地で１つの建物が気にとまりました。
築２年で、交通の便の悪くない物件ですが、この建物の半数以上が空室になっています。
なぜだろうと思いよくよく調べてみると・・
大東建託パートナーズ 消火器交換の処分費用は無料だった
以前に書いた記事
には
私の場合は大東建託パートナーズとスタンダードプランで契約しているので、この交換費用はオーナー負担になります。それで気になる費用ですが、消火器１台が３５００円とのことです。それでマンション内には、数台の消火器が置かれていますので、３５００円の台数分の消火器代に消費税１０%が加算された費用が、オーナー負担となりました。そこそこの大きさのマンションとなると、数万円以上になります。
とありますが、消火器は使用することがなくても一定期間が経過すると新しい消火器に交換すなければならないこと、そして賃貸住宅の場合は、消火器の交換費用は物件のオーナーが負担しなければならないことになっています。
そして住宅用の消火器ですが、１台あたり約3000円～かかります。
もちろん賃貸住宅の場合、消火器の設置は１台ということはありません。
住宅の規模によりますが、おそらくは１棟あたり数台以上の設置が必要になることでしょう。
なので賃貸住宅の消火器の交換となると、数万円以上の費用がかかります。
ところで筆者の小規模マンションでも、消防署より消火器の交換を指摘され、管理会社の大東建託パートナーズが消火器の交換を手配してくださいました。
一括借り上げ解約終了プロジェクトて本当にあったの？
常時空室の多い物件は、一括借り上げ業者の経営を圧迫する。
一括借り上げによるアパートマンション経営を行う地主さんが近年増えていますが、それとともに様々なトラブルも増えてきました。
代表的なトラブル事例しては周期的な賃料改定のさいに、賃料減額を提示されてトラブルになるという事例です。
このケースは、おそらくどの業者と契約しても生じているのではないかと思われます。
ところで、このようなトラブルに対して一致団結して取り組もうとしている組織があり、それがレオパレス家主たちからなるLPオーナー会というものがあります。
レオパレスとは全く独立した家主たちからなる組織ですが、トラブルとなっている事柄の情報を共有できたり、場合によったら裁判によって事を正すように動くような、オーナーたちにしては心強い組織です。
ところであるサイトの記事を読んでいたらレオパレスについての驚くべき商法について書かれていました。
情報源はおそらくLPオーナー会と思われますが、どうもレオパレスには
終了プロジェクト
というようなものがあるというのです。
例えば、あるレオパレスの物件は立地的に悪く、常時、空室が目立つとします。
するとこの物件の家賃保証をしなければならないレオパレスは損失を被り続けることになります。
アパートの建設費って安い高い？過去のレオパレスの建設費からすると
サブリース物件の建設費は高いとも言われているが・・。
これまでの記事で小石川ケンイチ氏のレオパレスについて書いた記事を読んで、大東オーナーとして同じ一括借り上げでオーナーをしている視点から記事の内容について思ったことについて書いたことがありますが、今回は建設費に注目しました。
というのもこの記事によると、レオパレス家主のAさんは
（各18部屋）は建設費約1億円、１部屋あたり約500万円超かかる計算
でレオパレスにアパートを建ててもたらったというのです。
アパートなので２階建てとして１階と２階が９戸の建物かあるいは３階建てでも各階６戸づつといった建物といったところでしょうか。
おそらくはエレベーターはなし。
造りはレオパレスに多い、軽量鉄骨といったところのように思います。
そして建設費が約１億円。
やはり多少なり高いのでしょうか。
筆者の場合は大東建託施行でエレベーターつきのRC造りですが、そのときの建設費と比較してみると高いように感じます。
もちろん一括借り上げの場合は当初の建設費が高くなるとは、よく聞きますが、やはりそうなんでしょう。
たしか大東建託施行の場合でも建設費の３０％程度が大東建託の利益になるような事を聞きましたが、レオパレスはどうなのでしょうか。
正確なことはわかりません。
大東ワランティサービス 1月分から築年数に応じた料金変更になる
築年数とともに修繕費用も増えていく。
12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額を確認してみますと、先回分よりも減額されています。
えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。
ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。
そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。
そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。
具体的には
築6年～築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円
築11年～築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円（すべて消費税８%痔の税込み価格）
となっています。
そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。
賃貸暮らしをするためには家賃保証の加入が求められるようになった
最近、筆者の所有物件で退去予定の部屋がでましたので、いい部屋ネットのホームページから筆者の所有物件の入居募集の状況を確認してみました。
すると以前にはあまりなかったように思うのですが、家賃保証の加入が原則求められることについて書かれています。
以前ですと、しっかりとした保証人がいるならば家賃保証の加入は任意だったように思うのですが、最近は原則加入が求められるということで、以前よりも加入することが強く求められているように思われます。
もちろん、あくまでも原則ということなので、場合によったら加入しなくてもよいケースがあるのかもしれませんが。
ところで大東建託の物件の場合の家賃保証会社は子会社のハウスリーブです。
家賃保証 賃貸保証 大東建託グループの ハウスリーブ株式会社 (house-leave.com)
ハウスリーブの場合は初期費用１万２０００円と、その後は家賃の２～２．５％が手数料として徴収されます。
例えば家賃が６万円とするならば、２％が手数料として徴収されるならば１２００円が家賃に上乗せされることになります。
家賃が１０万円ならば、２０００円となり年額にすると２万４０００円を徴収されることになり、入居者にしてみれば相当な負担になります。
家賃滞納リスクが限りなく０%に近い入居者にしてみれば、幾らか納得がいかないかもしれません。
なぜ木造アパートなのか！！鉄筋住宅にないメリットとは
大東建託施行管理のアパート。
最近は、筆者の所有マンションのあるエリアにおいて、いい部屋ネットの大東建託施行による新しいアパートが増えてきました。
今から１０年以上前は、大東建託もRC造りのマンションなどの建築をよく行っていたようですが、今は目につくのが木造アパートです。
なぜ木造アパートなのかと思っていましたが、木造アパートにはRC造りにはないメリットがあるのです。
例えば給水についてですが、４階建て以上のマンションならば、給水ポンプの設置が必要になり、給水ポンプを稼働させなければなりません。
しかもその設備、いずれは寿命がきて交換修理が必要になります。
この交換修理費用、マンションの規模によりますが最低でも
１００万円～です。
ですからファミリータイプや戸数の多いマンションとなると〇百万円～〇千万円かかるでしょう。
一方で３階までの木造アパートの場合は、水道の水圧だけで給水が可能なので、給水ポンプを設置する必要はありません。
おそらくは１５年～２０年の間で寿命ががくるかもしれない給水ポンプの交換修理をする必要がないのです。
さらに高額修理がかかる分野として４階建て以上のRC造りとなるとエレベーターの設置が必要となってきます。
このエレベーター、金食い虫と言われるほど維持管理コストがかかる設備です。